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Tag Archives: agente immobiliare

Noi, SPAZIOURBANO – 6° puntata: Il Gatto Blu

Noi, SPAZIOURBANO – 6° puntata: Il Gatto Blu

La nostra storia animata è arrivata alla puntata n. 6, che verrà trasmessa a partire da:

mercoledì 28/10/2020 ore 15.00 sul consueto canale Youtube

In questo episodio si parlerà della nostra Mascotte, il Gatto Blu, che dal 2018 affianca il nostro marchio, rendendolo riconoscibile e apprezzato. Seppure sono passati solo 2 anni, per noi è come se ci fosse sempre stato, ci siamo molto affezionati e riscontriamo anche tra i clienti grandi apprezzamenti verso questo simpatico gattino.

Guardate il video, commentatelo e condividetelo…

Noi, SPAZIOURBANO – 5° puntata

Quinta puntata della nostra serie animata che parla di noi; dopo il grande successo delle prime puntate, molto visualizzate, ecco la quinta dedicata a Stefano D’Agostini. Si potrà vedere su Yuotube, nel consueto nostro canale ufficiale a partire da:

Mercoledì 21/10/2020 ore 15.00 

Anche Stefano vanta un’esperienza ventennale nel settore ed è l’unico insieme a Daniele presente fin dal primo giorno nell’attuale ufficio di Milano. Ne ha viste anche lui tante e ha superato varie fasi. Oggi si occupa della pubblicità e del post-vendita.

Come sempre l’invito è di guardarlo, commentarlo e condividerlo… Restate sempre connessi!

Noi, SPAZIOURBANO – 5° puntata
Noi, SPAZIOURBANO – 4° puntata

Noi, SPAZIOURBANO – 4° puntata

Noi, SPAZIOURBANO, siamo arrivati alla quarta puntata della nostra serie animata. Da

Mercoledì 14/10/2020 ore 15.00 sarà visibile sul nostro canale Youtube.

Questo episodio è dedicato a Carlo Sciacca, l’ultimo salito a bordo. Ha iniziato a lavorare da noi a Febbraio 2020 e si è subito inserito alla grande nel team, nonostante sia arrivato in una annata non certo facile, vista la situazione Covid. Ripercorreremo brevemente la sua lunga carriera che lo ha portato fino da noi.

Guardatelo, commentatelo e condividetelo! Restate connessi…

Noi, SPAZIOURBANO – 3° puntata

Noi, SPAZIOURBANO, terza puntata della nostra storia in uscita 

Mercoledì 7 Ottobre ore 15.00 sul nostro canale Youtube

La terza puntata è dedicata a Davide Bosisio, che nel 2018 dopo varie esperienze nel settore immobiliare decide di entrare in SPAZIOURBANO, riformando con Daniele e Stefano uno staff che già nel 1999 lavorava su Milano con ottimi risultati. Oggi Davide è socio di Daniele e ha portato tutte le sue competenze ed esperienze al servizio dell’agenzia e di tutti i clienti.

Guardate il video, commentatelo e condividetelo. Restate connessi con noi…

Noi, SPAZIOURBANO – 3° puntata
Noi, SPAZIOURBANO – 2° puntata

Noi, SPAZIOURBANO – 2° puntata

Dopo il grande seguito della prima puntata della nostra serie animata in cui abbiamo presentato la nascita del nostro brand, è già tempo di presentare la seconda. Questi brevi video settimanali racconteranno chi siamo in maniera simpatica e informale.

Mercoledì 30 Settembre ore 15.00 sul nostro canale youtube sarà online la seconda puntata.

Si parlerà di Daniele Modugno, colui che ha iniziato questo lungo percorso. E’ stato lui ad aprire nel 2005 l’agenzia, che successivamente è diventata SPAZIOURBANO, creando il nuovo marchio.

Potrete vederlo anche da qui: guardatelo, commentatelo e condividetelo…

Restate connessi con noi!

Carlo Sciacca a SPAZIOURBANO!

Siamo lieti di annunciare che, a partire da oggi, entra a far parte del nostro staff, Carlo Sciacca!

