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Tag Archives: agenzia immobiliare

Noi, SPAZIOURBANO – 5° puntata

Noi, SPAZIOURBANO – 5° puntata

Quinta puntata della nostra serie animata che parla di noi; dopo il grande successo delle prime puntate, molto visualizzate, ecco la quinta dedicata a Stefano D’Agostini. Si potrà vedere su Yuotube, nel consueto nostro canale ufficiale a partire da:

Mercoledì 21/10/2020 ore 15.00 

Anche Stefano vanta un’esperienza ventennale nel settore ed è l’unico insieme a Daniele presente fin dal primo giorno nell’attuale ufficio di Milano. Ne ha viste anche lui tante e ha superato varie fasi. Oggi si occupa della pubblicità e del post-vendita.

Come sempre l’invito è di guardarlo, commentarlo e condividerlo… Restate sempre connessi!

Noi, SPAZIOURBANO – 4° puntata

Noi, SPAZIOURBANO, siamo arrivati alla quarta puntata della nostra serie animata. Da

Mercoledì 14/10/2020 ore 15.00 sarà visibile sul nostro canale Youtube.

Questo episodio è dedicato a Carlo Sciacca, l’ultimo salito a bordo. Ha iniziato a lavorare da noi a Febbraio 2020 e si è subito inserito alla grande nel team, nonostante sia arrivato in una annata non certo facile, vista la situazione Covid. Ripercorreremo brevemente la sua lunga carriera che lo ha portato fino da noi.

Guardatelo, commentatelo e condividetelo! Restate connessi…

Noi, SPAZIOURBANO – 4° puntata
Noi, SPAZIOURBANO – 3° puntata

Noi, SPAZIOURBANO – 3° puntata

Noi, SPAZIOURBANO, terza puntata della nostra storia in uscita 

Mercoledì 7 Ottobre ore 15.00 sul nostro canale Youtube

La terza puntata è dedicata a Davide Bosisio, che nel 2018 dopo varie esperienze nel settore immobiliare decide di entrare in SPAZIOURBANO, riformando con Daniele e Stefano uno staff che già nel 1999 lavorava su Milano con ottimi risultati. Oggi Davide è socio di Daniele e ha portato tutte le sue competenze ed esperienze al servizio dell’agenzia e di tutti i clienti.

Guardate il video, commentatelo e condividetelo. Restate connessi con noi…

Noi, SPAZIOURBANO – 1° puntata

Noi, SPAZIOURBANO, il nostro è un brand giovane, nasce nel 2014, ma la nostra storia parte da molto più lontano ed è l’insieme di diverse esperienze che ci ha portato oggi ad essere qui sul mercato da oltre 20 anni.

Vent’anni intensi, in cui siamo cresciuti, da giovani ragazzi appena usciti dalla scuola a professionisti affermati. Sono stati anni a volte difficili, che hanno attraversato mercati e momenti diversi. Abbiamo visto passare tanti collaboratori, molti li abbiamo cresciuti ed oggi sono anch’essi professionisti del settore, altri hanno preso strade diverse, ma certamente a tutti abbiamo dato e ricevuto qualcosa di importante.

Siamo partiti con tanto entusiasmo e spensieratezza, tipica dei ragazzi giovani, gli anni sono trascorsi velocemente ma siamo ancora qui: entusiasti, felici ed appassionati.

Per raccontare un pò la nostra storia abbiamo scelto di creare una serie di brevi video animati che riassumono i passaggi più significativi della nostra crescita in maniera, crediamo, simpatica.

Il primo sarà online mercoledì 23 settembre dalle 15.00 sulla nostra pagina youtube, potete cliccare qui sotto per vederlo. Ci auguriamo che vi piaccia, state connessi…

Noi, SPAZIOURBANO – 1° puntata
ENNEATIPO 1, IL PERFEZIONISTA

ENNEATIPO 1, IL PERFEZIONISTA

Ho deciso, perché lo ritengo importante, d’approfondire in vari articoli ogni enneatipo delle personalità. Scrissi già in specifico blog tempo fa di questo argomento, l’ho ripreso nel mio libro “Risorse umane e agenzie immobiliari: croce o delizia?”, e oggi partiamo con l’analisi specifica del primo, il N1.

Breve premessa, cerco continuamente di migliorarmi, uno dei passaggi fondamentali per farlo è conoscersi che, oltre ad essere indiscutibile vantaggio competitivo, spero aiuti anche altri a farlo. Desidero capire e rispettare il prossimo e sarebbe fantastico il contrario. Bene, per ottenere questo risultato non domando ma aiuto a riflettere. Ogni personalità nasconde in sé il bene ed il male, ciò che si decide di foraggiare maggiormente emerge, immaginate che noia l’assenza di queste due componenti, quale gratifica per i propri sforzi, ma serve esserne consapevoli della presenza. Quest’estate sono stato in montagna, come già scritto, confermo che la amo in tutti i suoi aspetti, soprattutto quelli più duri. Il mio enneatipo è il N 6, caratterizzato dalla passione paura, che si sposa adeguatamente con le vette alpine. Messner disse: “Solo raramente riesco a superare il mio essere separato dal mondo. Allora mi sento un tutt’uno con il cosmo: arrampicando. Il mio più grande nemico è la paura. Sono un uomo pauroso e come tutte le persone paurose desidero superare ardentemente le mie paure. La vittoria sulla paura è una sensazione di gioia che mi avvicina a me stesso”.

