Category: Vendere casa

L’ Agente immobiliare

Visto che il bene “casa” è sulla bocca di molti e che questi molti pensano di saperne tantissimo di un ambito ormai  divenuto “chiacchiera da Bar”, mi son detto, scriviamo di cultura base immobiliare, parliamo bene di noi con chiarezza così per lo meno,  chi si dedicherà alla lettura, potrà dibattere su fondamentali reali e non legati a stereotipi, illazioni o similari.

Come facilmente comprensibile dalla premessa sono a totale difesa di una professione che non gode del necessario rispetto  e non si comprende poi il perché.  Per cui, mediatori: “apriamo le ali e mostriamo la bellezza della nostra cultura”.

L’agente immobiliare chiariamo subito chi è: un mediatore. Cosa significa? Significa che tutela gli interessi di entrambe le parti, venditore ed acquirente, e pertanto riceve la provvigione da ambedue. Diverso è parlare di agente mandatario a titolo oneroso che riceve l’incarico da una sola parte e tutela gli interessi  solo di questa e dunque riceve il compenso solo da una parte.

Direi che con questa opportuna definizione, e distinzione, ho chiarito inequivocabilmente:

  • Perché il mediatore è pagato da due parti beneficiarie;
  • Quanto sia importante nell’acquisto/locazione di un bene, come la casa, una figura super partes.

Specifica doverosa, è vero che quando un mediatore pone in vendita un immobile riceve dalla proprietà un incarico. Questo incarico non è da confondere con il contratto di mandato, termine spesso utilizzato impropriamente, ma  esprime unilateralmente la volontà di una parte di richiedere al mediatore di adoperarsi per trovare controparti. Infatti è definito incarico di mediazione.

Andiamo avanti, un agente immobiliare per fregiarsi di tale nomea è tenuto all’ iscrizione nel registro delle imprese e nel repertorio economico amministrativo (REA), istituito presso le Camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura. Il mediatore è obbligato alla stipula di una polizza di assicurazione della responsabilità civile a copertura dei danni che possa cagionare alle parti e ai terzi per negligenze o errori professionali, che copre anche i suoi dipendenti e tutti coloro che a qualsiasi titolo svolgono l’attività di mediazione per conto dell’impresa. Il mediatore (e, quindi, anche l’agente immobiliare), oltre agli usuali requisiti morali (assenza di condanne per determinati reati e di misure di prevenzione contro la delinquenza mafiosa), deve possedere i seguenti requisiti professionali:

  • avere conseguito un diploma di scuola secondaria di secondo grado;
  • avere frequentato un corso di formazione specifico;
  • avere superato un esame diretto ad accertare l’attitudine e la capacità professionale, oppure avere effettuato un periodo di pratica di almeno dodici mesi continuativi.

Questo paragrafo è dedicato a tutti coloro che sono desiderosi di risparmiare sul pagamento dell’agenzia.

Domanda. Perché la legislazione prevede tutti questi vincoli verso una figura professionale cosi fatta se poi non è di utilità o si pensa di “scavalcarla”? Vi svelo un segreto, sono solo alcuni dei vincoli professionali reali, diciamo per poter iniziare l’attività, ma poi il mediatore ha altri obblighi operativo-professionali e di comunicazione ben più complessi ed indispensabili.

Dopo questa attenta disamina è chiaro come un mediatore non sia un commerciale in trincea ma un professionista consulente che ha l’arduo compito di trovare la soddisfazione di due parti diverse, nel ruolo e cultura. Certo, trattasi di una figura di pura relazione che deve possedere la necessaria scaltrezza per evitare di non soddisfare uno dei requisiti sopra descritti, ma come per chiunque. Convenite?

Non mi dilungo ulteriormente, potrei scrivere un libro sull’argomento, tralascio solo momentaneamente l’utilità per garantire ad un acquirente la correttezza di ciò che compra e al venditore le garanzie e tutele sul compratore, ma volevo far arrivare il messaggio chiaro sull’utilità di un valido partner immobiliare, con i requisiti. Esso è un professionista che come tale và utilizzato per riceverne benefici e rispettato. Ovviamente i rimasugli in società di non mediatori, che non possiedono tutti i requisiti tecnici e morali, di abilitazione sopra detti, quelli sì che potete non rispettarli, come tutti gli abusivi.

In tutti i mestieri e professioni ci sono quelli bravi e attenti alle leggi e quelli neppure paragonabili, fare di tutta un erba un fascio però è poco lungimirante.

In Spaziourbano troverete tutto quello che la legge dispone affinchè si possa lavorare in serenità e trasferirla alla nostra clientela.

Concludo così: osservate e valutate il professionista che vi eroga il servizio, giudicatelo alla fine per quello che vi ha lasciato e non per convenienza o presunzione. Se è chiaro, conosce la materia, soddisfa le vostre esigenze (non desideri utopistici), perché ricercare la critica a tutti i costi?

Domandatevi: se utilizzassi un dentista non professionale che, oltre ad essere retribuito mi ha creato un danno, che fare, non dovrei più andare da un dentista?

Ovviamente la perfezione non è di questo mondo, per fortuna aggiungo, se no che noia….

Davide Bosisio

Franchising VS Agenzia Storica

Decidi di vendere casa, a chi ti affidi? Franchising famoso o Agenzia storica sul territorio?

L’argomento è sempre in auge nelle famiglie quando si decide di mettere in vendita la propria casa, perché si tratta di una scelta molto importante! E’ evidente che incidano diversi fattori: dal passaparola, alla conoscenza diretta dell’agente, simpatie ed antipatie, ma in questo post vorrei soffermarmi ad analizzare le differenze tra i due tipi di agenzie presenti in ogni mercato immobiliare: i franchising e le agenzie storiche.

Il Franchising

L’indubbio vantaggio dei franchising è certamente che il marchio famoso, conosciuto e riconoscibile, viene spesso scelto perché per molti è sinonimo di sicurezza; viene visto come l’unica soluzione possibile, associano quel marchio a quel determinato servizio.

Volete fare anche voi così o preferite valutarne anche i possibili svantaggi o finti vantaggi? Sfatiamo qualche luogo comune!

Spesso quando ci si affida a un marchio storico così importante e sviluppato ci si aspetta di trovarsi di fronte professionisti di spessore, ben preparati, veri esperti di mercato. Non dubito che alle spalle di questi gruppi ci siano grandi imprenditori, ma chi venderà la tua casa? Il grande imprenditore che ha aperto più di 20 agenzie in 2 anni o il ragazzino che ha iniziato la settimana scorsa?

Il voler svilupparsi troppo in fretta, tipico dei franchising porta inevitabilmente ad aprire tanti punti vendita con personale non pronto e privo di esperienza, tantissimo riciclo, poca professionalità, tanta improvvisazione.

