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Category: Leggi & novità fiscali

FONDO CASSA CONDOMINIALE, TUTTA LA VERITA’

FONDO CASSA CONDOMINIALE, TUTTA LA VERITA’

Vi siete mai imbattuti, gestendo o vivendo una compravendita, nel fondo cassa che sempre più condomini creano? Certamente a me per professione diverse volte ma, come spesso accade, all’ennesima scopri qualcosa di nuovo. E questo mi piace, imparare intendo, dunque lo condivido.

Il fondo cassa condominiale è un accantonamento di somme con finalità specifiche, si differenzia dall’avanzo di cassa qualificato come il surplus tra i versamenti dei condomini e le spese sostenute in un determinato periodo di gestione.

Di norma è finalizzato a gestire senza disagi opere straordinarie che lo stabile nel tempo richiede.

Il fondo cassa dovrà avere le seguenti caratteristiche:

  • deve essere ripartito in millesimi di proprietà fra tutti i condomini (anche il moroso);
  • deve avere una dimensione annuale. Ogni anno deve essere indicato nello stato patrimoniale e confermato o restituito. Non si può neppure deliberare che i versamenti si protraggano per più gestioni;
  • se inserito nel preventivo, deve essere poi consolidato a consuntivo ed aumentato o diminuito a seconda delle necessità;
  • se un soggetto non paga la quota del fondo cassa, questa morosità risulterà nei suoi debiti di gestione e farà parte del saldo passivo da riportare all’anno successivo;
  • circa le maggioranze, in ragione della peculiarità dell’impegno, è opportuna una delibera assunta ai sensi dell’art. 1136 comma 2° c.c. (almeno 50% dei millesimi e maggioranza degli intervenuti).

Il fondo cassa, al contrario, non deve:

  • essere un espediente per non procedere con le azioni di recupero del credito;
  • essere inteso quale ripartizione del debito dei condomini morosi a carico dei virtuosi. Si tratta, al contrario, di un “polmone” provvisorio che eviti (o quanto meno limiti il rischio) di far crescere all’interno del bilancio condominiale esposizioni debitorie.

Detto ciò, nel corso della mia carriera ho sempre visto gestire questo argomento più con logica che con la giurisprudenza. Cosa voglio dire? Quando si acquista un immobile inserito in condominio che ha un fondo, su indicazione degli amministratori stessi, in sede di atto definitivo con saldo spese aggiornato, vengono indicate le somme di fondo cassa a beneficio dell’unità immobiliare e richiesto all’acquirente di liquidarle al venditore subentrando nella titolarità.

E’ sempre avvenuto così grazie alla razionalità delle persone ma la giurisprudenza dice altro:

Se in sede di preliminare di compravendita non viene esposta la presenza del fondo cassa, con impegno alla sua liquidazione, non sarà atto dovuto da parte dell’acquirente il rimborso a parte venditrice perché considerato compreso nella quota di acquisto. A tal proposito mi permetto di lasciare alcune sentenze:

…premesso che il fondo cassa condominiale è un credito che segue l’immobile, esso viene automaticamente ceduto con la vendita o la donazione dell’appartamento condominiale, anche se ciò non viene menzionato nell’atto di acquisto. Questo perché tali somme sono strumentali al miglior godimento del bene (in quanto finalizzate alla gestione dei servizi condominiali o alla manutenzione delle parti comuni) e sono quindi collegate al bene stesso. Pertanto il venditore non può pretendere la restituzione del fondo dall’amministratore una volta venduta la casa; avendo perso ogni ragione di credito nei confronti del condominio. Dopo il rogito, il credito appartiene quindi al nuovo titolare dell’appartamento.

Ad avvalorare l’indisponibilità delle somme destinate al fondo è un’altra pronuncia della Suprema Corte con sentenza n. 7067\1999 secondo cui i singoli condomini, una volta versate le quote per il fondo, non possono più rivendicarle poiché queste appartengono al condominio.

Cass. sent. n. 17036/2016- Art. 1123 cod. civ. -Art. 1135 cod. civ.- Cass. sent. n. 7067/1999

Il fondo cassa per i futuri lavori è un fondo che “segue” l’immobile, come ribadito dalla Cassazione con la sentenza 17035/2016. Secondo la sentenza, infatti, la creazione di un fondo cassa non pregiudica né l’interesse dei condomini alla corretta gestione del condominio, né il loro diritto patrimoniale all’accredito della proporzionale somma, perché compensata dal corrispondente minor addebito, in anticipo o a conguaglio. Quindi poiché i contributi al fondo corrispondono ad un anticipo delle somme dovute per i futuri lavori, l’amministratore non può restituire queste somme se l’importo non viene riversato da chi subentra nella quota millesimale del venditore. La questione, in sostanza, va regolata tra venditore e acquirente dal momento che l’amministratore, per garantire la corretta gestione contabile, non può in alcun modo creare un ammanco nel fondo cassa. Questo principio era stato peraltro già stabilito dalla Cassazione con la sentenza 7067/1999, nella quale si legge che “il fondo, costituito dai versamenti dei singoli condomini è autonomo per il semplice fatto che è destinato a un fine specifico: la gestione del condominio. Ciò impedisce ai singoli condomini di poter rivendicare le quote versate”. Senza accordo tra venditore e acquirente, quindi, non è dovuto alcun rimborso. (3 luglio 2017).

Nell’ultima parte della sentenza viene citato come l’amministratore non possa assolutamente liquidare, e perché, il venditore direttamente della “sua” quota di fondo, come invece spesso si pensa di fare in deroga ad accordi con acquirenti non propensi ad usare razionalità ed eleganza.

Dunque cosa fare? L’unica formula giusta è racchiusa nell’accordo tra le parti, uno degli elementi essenziali di un contratto. In fase di preliminare, in cui acquirente e venditore decidono di generare la compravendita, tra le varie pattuizioni, servirà esplicitare il fondo cassa e l’accordo al rimborso da parte della promittente acquirente oppure  che la quota sia compresa nel prezzo di acquisto.

E’ importante questo argomento, sapete perché? Nella sua apparente banalità è potenziale argomento di disagio di rapporto tra le parti, irrigidimento, che non fa bene a quello che è considerato un momento importante, la compravendita di una casa. Nulla deve essere sottovalutato ragion per cui ho deciso di promuovere il fondo in questo nuovo articolo e aiutare, nell’informazione, utenti e professionisti che non hanno ben chiaro l’argomento, o meglio, i reali effetti.

Quando giurisprudenza e interpretazione umana si mischiano sono come acqua e olio, mal si sposano. Serve la cultura in principio e un’eccellente capacità di giusta e chiara comunicazione, non solo, serve anche attuarla al momento giusto. A tal proposito il team Spaziourbano è sempre a disposizione per chiarimenti o per mostrare che è certamente il partner giusto per farvi vivere in serenità uno dei momenti più importanti della vita, la compravendita immobiliare!

Davide Bosisio

Fase due, sintesi del DPCM

FASE DUE:

SE AMI L’ITALIA MANTIENI LE DISTANZE

DAL 4 MAGGIO

  1. Distanziamento obbligatorio
  2. Prezzo mascherine calmierato € 0,50 esente iva
  3. Basterà un clic per rinnovare il bonus € 600
  4. Fino al 18 maggio spostamenti con autocertificazione
  5. Visite mirate ai familiari ma con obbligo mascherine
  6. Apertura parchi e giardini ma con ingressi contingentati e senza assembramenti
  7. Consentire cerimonie funebri con Massimo 15 persone
  8. Consentite attività di ristorazione da asporto ma senza assembramenti
  9. Ok agli allenamenti degli atleti Coni ma a porte chiuse. Consenta attività motoria ma con distanziamento.
  10. Ripartono manifattura, costruzioni e commercio all’ingrosso funzionale

DAL 18 MAGGIO

  1. Apertura commercio al dettaglio
  2. Musei, mostre e biblioteche
  3. Allenamenti di squadra

DAL PRIMO GIUGNO

  1. Apertura bar, ristorazioni, parrucchieri e centri estetici

 

Gli spostamenti.

