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Mese: Luglio 2020

GIRO DI BOA ANNO 2020

GIRO DI BOA ANNO 2020

Mi piace fermarmi e guardare indietro, osservare ciò che ho fatto e analizzarlo, compreso eventi esterni non sotto il mio controllo che interferiscono nella mia vita, osservare le mie reazioni.

Il 2020 lo considero un anno speciale, così lo definisco: crudele, istruttivo, un anno che ha imposto cambiamenti, nuove routine ed attenzioni. Non dimentico e ricordo con tristezza, nuova preghiera, chi ha subito e pagato a caro prezzo l’avvento del Covid-19, ma l’articolo vuole essere di stampo professionale ed evidenziare le mie sensazioni e analisi.

Come sempre ho fatto tanti errori e cose più apprezzabili, per esempio oggi ha aperto una torrefazione accanto al nostro ufficio di cui avevamo gestito in passato i rapporti commerciali per la locazione. Molte attività volevano questi locali, abbiamo potuto scegliere chi avesse portato eleganza e novità nel quartiere. Oggi ha aperto, promesse mantenute, e siamo emozionati quanto loro nel veder generarsi un qualcosa di nuovo che si è contribuito a rendere reale. Non va sempre cosi, spesso nella vita fai e dai tanto ma non ottieni ciò per cui hai lavorato, quando accade bisogna celebrarlo.

Mascherine, sanificazione, barriere divisorie, smart working, distanze, vacanze si e vacanze no, paura di toccarsi, insomma una rivoluzione.

Ma sono felice, è un qualcosa che tra molti anni potrò raccontare di aver vissuto quando sarà oggetto di studi nelle scuole, perché ritengo che io ed il team di cui faccio parte abbiamo affrontato questo tsunami con positività, nuove idee, coraggio perché non è stato semplice stare fermi, per chi vive in proprio il lavoro è difficile, tende ad offuscare la mente di cattivi pensieri. Noi ci siamo guardati in faccia, a distanza sul telefonino, e abbiamo fatto. Io ho scritto un libro, Daniele super attivo nel web marketing, Carlo nell’ambito d’acquisizione e i risultati siamo andati a coglierli. Abbiamo anche fatto errori, pagati puntualmente, ma è la vita. Se fai crei e sbagli ma vivi, generi qualcosa su cui lavorare per migliorare.

Dunque sono felice, sono cresciuto insieme al mio staff e ci apprestiamo a effettuare le ultime settimane di lavoro prima delle meritatissime vacanze. Quest’anno ho scelto la montagna, non  per il virus, ma perché adoro la montagna, non è monotona come il mare (dal punto di vista vacanziero), riserva sempre grandi sorprese e opportunità, per me è unica e bellissima.

In ragion della felicità acquisita, lascio come d’abitudine uno stralcio di poesia, oggi di Sir William Shakespeare:

Ho sempre adorato Sir William: chiaro, diretto e poetico.

Spaziourbano chiuderà i sui studi l’08/08/2020 e riaprirà il 24/08/2020, a breve verrà messa in rete la comunicazione ufficiale in video, volevo con ciò augurare personalmente a chiunque leggesse ogni bene e felici vacanze, col sorriso !!!

Davide Bosisio

FONDO CASSA CONDOMINIALE, TUTTA LA VERITA’

Vi siete mai imbattuti, gestendo o vivendo una compravendita, nel fondo cassa che sempre più condomini creano? Certamente a me per professione diverse volte ma, come spesso accade, all’ennesima scopri qualcosa di nuovo. E questo mi piace, imparare intendo, dunque lo condivido.

Il fondo cassa condominiale è un accantonamento di somme con finalità specifiche, si differenzia dall’avanzo di cassa qualificato come il surplus tra i versamenti dei condomini e le spese sostenute in un determinato periodo di gestione.

Di norma è finalizzato a gestire senza disagi opere straordinarie che lo stabile nel tempo richiede.

Il fondo cassa dovrà avere le seguenti caratteristiche:

  • deve essere ripartito in millesimi di proprietà fra tutti i condomini (anche il moroso);
  • deve avere una dimensione annuale. Ogni anno deve essere indicato nello stato patrimoniale e confermato o restituito. Non si può neppure deliberare che i versamenti si protraggano per più gestioni;
  • se inserito nel preventivo, deve essere poi consolidato a consuntivo ed aumentato o diminuito a seconda delle necessità;
  • se un soggetto non paga la quota del fondo cassa, questa morosità risulterà nei suoi debiti di gestione e farà parte del saldo passivo da riportare all’anno successivo;
  • circa le maggioranze, in ragione della peculiarità dell’impegno, è opportuna una delibera assunta ai sensi dell’art. 1136 comma 2° c.c. (almeno 50% dei millesimi e maggioranza degli intervenuti).

Il fondo cassa, al contrario, non deve:

  • essere un espediente per non procedere con le azioni di recupero del credito;
  • essere inteso quale ripartizione del debito dei condomini morosi a carico dei virtuosi. Si tratta, al contrario, di un “polmone” provvisorio che eviti (o quanto meno limiti il rischio) di far crescere all’interno del bilancio condominiale esposizioni debitorie.