Non credo che neanche la presenza capillare sul territorio sia un gran vantaggio e che potendo contare su più agenzie dello stesso gruppo sia di grande aiuto, spesso, parlo per esperienza, è più facile collaborare con un’agenzia esterna che con una affiliata. Con l’agenzia “cugina” non di rado subentrano antipatie, gelosie ecc.. ecc..

Per chi cerca casa il primo passo ormai è sempre internet, la presenza in zona ci vuole, ma la vera presenza massiccia è necessaria sul web.

Parliamo di pubblicità, essendo in tanti possono permettersi sicuramente di avere più spazi pubblicitari, di investire di più. Questo è vero, ma molta pubblicità è finalizzata allo sviluppo del Brand, tutti insieme sono molto presenti, ma la singola agenzia alla fine fa più o meno quello che fanno tutti. A volte, spinti dalla sede per ovvi interessi a uniformare la pubblicità a livello regionale, si rischia di non essere molto performanti a livello locale. Non sempre l’unione fa la forza, soprattutto se gli interessi sono diversi.

L’agenzia storica

Allora perché non rivolgersi all’agenzia storica? E’ presente da oltre 10/20/30 anni sul territorio, conosce tutti, ha esperienza e competenza, ha superato crisi di mercato e cavalcato i momenti belli. E’ un professionista completo e finito, chi meglio di lui?

Questo è indubbiamente il grande vantaggio di rivolgersi a questo professionista: conosce perfettamente il territorio, le persone, è competente, ha dimostrato sul campo che le case le sa vendere!

Partita chiusa? Mah… anche questa figura potrebbe avere delle falle…

Ha seguito i cambiamenti del mercato immobiliare? Si è adeguato ai nuovi strumenti tecnologici? Sembra impossibile, ma conosco agenti, titolari di agenzia che vanno in crisi a mandare una mail…

La nostra professione negli ultimi 20 anni è cambiata profondamente, come ogni professione a dire il vero, io valuterei se è un agente al passo con i tempi o se è rimasto agli anni ’90. Oggi abbiamo a disposizione strumenti inimmaginabili 20 anni fa, i clienti sono molto più preparati e sempre connessi. Un’azienda se non cerca sempre di cambiare, di migliorarsi muore giorno dopo giorno.

L’agente storico deve aver ancora voglia di mettersi in gioco, avere grinta e determinazione, se ormai lo fa per hobby o perché non saprebbe che altro fare, forse non è più l’agente giusto.

L’obbiettivo importante è quello che devi raggiungere oggi, non quello che hai raggiunto ieri.

Tutto considerato, possiamo sintetizzare così: una buona agenzia può essere sotto ogni nome, sono sempre le persone a fare la differenza. A volte un Brand può rivelarsi una calda coperta che attira clienti che valutano solo la superficie, ma andando in profondità si possono scoprire tante realtà differenti e assolutamente all’altezza.

Quindi qual è la soluzione giusta? Scontato dire SPAZIOURBANO, un’agenzia al passo con i tempi, che cerca sempre di migliorarsi, che investe molto in pubblicità e marketing, che ha 20 anni di esperienza sempre presente nel punto vendita. Certo, sono di parte, quindi mi limiterò a consigliarvi solamente di valutare bene questi fattori:

  • Chi trovi in agenzia: ha esperienza e competenza? Ha i requisiti morali e umani che cerchi?
  • La reale presenza pubblicitaria: può garantire il giusto mix pubblicitario al tuo immobile?
  • La cura dei particolari: cura ogni aspetto del suo lavoro? Sono sempre i dettagli che fanno la differenza!
  • Come opera: lavora solo per far numeri o ci mette passione?

Buona fortuna! Mi raccomando, scegliete con attenzione!

Daniele Modugno

L’Ipoteca

Che nome inquietante, ipoteca. Ipotecare significa assicurarsi, garantirsi qualcosa in anticipo.

In questo primo blog della stagione 2018/19 volevo parlarvi di questo diritto reale di garanzia da cui nascono le problematiche sugli immobili, allorquando non si rispetta il rimborso dei denari ricevuti. Quando si chiede un mutuo per acquistare casa, la Banca per garantirsi, iscrive ipoteca. Giustamente su prestiti di questa entità non è possibile pensare alla fiducia sul consumatore perché i casi d’insolvenza enormi dimostrano l’indispensabilità, diversamente le Banche sarebbero tutte a gambe all’aria ….

L’ipoteca è uno dei tre diritti reali di garanzia presenti nel nostro ordinamento giuridico, gli altri due sono il pegno ed il privilegio, per dover di cronaca. Puo’ essere iscritta su beni immobili, minori e mobili iscritti ai pubblici registri.

Essa esiste in  tre varianti:

  • Volontaria;
  • Legale;
  • Giudiziale

Volontaria: Si basa su un contratto fra il debitore o il terzo datore di ipoteca da una parte e il creditore dall’altra e su un atto unilaterale fra vivi del debitore o del terzo datore di ipoteca. Sempre, e nulla lo vieta, la sua estensione risulta superiore al valore del credito, generalmente dal 150 al 200%.

Questa è quella utilizzata quando si chiede un mutuo e “volontariamente” si concede alla Banca di iscriverla;

Legale: Può essere iscritta, anche contro la volontà del debitore, nei casi previsti dalla legge. Hanno diritto a essa l’alienante di un bene immobile o di un bene mobile registrato che non sia stato pagato dall’acquirente, ciascun coerede sugli immobili dell’eredità, a garanzia del pagamento del conguaglio in danaro spettantegli e lo Stato sui beni dell’imputato o della persona civilmente responsabile del reato, a garanzia del pagamento delle pene pecuniarie, del rimborso delle spese processuali e delle spese di mantenimento del condannato in carcere;

Giudiziale: Si basa su una sentenza che rechi condanna al pagamento di una somma di denaro o all’adempimento di un’altra obbligazione o al risarcimento del danno da liquidarsi successivamente. E ancora su un decreto ingiuntivo reso esecutivo o su altri provvedimenti giudiziali cui la legge abbia attribuito tale effetto (sentenza di separazione personale fra coniugi, decreto di omologazione della separazione consensuale) oltre che su lodi arbitrali resi esecutivi e sentenze straniere deliberate dall’autorità giudiziaria italiana.

Concentrandoci sull’ipoteca volontaria, per l’acquisto della casa dei propri sogni, è sempre richiesto dal creditore un’iscrizione in 1°, e sì, perché un bene può essere ipotecato più volte ma è semplice intuire la quasi inutilità dal secondo in avanti. In caso d’insolvenza il primo grado sarà garantito in tutto o buona parte mentre gli altri dovranno, se vorranno, raccogliere le “briciole”. Sono esclusi i casi in cui un bene abbia una tale capienza rispetto al credito generando un differenziale tale da poter garantire anche gli altri che chiameremmo in quella fase chirografari.

