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TRASCRIZIONE O REGISTRAZIONE DEL PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA?

TRASCRIZIONE O REGISTRAZIONE DEL PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA?

Un numero sempre maggiore di clienti ci pongono queste domande: “è meglio registrare il compromesso o trascriverlo?”, “che differenze esistono?”, “è vero che se trascrivo il preliminare proteggo il mio acquisto?”, e ancora, “quanto costa?”.

Diamo dunque tutte le risposte a vantaggio dei lettori, pronti?

Partiamo dalla conoscenza del contratto su cui poggia tutta l’analisi, il preliminare di compravendita, più comunemente conosciuto come compromesso.

Esso è l’accordo tra due o più parti che s’impegnano reciprocamente a svolgere una specifica azione, promettersi di vendere ed acquistare una immobile. E’ un impegno vero e proprio in cui vengono scambiate somme di denaro, definite caparre, per suggellare e consolidare l’intesa raggiunta.

Gli elementi essenziali del preliminare sono:

  • Il consenso delle parti (Accordo);
  • La forma scritta (Forma con indicazione della Causa, la vendita);
  • L’individuazione del bene immobile (Oggetto);
  • Numero vani;
  • Planimetrie;
  • Dati catastali;
  • A.P.E. (Attestato di Prestazione Energetica);
  • Prezzo;
  • Data del definitivo.

E’ obbligatorio registrare il preliminare entro 20 giorni dalla sua sottoscrizione. Lo scopo della registrazione è quello di conferire al documento una «data certa». Alla registrazione il richiedente, che potrà essere una delle parti che hanno sottoscritto il preliminare, di norma l’acquirente, dovrà pagare l’imposta di registro.

Il costo della registrazione è pari a:

Imposta di registro→ € 200,00 indipendentemente dal valore della compravendita (fissa);

Imposta di bollo→ € 16,00/4 facciate o 100 righe scritte.

Inoltre sarà necessario pagare una percentuale in base alla cifra versata alla firma del compromesso (caparra o caparra + acconto), che sarà pari a :

0,50% della cifra versata a titolo di caparra confirmatoria (di norma utilizzata nel 90% delle compravendite a dispetto della penitenziale);

3% della cifra versata a titolo di acconto.

Dunque registrare un preliminare è un obbligo. Primo aspetto distintivo, perché trascriverlo non lo è, è una facoltà posta a tutela dell’acquirente. Attraverso la trascrizione, che è un adempimento di «pubblicità dichiarativa» l’acquirente si tutela dalle seguenti casistiche:

  • Evizione (il venditore non potrà vendere a nessun altro il bene promesso);
  • Cedere l’usufrutto o altri diritti reali;
  • Iscrivere ipoteche sul bene oggetto di compravendita;
  • Generare uno scudo protettivo in caso di trascrizioni pregiudizievoli (pignoramenti).

La trascrizione consente all’acquirente di contrapporre il proprio atto di acquisto a eventuali terzi, che possono essere i creditori del venditore, oppure altri ai quali il venditore ha trasferito l’immobile stesso. La trascrizione, quindi, serve anche per tutelare l’immobile acquistato da ipoteche o pignoramenti che eventuali creditori del venditore potrebbero trascrivere prima del rogito e che, in tal caso, sarebbero opponibili all’acquirente.

Come vedremo tra poco, trascrivere il preliminare ha un costo superiore rispetto la sola registrazione perché, in un caso dovrò avvalermi di un Notaio, che richiederà una parcella, oltre a quanto normalmente dovuto (vedi sopra) per la registrazione semplice.

A tal proposito dovrebbe sorgere una domanda doverosa:

La trascrizione del contratto preliminare è opportuna in quali casi? Sì, perché se è vero che offre una tutela assai estesa, lo è altrettanto il costo suppletivo. Come in tutte le cose, ci vuole la scarpa giusta per ogni piede.

Casi in cui è assai consigliato trascrivere un preliminare di compravendita:

  • Versamento di acconti di rilevante entità;
  • Lungo lasso di tempo fra la stipula del preliminare ed il definitivo, diciamo dai 6 mesi in avanti;
  • Assoggettabilità del venditore al fallimento.

Per semplificare, l’acquisto di un bene di nuova edificazione, con consegna lunga, proprietà fallibile, acconti importanti, beh, è il profilo perfetto. Il nuovo nasconde insidie che l’usato non ha, o in parte del tutto marginale, ecco, le nuove costruzioni le gestirei in questa modalità. Molta gente sarebbe stata tutelata in passato se questa formula fosse stata insegnata o scelta. Ma non solo, anche nelle compravendite dell’usato, che possiedano almeno due delle caratteristiche suddette.

Se invece acquisto un bene di un privato, non soggetto fallibile, entro 6 mesi dalla sottoscrizione del compromesso, con acconti tra il 10 ed il 15%, che è la casistica più diffusa, tenderei ad evitare di far spendere più quattrini del dovuto al mio cliente compratore. In questo caso, la marginalità di problematiche spiegate nel corpo del presente sono assai limitate, quasi nulle.

Schematizzando:

PRELIMINARE TRASCRITTO

vince i pignoramenti anteriori e successivi alla trascrizione del preliminare

PRELIMINARE REGISTRATO

NON vince i pignoramenti anteriori e successivi alla trascrizione del preliminare

In caso di preliminare trascritto:

  • Ipoteche o pignoramenti successive e anteriori alla trascrizione, non producono nessuna conseguenza nei confronti del compratore;
  • In caso di procedura fallimentare con l’immobile oggetto di asta giudiziaria, la distribuzione del ricavato dell’asta stessa vedrebbe il promissario acquirente come creditore privilegiato.

