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Mese: Maggio 2022

SPAZIOURBANO: AGENTI, PROPERTY FINDER O CONSULENTI IMMOBILIARI?

SPAZIOURBANO: AGENTI, PROPERTY FINDER O CONSULENTI IMMOBILIARI?

La consulenza immobiliare è un servizio ad alto valore aggiunto rispetto al tradizionale contesto delle intermediazioni immobiliari. La figura del consulente immobiliare viene infatti spesso confusa con quella dell’agente immobiliare, ma le due professioni presentano skills e ambiti applicativi specifici diversi pur operando nello stesso settore: differenze che sicuramente sfuggono ai non addetti ai lavori, ma che proveremo a mettere in luce in questo approfondimento.

Vediamo dunque insieme il significato di consulenza immobiliare.

Cosa si intende per consulenza immobiliare?

La consulenza immobiliare rappresenta un’addizione di know how per il settore real estate. Chi fornisce una consulenza non si limita infatti a trovare un acquirente per un determinato immobile (scopo dell’intermediazione immobiliare), ma offre un ventaglio di servizi verticali per supportare il cliente in tutti gli step di gestione e transazione di un immobile: dalla valutazione immobiliare all’assistenza in fase di trattativa (proposta d’acquisto e preliminare di compravendita) passando infine per l’accompagnamento al rogito notarile e all’assistenza post-vendita.

La consulenza immobiliare può essere di vari tipi (commerciale, contrattuale, tecnica e finanziaria) e rivolgersi sia a chi compra sia a chi vende casa. È un servizio molto tecnico ma estremamente versatile.

Cosa fa un consulente immobiliare?

Sia che tu stia comprando, sia che tu stia vendendo casa, da privato o tramite agenzia, la figura terza del consulente immobiliare può essere utile per garantire l’investimento e supervisionare tutti gli step della compravendita, individuando in anticipo e risolvendo eventuali criticità che potrebbero inficiare la commerciabilità dell’immobile.

Ad esempio, se intendi comprare casa, un consulente immobiliare potrà supportarti per tutta la durata della trattativa, a partire dalla stima del giusto prezzo dell’immobile, eliminando la preoccupazione che l’agenzia immobiliare faccia principalmente gli interessi del venditore. In questo senso, scegliere di farsi affiancare da un esperto terzo è il modo migliore per garantire il proprio investimento.

Nel dettaglio, sono tanti gli aspetti di cui un consulente immobiliare può occuparsi, a seconda delle esigenze specifiche del cliente. Molto spesso ci si fa assistere da un consulente immobiliare per ciò che concerne la conformità catastale dell’immobile, evitando così di sprecare tempo ed energie e delegando la parte burocratica a una figura esperta che verifica la regolarità tecnica, giuridica e amministrativa dell’immobile e raccoglie le certificazioni necessarie in un fascicolo dedicato. Il consulente, in collaborazione con i propri partner, può anche occuparsi di servizi di home staging, ristrutturazione e valorizzazione dell’immobile, personalizzando l’appartamento acquistato o da acquistare con soluzioni architettoniche innovative.

Consulenza immobiliare per comprare casa

Va altresì considerato tutto il ventaglio di servizi che rientrano nella consulenza immobiliare per comprare casa, SPAZIOURBANO la offre attraverso l’attività dedicata: www.spaziourbanoprofin.it , provate a curiosare e verificare se il servizio possa fare al caso vostro.

Chi acquista casa può infatti affidarsi ad un esperto per una consulenza commerciale (ricerche di mercato pre-investimento, assistenza durante la trattativa), contrattuale (consulenza legale e fiscale), finanziaria (per chi deve accendere un mutuo, analisi dello stato patrimoniale dell’acquirente e valutazione delle migliori condizioni commerciali con l’istituto bancario) e tecnica (studi di fattibilità, valutazioni e perizie, analisi edile e impiantistica).

Esiste inoltre la consulenza saldo e stralcio, che assiste chi è interessato ad acquistare un immobile pignorato e/o ipotecato prima che venga messo all’asta, ma questo è un argomento molto vasto, meglio dire impossibile da seguire in assenza di ambo le parti, veditore esecutato e acquirente investitore.

Queste sono solo alcuni dei servizi principali offerti da un consulente immobiliare, ma ciascun cliente può richiedere una consulenza su misura a seconda delle sue esigenze. Su misura, bellissima espressione, è possibile ricevere servizi immobiliari specifici e, badate, non è poco è una rivoluzione già in atto che vorremmo portarla velocemente all’attenzione del consumatore finale, l’azienda professionale freme perché ciò avvenga.

Che differenza c’è tra consulente immobiliare e agente immobiliare?

L’agente immobiliare opera in una determinata area di riferimento, occupandosi dell’intermediazione immobiliare tra chi vende e chi compra casa e, ovviamente, si tratta di una semplificazione di quello che è un iter molto complesso che include ricerca e cura dei clienti, acquisizione dell’incarico di vendita, promozione degli immobili nel proprio portafoglio, gestione delle visite e delle trattative, adempimenti burocratici e contrattuali fino al rogito.

