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Category: Investimenti all’estero

Acquistare in USA come persona giuridica

Acquistare in USA come persona giuridica

Nei precedenti blog abbiamo visto perché conviene investire in USA, che tipo di immobile scegliere, quali sono i costi e le procedure, ora è il momento di approfondire un aspetto importante: con che forma giuridica acquistare.

Decidere di acquistare come persona fisica o giuridica è ovviamente una scelta dell’investitore, ma noi di SPAZIOURBANO consigliamo di acquistare come persona giuridica.

Costituire una società in America è semplice, veloce e può essere fatto senza muoversi da casa. Generalmente la società è una LLC (Limited Liability Company) simile alla nostra SRL e offre notevoli vantaggi.

Ecco qui quelli più importanti:

  • Separazione della responsabilità tra individuo e società;
  • In caso di successione, evita al proprietario di vedersi applicata la tassa di successione, che negli USA può superare il 40% del valore dell’immobile;
  • È possibile inserire uno o più soci, anche in un secondo momento: con almeno due soci non si è soggetti al pagamento della FIRPTA, un’imposta federale USA che ricade sulla rivendita di immobili detenuti da stranieri (si aggira intorno al 15% del prezzo di rivendita);
  • Nel caso di rivendita si può beneficiare delle soglie di esenzione cumulative pro capite sulla plusvalenza.

Per poter aprire una Società in USA è necessario avere in loco un conto corrente bancario. Con esso è possibile acquistare il bene ed incassare le locazioni mensili, che verranno corrisposte in dollari. L’investitore potrà gestire tutto tramite home banking e disporrà di una debit-card per prelevare dall’Italia. I costi del conto corrente sono minimi e possono essere azzerati con una giacenza minima di 3.000 $.

Se si desidera approfondire uno o più aspetti relativi agli investimenti in USA siamo a disposizione per fissare una consulenza senza impegno. Una prima consulenza è utile a chiarire determinati aspetti per poter valutare se veramente l’investimento in America è la soluzione giusta per voi. Quindi, non esiti a contattarci per qualsiasi domanda.

Il processo d’acquisto in USA

Comprare un immobile negli Stati Uniti e ricavarne una rendita fissa e sicura è molto semplice. Grazie a OPISAS in partnership con SPAZIOURBANO sarà possibile acquistare in tutta sicurezza anche senza muoversi da casa.

Ecco quali sono tutti i passaggi necessari nella procedura di acquisto:

  • PRENOTAIZONE
  • CONTRATTO DI VENDITA
  • CONTRATTO DI GESTIONE
  • DOCUMENTI PER IL ROGITO
  • ATTO DI VENDITA

PRENOTAZIONE

Una volta individuato il bene da acquistare, il primo passo per concretizzare il nostro investimento è quello di compilare il modulo di prenotazione e firmarlo.

Il modulo andrà inviato insieme al trasferimento di 3.200 $ a titolo di caparra confirmatoria; Questi soldi verranno utilizzati per le spese di amministrazione  e rogito. Questa somma comprende la stesura dei contratti, la registrazione, le tasse. In caso di acquisto con Società l’importo richiesto è di 4.000 $.

CONTRATTO DI VENDITA E DI ACQUISTO

Una volta confermata la prenotazione, versata la caparra e inviato una copia del passaporto unito al modulo di prenotazione, si riceverà il “contratto di acquisto e vendita”.

Questo contratto arriverà completo ti tutti i dati delle parti (acquirente e venditore), dell’immobile oggetto di vendita e di tutte le condizioni, tra cui la data del rogito prevista.

CONTRATTO DI GESTIONE DELLA PROPRIETA’

Assieme al contratto di acquisto, l’acquirente riceverà il contratto di gestione della proprietà da parte della Società di Gestione (Property Management). Questa figura, di cui parleremo più approfonditamente nel prossimo articolo, si occuperà della gestione della proprietà per conto del nuovo proprietario: dalla riscossione degli affitti, pagamento utenze e tutto ciò che comprende la gestione.

DOCUMENTI FINALI PER IL ROGITO

Quando la transazione risulterà pronta per la chiusura, le parti riceveranno il “Closing Statement”, ovvero il documento finale per il rogito che riporta i totali dovuti dalle parti per concludere l’acquisto. Una volta saldato gli importi dovuti, il documento viene inviato per essere registrato nei registri pubblici della Contea.