Leggete bene il prossimo paragrafo, perché su questo punto molti fanno confusione.

Se trascrivo il preliminare è vero tutto quanto sopra scritto ma, attenzione, non tutela da cambi decisionali di una delle parti nell’adempiere. La libertà di espressione non può essere imbrigliata, solo punita. Mi spiego più semplicemente, se il venditore cambiasse idea, non volesse più vendere, la trascrizione non andrà a mutare la gestione di un potenziale contenzioso, come per una semplice registrazione, o attivazione della giurisprudenza in materia di caparra. La circostanza sarebbe identica in entrambi i casi. Potrà sembrare una banalità, ma molti che ci interrogano sull’argomento tendono a focalizzare l’interesse sulla trascrizione solo su questo aspetto e, capendo che non ha valore, procedono alla sola registrazione perdendo di vista la verità e l’importanza della cosa rispetto alla fattispecie che dovrà affrontare.

Per questa e mille altre ragioni è bene affidarsi ad un mediatore (professionale) per vendere ed acquistare casa perché, per come interpretiamo in Spaziourbano la professione, la vera utilità dell’agente immobiliare è colmare il gap culturale tra il cliente ed il potenziale problema.

Dimmi la verità, sì, Tu che stai leggendo, andresti mai a farti curare una carie da un macellaio? O, peggio, farlo da solo/a guardando un video su You Tube?

Sono d’accordo con Voi, i denti sono importantissimi, di più. E la casa?

Concludiamo con i costi promessi per la trascrizione del contratto preliminare:

  • € 200,00 di imposta ipotecaria;
  • € 35,00 di tasse di trascrizione;
  • Tra € 600 e 1000,00 circa come onorario del notaio proporzionato al valore del preliminare e, aggiungerei, in base all’area geografica.

Ovviamente a questi costi vanno aggiunti i costi di registrazione, comunque obbligatori.

Noi Spaziourbano, oltre ad essere disponibili per ogni tipo di consulenza, auspichiamo che l’articolo sia utile, di facile lettura, e doni un upgrade culturale in specifico ambito del mondo Real Estate.

Vi lascio un video che Spaziourbano “ha fatto in casa per Voi”, provare per credere:

DAVIDE BOSISIO

Noi, SPAZIOURBANO – 7° puntata: I nostri servizi

Ultima puntata della nostra storia animata; dopo aver parlato della nascita del brand e dei componenti dello staff, mascotte compresa, ecco parlare dei nostri servizi esclusivi. Servizi dedicati sia alla vendita che all’affitto che al post-vendita, molti dei quali fruibili online. L’appuntamento per la visione dell’ultimo video sul nostro canale Youtube è per 

mercoledì 4 Novembre 2020 ore 15.00 

Ci auguriamo che questi brevi video vi siano piaciuti e che siano serviti a conoscere un po’ meglio il nostro gruppo.

Guardatelo, commentatelo e condividetelo…

Noi, SPAZIOURBANO – 7° puntata: I nostri servizi
Noi, SPAZIOURBANO – 6° puntata: Il Gatto Blu

Noi, SPAZIOURBANO – 6° puntata: Il Gatto Blu

La nostra storia animata è arrivata alla puntata n. 6, che verrà trasmessa a partire da:

mercoledì 28/10/2020 ore 15.00 sul consueto canale Youtube

In questo episodio si parlerà della nostra Mascotte, il Gatto Blu, che dal 2018 affianca il nostro marchio, rendendolo riconoscibile e apprezzato. Seppure sono passati solo 2 anni, per noi è come se ci fosse sempre stato, ci siamo molto affezionati e riscontriamo anche tra i clienti grandi apprezzamenti verso questo simpatico gattino.

Guardate il video, commentatelo e condividetelo…

Noi, SPAZIOURBANO – 5° puntata

Quinta puntata della nostra serie animata che parla di noi; dopo il grande successo delle prime puntate, molto visualizzate, ecco la quinta dedicata a Stefano D’Agostini. Si potrà vedere su Yuotube, nel consueto nostro canale ufficiale a partire da:

Mercoledì 21/10/2020 ore 15.00 

Anche Stefano vanta un’esperienza ventennale nel settore ed è l’unico insieme a Daniele presente fin dal primo giorno nell’attuale ufficio di Milano. Ne ha viste anche lui tante e ha superato varie fasi. Oggi si occupa della pubblicità e del post-vendita.

Come sempre l’invito è di guardarlo, commentarlo e condividerlo… Restate sempre connessi!

Noi, SPAZIOURBANO – 5° puntata
Noi, SPAZIOURBANO – 4° puntata

Noi, SPAZIOURBANO – 4° puntata

Noi, SPAZIOURBANO, siamo arrivati alla quarta puntata della nostra serie animata. Da

Mercoledì 14/10/2020 ore 15.00 sarà visibile sul nostro canale Youtube.

Questo episodio è dedicato a Carlo Sciacca, l’ultimo salito a bordo. Ha iniziato a lavorare da noi a Febbraio 2020 e si è subito inserito alla grande nel team, nonostante sia arrivato in una annata non certo facile, vista la situazione Covid. Ripercorreremo brevemente la sua lunga carriera che lo ha portato fino da noi.

Guardatelo, commentatelo e condividetelo! Restate connessi…

Noi, SPAZIOURBANO – 1° puntata

Noi, SPAZIOURBANO, il nostro è un brand giovane, nasce nel 2014, ma la nostra storia parte da molto più lontano ed è l’insieme di diverse esperienze che ci ha portato oggi ad essere qui sul mercato da oltre 20 anni.

