“Un altro metodo molto usato per generare utili in maniera veloce è quello dello SHORT TRADING, ovvero della cessione del Preliminare di Compravendita. Per poter sfruttare questo metodo è importante che l’immobile si presti a questo, ovvero che abbia determinate caratteristiche.
Fermo restando che deve essere preso ad un prezzo di mercato inferiore, discorso sempre valido per poter generare un utile, occorre che nel preliminare vengano inserite queste condizioni:
- Le chiavi devono essere consegnate al Preliminare, di cui quindi se ne acquisisce la disponibilità;
- Venga inserita la possibilità di cessione del Preliminare;
- Accordo con i proprietari per sottoscrivere eventuali richieste per pratiche catastali;
- Rogito ad almeno 6 mesi.
Come immobile io ne sceglierei uno che sia, con un minimo investimento, migliorabile o magari immobili che siano frazionabili in due unità.
Ecco un esempio per far capire come funziona:
prezzo immobile € 80.000
Faccio il Preliminare e consegno una caparra di € 10.000 ritirando le chiavi dell’immobile.
La registrazione del Preliminare è solitamente a carico dell’acquirente e i costi sono:
- € 200 di imposte fisse
- Marche da bollo 16 € x ogni copia di 100 righe, minimo ne occorrono due copie;
- 0,5 % di imposta di registro sulle somme versate, in questo caso quindi € 50.
Quindi per un totale di € 282.
A quel punto cerco di migliorarlo un po’: lavori di ristrutturazioni e/o manutenzioni varie, per sfruttare al meglio tutte le caratteristiche. Consideriamo che spenda € 10.000, se devo modificare muri, ovviamente dovrò anche fare le relative pratiche comunali e catastali con ulteriori costi, in base a cosa necessita l’immobile.
Una volta ultimati i lavori, lo ripropongo in vendita in perfette condizioni ad un prezzo di € 130.000.
Rivendendolo a € 120.000, ecco in che situazione mi ritrovo:
- Saldo al proprietario: € 80.000
- € 20.000 recupero i miei investimenti (€ 10.000 caparra e € 10.000 ristrutturazione);
- € 20.000 utile che mi resta.
Come possiamo vedere con questo esempio, l’utile che realizzo è pari al 100% del mio capitale investito, che nonostante sia soggetto a tassazioni è comunque un ottimo investimento.
Sono stato appositamente basso come incremento, chi fa short trading punta a margini maggiori; solitamente bisogna puntare ad acquistare immobili che abbiamo un valore di mercato maggiore del 30% rispetto al prezzo che si paga, per riuscire a concludere una operazione soddisfacente.
Il vantaggio di queste operazioni sono:
- posso farlo senza investire grossi capitali;
- non devo richiedere mutui;
- non acquisto l’immobile, quindi non ho le tasse relative all’acquisto;
I rischi sono:
- non riuscire a rivendere nei tempi concordati, quindi doverlo rogitare;
- scegliere un immobile sbagliato che non consenta di generare un incremento di valore;
- ristrutturare senza avere una affidabile impresa specializzata, potrebbe causare problemi di tempistica e di maggior costi. E’ necessario affidarsi a professionisti seri.”
Tratto da “Investimenti immobiliari low cost”