A insistere per mantenere l’obbligo dell’autocertificazione per gli spostamenti all’interno del Comune o della Regione sono stati in particolare i ministri Speranza e Boccia. Cambierà il modulo perché alle già note motivazioni per uscire di casa si aggiunge quella della visita ai parenti, secondo precise modalità per tutelare salute e sicurezza. Ci si potrà muovere all’interno del proprio Comune e della propria Regione, non ancora invece in altre regioni se non per ragioni di lavoro o salute. Anche se cadrà il divieto, che era stato introdotto con il lockdown, di spostarsi dal luogo in cui ci si trovava verso quello di domicilio o di residenza. Sarà dunque possibile per gli studenti o i lavoratori o chiunque altro rimasto bloccato in un’altra città dal lockdown fare ritorno a casa.

Gli incontri.

Una prima apertura al ritorno ad incontrarsi arriva con l’autorizzazione a vedere familiari stretti, genitori, sorelle, fratelli, nonni. Il che non vuol dire consentire riunioni di famiglia: resta valido il divieto di assembramenti, anche in casa. Soprattutto per proteggere i più anziani è prescritto l’uso della mascherina.

Attività motorie

Come annunciato, dunque, sarà consentita la ripresa dell’attività motoria non più nei pressi della propria abitazione, sempre individualmente o comunque a distanza di almeno un metro, con la sola eccezione di persone conviventi nella stessa casa. La regola della distanza vale anche per i giardini pubblici, che avranno con ingressi contingentati. Sì anche all’attività motoria con i figli o alle passeggiate con persone non autosufficienti. Potranno riprendere ad allenarsi gli atleti professionisti delle attività individuate dal Coni, non gli sport di squadra per i quali la ripresa potrebbe essere il 18 maggio. Per l’attività sportiva la distanza minima prevista è di due metri. Per la semplice attività motoria è invece di un metro.

Bar ristoranti in take away.

In attesa della riapertura di bar e ristoranti, ma anche di centri estetici e parrucchieri, annunciati dal premier Conte per l’1 giugno, viene confermata, a partire dal 4 maggio (nelle Marche da domani), la possibilità di fare ristorazione con le modalità di vendita da asporto oltre che di domicilio. Il consumo non deve avvenire all’interno del locale, né al suo esterno devono formarsi assembramenti in cui non si rispetta la distanza fra le persone. “Si dovrà entrare uno alla volta – ha spiegato Conte -, rispettando la fila, le distanze, con i dispositivi di protezione”.

Negozi.

Per gli esercizi commerciali al dettaglio la riapertura è fissata per il 18 maggio e non per l’11 come ipotizzato in un primo momento. Su richiesta del Comitato tecnico scientifico si è ritenuto di programmare step di riapertura di 14 giorni per verificare gli effetti di ogni riapertura. Parrucchieri, barbieri, centri estetica, come detto, riapriranno l’1 giugno assieme a bar e ristoranti.

Messe e funerali.

Accolte solo in parte le richieste della Cei per la ripresa delle funzioni religiose. Dal 4 maggio potranno essere nuovamente celebrati i funerali ma solo alla presenza degli stretti familiari (parenti di primo o secondo grado), non più di 15 persone, se possibile all’aperto e a distanza l’uno dall’altro. E tutti dotati di mascherina. No invece alle messe, nonostante la proposta articolate di misure di distanziamento da parte della Cei. Durante l’incontro è stato posto con fermezza anche il tema della riapertura dei cimiteri, sia pure in sicurezza. A farlo in particolare l’Anci, per bocca del suo vicepresidente Roberto Pella. Il governo, però, ha preso tempo e non ha ancora ufficialmente aperto a questa possibilità.

Attività produttive.

Confermato anche il calendario delle ripartenze delle attività produttive. Si comincia già domani con le aziende ritenute strategiche, dai cantieri dell’edilizia pubblica al manufatturiero per l’export con richieste di autorizzazione in deroga ai prefetti. Dal 4 tutte gli altri e il commercio all’ingrosso funzionale a queste filiere.

Musei mostre.

Come anticipato musei, mostre e luoghi culturali all’aperto riapriranno il 18 maggio.

 

 

Fase due, sintesi del DPCM
Decreto “Cura Italia”

Decreto “Cura Italia”

Il governo ha finalmente varato il primo tanto atteso decreto fiscale contenente misure di aiuto all’economia in questa difficilissima fase che sta attraversando il nostro paese. Ecco nel dettaglio cosa è previsto:

SOSPENSIONE DEI VERSAMENTI FISCALI PREVIDENZIALI E ASSISTENZIALI

E’ sospeso il pagamento di tutti i tributi fiscali / previdenziali e assistenziali di una settimana (fino al 20 marzo per tutti).

Per i soggetti con fatturato superiore a 2.000.000 di euro la proroga vale solo per questa settimana e in assenza di ulteriore intervento lunedì prossimo i versamenti andranno effettuati normalmente.

Per i soggetti con fatturato inferiore a 2.000.000, o per quelli che operano nei settori turistico ricettivi o legati alla ristorazione e all’intrattenimento, la sospensione dei versamenti di tributi scadenti tra il 8 marzo e il 31 maggio, vale fino al 31 maggio 2020. In tale data andranno (secondo quanto attualmente disposto…) poi versati integralmente (eventualmente in 5 rate mensili)

SOSPENSIONE DEGLI ALTRI TERMINI DEGLI ADEMPIMENTI E DELLE ATTIVITA’ DEGLI UFFICI FISCALI

E’ sospeso (per tutti) ogni altro ulteriore adempimento fiscale con scadenza tra 8 marzo e 31 maggio (compresi quindi invii di C.U. e dichiarazioni iva /intra /etc), nonché le attività dell’agente della riscossione (ex equitalia)

SOSPENSIONE DELLE ATTIVITA’ DEI TRIBUNALI

Sono prorogate fino al 15 aprile 2020 le misure relative al rinvio delle udienze civili, penali e amministrative, con le relative sospensioni dei termini.

RINVIO ASSEMBLEE BILANCI

Per l’anno 2020 il termine per la convocazione delle assemblee per i bilanci viene automaticamente differito al 30 giugno anziché al 30 aprile, in attesa poi di eventuali ulteriori proroghe.

MISURE SOSTEGNO FINANZIARIO ALLE PMI

Fino a un MASSIMO DEL 33% DEI PRESTITI EROGATI, le PMI:

–          Non potranno avere revoche o modifiche dei fidi già in essere;

–          Potranno prorogare al 30 settembre l’eventuale restituzione di prestiti in essere;

–          E SOPRATTUTTO potranno richiedere una moratoria al 30 settembre di tutti i rimborsi di rate di finanziamenti o leasing in essere.

La richiesta dovrà automaticamente essere accolta dagli istituti bancari / società di leasing se corredata da una dichiarazione in autocertificazione che l’impresa ha subito una riduzione parziale o totale dell’attività in conseguenza del Covid-19

 

 

CASSA INTEGRAZIONE

Viene estesa a tutti i settori, e anche a le imprese con almeno 1 dipendente. Si invita tutta la clientela costretta a non essere operativa e ad avere dipendenti in carico a prendere contatto con i propri consulenti del lavoro per valutare le relative procedure.

INDENNITA’ LIBERI PROFESSIONISTI TITOLARI DI PARTITA IVA (NO DITTE INDIVIDUALI ISCRITTE IN CAMERA DI COMMERCIO!)

Ai liberi professionisti titolari di partita IVA (e ai co.co.pro) è riconosciuta una indennità forfettaria per il mese di marzo di un importo pari a 600 euro, esente da imposte. Per ottenerla occorrerà presentare apposita domanda all’INPS. Non è ancora chiaro se ci saranno dei limiti di reddito dichiarato oltre il quale tale indennità non spetterà.

SOSPENSPENSIONE MUTUO PRIMA CASA ANCHE PER TITOLARI PARTITA IVA

Viene estesa anche ai lavoratori autonomi la possibilità di richiedere la sospensione del mutuo prima casa per 9 mesi (aderendo al fondo Gasparrini), a condizione che autocertifichino la riduzione del fatturato 2020 di almeno il 33% rispetto al 4 trimestre 2019. (senza necessità di presentare mod ISEE)

CESSIONE CREDITI INSOLUTI

Qualora una società ceda a titolo oneroso (sarà poi da capire l’effettiva modalità nel futuro…) entro il 31 dicembre 2020, crediti vantati nei confronti di debitori inadempienti, potrà trasformare in crediti di imposta le attività per imposte anticipate riferiti a tali componenti

SOSPENSIONE LICENZIAMENTI

Sono sospese tutte le procedure di licenziamento

CONGEDO E INDENNITA’ PER I LAVORI DIPENDENTI DEL SETTORE PRIVATO

A decorrere dal 5 marzo 2020, e per un periodo non superiore a 15 giorni, i genitori lavoratori dipendenti con figli entro i 12 anni di età, hanno diritto a uno specifico congedo per il quale è riconosciuta una indennità pari al 50% della retribuzione. In alternativa è prevista la possibilità di avere un bonus fiscale massimo di 600 euro per i servizi di babysitting.

