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Autore: Daniele Modugno

Il certificato di agibilità

Il certificato di agibilità

“Secondo l’art. 24 del Testo Unico sull’Edilizia, il certificato di agibilità è un documento tramite il quale si attesta che un determinato immobile, a seguito dell’edificazione o di determinati interventi, possegga le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico definite dalla normativa vigente all’atto di edificazione e che sia stato realizzato secondo quanto indicato nel progetto”.

Mica poco, siete d’accordo?

Adoro le definizioni: chiare, concise, concrete.

Un po’ di storia:

L’agibilità è diventata obbligatoria nel 1934, con il Regio Decreto n. 1265, quando il Podestà (oggi Sindaco) doveva autorizzare e rendere abitabili le costruzioni eseguite in conformità al progetto approvato, che avessero i muri convenientemente prosciugati e che non fossero insalubri.  L’agibilità del 1934 era una semplice autorizzazione sanitaria e non edilizia. La svolta avviene nel 1967 con la legge Ponte che introduce la dichiarazione di abitabilità o di agibilità. In passato l’abitabilità era riferita agli immobili e l’agibilità a tutte le altre categorie, poi unificato.

Nel 2001, con il Testo Unico sull’Edilizia 380/2001*(vedi paragrafo “le disposizioni normative), viene abolita l’abitabilità e dal 2013, il certificato non viene più concesso dal Comune, ma viene sostituito da un’autocertificazione: l’attuale SCA, segnalazione certificata di agibilità.

Nel tempo, questo documento, oltre a cambiare dicitura, ha incrementato la sua valenza edilizia e urbanistica. All’inizio si trattava di una semplice prassi, dopodiché gli allegati e le attestazioni sono aumentate e oggi ha assunto un notevole valore diventando un documento essenziale per poter fruire dell’immobile. Ad esempio? Per ottenere il certificato sismico, il superbonus 110%. Come dire, per effettuare un upgrade devi avere le basi.

Le disposizioni normative:

*Il D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 – Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia (entrato in vigore definitivamente il 30 giugno 2003), prevede che il certificato di agibilità deve essere richiesto solo per:

  • le nuove costruzioni;
  • le ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
  • gli interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di igiene e sicurezza;

Pertanto a partire dall’entrata in vigore del T.U. sull’edilizia il certificato di agibilità deve essere richiesto dal venditore e consegnato all’acquirente necessariamente solo per i nuovi edifici (ossia quelli costruiti successivamente al 30/06/2003) o per quelli già esistenti per i quali siano stati eseguiti talune tipologie di interventi edilizi.

Con la S.C.A., dal 2013, oltre ciò è possibile richiedere il certificato anche per:

  • singoli edifici o singole porzioni della costruzione, purché funzionalmente autonomi qualora siano state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all’intero intervento edilizio e siano state completate e collaudate le parti strutturali connesse, nonché collaudati e certificati gli impianti relativi alle parti comuni;
  • singole unità immobiliari, purché siano completate e collaudate le opere strutturali connesse, siano certificati gli impianti e siano completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria dichiarate funzionali rispetto all’edificio oggetto di agibilità parziale.

In questo caso si parla dunque di agibilità parziale di un edificio.

 La giurisprudenza:

Negli ultimi anni la tendenza delle Corti va nella direzione di considerare il certificato di agibilità come un requisito giuridico sempre più importante del bene oggetto di compravendita, ma solo in quanto attesterebbe la fruibilità dell’immobile ad un determinato uso. Secondo la giurisprudenza maggioritaria, anche se nessuna norma imperativa contempla un obbligo di preventivo rilascio di detta certificazione, la mancanza della agibilità configura un inadempimento del venditore.

Nella sentenza della Cassazione Civile, sez. II, 11 ottobre 2013, n. 23157 si legge che “la consegna del certificato di abitabilità dell’immobile oggetto del contratto, ove questo sia un appartamento da adibire ad abitazione, pur non costituendo di per sé condizione di validità della compravendita, integra un’obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell’art. 1477 c.c., attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incidente sulla possibilità di adibire legittimamente la stessa all’uso contrattualmente previsto.”

In una recentissima sentenza, la n. 24386 del 8 febbraio 2016, la Corte di Cassazione ha precisato che la vendita di un immobile privo di certificato di agibilità configura una vendita di cosa in parte o del tutto diversa da quella dedotta in contratto. In tale circostanza il compratore potrebbe chiedere legittimamente o la risoluzione del contratto (ovvero lo scioglimento del contratto) o l’adempimento dello stesso qualora abbia interesse all’acquisto, ferma la possibilità di chiedere il risarcimento dei danni. Ma non è tutto. La S.  Corte ha stabilito anche che l’acquirente può rifiutarsi di firmare il rogito, anche qualora abbia già stipulato il contratto preliminare.