Un’altra dote dell’ipoteca è la possibilità di riduzione. Quando?  Se si verificasse una sproporzione tra il valore dei beni vincolati e il valore del credito garantito.

Ragionando con un’ottica prospettica positiva, una volta saldato il proprio debito, l’ipoteca potrà/dovrà essere estinta. Quest’azione in passato veniva effettuata naturalmente a scadenza dal creditore stesso o dal Notaio rogante, a pagamento, quando invece si alienava il bene prima della scadenza rimborsando in unica soluzione la parte mancante. Dal 2006, con l’introduzione del Decreto Bersani, l’estinzione è sempre gratuita, effettuata dal creditore entro 30 gg dal saldo.

Ultima caratteristica, poi giuro smetto, l’ipoteca è speciale e indivisibile. Battute a parte che possono sorgere sull’essere “speciale”, lo è per il credito garantito e i beni ipotecati. L’indivisibilità è più semplice da comprendere proprio per la sua specialità.

Avete visto, solo per descrivervi questo diritto reale di garanzia quante righe ho dovuto investire. Potete comprendere così la ragione dell’ampiezza dell’atto di mutuo che sostanzialmente, a parte una breve descrizione e conferma del prodotto scelto, parla di garanzia !!!

Prima di lasciarvi ci tenevo a donarvi un consiglio ed un parere !!!

Quando e se  approccerete a broker o banche per richiedere un mutuo valutate con attenzione un aspetto: lo spread applicato. I tassi d’interesse sono uguali per tutte le banche è lo spread a rendere un prodotto finito più o meno valido (consiglio).

Per prestiti fino a 10/15 anni valutate il tasso fisso mentre su lunghi periodi meglio il variabile. Perché? Molto semplice, su periodi brevi scegliere un variabile sarebbe rischioso perché un’impennata potrebbe non essere assorbita, un fisso nei brevi periodi è maggiormente cautelativo. Per i lunghi periodi invece è assai ragionevole che un’impennata possa essere ammortizzata per cui il variabile è da valutare con interesse (parere).

 

Grazie per lettura.

 

Un caro saluto

 

Davide Bosisio

Andiamo al rogito senza intoppi

Se finalmente hai trovato l’acquirente giusto e hai raggiunto un accordo è il momento di prepararsi al rogito e per questo ti serve un notaio.

Chi sceglie il notaio? Il notaio lo sceglie chi compra, perché è lui che lo dovrà pagare; se può servire, noi abbiamo notai convenzionati che ci fanno prezzi molto interessanti, quindi in caso di bisogno contattami QUI per avere un preventivo.

Una volta scelto, dovrete consegnargli tutta la documentazione, ecco qui cosa occorre:

– Documenti personali delle parti
– Documenti della casa
– Preliminare di compravendita
– Liberatoria spese condominiali
– Conteggi estinzione anticipata mutuo (se hai un mutuo residuo sulla casa)

DOCUMENTI PERSONALI
Sono necessari carta d’identità, codice fiscale e stato civile di tutte le parti (intestatari di casa e acquirenti). In caso di cittadini stranieri, anche il Permesso di Soggiorno valido.

DOCUMENTI DELLA CASA
Atto che attesta la proprietà (rogito, atto di assegnazione, decreto di trasferimento, successione), scheda catastale, concessione edilizia e agibilità se costruito dopo il 1967, eventuali pratiche comunali se hai fatto lavori che hanno modificato il tuo immobile.

PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA
E’ la scrittura privata in cui sono definiti gli accordi che avete raggiunto. Il Preliminare va registrato all’Agenza delle Entrate e va data copia al notaio con il relativo f23 pagato.

LIBERATORIA SPESE CONDOMINIALI
La liberatoria delle spese condominiali è quel documento che attesta il regolare pagamento di tutte le spese condominiali fino alla data del rogito e che garantisce quindi l’acquirente di non avere pendenze arretrate dal momento in cui entra in possesso del bene. La rilascia l’amministratore dello stabile e va richiesta una volta che si è fissata la data del rogito.

CONTEGGI DI ESTINZIONE ANTICIPATA DEL MUTUO
Se sul tuo immobile hai ancora un mutuo residuo, una volta fissata la data del rogito, devi contattare la tua banca, dove hai contratto il mutuo, e chiedere i conteggi di estinzione a quella data.

La banca ti rilascerà un documento che oltre a precisare l’importo necessario a estinguere il debito, anche l’impegno da parte loro di cancellare l’ipoteca a fronte del pagamento.
Al tuo acquirente dovrai comunicare quell’importo con adeguato anticipo, in modo che possa predisporre l’assegno circolare relativo.

Questo assegno va consegnato alla banca esattamente il giorno del rogito che ti rilascerà una ricevuta di cui dare copia anche al notaio.

La differenza del prezzo concordato ancora da incassare, resta a te e ti arriverà sempre tramite assegno circolare.

Al rogito il venditore non ha spese notarili o di tasse da affrontare, tranne in alcuni casi specifici, ad esempio:

– Se il bene arriva da una successione, in questo caso è necessaria l’accettazione tacita di eredità, trascrizione che fa il notaio al rogito al prezzo di circa € 500.
– Se vende prima dei 5 anni una seconda casa, a quel punto pagherà le tasse di plusvalenza. Pari al 20% dell’incremento di valore del bene (differenza tra l’acquisto e la vendita).

Ricorda che se stai vendendo prima dei 5 anni una prima casa, hai l’obbligo di riacquistarne un’altra entro un anno, pena la perdita delle agevolazioni prima casa, con la conseguenza di pagare la differenza di tassazione da prima a seconda casa sull’immobile che stai vendendo.

Dal rogito uscirai senza le chiavi di casa che hai appena venduto, consegnerai il vecchio rogito al nuovo acquirente, e riceverai:

– Assegno circolare dell’importo pattuito
– Se c’è mutuo residuo, assegno circolare intestato alla tua banca per l’estinzione;
– Dichiarazione di avvenuta stipula;

Cosa dovrai fare dopo?
– Se hai mutuo residuo da estinguere, versare su quel conto l’assegno che hai ricevuto;
– Comunicare all’amministratore l’avvenuta stipula, mandandogli via mail la dichiarazione che ti ha rilasciato il notaio;
– Accordarti con il nuovo proprietario per i subentri utenze;
– Chiudere l’utenza della spazzatura (il modulo lo trovi sul sito del comune)

Chiudi la vendita!

Hai trovato finalmente il tuo acquirente giusto? Fantastico! E’ il momento di chiudere la vendita!

Se, finalmente dopo tante visite, hai trovato una persona interessata a casa tua, è il momento di stringere e chiudere la trattativa.

