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I DIRITTI REALI

I DIRITTI REALI

Attenzione, non parliamo di principi e principesse, quelli sono solo nelle favole, perché “reale” non si riferisce ad un Re ma ad una “res”, che in latino significa “cosa”. Quindi i diritti reali sono diritti sulle cose quali, ad esempio, un terreno, una casa, un libro, un armadio, un cellulare, un’automobile, ecc. Li si chiama così per distinguerli dai “diritti personali” che sono invece quelli che si vantano nei confronti delle persone (ad esempio il pagamento di un credito, l’utilizzo di un immobile ad uso locazione, ecc.).

Ma procediamo con ordine e cerchiamo di capire cosa sono i diritti reali, quali sono, come si distinguono (scopriremo infatti che esistono diritti reali minori) e come sono disciplinati dalla legge (legge che, in questo caso, è il codice civile).

QUALI SONO LE CARATTERISTICHE DEI DIRITTI REALI?

Le caratteristiche dei diritti reali sono:

  • la patrimonialità: ogni diritto reale ha per oggetto solo cose che hanno un valore economico come, ad esempio, un’automobile, un terreno, una nave, una batteria di pentole, uno smartphone;
  • la tipicità: significa che i diritti reali sono solo quelli indicati dalla legge e, come tali, sono un numero chiuso. I privati non possono inventarne di nuovi;
  • l’assolutezza: consente al titolare di pretendere che il suo diritto sia rispettato da tutta la collettività.

I diritti reali si dividono in due grandi aree, quelli di godimento e quelli di garanzia.

 

DIRITTI REALI DI GODIMENTO:

  • proprietà;
  • usufrutto;
  • uso;
  • abitazione;
  • servitù prediali;
  • superficie;
  • enfiteusi.

La proprietà è il diritto reale di godimento per antonomasia e significa disporre in via esclusiva del bene. Tutti gli altri diritti reali di godimento sono da considerarsi minori.

L’usufrutto è il diritto d’uso della cosa, a tempo (max 30 anni) o a vita, senza poterne mutare la destinazione. E’ cedibile e la sua presenza determina una contrazione della proprietà che, non disponendo del bene, si dice Nuda proprietà.

La servitù è un diritto reale che consiste in una limitazione imposta ad un fondo (detto servente) per l’utilità di un altro fondo (detto dominante) appartenente a diverso proprietario.

La superficie è il diritto di fare e mantenere una costruzione sopra (o anche sotto) il suolo altrui, acquistando la proprietà della costruzione ma non del suolo. Godono del diritto di superficie, per esempio, i proprietari di chioschi o stazioni di servizio collocate sulla pubblica via o anche Il diritto reale di superficie permette al proprietario di un terreno di concedere ad un terzo (superficiario) il diritto di edificare e mantenere su detto terreno un edificio (la famigerata edilizia convenzionata).

La proprietà della costruzione, una volta venuta a esistenza, spetta automaticamente al superficiario.

L’uso è il diritto di servirsi di una casa e, se è fruttifera, di raccogliere i frutti nella quantità occorrente ai bisogni propri e della propria famiglia. L’uso è analogo al diritto di usufrutto ma con contenuto più ristretto. Infatti, diversamente da quanto accade per l’usufrutto, la legge stabilisce:

  • che il diritto d’uso non può essere ceduto o dato in locazione;
  • che, ove la cosa sia fruttifera, l’usuario può raccogliere i frutti limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia.

L’abitazione si tratta del diritto di abitare una casa altrui limitatamente ai bisogni propri e della propria famiglia. Tipico è il diritto dell’ex moglie cui il giudice, dopo il divorzio o la separazione, ha attribuito la casa familiare per continuare a vivere con i figli. Il diritto d’abitazione non può essere ceduto o dato in locazione.

L’enfiteusi è il diritto di godere di un fondo altrui con l’obbligo di migliorarlo e di pagare un canone periodico al concernette. Il termine è di origine greca e significa piantagione. Con l’enfiteusi viene attribuito ad un terzo lo stesso potere di godimento che, su un bene immobile, spetta al proprietario, salvo l’obbligo di migliorare il fondo e di pagare al proprietario stesso (cosiddetto concedente o nudo proprietario) un canone periodico. Tale canone può consistere in denaro o in una quantità fissa di prodotti naturali (nei limiti fissati dalle leggi speciali).