Insomma la Cassazione ha stabilito che se manca l’agibilità per adibire un immobile a casa di abitazione, e quindi l’immobile può essere utilizzato solo per altri scopi (ad es.: magazzino), l’acquisto è valido lo stesso,  ma l’acquirente ha acquistato una cosa per un’altra, con lesione dei suoi diritti.

Importanza:

Questo documento ci garantisce che l’edificio è salubre e vivibile, è ‘sicuro’ ed è conforme dal punto di vista urbanistico (non sono presenti abusi) secondo le norme vigenti al momento del rilascio dell’agibilità.

Conclusioni:

Andiamo nel pratico.

Spesso sentiamo dire da clienti (sempre giustificati) e anche colleghi (non giustificati), che l’agibilità è necessaria se la costruzione è post 1° settembre ’67.  Come si evince dai paragrafi precedenti, il certificato di agibilità è in vigore da molto prima, in modi e denominazioni differenti, ma non significa che uno stabile degli anni ’60 ad esempio non debba possederlo. Non viene richiesto il rilascio in sede d’atto notarile, ma ciò non toglie che l’esistenza o meno determini una migliore o peggiore commercializzazione di un bene insito nello stabile in questione. Converrete che quanto meno sia giusto saperlo in fase decisionale di acquisto.

Attenzione! Esistono casi in cui manchi il certificato, non per negligenza, chi di dovere ne aveva presentata regolare domanda, ma grazie al tacito assenso potrà considerarsi valida la richiesta protocollata. Preoccupatevi se non vi è traccia di nulla.

Un consiglio: quando troverete l’immobile giusto, se post 1° settembre ’67 , fate in modo che se non in possesso fisico dell’agibilità da parte del venditore (quasi sempre) di farlo richiedere sin dagli esordi della trattativa perché molti comuni, soprattutto quelli più grandi e popolosi, possono portare ad attese fino a 6 mesi.

Noi Spaziourbano chiediamo tale documentazione sin dal giorno in cui ci viene conferito incarico di vendita, prima d’imbatterci nell’acquirente, per limare al massimo il disservizio che l’attesa di esso possa generare nell’iter burocratico di accompagnamento all’atto definitivo.

DAVIDE BOSISIO

Acquistare in USA come persona giuridica

Nei precedenti blog abbiamo visto perché conviene investire in USA, che tipo di immobile scegliere, quali sono i costi e le procedure, ora è il momento di approfondire un aspetto importante: con che forma giuridica acquistare.

Decidere di acquistare come persona fisica o giuridica è ovviamente una scelta dell’investitore, ma noi di SPAZIOURBANO consigliamo di acquistare come persona giuridica.

Costituire una società in America è semplice, veloce e può essere fatto senza muoversi da casa. Generalmente la società è una LLC (Limited Liability Company) simile alla nostra SRL e offre notevoli vantaggi.

Ecco qui quelli più importanti:

  • Separazione della responsabilità tra individuo e società;
  • In caso di successione, evita al proprietario di vedersi applicata la tassa di successione, che negli USA può superare il 40% del valore dell’immobile;
  • È possibile inserire uno o più soci, anche in un secondo momento: con almeno due soci non si è soggetti al pagamento della FIRPTA, un’imposta federale USA che ricade sulla rivendita di immobili detenuti da stranieri (si aggira intorno al 15% del prezzo di rivendita);
  • Nel caso di rivendita si può beneficiare delle soglie di esenzione cumulative pro capite sulla plusvalenza.

Per poter aprire una Società in USA è necessario avere in loco un conto corrente bancario. Con esso è possibile acquistare il bene ed incassare le locazioni mensili, che verranno corrisposte in dollari. L’investitore potrà gestire tutto tramite home banking e disporrà di una debit-card per prelevare dall’Italia. I costi del conto corrente sono minimi e possono essere azzerati con una giacenza minima di 3.000 $.

Se si desidera approfondire uno o più aspetti relativi agli investimenti in USA siamo a disposizione per fissare una consulenza senza impegno. Una prima consulenza è utile a chiarire determinati aspetti per poter valutare se veramente l’investimento in America è la soluzione giusta per voi. Quindi, non esiti a contattarci per qualsiasi domanda.

Acquistare in USA come persona giuridica
Sicurezza per la casa: quando è necessario: sostituire la serratura della porta blindata?

Sicurezza per la casa: quando è necessario: sostituire la serratura della porta blindata?

Il cambio della serratura della porta blindata rientra nella routine delle operazioni di manutenzione casalinghe, in questo caso specificamente finalizzata a garantire la sicurezza della propria abitazione, scongiurando così intrusioni da parte di malintenzionati.