Vent’anni intensi, in cui siamo cresciuti, da giovani ragazzi appena usciti dalla scuola a professionisti affermati. Sono stati anni a volte difficili, che hanno attraversato mercati e momenti diversi. Abbiamo visto passare tanti collaboratori, molti li abbiamo cresciuti ed oggi sono anch’essi professionisti del settore, altri hanno preso strade diverse, ma certamente a tutti abbiamo dato e ricevuto qualcosa di importante.

Siamo partiti con tanto entusiasmo e spensieratezza, tipica dei ragazzi giovani, gli anni sono trascorsi velocemente ma siamo ancora qui: entusiasti, felici ed appassionati.

Per raccontare un pò la nostra storia abbiamo scelto di creare una serie di brevi video animati che riassumono i passaggi più significativi della nostra crescita in maniera, crediamo, simpatica.

Il primo sarà online mercoledì 23 settembre dalle 15.00 sulla nostra pagina youtube, potete cliccare qui sotto per vederlo. Ci auguriamo che vi piaccia, state connessi…

Noi, SPAZIOURBANO – 1° puntata
Buon compleanno SPAZIOURBANO

Buon compleanno SPAZIOURBANO

Ebbene sì, oggi sono 15 anni che il nostro ufficio è aperto! Sono stati 15 anni molto intensi, sono successe molte cose e si sono vendute molte case.

Siamo partiti 15 anni fa lavorando in un bar in Via Gianella, nell’attesa che fosse pronto l’attuale ufficio: i lavori erano interminabili, la storica tintoria di Baggio del Sig.re Rosario, si stava pian piano trasformando in un’agenzia immobiliare, ma le settimane passavano e i lavori non finivano mai.

Intanto io e Stefano, l’amico storico di sempre, bazzicavamo la zona a caccia di immobili da vendere… Eravamo felici, pieni di entusiasmo, finalmente aprivamo nel nostro quartiere, dove siamo cresciuti, dove tutti ci conoscono.

I primi giorni di Marzo del 2005 finalmente l’agenzia era pronta, ma l’elettricista non veniva a completare il lavoro e così rimanevamo aperti solo finchè la luce solare ce lo permetteva…

Il primo vero incarico, da ancora “prossima apertura”, è stata la vendita della casa di mio fratello, portata a termine alla grande. Oggi hanno ricomprato, sempre con noi, una casa più grande e in questa casa sono nate le mie due splendide nipotine.

Nel corso degli anni sono entrati e usciti diversi ragazzi e ragazze, come spesso avviene nelle agenzie immobiliari, tutti chi più chi meno hanno contribuito al nostro sogno. Non li citerò tutti, ma li ricordo tutti con affetto e simpatia.

Per primo voglio ricordare Emiliano, mio primo socio in questa avventura e prima ancora mio titolare, un grandissimo venditore, io lo considero il migliore che ho incontrato, da lui ho imparato tantissimo.

Come dimenticare poi Alberto? un caro amico della “compagnia” che una volta laureato in attesa di intraprendere la sua strada, ha fatto una breve esperienza da noi, portandoci la sua spontaneità e ingenuità sempre con grande allegria.

Ricordo con affetto Serena, allora giovane ragazza, solare, amica del mondo, che ogni mattina con il suo sorriso illuminava l’ufficio, oggi è una stimata amministratrice di condominio, la mia Amministratrice di fiducia.

Il caro amico sardo, Stefano, persona di cultura e dai modi sempre cortesi e gentili, con lui il cliente di livello si trovava sempre a proprio agio. Ha sentito la nostalgia per la sua Sardegna e aimè ci ha abbandonato, ma il legame d’amicizia resta sempre forte.

L’attuale organico, oltre a me e Stefano, si è arricchito di Davide, il TopPlayer che dopo aver iniziato con me nel ’99 e aver fatto il suo percorso di crescita, ho ritrovato con enorme piacere e insieme stiamo elevando l’agenzia ad un livello più alto.

Per ultimo a febbraio di quest’anno abbiamo inserito Carlo, un altro agente immobiliare esperto che condivide i nostri valori, con cui abbiamo completato l’organico.

Nel corso di questi anni siamo partiti affiliati a RETECASA, franchising di cui nutro tuttora grande stima e rispetto, un grande gruppo niente da dire, ma strada facendo ho voluto realizzare il mio progetto, creando un marchio nuovo in cui identificarmi a pieno per realizzare le mie idee. Così nel 2014 è nato SPAZIOURBANO, un marchio giovane innovativo che ancora oggi mi appassiona. Nel 2018 grazie all’idea di Davide di affiancargli una mascotte, abbiamo partorito il Gatto Blu, che ci identifica maggiormente e consolida la nostra immagine. Per la parte grafica dobbiamo ringraziare Luca, il nostro amico Graphic Designer di grande talento che ha realizzato i marchi e tutta l’immagine grafica.

Ricordo i clienti che mi hanno dato fiducia in questi anni, mi hanno fatto crescere come agente e come uomo: tante facce, tante storie, molte felici, molte tristi, ho visto passare tanta vita, tanta emozione, perché la casa rappresenta la famiglia, tutte le famiglie iniziano da una casa.

Le soddisfazioni in questi anni sono state tante, oggi se vado in giro per il mio quartiere, posso guardare parecchi stabili e dire fiero: “lì ho venduto!”. Ovviamente non sono mancati neanche i momenti difficili, abbiamo comunque affrontato la crisi immobiliare più grande e lunga della storia, ma non abbiamo mai mollato e siamo ancora qui, ad affrontare il nuovo nemico: il Covid-19.

In questi anni ho cambiato tutto: dal personale al marchio ai soci, è cambiato il mercato, sono cambiate le tecnologie e di conseguenza il modo di lavorare, ma l’entusiasmo è rimasto quello del primo giorno.