Il perimetro d’azione del consulente immobiliare è invece più ampio, ma al contempo più mirato, potendosi egli occupare di uno specifico aspetto su richiesta sia di chi vende casa (ad esempio, la verifica della conformità catastale di uno specifico immobile) sia di chi compra (ad esempio, il supporto finanziario per l’accensione di un mutuo).

Tornando al titolo, cosa siamo?

Spaziourbano offre l’interfaccia con Agenti immobiliari, Consulenti e Property Finder.

Sei acquirente o venditore e necessiti di specifico supporto su una o più fasi dell’iter? Spaziourbano sarà tuo consulente;

Sei acquirente e necessiti di un supporto a 360° per ottimizzare tempo e non solo? Spaziourbano sarà tuo property finder;

Sei venditore e desideri valorizzare al meglio la tua casa per arrivare al rogito in serenità? Spaziourbano sarà tuo agente immobiliare.

Siamo quello che serve, o meglio, che ti serve. Un solo interlocutore, diversi profili di servizio, un’unica mission: qualità della prestazione e centralità del cliente. Quando agiamo da consulenti il plus arriva dalla ventennale esperienza da intermediari, in veste d’intermediari agiamo con la diligenza del consulente.

“La differenza la fa chi riesce a rendere le solite cose speciali”

Richiedi subito una consulenza gratuita: https://spaziourbanoimmobiliare.it/contatti/

 

DAVIDE BOSISIO

Locazioni e dintorni

E’ incredibile, in tutti questi anni non ho mai dedicato uno spazio ad un’area immobiliare imponente come la locazione. Colpa del sottoscritto per cui mi affretto a colmare: “non si vede bene che col cuore, l’essenziale è invisibile agli occhi” ci ricorda il Piccolo Principe, che rammenta l’importanza delle piccole cose perché sono quelle che ci lasciano i più grandi insegnamenti, ecco dunque a Voi il mio blog dedicato, una piccola azione.

Affitto e locazione sono due concetti molto simili ma, da un punto di vista giuridico, completamente diversi. Mentre l’oggetto del contratto di affitto è costituito da beni produttivi come può essere un terreno o una azienda, per cui l’immobile non viene considerato nella sua individualità giuridica ma come uno degli elementi costitutivi di un complesso unitario di beni mobili e immobili, legati tra di loro da un vincolo di interdipendenza e complementarietà per il conseguimento di un determinato fine produttivo, l’oggetto del contratto di locazione non ha un collegamento specifico con l’attività produttiva (come, ad esempio, un’abitazione o un ufficio), e l’immobile concesso in godimento viene considerato come l’oggetto principale del negozio, secondo la sua consistenza effettiva.

LA LOCAZIONE

Nel dettaglio la locazione di un immobile è quel contratto con il quale una parte si impegna ed obbliga a far godere l’altra parte contraente di un bene immobile per un tempo prestabilito, in cambio del pagamento di un corrispettivo concordato (canone di locazione). Le parti del contratto di locazione sono il locatore (che di regola coincide con il proprietario del bene) ed il conduttore (ossia colui che prende in locazione il bene) entrambi titolari di diritti ed obblighi.

In particolare il locatore deve:

-consegnare il bene e mantenere la cosa locata in modo che serva all’uso convenuto, sostenendo le spese di manutenzione straordinaria;

-garantire il pacifico godimento del bene durante la locazione.

Il conduttore, invece, deve:

-ricevere la cosa in consegna e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l’uso stabilito nel contratto, accollandosi le spese di manutenzione ordinaria;

-pagare il corrispettivo nei modi e nei tempi stabiliti;

-restituire la cosa nello stato in cui l’aveva ricevuta, alla scadenza del contratto.

LA LOCAZIONE DI IMMOBILI AD USO ABITATIVO

La legge 431/98 disciplina la locazione di immobili ad uso abitativo e prevede essenzialmente:

-La possibilità di stipulare contratti con libera determinazione del canone, per tali contratti si prevede una durata non inferiore a 4 anni, rinnovabili per altri 4 anni (4+4).

-L’introduzione di contratti-tipo, da stipularsi sulla base di accordi definiti in sede locale dalle maggiori associazioni sindacali di categoria, di tre diverse tipologie:

1)Per l’uso abitativo ordinario, la durata non può essere inferiore a 3 anni rinnovabili per altri 2 (3+2).

2)Per l’uso abitativo transitorio, la durata non può essere inferiore ad un mese e non può eccedere i diciotto mesi.

3)Per l’uso abitativo di studenti universitari, in questi casi particolari la durata del contratto va da 6 mesi a 3 anni.

L’aspetto più importante delle tipologie contrattuali descritte ai punti 1, 2 e 3 riguarda il canone che, appunto, non è libero ma convenzionale e varia in base alle caratteristiche della zona in cui l’immobile è locato ed in base ad elementi specifici riguardanti l’immobile. Aspetto parimenti importante riguarda le agevolazioni fiscali previste per queste tipologie contrattuali sia per il conduttore che per il locatore.

Forma scritta e registrazione obbligatorie per tutte le forme contrattuali, questo è un elemento indispensabile in ogni fattispecie.