Si tratta, tuttavia, di un’operazione che passa spesso in sordina, dimenticata o sottovalutata, soprattutto se si dispone di altre misure di sicurezza in casa, come un sistema di allarme antifurto, oppure uno di videosorveglianza, poiché ci si sente già al sicuro.

In questi casi, spesso ci si occupa di cambiare la serratura della porta blindata solo ed unicamente se questa presenta segni evidenti di usura, malfunzionamenti o danni gravi, ignorando che, come qualsiasi oggetto, anche questa è soggetta al semplice passare del tempo e, pertanto, anche se apparentemente in buone condizioni, tale sistema di sicurezza prevede controlli e cambi periodici.

Lo stato di usura e l’obsolescenza non sono e non devono essere l’unico motivo per cui si procede con un cambio della serratura della porta blindata, poiché la necessità di attuarne una potrebbe presentarsi anche per cause sfortunate e improvvise, d’emergenza, come il tentativo di scassinamento e di effrazione da parte di uno o più delinquenti oppure, ovviamente, nel caso di smarrimento, sottrazione forzata e furto o dimenticanza delle chiavi di casa. In questi specifici, gravi casi bisogna agire tempestivamente, poiché la sicurezza dell’accesso alla propria abitazione è irrimediabilmente compromesso. E si sa, la casa dovrebbe essere l’unico luogo che sulla sicurezza basa tutta la propria ragion d’essere.

In ogni caso, l’esigenza di un cambio di serratura e il procedimento con cui questo avviene dipende, ovviamente, anche dal tipo di serratura stessa: che sia di vecchia o nuova generazione, a mappa o a cilindro, è sempre opportuno attuare controlli e manutenzione per valutare il momento giusto per un cambio. Vediamo di seguito i due casi di sostituzione più comuni, studiati insieme a fabbromilanoeprovincia.it, vero leader nel settore fabbro a Milano.

Sostituire la serratura a doppia mappa

La serratura a doppia mappa è un sistema di sicurezza di vecchia generazione, è ormai obsoleta e superata da molti altri tipi di serrature. Ciò che caratterizza questo tipo è la tipica chiave a forma di cilindro, sul quale sono presenti due alette dentate, fissate sull’estremità superiore. La sicurezza di queste serrature è ormai messa alla prova perfino dai malintenzionati più goffi o inesperti, poiché è estremamente semplice da violare e scassinare, grazie all’esistenza della chiave bulgara, ovvero un particolare grimaldello, così chiamato perché è stato creato e inizialmente usato nei Paesi dell’Europa dell’Est, ma ormai diffusosi anche in altre nazioni, tra cui l’Italia.

Per tale motivo, sarebbe opportuno e fortemente consigliato cambiare la serratura con una più nuova, a cilindro europeo, di modo da evitare eventuali effrazioni e intrusioni in casa propria, che potrebbero non essere captate poiché la chiave bulgara, fungendo da passe-partout, imita perfettamente la chiave adatta ad una serratura a doppia mappa, consentendo l’accesso indisturbato in casa senza dover scassinare o danneggiare la porta in alcun modo.

Sostituire la serratura a cilindro europeo

Le serratura a cilindro europeo è una tecnologia nuova, quindi più moderna e capace di garantire una maggiore sicurezza rispetto a quella a doppia mappa. Diventa ancor più difficile da violare e scassinare tale serratura soprattutto se monta un ulteriore accessorio, ovvero una protezione esterna in acciaio chiamata defender. Nonostante le buone condizioni e lo stato generale, sarebbe opportuno cambiare le serrature a cilindro europeo circa ogni tre o quattro anni, come minimo, poiché il veloce progresso tecnologico, sia delle tecniche di effrazione che della stessa tecnologia dei cilindri presenti in queste serrature. Insomma, per garantire una sicurezza costante di casa, è opportuno cambiare periodicamente la serratura della porta blindata.

Il processo d’acquisto in USA

Comprare un immobile negli Stati Uniti e ricavarne una rendita fissa e sicura è molto semplice. Grazie a OPISAS in partnership con SPAZIOURBANO sarà possibile acquistare in tutta sicurezza anche senza muoversi da casa.

Ecco quali sono tutti i passaggi necessari nella procedura di acquisto:

  • PRENOTAIZONE
  • CONTRATTO DI VENDITA
  • CONTRATTO DI GESTIONE
  • DOCUMENTI PER IL ROGITO
  • ATTO DI VENDITA

PRENOTAZIONE

Una volta individuato il bene da acquistare, il primo passo per concretizzare il nostro investimento è quello di compilare il modulo di prenotazione e firmarlo.

