L’inflazione alle stelle e il caro bollette stanno incidendo sulle scelte degli italiani!
Chi è abituato a leggerci sa che www.spaziourbanoimmobiliare.it è abilitato alla consulenza creditizia professionale, per questa ragione ci sembrava coerente esprimere un’analisi del settore dopo i grandi stravolgimenti portati dall’anno 2022.
Secondo i dati di CRIF ad ottobre 2022 si è registrato un aumento del 10% per i prestiti. La maggiore crescita deriva da prestiti personali che hanno registrato un aumento pari al +19,5%. Per quanto riguarda i mutui vi è stato un calo della domanda. Vediamo insieme l’andamento dei mutui.
Il trend calante dei mutui
Nell’ultimo periodo si è registrato un calo della domanda per i mutui a causa di un forte aumento dei tassi di interesse in seguito alle misure adottate dalle banche centrali. Il costo per interessi di un mutuo è raddoppiato nell’ultimo periodo portando anche a non erogare mutui ai giovani under 36 perché non considerati troppo profittevoli. Il calo ad ottobre 2022 è pari a -24,5% rispetto all’anno precedente. Il calo è stato accompagnato anche da un arresto delle surroghe che hanno fatto registrare un -58,3%.
Tassi fissi o variabili?
La somma media richiesta per un mutuo è pari a 142.660€ e l’aumento dell’Euribor da -0,50% a +1,3% ha indotto le persone a scegliere un tasso fisso o un tasso variabile con un tetto massimo. Da dicembre l’aspettativa è quella di vedere un aumento di richieste da parte dei giovani grazie ad un emendamento inserito all’interno del decreto Aiuti. L’emendamento prevede un limite che le banche dovranno rispettare per fornire ai giovani tassi di mutuo agevolati. La regola è stata introdotta in seguito all’abbandono da parte delle banche dei tassi agevolati a causa dei rincari operati dalla Banca Centrale Europea. Per erogare i mutui le banche faranno ricorso al Fondo di garanzia mutui prima casa di Consap. Questa misura sarà valida fino al 31 dicembre 2022 e dopo questa data non sarà possibile per i giovani accedervi ancora.
Come notate dai numeri e costatazioni, il mercato finanziario rappresenta un booster per l’immobiliare quando attrattivo, chiave inglese in un motore quando meno. Fin qui però sarebbe una riflessione semplicistica se non che la vera particolarità è dettata dalla repentinità in cui accadono i mutamenti, ne consegue una scarsa informazione e terrorismo scientificamente voluto che porta l’opinione pubblica a contrarsi nell’offerta creando un nuovo mercato immobiliare in cui risulta difficile centrare i prezzi. Se, ad esempio, nel 2021 una casa aveva un decorso medio di 2/3 mesi per la sua dismissione, ora accadono scenari in cui in 24 ore le case vengano vendute per scarsa presenza di alternative. Questo è un vortice che porta a due potenziali problemi:
Due diligence superficiali;
Prezzi non coerenti.
Esempio: qualche settimana fa, a SPAZIOURBANO, è stato chiesto di valutare un immobile adiacente il punto vendita. Stando a quanto descritto, abbiamo adeguato la stima di un bene che per diverso tempo possedeva un valore pari ad € 200.000 esponendo una valutazione pari a € 230.000. Risultato? Nel passaparola condominiale l’immobile è stato venduto privatamente a € 250.000.
Pensiero:
Chi compra, emarginando l’intermediario immobiliare, pensa di fare un affare risparmiando la provvigione salvo poi….;
Quando s’immette un immobile sul mercato vanno analizzate le caratteristiche: debiti, conformità urbanistiche, provenienza, se no chi può dire chi ha fatto l’affare?
Le fasi emotive di contrattazione sono come la fase d’innamoramento, inizialmente si fa di tutto, ma poi? Come vengono gestite le relazioni, accordi, difficoltà?
Quella fetta di mercato che viene gestita dai mediatori, a causa del calo di produttività legato al mercato e ai privati, porta a richieste percentuali maggiori sull’acquirente.
È dunque evidente come sia la reazione agli eventi il vero problema, l’educazione e geografia della società, ma questi sono discorsi filosofici che lasciano il tempo che trovano.
Spaziourbano immobiliare è da sempre attenta alla professionalità nel servire i propri clienti, far vivere una serena compravendita e donare canali trasversali di livello (come la consulenza creditizia) per generare l’“experience” indimenticabile, ciò che chiunque merita quando compra e vede casa !!!
Scopo del presente articolo è, in ragion di come realmente le banche valutano le richieste di credito, permettere al lettore interessato di predisporsi correttamente, al meglio, prima ancora di pensare a tassi, filiali, broker, mediatori e chi più ne ha più ne metta.
Nella vita è cosa normale prepararsi, predisporsi, usiamo la parola che piace di più ma serve avere questo orientamento. Pensate allo sport, l’allenamento è preparazione, avete mai visto uno sportivo fare una gara “a secco”? No! giusto? Perché non estenderlo ad ogni cosa allora?
Leggerete informazioni parzialmente conosciute, prima di scrivere questo blog ho verificato (grossolanamente) se vi fosse un documento che abbia già affrontato l’argomento ma nulla, solo brevi premesse o solite informazioni ormai alla mercè di tutti, credo dunque d’esser stato sfortunato e mi cimento affinché questo vuoto venga riempito. L’idea è dare una guida per come presentarsi ad una Banca in frac, un po’ come quando si legge dei consigli su come stilare un CV, qualcosa che dia certezze, qualcosa che fuori da questi parametri aiuti a comprendere il grado di difficoltà della propria posizione e agire per riqualificarla o, più semplicemente, capire cosa in proprio potere fare o meno.
Pronti?
1° ANALISI: R.R.R. (Rapporto Rata Reddito)
Questo è l’aspetto più conosciuto, certamente tra tutti i professionisti trasversali coinvolti nell’interesse dell’erogazione di un mutuo, parliamo di una rapportatura che deve stare entro il 30%. E’ importante sapere che alcuni istituti di credito concedono qualche punto percentuale di più, pochi, questo per completezza, ma seguendo la mission se stiamo nel 30 lo saremo per ogni altro numero.
Esempio: Se guadagno € 1.000 per 12 mesi significa che in un anno produco un reddito pari a € 12.000 il cui 30% è pari a € 3.600 ed implica una capacità di rata massima sostenibile pari ad € 300 (3600/12).
Chiaro? Se dunque la rata del finanziamento richiesto supera tale soglia dovrà accendersi il primo campanellino: importo eccessivo? Oppure: Tempi di rimborso troppo corti? È importante capirlo;
2° ANALISI: Rischio sociologico
Sapete perché la banca vuole i certificati di residenza, stato di famiglia, residenza, matrimonio, separazione ecc..? Perché vuole capire chi siete, da dove arrivate, il vostro modo di agire e pensare. Analisi che non emergeranno mai sul perché non vi verrà eventualmente concesso un prestito, non quello che volevate o che avevate visto in pubblicità. Perché? Voi lo fareste?
Esempio: Una coppia chiede un mutuo ma lui risiede con i genitori e lei vive da 2 anni in affitto sola. Questa è una delle ragioni per cui vi vedrete recapitare una richiesta garante o assicurazione vita. Non vedono programmazione e certezza, l’ideale è che la coppia prima affronti un percorso insieme, che sia tangibilmente coppia, altrimenti….. Chiaro?
Un altro? Sono single e vivo con i genitori? La banca non vede storicità, visto che deve prestarti soldi propri, non vede allenamento nel pagare un debito, alias: garante e/o assicurazione.
Molti esempi possono essere fatti, mi auguro che due bastino per comprendere l’area di studio;
3° ANALISI: Soglie di sussistenza
Cosa sono? Sono somme che vengono detratte nell’analisi di conteggio R.R.R., differenti spesso tra banca e banca, considerate necessarie al corretto sostentamento della persona, coppia o famiglia. In ragion del numero di persone nello stato di famiglia l’importo è più o meno gravoso. Significa che, prima di effettuare il calcolo come sopra mostrato per “Analisi 1 R.R.R.” vengono detratte somme specifiche che ogni banca considera coerenti per il sostentamento, per cui oggetto di analisi sarà il differenziale tra il reddito e le soglie.
Esempio: Famiglia con 2 figli, reddito complessivo mese € 3.000, prima di calcolare come nella “analisi 1” vanno detratti da € 3.000 una somma tra i 1.000 e 1.400 euro circa, si procederà dunque al calcolo della rapportatura con € 2.000 o € 1.600.
Questa la ragione di conteggi non fatti correttamente da dilettanti o calcolatori web che domandano solo quanto vuoi, quanto costa la casa, quale tasso e in quanti anni di rimborso. Do you understand?