La prima regola fondamentale è: non parlare già di soldi in fase di visita della casa. Mentre il tuo acquirente vede la casa, deve concentrarsi solo su essa. Per quanto riguarda il prezzo, se ne parlerà seduti ad un tavolo, una volta che ha deciso che gli interessa veramente.

Quindi, non abbassare già la richiesta in fase di visita, gli acquirenti sanno benissimo che poi si tratta, ma scendere già in questa fase, ti porterà a iniziare la trattativa da un punto più basso e molto probabilmente dovrai scendere ulteriormente, se vorrai chiudere, perciò non farti tirare dentro, fai un passo alla volta, se te lo chiede, rimanda il discorso con un laconico: “se interessa, poi ne parliamo…”

Una volta che il tuo acquirente ti palesa il concreto interesse per la casa, accomodatevi ad un tavolo e parlatene!

Anche qui devi stare sempre attento a non commettere errori: innanzitutto fai esporre lui, la tua richiesta già la sa, senti cosa ha da proporti lui e prima di rispondere frettolosamente pensaci bene.

Fatti bene i tuoi conti, in base all’operazione che devi affrontare: estinguere un mutuo, ricomprare, valuta anche l’interesse che ha ricevuto casa tua…  Valuta l’operazione a 360 gradi, non sentire solo il numerino che ti dice…

Solo quando sei assolutamente convinto della decisione, rispondi, non tralasciare nessun aspetto. Sarebbe antipatico rimangiarsi la parola, rischieresti di indispettire il tuo acquirente e di far saltare tutto.

Ricorda, che è consentito accettare come rifiutare e/o anche fare una controproposta ragionevole.

E’ chiaro, che in trattativa, un’agenzia è molto utile, avere un tramite ti evita di esporti subito, magari in maniera sbagliata, ma se sei arrivato a questo punto senza, allora devi cavartela da solo.

Una volta che avete raggiunto un accordo, va messo tutto per iscritto e devi farti lasciare una caparra.

Regola FONDAMENTALE: senza accordo scritto e senza caparra, non hai venduto niente! Sai quante case ho venduto a parole? A quest’ora sarei ricco! Sai quanti, ti tirano in ballo mesi entusiasti di una casa e poi non la comprano? Persone che prendono già le misure dei mobili e poi non ti rispondono più al telefono… Fidati, se la vuole veramente mette tutto per iscritto e ti dà la caparra, senza scuse e senza rimandare troppo… Se rimanda, non è convinto, quindi vai avanti a cercarne un altro.

Vuoi un consiglio per capire se è realmente interessato? Mettigli pressione dicendo che stai attendendo a giorni una risposta da un altro, se è realmente interessato e teme di perderla esce allo scoperto, se ancora tentenna, è molto probabile che non sia il tuo acquirente!

L’accordo scritto deve contenere principalmente questo: i vostri dati, i dati dell’immobile, il prezzo raggiunto, le modalità di pagamento, con le relative date precise in cui verranno corrisposte.

Dovete fare una scrittura privata che si chiama PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA, che va registrata all’agenzia delle entrate. E’ molto importante farla bene e che contenga tutte le condizioni stabilite in modo da non aver problemi al rogito.

Un modulo prestampato si trova facilmente su internet, ma se non volete rischiare di fare errori noi offriamo questo servizio al costo di € 150 più iva.

Vi prepariamo noi la scrittura in triplice copia, mettendo bene per iscritto tutti i vostri accordi e andiamo noi a registrarlo all’Agenzia delle Entrate, così oltre ad essere sicuri che sia giusto, vi risparmiate anche una mattinata di coda.

Qui mi permetto di dirti questo, la cifra è veramente minima, hai veduto casa, è una cosa importante, va bene fare tutto da solo, ma se non hai esperienza fallo fare a un professionista, non rischiare! Il costo lo potete dividere; potresti già proporglielo in fase di trattativa, di solito è una cosa ben vista, da maggior sicurezza sapere che verrà gestito da una persona competente.

Come ti dicevo, se decidi di farlo con noi, il prezzo è di € 150 più iva, contattami QUI, con SPAZIOURBANO paghi solo il servizio che utilizzi.

Ovviamente, oltre alla stipula ci sono i costi di registrazione di legge che sono questi:

– € 16 di marche da bollo per ogni copia che registri (minimo due, di solito tre copie), per ogni 100 righe.
– € 200 di imposte fisse
– 0,5 % delle somme versate come caparra (imposta di registro)

Le marche da bollo devono avere la stessa data del Preliminare, altrimenti si paga una penale, e si acquistano al tabaccaio, gli altri due pagamenti vanno fatti in banca tramite f23, i codici di pagamento sono:

– Imposte fisse € 200 codice: 104T
– 0,5 somme versate, imp. Registro codice: 109T

Il preliminare va registrato entro 20 giorni dalla stipula, di solito i costi di registrazione li paga chi compra, ma è meglio chiarire prima e comunque è un obbligo anche tuo che venga fatto. Spero di essere stato chiaro, se hai dubbi puoi sempre contattarmi QUI

In bocca al lupo!

Daniele Modugno

Non hai ancora venduto?

Non hai ancora venduto? Le agenzie ti martellano per avere il mandato, ma clienti privati zero? Scopriamo il perché!

Come già saprai, il mercato immobiliare non è nel suo momento migliore. E’ vero che si parla di ripresa, ma è una ripresa molto lenta, vendere oggi un immobile richiede un tempo sicuramente maggiore che in passato. E’ normale, quindi, che passi qualche mese prima di riuscire a concludere, ma l’importante è monitorare sempre l’andamento del tuo immobile per capire se stai sbagliando qualcosa.

Se il tuo immobile è presente su vari portali immobiliari, è necessario tener d’occhio le statistiche di visualizzazione, per capire quanto il tuo immobile viene visto.

Se una casa non si vende i motivi principali sono sempre solo due:

– E’ PUBBLICIZZATA MALE
– E’ TROPPO CARA

Se è pubblicizzata male, te ne rendi conto dal numero di visualizzazioni web che ha. Una cosa interessante da fare, potrebbe essere segnarsi il numero delle visite settimanali, in maniera da avere sempre sottocchio l’andamento.

Se ti accorgi che diminuiscono inesorabilmente è meglio che intervieni. Possono bastare piccole modifiche per rivitalizzare il tuo annuncio e renderlo più accattivante.  Cura bene i dettagli, cerca di migliorarlo sempre!

Se questo non basta, il problema principale è sicuramente il prezzo, non la casa, ma il prezzo! Tutto ha il suo valore, tutto si vende: può essere distrutta, da rifare, può essere splendida e di pregio, un castello o un rustico, tutto ha il suo mercato, la sua richiesta.

Per qualcuno sarà un tugurio, per altri una reggia, ma tutto al giusto prezzo verrà venduto!

Se la tua casa è ben pubblicizzata, riceve numerose visite web, l’annuncio è ben fatto e preciso, ma di clienti non se ne vedono, è inutile girarsi intorno, non ci vuole un esperto di economia: devi abbassare il prezzo!