Voglio ringraziare tutti quelli che in qualche modo hanno contribuito a questi bellissimi primi 15 anni a Baggio, da ognuno sono certo di aver imparato qualcosa.

Il 5 marzo è per me una data importante perché festeggio un altro importantissimo compleanno, quello di mia mamma, che da lassù so che mi sostiene e protegge sempre.

Quindi tanti auguri SPAZIORUBANO, continua a crescere senza mai perdere i tuoi valori.

Andiamo al rogito senza intoppi

Se finalmente hai trovato l’acquirente giusto e hai raggiunto un accordo è il momento di prepararsi al rogito e per questo ti serve un notaio.

Chi sceglie il notaio? Il notaio lo sceglie chi compra, perché è lui che lo dovrà pagarlo; se può servire, noi abbiamo notai convenzionati che ci fanno prezzi molto interessanti, quindi in caso di bisogno contattami QUI per avere un preventivo.

Una volta scelto, dovrete consegnargli tutta la documentazione, ecco qui cosa occorre:

– Documenti personali delle parti
– Documenti della casa
– Preliminare di compravendita
– Liberatoria spese condominiali
– Conteggi estinzione anticipata mutuo (se hai un mutuo residuo sulla casa)

DOCUMENTI PERSONALI
Sono necessari carta d’identità, codice fiscale e stato civile di tutte le parti (intestatari di casa e acquirenti). In caso di cittadini stranieri, anche il Permesso di Soggiorno valido.

DOCUMENTI DELLA CASA
Atto che attesta la proprietà (rogito, atto di assegnazione, decreto di trasferimento, successione), scheda catastale, concessione edilizia e agibilità se costruito dopo il 1967, eventuali pratiche comunali se hai fatto lavori che hanno modificato il tuo immobile.

PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA
E’ la scrittura privata in cui sono definiti gli accordi che avete raggiunto. Il Preliminare va registrato all’Agenza delle Entrate e va data copia al notaio con il relativo f23 pagato.

LIBERATORIA SPESE CONDOMINIALI
La liberatoria delle spese condominiali è quel documento che attesta il regolare pagamento di tutte le spese condominiali fino alla data del rogito e che garantisce quindi l’acquirente di non avere pendenze arretrate dal momento in cui entra in possesso del bene. La rilascia l’amministratore dello stabile e va richiesta una volta che si è fissata la data del rogito.

CONTEGGI DI ESTINZIONE ANTICIPATA DEL MUTUO
Se sul tuo immobile hai ancora un mutuo residuo, una volta fissata la data del rogito, devi contattare la tua banca, dove hai contratto il mutuo, e chiedere i conteggi di estinzione a quella data.

La banca ti rilascerà un documento che oltre a precisare l’importo necessario a estinguere il debito, anche l’impegno da parte loro di cancellare l’ipoteca a fronte del pagamento.
Al tuo acquirente dovrai comunicare quell’importo con adeguato anticipo, in modo che possa predisporre l’assegno circolare relativo.

Questo assegno va consegnato alla banca esattamente il giorno del rogito che ti rilascerà una ricevuta di cui dare copia anche al notaio.

La differenza del prezzo concordato ancora da incassare, resta a te e ti arriverà sempre tramite assegno circolare.

Al rogito il venditore non ha spese notarili o di tasse da affrontare, tranne in alcuni casi specifici, ad esempio:

– Se il bene arriva da una successione, in questo caso è necessaria l’accettazione tacita di eredità, trascrizione che fa il notaio al rogito al prezzo di circa € 500.
– Se vende prima dei 5 anni una seconda casa, a quel punto pagherà le tasse di plusvalenza. Pari al 20% dell’incremento di valore del bene (differenza tra l’acquisto e la vendita).

Ricorda che se stai vendendo prima dei 5 anni una prima casa, hai l’obbligo di riacquistarne un’altra entro un anno, pena la perdita delle agevolazioni prima casa, con la conseguenza di pagare la differenza di tassazione da prima a seconda casa sull’immobile che stai vendendo.

Dal rogito uscirai senza le chiavi di casa che hai appena venduto, consegnerai il vecchio rogito al nuovo acquirente, e riceverai:

– Assegno circolare dell’importo pattuito
– Se c’è mutuo residuo, assegno circolare intestato alla tua banca per l’estinzione;
– Dichiarazione di avvenuta stipula;

Cosa dovrai fare dopo?
– Se hai mutuo residuo da estinguere, versare su quel conto l’assegno che hai ricevuto;
– Comunicare all’amministratore l’avvenuta stipula, mandandogli via mail la dichiarazione che ti ha rilasciato il notaio;
– Accordarti con il nuovo proprietario per i subentri utenze, se hai bisogno sul nostro sito c’è una sezione di servizi dedicati al post- vendita, clicca qui;
– Chiudere l’utenza della spazzatura, puoi scaricare il modulo direttamente sul nostro sito qui.

Andiamo al rogito senza intoppi
la nuova Mascotte di SPAZIOURBANO!

la nuova Mascotte di SPAZIOURBANO!

SPAZIOURBANO è lieta di presentarvi la nuova MASCOTTE!

Per rendere sempre più familiare il nostro Brand agli occhi dei clienti presenti e futuri, abbiamo pensato di affiancare al nostro marchio una simpatica Mascotte.

Si tratta di un gatto stilizzato blu, come il colore del nostro marchio, che ispira curiosità e scoperta.

La curiosità di entrare nel nostro mondo di servizi, di approcciarsi a noi e scoprire il nostro metodo lavorativo.

La scoperta della tua nuova casa, la realizzazione del sogno di tanti clienti che negli anni si sono affidati a noi.