Diciamo che è un “Io sono pronto, e Tu montagna?”.

Veniamo al nostro enneatipo 1, corrisponde a una personalità complessa e sorprendente. È il “perfezionista”, quel profilo che si sforza quasi in ogni momento di essere coerente, ben intenzionato e sempre virtuoso. Tuttavia, è comune per tale soggetto nascondere una certa quantità di rabbia repressa, alcune aree di errore che gli impediscono di raggiungere il suo pieno potenziale.

L’enneatipo 1 è caratterizzato dalla necessità di essere sempre coerente: avere ragione, essere buoni, obiettivi e razionali.

Non dobbiamo vedere queste caratteristiche come negative o limitanti, tutt’altro. Dobbiamo ricordare che l’obiettivo finale dell’enneagramma è di servirci proprio da prezioso strumento di conoscenza di noi stessi. È un modo per conoscere le nostre “maschere”, per approfondire i bisogni, gli istinti più profondi, le emozioni, i processi mentali e anche le potenzialità.

L’enneatipo 1 ha a sua disposizione grandi risorse e interessanti abilità che, secondo questo approccio, possono essere sviluppate al massimo se approfondisce il suo carattere e la sua coscienza, lavorando sugli aspetti più problematici.

Enneatipo 1: condurre una vita coerente e priva di errori! Perché? Faccio una lista:

  • Ossessione per i dettagli;
  • Liste per qualsiasi cosa, così come schemi, promemoria, ecc;
  • Ogni compito deve essere perfetto. Tuttavia, questa esigenza è allo stesso tempo fonte di continue frustrazioni perché non si sentono mai soddisfatti. Questo comportamento li porta all’esaurimento, coinvolgendo spesso anche gli altri in questo sforzo, al punto di creare tensioni e disaccordi;
  • Sono coscienziosi, spesso inflessibili e scrupolosi;
  • Hanno un alto senso di giustizia, di ciò che è giusto e ciò che è sbagliato (secondo loro), di ciò che è desiderabile e corretto;
  • Nel loro dialogo interiore ci sono molti “dovrei”, “devo” e “bisogna”;
  • Di solito non delegano compiti ad altre persone, difficilmente fanno squadra o si fidano degli altri in questioni lavorative perché dubitano che possano essere efficaci quanto loro;
  • Sono molto attaccati alle loro cose, ai loro beni, alla loro famiglia… un attaccamento spesso poco sano.

Ancora:

  • Se la perfezione esiste perché non cercarla, la perfezione è possibile;
  • Crede che alle persone manchi la volontà di cambiamento;
  • Credono di non meritare amore se imperfetti;
  • Razionalizzano l’ira per giustificarla;
  • Rigidi e critici;
  • Cercano sempre di correggere gli altri e a volte può non sembrare che lo facciano;
  • Difficilmente spontanei e hanno difficoltà a lasciarsi andare in cose piacevoli;
  • Credono di avere sempre ragione;
  • Sono cresciuti rapidamente, non hanno giocato;
  • Raramente perdono le staffe;
  • Moralmente inattaccabili;
  • È il carattere più lontano alla spontaneità;
  • Controllano perfettamente cosa e come si esprimono;
  • Capacità di trovare sempre “l’errore”;
  • Si sentono buoni, superiori e questo gli conferisce il diritto di…;
  • Non si accetta cerca di modificarsi continuamente;
  • È corretto e correttore;
  • Esprimono la componente aggressiva tramite la critica;
  • Ha molta rabbia repressa;
  • Possono sembrare aristocratici nel modo di comportarsi;
  • Ossessionati con l’ordine, la pulizia e il modo in cui posizionano gli oggetti;
  • Gli risulta molto difficile esporsi troppo perché è andare fuori dalle “norme”;
  • Sono molto responsabili e inflessibili;
  • Controllano gli impulsi;
  • Molto simili all’alta società inglese (comportamento da Lord);
  • Riformatori, credono di fare le cose per il tuo bene (in realtà vogliono che tu sia come loro);
  • Riescono a essere grandi inquisitori e poi provano frustrazione;
  • Il piacere non fa parte dei suoi obiettivi;
  • Sono generalmente freddi e seri;
  • Buoni cittadini e persone molto rispettabili;
  • Persone Leali, giuste, fedeli ed energiche;
  • Gente che prende molto seriamente la vita;
  • Sobri;
  • Si arrabbiano molto per far notare che stanno male;
  • Quando credono che non sono amati soffrono molto, perché si sono impegnati molto per esserlo;
  • Sono puritani, quando si impongono una regola la seguono al massimo;
  • Componente Nevrotica.

