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Autore: Daniele Modugno

Direttiva case green: le scadenze da tenere a mente

Direttiva case green: le scadenze da tenere a mente

Alla luce della bozza della direttiva dell’Unione Europea, si desidera fare informazione cercando d’essere semplici e schematici, parliamo dell’’adeguamento in termini di efficienza degli edifici che dovrà avvenire sostanzialmente in due step: entro il 2030 si dovrà raggiungere la classe E ed entro il 2033 la classe D per quanto riguarda gli immobili residenziali, su cui Spaziourbano è concentrata.

La direttiva non dà solo indicazioni sulla riqualificazione degli immobili, residenziali e non residenziali, ma prevede anche una serie di scadenze finalizzate a ridurre in maniera significativa le emissioni degli edifici nell’arco di una ventina di anni. Nel dettaglio tutte le scadenze da ricordare a partire dal recepimento della direttiva, che potrebbe arrivare nel mese di luglio 2025, fino al 2040, anche se già dal 1° gennaio 2024 dovrebbe scattare il divieto di agevolazioni fiscali per l’installazione di caldaie alimentate a combustibili fossili.

Il recepimento

marzo 2023: approvazione da parte della plenaria che dovrebbe approvare la proposta del parlamento Ue sulla direttiva Epbd, in calendario dal 13 al 16 marzo;

luglio 2023: approvazione della direttiva per l’estate del 2023 (successivamente il recepimento da parte dei Paesi membri);

luglio 2025: in caso di approvazione nel mese di luglio 2023, il recepimento della direttiva da parte dei Paesi membri dovrebbe arrivare per l’estate 2025.

Limiti per le caldaie

1° gennaio 2024: scatta il divieto di agevolazioni fiscali per l’installazione di caldaie che funzionano con combustibili fossili;

agosto 2025: il divieto di usare riscaldamento a combustibili fossili sia per gli edifici nuovi che per quelli ristrutturati (esclusi i sistemi ibridi e quelli che funzionano a combustibili rinnovabili);

dal 2035, salvo la richiesta all’Europa di un posticipo al 2040, il bando delle vecchie caldaie.

Gli edifici a zero emissioni

1° gennaio 2026: gli edifici occupati, gestiti o di proprietà di enti pubblici dovranno essere a zero emissioni;

1° gennaio 2027: le unità e gli edifici non residenziali dovranno essere in classe E/F per edifici non residenziali e pubblici;

1° gennaio 2028: tutti i nuovi edifici dovranno essere a zero emissioni (Zeb);

1° gennaio 2030: le unità e gli edifici non residenziali dovranno essere almeno in classe energetica D; le unità e gli edifici residenziali dovranno essere almeno in classe energetica E;

1° gennaio 2033: le unità e gli edifici residenziali dovranno essere almeno in classe energetica D;

31 dicembre 2035: stop all’utilizzo dei combustibili fossili negli edifici (possibile una proroga nel caso in cui non sia tecnicamente fattibile);

1° gennaio 2037: stop alla deroga che consente di abbassare gli standard energetici per alcuni edifici residenziali (fino a un massimo del 22% del patrimonio immobiliare).

L’energia solare

31 dicembre 2026: l’installazione di impianti a energia solare su tutti gli edifici pubblici e non residenziali esistenti;

31 dicembre 2028: l’installazione di impianti a energia solare su tutti gli edifici residenziali e sulle coperture dei parcheggi;

31 dicembre 2032: l’installazione di impianti a energia solare su tutti gli edifici sottoposti a ristrutturazioni importanti.

Ultime scadenze 2040

31 dicembre 2040: termine ultimo per l’eliminazione dei combustibili fossili nei sistemi di riscaldamento.

Il prossimo passo sarà l’esame della plenaria dove avrà inizio il “trilogo”, ossia un negoziato fra le tre Istituzioni europee (Parlamento, Commissione e Consiglio) e, probabilmente con ulteriori novità e modifiche, si avvierà verso la versione finale del testo da approvare. Solo allora si passerà al recepimento da parte di ciascun Paese membro dell’Eurozona.

Con questa frase finale pensiamo possano cambiare dei dettagli ma non la sostanza e che ogni proprietario di casa debba sensibilizzarsi alla circostanza da subito, insieme a tutti i professionisti trasversali (ammri di condominio, tecnici, aziende) e, soprattutto, che la questione non debba essere metabolizzata con negatività (costi nuovi) ma come opportunità e, se proprio dovesse risultare complesso, come doverosa attenzione alla nostra casa: la Terra.

Segui la vendita della tua casa in tempo reale

Segui la vendita della tua casa in tempo reale

Un nuovo servizio di SPAZIOURBANO gratuito messo a disposizione di tutti i nostri clienti che ci affidano la loro casa in vendita.

Ogni proprietario che ci affiderà la sua casa da vendere avrà a disposizione un mini-sito esclusivo a lui dedicato in cui potrà vedere in tempo reale:

  • Tutte le statistiche del suo immobile (telefonate ricevute, mail, messaggi, visualizzazioni);
  • Gli appuntamenti di vendita svolti;
  • Gli esiti degli appuntamenti.

