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Mese: Dicembre 2021

DONAZIONE DELLA NUDA PROPRIETÀ CON RISERVA DELL’USUFRUTTO

DONAZIONE DELLA NUDA PROPRIETÀ CON RISERVA DELL’USUFRUTTO

La donazione della nuda proprietà con riserva dell’usufrutto è un’operazione oggi piuttosto diffusa cui conseguono alcuni significativi vantaggi. Cerchiamo insieme di capire meglio di cosa si tratta e perché sia più praticata rispetto alla donazione dell’usufrutto di un immobile.

Facciamo così, mi faccio le domande (che magari anche tu faresti) e mi do le risposte ma, prima, impariamo i termini principali così da facilitare la comprensione del testo.

USUFRUTTO: Diritto reale di godere di un bene altrui, mobile o immobile, comprese le accessioni del medesimo, con il rispetto della sua destinazione economica e della limitazione imposta dalla legge;

NUDA PROPRIETA’: La nuda proprietà è un caso di proprietà privata alla quale non si accompagna un diritto reale di godimento del bene cui è relativa. Tipicamente si riferisce a un immobile del quale si acquisisce la proprietà ma non il diritto di usufrutto;

DONAZIONE: La donazione è il negozio giuridico col quale una parte, il donante, intenzionalmente arricchisce l’altra, il donatario, disponendo di un proprio diritto – o obbligandosi a disporne – senza conseguire un corrispettivo.

Molto bene direi, partiamo con l’intervista?

E’ possibile donare la nuda proprietà con riserva dell’usufrutto?

La donazione o la vendita della nuda proprietà con riserva dell’usufrutto è un’operazione estremamente interessante che si presta a diverse considerazioni, sia dal punto di vista giuridico che dal punto di vista fiscale.

Donare la nuda proprietà riservandosi l’usufrutto è un’operazione praticata soprattutto nel momento della sistemazione e pianificazione della propria successione. Chi, arrivato in età ragionevolmente avanzata, vuole cominciare in vita a sistemare il proprio patrimonio pianificando la successione, anziché fare un testamento, può cominciare a donare la piena proprietà di alcuni immobili oppure a donarne la nuda proprietà riservandosene l’usufrutto.

Quali sono i vantaggi?

Donare la nuda proprietà innanzitutto ha un impatto fiscale ridotto rispetto al donare la piena proprietà, perché si dona un diritto reale minore. Quindi, il valore di quello che viene donato è ridotto dal valore dell’usufrutto, che invece si riserva il donante.

Il valore dell’usufrutto deriva da una tabella che viene periodicamente aggiornata in funzione del cambiamento e della crescita dell’aspettativa di vita, ma è comunque legato all’età dell’usufruttuario. L’usufrutto vale tanto di meno quanto più l’usufruttuario è anziano, presupponendo che abbia un’aspettativa di vita ridotta.

Ma qual è il vantaggio? Il vantaggio sta nel fatto che donando la nuda proprietà si realizza il passaggio del bene all’atto della donazione e in seguito alla morte dell’usufruttuario l’usufrutto si riunisce in capo al nudo proprietario senza più alcun costo fiscale. Si deve procedere semplicemente con una pratica catastale dal costo di poche centinaia di euro che allinea il catasto alla situazione di fatto, ma non vi sono più costi fiscali.

Cosa significa esattamente donare la nuda proprietà riservandosi l’usufrutto?

Significa spogliarsi della proprietà, ma mantenere tutti i vantaggi che derivano innanzitutto dal poter godere degli eventuali frutti che l’immobile produce oppure poterlo continuare semplicemente ad abitare e quindi non perdere la possibilità di utilizzare il bene di cui si è donata la nuda proprietà. Il tutto senza gravare il donatario, cioè chi riceve la nuda proprietà, di alcun costo, perché tutte le spese e anche i gravami fiscali rimangono in capo all’usufruttuario.

Le spese di manutenzione ordinaria, le spese della detenzione dell’immobile, come Imu e Tari, sono tutte in capo all’usufruttuario. Le sole spese che formalmente gravano sul nudo proprietario sono quelle di manutenzione straordinaria.

E’ evidente che in questo modo è possibile, con un costo certo e soprattutto senza perdere la possibilità di godere dei frutti che l’immobile può produrre, pianificare la propria successione fin da molto prima della morte o comunque senza dover passare necessariamente attraverso un testamento.