L’enneatipo 1 di solito presenta un background emotivo abitato dalla rabbia. Questa dimensione conferisce al suo carattere rigidità e mancanza di spontaneità. Questa rabbia non è che il risultato di frustrazione accumulata e la sensazione che intorno a essa aleggi un eccesso di ingiustizia, negligenza o cattive azioni che sfuggono al suo controllo.

In quale modo l’enneatipo 1 può raggiungere la realizzazione personale?

  • Riducendo il loro esagerato idealismo;
  • Abbassando il volume di quella voce interiore critica, a volte anche ipocrita, che richiede un virtuosismo morale che a volte nemmeno loro possono raggiungere;
  • Riducendo i “dovrei” e le auto-imposizioni che spesso rendono prigionieri, circondati da richieste molto limitanti;
  • Imparando a delegare, fidarsi un po’ di più degli altri;
  • Comprendere che il mondo, le persone e molte cose che ci circondano non possono essere sempre come vogliamo. Vivere è soprattutto “essere e lasciar essere”, e significa permettere ad altri di agire come vogliono senza che ciò ci privi di aria e calma, senza che alimenti la nostra rabbia e ci dia ulteriore frustrazione;
  • Prendere contatto con le proprie emozioni e incanalarle, rilasciarle. Tutta questa rabbia repressa deve dissolversi, ogni insoddisfazione deve trovare aree meglio ventilate in cui capire che il perfezionismo va di pari passo con l’usura, che la disciplina ferrea porta all’esaurimento.

Un enneatipo 1 sano ed esaustivo è soprattutto una persona libera dai propri attaccamenti mentali. In questa nobile aspirazione di raggiungere un mondo più giusto e un essere superiore e perfetto, si trova una sfera intermedia in cui potersi sentire davvero realizzati e utili. È uno strato psicologico in cui le emozioni sono più adattate e dove c’è un’accettazione più umile della realtà. Quando si smette di essere un “inseguitore di errori” interni ed esterni, si inizia a vivere con più calma e soddisfazione, essendo più flessibili e compassionevoli. Se sei un enneatipo 1, molla la presa, rilassati e abbi fiducia anche negli altri. Non puoi trasformarti nel tuo ideale, è impossibile arrivare a essere tutto ciò che immaginiamo. Devi accettare le cose e le persone così come sono. Identifica le tue necessità emozionali, ne hai sicuramente come ogni essere umano. Hai diritto a essere preoccupato o triste. Puoi mostrare le tue necessità e chiedere aiuto ad altre persone. Avere vulnerabilità non significa essere deboli, significa essere umani.

Bene, ricordo a chiunque si identifichi in questo profilo non vedrà ogni caratteristica abbinata, la maggior parte, certamente la passione più grande: LA RABBIA.

Amo questo profilo, con tutto il cuore, è il mio preferito perché è il mio opposto, contiene tutto ciò che mi manca nel bene e nel male, ciò che considero il mio tutto. Quello che devo capire è se realmente il mio ennaeatipo ha la stessa valenza per il N1.

A presto con l’analisi del successivo !

Davide Bosisio

FONDO CASSA CONDOMINIALE, TUTTA LA VERITA’

Vi siete mai imbattuti, gestendo o vivendo una compravendita, nel fondo cassa che sempre più condomini creano? Certamente a me per professione diverse volte ma, come spesso accade, all’ennesima scopri qualcosa di nuovo. E questo mi piace, imparare intendo, dunque lo condivido.

Il fondo cassa condominiale è un accantonamento di somme con finalità specifiche, si differenzia dall’avanzo di cassa qualificato come il surplus tra i versamenti dei condomini e le spese sostenute in un determinato periodo di gestione.

Di norma è finalizzato a gestire senza disagi opere straordinarie che lo stabile nel tempo richiede.

Il fondo cassa dovrà avere le seguenti caratteristiche:

  • deve essere ripartito in millesimi di proprietà fra tutti i condomini (anche il moroso);
  • deve avere una dimensione annuale. Ogni anno deve essere indicato nello stato patrimoniale e confermato o restituito. Non si può neppure deliberare che i versamenti si protraggano per più gestioni;
  • se inserito nel preventivo, deve essere poi consolidato a consuntivo ed aumentato o diminuito a seconda delle necessità;
  • se un soggetto non paga la quota del fondo cassa, questa morosità risulterà nei suoi debiti di gestione e farà parte del saldo passivo da riportare all’anno successivo;
  • circa le maggioranze, in ragione della peculiarità dell’impegno, è opportuna una delibera assunta ai sensi dell’art. 1136 comma 2° c.c. (almeno 50% dei millesimi e maggioranza degli intervenuti).

