Category: Investimenti Immobiliari

Le Aste Immobiliari

Cosa sono le aste immobiliari? L’acquisto del bene è garantito? Possono esserci pendenze irrisolte sul bene acquisito? Se la casa è occupata come fare?

A queste e molte altre domande voglio dare risposte per rendervi edotti, perché la vera chiave per uno sviluppo collettivo è sapere. Un noto cantautore italiano in una passo di una sua celebre canzone intonava “non è la fame ma è l’ignoranza che uccide”.

Veniamo a noi, l’asta è l’epilogo di una sofferenza o debito che permette il recupero, di tutto o in parte, dei denari che il creditore vanta. I creditori possono essere di due tipi: privilegiati o chirografi. Il privilegiato vanta un’ipoteca di primo grado, o comunque un diritto reale o personale, a cui andranno tutti i fondi recuperati, sino a soddisfazione. I crediti chirografari sono quelli non assistiti di alcun tipo di garanzia reale. Ne consegue che se il privilegiato vantasse un credito di 100 ed il chirografo di 20, con bene venduto a 120, tutti rientrerebbero delle loro somme ma se inferiore, diciamo da 100 in giù, lo sarà solo il privilegiato. Da qui richiamo l’importanza del blog sui saldi e stralci prima d’ora messo in rete.

L’asta nasce dopo che il bene oggetto di garanzia viene pignorato al fine di espropriarlo e poterne disporre regolarmente ed offrirlo  al miglior offerente. Il creditore, una volta esperita la fase suddetta, rimanda al Tribunale di competenza la gestione dell’NPL o credito deteriorato. Gli attori che prendono parte a questa fase sono: il Giudice in primis che incarica un delegato alla vendita per la fattiva gestione del concorso, un custode per le visite e il perito per l’iniziale disamina completa.

La recente crisi epocale dell’economia mondiale ha portato, sicuramente nel Bel paese, un intasamento dei Tribunali che, per fronteggiarne la gestione, hanno attuato negli ultimi anni importanti modifiche per cercare di “purgare” quante più aste possibili.

Oggi non esistono più procedure “con incanto” e “senza incanto”, rilanci a voce o in busta chiusa, ma solo senza incanto. L’incanto sarà consequenziale in presenza di più offerte nello stesso momento. Chiamiamola ottimizzazione dei tempi. Poi è stata introdotta l’offerta minima, il 25% in meno della base d’asta (non per fallimenti), vero propulsore alla mission di cui sopra.

Mi fermo a questo anche se in passato vi sono state altre innovazioni, specie fiscali, sempre atte a rendere partecipative le aste.

Vediamo ora come approcciarvi. SPAZIOURBANO sarà lieta di potervi offrire le consulenze necessarie ma è corretto dire che l’asta è pubblica e chiunque, senza necessità di terzi professionisti , può  approcciarvi. Con ciò rendo omaggio  ai canali giudiziari ma è altrettanto vero  che un supporto “commerciale” permetterebbe all’investitore/acquirente di evitare di acquisire “sole”. Come sempre l’equilibrio è la via al successo.

Nessun intermediario o affine potrà richiedervi una provvigione, al limite si parla di consulenza. Perché? Perché nessuno può  vendere nulla, chi vende è il Tribunale per cui evitate di farvi incantare da pseudo professionisti. Ad ogni buon conto, l’iscrizione è in busta chiusa nei modi e nei termini evidenziati dall’avviso di vendita e ci si presenta al giorno indicato in maniera tale che, se soli, si procede nei passi successivi all’aggiudicazione mentre se in presenza d’altri “competitors”  si procede all’incanto. Ad eccezion fatta se l’acquisto dovrà essere supportato da un mutuo, per cui serviranno i servigi di un Notaio, l’asta non prevede tale figura perché vi provvede il Giudice con il “ decreto di trasferimento” che sarà a tutti gli effetti il titolo di proprietà.

Si partecipa versando una caparra, di norma pari al 10% della somma offerta, che verrà restituita in caso di insuccesso o acquisita al contrario.

I tempi dalla vittoria al decreto di trasferimento non sono ben decifrabili, anche perché variano da quando si salderà il corrispettivo, diciamo però che dai 3 ai 6 mesi si troveranno le più alte casistiche.