ATTO DI PROPRIETA’

Una volta concluso il processo di acquisto, l’acquirente riceverà indicativamente dopo 2 mesi il “Warranty Deed” e “l’Owners Policy”, i documenti che attestano la nuova proprietà dell’immobile. Dopo una o due settimane è disponibile una copia digitale scaricabile dai registri della Contea.

Per tutti i pagamenti sarà necessario aprire un conto corrente americano, operazione che verrà gestita sempre da Opisas. Tramite il conto corrente verranno poi gestite le entrate delle locazioni e con la carta di debito sarà possibile prelevare ovunque ci si trovi. Come si può vedere si tratta di semplici e chiari passaggi che saranno gestiti da noi e dai nostri partner, non occorre nessun spostamento, anche se chiaramente nulla vieta di andare sul posto a visionare di persona gli immobili.

Nel prossimo articolo approfondiremo la figura del Property Manager, figura indispensabile per la gestione della proprietà in America. 

Il processo d’acquisto in USA
Quanto costa investire negli Stati Uniti?

Quanto costa investire negli Stati Uniti?

Quanto costa investire in USA? Abbiamo visto nei precedenti blog perché è conveniente investire nel mercato americano e come scegliere l’investimento giusto, ora è opportuno entrare nel merito e capire quanto ci costerebbe un investimento negli Stati Uniti.

Analizziamo tutte le fasi dell’investimento:

  • Costi iniziali
  • Costi annuali
  • Eventuali altre spese
  • Costi di rivendita
  • Imposte sul reddito

COSTI INIZIALI

Prendendo in esame investimenti per immobili che hanno una fascia di prezzo tra i $ 66.000/150.000 le spese di acquisto iniziale variano da Stato a Stato e in base a se si acquista come privato o come società.

In stati come Florida, Pennsylvania, Michigan e North Carolina le admin fee ammontano a $ 3.200 come persona fisica e $ 4.000 come società, mentre in Maryland sono rispettivamente $ 4.200 e $ 5.000.

Sarà necessario aprire un conto bancario, che i nostri consulenti vi faranno aprire facilmente senza dovervi spostare. Occorrerà mantenere un deposito minimo di $ 100 e avrete una carta di debito per prelevare le rendite accumulate che fruiranno nel conto. Il costo del mantenimento del conto corrente è di circa $ 17 mensili che si azzera nel caso siano depositati almeno $ 3.000.

COSTI ANNUALI

Per la gestione annuale legata alla dichiarazione dei redditi occorrerà un commercialista americano e il costo, in caso di società, varia tra i $ 600 e gli $ 800 per una LLC (equivalente alla nostra srl), mentre il rinnovo annuale della società è di circa $ 139.

Esiste poi la figura del Property manager che è la persona che gestisce a livello pratico l’immobile nelle locazioni. Approfondiremo nel prossimo blog questa figura, intanto indichiamo il fatto che esiste ed, oltre ad essere una grande risorsa, ha anche un costo che solitamente è intorno al 10% del canone.

EVENTUALI ALTRE SPESE

Ulteriori costi potrebbero derivare dal turnover all’interno dell’immobile, come ad esempio il costo per il rinnovo di un contratto di locazione che varia dai $ 100 ai $ 200 o la stipula di un nuovo contratto che solitamente ha il costo di una mensilità.

Costi eventuali di polizze assicurative che sono a discrezione del cliente oltre che, come detto, il mantenimento del conto corrente.

COSTI DI RIVENDITA

Decidendo di rivendere l’immobile si va incontro ai seguenti costi:

  • Commissione pagabile al listing broker americano che inserirà la proprietà sull’MLS che è pari al 6% di rivendita;
  • Costi rogito che ha un costo indicativo variabile tra i $1.000 e $ 2.500;
  • Tassa di plusvalenza, tassa relativa al profitto ottenuto con la rivendita dell’immobile che viene calcolata per rivendite che avvengano almeno dopo un anno con queste tre soglie: 0% fino a 40.000 $, 15% tra i 40.000 $ e i 441.450 $, 20% oltre. In caso di socetà con più membri i redditi vanno suddivisi e la soglia si applica al singolo membro. Per spa (corp) l’aliquota è fissa al 21%.