Lo so è doloroso accettarlo, ma non hai scelta, la casa a prezzo si vende sempre, in qualsiasi momento di mercato, anche con la crisi!

Molto spesso i clienti a questo punto, pressati dalle agenzie, cedono e o si affidano ad una di queste o addirittura la danno in pasto a tutte.

Il mio consiglio? Darla ad un’agenzia non è la soluzione per non abbassare il prezzo. Se la casa è cara non te la vende neanche un’agenzia, cosa ti può dare allora un’agenzia? L’agenzia, può darti queste cose:

– Una valutazione reale ed obbiettiva di casa tua;
– Un mix di strategie pubblicitarie che rendono il tuo immobile molto visibile;
– Una banca dati di clienti già selezionati;
– Le competenze e capacità di trovare le migliori strategie/soluzioni per vendere casa tua al miglior prezzo.

Quindi, secondo me conviene sempre affidarsi ad un professionista, è un consiglio valido per ogni settore, però non aspettarti il miracolo, se è cara è cara!

Se dopo aver letto il mio blog, hai avuto di me una buona impressione e un giorno ti vorrai affidare a me, ne sarò felice. Posso garantirti che chi cerca un immobile simile nella tua zona, viene a conoscenza del tuo, perché investiamo molto nella pubblicità, per avere il TOP di visibilità sui migliori portali immobiliari;

Posso garantirti che i clienti che ti porterò non sono lì a perdere tempo, a farsi un giro, perché io per primo non voglio perderlo, avranno ben chiaro prima di venire cosa devono vedere e a che prezzo, di conseguenza, faranno la visita solo se hanno il potere d’acquisto adeguato;

Posso garantirti disponibilità e professionalità in ogni fase della gestione: dal cartello sullo stabile, al rogito… Ma se casa tua è troppo cara, se è fuori prezzo, non darmela, non faccio miracoli!

Se invece vuoi veramente vendere, vuoi avere uno scambio di opinioni con me per valutare come riproporla in vendita con SPAZIOURBANO, allora contattami QUI e sarò felice di confrontarmi con te.

Se invece pensi che dandola a più agenzie otterrai migliori risultati, permettimi di dirti che potrebbe essere una scelta infelice. Darla a più agenzie, significa dare la possibilità all’acquirente di trattare su più tavoli, se è scaltro, farà il giro delle agenzie dove è proposta e si impegnerà solo con quella che gli prospetterà il risparmio maggiore sul prezzo, questo a tuo discapito.

Il cliente che cerca, visita diversi siti e portali immobiliari, gira le agenzie della zona, vedere la casa in più agenzie non serve a nulla, anzi è dannoso, fa pensare del venditore che sia così disperato da rivolgersi a tutti pur di vendere. Quale mai può essere il vantaggio di tutto ciò?

RIASSUMENDO: che fare se non hai ancora venduto?

  1.  Vai avanti da solo: controlla la visibilità del tuo annuncio, e decidi se occorre migliorarlo o se è il caso, di ritoccare il prezzo; (SCELTA RISPETTABILE)
  2.  Ti rivolgi ad una agenzia: affidandoti alla loro esperienza e ai loro mezzi che sapranno sicuramente trovare le giuste strategie per concludere l’affare; (SCELTA CONSIGLIABILE)
  3. La dai in pasto a tutte le agenzie della zona: sperando che nella massa venga fuori qualcosa di buono; (SCELTA NON CONSIGLIATA)
  4. Ti affidi a SPAZIOURBANO: rivolgendoti ad una agenzia attenta alle tue esigenze, che saprà ascoltare i tuoi bisogni e trovare le giuste soluzioni per realizzare il tuo obbiettivo; (SCELTA FORTEMENTE CONSIGLIATA)

Se la tua risposta è la D, bè sarò onorato di averti tra i miei clienti, contattami QUI e fissiamoci un appuntamento per valutare come poter promuovere al meglio il tuo immobile.

Daniele Modugno

LEGGI COSA DICONO DI ME ALCUNI CLIENTI CHE HANNO SCELTO LA “D”
 

 

 

L’appuntamento di vendita perfetto!

Ora che la tua casa è finalmente sul mercato, oltre alle decine e decine di chiamate delle agenzie della zona, di certo avrai ricevuto contatti anche da qualche privato interessato a casa tua, ecco come gestirlo:

Iniziamo dalla telefonata: io consiglio già per telefono di dare informazioni precise, non omettere cose importanti per portarlo “di forza” a vedere casa tua, ti farebbe perdere solo tempo: la sincerità paga sempre!

Fissa la visita possibilmente in orari strategici, meglio di giorno con la luce solare, sicuramente si apprezza di più, magari scegliendo proprio le ore di maggior luce.

L’appuntamento: si sempre gentile e cordiale, fai vedere la casa, lasciandogli il tempo di vedersela bene, con calma, senza, soprattutto, stargli addosso!

Molto spesso un errore che fanno molti, è quello di bombardare il cliente di vantaggi e informazioni, senza preoccuparsi di capire cosa sia realmente un vantaggio o una informazione utile per lui.

Questo è un errore che fanno anche molti venditori. Un vantaggio è tale solo se soddisfa un’esigenza del cliente. Se la tua casa ha una vista panoramica, ma il cliente soffre di vertigini, per lui questo non è un vantaggio.
Per vendere devi ascoltare il cliente, cercare di capire quale sia la sua reale esigenza e valutare se casa tua può effettivamente soddisfare questa esigenza. Solo nel caso ti accorci che possa fare al caso suo, metti in risalto che vantaggi potrebbe portare, in caso contrario, se ti rendi conto che non è adatta a lui, è inutile che insisti, non gli farai cambiare idea…
l consigli che ti posso dare per gestire al meglio l’appuntamento di vendita sono:
– essere preciso;
– essere disponibile;
– mettere in risalto i punti di forza della casa, senza enfatizzarli eccessivamente;
– ascoltare il cliente per capire cosa cerca realmente e se la tua casa risponde a queste caratteristiche.
Poi, chiaramente, ci sono tante piccole grandi tecniche di vendita, che possono essere utilizzate, ma immagino che tu voglia vendere solo la tua casa, non diventare un venditore, quindi penso che ti possano bastare queste informazioni di base, per ogni altra eventuale informazione puoi sempre contattarmi QUI

Prepara l’immobile e scegli i migliori strumenti pubblicitari

Vuoi mettere in vendita la tua casa? Preparala al meglio! Ecco come farlo passo dopo passo:

PRIMO PASSO: io inizierei col fare i piccoli lavoretti che hai trascurato negli ultimi mesi o anni; quelle piccole manutenzioni, che costano poco a livello di spesa, ma che rendono la casa più curata e in ordine. Le hai sempre rimandate, forse ora è il momento di farle. Comincia a farti una lista di tutto ciò che si potrebbe sistemare senza svenarti e datti da fare, ne gioverà molto la tua casa, avrà un impatto sicuramente più gradevole. Non dico di ristrutturarla, e neanche di spenderci troppo, ma ci sono tante piccole cose che si possono fare con minima spesa e massima resa. Pensa che se anche non dovessi riuscire a vendere, almeno avrai fatto contenta tua moglie… Tanto andavano fatte!