 

DIRITTI REALI DI GARANZIA:

  • Il pegno;
  • L’ipoteca;
  • Il privilegio.

Il pegno si costituisce per contratto e può avere ad oggetto beni mobili o crediti. Nell’ordinamento italiano è disciplinato dagli articoli 2784 e seguenti del Codice civile. Quando si tratta di pegno di cose mobili, è un contratto reale (e alla consegna della cosa è equiparata la consegna del documento che ne conferisce l’esclusiva disponibilità). La consegna della cosa data in pegno comporta lo spossessamento del proprietario ed assolve la funzione di porre i terzi nella condizione di rendersi conto che si tratta di cosa della quale l’alienante non ha la piena disponibilità.

L’ipoteca è reale garanzia principalmente su beni immobili e nell’ordinamento italiano è regolato dagli articoli 2808 e seguenti del Codice civile italiano del 1942. In particolare, secondo il codice, l’ipoteca è un diritto reale di garanzia su un bene altrui, costituito per fungere da garanzia di un credito. L’ipoteca si distingue dal pegno anzitutto per l’oggetto (art. 2810 c.c.), che può essere costituito da:

  • beni immobili;
  • diritti reali minori sugli immobili;
  • beni mobili iscritti in pubblici registri (autoveicoli, navi, aerei, rendite dello Stato).

L’ipoteca, di cui ho già ampiamente discusso su blog specifico, è di 3 tipi:

  • Volontaria;
  • Giudiziale;
  • Legale.

Il privilegio è una tra le cause di prelazione che costituisce garanzia patrimoniale su determinati beni del debitore in relazione alla causa del credito. I privilegi non sono pattuiti dalle parti come nel caso del pegno o dell’ipoteca, ma sono tipizzati dalla legge stessa la quale attribuisce tale prelazione a determinati tipi di crediti che appaiono degni di una maggiore tutela in via generale e astratta.

Ovviamente ogni tipo di diritto reale, che sia esso di godimento o garanzia, ha maggiori spazi di approfondimento ma lo scopo del blog non è quello di tenere una lezione di giurisprudenza ma di far conoscere questi argomenti che sono sempre di strettissima attualità nell’immobiliare. Nel caso vi imbatteste in essi e nascesse in voi il desiderio di approfondimenti legati ad acquisti o vendite immobiliari, Spaziourbano è, come sempre, a completa disposizione per affrontare al meglio le sfumature e permettervi di fare o prendere le decisioni migliori.

 

Davide Bosisio

INVESTIMENTI IMMOBILIARI

Ecco un bel argomento che stuzzica l’immaginario generale, gli investimenti immobiliari.

Investire nel mattone ha tante sfumature, c’è chi compra come abitazione principale, chi per mettere a reddito, chi per generare plusvalenza, insomma, ognuno in ragion delle proprie esigenze. La psicologia è molto differente, l’una dall’altra, dunque andiamo ad analizzarla per poi capire come approcciare in maniera corretta all’acquisto.

Premessa fondamentale su cui poggia tutto l’articolo, un buon investimento immobiliare fonda le sue basi sull’abilità di effettuare un’eccellente fase di ACQUISTO, non rivendita. Ricordate questa frase perché la troverete insita, sebbene non più esplicitata, in ogni tipologia di business.

ACQUISTO ABITAZIONE PRINCIPALE

Chi compra casa per viverci stabilmente, che richiede i benefici prima casa, di norma tende ad acquistare nel libero mercato senza pretese di fare l’affare, ma con la chiara intenzione di comprare nel mercato e non oltre. Superata questa fase la concentrazione è tutta sul bene, le sue caratteristiche, comodità e particolarità. Poi cambiano le interazioni tra le parti, osservando il mercato di Milano noto come in zone di minore appeal vale tutto sommato quello che ho scritto sopra, in altre più spiccatamente IN, non necessariamente per qualità ma prevalentemente per posizionamento, la tendenza talvolta supera i confini del valore. Tutto questo “potere economico” se rivolto al mondo delle aste immobiliari rende l’acquirente con questo profilo maggiormente papabile all’acquisto del bene e temuti, non a caso, dagli investitori speculativi.