Il modulo andrà inviato insieme al trasferimento di 3.200 $ a titolo di caparra confirmatoria; Questi soldi verranno utilizzati per le spese di amministrazione  e rogito. Questa somma comprende la stesura dei contratti, la registrazione, le tasse. In caso di acquisto con Società l’importo richiesto è di 4.000 $.

CONTRATTO DI VENDITA E DI ACQUISTO

Una volta confermata la prenotazione, versata la caparra e inviato una copia del passaporto unito al modulo di prenotazione, si riceverà il “contratto di acquisto e vendita”.

Questo contratto arriverà completo ti tutti i dati delle parti (acquirente e venditore), dell’immobile oggetto di vendita e di tutte le condizioni, tra cui la data del rogito prevista.

CONTRATTO DI GESTIONE DELLA PROPRIETA’

Assieme al contratto di acquisto, l’acquirente riceverà il contratto di gestione della proprietà da parte della Società di Gestione (Property Management). Questa figura, di cui parleremo più approfonditamente nel prossimo articolo, si occuperà della gestione della proprietà per conto del nuovo proprietario: dalla riscossione degli affitti, pagamento utenze e tutto ciò che comprende la gestione.

DOCUMENTI FINALI PER IL ROGITO

Quando la transazione risulterà pronta per la chiusura, le parti riceveranno il “Closing Statement”, ovvero il documento finale per il rogito che riporta i totali dovuti dalle parti per concludere l’acquisto. Una volta saldato gli importi dovuti, il documento viene inviato per essere registrato nei registri pubblici della Contea.

ATTO DI PROPRIETA’

Una volta concluso il processo di acquisto, l’acquirente riceverà indicativamente dopo 2 mesi il “Warranty Deed” e “l’Owners Policy”, i documenti che attestano la nuova proprietà dell’immobile. Dopo una o due settimane è disponibile una copia digitale scaricabile dai registri della Contea.

Per tutti i pagamenti sarà necessario aprire un conto corrente americano, operazione che verrà gestita sempre da Opisas. Tramite il conto corrente verranno poi gestite le entrate delle locazioni e con la carta di debito sarà possibile prelevare ovunque ci si trovi. Come si può vedere si tratta di semplici e chiari passaggi che saranno gestiti da noi e dai nostri partner, non occorre nessun spostamento, anche se chiaramente nulla vieta di andare sul posto a visionare di persona gli immobili.

Nel prossimo articolo approfondiremo la figura del Property Manager, figura indispensabile per la gestione della proprietà in America. 

Il processo d’acquisto in USA
L’IMPORTANZA DELL’AGENTE IMMOBILIARE PROFESSIONALE, UNA STORIA VERA.

L’IMPORTANZA DELL’AGENTE IMMOBILIARE PROFESSIONALE, UNA STORIA VERA.

Un caro saluto ad ogni persona che ha deciso di leggere questo nuovo blog. Come recita il titolo, torno dopo tanto tempo a parlare del ruolo strategico dell’agente immobiliare professionale. Lo faccio con un esempio di vita quotidiana, dunque reale, di quanto sia importante avvalersi di professionisti e come riconoscerli.

Lo scorso anno, una coppia di signori non più in tenera età, venne a vedere un immobile nel quartiere di Milano da noi gestito e che avevano lasciato anni prima per sistemarsi in provincia per stare vicini al figlio. Come spesso accade i figli prendono strade imprevedibili, si trasferì nuovamente e più lontano, nacque dunque nei suddetti signori l’esigenza di tornare nella zona che conoscevano, in cui amicizie e servizi familiari potessero agevolare la loro vita. Trovano casa con Spaziourbano, una casa legata ad altre transazioni immobiliari. Cinque compravendite correlate in cui ci si è preoccupati dal principio di ogni dettaglio, anche futuristico, perché nessuno incontrasse il minimo disagio. Questi signori ci dissero che avevano da vendere una casa, quella che acquistarono vicino il figlio, per ottemperare l’acquisto ma che prima dovevano smarcare un rapporto incagliato con delle persone interessate. Decorso del tempo, vennero da noi e ci conferirono l’incarico a vendere perché risolsero il rapporto ma, dopo qualche settimana, siamo stati chiamati da questi fantomatici vecchi acquirenti che rivendicavano il loro diritto all’acquisto. Allora abbiamo preso informazioni, per esprimerci e valutare come agire era essenziale conoscere bene le cose, perché non le avevamo vissute e sappiamo bene come la giurisprudenza sia sibillina e interpretabile a seconda di questo o quell’avvocato che agisce per interesse unilaterale. Nel frattempo veniamo contattati dal mediatore che seguì la vicenda e, più che spiegarci la realtà dei fatti, ha provato a fare terrorismo psicologico affinché ci mettessimo a disposizione per ricucire un vecchio rapporto, defilandoci o favorendo la chiusura della trattativa a ZERO euro.