Detto ciò, nel corso della mia carriera ho sempre visto gestire questo argomento più con logica che con la giurisprudenza. Cosa voglio dire? Quando si acquista un immobile inserito in condominio che ha un fondo, su indicazione degli amministratori stessi, in sede di atto definitivo con saldo spese aggiornato, vengono indicate le somme di fondo cassa a beneficio dell’unità immobiliare e richiesto all’acquirente di liquidarle al venditore subentrando nella titolarità.

E’ sempre avvenuto così grazie alla razionalità delle persone ma la giurisprudenza dice altro:

Se in sede di preliminare di compravendita non viene esposta la presenza del fondo cassa, con impegno alla sua liquidazione, non sarà atto dovuto da parte dell’acquirente il rimborso a parte venditrice perché considerato compreso nella quota di acquisto. A tal proposito mi permetto di lasciare alcune sentenze:

…premesso che il fondo cassa condominiale è un credito che segue l’immobile, esso viene automaticamente ceduto con la vendita o la donazione dell’appartamento condominiale, anche se ciò non viene menzionato nell’atto di acquisto. Questo perché tali somme sono strumentali al miglior godimento del bene (in quanto finalizzate alla gestione dei servizi condominiali o alla manutenzione delle parti comuni) e sono quindi collegate al bene stesso. Pertanto il venditore non può pretendere la restituzione del fondo dall’amministratore una volta venduta la casa; avendo perso ogni ragione di credito nei confronti del condominio. Dopo il rogito, il credito appartiene quindi al nuovo titolare dell’appartamento.

Ad avvalorare l’indisponibilità delle somme destinate al fondo è un’altra pronuncia della Suprema Corte con sentenza n. 7067\1999 secondo cui i singoli condomini, una volta versate le quote per il fondo, non possono più rivendicarle poiché queste appartengono al condominio.

Cass. sent. n. 17036/2016- Art. 1123 cod. civ. -Art. 1135 cod. civ.- Cass. sent. n. 7067/1999

Il fondo cassa per i futuri lavori è un fondo che “segue” l’immobile, come ribadito dalla Cassazione con la sentenza 17035/2016. Secondo la sentenza, infatti, la creazione di un fondo cassa non pregiudica né l’interesse dei condomini alla corretta gestione del condominio, né il loro diritto patrimoniale all’accredito della proporzionale somma, perché compensata dal corrispondente minor addebito, in anticipo o a conguaglio. Quindi poiché i contributi al fondo corrispondono ad un anticipo delle somme dovute per i futuri lavori, l’amministratore non può restituire queste somme se l’importo non viene riversato da chi subentra nella quota millesimale del venditore. La questione, in sostanza, va regolata tra venditore e acquirente dal momento che l’amministratore, per garantire la corretta gestione contabile, non può in alcun modo creare un ammanco nel fondo cassa. Questo principio era stato peraltro già stabilito dalla Cassazione con la sentenza 7067/1999, nella quale si legge che “il fondo, costituito dai versamenti dei singoli condomini è autonomo per il semplice fatto che è destinato a un fine specifico: la gestione del condominio. Ciò impedisce ai singoli condomini di poter rivendicare le quote versate”. Senza accordo tra venditore e acquirente, quindi, non è dovuto alcun rimborso. (3 luglio 2017).

Nell’ultima parte della sentenza viene citato come l’amministratore non possa assolutamente liquidare, e perché, il venditore direttamente della “sua” quota di fondo, come invece spesso si pensa di fare in deroga ad accordi con acquirenti non propensi ad usare razionalità ed eleganza.

Dunque cosa fare? L’unica formula giusta è racchiusa nell’accordo tra le parti, uno degli elementi essenziali di un contratto. In fase di preliminare, in cui acquirente e venditore decidono di generare la compravendita, tra le varie pattuizioni, servirà esplicitare il fondo cassa e l’accordo al rimborso da parte della promittente acquirente oppure  che la quota sia compresa nel prezzo di acquisto.

E’ importante questo argomento, sapete perché? Nella sua apparente banalità è potenziale argomento di disagio di rapporto tra le parti, irrigidimento, che non fa bene a quello che è considerato un momento importante, la compravendita di una casa. Nulla deve essere sottovalutato ragion per cui ho deciso di promuovere il fondo in questo nuovo articolo e aiutare, nell’informazione, utenti e professionisti che non hanno ben chiaro l’argomento, o meglio, i reali effetti.

Quando giurisprudenza e interpretazione umana si mischiano sono come acqua e olio, mal si sposano. Serve la cultura in principio e un’eccellente capacità di giusta e chiara comunicazione, non solo, serve anche attuarla al momento giusto. A tal proposito il team Spaziourbano è sempre a disposizione per chiarimenti o per mostrare che è certamente il partner giusto per farvi vivere in serenità uno dei momenti più importanti della vita, la compravendita immobiliare!

Davide Bosisio

FONDO CASSA CONDOMINIALE, TUTTA LA VERITA’

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