IMPOSTE SUL REDDITO

Le imposte sul reddito generato in USA vengono calcolate a livello Federale, Statale e Locale. Per quanto concerne quelle Statali e Locali dipende ovviamente dall’area dove è ubicato l’immobile, alcuni stati come la Florida non prevedono imposte statali, inoltre si ha la possibilità di detrarre molte voci di spesa.

Per quanto concerne le tasse Federali esistono varie aliquote che vanno da una tassazione del 10% per imponibili fino a $ 9.875, fino al 37% per valori oltre i $ 518.401, quindi molto più convenienti che da noi in Italia.

Facciamo un esempio concreto per mettere più a fuoco la situazione.

ACQUISTO IMMOBILE IN MICHIGAN

COSTO IMMOBILE $ 83.000
SPESE DI ACQUISTO (in caso di società LLD) $   4.000
COSTI ANNUALI  
PROPERTY MANAGER (in questo caso gratis primo anno) $      960
COMMERCIALISTA AMERICANO $      600
RINNOVO SOCIETA’ $      139
LOCAZIONE PERCEPITA $   9.600 ($ 800/mese)
IMPOSTE SUL REDDITO: $      960 (aliquota al 10%)

Come possiamo notare la rendita netta che ricaviamo si aggira al 9%, cosa impensabile in Italia, se consideriamo che, da noi, acquistare una casa diversa dall’abitazione principale richiede:

  • una tassazione di acquisto del 9%, oltre ai costi di Notaio e alle tasse locali annuali;
  • La tassazione sulle locazioni con aliquote che partono dal 33%;
  • Costi elevatissimi di mantenimento e gestione di una srl;
  • Plusvalenza sulla rivendita del 26%.

Investire in USA conviene come tipologia di mercato, tassazione ed opportunità, affidati a SPAZIOURBANO che con i suoi partner riuscirà a cucirti addosso l’investimento più appropriato. 

Contattaci, senza impegno, per saperne di più…

Daniele Modugno

Investimenti in USA: come scegliere l’immobile giusto?

Come scegliere l’investimento giusto in USA? Nel blog precedente abbiamo visto perché conviene investire nel mercato americano, quali sono gli aspetti principali che fanno sì che investire oggi negli Stati Uniti sia una scelta che può rivelarsi vincente. Abbiamo anche visto quali sono le tipologie d’investimento che possiamo proporre in base al budget che si ha a disposizione.

In questo articolo vedremo su cosa puntare, come scegliere la zona e l’immobile più appropriato in base alle nostre esigenze ed aspettative.

Tramite il nostro partner OPISAS possiamo proporre investimenti immobiliari residenziali in diverse location degli USA, offrendo diverse opzioni in grado di soddisfare le esigenze di ciascun investitore.

Il processo di selezione delle location e dei singoli immobili è effettuato in modo molto rigoroso e prende in considerazione principalmente:

  • Tasso annuale di rivalutazione dei prezzi nell’area
  • Livelli di affitto correnti
  • Aumento dei canoni di locazione su base annua
  • Tempo medio necessario ad affittare un immobile (basato sui listing di affitto attivi e i dati storici disponibili)
  • Servizi offerti dalla comunità/residence
  • Prossimità di servizi e scuole

Ogni destinazione selezionata in questo modo ha delle caratteristiche peculiari che la rendono unica.

Per esempio, le varie città che proponiamo in Florida, come Orlando, Tampa e Jacksonville, sono considerate ideali per investimenti immobiliari di breve-medio termine.

Questo significa che, date le caratteristiche dei rispettivi mercati immobiliari locali, come ad esempio l’elevata attrattività internazionale della Florida, il raggiungimento della massimizzazione della plusvalenza alla rivendita è stimata in un orizzonte temporale di 3-5 anni.

Viceversa, altre destinazioni, come ad esempio Detroit, Philadelphia e Baltimore, vengono ritenute adatte per investimenti immobiliari di medio-lungo termine, ovvero con un raggiungimento atteso della massima plusvalenza alla rivendita in 7-10 anni. Questa differenza con la Florida è data dal fatto che si tratta di mercati meno internazionali e più locali: spesso gli immobili proposti in queste città si trovano in aree oggetto di programmi di sviluppo urbano che stanno cambiando il volto del quartiere. Questi immobili generano mediamente livelli di rendita più elevati, ma necessitano di più tempo affinché l’investitore possa massimizzare il profitto derivante da una rivendita.