Come si dice, la calma è la virtù dei forti, abbiamo agito strategicamente, contattato i legali, ascoltato profondamente ogni frase, dedotto che non eravamo in dovere di nulla verso una situazione vecchia, non nostra e che ci saremmo dovuti preoccupare di definire la trattativa di vendita secondo disposizioni ricevute attraverso un incarico di vendita. Che questi signori se volevano la nostra prestazione dovevano pagarla.

Il nocciolo di questa storia sta in cosa accadde prima, e perché un mediatore si è esposto a contattarne un altro senza logica precisa fuorché di sana empatia apparente col proprio cliente. Infatti non fu empatia, solo tutela di se stesso. Questo tizio, perché il mediatore o agente immobiliare è un professionista, aveva concluso una compravendita, dunque accordo delle parti e versamento prima parte di caparra ma, nel momento di convocare la scrittura privata integrativa, apprese dai venditori che non volevano più proseguire, vendere. Parliamo del Febbraio’20, epoca di inizio terrorismo pandamia, lockdown, e via. Un buon mediatore deve comunicare alle parti ogni notizia in suo possesso, non quello che comoda, ma evidentemente l’interesse alla provvigione fu più forte dell’essere un professionista. Attenzione, costui acquisì i diritti di vendita dai venditori, oggi nostri clienti, a provvigioni zero, l’unica fonte di guadagno era l’acquirente. Dunque “perché svegliar il can che dorme, l’accordo l’ho raggiunto, mi faccio pagare e poi s’aggiusterà”. Frase ed atteggiamento tipico di chi lavora nel mondo immobiliare solo per i soldi. Sì, anche perché ha incattivito l’acquirente trascinando la situazione sino a Settembre’20 e convocare un rogito sebbene tutto. L’assenza dei venditori fece perdere il senno agli acquirenti. Prese il via il valzer dei legali, notoriamente accusatori o difensori, non mediatori. Degenero. Era così semplice: bastava parlare, trovare soluzioni, proporle, affrontare il rischio del fallimento dell’operazione, tante cose, tranne l’omissione di informazioni in possesso.

Piccola divagazione: “Perché, Spaziourbano è una onlus?” “Non chiedete soldi?”, rispondiamo: “No no, Spaziourbano è in affari per denaro e chi vende e compra casa deve pagare il servizio reso, siamo rigorosi, ma offriamo una prestazione professionale, sforzandoci sia eccellente, con cura dei dettagli e gestione degli errori. Come può fare tutto ciò uno che chiede ZERO?”

Detto ciò proseguiamo, questo tizio, ben consapevole delle sue responsabilità, ha cercato d’indurci a riconciliare non per vivo interesse nella compravendita ma per evitare strascichi su di sé. Dopo oltre vent’anni di carriera abbiamo conosciuto imprenditori senza scrupoli, brave persone, balordi, affaristi, ignoranti, saccenti, abbiamo imparato che prima di agire impulsivamente serve raccogliere le giuste informazioni e attuare un comportamento deontologicamente corretto.

Molto bene, fatto ciò abbiamo concluso la compravendita con nuovo cliente, sano ed innamorato dell’immobile in questione, perché dovevamo tutelare il nostro venditore, che è anche acquirente di altro bene, perché ci sono troppe figure coinvolte che non possono essere lasciate in balia di eventi passati mal gestiti da altri, perché la nostra opera professionale andava retribuita.

La vera parte lesa in tutta questa vicenda è una famiglia che ha pagato una mediazione per non avere acquistato un immobile. Questo è triste, questo genere di cose dovrebbero essere analizzate e punite.

Fine.

Cerchiamo di trarre delle conclusioni, siamo dell’idea che serva una rivoluzione nel mondo del lavoro dell’intermediazione immobiliare. Non è possibile che se ho mal di pancia debba andare da un medico, se ho un contenzioso da un legale, qualunque altro esempio, ma se devo vendere e comprare casa posso scegliere di agire individualmente. Questo porta disordine economico, professionale e qualitativo. Siamo per l’obbligo dell’uso di mediatori veri, riconosciuti tali, testati, per provvigioni più basse ma su scala, per l’eliminazione di chi si ricicla in questo mondo, chi sfrutta ragazzini manipolando sogni di carriera. Invece viviamo in una realtà apparentemente libera, dove chi è bravo paga per altri, dove non si premia la professionalità ma la scaltrezza e la velocità. In ciò chi ne fa le spese sono i clienti e l’appeal del ruolo, vi pare giusto?