Andare in profondità, mai rimanere in superficie;
4° ANALISI: Indebitamento
Il titolo è semplice da capire, la banca vuole sapere se si possiedono altri prestiti perché la loro esistenza farà parte del conteggio, andrà ad incidere perché dal reddito andrà detratta la rata insieme alla sussistenza e, col netto, fare conteggi. Non solo, come sono stati gestiti sino a quel momento? Sono stati pagati regolarmente? Sono stati chiesti accessi a privilegi (per un mutuo pregresso la moratoria ad esempio). Un’analisi a 360 ° sull’argomento perché, osservandolo da un lato positivo, è la cartina tornasole della capacità di rimborso dei propri impegni. Dunque non solo numeri da annoverare e matchare con i redditi e la sussistenza, una vera e propria profilatura psicologia sulla capacità di rimpatrio;
5° ANALISI: Capacità di risparmio
Anche questo capitolo, come il precedente, è area di osservazione e profilazione. Sai perché la banca chiede estratti conto e movimenti in c/c? Per capire se sei bravo/a a risparmiare, se le somme per acquistare casa sono farina del tuo sacco o di mamma e papà (garante…), come vivi, cosa paghi, se ti permetti il giusto o se tendi ad eccedere. Esempio: Se guadagno € 1.000 al mese e ho abbonamento a TV digitali per € 300 non è bene, viene evidenziata una criticità. Ingiusto? Dei miei soldi faccio ciò che voglio? Assolutamente, ma se domando dei soldi ad una banca è altrettanto giusto che decida se e come darteli.
Ecco, questi sono gli elementi essenziali nell’analisi di un mutuo e, capiti, saranno coloro che aiuteranno a imboccare una rotta corretta o meglio dire adottare una strategia, più semplicemente imporsi una vita sana senza escamotage o vizi (tale espressione è risolutiva e di spiegazione nel rispetto invece di coloro i quali possiedono difficoltà non di propria responsabilità). Ovviamente ho omesso le necessità evidenti ai più e di start-up iniziale: serve un reddito, che sia con contratto a tempo indeterminato o autonomo con almeno 2/3 anni di attività continuativa, i tempi determinati non vengono considerati, che lo scenario ideale è fare mutui non superiori all’80%.
Difficile? Complesso? Impossibile? Mah, dipende, è solo la verità. Purtroppo non esiste una materia scolastica che faccia educazione finanziaria, a stento c’è quella civica, e invece rappresenterebbe forse la materia più utile e di stampo applicativo per ogni persona. Saper gestire i risparmi, generarne, avere un profilo coerente nei meriti creditizi, ogni cosa affine, riveste importanza vitale. Qualunque banca prima ancora di affrontare le 5 analisi di cui sopra consulta sempre una SIC (sistema di informazioni creditizie), uso CRIF ad esempio come la più famosa in Italia per inquadramento iniziale. Serve, come in ogni ambito, cultura e l’auspicio è che un giorno qualcuno possa determinarne l’attuazione.
La scuola serve a preparare una persona ad affrontare la vita, non va dimenticato.
Conclusioni
Auxilia Finance spa, azienda grazie alla quale sono consulente del credito, è molto attenta a fare cultura interna. Lo scopo è che ne scaturisca giusta informazione alla clientela da una parte, pratiche nella banche partner coerenti e documentate. Tralasciando un secondo le banche (perché sanno di quanto si scrive), i consumatori devono sapere perché è importante un consulente del credito, perché incontrarlo prima di chiudere un affare immobiliare, perché scegliere Noi Spaziourbano: oltre alle competenze per una corretta analisi e supporto creditizia, troverete esperti real estate che trattano con passione da oltre 20 anni l’oggetto a garanzia del mutuo: LA CASA! E’ conforme catastalmente? Edilizia privata o convenzionata? Il prezzo consono? Quale la provenienza: donazione, acquisto, eredità?
Capite, se vi mettete in frac e andate alla festa sbagliata…….
Per questa ragione esistono i professionisti cui rivolgersi.
Spero che l’articolo sia stato di gradevole lettura, utile, interessante e spendibile, fatemelo sapere e, ovviamente, dovesse nascere l’esigenza di una consulenza: 02/4530630 oppure davide.bosisio@auxiliafinance.it
Comprare casa in autonomia o affidarsi ad un agente immobiliare? Soprattutto quando si parla di acquisto di prima casa, spesso mancano le competenze e l’esperienza necessaria per destreggiarsi tra ricerca della casa dei sogni, pratiche da compilare e costi da valutare.
Il primo passo per l’acquisto di un’abitazione consiste proprio nella ricerca dell’immobile, una fase che può durare anche molti mesi, specialmente se i requisiti che si cercano sono tanti. Ma in ogni caso, non bisogna lasciarsi scoraggiare e soprattutto non bisogna avere fretta. Meglio ritardare di qualche settimana invece che cedere alla tentazione di una soluzione che non convince del tutto.
Per essere aiutato e seguito passo a passo in tutti gli step della compravendita affidarsi ad un agente immobiliare professionale è molto utile. Quando gli viene descritto con precisione che tipo di casa si sta cercando, con quali caratteristiche, in quale zona, l’agente immobiliare ha gli strumenti per indirizzare in tempi brevi verso le soluzioni migliori, di riflesso anche il venditore avrà grande utilità nell’essere assistito professionalmente.
Ma vediamo nel dettaglio come può aiutarti.
Cosa fa un agente immobiliare? In cosa può aiutarti e come?
Un agente immobiliare è un mediatore che lavora per mettere in contatto venditore e potenziali acquirenti in modo imparziale, cioè senza essere legato a nessuno dei due da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza. Il suo lavoro consiste nel fare ricerca, ma soprattutto nell’assistere le due parti, con obiettività per portarle alla conclusione dell’affare.
Punto importante, aspetto da non sottovalutare. Spesso si registrano compravendite tra privati a prezzi mediamente superiori al mercato perché si è risparmiato sulla provvigione. Tralasciando tutti i rischi nell’affrontare la vicenda senza cultura in ambito, TU acquirente, veramente pagheresti di più una casa rispetto al valore reale? Procederesti senza supporto per l’acquisto più importante della vita?
Come verificare la professionalità di un agente immobiliare?
L’agente immobiliare è mediatore tra le parti, cioè figura equa nella trattativa. Sebbene non sia un suo dovere, l’agente immobiliare ti può comunicare tutto quello che devi avere in mano prima della firma del compromesso, ti può consigliare le verifiche da fare sull’immobile che sei interessato a comprare (presenza di ipoteche, debiti nei confronti del condominio…) e ti assiste nella preparazione della documentazione necessaria per la conclusione dell’affare. Tutte queste cose, un mediatore professioniste non le consiglia, le fa e le comunica all’acquirente e anche al venditore. Un privato, interessato a venderti il suo bene, si prederebbe questa briga? Prima ancora, lui come te, sapete cosa serve fare?
A questo proposito, è bene sapere che agenti immobiliari non ci si improvvisa. Per poter svolgere questa professione è necessario aver frequentato un corso di formazione e superato un esame (anche se dal 2012 non esiste più l’elenco degli agenti di affari in mediazione) e bisogna essere registrati alla sezione REA della Camera di Commercio e ciò vale sia che per i mediatori autonomi, sia per coloro che fanno parte di una società di mediazione.
Chi non è abilitato non ha infatti diritto alla provvigione relativa alla compravendita.
Chiedete sempre all’agente di turno se possiede l’abilitazione, la propria registrazione REA, perché diversamente potrebbe trattarsi di un abusivo che opera sotto copertura di società. Cosa accade? Semplice, tratterete l’investimento dei vostri risparmi e sacrifici con uno X al quale dovrete le provvigioni. Nelle fasi fondamentali non firmerà un bel nulla, troverete firma di altro soggetto che neanche avrete mai conosciuto, il tutto coperto da una società regolarmente abilitata. Vi sentireste tutelati? Di fatto quella società si è predisposta a tutelare il suo prima di curarsi dei tuoi diritti, usando figure non preparate o autorizzate.
Perché tutta questa attenzione all’argomento? Perché questi soggetti sono quelli che allontanano i clienti dalla bellezza della nostra professione, creano i precedenti, gli stereotipi. Sono abusivi in una parola sola, non agenti immobiliari, vi basterebbe poco per appurarlo ed emarginarli.
Si possono detrarre le spese relative all’agenzia immobiliare?
I compensi pagati all’agente immobiliare per l’acquisto di una casa che sia adibita ad abitazione principale sono detraibili dall’Irpef del 19% e per un importo massimo di 1000 euro (quindi, a conti fatti, si possono detrarre massimo 190 euro). La detrazione è possibile solo se è avvenuto il rogito oppure se il compromesso è stato registrato. Questa è solo una delle detrazioni che riguardano la compravendita di immobili, in particolare per chi acquista la prima casa ci sono molti vantaggi fiscali.
Ovviamente se vuoi usufruire di questa detrazione devi conservare la documentazione che provi il pagamento della provvigione.
Qual è la provvigione che spetta a un agente immobiliare?
La provvigione da pagare all’agenzia è una percentuale sul prezzo dell’immobile o emolumento condiviso in forma fissa. Ma finché l’affare non viene concluso, le prestazioni dell’agenzia sono da considerarsi come fossero gratuite, infatti il codice civile prevede che debba essere retribuito non il lavoro svolto dal mediatore, ma il suo risultato positivo: cioè il concreto raggiungimento dell’accordo e la conclusione dell’affare tra le parti, che egli ha messo in contatto.
Potrai vedere decine di case, chiedere informazioni e farti consigliare, ma fino al momento della firma del contratto preliminare (o compromesso), non dovrai pagare niente. Attenzione!!! Mai pagare in anticipo nulla ad un mediatore, se ve lo domanda non è un mediatore.