Dovete sapere un’altra cosa, l’acquisto di un immobile in asta è la procedura più sicura per comprare casa. Ma come, una casa costellata da pignoramenti è la più sicura da acquisire? Ebbene sì, perché il Tribunale purga tutti i pregiudizievoli, che rimarranno in capo al debitore per cosi dire, ma il bene verrà traferito vergine al compratore. Sul libero mercato potrebbero verificarsi inconvenienti che in asta non potranno esserci. Il bene occupato dal debitore? Beh, illecitamente, perché l’esproprio già descritto ha tolto i diritti sulla cosa e dunque, anche grazie all’intervento della forza pubblica, il Tribunale garantirà nei tempi necessari la liberazione.

Spero di avervi esposto, nello spazio riservatomi, l’essenziale per maneggiare con più familiarità l’argomento. Fermo resta che il Team SPAZIOURBANO potrà approfondire individualmente ogni sfumatura e offrirà, a chi ne vorrà avere consulenza: disamina della perizia, destinazione commerciale del bene, supporto alla partecipazione, piano economico  o anche solo un semplice parere.

Saremmo dunque lieti di accogliere le vostre esigenze e cercare di soddisfarle sempre con il massimo impegno e attenzione!!!

Un caro saluto

Davide Bosisio

Cessione del preliminare/short trading

“Un altro metodo molto usato per generare utili in maniera veloce è quello dello SHORT TRADING, ovvero della cessione del Preliminare di Compravendita. Per poter sfruttare questo metodo è importante che l’immobile si presti a questo, ovvero che abbia determinate caratteristiche.

Fermo restando che deve essere preso ad un prezzo di mercato inferiore, discorso sempre valido per poter generare un utile, occorre che nel preliminare vengano inserite queste condizioni:

  • Le chiavi devono essere consegnate al Preliminare, di cui quindi se ne acquisisce la disponibilità;
  • Venga inserita la possibilità di cessione del Preliminare;
  • Accordo con i proprietari per sottoscrivere eventuali richieste per pratiche catastali;
  • Rogito ad almeno 6 mesi.

Come immobile io ne sceglierei uno che sia, con un minimo investimento, migliorabile o magari immobili che siano frazionabili in due unità.

Ecco un esempio per far capire come funziona:

prezzo immobile € 80.000

Faccio il Preliminare e consegno una caparra di € 10.000 ritirando le chiavi dell’immobile.

La registrazione del Preliminare è solitamente a carico dell’acquirente e i costi sono:

  • € 200 di imposte fisse
  • Marche da bollo 16 € x ogni copia di 100 righe, minimo ne occorrono due copie;
  • 0,5 % di imposta di registro sulle somme versate, in questo caso quindi € 50.

Quindi per un totale di € 282.

A quel punto cerco di migliorarlo un po’: lavori di ristrutturazioni e/o manutenzioni varie, per sfruttare al meglio tutte le caratteristiche.  Consideriamo che spenda € 10.000, se devo modificare muri, ovviamente dovrò anche fare le relative pratiche comunali e catastali con ulteriori costi, in base a cosa necessita l’immobile.

Una volta ultimati i lavori, lo ripropongo in vendita in perfette condizioni ad un prezzo di € 130.000.

Rivendendolo a € 120.000, ecco in che situazione mi ritrovo:

  • Saldo al proprietario: € 80.000
  • € 20.000 recupero i miei investimenti (€ 10.000 caparra e € 10.000 ristrutturazione);
  • € 20.000 utile che mi resta.

Come possiamo vedere con questo esempio, l’utile che realizzo è pari al 100% del mio capitale investito, che nonostante sia soggetto a tassazioni è comunque un ottimo investimento.

Sono stato appositamente basso come incremento, chi fa short trading punta a margini maggiori; solitamente bisogna puntare ad acquistare immobili che abbiamo un valore di mercato maggiore del 30% rispetto al prezzo che si paga, per riuscire a concludere una operazione soddisfacente.

Il vantaggio di queste operazioni sono:

  • posso farlo senza investire grossi capitali;
  • non devo richiedere mutui;
  • non acquisto l’immobile, quindi non ho le tasse relative all’acquisto;

I rischi sono:

  • non riuscire a rivendere nei tempi concordati, quindi doverlo rogitare;
  • scegliere un immobile sbagliato che non consenta di generare un incremento di valore;
  • ristrutturare senza avere una affidabile impresa specializzata, potrebbe causare problemi di tempistica e di maggior costi. E’ necessario affidarsi a professionisti seri.”