Parliamo di una casa, di un impegno per la vita, di sogni, non di un paio di scarpe (le donne ci perdoneranno per la comparazione). E’ sbagliato, esisto modelli giusti poco fuori l’Italia, più lontano, di cui neanche si parla e che attuano politiche volte alla soddisfazione della comunità. Stanno nascendo al contrario realtà virtuali che, a costi ridicoli, reclutano immobili promettendo una consulenza a distanza……. Come le ricette di cucina in appendice ad un telegiornale, un piatto in due minuti….. Confusione.

Quando qualcosa è importante non servono escamotage o creatività, solo know-how, serietà e rispetto.

DAVIDE BOSISIO

R.E.M. Spaziourbano immobiliare

AUXILIA FINANCE, FORMAZIONE CONTINUA

Articolo molto importante, parla di formazione.

Finalmente, dopo tanto tempo un’aula, persone, sedie, lavagne e non un freddo monitor. Al sottoscritto piace vivere le cose, d’accordo la tecnologia, l’adattarsi al cambiamento, ma fino ad un certo punto. Confrontarsi, leggere e capire cose anche senza la parola, esiste il linguaggio del corpo, mangiare un boccone insieme, attingere da altre esperienze. E’ un plus che la tecnologia non darà mai indietro.

Detto ciò, l’aver scelto di entrare nel mondo finanziario, oltre a nuove competenze, sta consolidando la fortuna nell’esser capitato in Auxilia Finance. Tutti lo sanno, nessuno lo dice apertamente, ma in questo settore ci sono tante “sporcacciate”, tanti parassiti, gente con un pelo così grande da poterlo condividere. Ma, di questi tipi in Auxilia neanche l’ombra, perché i miei clienti devono sapere che noi stessi siamo monitorati e, in caso di sbavature, si viene stoppati e segnalati. Auxilia insegna, applica e controlla che l’attività si svolga su basi etiche.

Ieri abbiamo imparato a capire le politiche di tutte le banche in convenzione, abbiamo consolidato l’importanza del nostro lavoro di consulenti del credito perché sono tutte diverse. Ogni banca ha una sua modalità e, fermo restando taluni aspetti uguali per tutti, analizzano le pratiche in modi differenti in base a ciò che offrono e questo implica che una banca non potrà essere adeguata per ogni cliente.

Quindi rinnovo l’invito a valutare seriamente di farsi assistere da un professionista consulente, perché vi eviterà tante perdite di tempo, sconforto, malumori che nascono, non per cattiveria degli istituti di credito, ma per mancanza di conoscenza dell’utente stesso. Nei paesi anglosassoni nessun cliente privato va in una banca a chiedere un mutuo, quest’ultime non vogliono, tutto passa da una prima consulenza di un broker che indirizza correttamente l’utente, solleva la banca dalla prima indagine e raccolta documentale, riduce i costi delle prestazioni. Non sono esterofilo, amo pigliare spunto da chi fa meglio, non comprendo come un modello chiaro, semplice, risolutivo, consolidato, non venga emulato.

E’ vero che un cliente non possiede la cultura di scelta ma, c’è sempre un ma, dovrebbe? Non dovrebbe essere il sistema a mettere nelle condizioni di affrontare un percorso corretto?

Comunque, la cosa che mi ha maggiormente colpito è la legalità Auxilia. Vi racconto questa storia:

Un collega aveva preso incarico una pratica di un cittadino extra-comunitario, ha raccolto i documenti, analizzato la posizione, portato la pratica nella banca adeguata. Tutto bene, il cliente mostrava tutti i requisiti necessari per l’accesso al credito. Delibera, perizia e poi……

Auxilia Finance ha un organo interno di controllo documentale per garantire alle banche che il cliente sia “reale”. Significa che si lavora per capire se sono state prodotte falsificazioni, documenti alterati. Ebbene, in questo esempio emerse questa triste denuncia, venne annullata la pratica, abbandonato i profitti sebbene alle spalle ci fu un lavoro, detto alla banca che se voleva procedere avrebbe dovuto farlo senza di noi. Ovviamente non l’ha fatto.

Si è perso un business, si è guadagnato in rating. Un giorno forse impareremo a rubare le cose giuste d’altri, accadrà? Non accadrà? Ma se accadrà Auxilia sarà protagonista.

Nell’attesa, gentile lettore, potenziale cliente, è sufficiente questa esposizione per anticipare gli eventi e usare dei professionisti su questioni che determineranno buona parte della tua vita?

Auxilia Finance spa ha ottenuto il Rating di legalità dall’Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato (AGCM), indicativo e suggellante di quanto contenuto in questo blog.

Lo scrivente, tutto lo staff SPAZIOURBANO IMMOBILIARE, sono felici di lavorare in partnership con Auxilia per  offrire serietà, competenza, autenticità, valore, legalità. Quello che da sempre è cavallo di battaglia della nostra agenzia immobiliare.