Per quanto riguarda la percentuale, è a discrezione dell’agenzia stabilire il valore, le norme prevedono un massimo del 6% che viene diviso in due: 3% del prezzo dell’immobile per acquirente e 3% al venditore, ma sappi che è tuo diritto contrattare, più giusto dire leggere la fattispecie e definire il giusto emolumento insieme al mediatore. Così come è giusto asserire che chi non chiede nulla, vale nulla.
Quando un agente deve restituire la provvigione o non ha diritto ad averla?
Come si è già detto brevemente prima, la provvigione spetta all’agente immobiliare quando le due parti coinvolte nella compravendita trovano un accordo e si decidono a comprare-vendere. L’acquirente versa la somma di anticipo e caparra dovuta al momento della firma del compromesso, il venditore la incassa. Al mediatore spetta la provvigione anche se non è stato conferito un incarico scritto: la Cassazione ha infatti stabilito che è sufficiente accettare l’attività del mediatore e trarne vantaggio, perché nasca un rapporto che crei vincolo verso di lui e quindi obblighi a pagargli la provvigione.
Tuttavia, per poter far valere il proprio diritto alla provvigione, il comportamento del mediatore deve essere trasparente e non equivoco. Ecco i casi in cui all’agente non spetta la provvigione o quando la deve restituire:
– se l’agente immobiliare non ha comunicato alle parti la sua qualità di mediatore allora non ha diritto alla provvigione perché non ha consentito alle parti di valutare o meno l’opportunità di avvalersi della sua opera e di soggiacere ai relativi oneri;
– il mediatore non ha diritto alla provvigione anche se non comunica a ciascuna all’acquirente l’avvenuta accettazione della proposta;
– un altro caso in cui non è previsto il pagamento della provvigione è quello in cui l’agente non è imparziale, ma favorisce una delle due parti o fornisce informazioni parziali, errate o non verificate. La legge infatti obbliga l’agente a comunicare eventuali circostanze che potrebbero indurre una delle due parti a non concludere il contratto o quelle relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare. In particolare questi sono i dati che un agente immobiliare deve poter fornire sulla casa oggetto di trattativa: destinazione d’uso, sua commerciabilità, suoi difetti materiali ed eventuali problemi “di diritto”. Inoltre deve conoscere l’identità e le qualità personali dei contraenti e la loro solvibilità (pensate ai pesi gravanti su un immobile, ad esempio);
– Altra condizione necessaria per pagare la percentuale è l’iscrizione dell’agente alla sezione REA della Camera di Commercio. Nel caso non lo sia e abbia percepito la provvigione, è tenuto a restituirla;
– Deve possedere un’assicurazione professionale.
Detto ciò:
Cosa succede se non viene sottoscritto il compromesso?
Semplice, qualcosa è andato storto, qualcuno non ha fatto quello che doveva, per cui…..
…facciamo chiarezza in merito. Quando si acquista un immobile il mediatore professionale utilizza un formulario assai complesso e completo che si chiama proposta d’acquisto. Una volta che essa viene sottoscritta dal compratore, accettata dal venditore con ritiro della caparra prevista, dopo che quest’ultima azione viene notificata all’acquirente, la proposta d’acquisto diviene a tutti gli effetti di legge preliminare di compravendita o, più comunemente chiamato Compromesso. Spesso, per mille valide ragioni, si rimanda la sottoscrizione di un contratto integrativo che viene reclamizzato come compromesso, ma è solo un integrativo, non vincolante, non determinate, perché tutti i diritti e doveri tra le parti sono nati e posti in essere dalla proposta trasformatasi in preliminare. DUNQUE, ATTENZIONE SIGNORI, VERIFICATE DI STARE TRATTANDO CON UN PROFESSIONISTA, SE COSI’ SARA’ POTRETE DORMIRE SONNI TRANQUILLI PERCHE’ UTILIZZERA’ GLI STRUMENTI CORRETTI.
CONCLUSIONI
Come in tutte le cose, affidarsi ad un professionista nel ramo specifico è la spesa migliore che possiate fare per vivere serenamente l’avventura e risparmiare.
RISPARMIARE?
SI’ !!!
Sapete quante persone conosco, ho conosciuto, che hanno comprato privatamente e, fregandosi le mani nel non aver pagato un agente immobiliare, hanno poi scoperto di aver lasciato sul campo un 10% in più del valore del bene? La provvigione incide al massimo del 3%, come detto sopra. Questo per i più fortunati, altri sono in causa, hanno perso denari, tante cose bruttine e spiacevoli. Certo, qualcuno a cui è andato tutto liscio esiste, ma è un mondo giusto quello di vivere d’espedienti?
Faccio solo un esempio differente, di una categoria non immobiliare, ma che ha tratti similari ad essa in ragion d’utilizzo, gli psicologi.
Non è obbligatorio andare dallo psicologo, giusto? Allora perché se devo fare causa a qualcuno devo andare da un avvocato, se devo traferire una proprietà o fare una società devo andare da un notaio, e via, via, tanto ci siamo intesi. Dallo psicologo no, devo scegliere di farlo. Anche qua tutti gli stereotipi, costi e analisi sulla professione che a mio avviso dovrebbe essere parte costante della vita privata e professionale, per un beneficio collettivo. Lo psicologo non serve ai matti, per loro non credo ci sia cura (credo), servono ai sani che stanno affrontando problemi. Nella gestione dei conflitti, o almeno così dovrebbe essere, pensate sul posto di lavoro.
Ci sarebbe da scrivere libri, mi fermo qua, tutte le professioni come l’agente immobiliare dovrebbero essere d’uso obbligatorio, il problema dovrebbe essere solo CHI, non come ovviarne.
Sarebbe un mondo migliore, perché un professionista di ruolo fa la differenza, senza considerare che a quel punto si potrebbero rivedere al ribasso i costi delle prestazioni grazie agli aumenti di volume, si combatterebbe l’abusivismo.
Sentirsi importanti, coinvolti, rispettati aiuta ad ottenere il meglio, creare vantaggio competitivo, essere felici. Perché è così difficile? Perché il mondo invece guarda con interesse al contrario?
Ad ogni modo, SPAZIOURBANO è composto da figure professionali regolarmente abilitate al ruolo anche se un ruolo non esiste più, ciascuna con propria assicurazione ed iscrizione REA. Non siamo perfetti, non siamo immuni da errori, ma considerando che il nostro legale ci snobba perché non abbiamo una causa in corso da almeno un lustro, possiamo asserire che svolgiamo correttamente la professione, mettendoci dentro il massimo che ci possa essere richiesto, serietà ed impegno.
L’acquisto della casa comporta il pagamento di alcune imposte, che variano a seconda della destinazione dell’immobile e del soggetto venditore. Quando si acquista la prima casa si può godere di un regime fiscale agevolato che consente di pagare le imposte in misura inferiore rispetto a quelle ordinariamente dovute. Per effetto degli articoli 10 del Dlgs 23/2011 e 26 del Dl 104/2013, a partire dal 1° gennaio 2014 le imposte relative al trasferimento di immobili destinati all’utilizzo come prima casa, sono state modificate con l’obiettivo di diminuirne il carico fiscale.
Osserviamo le differenze con specchietti semplici e di facile comprensione, l’obiettivo è far capire e non confondere.
Se oggetto dell’acquisto è la prima casa, l’atto di compravendita è sottoposto alle seguenti imposte:
Il venditore è un privato
IVA esente
imposta di registro del 2% (comunque non meno di € 1.000,00)
imposta ipotecaria fissa di 50 euro
imposta catastale fissa di 50 euro
Il venditore è impresa costruttrice (o di ristrutturazione) entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori
IVA del 4%
imposta di registro fissa di 200 euro
imposta ipotecaria fissa di 200 euro
imposta catastale fissa di 200 euro
Il venditore è impresa costruttrice (o di ristrutturazione) oltre 5 anni dall’ultimazione dei lavori, che opta per l’assoggettamento dell’operazione ad IVA
IVA del 4%
imposta di registro fissa di 200 euro
imposta ipotecaria fissa di 200 euro
imposta catastale fissa di 200 euro
Il venditore è impresa non costruttrice oppure si acquista da impresa costruttrice (o di ristrutturazione) oltre 5 anni dall’ultimazione dei lavori, che non opta per l’assoggettamento dell’operazione ad IVA
IVA esente
imposta di registro del 2% (comunque non meno di € 1.000,00)
imposta ipotecaria fissa di 50 euro
imposta catastale fissa di 50 euro
Se oggetto dell’acquisto è un immobile ad uso abitativo non prima casa l’atto di compravendita è soggetto alle seguenti imposte:
Il venditore è un privato, oppure un’impresa “non costruttrice”, oppure un’impresa “costruttrice” (o di ristrutturazione) che vende dopo 5 anni dalla data di ultimazione dei lavori senza assoggettare l’operazione ad IVA
IVA esente
imposta di registro del 9% (comunque non meno di € 1.000,00)
imposta ipotecaria di 50 euro
imposta catastale di 50 euro
Il venditore è un’impresa costruttrice (o di ristrutturazione) che vende entro 5 anni dall’ultimazione lavori o dopo 5 anni da questa optando per l’assoggettamento dell’operazione ad IVA
IVA del 10%
imposta di registro fissa di 200 euro
imposta ipotecaria fissa di 200 euro
imposta catastale fissa di 200 euro
Nel caso l’immobile sia registrato al catasto come immobile di lusso (categorie A/1, A/8 e A/9) l’IVA ha un valore del 22%.