PREMIO LAVORATORI DIPENDENTI

Ai titolari di redditi di lavoro dipendente che possiedono un reddito complessivo non superiore a 40.000 euro spetta un premio, per il mese di marzo 2020, esente da imposte, pari a euro 100 da rapportare ai giorni di lavoro svolti effettivamente nella sede di lavoro (e non da remoto o in ferie).

CREDITO DI IMPOSTA PER NEGOZI

Ai soggetti esercenti attività di impresa è riconosciuto un credito di imposta nella misura del 60% dell’ammontare del canone di locazione, relativo per ora solo al mese di marzo (…), solo di immobili rientranti nella categoria catastale C/1.

RIMBORSO CONTRATTI DI SOGGIORNO VACANZE E ACQUISTI BIGLIETTI SPETTACOLI/TEATRI

Per evitare il collasso del settore, a seguito dell’impossibilità di effettuare le prestazioni richieste in precedenza rispetto a viaggi/spettacoli, occorre presentare entro 30 giorni richiesta di rimborso, che verrà erogata sotto forma di voucher per usufruire di pari prestazione in futuro

 

CERTIFICATO DI IDONIETA’ STATICA, MILANO SEMPRE IN PRIMA LINEA

Conosciuto anche come certificato di idoneità sismica, trattasi di una relazione in cui viene esposto lo stato di sicurezza dell’edificio. Adesso ci addentreremo nell’argomento. Prima volevo mostrare tutto il mio orgoglio d’essere milanese. Non serviva questo perché lo sia, ma Milano è sempre la prima città attenta all’innovazione, miglioramento, adeguamento, sicurezza. Non è perfetta ma proattiva, per me è una coperta calda, cautelativa.

Vi propongo una citazione di Carlo Castellaneta, a cui sono affezionatissimo, della mia Milano:

“Ci sono città di evidente bellezza che si danno a tutti, e altre segrete che amano essere scoperte. Milano appartiene a questa specie, al punto che riesce difficile stabilire le ragioni del suo fascino (…). Io credo che esso consista anzitutto nella sua “classe”, né più né meno come avviene per certe donne che ci colpiscono per il loro portamento, anche se belle non sono, e neppure truccate”

Bene, dopo aver dato i meriti alla città della moda e non solo, parliamo del CIS.

Molti potrebbero dire, ma perché solo il comune di Milano è interessato a qualcosa di origine sismica se rientra tra i territori a più basso rischio? Il perché è già sintetizzato nella prima frase di apertura di questo articolo. Il CIS non riguarda questioni sismiche, che è solo una possibile origine di problema, ma focalizza la sua attenzione sulla sicurezza delle strutture tutte che compongono un condominio o affine. Vuole essere strumento di collaudo ne più e ne meno di quello che si fa per molte cose. Es, beni di rilevanza minore, automobili per dirne una, hanno l’obbligo di revisione, addirittura ora serve adeguarsi alle normative europee, pena il decadimento d’uso. Beni molto più importanti invece non hanno alcun tipo d’ispezione.

Ricorderete tutti come di recente una piccola anima ci ha lasciati causa crollo di un cancello di un parco. Di questo si parla perché quell’evento potrebbe accadere, in forme anche differenti, nei vostri stabili. Siete d’accordo?

Dunque entro il 27/11/19 tutti i fabbricati, entro 50 anni dalla data di collaudo delle strutture, o in assenza di questo, dalla loro ultimazione, dovranno essere sottoposti ad una verifica dell’idoneità statica di ogni loro parte secondo la normativa vigente alla data del collaudo o, in assenza di questo, alla data di ultimazione del fabbricato, che dovrà essere certificata da un tecnico abilitato. Per i prossimi anni verrà ridotta la vetustà dei caseggiati sino a portare a quelli più recenti, nel giro di 2/3 anni, adeguamento.

E’ bene specificare che i controlli sulla sicurezza dei fabbricati sarà fatta con due soglie di “pignoleria” per poter permettere agli utenti, i cittadini, di non avere una spese ingente che sarà necessaria solo se il fabbricato sarà in condizioni pessime, dunque giusto. Vi allego il tariffario reale, estrapolato dall’ordine degli ingegneri di Milano, per appurare lo standard che verrà richiesto ed evitare di farsi abbindolare da preventivi eccessivi o molto convenienti. Mi spiego meglio, il CIS non vuole essere un documento nuovo che và fatto e si trova il modo di renderlo una pillola meno gradevole o, peggio, farci business. E’ uno strumento giusto e serio infatti i CIS presentati verranno analizzati e, se considerati troppo permissivi, verranno rigettati. Fate molta attenzione, da dicembre’19 i notai non potranno rogitare in assenza di tale certificato per beni compravenduti in stabili di oltre 50 anni. Per il momento, specifico nuovamente, solo per il comune di Milano città.

E se un CIS dicesse “ ok stabile va bene ma si segnala che un ballatoio è a rischio” cosa succede? Va adeguato prima di fare il CIS? No, il CIS per un fabbricato dichiarato sano varrà 15 anni, se dovesse accadere quanto nelle domande verrà redatto con validità di 2 anni, permettendo la dismissione, ma entro 2 anni andranno eseguite le opere di messa in sicurezza. Come tutte le novità bisogna dire che non tutte le variabili sono state previste, sta nascendo ora dopo anni di studio, ma l’effetto collaterale più significativo lo vedo personalmente sugli aggravi di costi, non per avere un CIS, ma per interventi straordinari che si renderanno necessari. E’ un epoca dove i condomini soffrono inadempienze, questa sarà a mio avviso la parte oscura della medaglia. Inoltre emergeranno tutte quelle gestioni superficiali di stabili che mancano del certificato prevenzione incendi. Che problema arreca? Ma solo la non agibilità del fabbricato…..

E’ anche vero che la salute e la vita valgono molto più dei denari e non bisogna attendere un disastro per adeguarsi. Milano l’ha letta cosi.

Come funzionerà materialmente? Racconto quello che ho sentito perché di casi reali non ne ho, ma bisognerà rivolgersi ad un vero professionista innazitutto. Un ingegnere, architetto? Si certo ma mi dicono meglio un Collaudatore statico, che di norma è ingegnere. Cosa cambia? Bé, la specializzazione. Se avete un problema al cuore vi farete operare da chirurgo specifico o dal medico di base? Sono dottori….

Parlatene nelle assemblee condominiali, tra le altre cose questo è un periodo florido in tal senso. Mi rivolgo ad ogni cittadino interessato e soprattutto agli amministratori. I cambiamenti sono la cosa più difficile d’affrontare ma lavorarci preventivamente porta all’accoglienza.

Concludo dicendovi che quanto esposto è frutto di un corso di aggiornamento che Spaziourbano ha fatto grazie a Fiaip, a cui è associata, e alla presenza di due esponenti dell’ordine ingegneri di Milano che hanno collaborato alla stesura della linea guida con i dirigenti del Comune di Milano, Ing Michele Capè e Ing Alessandro Aronica. Molto attendibili direi…

Ve lo abbiamo sempre detto, siamo attenti alla formazione ed aggiornamento per garantire ai nostri clienti  che siamo interlocutori seri ed affidabili.

CIS, fate girare la voce !!!

 

Davide Bosisio

CERTIFICATO DI IDONIETA’ STATICA, MILANO SEMPRE IN PRIMA LINEA
Agenti Immobiliari, cambiano le regole…

Agenti Immobiliari, cambiano le regole…

Svolta epocale nel mondo delle agenzie immobiliari, la Camera dei Deputati il 12/03/2019 ha approvato l’art.2 del Ddl Europea che annulla i divieti per gli agenti immobiliari di svolgere altre attività imprenditoriali.

Cosa significa ciò? Fino ad oggi la professione dell’agente immobiliare era incompatibile con altre professioni, ovvero, non gli era permesso di svolgere altre attività imprenditoriali o lavori da dipendente in altri settori, questo per garantire imparzialità e assenza di conflitti d’interesse.