DAVIDE BOSISIO

 

AUXILIA FINANCE, FORMAZIONE CONTINUA
Sostegni BIS, agevolazioni under 36: le novità

Sostegni BIS, agevolazioni under 36: le novità

Lo avevamo promesso, ecco quanto necessario sapere dei dettagli sulle nuove misure per l’acquisto della prima casa riservate ai giovani dal Sostegni BIS: Garanzia dello stato fino all 80% , riduzione imposte ma con alcune esclusioni.

Il decreto sostegni bis n. 73 2021 all’art. 64 introduce o amplia ad una platea più vasta, alcune agevolazioni per l’acquisto della prima casa già previste dall’ordinamento, prevedendo una spesa di circa 600 milioni di euro per il biennio 2021-22.  Di seguito vediamo i dettagli.

Proroga Fondo Gasparrini e Fondo Garanzia prima casa

Il comma 1 prevede la proroga del Fondo Gasparrini relativo alla sospensione dei mutui prima casa fino al 31 dicembre 2021, visto il perdurare dell’emergenza da COVID-19, i commi 2-5 prevedono per il Fondo Garanzia prima casa (che finora ha previsto il rilascio della garanzia sul mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale, nella misura massima del 50%):

  • l’accesso in via prioritaria anche ai giovani di età inferiore ai trentasei anni con ISEE non superiore a 40.000 euro annui.
  • la percentuale di copertura viene elevata fino alla misura massima dell’80% della quota capitale ogniqualvolta il soggetto finanziatore aumenti oltre l’80% il limite di finanziabilità dell’operazione.

Le richieste andranno presentate attraverso Banche e istituti finanziari dal 24 giugno 2021 fino al 30 giugno 2022.

Riduzione imposte dirette per la prima casa degli under 36

I commi 6-11 introducono invece nuove agevolazioni per l’acquisto della casa di abitazione da parte di giovani in materia di imposte indirette, in particolare:

1 – I giovani under 36 e con ISEE inferiore a 40 mila euro sono esonerati dal pagamento dell’imposta di registro e delle imposte ipotecaria e catastale.  L’agevolazione si applica: agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di prime case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1 (Abitazioni di tipo signorile), A8 (Abitazioni in ville) e A9 (Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici) e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione;

2 – Nel caso in cui l’atto sia soggetto ad imposta sul valore aggiunto si riconosce un credito d’imposta di ammontare pari all’IVA  da portare in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito, oppure  in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche o da utilizzare in compensazione; Su questo punto vale la pena sottolineare che la norma non cita il requisito dell’ISEE ma la relazione illustrativa del Parlamento afferma  che si tratta di una ipotesi  per cui “ ricorrono le medesime condizioni e requisiti per l’acquisto della casa di abitazione di cui al precedente comma”. Necessario giocoforza attendere chiarimenti ministeriali o da parte dell’Agenzia delle Entrate;

3 – E’ prevista infine l’esenzione dall’imposta sui finanziamenti, sostitutiva delle imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali e delle tasse sulle concessioni governative relativi agli immobili abitativi agevolati, fissata in ragione dello 0,25 per cento dell’ammontare complessivo del finanziamento.

Le agevolazioni si applicano agli atti stipulati nel periodo compreso tra il 26 maggio 2021 e il 30 giugno 2022.

Infine, il comma 10 prevede che, in caso emergano:

insussistenza delle condizioni e dei requisiti per beneficiare delle agevolazioni sopracitate o per decadenza da dette agevolazioni, per il recupero delle imposte dovute si applica una maggiorazione del 30%.

Utile forse ricordare che l’esenzione dalle imposte riguardano gli “atti traslativi” e non concerne i contratti preliminari che restano soggetti a:

  • imposta di registro (3% per gli acconti e 0,50% per le caparre confirmatorie);
  • imposta ipotecaria 200 euro;
  • imposta di bollo (155 euro);
  • tassa ipotecaria (35 euro).

Speriamo che l’articolo risulti chiaro, purtroppo dei tecnicismi restano imprescindibili, l’importante è che non depistino la comprensione.

Ad ogni buon conto, Spaziourbano è a vostra disposizione per qualsivoglia chiarimento.

DAVIDE BOSISIO

Quanto costa investire negli Stati Uniti?

Quanto costa investire in USA? Abbiamo visto nei precedenti blog perché è conveniente investire nel mercato americano e come scegliere l’investimento giusto, ora è opportuno entrare nel merito e capire quanto ci costerebbe un investimento negli Stati Uniti.