COME ACQUISTARE SERENAMENTE? Appurare la coerenza del prezzo nel mercato locale, verificare la presenza di trascrizioni pregiudizievoli, analizzare la situazione condominiale, dove necessario,  e l’urbanistica/correttezza tecnica del bene.

ACQUISTO E SUCCESSIVA LOCAZIONE

Questa tipologia di utente è, a mio avviso, da catalogare come fase intermedia tra i due estremi citati nel paragrafo d’apertura. Chi compra per mettere a reddito vede l’immobile non come bene per sé ma da destinare ad altri, si perde un pochino la fase emozionale e prevale quella di business, ragionamento. La tendenza è “fare un affare” ma senza esagerazione perché chi segue questa linea d’investimento considera l’ammortamento negli anni sul prezzo di acquisizione e vede chiaramente il Delta in ottica prospettica.

COME ACQUISTARE SERENAMENTE? Oltre a quanto detto per acquisto abitazione principale, serve capire bene dove acquistare, la location diventa indispensabile. Quando parliamo di locare il bene, potremmo avere varie forme, classico uso abitativo 4+4 dove la localizzazione potrebbe non rivestire grande importanza, B&B al contrario richiede servizi perché sia fruttifero, contratti a lavoratori e studenti richiede altre attenzioni. Fatto ciò, bisogna prevedere anche i costi, non solo di acquisto. Se locate un bene, in qualunque formula, otterrete un reddito su cui pagare la tassazione in vigore.

INVESTITORE, IMMOBILIARISTA

Questa figura è quella generalmente di un professionista che ha stampato negli occhi non pupille ma simboli di denaro. Cercano l’affare e non solo, questo affare deve avere un margine ben preciso. Di solito un investimento così pensato non può non avere un potenziale Delta di almeno un 30%. Le aree d’intervento sono diverse, acquisto di un bene da riattare per gestire la plusvalenza al meglio con intervento di ristrutturazione, acquisto in asta, acquisto area o fabbricato per nuova edificazione o riqualificazione, acquisto in mercato basso con lungimiranza per dismettere nel mercato alto, cessioni di preliminari, saldi e stralci. Insomma, l’ambito è maggiormente variegato perché più complesso e richiede preparazione.

COME ACQUISTARE SERENAMENTE? Attraverso un’accurata due diligence a 360° del bene, generando un corretto business plan in ogni dettaglio e piano economico dettagliato.

 

Ecco, noterete da voi come sia complesso il settore immobiliare, se lo si vuole affrontare bene, e quanto mai importante farlo affiancati da professionisti che nel loro Dna etico possiedono queste skills supportive evitando acquisti da privati per risparmiare apparenti denari d’intermediazione che si tramutano spesso in effetto boomerang poi.

“Certo è il tuo mestiere, per questo scrivi così” sarà, ma vedo che sempre più persone partecipano, e spendono fior fior di quattrini, in eventi formativi specifici in questa direzione ma poi il problema è la mediazione.

E’ ormai 20 anni che vivo il mondo immobiliare e ancora, grazie a Dio, imparo cose nuove. Pensate che un corso di 3 giorni, una settimana, un mese risolva? Certo, è utile per entrare nella corretta forma mentis, ma se poi non si vive giornalmente l’argomento, ma solo estemporaneamente, è meglio che pensiate di affidarvi ad un professionista.

Vi faccio un esempio personalissimo, tra le mie passioni ne esiste una rivolta alle arti bianche, quando possiedo tempo libero mi piace fare pane, pizze, focacce e affini in primo luogo perché mi rilassa e poi perchè mi piace sperimentare e farlo bene, adoro farlo pensando a chi amo. Ho letto, seguito corsi on-line ma non sono un professionista e dunque non ambisco a diventare la star di cucine da incubo o il nuovo Bonci. Magari avessi l’opportunità, e il tempo, per pagare e imparare da una figura competente.

Ad ognuno il suo mestiere !!!

Spero si stato un articolo utile, se vorrete approfondire qualunque aspetto per necessità dirette Spaziourbano sarà lieto di condividere le proprie abilità nel supportare un’esigenza specifica.

 

Davide Bosisio

INVESTIMENTI IMMOBILIARI

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