Le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto. Dal 1° gennaio 2006 (art. 1 comma 497 Legge n. 266/2005 e successive modifiche), soltanto per le compravendite di immobili ad uso abitativo, comprese le relative pertinenze (box, garage, cantine) a favore di un privato (acquirente), si può assumere come base imponibile il valore catastale, indipendentemente dal corrispettivo pattuito indicato nell’atto (Prezzo-Valore). Più precisamente la norma trova applicazione nelle operazioni soggette ad imposta di Registro e non a quelle soggette ad IVA; ciò non esclude che il venditore sia un’impresa ma in tal caso l’operazione di compravendita deve rientrare nell’ambito di vendita oltre cinque anni dalla conclusione dei lavori o di vendita da parte di imprese non classificabili come “imprese costruttrici”.
Per tutte le altre compravendite in cui l’acquirente non è un privato e/o che riguardano terreni, negozi o uffici, la base imponibile è costituita dal prezzo pattuito e dichiarato nell’atto dalle parti e non dal valore catastale.
Quando la vendita della casa è soggetta ad Iva, la base imponibile è costituita dal prezzo pattuito e dichiarato nell’atto dalle parti e non dal valore catastale. Relativamente a queste cessioni, le nuove disposizioni consentono all’Ufficio delle Entrate di rettificare direttamente la dichiarazione annuale IVA del venditore se il corrispettivo dichiarato è inferiore al “valore normale” del bene. La legge definisce come valore normale “l’intero importo che il cessionario o il committente, al medesimo stadio di commercializzazione di quello in cui avviene la cessione di beni o la prestazione di servizi, dovrebbe pagare, in condizioni di libera concorrenza, ad un cedente o prestatore indipendente per ottenere i beni o servizi in questione nel tempo e nel luogo di tale cessione o prestazione” (articolo 14 del D.P.R. n. 633 del 1972, modificato dall’art. 24 della Legge 88 del 2009).
L’acquirente che vuole usufruire del “vantaggio fiscale” deve chiedere esplicitamente al notaio che la base imponibile ai fini dell’applicazione delle imposte (registro, ipotecaria e catastale) sia costituita dal valore catastale dell’immobile, indipendentemente dal prezzo dichiarato dalle parti. In tal caso il rogito deve riportare anche il valore catastale dell’immobile. L’agevolazione spetta a condizione che nell’atto sia indicato l’effettivo importo pattuito per la cessione. L’omissione, la falsa o incompleta dichiarazione, comportano l’assoggettamento ai fini dell’imposta di registro ad accertamento del valore dei beni trasferiti. In sostanza, l’Ufficio delle Entrate applicherà le imposte sul valore di mercato dell’immobile, anche se la parte acquirente aveva richiesto la tassazione sulla base del valore catastale. Inoltre sono previste onerose sanzioni pecuniarie a carattere amministrativo.
Da ultimo, in tema di “recupero fiscale” ricordiamo che dal 2007 è possibile detrarre fiscalmente ai fini Irpef (nella misura del 19% per l’acquirente) i compensi corrisposti agli intermediari immobiliari per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale. La detrazione è fruibile per un importo comunque non superiore a 1.000 euro e la possibilità di portare in detrazione questa spesa si esaurisce in un unico anno d’imposta. Se l’acquisto è effettuato da più proprietari, la detrazione, nel limite complessivo di 1.000 euro, dovrà essere ripartita tra i comproprietari in ragione della percentuale di proprietà.
La rendita catastale è il valore che l’Agenzia delle Entrate attribuisce ad un immobile e la si può vedere dalla visura catastale che l’Agente Immobiliare consegna ai clienti in fase di trattativa.
COEFFICIENTI MOLTIPLICATORI
Ogni immobile ha una rendita: se acquisti un appartamento con box e cantina, ognuna di queste unità ha una sua rendita.
Per rivalutare la rendita catastale bisogna sommare le diverse rendite catastali e moltiplicarle per un coefficiente che cambia a seconda del tipo di acquisto:
Per la PRIMA CASA e relative pertinenze:
Rendita Catastale *115,50 per unità immobiliari ad uso abitativo e relative pertinenze rientranti nelle categorie C/2, C/6 e C/7
Per gli IMMOBILI DIVERSI DALLA PRIMA CASA:
Reddito Dominicale * 112,50 terreni agricoli
Rendita Catastale *42,84 fabbricati classificati in categoria C/1 (negozi) e per gli immobili classificati in categoria E (stazioni di trasporto)
Rendita Catastale *63 fabbricati classificati in categoria A/10 (uffici) e unità immobiliari classificate in categoria D (opifici)
Rendita Catastale * 126 tutti gli altri fabbricati, comprese abitazioni in classe A/8 o A/9 (di lusso) o unità immobiliari residenziali che non godono deli benefici fiscali “prima casa”.
Per ogni necessario approfondimento, curiosità, fattispecie specifica e confronto, il team SPAZIOURBANO sarà felice di rispondere ad ogni domanda.
Sono varie le motivazioni che portano una persona o una famiglia a decidere di procedere con l’acquisto di una seconda casa: vuoi per motivi vacanzieri o di semplice investimento bisogna tenere a mente che le spese d’affrontare non sono poche, anzi, rispetto alla prima casa vengono attivate tasse e imposte differenti.
L’acquisto della seconda casa viene considerato dal nostro ordinamento un bene non necessario, perché non serve per il sostentamento nostro o della nostra famiglia, appunto perché viene ritenuto un “bene extra” è soggetto ad una serie di tassazioni in più, come l’Imposta Municipale Unica, conosciuto comunemente come IMU.
Si è inoltre soggetti ad imposte d’acquisto che variano in base alla tipologia del compratore, nello specifico è diverso se compra un privato oppure costruttori edili soggetti ad IVA.
Acquisto seconda casa: tasse e imposte da pagare
Se la prima casa possiede dei vantaggi perché secondo il nostro ordinamento rientra in quella parte del diritto di abitazione, ovvero la necessità di mettere un “tetto sopra la testa” ai cittadini, la seconda invece non ottiene gli stessi trattamenti di favore.
Sia a livello di imposte dirette che indirette, la fiscalità connessa all’acquisto della seconda casa ha tutta una serie di particolarità che adesso analizzeremo. Come annunciato precedentemente, per quanto riguarda le tasse e imposte viene fatta una leggera distinzione fra i privati ed i costruttori (soggetti tenuti all’applicazione dell’Iva).
Le imposte indirette vengono pagate al momento della compravendita tramite notaio. Inoltre, devono essere tenute in considerazione anche le imposte che annualmente gravano sull’immobile. In particolare, si tratta delle seguenti:
L’Imu, o anche Imposta Municipale Unica viene pagata da chi ha intestato più di un bene immobile;
La Tari, ovvero Tassa sui Rifiuti, serve per finanziare le spese dei servizi di raccolta e smaltimento dei rifiuti.
Bisogna precisare un piccolo punto: la Tari trova applicazione anche per la prima casa, mentre l’Imu è un’imposta patrimoniale prevista esclusivamente per le abitazioni a disposizione, come le seconde case.
Imposte per acquisto della seconda casa cedente privato
Nell’acquisto della seconda casa, se essa avviene tramite privati (anche per il tramite di agenzie immobiliari), devono essere tenute in considerazione le imposte indirette. In questo caso, sulla seconda casa gravano le seguenti imposte indirette:
L’imposta di registro con aliquota fissa al 9%;
L’imposta catastale, determinata in misura fissa di 50 euro;
L’imposta ipotecaria, determinata in misura fissa di 50 euro.
Imposte per acquisto della seconda casa da cedente impresa di costruzione
Il procedimento dell’acquisto di una seconda casa può avvenire in modo diretto tramite le imprese di costruzioni edili oppure tramite i costruttori in possesso di partita Iva. Nel momento in cui ci si trova di fronte a questa fattispecie è necessario tenere in considerazione dei costi aggiuntivi, ovvero l’Iva viene inclusa e le percentuali sulle imposte sul valore aggiunto cambiano in base all’iscrizione catastale dell’immobile: una maggiorazione del 22% sui costi la otterremo per tutta quella serie di abitazioni che vengono considerate di “lusso“, ovvero le categorie A/1, A/8, A/9; per le altre invece avremo solo un aumento del 10% .
Occorre precisare che, in questo caso, trovando applicazione l’Iva sul prezzo di vendita dell’immobile, non si applicano l’imposta di registro. In questo caso l’imposta ipotecaria e catastale sono dovute in misura fissa di 200 euro ciascuna.
Acquisto seconda casa: come funziona il mutuo
Quando si procede con l’attivazione o anche il pensiero di usufruire del mutuo per acquistare una seconda casa, bisogna tenere in considerazione che non verranno applicate le stesse agevolazioni fiscali ottenute invece con la prima abitazione.
L’importo finanziato non può superare, generalmente, il 60% del valore dell’immobile da acquistare e l’estensione massima del piano di ammortamento è pari a 30 anni.
Agevolazioni fiscali per la seconda casa
È vero, non possiamo richiedere gli incentivi per la prima casa nel momento in cui deciamo di acquistare una seconda casa, ma esiste un’eccezione. Con la sentenza n 2565 del 2 febbraio 2018, la Corte di Cassazione ha stabilito:
” i suddetti sgravi fiscali possono essere richiesti per l’abitazione “in più” solo nel caso in cui quella principale risulti inidonea come abitazione.”