SECONDO PASSO: sembra ovvio, ma non lo è, te lo assicuro. Fai una bella pulizia della casa, mettila in perfetto ordine, il primo impatto è importante. Una casa pulita, ordinata e profumata, fa acquisire punti. Capirai che cambia, rispetto ad una in cui fumano in 15 con le finestre chiuse e che tra una stanza e l’altra si deve schivare oggetti vari sparsi lungo il pavimento.

TERZO PASSO: una volta pronta, fai delle belle foto di tutti gli ambienti! Ti consiglio di farlo anche del palazzo, spesso molti privati non le fanno e secondo me sbagliano. Fanne tante di foto e cerca ovviamente di farle al meglio, chiare, magari sfruttando la luce del sole. Insomma che risaltino le caratteristiche positive di casa tua.

Inoltre, può aiutare anche fare un video, statisticamente oggi in internet le persone guardano molto di più i video delle foto. Non per niente Youtube è uno dei siti più cliccati al mondo. Anche noi ad esempio abbiamo il nostro canale Youtube in cui scorrono i video delle nostre case.

QUARTO PASSO: non dimenticarti di pubblicare anche la piantina del tuo immobile. E’ importante già far vedere come è disposta la casa, soprattutto se ha un bel taglio. Ovviamente la piantina deve essere chiara e fatta bene, a volte si vedono foto di piantine prese da vecchi atti di cui non so capisce nulla; è normale che se non si capisce nulla non serve. Ricorda, più curato e completo sarà il tuo annuncio e più verrà visto!

STRUMENTI PUBBLICITARI:

CARTELLO: dove pubblicizzarlo? Bè innanzitutto, un cartello sullo stabile, funziona sempre e non costa nulla. Il cartello resiste alla concorrenza spietata di Internet, rende sempre, serve principalmente ad attirare il cliente che cerca in quella zona specifica, quindi gira proprio le vie a caccia delle novità.

Spesso serve anche ad avvisare i vicini che c’è un nuovo immobile in vendita, è molto frequente, infatti, che proprio il vicino diventi l’acquirente giusto. Conosce il palazzo, sa cosa aspettarsi, solitamente cerca per soddisfare un bisogno legato a un parente o per modificare la sua attuale situazione abitativa. E’ facile che sia un cliente molto motivato essendo già ben predisposto verso il palazzo.

Ma attenzione, se il cartello rimane troppo tempo, a quel punto è meglio toglierlo, può essere controproducente. La gente vedendolo lì per troppo tempo e magari pure sbiadito, percepisce: “non si vende, vogliono troppo!”. Quindi, in questi casi io lo tolgo per un po’, al limite lo rimetto dopo qualche mese, se ancora non si è venduto.

PORTALI IMMOBILIARI: per i privati pubblicare un annuncio di vendita è gratis su tutti i portali immobiliari, tanto ci siamo noi agenzie a mantenerli vivi con contratti sempre più onerosi… Però, c’è da considerare che l’annuncio del privato, non è come l’annuncio dell’agenzia e ti spiego perché.
Ti faccio l’esempio di Immobiliare.it, che è indubbiamente il sito numero uno in Italia per vendere casa, chiunque cerca o vende casa, ci passa prima o poi.

Noi agenzie paghiamo tutti i singoli servizi che portano a guadagnare punteggio di visibilità. I miei annunci hanno sempre la visibilità massima, cioè del 100%, che la ottieni in base ai servizi che compri. Costa fare pubblicità così, ma se ti vuoi differenziare nella montagna di annunci, immagini, video, promozioni che trovi su internet, devi puntare ad avere il top. Voglio offrire un servizio di qualità, so che devo investire.
L’annuncio gratuito che ti propone immobiliare.it è l’annuncio base, resta per 90 giorni pubblicato ed è al minimo della visibilità possibile. Vuoi sapere chi lo vede? In pratica, Noi agenzie! Alle agenzie della zona in automatico viene mandato l’avviso del tuo annuncio ed è per quello che nei primi giorni ti chiamano un sacco di immobiliari. Clienti? un pò all’inizio, ma poi se non passi a pacchetti a pagamento, il tuo annuncio viene risucchiato inesorabilmente nell’oblio. In pratica, tutti i portali funzionano così, quindi per aumentare visibilità devi acquistare dei pacchetti a pagamento.

Nel caso di immobiliare.it ci sono due pacchetti a pagamento: PREMIUM che costa in sconto (dicono) 0,17 centesimi al giorno per 180 giorni e quello TOP 0,67 centesimi al giorno per 180 giorni. In più ci sono poi vari opzioni aggiuntive da acquistare per ottenere visibilità.

Secondo me i prezzi dei pacchetti sono comunque economici, alle agenzie costano molto di più, se vuoi vendere, il BASE non so se ti basta, a meno che casa tua non sia proprio un affarone e allora si vende da sola, dubito che tu riesca così.

Una strada potrebbe essere, come facciamo noi, diversificare la pubblicità, usa più strumenti, non uno solo. Mettila su diversi portali, sfrutta i Social, il passaparola, diffondi il più possibile la notizia della vendita. Dalla massa uscirà fuori il tuo acquirente.

Altro trucchetto per rimanere sempre in cima, senza pagare, modificare di continuo il tuo annuncio. Fai sempre piccoli cambiamenti e l’annuncio si aggiorna sempre.

Ultimo consiglio sull’argomento: le immagini sono fondamentali, poi però scrivi bene tutte le informazioni compilando bene tutto il format dei vari portali. Si preciso, scrupoloso, fornisci informazioni dettagliate. Le persone vanno su internet per risparmiare tempo, se non trovano risposte dettagliate spesso lasciano perdere, si interessano ad annunci più completi. Servirà anche a te, ti evita di dover rispondere sempre alle stesse domande…

 

Quanto vale la tua casa? Scoprilo così!

Quanto vale la tua casa? Puoi chiederlo ad un esperto, oppure diventare tu l’esperto!

Ecco come attribuire il giusto valore di mercato alla tua casa, senza consultare nessun Agente Immobiliare.

Sicuramente, nella valutazione di un immobile, incidono diversi fattori tra cui: il piano, l’esposizione, il tipo di costruzione, lo stato di conservazione, gli impianti, il taglio, ma al di la di tutte le considerazioni, una cosa fondamentale è che rientri nel range giusto, altrimenti le persone neanche lo vedono.