Spesso siamo di corsa tra un appuntamento e l’altro, non sempre riusciamo ad aggiornarvi tempestivamente sull’appuntamento appena svolto. A volte, quando lo facciamo, voi siete impegnati e non riuscite a starci dietro. Il mondo va di fretta, le informazioni devono essere tempestive e soprattutto accessibili in ogni momento!

Con questo servizio, potrete seguire ogni passo del vostro immobile in modo tale che quando arriverà una vera proposta d’acquisto saprete coglierne la bontà. Avrete maggiore consapevolezza che quel risultato sia il frutto di un lavoro che ha avuto una sua evoluzione e la vostra scelta di accettare o meno sarà più consapevole.

La possibilità di accedervi in ogni momento, anche dal vostro smartphone fa sì che sia tarato sulle vostre reali esigenze: potrete attingere alle informazioni quando vorrete h24.

Riteniamo che sia un servizio utile che consolida ulteriormente la fiducia e trasparenza che vogliamo trasmettere al nostro cliente, oltre che lo sviluppo di servizi sempre più digitalizzati ed automatizzati orientati alla tutela dell’ambiente e all’ottimizzazione del tempo, siamo certi che verrà apprezzato.

Costi accessori per l’acquisto della tua casa

Quando si effettua una compravendita immobiliare ci sono diversi obblighi fiscali da rispettare.

Innanzitutto, la parte acquirente deve considerare ai fini fiscali che esistono una serie di imposte che devono essere versate all’Agenzia delle Entrate. In primo ordine si devono distinguere l’imposta di registro (in misura proporzionale o fissa), l’imposta sul valore aggiunto, ossia l’IVA, l’imposta catastale e l’imposta ipotecaria.

L’imposta di registro in misura proporzionale deve essere corrisposta nella misura del 9% quando il soggetto venditore è un privato (cioè non agisce nell’esercizio di attività commerciale, artistica o professionale) o un’impresa. Tale imposta viene calcolata sul prezzo-valore, ossia sul valore catastale e non sul valore del corrispettivo pattuito per la vendita, purché oggetto della vendita sia un fabbricato ad uso abitativo. Questa aliquota non può mai avere un valore inferiore ad euro 1.000, pertanto anche qualora il prezzo-valore sia di ammontare inferiore dovrà essere corrisposta per l’importo minimo.

L’IVA deve essere corrisposta nei seguenti casi:

  • Quando la parte venditrice è un’impresa costruttrice o ha ripristinato i fabbricati entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento oppure anche dopo i 5 anni, se il venditore sceglie di assoggettare l’operazione a IVA;
  • Quando l’acquisto ha ad oggetto fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali per i quali il venditore sceglie di sottoporre l’operazione a IVA.

In entrambi questi casi l’aliquota da versare sarà pari al 10% o al 22% (quando la vendita ha ad oggetto immobili classificati o classificabili nelle categorie A/1, A/8 e A/9) sul prezzo di acquisto concordato tra le parti. Con l’applicazione del regime fiscale ad IVA bisogna corrispondere un’imposta di registro in misura fissa pari ad euro 200. L’imposta ipotecaria ha valore fisso di euro 50 (o di euro 200 per gli atti soggetti al regime ad IVA), così come l’imposta catastale.

La normativa delle agevolazioni prima casa modifica i regimi fiscali applicati alla parte acquirente, infatti, qualora alla vendita venga applicata l’imposta di registro proporzionale, questa sarà calcolata su un’aliquota pari al 2% (permanendo il vincolo del valore minimo pari a euro 1.000); mentre nei casi in cui la vendita sia soggetta ad IVA l’aliquota sarà pari al 4%, oltre all’imposta di registro in misura fissa pari ad euro 200. Le imposte catastali e ipotecarie rimangono invariate.

Le agevolazioni “Prima Casa” possono essere applicate anche a coloro che vendono un’abitazione per la quale hanno usufruito delle agevolazioni prima casa e ne riacquistano un’altra entro un anno (la vendita può essere fatta anteriormente al nuovo acquisto o entro un anno da esso). In questi casi si viene a rilevare un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’IVA pagata per il primo acquisto agevolato. Questo credito può essere portato in diminuzione delle seguenti voci, a scelta dell’acquirente:

  • per l’imposta di registro dovuta con il nuovo acquisto;
  • per le imposte di registro, ipotecarie, catastali e di quelle sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
  • per l’Irpef dovuta in base alla prima dichiarazione dei redditi successiva al nuovo acquisto;
  • per altri tributi e contributi dovuti in sede di versamenti unitari con il modello F24.

 

 

I soggetti che possono beneficiare delle agevolazioni “Under 36” vedranno scontate le imposte di registro, ipotecaria e catastale. Per gli acquisti soggetti al regime IVA, inoltre, viene riconosciuto un credito d’imposta di ammontare pari all’IVA corrisposta al venditore. Tale credito potrà essere portato in diminuzione a scelta dell’acquirente secondo i medesimi criteri del credito d’imposta per gli acquisti “Prima Casa”, ad eccezione dell’imposta di registro per il nuovo acquisto.

Tutti gli atti e le formalità necessari per effettuare gli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari sono esenti dall’imposta di bollo.

Vediamo, infine, i compiti di un notaio nel processo di compravendita immobiliare.

