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COME ANALIZZANO LE RICHIESTE DI MUTUO LE BANCHE

COME ANALIZZANO LE RICHIESTE DI MUTUO LE BANCHE

Scopo del presente articolo è, in ragion di come realmente le banche valutano le richieste di credito, permettere al lettore interessato di predisporsi correttamente, al meglio, prima ancora di pensare a tassi, filiali, broker, mediatori e chi più ne ha più ne metta.

Nella vita è cosa normale prepararsi, predisporsi, usiamo la parola che piace di più ma serve avere questo orientamento. Pensate allo sport, l’allenamento è preparazione, avete mai visto uno sportivo fare una gara “a secco”? No! giusto? Perché non estenderlo ad ogni cosa allora?

Leggerete informazioni parzialmente conosciute, prima di scrivere questo blog ho verificato (grossolanamente) se vi fosse un documento che abbia già affrontato l’argomento ma nulla, solo brevi premesse o solite informazioni ormai alla mercè di tutti, credo dunque d’esser stato sfortunato e mi cimento affinché questo vuoto venga riempito. L’idea è dare una guida per come presentarsi ad una Banca in frac, un po’ come quando si legge dei consigli su come stilare un CV, qualcosa che dia certezze, qualcosa che fuori da questi parametri aiuti a comprendere il grado di difficoltà della propria posizione e agire per riqualificarla o, più semplicemente, capire cosa in proprio potere fare o meno.

Pronti?

1° ANALISI: R.R.R. (Rapporto Rata Reddito)

Questo è l’aspetto più conosciuto, certamente tra tutti i professionisti trasversali coinvolti nell’interesse dell’erogazione di un mutuo, parliamo di una rapportatura che deve stare entro il 30%. E’ importante sapere che alcuni istituti di credito concedono qualche punto percentuale di più, pochi, questo per completezza, ma seguendo la mission se stiamo nel 30 lo saremo per ogni altro numero.

Esempio: Se guadagno € 1.000 per 12 mesi significa che in un anno produco un reddito pari a € 12.000 il cui 30% è pari a € 3.600 ed implica una capacità di rata massima sostenibile pari ad € 300 (3600/12).

Chiaro? Se dunque la rata del finanziamento richiesto supera tale soglia dovrà accendersi il primo campanellino: importo eccessivo? Oppure: Tempi di rimborso troppo corti? È importante capirlo;

2° ANALISI: Rischio sociologico

Sapete perché la banca vuole i certificati di residenza, stato di famiglia, residenza, matrimonio, separazione ecc..? Perché vuole capire chi siete, da dove arrivate, il vostro modo di agire e pensare. Analisi che non emergeranno mai sul perché non vi verrà eventualmente concesso un prestito, non quello che volevate o che avevate visto in pubblicità. Perché? Voi lo fareste?

Esempio: Una coppia chiede un mutuo ma lui risiede con i genitori e lei vive da 2 anni in affitto sola. Questa è una delle ragioni per cui vi vedrete recapitare una richiesta garante o assicurazione vita. Non vedono programmazione e certezza, l’ideale è che la coppia prima affronti un percorso insieme, che sia tangibilmente coppia, altrimenti….. Chiaro?

Un altro? Sono single e vivo con i genitori? La banca non vede storicità, visto che deve prestarti soldi propri, non vede allenamento nel pagare un debito, alias: garante e/o assicurazione.

Molti esempi possono essere fatti, mi auguro che due bastino per comprendere l’area di studio;

3° ANALISI: Soglie di sussistenza

Cosa sono? Sono somme che vengono detratte nell’analisi di conteggio R.R.R., differenti spesso tra banca e banca, considerate necessarie al corretto sostentamento della persona, coppia o famiglia. In ragion del numero di persone nello stato di famiglia l’importo è più o meno gravoso. Significa che, prima di effettuare il calcolo come sopra mostrato per “Analisi 1 R.R.R.” vengono detratte somme specifiche che ogni banca considera coerenti per il sostentamento, per cui oggetto di analisi sarà il differenziale tra il reddito e le soglie.