Il Gatto è un animale stupendo, che più di ogni altro animale da compagnia, vive appieno la casa entrando in simbiosi con l’ambiente che lo circonda. E’ un animale libero, che vive senza compromessi.

Ci auguriamo che vi possa piacere e che diventi presto familiare a tutti voi; ma al nostro simpatico Gatto manca ancora un nome e per questo vi chiediamo aiuto!

Inviateci via mail o nei consueti canali social il nome che ritenete più appropriato entro il 30 Aprile, al primo che ci invierà  il nome che verrà scelto offriremo una cena a Milano di pesce per due! Il coupon dovrà essere ritirato in agenzia. Aspettiamo le vostre idee!

Daniele Modugno

La legge finanziaria 2016

È stata pubblicata sul S.O. n. 70 alla G.U. 30.12.2015, n. 302 la Finanziaria 2016 (Legge 28.12.2015, n. 208) c.d. “Legge di stabilità 2016”, in vigore dall’1.1.2016. Rispetto al testo originario del ddl la versione definitiva della citata Legge si compone di 1 articolo suddiviso in 999 commi.

NOVITÀ IMU IMMOBILI IN COMODATO A PARENTI

In sede di approvazione è stato rivisto il trattamento dell’unità immobiliare concessa in comodato ad un parente in linea retta entro il primo grado che la utilizza come abitazione principale. Tale fattispecie non rientra quindi più nella potestà regolamentare del Comune, ma è finalmente disciplinata in modo uniforme. In particolare, la base imponibile IMU è ridotta del 50% per le unità immobiliari, escluse quelle “di lusso” (A/1, A/8 e A/9), concesse in comodato a parenti in linea retta entro il primo grado che la utilizzano come abitazione principale a condizione che: − il contratto sia registrato; – il comodante possieda un solo immobile in Italia, oltre all’abitazione principale non di lusso sita nel Comune in cui è ubicato l’immobile concesso in comodato; − il comodante risieda anagraficamente e dimori abitualmente nello stesso Comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato. Al fine di poter fruire di tale agevolazione il comodante deve presentare la dichiarazione IMU per attestare il possesso dei requisiti richiesti.

ESENZIONE TERRENI AGRICOLI

È confermata la rivisitazione della tassazione applicabile ai terreni agricoli. In particolare, è riconosciuta l’esenzione IMU per i terreni agricoli: – ricadenti in aree montane e di collina in base ai criteri individuati dalla CM 14.6.93, n. 9; – posseduti e condotti da coltivatori diretti / IAP iscritti alla previdenza agricola, indipendentemente dalla loro ubicazione; – ubicati nei Comuni delle isole minori di cui all’Allegato A della Legge n. 448/2001; – ad immutabile destinazione agro-silvo-pastorale a proprietà collettiva indivisibile e inusucapibile.

ESENZIONE TASI ABITAZIONE PRINCIPALE

Viene disposta l’esenzione TASI alle unità immobiliari adibite ad abitazione principale, escluse quelle di lusso (A/1, A/8 e A/9). FABBRICATI “BENI MERCE” È confermata l’integrazione del comma 678, Finanziaria 2014, in base alla quale per i fabbricati costruiti e destinati alla vendita dall’impresa costruttrice, c.d. “beni merce”, l’aliquota TASI è ridotta allo 0,1% fintanto che permanga tale destinazione e gli stessi non siano locati. I Comuni possono però aumentare detta aliquota fino allo 0,25% ovvero diminuirla fino ad azzerarla.

DETRAZIONI RECUPERO EDILIZIO E RISPARMIO ENERGETICO

È disposta la proroga alle condizioni previste per il 2015, sia della detrazione per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio di cui all’art. 16-bis, TUIR che per quelli di riqualificazione energetica di cui all’art. 1, commi da 344 a 347, Legge n. 269/2006. In particolare, per le spese sostenute fino al 31.12.2016 (anziché fino al 31.12.2015) la detrazione: – per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio è riconosciuta nella misura del 50%, su un importo massimo di spesa pari a € 96.000; − per gli interventi di risparmio e riqualificazione energetica, inclusi i nuovi interventi introdotti dal 2015 (schermature solari e impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di generatori di calore alimentati da biomasse combustibili), è riconosciuta nella misura del 65%.

BONUS “MOBILI ED ELETTRODOMESTICI”

È confermata la proroga della detrazione IRPEF del 50% su una spesa massima di € 10.000, riconosciuta ai soggetti che sostengono spese per l’acquisto di mobili e/o grandi elettrodomestici rientranti nella categoria A+ (A per i forni) finalizzati all’arredo dell’immobile oggetto di interventi di recupero del patrimonio edilizio per il quale si fruisce della detrazione IRPEF (alle stesse condizioni previste per il 2015). La detrazione è riconosciuta per le spese sostenute fino al 31.12.2016 (anziché fino al 31.12.2015).

BONUS “MOBILI GIOVANI COPPIE”

In sede di approvazione è stata introdotta una nuova detrazione IRPEF riservata alle giovani coppie (coniugi ovvero conviventi more uxorio): − che costituiscono nucleo familiare da almeno 3 anni; − in cui almeno uno dei 2 non abbia superato i 35 anni di età; − acquirenti di un’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale (la norma non precisa i termini temporali relativi all’acquisto); pari al 50%, su una spesa massima di € 16.000, per l’acquisto di mobili destinati all’arredo dell’abitazione. Detta spesa deve essere sostenuta dall’1.1 al 31.12.2016 e la detrazione va ripartita in 10 quote annuali. Tale detrazione non è cumulabile né con la detrazione per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio né con il bonus “mobili ed elettrodomestici” .