Il fondo cassa, al contrario, non deve:

  • essere un espediente per non procedere con le azioni di recupero del credito;
  • essere inteso quale ripartizione del debito dei condomini morosi a carico dei virtuosi. Si tratta, al contrario, di un “polmone” provvisorio che eviti (o quanto meno limiti il rischio) di far crescere all’interno del bilancio condominiale esposizioni debitorie.

Detto ciò, nel corso della mia carriera ho sempre visto gestire questo argomento più con logica che con la giurisprudenza. Cosa voglio dire? Quando si acquista un immobile inserito in condominio che ha un fondo, su indicazione degli amministratori stessi, in sede di atto definitivo con saldo spese aggiornato, vengono indicate le somme di fondo cassa a beneficio dell’unità immobiliare e richiesto all’acquirente di liquidarle al venditore subentrando nella titolarità.

E’ sempre avvenuto così grazie alla razionalità delle persone ma la giurisprudenza dice altro:

Se in sede di preliminare di compravendita non viene esposta la presenza del fondo cassa, con impegno alla sua liquidazione, non sarà atto dovuto da parte dell’acquirente il rimborso a parte venditrice perché considerato compreso nella quota di acquisto. A tal proposito mi permetto di lasciare alcune sentenze:

…premesso che il fondo cassa condominiale è un credito che segue l’immobile, esso viene automaticamente ceduto con la vendita o la donazione dell’appartamento condominiale, anche se ciò non viene menzionato nell’atto di acquisto. Questo perché tali somme sono strumentali al miglior godimento del bene (in quanto finalizzate alla gestione dei servizi condominiali o alla manutenzione delle parti comuni) e sono quindi collegate al bene stesso. Pertanto il venditore non può pretendere la restituzione del fondo dall’amministratore una volta venduta la casa; avendo perso ogni ragione di credito nei confronti del condominio. Dopo il rogito, il credito appartiene quindi al nuovo titolare dell’appartamento.

Ad avvalorare l’indisponibilità delle somme destinate al fondo è un’altra pronuncia della Suprema Corte con sentenza n. 7067\1999 secondo cui i singoli condomini, una volta versate le quote per il fondo, non possono più rivendicarle poiché queste appartengono al condominio.

Cass. sent. n. 17036/2016- Art. 1123 cod. civ. -Art. 1135 cod. civ.- Cass. sent. n. 7067/1999

Il fondo cassa per i futuri lavori è un fondo che “segue” l’immobile, come ribadito dalla Cassazione con la sentenza 17035/2016. Secondo la sentenza, infatti, la creazione di un fondo cassa non pregiudica né l’interesse dei condomini alla corretta gestione del condominio, né il loro diritto patrimoniale all’accredito della proporzionale somma, perché compensata dal corrispondente minor addebito, in anticipo o a conguaglio. Quindi poiché i contributi al fondo corrispondono ad un anticipo delle somme dovute per i futuri lavori, l’amministratore non può restituire queste somme se l’importo non viene riversato da chi subentra nella quota millesimale del venditore. La questione, in sostanza, va regolata tra venditore e acquirente dal momento che l’amministratore, per garantire la corretta gestione contabile, non può in alcun modo creare un ammanco nel fondo cassa. Questo principio era stato peraltro già stabilito dalla Cassazione con la sentenza 7067/1999, nella quale si legge che “il fondo, costituito dai versamenti dei singoli condomini è autonomo per il semplice fatto che è destinato a un fine specifico: la gestione del condominio. Ciò impedisce ai singoli condomini di poter rivendicare le quote versate”. Senza accordo tra venditore e acquirente, quindi, non è dovuto alcun rimborso. (3 luglio 2017).

Nell’ultima parte della sentenza viene citato come l’amministratore non possa assolutamente liquidare, e perché, il venditore direttamente della “sua” quota di fondo, come invece spesso si pensa di fare in deroga ad accordi con acquirenti non propensi ad usare razionalità ed eleganza.

Dunque cosa fare? L’unica formula giusta è racchiusa nell’accordo tra le parti, uno degli elementi essenziali di un contratto. In fase di preliminare, in cui acquirente e venditore decidono di generare la compravendita, tra le varie pattuizioni, servirà esplicitare il fondo cassa e l’accordo al rimborso da parte della promittente acquirente oppure  che la quota sia compresa nel prezzo di acquisto.

E’ importante questo argomento, sapete perché? Nella sua apparente banalità è potenziale argomento di disagio di rapporto tra le parti, irrigidimento, che non fa bene a quello che è considerato un momento importante, la compravendita di una casa. Nulla deve essere sottovalutato ragion per cui ho deciso di promuovere il fondo in questo nuovo articolo e aiutare, nell’informazione, utenti e professionisti che non hanno ben chiaro l’argomento, o meglio, i reali effetti.