In parole povere si potranno ottenere le agevolazioni fiscali qualora si provi la mancata idoneità dell’abitazione, quindi si necessità di cambiarla.
Attenzione, non viene specificato quali siano i casi di idoneità e quali no, indubbiamente rientrano le calamità naturali come i terremoti che rendono inagibile un’abitazione.
Qualora la seconda casa venga utilizzata in comodato d’uso a un parente di primo grado, l’imponibile secondo cui si calcola l’IMU viene ridotto del 50%.
NB: per ottenere la riduzione bisogna registrare l’atto, non basta lo spostamento fisico della persona dentro la casa.
Seconda abitazione come casa-vacanza: cosa succede?
Una delle tante variabili sull’acquisto della seconda casa è per renderla fruttuosa, investendo e trasformandola in casa vacanza, o come ultimamente va di moda in home sharing.
I costi dovuti alle tasse e alle imposte sono uguali a qualsiasi atto di vendita che sussista come “seconda abitazione“.
La scelta di trasformare questi immobili in abitazioni a reddito porta una serie di responsabilità come padrone di casa:
Ricoprire tutte le parti burocratiche, compreso l’area contratti in base ai termini di locazione e le leggi regionali sul turismo;
Mantenere l’immobile sempre in ordine e con manutenzione a costo proprio;
Formulare un canone d’affitto conforme all’area;
Iscriversi ai diversi siti per affittare;
Occuparsi del check-in e del check-out.
La scelta di diventare padroni di casa non è da prendere sotto gamba, specialmente quando si parla di stipulare un contratto, il quale deve prevedere ogni minima casualità possibile ed immaginabile.
Ci si può appoggiare a delle agenzie immobiliari o alle compagnie che usano questi servizi per aiutarvi nella gestione delle vostre abitazioni, ovviamente da includere i costi che queste imprese vi chiederanno.
Auspico sia gradevole l’articolo ma soprattutto utile, spesso mi capita di percepire dubbi da parte delle persone in ragion di questo argomento. Come in tante cose, anche sulle seconde case, se ne sentono di tutti i colori, tipo: ”ma cosa compri a fare una seconda casa, poi sei obbligato a fare le vacanze nello stesso posto”, “una spesa inutile, troppi costi”, “chi te la controlla, cura” ecc….
Certamente sono il meno indicato ad esprimere giudizi sui giudizi perché di parte, del settore immobiliare, però credo in 3 cose:
Investire sul mattone non è mai sbagliato, si può sbagliare modo-valutazione-con chi, mai sul concetto;
Fai sempre ciò che ti rende felice, soddisfatto/a, non curarti dei pareri altrui, spesso è invidia;
E poi l’ultima, la mia preferita:
Che sia al mare, al lago, in montagna o in collina, ricorda: “LA VITA E’ UNA CASA MERAVIGLIOSA”
La donazione della nuda proprietà con riserva dell’usufrutto è un’operazione oggi piuttosto diffusa cui conseguono alcuni significativi vantaggi. Cerchiamo insieme di capire meglio di cosa si tratta e perché sia più praticata rispetto alla donazione dell’usufrutto di un immobile.
Facciamo così, mi faccio le domande (che magari anche tu faresti) e mi do le risposte ma, prima, impariamo i termini principali così da facilitare la comprensione del testo.
USUFRUTTO: Diritto reale di godere di un bene altrui, mobile o immobile, comprese le accessioni del medesimo, con il rispetto della sua destinazione economica e della limitazione imposta dalla legge;
NUDA PROPRIETA’: La nuda proprietà è un caso di proprietà privata alla quale non si accompagna un diritto reale di godimento del bene cui è relativa. Tipicamente si riferisce a un immobile del quale si acquisisce la proprietà ma non il diritto di usufrutto;
DONAZIONE: La donazione è il negozio giuridico col quale una parte, il donante, intenzionalmente arricchisce l’altra, il donatario, disponendo di un proprio diritto – o obbligandosi a disporne – senza conseguire un corrispettivo.
Molto bene direi, partiamo con l’intervista?
E’ possibile donare la nuda proprietà con riserva dell’usufrutto?
La donazione o la vendita della nuda proprietà con riserva dell’usufrutto è un’operazione estremamente interessante che si presta a diverse considerazioni, sia dal punto di vista giuridico che dal punto di vista fiscale.
Donare la nuda proprietà riservandosi l’usufrutto è un’operazione praticata soprattutto nel momento della sistemazione e pianificazione della propria successione. Chi, arrivato in età ragionevolmente avanzata, vuole cominciare in vita a sistemare il proprio patrimonio pianificando la successione, anziché fare un testamento, può cominciare a donare la piena proprietà di alcuni immobili oppure a donarne la nuda proprietà riservandosene l’usufrutto.
Quali sono i vantaggi?
Donare la nuda proprietà innanzitutto ha un impatto fiscale ridotto rispetto al donare la piena proprietà, perché si dona un diritto reale minore. Quindi, il valore di quello che viene donato è ridotto dal valore dell’usufrutto, che invece si riserva il donante.
Il valore dell’usufrutto deriva da una tabella che viene periodicamente aggiornata in funzione del cambiamento e della crescita dell’aspettativa di vita, ma è comunque legato all’età dell’usufruttuario. L’usufrutto vale tanto di meno quanto più l’usufruttuario è anziano, presupponendo che abbia un’aspettativa di vita ridotta.
Ma qual è il vantaggio? Il vantaggio sta nel fatto che donando la nuda proprietà si realizza il passaggio del bene all’atto della donazione e in seguito alla morte dell’usufruttuario l’usufrutto si riunisce in capo al nudo proprietario senza più alcun costo fiscale. Si deve procedere semplicemente con una pratica catastale dal costo di poche centinaia di euro che allinea il catasto alla situazione di fatto, ma non vi sono più costi fiscali.
Cosa significa esattamente donare la nuda proprietà riservandosi l’usufrutto?
Significa spogliarsi della proprietà, ma mantenere tutti i vantaggi che derivano innanzitutto dal poter godere degli eventuali frutti che l’immobile produce oppure poterlo continuare semplicemente ad abitare e quindi non perdere la possibilità di utilizzare il bene di cui si è donata la nuda proprietà. Il tutto senza gravare il donatario, cioè chi riceve la nuda proprietà, di alcun costo, perché tutte le spese e anche i gravami fiscali rimangono in capo all’usufruttuario.
Le spese di manutenzione ordinaria, le spese della detenzione dell’immobile, come Imu e Tari, sono tutte in capo all’usufruttuario. Le sole spese che formalmente gravano sul nudo proprietario sono quelle di manutenzione straordinaria.
E’ evidente che in questo modo è possibile, con un costo certo e soprattutto senza perdere la possibilità di godere dei frutti che l’immobile può produrre, pianificare la propria successione fin da molto prima della morte o comunque senza dover passare necessariamente attraverso un testamento.
Oltre alla donazione, è possibile la vendita della nuda proprietà con riserva dell’usufrutto?
Sì. Un’altra possibilità, ultimamente abbastanza praticata, è la vendita della nuda proprietà con riserva dell’usufrutto. Si tratta di una soluzione spesso scelta da chi è arrivato in età avanzata e ha necessità di procurarsi una certa liquidità senza però perdere la possibilità di godere dell’immobile.
Si tratta di un’operazione che è possibile praticare trovando un investitore interessato ad acquisire una nuda proprietà pagando un prezzo ridotto, perché il prezzo viene decurtato del valore dell’usufrutto. Il nudo proprietario, al momento del decesso dell’usufruttario, si troverà ad essere pieno proprietario senza avere più alcun costo aggiuntivo.
Tale operazione può consentire al proprietario di realizzare la liquidità di cui necessita e all’acquirente di ‘scommettere’ sulla vita dell’usufruttuario in modo tale da trovarsi poi un bene in piena proprietà magari a distanza di pochi anni, soprattutto se al momento dell’operazione l’usufruttario è già ragionevolmente anziano.
E’ invece possibile fare la donazione dell’usufrutto di un immobile?
Sì, è possibile anche donare l’usufrutto, mantenendo la nuda proprietà. Sicuramente è un’operazione molto meno praticata, anche perché non produce i risultati di cui si è parlato.
E’ innanzitutto difficile che l’usufrutto venga donato o alienato a un soggetto più giovane, anche perché, come già detto, si tratta di un’operazione che ha un costo superiore, in quanto più l’usufruttuario è giovane più l’usufrutto vale, e quindi si avvicina al valore o al costo della piena proprietà, in secondo luogo perché non si realizza la pianificazione ereditaria in quanto la nuda proprietà, che si è mantenuta, cadrà comunque in successione.
L’operazione che oggi ha acquisito una certa popolarità è proprio quella inversa, cioè donare o vendere la nuda proprietà riservandosi l’usufrutto. Questa, per pianificare la successione o per procurarsi una liquidità immediata, è una pratica attualmente piuttosto diffusa. A mio avviso, tra l’altro, da un punto di vista della pianificazione successoria è un’operazione che può rivelarsi molto utile, in quanto comporta un risparmio di costi permettendo inoltre la suddivisione del patrimonio secondo i propri desideri sin da subito.
Spaziourbano da sempre cerca di condividere le proprie conoscenze, senza gelosia, perché affrontare trattative con clienti preparati è meglio del contrario.