Tratto da “Investimenti immobiliari low cost”

 

Investire nell’immobiliare

CON IL MATTONE SI GUADAGNA SEMPRE?

Una delle poche certezze di noi italiani è sempre stata che con il mattone ci si guadagna sempre!

Non importa in che momento storico si trova il Paese, conta poco se si è in recessione o in un momento in cui l’economia va a gonfie vele, con o senza crisi: la convinzione popolare è sempre stata che comprando una casa non ci perdi mai!

In Italia la ricchezza è rappresentata per il 60 % dagli immobili. Da sempre per noi italiani l’immobile rappresenta il bene rifugio.

Ma è veramente così? Col mattone non si perde mai? La risposta giusta è… non proprio!

Spesso ho visto clienti perderci con il loro investimento immobiliare, molti si sono ritrovati con in mano un bene difficilmente rivendibile ad un prezzo sufficiente per recuperare quanto speso. Molti ci hanno perso e molto, quindi? Dove sta la verità?

Ecco la risposta corretta:

INVESTENDO NEL MATTONE NON CI PERDI MAI…..SE SAI COME FARLO!

Se lo fai con testa, con competenza, utilizzando i giusti accorgimenti allora è difficile perderci, anche in piena crisi; viceversa, improvvisandosi grande investitore, senza conoscenze di base, allora potresti perderci anche molto!

Ma, in ogni caso, che l’investimento immobiliare sia il più sicuro, lo si capisce anche dal comportamento delle banche, che come sappiamo tengono i fili dell’economia, basti pensare che arrivano a finanziarlo fino all’ 80%.

Sono partito da queste considerazioni per scrivere il mio primo e-book, un manuale per tutti quelli che vogliono investire nel mattone con budget limitati, quelli che fino ad oggi non pensavano di poterlo fare e che invece ora possono crearsi la propria opportunità.

Parlerò di come comprare al minor prezzo, come sfruttare al meglio le diverse tassazioni e le varie tipologie di acquisizione, tutto per creare un utile soddisfacente e in poco tempo.

Non è necessario essere ricchi per poter investire, ognuno può crearsi il suo spazio. Continua a seguirci, Il libro sarà disponibile da metà ottobre e sarà scaricabile dal sito.

#InvestimentiImmobiliariLowCost

 

 

Guadagna con il tuo immobile sfitto grazie alle locazioni turistiche

Il mattone rappresenta ben il 60% della ricchezza totale delle famiglie italiane; per molti di loro l’immobile è anche una fonte di guadagno extra reddito, che però, negli ultimi anni, con le nuove tassazioni e la crisi del settore immobiliare, ha via via ridotto sempre di più i margini di guadagno.

Ma da tutte le crisi, nascono sempre nuove opportunità e infatti negli ultimi anni, spinti forse anche da EXPO 2015 si sono sviluppate nuove formule che permettono di sfruttare al massimo il proprio immobile.

Tra queste è sicuramente una buona opportunità quella offerta dagli affitti brevi “short rent”, affitti per qualche giorno o settimanali, con una domanda in continua crescita, specialmente nelle grandi città, che si propongono come valida alternativa alle classiche struttura alberghiere.

I vantaggi per i proprietari sono molteplici, tra cui:

  • Possibilità di ricavi anche triplicati, rispetto ai valori tradizionali;
  • L’immobile non è vincolato per lunghi periodi, quindi potrebbe contemporaneamente essere immesso sul mercato come vendita, se uno lo desidera, senza che rimanga vuoto e che non sia quindi solo un costo;
  • Si può variare il canone in qualsiasi momento, in base alla stagione o agli eventi culturali/sociali presenti in città;
  • I contratti non vanno registrati, se inferiori ai 30 giorni;
  • È comunque possibile sfruttare i vantaggi della tassazione a Cedolare Secca, come nelle locazioni tradizionali;

Il tipo di contratto che regola queste formule di locazione è quello definito “locazione turistica”, l’articolo 53 del Codice del Turismo definisce locazioni turistiche tutti “gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati”.

Un aspetto importante da considerare è che la locazione turistica si differenzia dalle case vacanza, bed and breakfast o strutture alberghiere in generale, in quanto in questo caso vi è soltanto la locazione di una stanza o di un appartamento, senza nessun servizio aggiuntivo, ad esempio cambio biancheria, pulizia giornaliera ecc..