Esempio: Famiglia con 2 figli, reddito complessivo mese € 3.000, prima di calcolare come nella “analisi 1” vanno detratti da € 3.000 una somma tra i 1.000 e 1.400 euro circa, si procederà dunque al calcolo della rapportatura con € 2.000 o € 1.600.

Questa la ragione di conteggi non fatti correttamente da dilettanti o calcolatori web che domandano solo quanto vuoi, quanto costa la casa, quale tasso e in quanti anni di rimborso. Do you understand?

Andare in profondità, mai rimanere in superficie;

4° ANALISI: Indebitamento

Il titolo è semplice da capire, la banca vuole sapere se si possiedono altri prestiti perché la loro esistenza farà parte del conteggio, andrà ad incidere perché dal reddito andrà detratta la rata insieme alla sussistenza e, col netto, fare conteggi. Non solo, come sono stati gestiti sino a quel momento? Sono stati pagati regolarmente? Sono stati chiesti accessi a privilegi (per un mutuo pregresso la moratoria ad esempio). Un’analisi a 360 ° sull’argomento perché, osservandolo da un lato positivo, è la cartina tornasole della capacità di rimborso dei propri impegni. Dunque non solo numeri da annoverare e matchare con i redditi e la sussistenza, una vera e propria profilatura psicologia sulla capacità di rimpatrio;

5° ANALISI: Capacità di risparmio

Anche questo capitolo, come il precedente, è area di osservazione e profilazione. Sai perché la banca chiede estratti conto e movimenti in c/c? Per capire se sei bravo/a a risparmiare, se le somme per acquistare casa sono farina del tuo sacco o di mamma e papà (garante…), come vivi, cosa paghi, se ti permetti il giusto o se tendi ad eccedere. Esempio: Se guadagno € 1.000 al mese e ho abbonamento a TV digitali per € 300 non è bene, viene evidenziata una criticità. Ingiusto? Dei miei soldi faccio ciò che voglio? Assolutamente, ma se domando dei soldi ad una banca è altrettanto giusto che decida se e come darteli.

Ecco, questi sono gli elementi essenziali nell’analisi di un mutuo e, capiti, saranno coloro che aiuteranno a imboccare una rotta corretta o meglio dire adottare una strategia, più semplicemente imporsi una vita sana senza escamotage o vizi (tale espressione è risolutiva e di spiegazione nel rispetto invece di coloro i quali possiedono difficoltà non di propria responsabilità). Ovviamente ho omesso le necessità evidenti ai più e di start-up iniziale: serve un reddito, che sia con contratto a tempo indeterminato o autonomo con almeno 2/3 anni di attività continuativa, i tempi determinati non vengono considerati, che lo scenario ideale è fare mutui non superiori all’80%.

Difficile? Complesso? Impossibile? Mah, dipende, è solo la verità. Purtroppo non esiste una materia scolastica che faccia educazione finanziaria, a stento c’è quella civica, e invece rappresenterebbe forse la materia più utile e di stampo applicativo per ogni persona. Saper gestire i risparmi, generarne, avere un profilo coerente nei meriti creditizi, ogni cosa affine, riveste importanza vitale. Qualunque banca prima ancora di affrontare le 5 analisi di cui sopra consulta sempre una SIC (sistema di informazioni creditizie), uso CRIF ad esempio come la più famosa in Italia per inquadramento iniziale. Serve, come in ogni ambito, cultura e l’auspicio è che un giorno qualcuno possa determinarne l’attuazione.

La scuola serve a preparare una persona ad affrontare la vita, non va dimenticato.

Conclusioni

Auxilia Finance spa, azienda grazie alla quale sono consulente del credito, è molto attenta a fare cultura interna. Lo scopo è che ne scaturisca giusta informazione alla clientela da una parte, pratiche nella banche partner coerenti e documentate. Tralasciando un secondo le banche (perché sanno di quanto si scrive), i consumatori devono sapere perché è importante un consulente del credito, perché incontrarlo prima di chiudere un affare immobiliare, perché scegliere Noi Spaziourbano: oltre alle competenze per una corretta analisi e supporto creditizia, troverete esperti real estate che trattano con passione da oltre 20 anni l’oggetto a garanzia del mutuo: LA CASA! E’ conforme catastalmente? Edilizia privata o convenzionata? Il prezzo consono? Quale la provenienza: donazione, acquisto, eredità?