In sostanza, il notaio svolge un ruolo di garante della legalità e della corretta gestione del processo di compravendita immobiliare, proteggendo le parti coinvolte da eventuali rischi e problematiche legate alla transazione. Alcune delle responsabilità principali sono la verifica della validità e regolarità dei documenti, la stesura dell’atto di compravendita, la consulenza legale per le parti coinvolte nella compravendita assicurando che tutti i diritti e gli obblighi siano rispettati e che il processo di compravendita avvenga in modo trasparente e legale, l’autenticazione delle firme e la registrazione dell’atto presso l’Agenzia delle Entrate.

Spaziourbano immobiliare, dove trovi casa e non solo: competenze, idee, professionalità, ascolto delle esigenze. Perché trovare solo una Casa in un’agenzia immobiliare è riduttivo.

Costi accessori per l’acquisto della tua casa
Come mantenere la casa in buone condizioni con la manutenzione

Come mantenere la casa in buone condizioni con la manutenzione

Mantenere la casa pulita e in buone condizioni è un compito che richiede tempo e fatica. Richiede anche una certa routine di manutenzione, sia periodica che occasionale. Affrontare la manutenzione della casa è l’unico modo per mantenerla in buone condizioni e assicurare che rimanga un luogo confortevole e sicuro in cui vivere.

 

In questo articolo discuteremo su come mantenere la casa in buone condizioni con la manutenzione e come creare una routine efficace.

Importanza della manutenzione della casa

Mantenere la casa in buone condizioni è essenziale per assicurarne la sicurezza e la comodità. Può prevenire problemi come perdite o infestazioni di insetti, e assicura che l’ambiente sia sicuro ed efficiente.

 

La manutenzione può anche aiutare a mantenere l’aspetto estetico, rendendola piacevole da vedere e sentire.

Routine di manutenzione della casa

La creazione di una routine di manutenzione è il modo migliore per assicurare che la casa rimanga in buone condizioni. La routine deve essere personalizzata in base alle esigenze della casa e alle esigenze di chi ci vive.

 

Ad esempio, una casa che ha un giardino potrebbe richiedere più tempo di manutenzione rispetto ad una che non ne ha uno. La routine può anche variare a seconda delle stagioni.

Manutenzione periodica

Per apportare un reale beneficio, la manutenzione deve essere periodica. Si tratta di compiti che devono essere eseguiti regolarmente, come controllare le perdite di acqua, controllare il livello di umidità e assicurarsi che tutti i dispositivi elettrici siano in buone condizioni.

 

Per verifiche più complicate è bene rivolgersi a tecnici specializzati, come magari un servizio di assistenza fabbro o un idraulico affidabile.

 

Controllare periodicamente la casa è un modo semplice ed efficace per assicurarsi che sia sempre in buone condizioni.

Pulizia della casa

La pulizia della casa è un’altro aspetto fondamentale da considerare. Pulire la casa regolarmente aiuta a garantire che sia sempre ordinata, sicura e confortevole.

 

La pulizia può includere l’aspirazione dei pavimenti, la pulizia dei mobili, la rimozione della polvere, la pulizia delle finestre e altro ancora. Può essere fatta con prodotti naturali o con prodotti chimici, a seconda delle preferenze.

Cura della casa

La cura della casa può includere l’aggiunta di nuovi arredi, l’aggiornamento degli elettrodomestici, l’aggiunta di una nuova vernice o di un nuovo tappeto. La cura della casa può aiutare a mantenere il valore della casa e garantirne la sicurezza e la comodità.

Conclusione

Mantenere la casa in buone condizioni con la manutenzione è essenziale per assicurare che rimanga un luogo sicuro e confortevole in cui vivere. La manutenzione può includere la pulizia periodica, la creazione di una routine di manutenzione e la cura della casa.

 

Seguendo queste linee guida, è possibile mantenere la casa in buone condizioni e assicurare che tutti i suoi abitanti siano al sicuro e a proprio agio.

BONUS SICUREZZA 2023

La casa è un bene importante, per noi italiani tutto: nido, investimento, famiglia, ricordi, emozioni. Bene, in Spaziourbano immobiliare siamo attenti nel donare sempre le giuste informazioni a tutela dei propri affetti, che siano utili e pratiche a beneficio del bene più prezioso di cui disponiamo dopo la salute: CASA.

Il cosiddetto Bonus Sicurezza 2023 rientra fra gli incentivi riguardanti la casa previsti dal “Bonus ristrutturazioni”, ma, a differenza delle altre, tale detrazione non è vincolata a interventi di ristrutturazione. Come spiegato sul sito dell’Agenzia delle entrate, rientrano nel “Bonus Sicurezza” tutti gli interventi finalizzati all’adozione di misure di prevenzione del rischio di atti illeciti da parte di terzi, come furto e aggressione. Fra questi, a titolo di esempio, rientrano l’installazione di sistemi antifurto, allarmi e altri sistemi e dispositivi di videosorveglianza e di domotica.

Le agevolazioni, prorogate anche per quest’anno, prevedono le seguenti scadenze:

  • 50% delle spese sostenute fino al 31 dicembre 2024, con un limite massimo di spesa di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare;
  • 36% delle somme che saranno pagate a partire dal 1° gennaio 2025, con un limite massimo di spesa di 48.000 euro per unità immobiliare.