Carlo Sciacca è un agente immobiliare iscritto al ruolo dal 1998, vanta quindi una esperienza di oltre 20 anni nel settore. Ha lavorato in noti Franchising ricoprendo diversi ruoli: dalla vendita al back-office, passando per la gestione completa dell’agenzia e come supporto commerciale nella creazione di riviste specifiche del settore immobiliare.

Ha lavorato principalmente nell’Hinterland milanese, diplomato come Perito Turistico, ha avuto anche esperienze in campo assicurativo e di vendita spazi pubblicitari.

Lo abbiamo scelto e voluto con noi perché oltre all’esperienza sul campo, sposa perfettamente i nostri ideali di correttezza, lealtà e per le indubbie doti umane che per noi vengono prima di tutto. Professionista affidabile che sarà molto utile per contribuire alla crescita della nostra azienda.

A Carlo quindi gli facciamo un grosso in bocca al lupo, benvenuto a SPAZIOURBANO!

Carlo Sciacca a SPAZIOURBANO!
INVESTIMENTI IMMOBILIARI

INVESTIMENTI IMMOBILIARI

Ecco un bel argomento che stuzzica l’immaginario generale, gli investimenti immobiliari.

Investire nel mattone ha tante sfumature, c’è chi compra come abitazione principale, chi per mettere a reddito, chi per generare plusvalenza, insomma, ognuno in ragion delle proprie esigenze. La psicologia è molto differente, l’una dall’altra, dunque andiamo ad analizzarla per poi capire come approcciare in maniera corretta all’acquisto.

Premessa fondamentale su cui poggia tutto l’articolo, un buon investimento immobiliare fonda le sue basi sull’abilità di effettuare un’eccellente fase di ACQUISTO, non rivendita. Ricordate questa frase perché la troverete insita, sebbene non più esplicitata, in ogni tipologia di business.

ACQUISTO ABITAZIONE PRINCIPALE

Chi compra casa per viverci stabilmente, che richiede i benefici prima casa, di norma tende ad acquistare nel libero mercato senza pretese di fare l’affare, ma con la chiara intenzione di comprare nel mercato e non oltre. Superata questa fase la concentrazione è tutta sul bene, le sue caratteristiche, comodità e particolarità. Poi cambiano le interazioni tra le parti, osservando il mercato di Milano noto come in zone di minore appeal vale tutto sommato quello che ho scritto sopra, in altre più spiccatamente IN, non necessariamente per qualità ma prevalentemente per posizionamento, la tendenza talvolta supera i confini del valore. Tutto questo “potere economico” se rivolto al mondo delle aste immobiliari rende l’acquirente con questo profilo maggiormente papabile all’acquisto del bene e temuti, non a caso, dagli investitori speculativi.

COME ACQUISTARE SERENAMENTE? Appurare la coerenza del prezzo nel mercato locale, verificare la presenza di trascrizioni pregiudizievoli, analizzare la situazione condominiale, dove necessario,  e l’urbanistica/correttezza tecnica del bene.

ACQUISTO E SUCCESSIVA LOCAZIONE

Questa tipologia di utente è, a mio avviso, da catalogare come fase intermedia tra i due estremi citati nel paragrafo d’apertura. Chi compra per mettere a reddito vede l’immobile non come bene per sé ma da destinare ad altri, si perde un pochino la fase emozionale e prevale quella di business, ragionamento. La tendenza è “fare un affare” ma senza esagerazione perché chi segue questa linea d’investimento considera l’ammortamento negli anni sul prezzo di acquisizione e vede chiaramente il Delta in ottica prospettica.

COME ACQUISTARE SERENAMENTE? Oltre a quanto detto per acquisto abitazione principale, serve capire bene dove acquistare, la location diventa indispensabile. Quando parliamo di locare il bene, potremmo avere varie forme, classico uso abitativo 4+4 dove la localizzazione potrebbe non rivestire grande importanza, B&B al contrario richiede servizi perché sia fruttifero, contratti a lavoratori e studenti richiede altre attenzioni. Fatto ciò, bisogna prevedere anche i costi, non solo di acquisto. Se locate un bene, in qualunque formula, otterrete un reddito su cui pagare la tassazione in vigore.