Siamo sempre a disposizione per un confronto, approfondimento, perché quello che doni è tuo per sempre.
“Secondo l’art. 24 del Testo Unico sull’Edilizia, il certificato di agibilità è un documento tramite il quale si attesta che un determinato immobile, a seguito dell’edificazione o di determinati interventi, possegga le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico definite dalla normativa vigente all’atto di edificazione e che sia stato realizzato secondo quanto indicato nel progetto”.
Mica poco, siete d’accordo?
Adoro le definizioni: chiare, concise, concrete.
Un po’ di storia:
L’agibilità è diventata obbligatoria nel 1934, con il Regio Decreto n. 1265, quando il Podestà (oggi Sindaco) doveva autorizzare e rendere abitabili le costruzioni eseguite in conformità al progetto approvato, che avessero i muri convenientemente prosciugati e che non fossero insalubri. L’agibilità del 1934 era una semplice autorizzazione sanitaria e non edilizia. La svolta avviene nel 1967 con la legge Ponte che introduce la dichiarazione di abitabilità o di agibilità. In passato l’abitabilità era riferita agli immobili e l’agibilità a tutte le altre categorie, poi unificato.
Nel 2001, con il Testo Unico sull’Edilizia 380/2001*(vedi paragrafo “le disposizioni normative), viene abolita l’abitabilità e dal 2013, il certificato non viene più concesso dal Comune, ma viene sostituito da un’autocertificazione: l’attuale SCA, segnalazione certificata di agibilità.
Nel tempo, questo documento, oltre a cambiare dicitura, ha incrementato la sua valenza edilizia e urbanistica. All’inizio si trattava di una semplice prassi, dopodiché gli allegati e le attestazioni sono aumentate e oggi ha assunto un notevole valore diventando un documento essenziale per poter fruire dell’immobile. Ad esempio? Per ottenere il certificato sismico, il superbonus 110%. Come dire, per effettuare un upgrade devi avere le basi.
Le disposizioni normative:
*Il D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 – Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia (entrato in vigore definitivamente il 30 giugno 2003), prevede che il certificato di agibilità deve essere richiesto solo per:
le nuove costruzioni;
le ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
gli interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di igiene e sicurezza;
Pertanto a partire dall’entrata in vigore del T.U. sull’edilizia il certificato di agibilità deve essere richiesto dal venditore e consegnato all’acquirente necessariamente solo per i nuovi edifici (ossia quelli costruiti successivamente al 30/06/2003) o per quelli già esistenti per i quali siano stati eseguiti talune tipologie di interventi edilizi.
Con la S.C.A., dal 2013, oltre ciò è possibile richiedere il certificato anche per:
singoli edifici o singole porzioni della costruzione, purché funzionalmente autonomi qualora siano state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all’intero intervento edilizio e siano state completate e collaudate le parti strutturali connesse, nonché collaudati e certificati gli impianti relativi alle parti comuni;
singole unità immobiliari, purché siano completate e collaudate le opere strutturali connesse, siano certificati gli impianti e siano completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria dichiarate funzionali rispetto all’edificio oggetto di agibilità parziale.
In questo caso si parla dunque di agibilità parziale di un edificio.
La giurisprudenza:
Negli ultimi anni la tendenza delle Corti va nella direzione di considerare il certificato di agibilità come un requisito giuridico sempre più importante del bene oggetto di compravendita, ma solo in quanto attesterebbe la fruibilità dell’immobile ad un determinato uso. Secondo la giurisprudenza maggioritaria, anche se nessuna norma imperativa contempla un obbligo di preventivo rilascio di detta certificazione, la mancanza della agibilità configura un inadempimento del venditore.
Nella sentenza della Cassazione Civile, sez. II, 11 ottobre 2013, n. 23157 si legge che “la consegna del certificato di abitabilità dell’immobile oggetto del contratto, ove questo sia un appartamento da adibire ad abitazione, pur non costituendo di per sé condizione di validità della compravendita, integra un’obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell’art. 1477 c.c., attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incidente sulla possibilità di adibire legittimamente la stessa all’uso contrattualmente previsto.”
In una recentissima sentenza, la n. 24386 del 8 febbraio 2016, la Corte di Cassazione ha precisato che la vendita di un immobile privo di certificato di agibilità configura una vendita di cosa in parte o del tutto diversa da quella dedotta in contratto. In tale circostanza il compratore potrebbe chiedere legittimamente o la risoluzione del contratto (ovvero lo scioglimento del contratto) o l’adempimento dello stesso qualora abbia interesse all’acquisto, ferma la possibilità di chiedere il risarcimento dei danni. Ma non è tutto. La S. Corte ha stabilito anche che l’acquirente può rifiutarsi di firmare il rogito, anche qualora abbia già stipulato il contratto preliminare.
Insomma la Cassazione ha stabilito che se manca l’agibilità per adibire un immobile a casa di abitazione, e quindi l’immobile può essere utilizzato solo per altri scopi (ad es.: magazzino), l’acquisto è valido lo stesso, ma l’acquirente ha acquistato una cosa per un’altra, con lesione dei suoi diritti.
Importanza:
Questo documento ci garantisce che l’edificio è salubre e vivibile, è ‘sicuro’ ed è conforme dal punto di vista urbanistico (non sono presenti abusi) secondo le norme vigenti al momento del rilascio dell’agibilità.
Conclusioni:
Andiamo nel pratico.
Spesso sentiamo dire da clienti (sempre giustificati) e anche colleghi (non giustificati), che l’agibilità è necessaria se la costruzione è post 1° settembre ’67. Come si evince dai paragrafi precedenti, il certificato di agibilità è in vigore da molto prima, in modi e denominazioni differenti, ma non significa che uno stabile degli anni ’60 ad esempio non debba possederlo. Non viene richiesto il rilascio in sede d’atto notarile, ma ciò non toglie che l’esistenza o meno determini una migliore o peggiore commercializzazione di un bene insito nello stabile in questione. Converrete che quanto meno sia giusto saperlo in fase decisionale di acquisto.
Attenzione! Esistono casi in cui manchi il certificato, non per negligenza, chi di dovere ne aveva presentata regolare domanda, ma grazie al tacito assenso potrà considerarsi valida la richiesta protocollata. Preoccupatevi se non vi è traccia di nulla.
Un consiglio: quando troverete l’immobile giusto, se post 1° settembre ’67 , fate in modo che se non in possesso fisico dell’agibilità da parte del venditore (quasi sempre) di farlo richiedere sin dagli esordi della trattativa perché molti comuni, soprattutto quelli più grandi e popolosi, possono portare ad attese fino a 6 mesi.
Noi Spaziourbano chiediamo tale documentazione sin dal giorno in cui ci viene conferito incarico di vendita, prima d’imbatterci nell’acquirente, per limare al massimo il disservizio che l’attesa di esso possa generare nell’iter burocratico di accompagnamento all’atto definitivo.
Un numero sempre maggiore di clienti ci pongono queste domande: “è meglio registrare il compromesso o trascriverlo?”, “che differenze esistono?”, “è vero che se trascrivo il preliminare proteggo il mio acquisto?”, e ancora, “quanto costa?”.
Diamo dunque tutte le risposte a vantaggio dei lettori, pronti?
Partiamo dalla conoscenza del contratto su cui poggia tutta l’analisi, il preliminare di compravendita, più comunemente conosciuto come compromesso.
Esso è l’accordo tra due o più parti che s’impegnano reciprocamente a svolgere una specifica azione, promettersi di vendere ed acquistare una immobile. E’ un impegno vero e proprio in cui vengono scambiate somme di denaro, definite caparre, per suggellare e consolidare l’intesa raggiunta.
Gli elementi essenziali del preliminare sono:
Il consenso delle parti (Accordo);
La forma scritta (Forma con indicazione della Causa, la vendita);
L’individuazione del bene immobile (Oggetto);
Numero vani;
Planimetrie;
Dati catastali;
A.P.E. (Attestato di Prestazione Energetica);
Prezzo;
Data del definitivo.
E’ obbligatorio registrare il preliminare entro 20 giorni dalla sua sottoscrizione. Lo scopo della registrazione è quello di conferire al documento una «data certa». Alla registrazione il richiedente, che potrà essere una delle parti che hanno sottoscritto il preliminare, di norma l’acquirente, dovrà pagare l’imposta di registro.
Il costo della registrazione è pari a:
Imposta di registro→ € 200,00 indipendentemente dal valore della compravendita (fissa);
Imposta di bollo→ € 16,00/4 facciate o 100 righe scritte.
Inoltre sarà necessario pagare una percentuale in base alla cifra versata alla firma del compromesso (caparra o caparra + acconto), che sarà pari a :
0,50% della cifra versata a titolo di caparra confirmatoria (di norma utilizzata nel 90% delle compravendite a dispetto della penitenziale);
3% della cifra versata a titolo di acconto.
Dunque registrare un preliminare è un obbligo. Primo aspetto distintivo, perché trascriverlo non lo è, è una facoltà posta a tutela dell’acquirente. Attraverso la trascrizione, che è un adempimento di «pubblicità dichiarativa» l’acquirente si tutela dalle seguenti casistiche:
Evizione (il venditore non potrà vendere a nessun altro il bene promesso);
Cedere l’usufrutto o altri diritti reali;
Iscrivere ipoteche sul bene oggetto di compravendita;
Generare uno scudo protettivo in caso di trascrizioni pregiudizievoli (pignoramenti).