Quando giurisprudenza e interpretazione umana si mischiano sono come acqua e olio, mal si sposano. Serve la cultura in principio e un’eccellente capacità di giusta e chiara comunicazione, non solo, serve anche attuarla al momento giusto. A tal proposito il team Spaziourbano è sempre a disposizione per chiarimenti o per mostrare che è certamente il partner giusto per farvi vivere in serenità uno dei momenti più importanti della vita, la compravendita immobiliare!

Davide Bosisio

FONDO CASSA CONDOMINIALE, TUTTA LA VERITA’
BAGGIO: GRANDE QUARTIERE DI MILANO RICCO DI STORIA

BAGGIO: GRANDE QUARTIERE DI MILANO RICCO DI STORIA

Allora, da dove parto.

Questa mattina è stata bellissima !

Io ed il mio socio, Daniele Modugno, abbiamo ricevuto il grande privilegio di effettuare una visita guidata con quello che è recentemente stato un nostro cliente, ora considerato da tutti noi un amico. Giorgio Uberti, grande cultore della storia e guida ufficiale nelle meraviglie “baggesi”, ha mantenuto la promessa di permetterci di conoscere meglio il territorio principe in cui operiamo professionalmente spaziando dalla struttura geografica pre assimilamento a Milano sino al post.

Abbiamo scoperto tante cose che non sapevamo e, udite udite, abbiamo visto da vicino l’organo, ci siamo entrati all’interno, lo abbiamo suonato alla vecchia maniera, io giravo la manovella che pompa aria e Daniele ha dato voce ad esso con un paio di note. Bellissima esperienza, vi lascio delle fotografie di supporto.

Baggio, come molti sanno, fu un Comune nelle campagne milanesi e solo dal 1923 divenne parte integrante di Milano città. Avvenne per ragioni politiche, eccessivamente dispendioso mantenere troppi comuni indipendenti, il fascismo voleva creare maestosità e Milano doveva esserne simbolo. Oltre Baggio vennero annessi comuni quali Trenno, Affori, Niguarda, Lambrate e diversi altri che oggi chiudono i confini della nostra Città.

Baggio era zona di villeggiatura di signorotti dell’epoca, fu nevralgica per la gestione dei collegamenti tra la vera e vecchia Milano nella cerchia dei Bastioni e la campagna. Era divisa in tre macroaree, quella degli operai intorno a via Rismondo, quella della nobiltà ricca di ville stupende nella zona dove oggi sorge il Comune in piazza Stovani e limitrofi, e l’attuale Baggio vecchia, dove c’è la chiesa con l’organo per intenderci, che era vissuta dagli agricoltori.

E’ stato magico vedere quello che oggi è il Comune, sapere, immaginare che lì ci fosse una scuola, lo stabile accanto che ospita il SERT una volta era un’asilo, il campanile accanto la chiesa, copia identica di quello alle spalle di San Babila.

Entrare nella vecchia chiesa dell’organo, conoscerne l’evoluzione e ricostruzione, salire per una scaletta a chiocciola ed entrare all’interno dell’organo (ho anche sbattuto anche la testa), è stato come tornare indietro nel tempo, poesia.

Non voglio andare oltre, non voglio rubare il mestiere all’amico Giorgio che con il presente documento ringrazio nuovamente per l’empatia riguardo la nostra professione e disponibilità a far accrescere la nostra cultura, voglio invece sottolineare l’importanza di conoscere le proprie origini, aiuta ad apprezzare cosa si possiede e rispettarlo. Nella nostra professione di agenti immobiliari, inoltre, è un plus importante sapere di più sulle zone in cui si lavora oltre quanto possa un “comune mortale”.

Sapete perché si dice: “ va a Bagg a sonà l’orghen”? (vai Baggio a suonare l’organo)

La risposta considerata più realistica, di storie ce ne sono 4/5, riporta ad una punizione per gli allievi del Conservatorio in Piazza San Babila a chi fosse indisciplinato. All’epoca dire vai dal centro di Milano a Baggio era un viaggio, quasi come fosse una località remota. Suonare l’organo di Baggio era una punizione, oggi è usato questo slogan per togliere di mezzo qualche millantatore o scocciatore e mandarlo a fare qualcosa di impossibile.

Se volete apprezzare questo quartiere, riqualificarne la sua vera natura, contattate il Comitato dell’organo di Baggio, sapranno riportarvi con grande maestria in altre epoche. Noi lo abbiamo fatto, è stato stupefacente !

Scegli di vivere a Baggio, non ci vuole coraggio.

Davide Bosisio

SPAZIO ALLA POSITIVITA’

In questi giorni in cui il termine “positività” ha preso piede in ogni dove legato ad un virus, è nata in me la voglia di gettare nel web un altro tipo di positività, quella vera.

Fermo restando il rispetto per la vicenda e per tutti coloro che hanno sofferto e addirittura perso la vita, è giusto alzare la testa e spingere fuori il petto nell’evitare di farsi condizionare oltremodo.