Oltre alla donazione, è possibile la vendita della nuda proprietà con riserva dell’usufrutto?

Sì. Un’altra possibilità, ultimamente abbastanza praticata, è la vendita della nuda proprietà con riserva dell’usufrutto. Si tratta di una soluzione spesso scelta da chi è arrivato in età avanzata e ha necessità di procurarsi una certa liquidità senza però perdere la possibilità di godere dell’immobile.

Si tratta di un’operazione che è possibile praticare trovando un investitore interessato ad acquisire una nuda proprietà pagando un prezzo ridotto, perché il prezzo viene decurtato del valore dell’usufrutto. Il nudo proprietario, al momento del decesso dell’usufruttario, si troverà ad essere pieno proprietario senza avere più alcun costo aggiuntivo.

Tale operazione può consentire al proprietario di realizzare la liquidità di cui necessita e all’acquirente di ‘scommettere’ sulla vita dell’usufruttuario in modo tale da trovarsi poi un bene in piena proprietà magari a distanza di pochi anni, soprattutto se al momento dell’operazione l’usufruttario è già ragionevolmente anziano.

E’ invece possibile fare la donazione dell’usufrutto di un immobile?

Sì, è possibile anche donare l’usufrutto, mantenendo la nuda proprietà. Sicuramente è un’operazione molto meno praticata, anche perché non produce i risultati di cui si è parlato.

E’ innanzitutto difficile che l’usufrutto venga donato o alienato a un soggetto più giovane, anche perché, come già detto, si tratta di un’operazione che ha un costo superiore, in quanto più l’usufruttuario è giovane più l’usufrutto vale, e quindi si avvicina al valore o al costo della piena proprietà, in secondo luogo perché non si realizza la pianificazione ereditaria in quanto la nuda proprietà, che si è mantenuta, cadrà comunque in successione.

L’operazione che oggi ha acquisito una certa popolarità è proprio quella inversa, cioè donare o vendere la nuda proprietà riservandosi l’usufrutto. Questa, per pianificare la successione o per procurarsi una liquidità immediata, è una pratica attualmente piuttosto diffusa. A mio avviso, tra l’altro, da un punto di vista della pianificazione successoria è un’operazione che può rivelarsi molto utile, in quanto comporta un risparmio di costi permettendo inoltre la suddivisione del patrimonio secondo i propri desideri sin da subito.

 

Spaziourbano da sempre cerca di condividere le proprie conoscenze, senza gelosia, perché affrontare trattative con clienti preparati è meglio del contrario.

Siamo sempre a disposizione per un confronto, approfondimento, perché quello che doni è tuo per sempre.

DAVIDE BOSISIO

SPAZIOMUTUI: RISULTATI E RIFLESSIONI

Siamo giunti a Dicembre, il mese probabilmente più affascinante dell’anno, un mese che tra le altre impone l’analisi dei numeri, per osservare quanto prodotto, per capire come lo si è creato e apportare i correttivi per migliorarlo. Andando ancora più a fondo, per Noi, comprendere bene come inserirci in un mercato finanziario così ampio, ricco di opportunità e insidie.

Spaziourbano, attraverso una sua risorsa, ha ottenuto l’abilitazione ad offrire consulenza creditizia a marzo 2021. Ci eravamo posti l’obiettivo di fare 5 operazioni tra mutui, prestiti e quello che il ventaglio Auxilia Finance ci offriva. 

RISULTATI?

  • 4 mutui per un totale di erogato pari ad € 472.000,00;
  • 1 prestito personale;
  • 1 convenzione con azienda del sud-ovest milanese.

4 mutui: 2 all’80% d’intervento, 1 al 60%, 1 al 95%.

Obiettivi per il 2022?

€ 1.500.000,00 di erogato !

Abbiamo dato i numeri, analizziamo ora le sensazioni, gli aspetti più importanti che fanno parte sempre del vissuto. Come per la professione di mediatore immobiliare, anche quella creditizia porta con se una resistenza da parte dei consumatori: la provvigione.

“Perché devo pagare una commissione se posso avere il prestito attraverso la mia banca?”

Giusto, una considerazione di getto, naturale e comprensibile. Superficiale.