Analizziamo tutte le fasi dell’investimento:

  • Costi iniziali
  • Costi annuali
  • Eventuali altre spese
  • Costi di rivendita
  • Imposte sul reddito

COSTI INIZIALI

Prendendo in esame investimenti per immobili che hanno una fascia di prezzo tra i $ 66.000/150.000 le spese di acquisto iniziale variano da Stato a Stato e in base a se si acquista come privato o come società.

In stati come Florida, Pennsylvania, Michigan e North Carolina le admin fee ammontano a $ 3.200 come persona fisica e $ 4.000 come società, mentre in Maryland sono rispettivamente $ 4.200 e $ 5.000.

Sarà necessario aprire un conto bancario, che i nostri consulenti vi faranno aprire facilmente senza dovervi spostare. Occorrerà mantenere un deposito minimo di $ 100 e avrete una carta di debito per prelevare le rendite accumulate che fruiranno nel conto. Il costo del mantenimento del conto corrente è di circa $ 17 mensili che si azzera nel caso siano depositati almeno $ 3.000.

COSTI ANNUALI

Per la gestione annuale legata alla dichiarazione dei redditi occorrerà un commercialista americano e il costo, in caso di società, varia tra i $ 600 e gli $ 800 per una LLC (equivalente alla nostra srl), mentre il rinnovo annuale della società è di circa $ 139.

Esiste poi la figura del Property manager che è la persona che gestisce a livello pratico l’immobile nelle locazioni. Approfondiremo nel prossimo blog questa figura, intanto indichiamo il fatto che esiste ed, oltre ad essere una grande risorsa, ha anche un costo che solitamente è intorno al 10% del canone.

EVENTUALI ALTRE SPESE

Ulteriori costi potrebbero derivare dal turnover all’interno dell’immobile, come ad esempio il costo per il rinnovo di un contratto di locazione che varia dai $ 100 ai $ 200 o la stipula di un nuovo contratto che solitamente ha il costo di una mensilità.

Costi eventuali di polizze assicurative che sono a discrezione del cliente oltre che, come detto, il mantenimento del conto corrente.

COSTI DI RIVENDITA

Decidendo di rivendere l’immobile si va incontro ai seguenti costi:

  • Commissione pagabile al listing broker americano che inserirà la proprietà sull’MLS che è pari al 6% di rivendita;
  • Costi rogito che ha un costo indicativo variabile tra i $1.000 e $ 2.500;
  • Tassa di plusvalenza, tassa relativa al profitto ottenuto con la rivendita dell’immobile che viene calcolata per rivendite che avvengano almeno dopo un anno con queste tre soglie: 0% fino a 40.000 $, 15% tra i 40.000 $ e i 441.450 $, 20% oltre. In caso di socetà con più membri i redditi vanno suddivisi e la soglia si applica al singolo membro. Per spa (corp) l’aliquota è fissa al 21%.

IMPOSTE SUL REDDITO

Le imposte sul reddito generato in USA vengono calcolate a livello Federale, Statale e Locale. Per quanto concerne quelle Statali e Locali dipende ovviamente dall’area dove è ubicato l’immobile, alcuni stati come la Florida non prevedono imposte statali, inoltre si ha la possibilità di detrarre molte voci di spesa.

Per quanto concerne le tasse Federali esistono varie aliquote che vanno da una tassazione del 10% per imponibili fino a $ 9.875, fino al 37% per valori oltre i $ 518.401, quindi molto più convenienti che da noi in Italia.

Facciamo un esempio concreto per mettere più a fuoco la situazione.

ACQUISTO IMMOBILE IN MICHIGAN

COSTO IMMOBILE $ 83.000
SPESE DI ACQUISTO (in caso di società LLD) $   4.000
COSTI ANNUALI  
PROPERTY MANAGER (in questo caso gratis primo anno) $      960
COMMERCIALISTA AMERICANO $      600
RINNOVO SOCIETA’ $      139
LOCAZIONE PERCEPITA $   9.600 ($ 800/mese)
IMPOSTE SUL REDDITO: $      960 (aliquota al 10%)

Come possiamo notare la rendita netta che ricaviamo si aggira al 9%, cosa impensabile in Italia, se consideriamo che, da noi, acquistare una casa diversa dall’abitazione principale richiede:

  • una tassazione di acquisto del 9%, oltre ai costi di Notaio e alle tasse locali annuali;
  • La tassazione sulle locazioni con aliquote che partono dal 33%;
  • Costi elevatissimi di mantenimento e gestione di una srl;
  • Plusvalenza sulla rivendita del 26%.

Investire in USA conviene come tipologia di mercato, tassazione ed opportunità, affidati a SPAZIOURBANO che con i suoi partner riuscirà a cucirti addosso l’investimento più appropriato. 

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Daniele Modugno

Quanto costa investire negli Stati Uniti?