E’ importante ricordare che ben altre piaghe hanno colpito l’umanità ma non hanno ricevuto la stessa attenzione.

E’ il momento di dimostrare intelligenza !

Vi racconto questa: Un paio di giorni fa, un amico, si è recato al supermercato a fare la spesa. Non con l’ossessione di molti, la spesa normale. Tutto bene sino a quando non può fare a meno di notare una signora con un carrello colmo di bottiglie d’acqua e, fermatasi vicino uno scaffale dove era rimasta ancora una confezione, si è letteralmente gettata per acciuffarla come fosse l’unica ragione di vita. Al che un signore vicino le dice “signora guardi che c’è un virus in giro, non la siccità”.

Risate a parte, questa è la mia interpretazione di ignoranza. Perdere il controllo, pensare solo a se stessi, farsi condizionare.

In questi giorni diverse aziende stanno attuando il famigerato Smart Working, meglio conosciuto secondo me come Fake Working. Sì perché mi vogliono dare a bere che è meglio lavorare da casa…. Ora, può essere, ma cavalcare questo metodo come innovazione e futuro mi pare eresia.

Si approfitta di una fase di “terrorismo” tanto per. Credo che l’essere umano sia una figura nata per condividere e socializzare, stare chiusi in una campana di vetro è solo una forma di paura incomprensibile, o meglio, contro natura.

Facendo finta che da casa si operi con la medesima diligenza che si attua in azienda, dove lasciamo l’importanza del confronto, della critica, della formazione. Dove?

La società spinge ad essere soggetti cibernetici individuali, ANCHE NO!

Io vivo di relazioni, di empatia, di comunicazione, di errori, di comprensioni, di difficoltà, di di di… NON D’ISOLAMENTO!

Ad ogni buon conto, la mia famiglia mi ha sempre insegnato a rispettare i pareri altrui, senza però far si che divengano per forza i miei. Non mi hanno trasmesso la capacità di non sbagliare ma quella di capirlo, di chiedere scusa. Quella più importante, mai arrendermi nella ricerca della felicità.

Spazio alla positività, Spaziourbano.

Ci trovate in ufficio !!!

 

DAVIDE BOSISIO

SPAZIO ALLA POSITIVITA’
Subordinazione al mutuo, è giusto usarla?

Subordinazione al mutuo, è giusto usarla?

Parliamo in questo nuovo articolo di un argomento di attualità, la subordinazione al mutuo nelle proposte di acquisto immobili.

Il termine è da considerarsi “volgare”, tecnicamente è una condizione apposta ad un contratto, rientra tra gli elementi accidentali non necessari per la validità del contratto, ma che possono arricchirne il contenuto. Questa specifica condizione si chiama clausola sospensiva che, come dice la parola stessa, tende a interrompere gli effetti del contratto sino a che la condizione posta, futura ed incerta, non venga esaudita. Esempio specifico: voglio comprare una casa ma per esaudire l’obiettivo necessito di un mutuo, non essendo certo di ottenerlo, “blocco” l’immobile preferito sottoscrivendo una regolare proposta d’acquisto ma ne inibisco gli effetti, cioè non si trasferiscano somme di denaro e dunque diritti e doveri, ma l’attenzione sarà volta ad avere prima certezze che permettano di comprare dopo aver ottenuto il benestare di una banca per espormi. Solo con una delibera scritta il contratto potrà essere “sdoganato” ed essere libero di trovare applicazione pratica su quanto in accordo tra le parti.

Chiaro? Come mia abitudine lancio un argomento e spiego tecnicamente di cosa si tratta. Adesso entriamo bene nel merito per capire pro e contro nell’applicazione pratica.

Adoro la giurisprudenza, ritengo che regolamenti la vita comune ma di base mi riesce semplice capirla. Perché non fai l’avvocato? Altra domanda?                                                                                                          Però capisco come non sia altrettanto semplice per altre persone, per questa ragione sfrutto i canali a me consentiti per elargire cultura e quindi essere d’aiuto.

E’ vero, comprare casa è una delle cose più importanti dal punto di vista economico che ci si trova ad affrontare, è giusto usare le cautele necessarie e conoscerne la giurisprudenza. L’acquisto deve essere chiaro e consapevole senza se e senza ma. Questo è il mio personale punto di vista sul tema ed il conseguente atteggiamento professionale messo sul campo.

Perché di questa frase?

E’ innegabile che nella mia professione mi imbatta in clienti ed intermediari creditizi con scarsa cultura immobiliare. Per l’intermediario lascerò una spazio a lui dedicato successivamente, concentriamoci sulla figura più importante, chi compra casa.