Con questa riforma invece cambia tutto: gli agenti potranno svolgere altre attività professionali e imprenditoriali e questo porterà quindi alla nascita di agenzie immobiliari multiservice.

Un’agenzia immobiliare potrà finalmente offrire tutti i servizi legati all’acquisto, alla vendita e alla locazione degli immobili in modo che il cliente potrà, se vorrà, avere un solo interlocutore di riferimento pronto a soddisfare tutte le sue esigenze.

 

Troveremo probabilmente agenzie ben strutturate pronte a cogliere queste opportunità e a fornire tutti i servizi necessari in ambito immobiliare, offendo al cliente finale un servizio completo ed affidabile, ma il rovescio della medaglia potrebbe essere che si immettano sul mercato molti agenti immobiliari provenienti da altri settori che eserciteranno la professione magari non al 100% ma come “secondo lavoro” senza la giusta attenzione e professionalità.

Come sempre ogni cambiamento rimescola un po’ le carte, porta vantaggi e svantaggi, starà al cliente, come è giusto che sia, scegliere il partner appropriato alle proprie esigenze a cui affidarsi per realizzare il proprio sogno immobiliare. Personalmente lo vedo come un cambiamento molto importante e positivo a cui tutti gli agenti immobiliari sarà bene si adeguino.

Per quanto riguarda SPAZIOURBANO posso dire che noi siamo sempre stati orientati ad offrire ai nostri clienti un servizio completo e personalizzato, attraverso selezionati professionisti che ci supportano in tutte le necessità; anche il nuovo sito, a cui stiamo lavorando e che presto sarà online, è orientato in questa direzione: dare un servizio completo e mirato al cliente di oggi.

Posso anticiparvi che conterrà una sezione specifica dedicata a tutti i servizi immobiliari trasversali. Provate a pensare di rivolgervi ad un unico professionista che oltre a vendervi la casa dei vostri sogni, riesca a seguirvi in ogni aspetto: dalle pratiche burocratiche post-vendita, dalla ristrutturazione, alle pratiche edilizie e tutto ciò che concerne la compravendita di un immobile, presto tutto questo sarà realtà.

Restate in contatto con noi, noi siamo già pronti al cambiamento.

Legge di Bilancio 2019, ecco le novità

È stata finalmente pubblicata, dopo un faticoso percorso, la LEGGE DI BILANCIO 2019 (Legge 30.12.2018, n. 145), sul S.O. n. 62/L alla G.U. 31.12.2018, n. 302, che contiene come tutti gli anni una serie di rilevanti novità di natura fiscale, in vigore dall’1.1.2019, tutte contenute nell’articolo 1 che si compone di 1143 commi.

Di seguito una sintesi delle disposizioni di maggiore interesse.

ESTENSIONE REGIME FORFETARIO LAVORATORI AUTONOMI E DITTE INDIVIDUALI – Commi da 9 a 11

Come anticipato, al regime forfettario riservato alle persone fisiche (imprese e lavoratori autonomi) di cui all’art. 1, commi da 54 a 89, Finanziaria 2015 sono confermate le seguenti modifiche.

Requisiti di accesso

Dal 2019 è previsto un unico requisito di accesso costituito dal limite dei ricavi / compensi pari ad € 65.000 ragguagliati ad anno per tutti i contribuenti (non risultano invece per il 2019 variati i coefficienti di redditività), da verificare con riferimento all’anno precedente.

È inoltre possibile aderire al regime forfettario (contrariamente al passato) anche per i soggetti che:

  • hanno redditi di lavoro dipendente / assimilato oltre i 30.000 euro;
  • hanno sostenuto spese per l’impiego di lavoratori superiori a € 5.000 lordi annui a titolo di lavoro, dipendente, co.co.pro., lavoro accessorio, associazione in partecipazione con apporto di lavoro, lavoro prestato dai familiari dell’imprenditore ex art. 60, TUIR;
  • hanno sostenuto costo complessivo dei beni strumentali al 31.12, al lordo degli ammortamenti, superiori a € 20.000.

Cause di esclusione

Il regime in esame non può invece essere adottato dai soggetti che:

  • contemporaneamente all’esercizio dell’attività, partecipano a società di persone / associazioni professionali / imprese familiari ovvero controllano direttamente o indirettamente srl o associazioni in partecipazione, le quali esercitano attività economiche direttamente o indirettamente riconducibili a quelle svolte dall’imprenditore / lavoratore autonomo;
  • esercitano l’attività prevalentemente nei confronti di datori di lavoro con i quali sono in corso rapporti di lavoro o erano intercorsi rapporti nei 2 anni precedenti, ovvero nei confronti di soggetti direttamente / indirettamente riconducibili ai predetti datori di lavoro.

DEDUCIBILITÀ IMU IMMOBILI STRUMENTALI – Comma 12

In sede di approvazione è stato previsto l’aumento dal 20% al 40% della deducibilità dal reddito d’impresa dell’IMU relativa agli immobili strumentali.

REGIME FISCALE COMPENSI LEZIONI PRIVATE E RIPETIZIONI – Comma da 13 a 16

Al fine di regolarizzarne l’attività, è prevista, a decorrere dal 2019, l’applicazione di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF, addizionali regionali e comunali, pari al 15% al compenso derivante dall’attività di lezioni private e ripetizioni, svolta dai docenti titolari di cattedre nelle scuole di ogni ordine e grado. È fatta salva l’opzione per l’applicazione dell’imposta nei modi ordinari.

I dipendenti pubblici devono comunicare alla propria Amministrazione di appartenenza l’esercizio di attività extra professionale didattica ai fini della verifica di eventuali incompatibilità.

Le modalità per l’esercizio dell’opzione nonché del versamento dell’acconto / saldo imposta sostitutiva sono demandate a futuro provvedimento dell’Agenzia delle Entrate.

 FLAT TAX – Commi da 17 a 22

È confermata la possibilità, MA a decorrere dal 2020, di applicare al reddito d’impresa / lavoro

autonomo determinato nei modi ordinari un’imposta sostitutiva dell’IRPEF, addizionali regionali e comunali, e dell’IRAP pari al 20%, da parte delle persone fisiche imprenditori / lavoratori autonomi che nel periodo d’imposta precedente a quello per il quale è presentata la dichiarazione hanno conseguito ricavi / percepito compensi, compresi tra € 65.001 e € 100.000 ragguagliati ad anno.

Nel caso i ricavi / compensi non saranno soggetti a ritenuta alla fonte a titolo d’acconto da parte del sostituto d’imposta. Il contribuente rilascia apposita dichiarazione attestante che il reddito cui le somme afferiscono è soggetto ad imposta sostitutiva.

I contribuenti (persone fisiche) che applicano l’imposta sostitutiva inoltre:

  • non sono tenuti ad operare a loro volta le ritenute alle fonte. Tuttavia nella dichiarazione dei redditi va indicato il codice fiscale del percettore dei redditi per i quali all’atto del pagamento non è stata operata la ritenuta e l’ammontare dei redditi stessi;
  • sono esonerati dall’applicazione dell’IVA e dai relativi adempimenti, fermo restando l’obbligo di fatturazione elettronica.

Non potranno applicare il nuovo regime in esame i seguenti soggetti:

  • persone fisiche che si avvalgono di regimi speciali ai fini IVA o di regimi forfetari per la determinazione del reddito;
  • soggetti che in via esclusiva / prevalente effettuano cessioni di fabbricati o porzioni di fabbricato, di terreni edificabili di cui all’art. 10, comma 1, n. 8), DPR n. 633/72 o di mezzi di trasporto nuovi di cui all’art. 53, comma 1, DL n. 331/93;
  • esercenti attività d’impresa / lavoratori autonomi che partecipano, contemporaneamente all’esercizio dell’attività, a società di persone, associazioni o imprese familiari di cui all’art. 5, TUIR, ovvero che controllano direttamente / indirettamente srl / associazioni in partecipazione esercenti attività direttamente / indirettamente riconducibili a quelle svolte dall’imprenditore / lavoratore autonomo.

In sede di approvazione è stata prevista l’esclusione dall’applicazione del nuovo regime per le persone fisiche la cui attività è esercitata prevalentemente nei confronti di datori di lavoro con i quali sono in corso rapporti di lavoro / erano intercorsi rapporti di lavoro nei 2 anni precedenti, ovvero nei confronti di soggetti direttamente / indirettamente riconducibili ai citati datori di lavoro.