NUOVO REQUISITO “PRIMA CASA”

In sede di approvazione, in materia di agevolazioni “prima casa”, è stato introdotto il nuovo comma 4-bis alla Nota II-bis), DPR n. 131/86 in base al quale il soggetto già proprietario della “prima casa” può acquistare la “nuova prima casa” applicando le relative agevolazioni anche se risulta ancora proprietario del primo immobile a condizione che lo stesso sia venduto entro un anno dal nuovo acquisto. Se entro detto termine annuale la “vecchia prima casa” non viene venduta, vengono meno le condizioni che consentono l’applicazione delle agevolazioni.

DETRAZIONI IVA ACQUISTO UNITA’ IMMOBILIARI RESIDENZIALI

In sede di approvazione è stata inserita un’interessante agevolazione consistente nella possibilità di detrarre dall’IRPEF lorda, fino a concorrenza del suo ammontare, il 50% dell’IVA relativa all’acquisto di unità immobiliari residenziali, di classe energetica A / B, cedute dalle imprese costruttrici. La detrazione: • spetta per gli acquisti effettuati entro il 31.12.2016; • va ripartita in 10 quote annuali.

MAXI AMMORTAMENTI

A favore delle imprese e dei lavoratori autonomi che effettuano investimenti in beni strumentali nuovi nel periodo 15.10.2015 – 31.12.2016, al solo fine di determinare le quote di ammortamento e i canoni di leasing, il costo di acquisizione è, SOLO AI FINI FISCALI, incrementato del 40% (così, ad esempio, un cespite acquistato per € 60.000 rileva per il calcolo degli ammortamenti per € 84.000). In sede di approvazione è stata disposta anche l’irrilevanza dell’incremento di costo ai fini dell’applicazione degli studi di settore (maggiori ammortamenti e maggiori valori beni strumentali). Sono esclusi dall’incremento gli investimenti: – in beni materiali strumentali per i quali il DM 31.12.88 stabilisce un coefficiente di ammortamento inferiore al 6,5%; – in fabbricati e costruzioni; – nei beni ricompresi nei seguenti gruppi: V industrie manifatturiere alimentari, XVII industri dell’energia elettrica, del gas e dell’acqua, XVIII

REGIME FORFETARIO

Al regime forfetario riservato alle persone fisiche (imprese e lavoratori autonomi) introdotto lo scorso anno in sostituzione del regime dei cd minimi, sono state apportate le seguenti modifiche:

AUMENTO DEL LIMITE DI RICAVI / COMPENSI

La principale (e da più parti auspicata) modifica riguarda l’aumento del limite dei ricavi /compensi per ciascuno dei 9 gruppi di attività (non risultano variati i correlati coefficienti di redditività), il cui limite minimo si attesta per le altre attività economiche a euro 30.000.

LIMITE DEL REDDITO DA LAVORO DIPENDENTE / PENSIONE

Permane invece, anche se modificata come di seguito esposto, la condizione di accesso per la quale il reddito d’impresa / lavoro autonomo deve risultare prevalente rispetto a quello di lavoro dipendente / assimilato (compreso il reddito da pensione). Tale condizione non si applica però in caso di cessazione dal rapporto di lavoro ovvero se la somma dei predetti redditi non risulta superiore a € 20.000.

CONTRIBUENTI “START UP”

I soggetti che intraprendono una nuova attività, per i primi 5 anni, potranno usufruire dell’aliquota dell’imposta sostitutiva nella misura del 5% in luogo dell’aliquota ordinaria del 15%. Per beneficiare dell’aliquota ridotta è necessario il verificarsi dei seguenti requisiti: – il contribuente non ha esercitato, nei 3 anni precedenti, attività artistica, professionale o d’impresa, anche in forma associata o familiare; – l’attività da esercitare non costituisca, in nessun modo, mera prosecuzione di altra attività precedentemente svolta sotto forma di lavoro dipendente / autonomo, escluso il caso in cui la stessa costituisca un periodo di pratica obbligatoria ai fini dell’esercizio dell’arte / professione; – qualora l’attività sia il proseguimento di un’attività esercitata da un altro soggetto, l’ammontare dei ricavi / compensi del periodo d’imposta precedente non sia superiore ai limiti di ricavi / compensi previsti per il regime forfetario.

NUOVO REGIME PREVIDENZIALE

È stato riscritto il citato comma 77 contenente la disciplina previdenziale dei soggetti in esame disponendo che il reddito forfettario costituisce base imponibile ai fini previdenziali e che su tale reddito va applicata la contribuzione ridotta del 35%. In precedenza l’agevolazione consisteva nel non applicare il minimale contributivo di cui alla Legge n. 233/90. È confermata la regola in base alla quale la riduzione contributiva si riflette sull’accredito dei contributi.