GLI INTERVENTI OGGETTO DEL BONUS SICUREZZA 2023

Come già detto, gli incentivi si applicano alle spese sostenute per prevenire atti illeciti, cioè quelli penalmente illeciti, come furto, aggressione, sequestro di persona e ogni altro reato che comporti la lesione di diritti giuridicamente protetti. Non rientrano nelle agevolazioni i costi di servizi di sicurezza, come eventuali contratti stipulati con istituti di vigilanza o canoni mensili per impianti di allarme in comodato. Le spese ammesse sono, dunque, esclusivamente quelle per eventuali sopralluoghi o perizie tecniche, acquisto di dispositivi, progettazione e installazione di sistemi di sicurezza.

Nella Guida alle ristrutturazioni dell’Agenzia delle Entrate, a titolo esemplificativo, sono riportate alcune delle misure oggetto del Bonus Sicurezza 2023:

  • rafforzamento, sostituzione o installazione di cancellate o recinzioni murarie degli edifici;
  • apposizione di grate sulle finestre o loro sostituzione;
  • porte blindate o rinforzate;
  • apposizione o sostituzione di serrature, lucchetti, catenacci, spioncini;
  • installazione di rilevatori di apertura e di effrazione sui serramenti;
  • apposizione di saracinesche;
  • tapparelle metalliche con bloccaggi;
  • vetri antisfondamento;
  • casseforti a muro;
  • fotocamere o cineprese collegate con centri di vigilanza privati;
  • apparecchi rilevatori di prevenzione antifurto e relative centraline.

CHI PUÒ USUFRUIRE DELLE DETRAZIONI

Possono beneficiare del bonus tutti i contribuenti soggetti al pagamento dell’IRPEF, non solo i proprietari o i titolari di diritti reali sugli immobili sui quali si effettuano i lavori, ma anche l’inquilino o il comodatario. In particolare, hanno diritto alle agevolazioni, purché sostengano le spese dell’intervento:

  • il proprietario o il nudo proprietario;
  • il titolare di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie);
  • l’inquilino o il comodatario;
  • i soci di cooperative divise e indivise;
  • i soci delle società semplici;
  • gli imprenditori individuali, solo per gli immobili che non rientrano fra quelli strumentali o merce;
  • il familiare convivente del proprietario o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento;
  • il coniuge separato assegnatario dell’immobile intestato all’altro coniuge.

Per poter accedere alle detrazioni, il soggetto che esegue il pagamento deve essere lo stesso che ha fatto la richiesta dei lavori di messa in sicurezza dell’immobile e i versamenti devono essere effettuati tramite apposito bonifico bancario o postale per agevolazioni fiscali, il cosiddetto bonifico “parlante”.

BONUS SICUREZZA 2023
L’INFLUENZA DEL MERCATO FINANZIARIO SU QUELLO IMMOBILIARE

L’INFLUENZA DEL MERCATO FINANZIARIO SU QUELLO IMMOBILIARE

L’inflazione alle stelle e il caro bollette stanno incidendo sulle scelte degli italiani!

Chi è abituato a leggerci sa che www.spaziourbanoimmobiliare.it è abilitato alla consulenza creditizia professionale, per questa ragione ci sembrava coerente esprimere un’analisi del settore dopo i grandi stravolgimenti portati dall’anno 2022.

Secondo i dati di CRIF ad ottobre 2022 si è registrato un aumento del 10% per i prestiti. La maggiore crescita deriva da prestiti personali che hanno registrato un aumento pari al +19,5%. Per quanto riguarda i mutui vi è stato un calo della domanda. Vediamo insieme l’andamento dei mutui.

Il trend calante dei mutui

Nell’ultimo periodo si è registrato un calo della domanda per i mutui a causa di un forte aumento dei tassi di interesse in seguito alle misure adottate dalle banche centrali. Il costo per interessi di un mutuo è raddoppiato nell’ultimo periodo portando anche a non erogare mutui ai giovani under 36 perché non considerati troppo profittevoli. Il calo ad ottobre 2022 è pari a -24,5% rispetto all’anno precedente. Il calo è stato accompagnato anche da un arresto delle surroghe che hanno fatto registrare un -58,3%.

Tassi fissi o variabili?

La somma media richiesta per un mutuo è pari a 142.660€ e l’aumento dell’Euribor da -0,50% a +1,3% ha indotto le persone a scegliere un tasso fisso o un tasso variabile con un tetto massimo. Da dicembre l’aspettativa è quella di vedere un aumento di richieste da parte dei giovani grazie ad un emendamento inserito all’interno del decreto Aiuti. L’emendamento prevede un limite che le banche dovranno rispettare per fornire ai giovani tassi di mutuo agevolati. La regola è stata introdotta in seguito all’abbandono da parte delle banche dei tassi agevolati a causa dei rincari operati dalla Banca Centrale Europea. Per erogare i mutui le banche faranno ricorso al Fondo di garanzia mutui prima casa di Consap. Questa misura sarà valida fino al 31 dicembre 2022 e dopo questa data non sarà possibile per i giovani accedervi ancora.