Facciamo un esempio:

se tutti i bilocali a Baggio (la zona dove è ubicata la nostra agenzia), mediamente sono proposti dagli 80.000 € ai 120.000 €, difficilmente riceverai visite se il tuo è fuori a 180.000 €, seppur sia ristrutturatissimo e bellissimo.

Ormai tutte le persone iniziano le loro ricerche su internet, questo vale pressochè per ogni prodotto, e in particolare per la casa, il parametro fondamentale di partenza è sempre il prezzo. Difficilmente avrai un numero soddisfacente di visualizzazioni sul web con un prezzo non in linea al mercato di zona, risultato: nessuna appuntamento fissato!

Purtroppo se ci hai speso 50.000 € di ristrutturazione e lo avevi già pagato caro, mettiti l’anima in pace: o vendi con la consapevolezza che qualcosa ci perderai, oppure non vendere e pensa ad alte soluzioni. Gli acquirenti non ti daranno i soldi che hai speso, neanche quelli che ti servono, ma solo quello che ritengono valga.

Una delle strategie più diffuse è “partire alti per poi scendere”, vuoi il mio parere? E’ una strategia sbagliata, che ti farà perdere solo tempo!

Finchè sarai alto nessuno lo comprerà, quando arrivi ad un prezzo ragionevole, riceverai offerte, quindi a cosa è servito perdere i primi mesi?

Molti pensano che se mettono la casa a 240.000 € gli offrono 220.000 €, se la mettono a 200.000, ne ricevono 180.000, quindi conviene partire alti, perchè più spari alto e più ottieni. Sbagliato!

In realtà a 240.000, non viene nessuno, ti martellano solo quelle agenzie immobiliari che devono fare budget di nuove case da portare in ufficio. Quando finalmente ti deciderai a scendere a 200.000 €, inizierai a fare appuntamenti ed è probabile che tu riceva offerte a 180.000, perché in realtà forse è quello che vale!

L’acquirente è informato, prima di decidere vede tante case, studia tutti i prezzi, si informa, non è affatto sprovveduto. Immagina quando hai comprato tu, toglievi in automatico 20.000 € da tutti i prezzi che leggevi o ragionavi sul vero valore che poteva avere la casa che ti interessava?

E’ probabile che per alcune case avresti voluto chiedere sconti di 40.000/50.000, su altre ti saresti accontentato anche solo di 5.000 € se lo avessi ritenuto un affare.

Spesso ho fatto vendite in cui i venditori non sono scesi neanche di 1 euro, e sai perché? Perché la casa li valeva tutti. Quindi non è automatico: più parto più ottengo, il cliente propone quello che in base alle sue conoscenze ed esigenze ritiene che valga.
Poi, chiaro, un margine di trattativa ci sta: a tutti piace avere uno sconto, essere troppo rigidi rende difficili le trattative, ma il prezzo deve essere congruo alla zona e alla tipologia, se no perdi solo tempo. La casa fuori prezzo, ormai neanche le agenzie immobiliari te la prendono in gestione.

Noi cerchiamo sempre di essere onesti con i clienti, e dire esattamente quanto vale, così il cliente non rimane deluso e magari non inizia neanche operazioni che poi non riuscirà a portare a termine. Non prenderemo tutte le case della zona, ma cerchiamo di prenderle al giusto prezzo.

Altro consiglio, non ti fidare troppo della casa che ha venduto il vicino più piccola della tua, messa peggio ad un prezzo molto più alto… Sembra che in ogni condominio ci sia un Master della vendita che spunti sempre prezzi esorbitanti e fuori mercato.

Spesso mi è capitato anche su case che ho venduto io, sentir raccontare storie di presunte vendite a cifre ben al di sopra di quelle che io sapevo essere esatte. Ovviamente, la privacy dei miei clienti è sacra, meglio tacere, piuttosto che “tradire” un mio cliente, ma questo per dirti di non fidarti troppo delle chiacchere di condominio, spesso le cifre nei vari passaparola vengono un po’ ritoccate verso l’alto.

Dopo averti detto cosa non farei, passiamo a vedere cosa farei per attribuire il giusto valore al tuo immobile…

Uno degli strumenti che ritengo più scientifico del passaparola da condominio è quello di verificare sul sito dell’agenzia delle entrate le quotazioni immobiliari.

Se scrivi su google: “quotazioni immobiliari OMI” entri nel sito dell’agenzia delle entrate e puoi, inserendo provincia, comune e zona di ubicazione, visualizzare tutti i parametri delle varie tipologie della zona. Ti fornisce il valore al MQ della media delle case vendute in quella zona nell’ultimo semestre. Parliamo di tutto ciò che è stato venduto lì in zona negli ultimi 6 mesi, non sono chiacchere, non è roba buttata sul mercato, sono case realmente vendute. Cosa c’è di più attendibile? Come sai molte case messe in vendita sono proposte ad un prezzo che poi non è mai o quasi mai il prezzo reale di realizzo.

Una volta che hai il valore al MQ delle case nella tua zona, puoi analizzare cosa propone il mercato. Per questo, puoi consultare i portali immobiliari, noi ad esempio facciamo pubblicità su immobiliare.it e idealista.it, secondo me al momento sono i migliori, quelli con più visite. Io controllo sempre i dati delle visite web, mi piacciono molto le statistiche. Li puoi confrontare cosa c’è sul mercato di simile e a che prezzo lo vendono.

Lo so, casa tua è più bella, ha caratteristiche uniche, ma se si deve confrontare in questo mercato, deve per forza parametrarsi con le altre. Se la media dei trilocali in vendita in zona è 170.000 €, difficilmente tu venderai a 240.000 € perché hai rifatto gli infissi…

Devi essere obbiettivo, se vuoi vendere.

Capisco che non sia facile valutare un bene proprio, in cui hai riversato tutti i tuoi sacrifici, dove è cresciuta la tua famiglia ecc… ecc.. ma il mercato immobiliare è insensibile a tutto ciò, esattamente come lo sei stato tu quando lo hai acquistato, prima di affezionartici così tanto…

Ora il parametro al mq ce l’hai, sai cosa c’è in zona di simile, in base alle caratteristiche singolari che ha casa tua (esposizione, comodità, conservazione ecc…) puoi determinare il giusto prezzo, ma se proprio i sentimenti prevalgono sulla ragione e vuoi un freddo parere di un esperto, tutte le agenzie immobiliari forniscono valutazioni gratuite, anche SPAZIOURBANO ovviamente, quindi in caso di necessità contattami per un parere professionale.