INVESTITORE, IMMOBILIARISTA

Questa figura è quella generalmente di un professionista che ha stampato negli occhi non pupille ma simboli di denaro. Cercano l’affare e non solo, questo affare deve avere un margine ben preciso. Di solito un investimento così pensato non può non avere un potenziale Delta di almeno un 30%. Le aree d’intervento sono diverse, acquisto di un bene da riattare per gestire la plusvalenza al meglio con intervento di ristrutturazione, acquisto in asta, acquisto area o fabbricato per nuova edificazione o riqualificazione, acquisto in mercato basso con lungimiranza per dismettere nel mercato alto, cessioni di preliminari, saldi e stralci. Insomma, l’ambito è maggiormente variegato perché più complesso e richiede preparazione.

COME ACQUISTARE SERENAMENTE? Attraverso un’accurata due diligence a 360° del bene, generando un corretto business plan in ogni dettaglio e piano economico dettagliato.

 

Ecco, noterete da voi come sia complesso il settore immobiliare, se lo si vuole affrontare bene, e quanto mai importante farlo affiancati da professionisti che nel loro Dna etico possiedono queste skills supportive evitando acquisti da privati per risparmiare apparenti denari d’intermediazione che si tramutano spesso in effetto boomerang poi.

“Certo è il tuo mestiere, per questo scrivi così” sarà, ma vedo che sempre più persone partecipano, e spendono fior fior di quattrini, in eventi formativi specifici in questa direzione ma poi il problema è la mediazione.

E’ ormai 20 anni che vivo il mondo immobiliare e ancora, grazie a Dio, imparo cose nuove. Pensate che un corso di 3 giorni, una settimana, un mese risolva? Certo, è utile per entrare nella corretta forma mentis, ma se poi non si vive giornalmente l’argomento, ma solo estemporaneamente, è meglio che pensiate di affidarvi ad un professionista.

Vi faccio un esempio personalissimo, tra le mie passioni ne esiste una rivolta alle arti bianche, quando possiedo tempo libero mi piace fare pane, pizze, focacce e affini in primo luogo perché mi rilassa e poi perchè mi piace sperimentare e farlo bene, adoro farlo pensando a chi amo. Ho letto, seguito corsi on-line ma non sono un professionista e dunque non ambisco a diventare la star di cucine da incubo o il nuovo Bonci. Magari avessi l’opportunità, e il tempo, per pagare e imparare da una figura competente.

Ad ognuno il suo mestiere !!!

Spero si stato un articolo utile, se vorrete approfondire qualunque aspetto per necessità dirette Spaziourbano sarà lieto di condividere le proprie abilità nel supportare un’esigenza specifica.

 

Davide Bosisio

L’ Agente immobiliare

Visto che il bene “casa” è sulla bocca di molti e che questi molti pensano di saperne tantissimo di un ambito ormai  divenuto “chiacchiera da Bar”, mi son detto, scriviamo di cultura base immobiliare, parliamo bene di noi con chiarezza così per lo meno,  chi si dedicherà alla lettura, potrà dibattere su fondamentali reali e non legati a stereotipi, illazioni o similari.

Come facilmente comprensibile dalla premessa sono a totale difesa di una professione che non gode del necessario rispetto  e non si comprende poi il perché.  Per cui, mediatori: “apriamo le ali e mostriamo la bellezza della nostra cultura”.

L’agente immobiliare chiariamo subito chi è: un mediatore. Cosa significa? Significa che tutela gli interessi di entrambe le parti, venditore ed acquirente, e pertanto riceve la provvigione da ambedue. Diverso è parlare di agente mandatario a titolo oneroso che riceve l’incarico da una sola parte e tutela gli interessi  solo di questa e dunque riceve il compenso solo da una parte.

Direi che con questa opportuna definizione, e distinzione, ho chiarito inequivocabilmente:

  • Perché il mediatore è pagato da due parti beneficiarie;
  • Quanto sia importante nell’acquisto/locazione di un bene, come la casa, una figura super partes.