ASSEGNAZIONE AGEVOLATA BENI D’IMPRESA

È riproposta dopo un decennio l’assegnazione / cessione agevolata di beni immobili / mobili ai soci. È infatti consentito alle società di persone / capitali di assegnare / cedere ai soci gli immobili, diversi da quelli strumentali per destinazione, o mobili iscritti in Pubblici registri non utilizzati come beni strumentali, applicando le disposizioni di seguito esaminate. L’assegnazione / cessione va effettuata entro il 30.9.2016 con l’applicazione di un’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi e IRAP pari all’8% (10,50% se la società risulta non operativa in almeno 2 dei 3 periodi d’imposta precedenti l’assegnazione / cessione) calcolata sulla differenza tra il valore dei beni assegnati e il costo fiscalmente riconosciuto. In mancanza di uno specifico riferimento alla “sostituzione” dell’IVA, quest’ultima va applicata con le regole ordinarie. Per le assegnazioni / cessioni soggette a imposta di registro è prevista la riduzione alla metà delle relative aliquote e l’applicazione delle imposte ipocatastali in misura fissa. Le riserve in sospensione d’imposta annullate per effetto dell’assegnazione dei beni ai soci sono assoggettate ad un’imposta sostitutiva pari al 13%. In sede di assegnazione la società può richiedere che il valore normale degli immobili sia determinato su base catastale, ossia applicando alla relativa rendita catastale rivalutata i moltiplicatori in materia di imposta di registro ex art. 52, DPR n. 131/86. Per le società di capitali, in sede di approvazione è stato modificato il trattamento fiscale in capo al socio assegnatario limitando la non applicazione dell’art. 47, TUIR, ai commi 1, secondo periodo, e da 5 a 8. Di conseguenza, ora, in capo al socio assegnatario di società di capitali l’operazione non risulta più fiscalmente irrilevante, in quanto per lo stesso è prevista la tassazione degli utili in natura sulla parte eccedente la somma assoggettata ad imposta sostitutiva da parte della società. Tuttavia il valore normale dei beni ricevuti, al netto dei debiti accollati, riduce il costo fiscalmente riconosciuto delle azioni / quote possedute. Il versamento dell’imposta sostitutiva dovuta va effettuato: – nella misura del 60% entro il 30.11.2016; – il rimanente 40% entro il 16.6.2017.

ESTROMISSIONE IMMOBILE IMPRENDITORE INDIVIDUALE

In sede di approvazione è stata riproposta anche l’estromissione dell’immobile da parte dell’imprenditore individuale. L’agevolazione è riconosciuta agli immobili strumentali per natura ex art. 43, comma 2, TUIR, posseduti al 31.10.2015; – ha effetto “dal periodo di imposta in corso alla data del 1° gennaio 2016”, ossia dal 2016; – richiede il pagamento entro il 31.5.2016 di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF / IRAP dell’8%. L’imposta sostitutiva va calcolata sulla differenza tra il valore normale dell’immobile e il relativo costo fiscalmente riconosciuto.

NOTE DI VARIAZIONE AI FINI IVA

È sostituito integralmente l’art. 26, DPR n. 633/72, in materia di “Variazioni dell’imponibile o dell’imposta”, prevedendo finalmente con particolare riferimento al mancato incasso della fattura, in tutto o in parte, una disciplina più puntuale rispetto alla precedente. La nota di credito può essere emessa in caso di mancato pagamento, in tutto o in parte: a) in presenza di una procedura concorsuale / accordo di ristrutturazione dei debiti / piano attestato di risanamento dalla data di assoggettamento alla procedura / decreto di omologa dell’accordo / pubblicazione nel Registro delle Imprese (nuovo comma 4, lett. a). Va evidenziato che il debitore si considera assoggettato a procedura concorsuale alla data della sentenza dichiarativa di fallimento o del provvedimento che ordina la liquidazione coatta amministrativa o del decreto di ammissione al concordato preventivo o del decreto che dispone l’amministrazione straordinaria delle grandi imprese in crisi. b) a causa di procedure esecutive individuali rimaste infruttuose (nuovo comma 4, lett. b). Come previsto dal nuovo comma 12 una procedura esecutiva individuale si considera in ogni caso infruttuosa: − in caso di pignoramento presso terzi, quando dal verbale di pignoramento redatto dall’ufficiale giudiziario risulta che presso il terzo pignorato non vi sono beni / crediti da pignorare; − in caso di pignoramento di beni mobili, quando dal verbale di pignoramento redatto dall’ufficiale giudiziario risulta la mancanza di beni da pignorare / impossibilità di accesso al domicilio del debitore ovvero la sua irreperibilità; − qualora, dopo che per 3 volte l’asta per la vendita del bene pignorato sia andata deserta, si decida di interrompere la procedura esecutiva per eccessiva onerosità. Le novità sopra esaminate sono applicabili: – con riferimento alla fattispecie di cui alla lett. a) alle procedure concorsuali attivate successivamente al 31.12.2016; – con riferimento alle altre fattispecie anche alle operazioni effettuate anteriormente al 31.12.2016.

ENTRATA IN VIGORE RIFORMA SANZIONI TRIBUTARIE

È prevista l’anticipazione all’1.1.2016, rispetto alla data dell’1.1.2017, del nuovo regime delle sanzioni tributarie introdotto dal D.Lgs. n. 158/2015, in attuazione della Riforma fiscale contenuta nella Legge n. 23/2014. RIVALUTAZIONE TERRENI E PARTECIPAZIONI E’ nuovamente riproposta la possibilità di rideterminare il costo d’acquisto di: – terreni edificabili e agricoli posseduti a titolo di proprietà, usufrutto, superficie ed enfiteusi; – partecipazioni non quotate in mercati regolamentati, possedute a titolo di proprietà e usufrutto; alla data dell’1.1.2016, non in regime d’impresa, da parte di persone fisiche, società semplici e associazioni professionali, nonché di enti non commerciali. È fissato al 30.6.2016 il termine entro il quale provvedere alla redazione ed all’asseverazione della perizia di stima e al versamento dell’imposta sostitutiva. In sede di approvazione è stata “unificata” all’8% la misura dell’imposta sostitutiva dovuta per le partecipazioni qualificate / non qualificate e per i terreni (non è più prevista l’aliquota “agevolata” del 4% con riferimento alle partecipazioni non qualificate).