Superficiale perché poi serve analizzare bene le cose, come sempre. Ogni banca, lo abbiamo visto e toccato con mano, ha una sua linea di giudizio, regole non denunciate all’esterno ma parte del loro processo d’analisi. Nessuna offre la stessa cosa alla stessa persona, ogni persona è differente da un’altra per redditività, socialità, trascorsi e modalità di gestire il risparmio. Dunque, viva Dio, ogni istituto di credito porta avanti una filosofia che ben si sposa con taluni clienti, con altri meno o per nulla. 

Ecco, il punto è tutto qui. Quando ci viene domandato: “se faccio il mutuo con voi mi date un tasso migliore?” risposta: “non in senso assoluto, il tasso migliore per te”, prosegue l’utente medio: “e come faccio a capirlo? se poi non mi date il meglio in assoluto perché pagare una mediazione?”

Il mediatore creditizio, quello professionale, ha valori che nessun’altra categoria possiede: un ventaglio di convenzioni, la padronanza e conoscenza dei ragionamenti bancari, disponibilità d’appuntamento rapida e variegata, tempistiche ottimizzate grazie al reclutamento corretto di tutta la documentazione prima di presentare una pratica.

Beh, immaginiamo che detta così sia comprensibile solo ad addetti ai lavori o da chi ha beneficiato di questo servizio. Cerchiamo di renderlo utile anche per chi, magari ora, non ha necessità e fatica a capire.

Esempi !!!

Una cliente compra casa con Noi, in principio “vado nella mia banca”, ci va, appuntamento a 10 giorni dalla richiesta, porta i documenti e se ne va. Dopo qualche giorno, per un 60% d’intervento, gli propongono un prodotto a tasso fisso all’1,50%. Dubbiosa, ci chiama e chiede il nostro parere, gli rispondiamo che con Noi potrebbe avere l’1,05%. Perché questo? Perché si è recata in un istituto che oggi non ha interessi specifici sui mutui e, se proprio deve, si fa pagare bene i denari prestati. Noi lo sappiamo e con semplicità l’abbiamo indirizzata verso chi vuole fare mutui ed il risultato è un risparmio in 20 anni di oltre € 20.000,00 che, crediamo, giustificano ampiamente la provvigione che ci verrà corrisposta;

Un conoscente, titolare di una trattoria, si aggiudica una casa in asta con naturalezza perché un impiegato della “sua banca” ,quando a pranzo da lui, sviolinava tranquillità per l’accesso al credito del suo cliente. Molto bene, questo utente, a necessità, si è recato in banca e ricevuto il due di picche perché non in possesso dei requisiti, un mutuo già in corso e un prestito. In questo caso noi avevamo espresso perplessità ma siamo stati visti come ostativi al business, ora ha perso dei soldi;

Un altro, “vado nella mia banca”, che poi mia che significherà mai? Va bene gli diciamo, poi però è tornato da Noi con la coda tra le gambe perché la sua banca gli offriva una linea di credito con 6 mesi di pre-ammortamento, che vuol dire? che per 6 mesi avrebbe pagato solo interessi, il capitale avrebbe iniziato a decurtarlo dal settimo, vi pare carino come prodotto?

Ci fermiamo qua, ne abbiamo viste di cose, speriamo che gli esempi facciano comprendere bene il valore di un consulente del credito professionale. Ora, gli ostacoli ai nostri obiettivi sono essenzialmente 2:

  • le convinzioni;
  • i competitors non qualificati.

La nostra mission per il 2022, in questo specifico ramo di business Spaziourbano, sarà la comunicazione. Cercare di dare il nostro contributo a far aprire gli occhi alle PERSONE, aiutarle a raggiungere i loro sogni con giudizio e professionalità, far capire loro che la nostra realtà vuole vivere a lungo ed esiste un unico modo per farlo, che Auxilia Finance non possiede 2 stelle per la legalità a caso.

Lavoro importante, forse il più difficile, ma credeteci, la soddisfazione nel guardare sorrisi smaglianti per aver ricevuto un plus nella propria vita, ci ripaga di ogni sforzo.

Grazie a tutti i nostri clienti: passati, presenti e futuri per permetterci d’esprimerci con tanto orgoglio e fermezza, è tutto per Voi l’articolo, perché ci avete dato qualcosa di rara bellezza: FIDUCIA, la vostra e acuito in Noi la nostra.

Buon Dicembre a tutti dal team Spaziourbano !!!

 

SPAZIOMUTUI: RISULTATI E RIFLESSIONI

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