Specifica doverosa, è vero che quando un mediatore pone in vendita un immobile riceve dalla proprietà un incarico. Questo incarico non è da confondere con il contratto di mandato, termine spesso utilizzato impropriamente, ma  esprime unilateralmente la volontà di una parte di richiedere al mediatore di adoperarsi per trovare controparti. Infatti è definito incarico di mediazione.

Andiamo avanti, un agente immobiliare per fregiarsi di tale nomea è tenuto all’ iscrizione nel registro delle imprese e nel repertorio economico amministrativo (REA), istituito presso le Camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura. Il mediatore è obbligato alla stipula di una polizza di assicurazione della responsabilità civile a copertura dei danni che possa cagionare alle parti e ai terzi per negligenze o errori professionali, che copre anche i suoi dipendenti e tutti coloro che a qualsiasi titolo svolgono l’attività di mediazione per conto dell’impresa. Il mediatore (e, quindi, anche l’agente immobiliare), oltre agli usuali requisiti morali (assenza di condanne per determinati reati e di misure di prevenzione contro la delinquenza mafiosa), deve possedere i seguenti requisiti professionali:

  • avere conseguito un diploma di scuola secondaria di secondo grado;
  • avere frequentato un corso di formazione specifico;
  • avere superato un esame diretto ad accertare l’attitudine e la capacità professionale, oppure avere effettuato un periodo di pratica di almeno dodici mesi continuativi.

Questo paragrafo è dedicato a tutti coloro che sono desiderosi di risparmiare sul pagamento dell’agenzia.

Domanda. Perché la legislazione prevede tutti questi vincoli verso una figura professionale cosi fatta se poi non è di utilità o si pensa di “scavalcarla”? Vi svelo un segreto, sono solo alcuni dei vincoli professionali reali, diciamo per poter iniziare l’attività, ma poi il mediatore ha altri obblighi operativo-professionali e di comunicazione ben più complessi ed indispensabili.

Dopo questa attenta disamina è chiaro come un mediatore non sia un commerciale in trincea ma un professionista consulente che ha l’arduo compito di trovare la soddisfazione di due parti diverse, nel ruolo e cultura. Certo, trattasi di una figura di pura relazione che deve possedere la necessaria scaltrezza per evitare di non soddisfare uno dei requisiti sopra descritti, ma come per chiunque. Convenite?

Non mi dilungo ulteriormente, potrei scrivere un libro sull’argomento, tralascio solo momentaneamente l’utilità per garantire ad un acquirente la correttezza di ciò che compra e al venditore le garanzie e tutele sul compratore, ma volevo far arrivare il messaggio chiaro sull’utilità di un valido partner immobiliare, con i requisiti. Esso è un professionista che come tale và utilizzato per riceverne benefici e rispettato. Ovviamente i rimasugli in società di non mediatori, che non possiedono tutti i requisiti tecnici e morali, di abilitazione sopra detti, quelli sì che potete non rispettarli, come tutti gli abusivi.

In tutti i mestieri e professioni ci sono quelli bravi e attenti alle leggi e quelli neppure paragonabili, fare di tutta un erba un fascio però è poco lungimirante.

In Spaziourbano troverete tutto quello che la legge dispone affinchè si possa lavorare in serenità e trasferirla alla nostra clientela.

Concludo così: osservate e valutate il professionista che vi eroga il servizio, giudicatelo alla fine per quello che vi ha lasciato e non per convenienza o presunzione. Se è chiaro, conosce la materia, soddisfa le vostre esigenze (non desideri utopistici), perché ricercare la critica a tutti i costi?

Domandatevi: se utilizzassi un dentista non professionale che, oltre ad essere retribuito mi ha creato un danno, che fare, non dovrei più andare da un dentista?

Ovviamente la perfezione non è di questo mondo, per fortuna aggiungo, se no che noia….

Davide Bosisio

L’ Agente immobiliare
Gli stili direzionali del Leader

Gli stili direzionali del Leader

Vi siete mai chiesti come mai ogni leader gestisce il personale in maniera differente? Certo, ciascuno è fatto a modo proprio, ma il mio interesse volge verso un’analisi più scientifica.