 NUOVO REGIME PERDITE D’IMPRESA – Commi da 23 a 26

L’attuale disciplina in materia di perdite d’impresa contenuta nell’art. 8, TUIR prevede per le perdite derivanti:

  • da imprese in contabilità ordinaria e da partecipazione in società di persone in contabilità ordinaria la compensazione con redditi della stessa natura e per l’eccedenza il riporto ai successivi periodi;
  • da società di capitali e da partecipazione in società di capitali trasparenti la compensazione con redditi della stessa natura e per l’eccedenza il riporto illimitato ai periodi successivi in misura non superiore all’80% del reddito conseguito;
  • da imprese in contabilità semplificata e da partecipazione in società di persone in contabilità semplificata e per quelle conseguite da lavoratori autonomi, la compensazione con altri redditi (di qualsiasi natura) e l’impossibilità del riporto ai periodi successivi.

A seguito della modifica dei commi 1 e 3 del citato art. 8 è previsto che “a regime:

  • per le imprese in contabilità semplificata e in contabilità ordinaria;
  • per i soci di società di persone in contabilità semplificata e in contabilità ordinaria;

si applicano le stesse regole previste per le società di capitali, quindi con compensazione SOLO per l’80% del reddito e riporto illimitato a nuovo del residuo.

 In via transitoria, limitatamente alle perdite delle imprese in contabilità semplificata e a quelle derivanti da partecipazioni in società in contabilità semplificata:

  • le perdite maturate nel 2018 sono compensabili nel 2019 in misura non superiore al 40% del reddito e nel 2020 in misura non superiore al 60% del reddito;
  • le perdite maturate nel 2019 sono compensabili nel 2020 in misura non superiore al 60%.

È prevista altresì una disposizione transitoria per le perdite maturate nel 2017, che risolve la questione delle perdite formatesi nel 2017 in capo ai soggetti in contabilità semplificata con rimanenze di magazzino rilevanti a causa del passaggio obbligatorio al regime di cassa, in base alla quale le perdite, per la parte che non ha trovato capienza secondo le attuali regole (compensazione con redditi di altra natura):

  • sono compensabili nel 2018 e nel 2019 in misura non superiore al 40% del reddito;
  • sono compensabili nel 2020 in misura non superiore al 60% del reddito.

 TASSAZIONE AGEVOLATA UTILI REINVESTITI – Commi da 28 a 34

È confermata l’introduzione, a decorrere dal 2019, della tassazione agevolata degli utili reinvestiti, ossia la possibilità di assoggettare il reddito complessivo netto delle società di capitali all’aliquota IRES del 15% per la parte corrispondente all’utile 2018, accantonato a riserve diverse da quelle non disponibili, nei limiti dell’importo corrispondente alla seguente somma: tra investimenti effettuati in beni strumentali materiali nuovi e costo del personale dipendente assunto con contratto a tempo determinato / indeterminato.

A tal fine va considerato che:

  • si considerano riserve di utili non disponibili le riserve formate con utili diversi da quelli realmente conseguiti ex art. 2433, C.c. in quanto derivanti da processi di valutazione.

Rilevano gli utili realizzati a decorrere dal 2018 e accantonati a riserva, ad esclusione di quelli destinati a riserve non disponibili, al netto delle riduzioni del patrimonio netto con attribuzione, a qualsiasi titolo, ai soci o partecipanti;

  • per investimento si intende la realizzazione in Italia di nuovi impianti, il completamento di opere sospese, l’ampliamento, la riattivazione, l’ammodernamento di impianti esistenti e l’acquisto di beni strumentali materiali nuovi, anche mediante contratti di leasing, destinati a strutture situate in Italia. Sono esclusi gli investimenti in immobili e in veicoli dati in uso promiscuo ai dipendenti.

Per ciascun periodo d’imposta l’ammontare degli investimenti è determinato in base all’importo degli ammortamenti dei beni strumentali materiali acquisiti dall’1.1.2019 ex art. 102, TUIR, nei limiti dell’incremento del costo complessivo fiscalmente riconosciuto di tutti i beni strumentali materiali ad eccezione di quelli esclusi, assunto al lordo delle quote di ammortamento dei beni strumentali materiali nuovi dedotte nell’esercizio, rispetto al costo complessivo fiscalmente riconosciuto di tutti i beni strumentali materiali, ad eccezione di quelli esclusi, assunto al netto delle relative quote di ammortamento dedotte, del 2018;

  • il costo del personale dipendente rileva in ciascun periodo d’imposta, a condizione che sia destinato per la maggior parte del periodo a strutture produttive localizzate in Italia e si verifichi l’incremento del numero complessivo medio dei lavoratori dipendenti impiegati nell’esercizio di attività commerciali rispetto al numero dei lavoratori dipendenti assunti al 30.9.2018, nel limite dell’incremento complessivo del costo del personale classificabile nell’art. 2425, comma 1, lett. b), n. 9) e 14), C. c. rispetto a quello del 2018.

L’incremento va considerato, limitatamente al personale impiegato per la maggior parte del periodo d’imposta nelle strutture produttive localizzate in Italia, al netto delle diminuzioni occupazionali verificatesi in società controllate / collegate ai sensi dell’art. 2359, C.c. o facenti capo, anche per interposta persona, allo stesso soggetto.

Per le società trasparenti ex art. 115, TUIR l’importo su cui spetta l’aliquota ridotta determinato dalla società è attribuito a ciascun socio in misura proporzionale alla quota di partecipazione agli utili.

 Le nuove disposizioni sono applicabili anche da parte degli imprenditori individuali e delle snc / sas in contabilità ordinaria; per i soggetti in contabilità semplificata le disposizioni si applicano se sono integrate le scritture contabili previste dall’art. 2217, comma 2, C.c. con apposito prospetto da cui dovranno risultare la destinazione a riserva dell’utile d’esercizio e le vicende della riserva.

L’IRPEF è determinata applicando alla quota parte del reddito complessivo attribuibile al reddito d’impresa le aliquote ridotte di 9 punti percentuali a partire da quella più elevata.

Le agevolazioni sopra esaminate sono cumulabili con altri benefici eventualmente concessi, ad eccezione di quelli che prevedono regimi forfetari di determinazione del reddito.

FATTURA ELETTRONICA OPERATORI SANITARI – Comma 53

In sede di approvazione sono state modificate le semplificazioni in materia di fatturazione elettronica per gli operatori sanitari, recentemente introdotte dal DL n. 119/2018, c.d. “Collegato alla Finanziaria 2019”.

Ai sensi del nuovo art. 10-bis del citato Decreto, per il 2019, i soggetti tenuti all’invio dei dati al STS ai fini della predisposizione della dichiarazione dei redditi precompilata non possono emettere (in precedenza esonerati dall’obbligo di emettere) fatture elettroniche con riferimento alle fatture i cui dati sono da inviare (in precedenza inviati) al STS.

Inoltre è previsto che i dati trasmessi al STS possono essere utilizzati solo dalle Pubbliche amministrazioni per l’applicazione delle disposizioni in materia tributaria e doganale, ovvero in forma aggregata per il monitoraggio della spesa sanitaria pubblica e privata complessiva. È demandata al MEF, nel rispetto dei principi in materia di Privacy, l’emanazione delle disposizioni attuative della nuova disposizione.

 INVIO TELEMATICO CORRISPETTIVI SOGGETTI TENUTI ALL’INVIO AL STS (farmacie) – Comma 54

Ai sensi del comma 6-quater dell’art. 17, DL n. 119/2018, i soggetti tenuti all’invio dei dati al STS al fine della predisposizione della dichiarazione dei redditi precompilata possono adempiere all’obbligo in esame mediante la memorizzazione elettronica / trasmissione telematica dei dati al STS relativamente a tutti i corrispettivi giornalieri.

Ora è previsto che i dati trasmessi al STS possono essere utilizzati solo dalle Pubbliche amministrazioni per l’applicazione delle disposizioni in materia tributaria e doganale, ovvero in forma aggregata per il monitoraggio della spesa sanitaria pubblica e privata complessiva. È demandata al MEF, nel rispetto dei principi in materia di Privacy, l’emanazione delle disposizioni attuative della nuova disposizione.