Come notate dai numeri e costatazioni, il mercato finanziario rappresenta un booster per l’immobiliare quando attrattivo, chiave inglese in un motore quando meno. Fin qui però sarebbe una riflessione semplicistica se non che la vera particolarità è dettata dalla repentinità in cui accadono i mutamenti, ne consegue una scarsa informazione e terrorismo scientificamente voluto che porta l’opinione pubblica a contrarsi nell’offerta creando un nuovo mercato immobiliare in cui risulta difficile centrare i prezzi. Se, ad esempio, nel 2021 una casa aveva un decorso medio di 2/3 mesi per la sua dismissione, ora accadono scenari in cui in 24 ore le case vengano vendute per scarsa presenza di alternative. Questo è un vortice che porta a due potenziali problemi:

  • Due diligence superficiali;
  • Prezzi non coerenti.

Esempio: qualche settimana fa, a SPAZIOURBANO, è stato chiesto di valutare un immobile adiacente il punto vendita. Stando a quanto descritto, abbiamo adeguato la stima di un bene che per diverso tempo possedeva un valore pari ad € 200.000 esponendo una valutazione pari a € 230.000. Risultato? Nel passaparola condominiale l’immobile è stato venduto privatamente a € 250.000.

Pensiero:

  • Chi compra, emarginando l’intermediario immobiliare, pensa di fare un affare risparmiando la provvigione salvo poi….;
  • Quando s’immette un immobile sul mercato vanno analizzate le caratteristiche: debiti, conformità urbanistiche, provenienza, se no chi può dire chi ha fatto l’affare?
  • Le fasi emotive di contrattazione sono come la fase d’innamoramento, inizialmente si fa di tutto, ma poi? Come vengono gestite le relazioni, accordi, difficoltà?
  • Quella fetta di mercato che viene gestita dai mediatori, a causa del calo di produttività legato al mercato e ai privati, porta a richieste percentuali maggiori sull’acquirente.

È dunque evidente come sia la reazione agli eventi il vero problema, l’educazione e geografia della società, ma questi sono discorsi filosofici che lasciano il tempo che trovano.

Spaziourbano immobiliare è da sempre attenta alla professionalità nel servire i propri clienti, far vivere una serena compravendita e donare canali trasversali di livello (come la consulenza creditizia) per generare l’“experience” indimenticabile, ciò che chiunque merita quando compra e vede casa !!!

Energia & clima

Apriamo la nuova stagione lavorativa ‘22/23 con un articolo d’attualità strettissima, l’energia ed il clima.

La professione di agente immobiliare nell’ultimo decennio ha beneficiato di cambiamenti importanti in ragion di competenze aggiuntive, attenzioni e sicurezza. Una di queste è parte dell’argomento centrale del presente blog, tutto partito da quella che si chiamava A.C.E. (attestato di certificazione energetica) ora A.P.E. (attestato di prestazione energetica). Si è partiti da lontano per iniziare a capire quanto consumasse in termini energetici un complesso immobiliare, un’abitazione o affine, sino ad oggi in cui un po’ tutti abbiamo consolidato una cultura “ecologica” migliore, soprattutto quando la sensibilità verso di essa è abbinata ad un risparmio in termini di costi.

La recente guerra in Ucraina ha, tra le tante cose, fatto suonare l’allarme sui contenimenti sull’uso delle scorte energetiche, si parla di restrizioni prossime nell’uso del gas, per cui con diligenza abbiamo pensato di verificare come il mondo Real Estate si stesse predisponendo per garantire ai nostri clienti informazioni e vision ad ampio spettro. Abbiam individuato nei condomini i nostri interlocutori, nella figura degli amministratori, abbiamo condiviso l’aspetto con lo studio di amministrazione Am-Co per ottenere e stilare quanto segue, buona lettura.

Negli ultimi decenni le esigenze abitative delle persone sono cambiate e rispetto al passato viene data molta più attenzione al comfort domestico, oltre che al risparmio in bolletta. Nel frattempo, sono arrivate Direttive europee e Leggi nazionali che hanno stabilito parametri di consumo energetico sempre più stringenti per l’edilizia, con l’obiettivo di abbassare le emissioni di gas a effetto serra del settore. L’emergenza clima, infatti, oggi è diventata una vera e propria priorità. Ma se i nuovi edifici, rispettosi delle attuali normative, sono estremamente virtuosi in fatto di efficienza, resta da portare avanti un immane lavoro di riqualificazione del patrimonio esistente.

Il parco edilizio italiano, infatti, è vecchio ed energivoro. L’Enea stima che circa il 60% degli edifici nazionali appartengano alle due classi energetiche peggiori (G ed F) e l’impatto dei condomini sulle emissioni è certamente enorme, dato che se ne contano a livello nazionale circa 2 milioni. Tuttavia, vi sono criticità che ostacolano la diffusione della riqualificazione energetica dei condomini, riconducibili prevalentemente ai costi in gioco e alle complessità tecniche e organizzative per la realizzazione degli interventi: per abbattere tutte queste barriere, l’opera di sensibilizzazione dell’amministratore di condominio e dei tecnici nei confronti nelle famiglie è fondamentale.

Il Superbonus 110% è sicuramente un’opportunità unica e irrinunciabile per porre mano alla riqualificazione energetica dei condomini: anche se le complessità “burocratiche” non mancano, questa agevolazione eccezionale permette di abbattere completamente la barriera dei costi a carico delle famiglie.