Si tratta in entrambi i casi di ottime soluzioni, ma il criterio di valutazione è sempre rappresentato dalle esigenze del cliente.

Inoltre, esiste la possibilità di creare pacchetti di investimento misti con più proprietà immobiliari in diverse location. È una ottima opportunità per diversificare il portafoglio dell’investitore pianificando in anticipo la miglior uscita dell’investimento. I pacchetti vengono tarati sul cliente dai nostri consulenti che forniscono assistenza in tutti i passaggi necessari.

Nel prossimo blog vedremo quali sono i costi di acquisto in USA, vedremo quanto sarà l’effettivo impegno economico necessario a concludere la nostra operazione negli Stati Uniti.

Rivolgiti con fiducia a SPAZIOURBANO per avere maggiori informazioni e per programmare il tuo prossimo investimento.

Daniele Modugno

Investimenti in USA: come scegliere l’immobile giusto?
Perché investire in USA?

Perché investire in USA?

Perché scegliere di investire in USA? Quali sono gli aspetti principali che rendono, per un investitore italiano, attrattivo il mercato americano?

Iniziamo col dire che il mercato americano rappresenta il più grande mercato residenziale del mondo ed è caratterizzato da una scarsità di offerta rispetto ad una notevole domanda, questo genera una forte dinamicità creando importanti opportunità d’investimento a molteplici profili d’investitori.

Inoltre, ci sono fattori legati alla territorialità del luogo, ovvero principalmente due:

  • Difficoltà per l’Americano medio ad accedere ad un mutuo, pratica complessa e strettamente regolamentata;
  • Fattore culturale, gli americani sono più propensi a spostarsi per motivi di lavoro o altro, cambiando più spesso casa, con minor attaccamento alle mura domestiche rispetto a noi.

Questi due elementi rendono il mercato delle locazioni molto importante e fluido, con una richiesta continua di immobili ed è proprio in questo mercato che ci collochiamo per il modello di business proposto.

OPISAS, società nostra partner in queste proposte di investimento internazionale, ha deciso di concentrarsi su tipologie di immobili accessibili, il cui prezzo unitario non supera mediamente i $ 150.000, e collocati in aree con il 79,9% dei residenti in affitto. Ciò rappresenta un ulteriore elemento di stabilità per la rendita dell’investitore, che può non essere per forza un grande investitore.

Non solo, molto importante è valutare cosa rende l’investimento in USA veramente favorevole rispetto ad altri mercati, ovvero:

  • Una maggiore tutela della proprietà privata, come ad esempio la velocità e chiarezza nel processo di sfratto, oltre che alla efficienza del sistema economico e giuridico;
  • Una fiscalità favorevole;
  • Possibilità di diversificare gli investimenti con una valuta di riferimento nei mercati internazionali.

Tramite OPISAS, SPAZIOURBANO può proporre ai suoi investitori tre tipologie diverse:

  • Immobili da investimento puro (INVEST)
  • Immobili per uso investimento e vacanza (VACATION HOMES)
  • Immobili esclusivi di lusso (LUXURY/LIFESTYLE)

Chiaramente la tipologia d’investimento dipende dall’obiettivo che si vuole perseguire ed il budget che si ha a disposizione.

INVEST

Si tratta di immobili residenziali affittati all’americano medio e situati in diverse location strategiche della East Coast, come ad esempio Florida, North Carolina, Maryland, Pennsylvania, Illinois e Michigan.

Hanno un prezzo unitario che va dai $ 66.000 ai circa $ 150.000 e vengono proposti già completamente ristrutturati, affidati in gestione ad un property manager e con un inquilino già insediato che paga il canone di locazione mensile, generando rendite nette annue dal 6% all’11%, più l’eventuale plusvalenza alla rivendita.

Tutti gli immobili di questa categoria vengono proposti non arredati ad eccezione di cucina e bagno, poiché l’inquilino medio americano preferisce occuparsi direttamente dell’arredo.

VACATION HOMES

Sono soluzioni rivolte agli investitori che desiderano coniugare l’utilizzo personale con la rendita derivante dall’affitto turistico a breve termine, in caso di assenza del proprietario.

Si trovano in alcune delle più ambite ed iconiche mete turistiche degli USA

LUXURY/LIFESTYLE

OPISAS propone alcuni tra i progetti immobiliari più esclusivi al Mondo, tutti rigorosamente situati in location di primo piano degli Stati Uniti d’America.