La trascrizione consente all’acquirente di contrapporre il proprio atto di acquisto a eventuali terzi, che possono essere i creditori del venditore, oppure altri ai quali il venditore ha trasferito l’immobile stesso. La trascrizione, quindi, serve anche per tutelare l’immobile acquistato da ipoteche o pignoramenti che eventuali creditori del venditore potrebbero trascrivere prima del rogito e che, in tal caso, sarebbero opponibili all’acquirente.
Come vedremo tra poco, trascrivere il preliminare ha un costo superiore rispetto la sola registrazione perché, in un caso dovrò avvalermi di un Notaio, che richiederà una parcella, oltre a quanto normalmente dovuto (vedi sopra) per la registrazione semplice.
A tal proposito dovrebbe sorgere una domanda doverosa:
La trascrizione del contratto preliminare è opportuna in quali casi? Sì, perché se è vero che offre una tutela assai estesa, lo è altrettanto il costo suppletivo. Come in tutte le cose, ci vuole la scarpa giusta per ogni piede.
Casi in cui è assai consigliato trascrivere un preliminare di compravendita:
Versamento di acconti di rilevante entità;
Lungo lasso di tempo fra la stipula del preliminare ed il definitivo, diciamo dai 6 mesi in avanti;
Assoggettabilità del venditore al fallimento.
Per semplificare, l’acquisto di un bene di nuova edificazione, con consegna lunga, proprietà fallibile, acconti importanti, beh, è il profilo perfetto. Il nuovo nasconde insidie che l’usato non ha, o in parte del tutto marginale, ecco, le nuove costruzioni le gestirei in questa modalità. Molta gente sarebbe stata tutelata in passato se questa formula fosse stata insegnata o scelta. Ma non solo, anche nelle compravendite dell’usato, che possiedano almeno due delle caratteristiche suddette.
Se invece acquisto un bene di un privato, non soggetto fallibile, entro 6 mesi dalla sottoscrizione del compromesso, con acconti tra il 10 ed il 15%, che è la casistica più diffusa, tenderei ad evitare di far spendere più quattrini del dovuto al mio cliente compratore. In questo caso, la marginalità di problematiche spiegate nel corpo del presente sono assai limitate, quasi nulle.
Schematizzando:
PRELIMINARE TRASCRITTO
↓
vince i pignoramenti anteriori e successivi alla trascrizione del preliminare
PRELIMINARE REGISTRATO
↓
NON vince i pignoramenti anteriori e successivi alla trascrizione del preliminare
In caso di preliminare trascritto:
Ipoteche o pignoramenti successive e anteriori alla trascrizione, non producono nessuna conseguenza nei confronti del compratore;
In caso di procedura fallimentare con l’immobile oggetto di asta giudiziaria, la distribuzione del ricavato dell’asta stessa vedrebbe il promissario acquirente come creditore privilegiato.
Leggete bene il prossimo paragrafo, perché su questo punto molti fanno confusione.
Se trascrivo il preliminare è vero tutto quanto sopra scritto ma, attenzione, non tutela da cambi decisionali di una delle parti nell’adempiere. La libertà di espressione non può essere imbrigliata, solo punita. Mi spiego più semplicemente, se il venditore cambiasse idea, non volesse più vendere, la trascrizione non andrà a mutare la gestione di un potenziale contenzioso, come per una semplice registrazione, o attivazione della giurisprudenza in materia di caparra. La circostanza sarebbe identica in entrambi i casi. Potrà sembrare una banalità, ma molti che ci interrogano sull’argomento tendono a focalizzare l’interesse sulla trascrizione solo su questo aspetto e, capendo che non ha valore, procedono alla sola registrazione perdendo di vista la verità e l’importanza della cosa rispetto alla fattispecie che dovrà affrontare.
Per questa e mille altre ragioni è bene affidarsi ad un mediatore (professionale) per vendere ed acquistare casa perché, per come interpretiamo in Spaziourbano la professione, la vera utilità dell’agente immobiliare è colmare il gap culturale tra il cliente ed il potenziale problema.
Dimmi la verità, sì, Tu che stai leggendo, andresti mai a farti curare una carie da un macellaio? O, peggio, farlo da solo/a guardando un video su You Tube?
Sono d’accordo con Voi, i denti sono importantissimi, di più. E la casa?
Concludiamo con i costi promessi per la trascrizione del contratto preliminare:
€ 200,00 di imposta ipotecaria;
€ 35,00 di tasse di trascrizione;
Tra € 600 e 1000,00 circa come onorario del notaio proporzionato al valore del preliminare e, aggiungerei, in base all’area geografica.
Ovviamente a questi costi vanno aggiunti i costi di registrazione, comunque obbligatori.
Noi Spaziourbano, oltre ad essere disponibili per ogni tipo di consulenza, auspichiamo che l’articolo sia utile, di facile lettura, e doni un upgrade culturale in specifico ambito del mondo Real Estate.
Vi lascio un video che Spaziourbano “ha fatto in casa per Voi”, provare per credere:
La successione è un argomento che in molti preferiscono rimandare, invece è bene pensarci per tempo perché sono previsti diritti ma anche obblighi sia che si lasci l’eredità sia che la si riceva, dunque, nostro malgrado dobbiamo pensare alla successione. Perché, sia nel caso in cui si voglia lasciare i beni in eredità dopo la morte, sia che li si riceva per la dipartita di una persona cara, dobbiamo compiere determinati passi, con tempistiche precise.
Cosa è la successione
La successione è quella procedura giuridica che prevede il trasferimento del patrimonio ereditario dalla persona defunta agli eredi. Per patrimonio ereditario, la giurisprudenza, intende l’insieme dei rapporti patrimoniali attivi ma anche passivi trasmissibili al momento della morte. Quindi, in parole più semplici, l’eredità comprende non solo i beni e i crediti ma anche i debiti della persona defunta.
Esistono due tipi di successione:
testamentaria, quando è regolata da un testamento;
legittima, quando, in mancanza di un testamento, è disciplinata esclusivamente dalla legge che prevede la destinazione dell’eredità a seconda del grado di parentela.
Da qui si deduce che se si vuole lasciare alcuni beni a determinate persone è bene pensarci con anticipo e redigere un testamento. In ogni caso, l’ordinamento italiano stabilisce che una quota di eredità, la legittima, spetta di diritto ai parenti più stretti, come il coniuge e i figli. Questo aspetto rappresenta quindi un limite alla cosiddetta autonomia testamentaria.
Accettare l’eredità
Visto che l’eredità comprende sia i beni e i crediti che i debiti del defunto, primo passo da compiere per riceverla e diventare eredi è accettarla. L’accettazione, che non può riguardare solo una parte dell’eredità, può essere espressa sostanzialmente in due modi:
formale, con un ricevuto dal notaio o dal cancelliere del tribunale del comune dove il defunto aveva l’ultimo domicilio;
tacito, cioè desumibile da un comportamento specifico che manifesti la volontà di accettare l’eredità.
Se l’erede accetta, diventa proprietario dei beni, come ad esempio una casa, ma subentra al defunto anche nei debiti (se ci fossero).
La dichiarazione di successione
Una volta accettata l’eredità, si dovrà aprire una successione, ossia presentare la dichiarazione di successione all’Agenzia delle Entrate per determinare le imposte da pagare sui beni e i crediti ricevuti. Si tratta di un passo di fondamentale importanza, in quanto costituisce condizione imprescindibile per poter disporre dell’eredità.
Anche qui ci sono modalità e tempistiche precise. Innanzitutto, la dichiarazione di successione deve essere presentata dagli eredi entro 12 mesi dal decesso. Come? Ci sono diverse possibilità:
tramite un intermediario abilitato, come le banche;
presso l’ufficio competente dell’Agenzia delle Entrate online.
Se il defunto non possedeva case, aveva un patrimonio sotto i 100mila euro, e, ad ereditare sono solo coniuge e figli, non occorre presentare la dichiarazione di successione. Al di là di questi casi, invece, la dichiarazione è sempre obbligatoria, e quando ci sono immobili, insieme alla dichiarazione di successione è necessario presentare anche le volture catastali.
L’accettazione dell’eredità non richiede necessariamente una dichiarazione espressa e formale, ma può essere implicita in un comportamento diretto a gestire il patrimonio del parente defunto, comportamento quindi incompatibile con la volontà di rinunciare all’eredità. È questo il caso dell’accettazione tacita dell’eredità, accettazione che, evidentemente, ha le medesime conseguenze di un’accettazione espressa: ossia il diritto dell’erede di succedere nel patrimonio del de cuius (il familiare deceduto) secondo la propria quota e di rispondere anche (nella medesima percentuale) dei relativi debiti. Ma procediamo con ordine.
Cos’è l’accettazione tacita dell’eredità?
L’accettazione tacita si verifica quando il chiamato all’eredità compie un atto (comportamento concludente) che presuppone la sua volontà di accettare, e che non avrebbe diritto a fare se non nella qualità di erede. Chiaramente, l’atto che implica l’accettazione tacita dell’eredità deve essere compiuto dall’erede e non da terzi soggetti, dai quali il primo ovviamente non risponde.