I VANTAGGI DI UN CONDOMINIO EFFICIENTE

Chi vive in appartamento conosce bene i problemi legati a condomini inefficienti e vecchi impianti di riscaldamento centralizzati: il livello di comfort è spesso scarso, con differenze significative nelle varie unità abitative, e non c’è autonomia della gestione oraria della temperatura desiderata; inoltre, ma non meno importante, ci sono ingenti sprechi di energia che si riflettono sull’ambiente e sulla bolletta.

Questi difetti “strutturali” che caratterizzano i condomini di vecchia generazione sono dovuti da un lato alle scarse prestazioni dell’involucro edilizio che causano dispersioni termiche, dall’altro alla presenza di centrali termiche obsolete e inefficienti e terminali che funzionano ad alta temperatura.

E il Superbonbus, come spieghiamo meglio nel capitolo seguente, pone l’attenzione proprio su questi due aspetti individuando le tipologie di interventi trainanti.

Riqualificando energeticamente il proprio condominio si ottengono i seguenti benefici:

  • aumento del livello di comfort e salubrità nelle unità abitative;
  • possibilità di eliminare le restrizioni negli orari di funzionamento, in caso di riscaldamento centralizzato, modificando le condizioni climatiche dell’appartamento nella giornata in funzione delle proprie esigenze;
  • netta diminuzione dei consumi termici e delle bollette (con abbattimento delle spese condominiali se il riscaldamento è centralizzato);
  • diminuzione dell’impatto ambientale dell’immobile e delle emissioni nocive locali inquinanti (ossidi di zolfo e azoto, polveri sottili, sostanze organiche volatili);
  • miglioramento del livello di sicurezza generale del condominio e dei singoli condòmini (si pensi alla sostituzione degli infissi o alla diminuzione dei rischi di malfunzionamento e incidenti sostituendo la vecchia caldaia);
  • guadagno in termini di valore di mercato dell’immobile.

La tendenza delle nuove edificazioni è già da qualche anno in linee con queste azioni/risultati, non a caso sono anche quegli asset che cedono sempre poco a crisi, cambiamenti, cali di domanda o quant’altro attinente. È il futuro, un futuro ormai presente per cui è irresponsabile ed impensabile voltargli le spalle, la domanda sarà sempre più attenta a gratificare beni efficienti rispetto categorie rimaste obsolete nell’argomento.

Energia & clima
COME ANALIZZANO LE RICHIESTE DI MUTUO LE BANCHE

COME ANALIZZANO LE RICHIESTE DI MUTUO LE BANCHE

Scopo del presente articolo è, in ragion di come realmente le banche valutano le richieste di credito, permettere al lettore interessato di predisporsi correttamente, al meglio, prima ancora di pensare a tassi, filiali, broker, mediatori e chi più ne ha più ne metta.

Nella vita è cosa normale prepararsi, predisporsi, usiamo la parola che piace di più ma serve avere questo orientamento. Pensate allo sport, l’allenamento è preparazione, avete mai visto uno sportivo fare una gara “a secco”? No! giusto? Perché non estenderlo ad ogni cosa allora?

Leggerete informazioni parzialmente conosciute, prima di scrivere questo blog ho verificato (grossolanamente) se vi fosse un documento che abbia già affrontato l’argomento ma nulla, solo brevi premesse o solite informazioni ormai alla mercè di tutti, credo dunque d’esser stato sfortunato e mi cimento affinché questo vuoto venga riempito. L’idea è dare una guida per come presentarsi ad una Banca in frac, un po’ come quando si legge dei consigli su come stilare un CV, qualcosa che dia certezze, qualcosa che fuori da questi parametri aiuti a comprendere il grado di difficoltà della propria posizione e agire per riqualificarla o, più semplicemente, capire cosa in proprio potere fare o meno.

Pronti?

1° ANALISI: R.R.R. (Rapporto Rata Reddito)

Questo è l’aspetto più conosciuto, certamente tra tutti i professionisti trasversali coinvolti nell’interesse dell’erogazione di un mutuo, parliamo di una rapportatura che deve stare entro il 30%. E’ importante sapere che alcuni istituti di credito concedono qualche punto percentuale di più, pochi, questo per completezza, ma seguendo la mission se stiamo nel 30 lo saremo per ogni altro numero.

Esempio: Se guadagno € 1.000 per 12 mesi significa che in un anno produco un reddito pari a € 12.000 il cui 30% è pari a € 3.600 ed implica una capacità di rata massima sostenibile pari ad € 300 (3600/12).

Chiaro? Se dunque la rata del finanziamento richiesto supera tale soglia dovrà accendersi il primo campanellino: importo eccessivo? Oppure: Tempi di rimborso troppo corti? È importante capirlo;

2° ANALISI: Rischio sociologico

Sapete perché la banca vuole i certificati di residenza, stato di famiglia, residenza, matrimonio, separazione ecc..? Perché vuole capire chi siete, da dove arrivate, il vostro modo di agire e pensare. Analisi che non emergeranno mai sul perché non vi verrà eventualmente concesso un prestito, non quello che volevate o che avevate visto in pubblicità. Perché? Voi lo fareste?