Come accennavo nel blog dei 7 poteri, ogni leader ha uno stile direzionale differente in ragion del quale utilizza taluni poteri con maggior intensità. E’ d’obbligo, prima di entrare nel merito, analizzare il processo di crescita di una risorsa. E’ convenuto convenzionalmente che ognuno di noi ha 4 momenti di crescita essenziali, di maturità, che per semplicità nel corso del testo definirò M.

  • M1 è una risorsa acerba, all’inizio dell’attività, che non possiede due essenziali caratteristiche: entusiasmo ed esperienza; è una figura che deve implementarsi e ha necessità di essere pilotato;
  • M2 è una risorsa che inizia ad avere un po’ d’esperienza, ma non ancora consolidata, questo genera un cambiamento umorale soprattutto perché si alzerà fortemente l’energia ma dal punto di vista tecnico sarà ancora scarso;
  • M3 è la fase più complessa, la risorsa ha acquisito un livello di esperienza e competenza alto ma, paradossalmente, cala d’intensità, di energia. Rispetto l’M2 che è il classico “pazzo incosciente”, l’M3 la vede eccome la paura, l’insuccesso, e tende ad essere più cervellotico;
  • M4 la risorsa ha la piena maturità, forte energia e forti competenze ! Si auto-motiva e trascina il gruppo. Dunque alta esperienza ed alta energia.

Senza essere esperti in materia è semplice intuire come ogni risorsa abbia necessità differenti in ogni fase e dunque il leader dovrà gestire ciascuno in modalità adeguate. Non potrà permettersi assolutamente di mantenere lo stesso stile.

Analizziamo dunque quali sono:

  • M1: il leader in questa fase dovrà essere altamente direttivo e poco supportivo. Cioè? Un M1 è acerbo, come detto sopra, dunque se non si adotterà un comportamento fermo e con ordini da svolgere senza troppe spiegazioni la risorse tenderà a considerare permissivo l’atteggiamento e  non rispettare l’autorità del capo. Avete mai visto un capitano di una nave che al mozzo chiede cosa farebbe nel caso dinnazi si ponga un Iceberg? Il capitano ordina il da farsi e la ciurma “vuole” questo ! Quando scrivo poco supportivo non significa che la risorsa sia abbandonata a se stessa, anzi, dovrà avere ogni affiancamento su come svolgere l’attività ma con uno stile di comunicazione ed atteggiamento detto sopra; (Dirigere)
  • M2: questo profilo ha superato la fase pregressa e lo si capisce dal fatto che ha acquisito un’energia spropositata senza senso, cioè non ha esperienza neanche minima per ricoprire il ruolo ma inizia ad apprendere qualcosina, oltre ad ottenere primi piccoli risultati, il cui mix crea un risorsa che cammina 1 metro sopra il suolo. Il leader dovrà continuamente avere un atteggiamento del tutto simile a quello dell’M1 ,perché in sostanza parliamo di figure simili, diciamo che in questa dovrà sfruttare in più l’alta energia per aumentare l’esperienza; (Motivare)
  • M3 eccoci arrivati al cospetto del “complesso”, nulla di grave, qui si vede a mio avviso il leader vero, quello che riesce a crescere le risorse. Per chi svolge compiti che presuppongano la gestione di risorse dò per scontato sappia gestire le prime 2 fasi, ne ho visti molti, ma non altrettanti nel gestire un M3 per traghettarlo all’M4. L’M3 ha acquisito esperienza e non ha più quell’”ignoranza” buona, inizia a farsi delle domande, ad affrontare gli impegni con più testa e meno cuore. Sarà un po’ stanco della routine, insomma un disastro…. Non credo, è la fase migliore per un leader, si denoteranno le necessarie skills, cioè dovrà diminuire l’atteggiamento direttivo e pareggiarlo ad un atteggiamento più supportivo e di dialogo, iniziare a coinvolgerlo e dargli responsabilità, concedetemi un appellativo aimè in vigore in questo momento temporale, “molto figo” per un leader vero !!! (Sostenere)
  • M4: siamo arrivati al capolinea, risorsa completa nel ruolo capace di assumersi responsabilità, competente, con forte energia. Il leader con questo profilo dovrà essere attento ad usare un arte rara….. La Delega !!! Significa che il capo dovrà abbandonare il comportamento direttivo ed essere supportivo, di dialogo, di ascolto. Dovrà assegnare compiti senza dire cosa fare. Facile? Prego, chi vuole provare… (Delegare)