Prima di mettere in vendita la tua casa

Prima di mettere in vendita un immobile, una cosa fondamentale e spesso trascurata da fare è la verifica della documentazione necessaria. Non aspettare di avere un acquirente, prima di reperirla, potrebbe essere molto pericoloso e magari troppo tardi. Se hai già ritirato una caparra, ad esempio, e poi scopri che ti manca qualcosa o la tua casa non è conforme, allora sei nei guai!
Il tuo acquirente potrebbe non voler più procedere e magari anche chiederti il doppio delle somme versate.
Ecco quello che ti serve avere necessariamente:
– Titolo di proprietà
– Documentazione edilizia
– Certificato energetico
TITOLO DI PROPRIETA’: è il documento che attesta la proprietà. Può essere l’atto di acquisto (rogito), un atto di assegnazione da una società, un decreto di trasferimento, se fatto dal tribunale o una successione.
Nel caso di successione, il bene è venuto in tuo possesso tramite eredità, e ti occorrerà quindi anche l’ultimo atto di provenienza stipulato. La successione, se non è stata già fatta, si può fare da un notaio, da un commercialista o anche al CAF. Tieni conto che oltre al costo che avrai già pagato per la successione, se l’hai già fatta, al momento del rogito notarile, dovrai pagare al notaio una somma che mediamente è intorno alle 500 € per l’Accettazione tacita di eredità, che altro non è che l’atto in cui gli eredi accettano la titolarità del bene. Nel caso di beni immobili questo atto deve essere registrato ai pubblici registri immobiliari. Ti servirà fornire al notaio oltre alla successione anche l’atto di morte del defunto.
DOCUMENTAZIONE EDILIZIA: se il tuo immobile è stato costruito dopo il 1967 ti occorre il certificato di agibilità/abitabilità e la concessione edilizia, sono documenti che solitamente dovrebbe avere l’amministratore dello stabile, ma non sempre ce li ha, in tal caso dovresti sentire il comune. Sarebbe importante almeno recuperarne gli estremi di registrazione.
Allegato al tuo atto di acquisto dovresti avere la scheda catastale, ovvero la piantina del tuo immobile. Lì è rappresentata graficamente casa tua e deve essere esattamente conforme allo stato di fatto. Se nel corso degli anni avete fatto lavori che hanno modificato gli spazi interni, dovrai fornire tutti i vari permessi presentati in comune. Quindi, se ti rendi conto che in passato sono stati fatti lavori che richiedevano autorizzazioni non presentate, sappi che prima di mettere in vendita il tuo immobile va regolarizzata la situazione. Non aspettare a farlo dopo, perché se ad esempio chi acquista chiede un mutuo, come nella maggior parte dei casi, rischi che al momento della delibera, in fase di perizia, venga riscontrata la difformità e venga bloccato tutto. Inutile dirti quali potrebbero essere le conseguenze di ciò…
Slittano i tempi, l’acquirente potrebbe indispettirsi, potresti aver problemi a rispettare gli impegni presi, soprattutto se vendi e devi ricomprare. Se vendi e compri è fondamentale coordinare bene i tempi, per non rischiare di rimanere fuori casa!
Come rimetterti in regola? Ti serve innanzitutto un geometra che faccia un sopralluogo e ti esponga le possibilità in base al problema da risolvere. L’immobile va regolarizzato con una pratica urbanistica e successivamente va presentata la nuova scheda catastale redatta sempre dal geometra. Questo sperando che risponda a tutte le attuali norme, altrimenti potrebbero essere necessari anche lavori interni. Comunque, va valutato di caso in caso, e di conseguenza anche il costo varia a seconda del tipo di situazione che va sanata. Una cosa è certa, ti serve un geometra! Se non sai a chi rivolgerti, contattami e ti fisso un sopralluogo con il nostro. E’ valido, l’ho testato sul campo, e a noi fa prezzi molto ragionevoli.
CERTIFICATO ENERGETICO: chiamato A.P.E., Attestato di Prestazione Energetica è un certificato che attesta le prestazioni energetiche del tuo immobile, in base alle caratteristiche specifiche che ha. Molti si confondono con la certificazione degli impianti, ma non c’entra nulla. Non deve essere a norma o meno, semplicemente in base a dei coefficienti viene attribuita una classe energetica al tuo immobile da A+ a G, in cui A+ è la migliore e G la peggiore, ovvero, semplificando, G è quella che consuma di più.
Nell’attribuzione della classe concorrono molti fattori, tra cui il tipo di costruzione dell’immobile, che tipo di serramenti ha, come è il riscaldamento, la verifica del consumo della caldaia, cosa c’è intorno al tuo l’immobile, ecc… Da Ottobre scorso è stato modificato ulteriormente e sono stati aggiunti altri parametri.
E’ obbligatorio averlo perché oltre ad essere inserito come allegato al rogito nel momento della vendita, va già inserito in fase di annuncio su ogni strumento pubblicitario che deciderai di utilizzare, pena una multa da parte del Comune. Spesso gli amministratori, laddove il riscaldamento e centralizzato, hanno già provveduto a farlo fare per l’intero stabile, quindi è il caso di sentire prima se è già stato fatto, anche se, se lo fosse, dovresti saperlo, visto che l’avrai pagato.
E’ redatto da un tecnico regolarmente abilitato, te lo fa mediamente in una decina di giorni, anche in questo caso, il tecnico fa un sopralluogo, raccoglie tutti i dati e redige il documento. Per darti un’idea sul costo, da noi normalmente viene € 150 più IVA, in giro lo trovi anche a 250/300 €, quindi se ti dovesse servire, non esitare a contattami e ti fisso subito il sopralluogo con il nostro tecnico, una settimana e ce l’hai!
Se hai tutto questo e tutto è conforme, allora sei pronto per mettere in vendita il tuo immobile! Lo so questa parte della documentazione è noiosa, ci sono aspetti della vendita più divertenti, ma è indispensabile partire con tutto in regola!
DOMANDE FREQUENTI: quello che mi chiedono spesso i clienti è: “ma gli impianti devono essere per forza a norma e certificati per poter vendere?” RISPOSTA: NO! E’ obbligatorio dichiararne lo stato, e dichiarare che lo siano stati al momento della loro realizzazione. Occorrerebbe fornire la certificazione se uno ne fosse in possesso, ma per impianti molto vecchi è impossibile averla. Ma non è obbligatorio che siano tutt’ora a norma, si può vendere anche un immobile senza impianti; un immobile da ristrutturare completamente, ad esempio, sicuramente non avrà impianti a norma. Si vende nello “stato di fatto e di diritto in cui si trova”, dichiarando lo stato degli impianti. Chiaramente incide sul prezzo: a parità di condizioni, se la casa è da ristrutturare e non ha gli impianti a norma, il suo valore sarà certamente più basso rispetto a una ristrutturata e con gli impianti certificati.

Questo è tutto ciò che ti occorre per mettere la tua casa in vendita, se vuoi conoscere tutti gli altri passaggi per vendere in maniera professionale il tuo immobile clicca qui.

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