RIVALUTAZIONE BENI D’IMPRESA E PARTECIPAZIONI

È riproposta anche la rivalutazione dei beni d’impresa e delle partecipazioni riservata alle società di capitali ed enti commerciali che nella redazione del bilancio non adottano i Principi contabili internazionali. La rivalutazione va effettuata nel bilancio 2015 e deve riguardare tutti i beni risultanti dal bilancio al 31.12.2014 appartenenti alla stessa categoria omogenea. Il saldo attivo di rivalutazione va imputato al capitale o in un’apposita riserva che ai fini fiscali è considerata in sospensione d’imposta. È possibile provvedere all’affrancamento, anche parziale, di tale riserva mediante il pagamento di un’imposta sostitutiva ai fini IRES / IRAP in misura pari al 10%. Il maggior valore dei beni è riconosciuto ai fini fiscali (redditi e IRAP) a partire dal terzo esercizio successivo a quello della rivalutazione (in generale, dal 2018) tramite il versamento di un’imposta sostitutiva determinata nelle seguenti misure: -16% per i beni ammortizzabili; -12% per i beni non ammortizzabili. In sede di approvazione è stato disposto che, limitatamente agli immobili, il maggior valore è riconosciuto ai fini fiscali dal periodo d’imposta in corso all’1.12.2017 (2017 per i soggetti con esercizio coincidente con l’anno solare). In caso di cessione, assegnazione ai soci / autoconsumo o destinazione a finalità estranee all’esercizio dell’impresa prima dell’inizio del quarto esercizio successivo a quello di rivalutazione (in generale, 1.1.2019), la plus / minusvalenza è calcolata con riferimento al costo del bene ante rivalutazione, senza quindi godere dei benefici conseguenti. Le imposte sostitutive dovute per il riconoscimento della rivalutazione e per l’eventuale affrancamento della riserva vanno versate in unica soluzione senza interessi, entro il termine previsto per il saldo delle imposte sui redditi. Gli importi dovuti possono essere compensati con eventuali crediti disponibili.

LIMITE UTILIZZO DEL CONTANTE

Viene aumentato da € 1.000 a € 3.000 il limite previsto per il trasferimento di denaro contante / libretti di deposito bancari o postali al portatore / titoli al portatore in euro o in valuta estera. In sede di approvazione è stato previsto che relativamente al servizio di rimessa di denaro ex art. 1, comma 1, lett. b), D.Lgs. n. 11/2010 (c.d. “Money transfer”) la soglia rimane pari a € 1.000.

MOD. 770 E CERTIFICAZIONE UNICA

È confermato che la Certificazione Unica di cui all’art. 4, comma 6-ter, DPR n. 322/98, da inviare all’Agenzia delle Entrate entro il 7.3 dell’anno successivo a quello in cui le somme ed i valori sono corrisposti, direttamente o tramite un intermediario incaricato, è “implementata” con ulteriori dati rispetto a quelli previsti nella CU 2015. L’invio delle CU contenenti tali dati è equiparato a tutti gli effetti alla presentazione del mod. 770. In altre parole, quindi, se con la presentazione della CU sono comunicati tutti i dati fino ad ora richiesti nel mod. 770, viene meno l’obbligo di presentare tale modello (che rappresenterebbe soltanto una duplicazione di quanto già inviato all’Agenzia delle Entrate con la CU). L’obbligo di presentazione del mod. 770 entro il 31.7 permane per coloro che sono tenuti a comunicare dati non inclusi tra quelli previsti nella CU.

PROROGA AGEVOLAZIONE ASSUNZIONI A TEMPO INDETERMINATO

Al fine di promuovere una stabile occupazione, sono riproposti a favore dei datori di lavoro privati sgravi contributivi anche se ridotti rispetto al 2015 per un periodo massimo di 24 mesi per le nuove assunzioni a tempo indeterminato, con esclusione dei contratti di apprendistato e di lavoro domestico. Tale sgravio: – opera per i contratti che decorrono dall’1.1 al 31.12.2016; – consiste nell’esonero nella misura del 40% dei contributi previdenziali (esclusi i premi e i contributi INAIL) a carico dei datori di lavoro nel limite massimo di € 3.250 annui; – non è cumulabile con altri esoneri / riduzioni delle aliquote di finanziamento previsti da altre disposizioni normative. L’agevolazione non spetta relativamente ai lavoratori: − che siano risultati occupati a tempo indeterminato presso qualsiasi datore di lavoro nei 6 mesi precedenti; − per i quali lo sgravio in esame ovvero quello previsto dall’art. 1, comma 118, Finanziaria 2015 per le assunzioni 2015 siano già stati usufruiti relativamente a precedenti assunzioni a tempo indeterminato; – con riferimento a dipendenti che nei 3 mesi antecedenti l’1.1.2016 hanno già in essere con ildatore di lavoro un contratto a tempo indeterminato. DETASSAZIONE PREMI INCREMENTO PRODUTTIVITÀ

È “ripristinata” l’agevolazione relativa all’assoggettamento all’imposta sostitutiva pari al 10% delle somme erogate a titolo di premi di produttività o sotto forma di partecipazione agli utili dell’impresa su un importo massimo complessivo lordo di € 2.000.

COMPENSAZIONE CREDITI AVVOCATI

In sede di approvazione è stato disposto che dal 2016 gli avvocati che vantano crediti per spese di giustizia nei confronti dello Stato posso compensare, anche parzialmente, quanto dovuto per imposte, tasse (compresa l’IVA) e contributi previdenziali entro il limite massimo pari all’ammontare dei crediti stessi, aumentato dell’IVA e del contributo previdenziale per gli avvocati. La compensazione è consentita purché non sia stata proposta opposizione al Decreto di pagamento ex art. 170, DPR n. 115/2002. Con un apposito DM saranno stabiliti criteri, priorità e modalità dell’agevolazione in esame.

La legge finanziaria 2016

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