Benissimo, ora avete gli ingredienti per fare i leader! Sarà, ma vi svelo un altro inghippo, quando una risorsa raggiunge la fase M4 non è terminato il lavoro del leader, quest’ultimo dovrà analizzare sempre lo stato del proprio collaboratore perché nuove mansioni lo riporteranno alla fase M1 cosi come momenti di vita extra-lavorativa potranno influire. Facciamo un esempio, se M4 sta affrontando nella vita privata un lutto, una separazione o altro di simile è indiscutibile che questo possa avere risvolti negativi sul lavoro. L’M4 perderà motivazioni, sarà disorientato e potrà commettere errori. Il leader non può sottovalutare la cosa e non dovrà assolutamente trattare l’M4 come tale ma dovrà retrocedere negli atteggiamenti riposizionandolo in M3 con conseguente cambiamento dei poteri da usare. Capite con questo esempio, che varrà per qualunque fase, come non sia possibile per un leader utilizzare sempre i poteri preferiti trascurando quelli di cui ha meno dimestichezza, non potrà sottovalutare i segnali verbali e soprattutto non dei propri collaboratori nel valutare la maturità del momento, se in crescita o contrazione.

Insomma il leader è nella M…..

Spero che i blog che scrivo siano utili come spunti di riflessione, nel saper rispettare chi gestisce le risorse, le risorse stesse e tutto quanto è il mondo del management , perché è parte di noi.

In un successivo spazio parlerò dei miei adorati colloqui individuali, che sono sempre più convinto siano determinanti per fermarsi con la risorsa e fare analisi, ascolto, spiegazione per andare avanti bene insieme. L’assenza di questo strumento di management porta sempre all’interruzione di rapporti e perdita conseguente di personale. Rammentate che perdere delle risorse valide è perdere denaro. Per evitare questa catastrofe investite in formazione perché, e non è mia,

“formarsi costa soldi e tempo….non farlo costa molto di più !!!”

Un caro saluto

 

Davide Bosisio

Chi è Davide Bosisio?

Vi presento Davide Bosisio, il nostro nuovo acquisto…

Davide Bosisio è un Agente Immobiliare che lavora nel settore dal lontano 1999. Oltre a gestire uffici immobiliari, in cui ha ricoperto diversi ruoli all’interno delle agenzie,  si è specializzato prima sulla selezione e  gestione delle risorse umane, per poi concentrarsi nell’ambito del recupero crediti di società di  Npl per cui ha espletato con successo diverse transazioni stragiudiziali e valorizzazioni di pacchetti di mutui deteriorati. Ne consegue che il settore delle Aste, oggi molto in voga purtroppo, è stato il centro del suo mondo nell’ultimo triennio.

E’ un manager completo che conosce e gestisce ogni aspetto della nostra attività, ma soprattutto, requisito per me fondamentale, condivide con me i valori di lealtà, trasparenza e attenzione verso il cliente, caratteristiche indispensabili per far parte di SPAZIOURBANO.

Davide, oltre ad essere un grande amico è stato già al mio fianco agli inizi della sua carriera, è quindi un ritorno alle origini. Sono convinto che apprezzerete molto questo nuovo innesto: ha esperienza, competenza e doti umane non comuni nelle agenzie canoniche e sono quindi convinto che diventerà ben presto un valido punto di riferimento per tutti i nostri clienti affezionati e per quelli nuovi che verranno; con lui in squadra riusciremo a soddisfare e seguire ancora meglio un numero maggiore di clienti e questo ci rende molto contenti.

Buon lavoro, Davide, ben tornato a casa!

Chi è Davide Bosisio?

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