Come dicevo, sempre più spesso noto clienti che vengono a visitare immobili che a domanda “ quale budget intende investire?” rispondono con un range che fa presagire preparazione, molte domande su cosa fare, cosa facciamo noi, il notaio e documentazione. Arriviamo alla fase della proposta e chiedono che nel contratto venga apposta la famigerata clausola sospensiva riferita al mutuo. E’ come dire, vado in concessionaria per scegliere l’auto, ne vedo e ne provo N, chiedo ogni cosa, ogni dettaglio e poi, scelto il mezzo, dico “la compro ma prima devo sapere di avere i denari”. Allora, detta così sembra che irrida l’importanza dell’acquisto, ma no, come detto sopra, rispetto molto chi investe i propri denari per la casa. Quello che non rispetto è l’abuso di una clausola non obbligatoria perché non vi è stata una corretta preparazione all’acquisto. Una clausola sospensiva la vedo utilizzata correttamente se ad esempio scelgo di comprare un bene strumentale, diciamo C/3, per poi trasformalo in A/3 ma, non avendo certezze, vincolo l’esito dell’affare al parere del comune. Giusto. Cosi intendo corretto l’acquisto e l’uso dell’adeguata giurisprudenza. Non per il mutuo, se non per particolari casi, spesso legati alla perizia più che alla delibera del prestito.

Sapete cosa innesca l’uso della clausola sospensiva, riferita al mutuo? Blocca la commercializzazione di un bene perché, se esaudita, la proposta inizierà a produrre i suoi effetti, dunque è semplice capire che un venditore non potrà assumere altri impegni. Alias, rischio che mi sfugga l’immobile perché non ci sarà il benestare del venditore. Poniamo che ci sia, in caso di diniego, la correttezza richiede che la parte acquirente mostri un documento redatto dalla banca scelta in cui si dica che non può ottenere il mutuo richiesto, diversamente, si rimane vincolati in un contratto per cui non è sufficiente dire “non mi hanno dato il mutuo, scusate, saluti”. Questo aspetto non lo sanno in molti. Si rischiano cause molto più fastidiose che la caparra. La ragionevolezza mi spinge a dire: “ perché tutto questo casotto se basta portare i propri documenti in banca, prima, e farsi fare una simulazione di quanto e se possibile ottenere in prestito?”

Davide però, che barba, ma tu sei agente immobiliare e devi vendere le case, questi vincoli intralciano.

Vero, ma non parlo mai per scopi privati ma per giustezza d’applicazione.

 

Dunque, dopo questa spiegazione, consiglio pratico a chiunque intendesse iniziare a pensare di acquistare casa, farlo bene, per non farsi sfuggire la casa giusta. Seguite questa scaletta, è l’essenza comunicativa del presente documento:

  • Andare in banca con la propria documentazione reddituale e richiedere una simulazione di mutuo;
  • Appresa la cifra, verificare i risparmi, perché esistono spese collaterali all’acquisto della casa o più semplicemente servono soldi pronti per  sottoscrivere un preliminare;
  • Scegliere la tipologia e dove;
  • Visionare immobili adeguati.

E’ un consiglio spassionato e gratuito !!!

 

Concludo questo articolo parlando dei mediatori creditizi.

In vent’anni di carriera ne ho conosciuti una valanga, quanti veramente professionisti? Pochi. Questo è il mio punto di vista, racconto quello che ho visto, ma prima che esponga il perché voglio che sappiate questo: “Ritengo la categoria molto importante ed utile nel panorama economico ed immobiliare”.

A patto, però, che chi eserciti sia valido e professionale, con un Know-How, con abilità d’ascolto e comunicazione. Qualità che qualunque professionista deve avere alla base. Un mediatore creditizio deve permettere all’utente di beneficiare di convenzioni con gli istituti di credito ed agevolare il percorso esimendo l’acquirente dall’investire il proprio tempo in merito.

Perché, non è cosi? In pochi casi, visti da me. Più spesso vedo figure allo sbaraglio giocare con il destino di altri. Come smascherare i finti professionisti?

  • Chi vi garantisce il risultato finale senza aver visto una busta paga ma vi intima a subordinare la proposta. Provate a chiedervi, perché?;
  • Chi vi dice che non serve avere risparmi per comprare casa, si finanzia tutto, fino al 120%.

Ecco, se incontrate soggetti cosi, è segnale di dilettanti allo sbaraglio alla ricerca di quantità di pratiche per portarne a compimento qualcuna.

Per comprare casa correttamente, non farsi prendere dalla foga, evitare delusioni, problemi e quant’altro basta prepararsi. Ritengo sia dovere di un’agenzia immobiliare educare in questa direzione perché tutto nasce lì, poi arrivano architetti, parenti saccenti, notai, avvocati ecc…. Dopo.

Internet, come in molti settori, spesso non è d’aiuto ma fomenta la confusione. Fatevi consigliare da chi conosce la materia ed è esposto legalmente nei vostri confronti. D’altro canto non vi sto mica dicendo, fidatevi de me, vi sto consigliando di tutelarvi seguendo una scaletta logica !!!

Davide Bosisio

COMPRARE CASA IN ASTA E’ CONVENIENTE?