Questo permette di poter locare l’immobile in forma non imprenditoriale, quindi senza bisogno di avere una partita iva, i ricavi vanno dichiarati in dichiarazione dei redditi, come nelle normali locazioni, e come dicevamo si può usufruire comunque della tassazione a “cedolare secca”.

Sarà sufficiente quindi redigere un contratto di locazione turistico firmato dalle parti e rilasciare una ricevuta con applicata una marca da bollo da 2 €, per un canone superiore ai 77,47 €.

Negli ultimi anni i siti internet che promuovono queste tipologie di locazione sono molteplici, vi segnalo tra gli altri airbnb.it, booking.it, homeholiday.it, tripadvisor.it, ma se non volete fare tutto da soli, come sempre potete rivolgervi a SPAZIOURBANO, che seguirà per voi tutti gli aspetti, dalla pubblicità, al contratto, alla gestione dei locali, garantendovi una rendita sempre costante.

Aste giudiziarie vero affare o bufala?

In questo particolare momento di mercato, in forte crisi, è aumentato in maniera esponenziale l’interesse verso le aste giudiziarie che, se prima erano riservate quasi esclusivamente a speculatori, oggi sono aperte un po’ a tutti. Infatti, viene pubblicizzata molto di più e quasi tutte le agenzie immobiliari hanno iniziato ad occuparsene. Tutti a caccia dell’affare, ma attenzione: Sono tutti veri affari?

Secondo me, si può fare un buon affare, ma bisogna stare molto attenti!  Ci vuole competenza e freddezza. Ecco i miei consigli per non sbagliare:

  • Fissare l’obbiettivo: si vuole comprare casa per andarci a vivere o per fare un buon investimento? In base a questa risposta ovviamente la strategia cambia. Se una persona punta ad andarci a vivere, dovrà valutare con attenzione se la casa risponde veramente alle proprie esigenze e non farsi invogliare solo da un prezzo di partenza interessante. Inoltre deve controllare bene che l’immobile sia già libero, spesso sono occupati, anche senza titolo, e liberarli comporta un dispendio di tempo e di denaro. Viceversa, se si cerca per fare un buon investimento, bisogna considerare l’immobile dal punto di vista puramente commerciale e dalle potenzialità che esso può avere sul mercato, senza farsi influenzare troppo dalle caratteristiche specifiche dell’immobile.
  • Il budget: è molto facile farsi prendere e sforare, magari non considerando bene tutti i costi e così succede che poi a conti fatti, l’immobile ci sia costato più di quanto valga effettivamente. Invece bisognerebbe valutare bene tutti i costi, non solo il prezzo base d’asta, anche gli oneri che resteranno a carico dell’acquirente, eventuali lavori, spese condominiali, tasse e quindi porsi un limite che oltre il quale, il nostro immobile non sarebbe più un affare. Le case all’asta sono tantissime, non bisogna fissarsi troppo su una singola opportunità, ma valutare in maniera fredda e oggettiva, ragionare con i numeri, non con le emozioni.
  • Informazioni: indispensabile per fare un buon affare è reperire tutte le informazioni, in primis sull’immobile. Sui siti di aste giudiziarie troviamo tutte le informazioni riguardanti le case e, molto importante, se l’immobile è libero od occupato. Dobbiamo tener presente che anche se il decreto di trasferimento della proprietà è un titolo esecutivo per il rilascio dell’immobile, quando gli immobili sono occupati è sempre necessario l’intervento di un legale per liberarlo effettivamente e ci può volere anche un anno, con gli inevitabili aumenti dei costi. Inoltre è fondamentale fare uno studio di mercato della zona, per capire quanto vale realmente. Non fidiamoci alla cieca della perizia che troviamo sul sito tra la documentazione della casa, bisogna tener presente quando è stata fatta questa perizia. A volte risale anche ad anni prima e in un mercato ribassista come questo, una perizia vecchia anche di due anni non è più attendibile.
  • Professionista: per comprare casa all’asta e fare un buon affare, bisogna avere competenza e freddezza. Può essere utile andarne a vederne qualcuna, prima di partecipare realmente, ma penso che se non siete molto esperti, la cosa migliore sia non partecipare da soli, affidatevi ad un professionista. Spesso per risparmiare i soldi di una provvigione, si spende molto di più e ci si trova in mano un immobile che è tutt’altro che un affare, senza considerare tutto il tempo che si è perso. Per un impegno così importante, come l’acquisto di un immobile, non lasciate nulla a caso.

 

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