Esempio: Una coppia chiede un mutuo ma lui risiede con i genitori e lei vive da 2 anni in affitto sola. Questa è una delle ragioni per cui vi vedrete recapitare una richiesta garante o assicurazione vita. Non vedono programmazione e certezza, l’ideale è che la coppia prima affronti un percorso insieme, che sia tangibilmente coppia, altrimenti….. Chiaro?

Un altro? Sono single e vivo con i genitori? La banca non vede storicità, visto che deve prestarti soldi propri, non vede allenamento nel pagare un debito, alias: garante e/o assicurazione.

Molti esempi possono essere fatti, mi auguro che due bastino per comprendere l’area di studio;

3° ANALISI: Soglie di sussistenza

Cosa sono? Sono somme che vengono detratte nell’analisi di conteggio R.R.R., differenti spesso tra banca e banca, considerate necessarie al corretto sostentamento della persona, coppia o famiglia. In ragion del numero di persone nello stato di famiglia l’importo è più o meno gravoso. Significa che, prima di effettuare il calcolo come sopra mostrato per “Analisi 1 R.R.R.” vengono detratte somme specifiche che ogni banca considera coerenti per il sostentamento, per cui oggetto di analisi sarà il differenziale tra il reddito e le soglie.

Esempio: Famiglia con 2 figli, reddito complessivo mese € 3.000, prima di calcolare come nella “analisi 1” vanno detratti da € 3.000 una somma tra i 1.000 e 1.400 euro circa, si procederà dunque al calcolo della rapportatura con € 2.000 o € 1.600.

Questa la ragione di conteggi non fatti correttamente da dilettanti o calcolatori web che domandano solo quanto vuoi, quanto costa la casa, quale tasso e in quanti anni di rimborso. Do you understand?

Andare in profondità, mai rimanere in superficie;

4° ANALISI: Indebitamento

Il titolo è semplice da capire, la banca vuole sapere se si possiedono altri prestiti perché la loro esistenza farà parte del conteggio, andrà ad incidere perché dal reddito andrà detratta la rata insieme alla sussistenza e, col netto, fare conteggi. Non solo, come sono stati gestiti sino a quel momento? Sono stati pagati regolarmente? Sono stati chiesti accessi a privilegi (per un mutuo pregresso la moratoria ad esempio). Un’analisi a 360 ° sull’argomento perché, osservandolo da un lato positivo, è la cartina tornasole della capacità di rimborso dei propri impegni. Dunque non solo numeri da annoverare e matchare con i redditi e la sussistenza, una vera e propria profilatura psicologia sulla capacità di rimpatrio;

5° ANALISI: Capacità di risparmio

Anche questo capitolo, come il precedente, è area di osservazione e profilazione. Sai perché la banca chiede estratti conto e movimenti in c/c? Per capire se sei bravo/a a risparmiare, se le somme per acquistare casa sono farina del tuo sacco o di mamma e papà (garante…), come vivi, cosa paghi, se ti permetti il giusto o se tendi ad eccedere. Esempio: Se guadagno € 1.000 al mese e ho abbonamento a TV digitali per € 300 non è bene, viene evidenziata una criticità. Ingiusto? Dei miei soldi faccio ciò che voglio? Assolutamente, ma se domando dei soldi ad una banca è altrettanto giusto che decida se e come darteli.

Ecco, questi sono gli elementi essenziali nell’analisi di un mutuo e, capiti, saranno coloro che aiuteranno a imboccare una rotta corretta o meglio dire adottare una strategia, più semplicemente imporsi una vita sana senza escamotage o vizi (tale espressione è risolutiva e di spiegazione nel rispetto invece di coloro i quali possiedono difficoltà non di propria responsabilità). Ovviamente ho omesso le necessità evidenti ai più e di start-up iniziale: serve un reddito, che sia con contratto a tempo indeterminato o autonomo con almeno 2/3 anni di attività continuativa, i tempi determinati non vengono considerati, che lo scenario ideale è fare mutui non superiori all’80%.

Difficile? Complesso? Impossibile? Mah, dipende, è solo la verità. Purtroppo non esiste una materia scolastica che faccia educazione finanziaria, a stento c’è quella civica, e invece rappresenterebbe forse la materia più utile e di stampo applicativo per ogni persona. Saper gestire i risparmi, generarne, avere un profilo coerente nei meriti creditizi, ogni cosa affine, riveste importanza vitale. Qualunque banca prima ancora di affrontare le 5 analisi di cui sopra consulta sempre una SIC (sistema di informazioni creditizie), uso CRIF ad esempio come la più famosa in Italia per inquadramento iniziale. Serve, come in ogni ambito, cultura e l’auspicio è che un giorno qualcuno possa determinarne l’attuazione.

La scuola serve a preparare una persona ad affrontare la vita, non va dimenticato.

Conclusioni

Auxilia Finance spa, azienda grazie alla quale sono consulente del credito, è molto attenta a fare cultura interna. Lo scopo è che ne scaturisca giusta informazione alla clientela da una parte, pratiche nella banche partner coerenti e documentate. Tralasciando un secondo le banche (perché sanno di quanto si scrive), i consumatori devono sapere perché è importante un consulente del credito, perché incontrarlo prima di chiudere un affare immobiliare, perché scegliere Noi Spaziourbano: oltre alle competenze per una corretta analisi e supporto creditizia, troverete esperti real estate che trattano con passione da oltre 20 anni l’oggetto a garanzia del mutuo: LA CASA! E’ conforme catastalmente? Edilizia privata o convenzionata? Il prezzo consono? Quale la provenienza: donazione, acquisto, eredità?