Ad integrare l’accettazione tacita dell’eredità da parte del chiamato sono pertanto rilevanti gli atti che per la loro natura e finalità siano incompatibili con la volontà di rinunciare e non siano altrimenti giustificabili. Ad esempio, per come meglio si vedrà a breve, fare ricorso contro un avviso di accertamento indirizzato al defunto è considerato «accettazione tacita dell’eredità»; continuare a vivere nell’immobile del defunto o utilizzare la sua auto, senza aver fatto un inventario dei beni dell’eredità è considerato «accettazione tacita», e così via.
La differenza tra accettazione espressa ed accettazione tacita dell’eredità
Per esplicita disposizione del codice civile, l’accettazione pura e semplice può essere espressa o tacita, che comprende il caso in cui il possesso dei beni ereditari si protrae per oltre tre mesi.
L’accettazione è espressa quando la volontà di accettare l’eredità da parte del “chiamato” risulta palese e inequivoca. Ad esempio, il “chiamato” assume la qualità di erede in un atto pubblico o in una scrittura privata autenticata.
L’accettazione è invece tacita quando il “chiamato” all’eredità pone in essere un atto che ha il diritto di compiere in qualità di erede. Ad esempio, il “chiamato” vende o dona un bene immobile facente parte dell’asse ereditario. Secondo l’insegnamento della Cassazione, l’accettazione tacita può essere desunta dal comportamento complessivo che realizza non solo atti di natura fiscale, come la dichiarazione di successione, ma anche atti che siano nel contempo fiscali e civilistici, come la voltura catastale che rileva anche ai fini dell’accertamento della proprietà immobiliare.
RINUNCIA ALL’EREDITA’
Al momento dell’apertura di una successione, tutti coloro che, per legge o per testamento, sono “chiamati” all’eredità, hanno la possibilità di accettare o rinunciare. Solo in seguito all’accettazione si acquisisce la qualifica di erede. Mentre l’accettazione può essere sia espressa che tacita, la rinuncia è sempre un atto formale espresso, ricevuto da Notaio o dal Cancelliere del Tribunale.
Va tenuto conto che tra i vari soggetti che possono essere chiamati all’eredità come eredi, ve ne sono una speciale “categoria”, i cosiddetti “legittimari”, ai quali, per legge, spetta una quota minima del patrimonio ereditario. Sono legittimari, rispetto al de cuius, il coniuge o la persona a lui unita civilmente, i figli e, in mancanza di questi ultimi, i genitori. Qualora all’apertura della successione i legittimari non abbiano ricevuto quanto gli viene riconosciuto per legge, hanno a disposizione una specifica azione (azione di riduzione), che consente loro di integrare la loro quota di “legittima”.
L’ACQUIESCENZA
Al momento dell’apertura della successione, i legittimari chiamati all’eredità, hanno la possibilità, con apposita dichiarazione rilasciata avanti al notaio, di “rinunciare” a qualsiasi azione e pretesa verso coeredi o terzi, in relazione ad eventuali lesioni della loro quota di legittima intervenute con l’atto testamentario o con donazioni fatte in vita dal de cuius. Si tratta, appunto, di un atto di “acquiescenza alla successione”.
In tal caso, quindi, con atto di acquiescenza, l’erede legittimario, eventualmente leso nei propri diritti intangibili, rinuncia all’esercizio di qualsiasi azione.
La differenza tra rinuncia all’eredità ed acquiescenza, quindi, appare di tutta evidenza.
Con la rinuncia all’eredità un soggetto esprime la volontà di non voler acquisire la qualifica di erede, mentre con l’atto di acquiescenza un soggetto decide di rinunciare, pur nella sua qualità di erede legittimario, all’esercizio delle specifiche azioni che la legge gli riconosce a tutela dei sui diritti ereditari.
CONCLUSIONI E CONSIDERAZIONI:
Articolo a mio avviso utile ed importante perché nell’ambito immobiliare, spesso, capita di dover mediare l’alienazione di un bene pervenuto ai nuovi proprietari in successione. Oltre a conoscere le parti note ai più, pochi, pochissimi sanno che al momento di una vendita in sede d’atto bisognerà pagare la “Tacita”. Molti mi chiedono, cos’è? Io ho già fatto la successione e pagato le tasse, a cosa serve? E’ un “pizzo” obbligato e legale. E via via…. (insulti che risparmio).
Perché?
Perché non si conoscono le cose e le loro procedure, c’è scarsa informazione su ciò che conta. Al momento del rogito la proprietà dovrà versare, tramite il Notaio rogante, tra i 500 ed 600 euro per questa “Tacita” e, probabilmente, è bene farlo sapere prima. Spiegare le cose è essenziale, mi rivolgo a colleghi e professionisti trasversali, perché sia che mi faccia supportare da un Caf che da un Notaio per la dichiarazione di successione poco importa, queste figure hanno, a mio avviso, l’obbligo di rendere completa l’informazione spiegando eventuali effetti su azioni futuribili, così come la mia categoria deve fare in fase di acquisizione del bene, non appena viene a conoscenza del titolo che ha portato alla proprietà.
Per un erede è già stata una tempesta essere tale, noi professionisti dobbiamo gestire le susseguenti vicende burocratiche con la diligenza del buon padre di famiglia, altrimenti perché definirsi professionisti?
Recentemente mi è capitato di dover affrontare in una compravendita una fattispecie particolare. Una cosa nuova, un qualcosa di nicchia nell’immobiliare che ho deciso di condividere.
Parliamo della creazione successiva di posti auto in aree private. Se per la loro realizzazione basta cementare la porzione identificata, non risulta così banale la parte tecnica. Nello specifico caso che sto affrontando, udite udite, neanche il geometra incaricato sapeva di quanto vi sto per scrivere. Veniamo al dunque.
Lo scenario è questo: “se ho una casa con area cortilizia pertinenziale e decido di fare un posto auto scoperto, faccio una scheda in catasto e buonanotte?”. Non è così. La normativa impone di prestare attenzione al fatto che una casa che possiede area verde non possa ospitare nuove edificazioni che ne mutino la massima cubatura costruttiva della stessa. Essendo il posto auto però di fatto “aria”, non una costruzione, può trovare accoglienza nei limiti del rispetto del verde.
La cosa importante è sapere che per fare questo serve presentare una pratica edilizia.
(Per le abbreviazioni tecniche trovate alla fine del presente una breve legenda di supporto alla comprensione).
Ecco le cose importanti da capire, cosa fare e come farlo
Occorre distinguere diverse casistiche, in funzione del titolo edilizio, o dell’intervento edilizio, a cui fare riferimento:
parcheggi privati pertinenziali, specificatamente realizzati ai sensi della L. 122/89 c.d. legge Tognoli;
parcheggi privati su aree inedificate;
parcheggi privati su aree già edificate;
per le sole categorie 2 e 3 di cui sopra, vengono individuate delle sotto-categorie. la prima sotto-categoria ha qualche differenza tra le varie applicazioni, mentre le altre due sono uguali:
interrati o parzialmente interrati, ma sempre con copertura a verde pensile, salvo casi specifici;
a raso sulla superficie ma coperti con strutture comunque tamponate tipo tettoie o loggiati (quindi esclusi i box auto a raso);
a raso scoperti, con sola sistemazione delle pavimentazioni esterne, seguendo le norme sulla permeabilità dei suoli.
Gli interventi di cui al punto 2 del primo elenco (parcheggi su aree libere inedificate) sono sempre soggette a permesso di costruire, e neanche autorizzabili in SCIA ad esso alternativa, in quanto in ogni caso si ritiene intervento di nuova edificazione. Sono invece realizzabili in autorizzazione o in SCIA alternativa gli interventi 3.1 e 3.2 (in SCIA ci si può andare solo se le superfici da realizzare non superano il 15% della SUL degli immobili cui sono asservite, come impongono le NTA del PRG nell’individuare così gli interventi di AMP e, dunque, va da se che quando ci si trova in città storica si può andare solo in autorizzazione). In SCIA ordinaria invece ricade il caso 3.3. sono da considerarsi attività in edilizia libera le “pavimentazioni di aree esterne anche di sosta”.
Ecco dunque in sintesi la procedura autorizzativa che va seguita per ciascuna casistica:
SCIA ordinaria: realizzazione di parcheggi privati a raso su aree già edificate (aree di pertinenza di edifici già realizzati); interventi in attuazione della c.d. legge Tognoli;
SCIA in alternativa all’autorizzazione o autorizzazione: realizzazione posti auto interrati o fuori terra ma coperti con strutture tamponate, se la superficie dell’intervento non supera il 15% della SUL del fabbricato cui sono asserviti (devono essere asserviti altrimenti sono nuova costruzione a prescindere);
Autorizzazione: qualunque tipo di intervento di realizzazione di nuovi posti auto, sia interrati sia a raso, se su aree libere inedificate
Se sei un privato senza esperienza immobiliare potrà sembrarti turco misto arabo, potrebbe esserti utile sottoporre questo documento ad un tecnico di fiducia che di certo riuscirà a tradurlo.
Se sei un collega poni attenzione a questi aspetti, quando vengono creati posti auto non esistenti ed accatastati, sappiate che il Notaio vi attenderà al varco e molti tecnici tenderanno a dirvi che sarà sufficiente un semplice accatastamento.
In Spaziourbano, oltre a cercare di sbagliare il meno possibile, siamo per la condivisione della cultura ed esperienze. Solo in questo modo pensiamo si possa generare un reale vantaggio competitivo.
Legenda:
S.C.I.A. Segnalazione Certificata di Inizio Attività