Costituiscono la scelta perfetta per l’investitore che voglia coniugare il lifestyle di alto livello con la salvaguardia del proprio patrimonio.

Nel prossimo blog affronteremo il tema di come scegliere l’immobile giusto tra le varie proposte che trovate sul nostro sito cliccando qui.

Ne seguiranno altri, in cui analizzeremo tutti gli aspetti per informare l’investitore che desideri affacciarsi su questo mercato in maniera trasparente, sicura e proficua.

Con il nostro partner OPISAS saremo lieti di fornire tutte le informazioni necessarie, in presenza o in call, per poter sfruttare al meglio questa splendida opportunità.

Seguite il blog per restare in contatto.

Daniele Modugno

Qual è il profilo giusto per investire all’estero?

Da qualche settimana, come annunciato nel blog, abbiamo stretto una convenzione con una società che si occupa di investimenti all’estero ad alto rendimento. Si tratta di una società convenzionata con la FIAP, nostra associazione di categoria, che opera già da oltre 10 anni in questo settore investendo anche in prima persona sugli immobili che propone. Sul nostro sito è già presente una selezione di proposte internazionali di cui si può prendere già visione.

Una bella sfida per noi di SPAZIOURBANO, siamo convinti di poter far bene anche in questo segmento e di poter offrire nuove opportunità di business a tutti i nostri clienti.

Iniziando questo nuovo percorso, una delle prime domande che ci siamo posti è qual sia il profilo più idoneo per investire all’estero: deve essere molto facoltoso o è sufficiente che sia semplicemente più “sportivo” o di vedute più ampie? Analizzando bene le opportunità che ci hanno sottoposto posso dire che la risposta è semplice: non è una questione né di soldi, nè di apertura mentale, le regole sono sempre le stesse, bisogna identificare le tre cose essenziali:

  • BUDGET
  • OBIETTIVI
  • TEMPO

E’ sempre da questi 3 fattori che si inquadra un investitore e lo si orienta sulle prospettive per lui più idonee, cucendogli addosso l’investimento più opportuno.

Quando si decide di effettuare un investimento, spesso, ci si trova davanti ad un bivio. Da una parte c’è il desiderio di ottenere un ritorno nel più breve tempo possibile, far fruttare da subito il denaro; dall’altra c’è l’esigenza di difendere il frutto del proprio lavoro e dei propri investimenti precedenti.

L’obiettivo è quello di far convergere le due strade verso la stessa direzione, due corsie della stessa autostrada finanziaria.

Investendo con noi e in nostri partner è possibile difendere il proprio capitale nel tempo, acquistando in zone in forte crescita, che garantiscono una buona rivalutazione nel tempo ed avere allo stesso tempo un ritorno immediato con un’ottima rendita annua.

Noi, insieme ai nostri partner possiamo offrire un’assistenza continua e completa con costanti aggiornamenti sulle novità legislative, sulle oscillazioni dei mercati e sulle opportunità internazionali, con la consueta serietà, trasparenza, professionalità.

Chi è quindi l’investitore tipo?

Dal piccolo investitore privato al grande fondo istituzionale, a chiunque cerchi investimenti immobiliari ad alta redditività.

Ogni giorno i nostri partner analizziamo il mercato immobiliare internazionale alla ricerca di elevati margini di apprezzamento, rendimento e opportunità competitive per offrire investimenti immobiliari ad alta redditività a: 

  • Privati che acquistano con la finalità di costruirsi una rendita integrativa e una rivalutazione nel tempo;
  • Privati interessati a una casa per le vacanze o per il lifestyle con la garanzia di un interlocutore che ha già preselezionato gli immobili;
  • Investitori che desiderano diversificare il proprio portfolio in investimenti dall’asset concreto, in un altro mercato, con una chiara e sicura redditività annuale e ottime opportunità di capital gain;
  • Investitori istituzionali che ricercano un vero e proprio Real Estate Asset Manager per strutturare e gestire soluzioni finanziarie articolate o che funga da advisor per le stesse.

A tutti loro offriamo la nostra professionalità, la nostra competenza e tutta la nostra esperienza per far sì che l’investimento sia fatto su misura per ogni cliente che si affiderà a noi.

 

Qual è il profilo giusto per investire all’estero?

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