CONTRIBUTO ACQUISTO / ADATTAMENTO REGISTRATORE DI CASSA PER

MEMORIZZAZIONE / TRASMISSIONE DEI CORRISPETTIVI – Comma 55

Il contributo, previsto per il 2019-2020, per l’acquisto / adattamento degli strumenti al fine della memorizzazione elettronica / trasmissione telematica dei corrispettivi pari al 50% della spesa sostenuta per un massimo di € 250 in caso di acquisto / € 50 in caso di adattamento, per ogni strumento, ora è concesso sotto forma di credito d’imposta da utilizzare in compensazione nel mod. F24 (in precedenza sotto forma di sconto praticato dal fornitore).

L’utilizzo del credito in esame è consentito a decorrere dalla prima liquidazione IVA periodica successiva al mese in cui è stata annotata la fattura d’acquisto / adattamento ed è stato pagato, con modalità tracciate, il relativo corrispettivo.

CEDOLARE SECCA IMMOBILI COMMERCIALI – Comma 59

È confermata l’applicazione della cedolare secca del 21% ai contratti stipulati nel 2019 relativi a unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1 (negozi e botteghe) di superficie fino a 600 mq, escluse le pertinenze, e le relative pertinenze locate congiuntamente.

La cedolare secca non è però applicabile ai contratti stipulati nel 2019 se al 15.10.2018 risulta in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale.

La disposizione vale quindi SOLO per i contratti NUOVI.

 PROROGA IPER AMMORTAMENTO – Commi da 60 a 65

È confermata la proroga dell’iper ammortamento, ossia della maggiorazione del costo di acquisizione dei beni strumentali, destinati a strutture produttive situate in Italia, a favore delle imprese che effettuano investimenti in beni nuovi finalizzati a favorire processi di trasformazione tecnologica / digitale secondo il modello “Industria 4.0”, ricompresi nella Tabella A, Finanziaria 2017:

  • entro il 31.12.2019;

ovvero

  • entro il 31.12.2020 a condizione che entro il 31.12.2019 il relativo ordine sia accettato dal venditore e sia effettuato il pagamento di acconti in misura almeno pari al 20% del costo di acquisizione.

La maggiorazione ora spettante risulta “scalettata”, ossia differenziata a seconda del costo di

acquisizione degli investimenti:

Fino a € 2,5 milioni 170%

Da € 2,5 milioni a € 10 milioni 100%

Da € 10 milioni a € 20 milioni 50%

Oltre € 20 milioni ZERO

La Finanziaria 2019 non invece prevede la proroga del maxi ammortamento “ordinario” ossia della maggiorazione, a favore delle imprese / lavoratori autonomi, del costo di acquisizione dei beni strumentali nuovi, che pertanto risulta applicabile SOLO agli investimenti effettuati fino al 31.12.2018, ovvero 30.6.2019 a condizione che entro il 31.12.2018 sia accettato il relativo ordine e pagati acconti in misura almeno pari al 20% del costo di acquisizione).

PROROGA DETRAZIONE RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA – Comma 67, lett. a)

Si evidenzia che è prorogata al 31.12.2019 la detrazione per la “generalità” degli interventi di riqualificazione energetica nella misura del 65%

PROROGA DETRAZIONE INTERVENTI RECUPERO EDILIZIO – Comma 67, lett. b)

È stata prorogata anche, per le spese sostenute fino al 31.12.2019 (anziché 31.12.2018), della detrazione IRPEF per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio di cui all’art. 16-bis, TUIR:

  • nella misura del 50%;
  • su un importo massimo di € 96.000.

PROROGA DETRAZIONE BONUS MOBILI ED ELETTRODOMESTICI – Comma 67, lett. b), n. 2

È confermata la proroga fino al 31.12.2019 anche della detrazione IRPEF del 50% prevista a favore dei soggetti che sostengono spese per l’acquisto di mobili / grandi elettrodomestici rientranti nella categoria A+ (A per i forni) finalizzati all’arredo dell’immobile oggetto di interventi di recupero del patrimonio edilizio, per il quale si fruisce della relativa detrazione.

Per poter fruire della detrazione relativamente alle spese sostenute nel 2019 è necessario che i lavori di recupero edilizio siano iniziati a decorrere dall’1.1.2018.

Come in passato la detrazione è fruibile in 10 quote annuali e l’ammontare della spesa detraibile (massimo € 10.000) è computata indipendentemente dall’importo delle spese sostenute per i lavori di recupero del patrimonio edilizio.

 PROROGA DETRAZIONE “BONUS VERDE” – Comma 68

È confermata la proroga anche per il 2019 della detrazione IRPEF del 36%, su una spesa massima di € 5.000 per unità immobiliare ad uso abitativo, fruibile dal proprietario / detentore dell’immobile sul quale sono effettuati interventi di:

  • “sistemazione a verde” di aree scoperte private di edifici esistenti, unità immobiliari, pertinenze o

recinzioni, impianti di irrigazione e realizzazione pozzi;

  • realizzazione di coperture a verde e di giardini pensili.
  • spetta anche per gli interventi effettuati su parti comuni esterne di edifici condominiali, (importo massimo di € 5.000 per unità immobiliare ad uso abitativo) e per le spese di progettazione e manutenzione connesse all’esecuzione degli interventi agevolati;
  • è fruibile a condizione che i pagamenti siano effettuati tramite strumenti idonei a consentire la tracciabilità delle operazioni;
  • va ripartita in 10 rate annuali di pari importo, a decorrere dall’anno di sostenimento.

RIVALUTAZIONE BENI D’IMPRESA – Commi da 940 a 948

In sede di approvazione è riproposta la rivalutazione dei beni d’impresa e delle partecipazioni riservata alle società di capitali ed enti commerciali che non adottano i Principi contabili internazionali.

La rivalutazione va effettuata nel bilancio 2018 e deve riguardare tutti i beni risultanti dal bilancio al 31.12.2017 appartenenti alla stessa categoria omogenea.

Il saldo attivo di rivalutazione va imputato al capitale o in un’apposita riserva che ai fini fiscali è considerata in sospensione d’imposta.

È possibile affrancare, anche parzialmente, tale riserva mediante il pagamento di un’imposta sostitutiva IRES / IRAP pari al 10%.

Il maggior valore dei beni è riconosciuto ai fini fiscali (redditi e IRAP) a partire dal terzo esercizio successivo a quello della rivalutazione (in generale, dal 2021) tramite il versamento di un’imposta sostitutiva determinata nelle seguenti misure:

  • 16% per i beni ammortizzabili;
  • 12% per i beni non ammortizzabili.

In caso di cessione / assegnazione ai soci / autoconsumo o destinazione a finalità estranee all’esercizio dell’impresa prima dell’inizio del quarto esercizio successivo a quello di rivalutazione (in generale, 1.1.2022), la plus / minusvalenza è calcolata con riferimento al costo del bene ante rivalutazione.

PROROGA RIVALUTAZIONE TERRENI E PARTECIPAZIONI – Commi 1053 e 1054

È confermata, per effetto della modifica dell’art. 2, comma 2, DL n. 282/2002, la nuova possibilità di rideterminare il costo d’acquisto di:

  • terreni edificabili e agricoli posseduti a titolo di proprietà, usufrutto, superficie ed enfiteusi;
  • partecipazioni non quotate in mercati regolamentati, possedute a titolo di proprietà / usufrutto; alla data dell’1.1.2019, non in regime d’impresa, da parte di persone fisiche, società semplici e associazioni professionali, nonché di enti non commerciali.

È fissato al 30.6.2019 il termine entro il quale provvedere:

  • alla redazione ed all’asseverazione della perizia di stima;
  • al versamento dell’imposta sostitutiva.

Da rilevare che è stata aumentata l’imposta sostitutiva dovuta che risulta ora fissata nelle seguenti misure:

  • 11% (in precedenza 8%) per le partecipazioni qualificate;
  • 10% (in precedenza 8%) per le partecipazioni non qualificate;
  • 10% (in precedenza 8%) per i terreni.

CREDITO RICERCA E SVILUPPO – Commi da 70 a 72

È confermata la modifica della disciplina relativa al credito d’imposta riconosciuto per le spese sostenute dal 2015 al 2020 relative agli investimenti incrementali per ricerca e sviluppo nell’ambito dell’attività d’impresa.

Il credito spetta a condizione che:

  • le spese per attività di R&S del periodo d’imposta in relazione al quale si intende fruire dell’agevolazione siano complessivamente almeno pari a € 30.000;
  • si realizzi un incremento delle spese in esame rispetto al triennio precedente.