Torniamo a scrivere di aste. Il taglio che diamo oggi è differente, l’analisi è dare risposta alla domanda: “comprare casa oggi all’asta è conveniente?”.

Partiamo nel guardare indietro di qualche anno prima di dare questa risposta e fornire strumenti utili a chiunque leggesse per permettere di consolidare una propria opinione.

In passato le aste si tenevano nei Tribunali e, visto la dispersione in questi spazi aperti, lasciava libertà a chiunque volesse fare turbative di svolgere il compito in maniera eccessivamente semplice. Questo stile da un po’ di anni è stato mutato perché furono portate le aste all’interno di studi professionali quali commercialisti, avvocati o similari per ridurre questo fenomeno e rendere l’asta, giustamente, un momento di serena acquisizione. Ma non bastò, servì che banche e società di Npl ideassero modalità nuove di promozione dei loro crediti ed ecco che decisero di avvicinare le aste al mercato libero. Parlo di agenzie immobiliari, portali di vendita consultati normalmente per case in vendita e non in asta. I Tribunali snellirono le modalità di attuazione. Tutto ciò per avvicinare l’opinione pubblica ad un mondo fin lì visto come oscuro e pieno di incognite. Allora si vide nascere realtà di consulenza d’asta e agenzie che, per superare la crisi, decisero di annoverare servizi differenti legati ad attività di auction facilitation, cioè dire ai creditori quale fosse il reale lignaggio di valore del bene che supportava il credito, permettendo dunque a loro di fare previsionali, potenziare la visibilità del mondo asta per favorirne l’affluenza.

Come la goccia spacca la roccia, c’è stato il tanto ambito avvicinamento, oggi rispetto al passato le aste sono partecipate e l’obiettivo dei creditori raggiunto, nelle grandi città è giusto dire.

Ecco, vi ho raccontato brevemente un decennio circa in poche righe per aiutarvi a dare una risposta alla domanda di cui al paragrafo d’apertura. Aggiungo adesso esperienze di vita reali recentissime per suggellare la disamina. Ho visto con i miei occhi acquistare case in asta a valori superiori a quelli del libero mercato.

Esempio di vita reale: disponevo nei mesi scorsi di un bene gravato da procedura esecutiva in vendita a E 150 mila, lo scopo era raggiungere un accordo a stralcio con il creditore. Bene. A E 150 mila poche persone vennero a visionare l’immobile, si decise dunque di abbassare le pretese ad E 140 mila. Il vero valore si posizionava intorno ai E 130 mila per cui era lecito attendersi un’offerta. Nulla. I proprietari presi dalla disperazione nel vedere ridotte al lumicino le loro speranze di salvezza decisero di farci abbattere il prezzo ad E 125 mila. Molte visite, pochi clienti veri o seri, fino a quando si trovò quello giusto. Purtroppo la transazione con la Banca andò male e il bene venne battuto in asta. Sapete a che cifra è stato aggiudicato? E 158 mila !!! Non è un evento, vi racconto un solo caso, ma cose di questo tipo accadono sempre più spesso. Parliamo di Milano. Se un bene è in zona IN, ci sono file chilometriche per partecipare al concorso, risultato? Si compra oltre il valore. Se un bene più popolare, per via di quanto raccontato nell’avvicinamento delle aste al libero mercato, genera affluenza quando il prezzo è un affare clamoroso, salvo poi essere pagato più del valore reale. Lascio stare i beni fatiscenti in zone depresse perché quelli credo neanche un miracolo possa risollevarli.

Dunque oggi è un fatto chiaro ed acclarato che comprare in asta non significa fare un affare.

Non è esatto, c’è un modo. Se custodiamo gelosamente gli esempi sopra, possiamo sostenere ciò:

  • Evito aste in posti IN;
  • Non partecipo ad aste il cui prezzo è super conveniente.

Bene, bravo, e allora?

Allora bisogna rivolgersi a strutture che facciano vera consulenza d’asta. Parlo a chi decide di comprare la sua prima casa sfruttando questo canale, non ad investitori speculativi. Che senso ha andare in asta quando il prezzo è molto basso?  L’unica risposta è “ ci provo, se va bene….”. Ma non è una strategia. In asta il segreto è parteciparvi quando un bene del valore di 100, è battuto per 80 e non 30. Altrimenti è meglio comprare nel libero mercato.

Ad ogni buon conto, se desiderate approcciare a questo mondo per acquistare la vostra 1° casa a Milano, Spaziourbano sarà lieta di offrirvi ogni tipo di consulenza perché non serve solo farvi partecipare all’asta,  c’è il Tribunale per questo, ma per orientarvi al meglio, consigliarvi al meglio, il che potrebbe significare dirvi di abbandonare l’asta. Significa capire i veri valori del mercato locale, del quartiere, del singolo edificio. Significa investire i propri risparmi con attenzione e oculatezza.

Banche e Tribunali anno fatto egregiamente i loro interessi,  TU?

 

Davide Bosisio

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