LA LOCAZIONE DI IMMOBILI AD USO DIVERSO DALL’ABITATIVO

Si tratta di locazione ad uso diverso dall’abitativo allorquando gli immobili sono destinati a:

  • Attività commerciali, industriali o artigianali, di lavoro autonomo, per le quali la durata minima dei contratti non può essere inferiore a sei anni rinnovabili per altri sei (6+6);
  • Attività alberghiere e imprese assimilate, teatrali, stabilimenti balneari, per le quali la durata minima dei contratti non può essere inferiore a nove anni rinnovabili per altri nove (9+9);
  • Nelle attività stagionali ricorrono le stesse durate limitatamente al periodo infrannuale contrattualizzato.

L’Agente immobiliare esperto del settore si dedica alla consulenza personalizzata per la predisposizione del contratto, regolando i diversi aspetti, in particolare quello fiscale.  Al termine dell’articolo elencherò brevemente i nostri servizi resi nell’ambito.

L’AFFITTO

Con l’affitto le parti contrenti sono l’affittante e l’affittuario: il primo concede il bene in godimento, mentre il secondo si impegna al pagamento di un corrispettivo concordato (canone di affitto) e ad occuparsi della gestione economica del bene.

L’affittuario ha i seguenti doveri:

-gestire il bene in conformità della destinazione economica, osservando le norme di buona tecnica, senza mutarne la destinazione economica, nell’interesse della produzione;

-sopportare le spesse ordinarie.

L’affittante deve:

-consegnare la cosa con i suoi accessori e pertinenze nello stato di servire all’uso cui è destinata;

-eseguire le spese e le riparazioni di carattere straordinario.

La materia dell’affitto, nell’ambito dei fondi rustici, oltre che dal codice civile, è regolata da leggi speciali, con l’imposizione di precise regole in tema di durata, canone ecc.

TASSAZIONE E ASPETTI FISCALI

Il reddito ricavato dalla locazione di un fabbricato (reddito effettivo) è tassato in maniera diversa a seconda del regime fiscale scelto:

Regime “ordinario” di tassazione

Sistema alternativo e agevolato: a “cedolare secca”.

Nel regime ordinario l’imponibile sul quale si calcola l’Irpef dipende dal tipo di contratto stipulato. Ai fini dell’accertamento dell’Irpef dovuta sui redditi dei fabbricati derivanti da immobili locati, è esclusa la possibilità per l’ufficio di rettificare il reddito se il contribuente dichiara l’importo maggiore tra il canone di locazione risultante dal contratto (ridotto del 5%) e il 10% del valore catastale dell’immobile (determinato applicando alla rendita catastale il moltiplicatore di legge, lo stesso previsto ai fini del calcolo dell’imposta di registro sulle compravendite).

Il regime della “cedolare secca” è stato introdotto nel 2011. Si tratta di un sistema alternativo e agevolato di tassazione del reddito derivante dagli immobili locati per finalità abitative. È facoltativo e si applica anche alle pertinenze dell’abitazione con essa locate.

In cosa consiste?

Il sistema della cedolare secca consiste nell’applicare al canone annuo di locazione un’imposta fissa in sostituzione dell’Irpef e delle relative addizionali, dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo, dunque al 21% sulle libere contrattazioni e al 10% per canoni convenzionali (Il canone “convenzionale” è quello determinato sulla base di appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni degli inquilini maggiormente rappresentative a livello nazionale – legge 9 dicembre 1998, n. 431).

La cedolare secca è riservata alle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sulle unità immobiliari locate. Sono quindi escluse le società e gli altri enti. Nei casi di contitolarità dell’immobile, l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore.

Immobili per i quali si può scegliere il regime della cedolare secca:

  • Abitazioni appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati), locate per finalità abitative;
  • Le relative pertinenze (solo se locate congiuntamente all’abitazione).

Restano esclusi i contratti di locazione di immobili accatastati come abitativi, ma locati per uso ufficio o promiscuo, salvo modifiche posteriori al presente effettuate dagli organismi competenti.

Servizio SPAZIOURBANO

I nostri agenti, esperti del settore immobiliare, si dedicano alla consulenza personalizzata e alla predisposizione del contratto, regolando i diversi aspetti, anche fiscali. La consulenza è frutto di terzietà, indipendenza, professionalità e competenza finalizzate al pieno soddisfacimento degli interessi delle parti coinvolte in ogni negozio contrattuale. Chiediamo referenze lavorative, reddituali, affinché ci sia la giusta serietà di relazione e permettiamo sempre un incontro tra le parti perché, è vero che una persona non la si può conoscere in una vita, ma è altresì realistico inquadrare un gradimento nei famosi 2 secondi, sì perché il cervello elabora un’immagine che completerà nei successivi 4 e genererà un’idea sull’interlocutore.

Detto ciò, alla fine di tutto, invitiamo le persone a sane e cordiali relazioni. Siamo tutti diversi, la materia di capire il prossimo è relativa, è più utile capire sé stessi ed esserne la migliore rappresentazione.

DAVIDE BOSISIO

Locazioni e dintorni

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