In particolare va evidenziato che per effetto del citato intervento, dal 2019:

  • è ridotto da € 20 milioni a € 10 milioni l’importo massimo annuo del credito spettante a favore

di ciascun beneficiario;

  • sono modificate / integrate le tipologie di spesa. In particolare:

− è introdotta la differenziazione tra le spese per il personale dipendente titolare di rapporto subordinato e quelle per il personale titolare di un rapporto di lavoro autonomo;

− sono agevolabili anche le spese per materiali, forniture e altri prodotti analoghi utilizzati nell’attività di ricerca e sviluppo;

  • il credito è riconosciuto in misura differenziata (25% ovvero 50%) a seconda della tipologia di spese sostenute.

 SALDO / STRALCIO SOMME ISCRITTE A RUOLO SOGGETTI IN GRAVE DIFFICOLTÀ ECONOMICA – Commi da 184 a 199

In sede di approvazione, a favore SOLO delle persone fisiche che versano in una grave e comprovata situazione di difficoltà economica che sussiste nel caso in cui l’ISEE del nucleo familiare è non superiore a € 20.000, è prevista la possibilità di estinguere i debiti risultanti dai carichi affidati all’Agente della riscossione dall’1.1.2000 al 31.12.2017, derivanti:

  • dall’omesso versamento delle imposte risultanti dalle dichiarazioni annuali e dai controlli automatizzati ex artt. 36-bis, DPR n. 600/73 e 54-bis, DPR n. 633/72;
  • dall’omesso versamento dei contributi dovuti alle Casse previdenziali professionali / Gestione separata INPS, esclusi quelli richiesti a seguito di accertamento.

La definizione in esame riguarda i debiti diversi da quelli di cui all’art. 4, DL n. 119/2018, ossia dei debiti di importo residuo, al 24.10.2018, fino a € 1.000, comprensivo di capitale, interessi per ritardata iscrizione a ruolo e sanzioni, risultanti da carichi affidati all’Agente della riscossione dall’1.1.2000 al 31.12.2010, per i quali è previsto l’annullamento automatico al 31.12.2018.

Modalità di adesione

Il soggetto interessato deve presentare entro il 30.4.2019 all’Agente della riscossione un’apposita dichiarazione nella quale dovrà essere attestata la situazione di grave e comprovata situazione di difficoltà economica, i debiti che il soggetto intende definire nonché il numero di rate scelto.

Entro il 31.10.2019 l’Agente comunica al soggetto interessato:

  • l’ammontare complessivo delle somme dovute ai fini della definizione;
  • l’importo delle singole rate, nonché il giorno ed il mese di scadenza di ciascuna rata.

Alternativamente entro la predetta data l’Agente comunica l’impossibilità di estinguere il debito qualora:

  • non sussistano i requisiti previsti;

ovvero

  • la definizione abbia ad oggetto a debiti diversi da quelli ammessi.

In tal caso, se i debiti rientrano tra quelli definibili tramite la rottamazione-ter” di cui all’art. 3, DL n. 119/2018, l’Agente avvisa il debitore che gli stessi sono automaticamente inclusi in tale definizione, indicando l’ammontare complessivo delle somme dovute, ripartito in 17 rate, e la relativa scadenza.

 Versamento di quanto dovuto

Ai fini dell’estinzione dei suddetti debiti il soggetto interessato deve versare:

il 35% di quanto dovuto SOLO a titolo di capitale e interessi, escluse totalmente le sanzioni con ISEE superiore a 12.500

il 20% con ISEE compreso tra 12.500 e 8.500

il 16% con ISEE inferiore a 8.500

Il versamento può essere effettuato in unica soluzione entro il 30.11.2019 ovvero in forma rateale.

In quest’ultimo caso:

  • il pagamento delle rate, sulle quali sono dovuti, a decorrere dall’1.12.2019, gli interessi nella

misura del 2% annuo, va così effettuato.

Prima rata pari al 35% Entro il 30.11.2019

Seconda rata pari al 20% Entro il 31.3.2020

Terza rata pari al 15% Entro il 31.7.2020

Quarta rata pari al 15% Entro il 31.3.2021

Quinta rata pari al 15% Entro il 31.7.2021

I debiti relativi ai carichi in esame possono essere estinti anche se già ricompresi nelle istanze di

adesione alle varie rottamazioni se precedentemente presentate.

 Al fine di evitare abusi della disposizione sono previsti specifici controlli qualora sussistano fondati dubbi sulla veridicità dei dati dichiarati ai fini della sussistenza della grave e comprovata situazione di difficoltà economica, l’Agente della riscossione procede al relativo controllo.

INVESTIMENTI IN START-UP INNOVATIVE – Comma 218

In sede di approvazione è stato disposto l’aumento, per il 2019, dal 30% al 40% della detrazione /

deduzione degli investimenti effettuati in start-up innovative previste dall’art. 29, DL n. 179/2012,

ossia della:

  • detrazione IRPEF degli investimenti effettuati, per un importo non superiore a € 1.000.000, per

ciascun periodo d’imposta;

  • deduzione dal reddito imponibile degli investimenti effettuati per un importo non superiore a €

1.800.000, per ciascun periodo d’imposta.

Il medesimo aumento dal 30% al 40% è applicabile anche agli investimenti in start-up innovative

a vocazione sociale / del settore energetico.

È inoltre previsto che in caso di acquisizione dell’intero capitale sociale di start-up innovative da parte di soggetti passivi IRES, la percentuale è aumentata, per il 2019, dal 30% al 50% a condizione che l’intero capitale sociale sia acquisito e mantenuto per almeno 3 anni.

IMPOSTA BOLLO ASSOCIAZIONI / SOCIETÀ SPORTIVE DILETTANTISTICHE – Comma 646

In sede di approvazione l’esenzione dall’imposta di bollo di cui all’art. 27-bis, Tabella B, DPR n. 642/72 per gli atti, documenti, istanze, contratti nonché copie anche se dichiarate conformi, estratti, certificazioni, dichiarazioni e attestazioni poste in essere o richiesti da ONLUS, federazioni sportive / enti di promozione sportiva riconosciuti dal CONI è stata estesa anche alle associazioni / società sportive dilettantistiche senza fine di lucro, riconosciute dal CONI.

INTERESSI PASSIVI IMPRESE IMMOBILIARI – Commi 7 e 8

In sede di approvazione è previsto che, nelle more della mancata adozione della revisione della fiscalità diretta / indiretta delle imprese immobiliari, sono applicabili le disposizioni ex art. 1, comma 36, Finanziaria 2008 ovvero la non rilevanza ai fini dell’applicazione dell’art. 96, TUIR degli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione per le società che svolgono in via effettiva e prevalente attività immobiliare.

 

Legge di Bilancio 2019, ecco le novità
Rottamazione-bis dei ruoli 2000/2016

Rottamazione-bis dei ruoli 2000/2016

In attesa delle novità fiscali definitive della Legge di Stabilità che ha iniziato il suo iter di approvazione in Parlamento, sono stati recentemente resi disponibili i modelli per la rottamazione bis delle cartelle esattoriali. Ricordiamo che la nuova definizione agevolata è contenuta all’interno del Decreto Fiscale collegato alla Legge di Bilancio DL 148/2017.

Può accedere alla rottamazione bis delle cartelle:

  • chi presenta domanda per la prima volta SOLO per i carichi affidati all’Agente della Riscossione dal 1 gennaio 2017 al 30 dicembre 2017,
  • chi aveva presentato domanda per la prima rottamazione ma non aveva pagato una o delle 2 prime rate(con scadenza 31 luglio e 2 ottobre),
  • chi era stato escluso perché non in regola con il pagamento delle rate, in scadenza al 31 dicembre 2016.

Allo stato attuale della normativa resta escluso chi aveva carichi pendenti e non si è attivato nel presentare la domanda per la prima rottamazione.

Scadenze per la presentazione delle domande e dei pagamenti:

 ROTTAMAZIONE 2017

Chi presenta per la prima volta la domanda, dopo aver ricevuto entro il 31 marzo 2018 la comunicazione dell’Agente di Riscossione sui carichi, dovrà entro il 15 maggio 2018 presentare la domanda di rottamazione e infine attendere una nuova comunicazione dell’Agente entro il 30 giugno 2018 sugli importi da rottamare.

Potrà scegliere se pagare in un’unica soluzione entro il 31 luglio 2018 oppure in 5 rate:

  • 31 luglio 2018
  • 30 settembre 2018
  • 31 ottobre 2018
  • 30 novembre 2018
  • 28 febbraio 2019.