Capite, se vi mettete in frac e andate alla festa sbagliata…….

Per questa ragione esistono i professionisti cui rivolgersi.

Spero che l’articolo sia stato di gradevole lettura, utile, interessante e spendibile, fatemelo sapere e, ovviamente, dovesse nascere l’esigenza di una consulenza: 02/4530630 oppure davide.bosisio@auxiliafinance.it 

 

DAVIDE BOSISIO

 

 

 

STORYTELLING IMMOBILIARE

Storytelling Immobiliare: dietro ad ogni proprietario e acquirente ci sono storie e percorsi diversi, la casa è il rifugio da cui tutto nasce e che custodisce ricordi, sogni e aspirazioni.

Quanto racconta la nostra casa di quello che siamo?

E quanto racconta la casa che stiamo cercando di quello che vorremmo cambiare?

Cos’è dunque lo storytelling? E’ l’insieme di strategie atte a valorizzare il potenziale narrativo di un’azienda, raccontarla, avendo cura di usare tutti gli strumenti a disposizione per cui, a titolo esaustivo ma sintetico: social, siti istituzionali, convention, blog, recensioni e ogni altro canale utile.

L’obiettivo? Ottenere benefici d’immagine, distinguersi.

Questo stile di comunicazione riteniamo sia il nuovo marketing perché fare storytelling, al contrario di quanto molti credono, non è solo raccontare la storia di un brand; significa creare un intero universo narrativo incentrato proprio sul lettore.

Attenzione, fare storytelling genera assonanza con le emozioni, deve essere insieme di azioni coordinate, tendere ad essere gradevoli e positive ma soprattutto vere, risultare congrue ed equilibrate.

Pensate ad un uomo che corteggia una donna, l’indole del primo è apparire super, facendo mettere in risalto talvolta caratteristiche non proprie, oscurandone delle altre introvabili. Follia, ecco, quando si raggiunge la maturità che sia sufficiente piacere a sé stessi, quando si dice e si fa ciò che rientra nelle proprie corde, ecco che si diventa interessanti e si attira a sé il target giusto. Stessa cosa in ogni ambito di vita. Esempio: Spaziourbano non piace ai furbi, a chi desidera raggiungere la luna e poi anche di più, a chi vuole usare le nostre compravendite per mutui acrobatici, a tutti questi soggetti non piacciamo e speriamo continui così…

Pensiamo dunque alla casa, alla sua descrizione, riferirsi alle proprietà in vendita come “oggetti” viene spontaneo per chi tutti i giorni ci lavora con essi, urge capire una cosa però: di fronte non si hanno dei semplici acquirenti; bensì delle persone che stanno facendo una scelta di vita. Faranno dei sacrifici, magari aderiranno ad un mutuo o lasceranno semplicemente il loro primo nido. Non cercano una soluzione immobiliare, vorranno uno spazio in cui vivere una vita migliore.

Ecco perché  la vendita di una casa, dal mono alla villa, richiede la fornitura degli strumenti validi al proprio cliente per iniziare a costruire la sua personale storia, proprio con quell’immobile proposto. Che intrecci eh, si parte a parlare di Noi per arrivare a Voi, incredibile vero?

È evidente che questo stile di comunicazione, attento alle emozioni ed al trasferimento della propria autenticità, permetta agli utenti di scegliere ancor prima di conoscere.

“Perdindirindina Davide, non ho mai visto la cosa da questo punto di vista, ora sono tagliato fuori, chi ha mai investito tempo in questa direzione, oddio…” No dai, nessuno è mai tagliato fuori a meno che non lo decida lui stesso. Si può sempre iniziare, e con ciò, essere più avanti di chi ancora non pensa di farlo.

In Spaziourbano, da diversi anni, abbiamo aderito a questo stile marketing non fosse solo per lasciare prove su quanto raccontiamo di persona, permettere di trovare riscontri di coerenza tra realtà e web, pensieri ed azioni. Osservate i nostri canali di comunicazione in questa nuova ottica, è un giochino carino. Oggigiorno l’economia sta subendo ulteriori e continue mutazioni, sempre più veloci, stare dietro al mondo è difficile e per questa ragione si è scelto di pensare di costruire un’immagine fedele di Noi, perché riteniamo qualifichi più ciò che si fa rispetto a quello che si dice o meno.

Lavorare in questa direzione chiede sforzi, tempo, credere in qualcosa che non produce immediati risultati, analisi di errori che dopo paiono banali, tante cose, tante, tante, ma se lo si fa con passione e dedizione nessun percorso sarà inutile.

Dostoevskij ci ha lasciato un concetto sfolgorante quanto semplice: “la bellezza salverà il mondo”, e quale se non d’animo? 

Non siamo perfetti, non siamo i migliori, non desideriamo essere opinion leader, solo osservare i sorrisi di chi ci ha donato fiducia.

Anche questo articolo è storytelling Spaziourbano 😉

DAVIDE BOSISIO

 

STORYTELLING IMMOBILIARE

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