ROTTAMAZIONE 2016 BIS

– Chi non ha pagato una o entrambe le rate della precedente rottamazione deve pagare le rate non ancora versate entro il 30 novembre 2017.

– Chi era stato escluso dalla rottamazione precedente perchè non era in regola al 31 dicembre 2016 con i pagamenti della rateizzazione in corso, può presentare una nuova istanza entro il 31 dicembre 2017 e pagare tutte le rate in un’unica soluzione entro il 31 maggio 2018.  Poi potrà pagare il debito residuo con 1 o 3 rate il 30 settembre 2018, 30 ottobre 2018 e 30 novembre 2018.

 

 

Recupero seminterrati in Lombardia

In Lombardia è stata approvata la legge che consente il recupero dei seminterrati che potranno essere trasformati anche in abitazioni.

Si tratta di spazi spesso rimasti inutilizzati negli ultimi anni e con un mercato pressochè nullo, specie in alcune zone, che invece ora possono ritrovare nuova vita e fornire nuove opportunità di business.

Le caratteristiche principali che questi spazi urbani devono avere per poter essere trasformati in abitazioni, sono:

  • avere un’altezza media di 2,40 mt. In caso di altezze irregolari, l’altezza media viene calcolata dividendo il volume della parte del seminterrato che supera 1,50 mt di altezza per la superficie relativa.
  • avere i rapporti aeroilluminanti, ottenibili se lo spazio è collegato ad una abitazione, anche in maniera artificiale, quindi con strumenti tecnologici, mentre se si tratta di una unità a sè è consentito l’uso della tecnologia solo per il 50%.

La procedura per il cambio di destinazione d’uso è semplice senza burocrazia e senza oneri da pagare finchè l’immobile è al di sotto dei 100 mq di superficie.

Recupero seminterrati in Lombardia
Compravendite: deposito del prezzo

Compravendite: deposito del prezzo

Dal 29/08/2017 è entrata in vigore nelle compravendite immobiliari il deposito del prezzo al notaio. La legge, contenuta nelle leggi per la concorrenza (legge 124/2017 sulla concorrenza del 14/08/2017) prevede che una delle parti può chiedere al Notaio che stipulerà il rogito notarile, di trattenere il prezzo convenuto su un conto apposito, gestito dal notaio stesso, fino alla trascrizione del trasferimento del bene. Gli interessi maturati da questo conto deposito andranno allo stato che li destinerà alle piccole medie imprese.

Nei prossimi mesi quindi potranno avvenire compravendite in cui il prezzo di vendita non verrà incassato contestualmente all’atto, come solitamente avviene oggi, ma differito di 10/15 giorni, il notaio ha tempo 30 giorni per la trascrizione.

Questa legge, tutela gli Acquirenti dai rischi legati al rogito, che potrebbero essere nel caso più estremo, che un Venditore si rivenda l’immobile più volte o nel caso più plausibile che tra il rogito e la trascrizione subentri un’ipoteca giudiziale (pignoramento), legata a una situazione debitoria del Venditore.

Dal punto di vista del Venditori, invece, potrebbe creare non pochi problemi, soprattutto nei casi di chi vende per ricomprare, che rimarrebbe per diversi giorni senza ne casa ne soldi…

Secondo me, i casi di pluralità di rogiti da parte dello stesso soggetto o di pignoramenti tra il rogito e la trascrizione sono molto rari e comunque si potrebbe tranquillamente superare trascrivendo il Preliminare di Compravendita, soprattutto se si fiuta questo rischio. Mentre, invece, i casi di chi vende per ricomprare sono la stragrande maggioranza, quindi non la ritengo molto sensata come cosa. Oltretutto far aumentare gli adempimenti ai notai comporta anche un aumento dei loro onorari, infatti molti notai ci stanno inviando preventivi e tariffe più alte rispetto a quelli antecedenti la legge.

In tutto questo, mi sa che alla fine chi ci guadagnerà sarà solo lo Stato, che incasserà gli interessi e poi chissà come, quanto e soprattutto quando li destinerà alle imprese…

Una cosa è certa, ormai la legge è passata, quindi un Venditore non potrà opporsi, se l’Acquirente chiederà il deposito del prezzo al rogito. Sull’ attuazione pratica ancora regna il caos, come al solito i primi rogiti da stipulare saranno complicati e causeranno notevoli problemi alle parti e a noi Agenti immobiliari, ma bisognerà adeguarsi.

Ciao ciao EQUITALIA

 

Con la pubblicazione sulla G.U. 24.10.2016, n. 249, è entrato in vigore dal 24.10.2016, il DL n. 193/2016, contenente “Disposizioni urgenti in materia fiscale e per il finanziamento di esigenze indifferibili”, c.d. “Collegato alla Finanziaria 2017”.

Tra le novità fiscali contenute nel Decreto, una di quelle che sta più a cuore a migliaia di cittadini è sicuramente quella riguardante la SOPPRESSIONE di EQUITALIA – Artt. 1 e 2

Finalmente è arrivata, dopo tanti rinvii, a decorrere dall’1.7.2017 Equitalia viene chiude, l’attività di riscossione verrà affidata alla (nuova) “Agenzia delle Entrate – Riscossione”.

In forza di ciò è prevista la definizione agevolata delle somme iscritte nei ruoli affidati agli Agenti della riscossione dal 2000 al 2015 (Art. 6).

In particolare è riconosciuta la possibilità di estinguere il debito, senza sanzioni e interessi, effettuando il pagamento integrale, anche dilazionato in un massimo di 4 rate, (su cui sono dovuti gli interessi), delle somme dovute.

Tale beneficio spetta anche ai soggetti che stanno pagando piani di rateizzazione con la condizione che, rispetto ai piani rateali in essere, siano effettuati i versamenti in scadenza nel periodo 1.10 – 31.12.2016.

SOMME ESCLUSE DALLA DEFINIZIONE:

La definizione agevolata non può essere richiesta per le somme iscritte a ruolo riguardanti multe, ammende e sanzioni pecuniarie dovute a seguito di provvedimenti e sentenze penali di condanna; e sanzioni amministrative per violazioni del Codice della strada (da cui si può richiedere solo l’eliminazione degli interessi).

MODALITÀ DI ADESIONE:

Il soggetto interessato deve manifestare la volontà di avvalersi della definizione agevolata mediante un’apposita dichiarazione da effettuare:

  • entro il 23.1.2017 (90 giorni dalla data di entrata in vigore del Decreto in esame);
  • utilizzando la modulistica apposita che sarà predisposta e che sarà disponibile sul sito Internet dell’Agente della riscossione probabilmente a partire del 7 novembre 2016. Nella dichiarazione dovrà essere indicato, tra l’altro, il numero di rate scelto e la pendenza di giudizi aventi ad oggetto i carichi cui si riferisce la dichiarazione, con l’impegno a rinunciare a tali giudizi.

A seguito della presentazione della domanda di definizione:

  • sono sospesi i termini di prescrizione / decadenza per il recupero dei carichi oggetto della stessa;
  • l’Agente della riscossione non può avviare nuove azioni esecutive, iscrivere nuovi fermi amministrativi / ipoteche, proseguire le azioni di recupero coattivo precedentemente avviate, sempreché non abbia avuto luogo il primo incanto con esito positivo ovvero non sia stata presentata istanza di assegnazione o emesso provvedimento di assegnazione dei crediti pignorati.

MODALITÀ DI PAGAMENTO DELLE SOMME DOVUTE:

Entro il 21.4.2017 (180 giorni dalla data di entrata in vigore del Decreto in esame), l’Agente della riscossione comunica al debitore l’importo complessivo delle somme dovute per la definizione, l’ammontare delle singole rate e la relativa data di scadenza.

In particolare, in presenza di definizione rateale, a cui si applicano nel caso gli interessi pari al 4,5% annuo, gli importi dovuti saranno così frazionati:

I e II rata Ciascuna pari ad 1/3 delle somme dovute.

III e IV rata Ciascuna pari ad 1/6 delle somme dovute, scadenti rispettivamente il 15/12/2017 e il 15/03/2018.

Il mancato / tardivo / insufficiente versamento delle somme dovute (unica soluzione o una rata) non consente il perfezionamento della definizione con conseguente ripresa dei termini di prescrizione / decadenza per il recupero dei carichi oggetto della dichiarazione.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Ciao ciao EQUITALIA

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