Capite, se vi mettete in frac e andate alla festa sbagliata…….

Per questa ragione esistono i professionisti cui rivolgersi.

Spero che l’articolo sia stato di gradevole lettura, utile, interessante e spendibile, fatemelo sapere e, ovviamente, dovesse nascere l’esigenza di una consulenza: 02/4530630 oppure davide.bosisio@auxiliafinance.it 

 

DAVIDE BOSISIO

 

 

 

ENNEATIPO 9, IL MEDIATORE

Con questo blog si conclude il percorso di conoscenza specifica donata ad ogni profilo della torta chiamata enneagramma. Ricordo che la prossima settimana verrà redatto il documento conclusivo e riassuntivo che, unito a tutti gli articoli pregressi, spero aiuti a migliorare la comprensione dell’altro, di sè stessi. Oggi soprattutto ritengo sia essenziale.

Veniamo a noi, enneatipo 9: il mediatore. Tra tutte le personalità questa è quella più serena, quella che tende ad assecondare, non cerca mai il conflitto, stempera, disinnesca, crede che per essere amata e benvoluta serva essere comprensiva e che, assecondare, porti a lei benefici. Di conseguenza i Tipi Nove cercano l’armonia, sono calmi e radicati, stabili ed affabili, ma possono anche perdere di vista i propri bisogni, fuggire dai conflitti, essere testardi ed aver difficoltà a dire no. Ecco, il nodo distintivo sta qui: l’incapacità di dire la parola NO. Dire no significa prendere posizione, significa esprimersi e generare conflitti. I conflitti non sono le guerre, sono semplici distacchi empatici dall’altro perché non assecondano il suo pensiero. Queste persone non sono da etichettare come stupide, senza midollo, tutt’altro, sono persone buone, intelligenti, ritengono che vi sia qualcosa di più importante oltre l’orgoglio personale.

In questa società essere puliti, buoni, gentili e affabili porta a tradurre cotanta grandezza in debolezza. Parlo a te, enneatipo 9, lascia correre. Pensa ad altro, debole è chi vede in te debolezza, pensa a migliorare i tuoi lati oscuri.

Analizziamoli insieme:

La passione dominante del 9 è l’accidia intesa come mancanza di motivazione all’azione, indolenza, una sorta di perdita di interiorità, un rifiuto di vedere e una resistenza al cambiamento che, coniugati con un atteggiamento rassegnato e altruista, si traduce spesso in una sindrome da bontà d’animo, di comodo “realismo”, a volte così eccessivo da diventare grettezza. Spesso la sua acquiescenza al male e all’errore viene scambiata per tolleranza. Anche il 9 non ha imparato ad amarsi perché gli è mancato l’amore ma, a differenza di altri tipi, ha anche dimenticato la frustrazione subita, creandosi una specie di “callo psicologico”, cosa che fa di lui il meno sensibile e il più stoico di tutti i caratteri. Infatti nell’enneagramma è collocato di fronte agli ipersensibili 4 e 5.

I tipi 9 sono esattamente come descritti sopra, brava gente. Va da sè che possiedano un serbatoio di pazienza quasi infinito, quasi perché nulla e nessuno è infinito, è corretto asserire che la loro asticella della sopportazione è assai elevata ma, quando raggiunta, “si salvi chi può”. Avete presente i vulcani? La metafora figurata rende assai bene il concetto, accumuli che vengono rigettati con veemenza e tale forza che un tipo 8 sembrerebbe un coniglietto dinnanzi ad un grande lupo. I Nove devono portare consapevolezza, allo scopo di migliorare se stessi, lavorando sulla loro: cocciutaggine, ambivalenza, l’essere dimentichi dei propri bisogni, indecisione, evitamento del conflitto e la difficoltà a stabilire le priorità.

Il consiglio spassionato ai tipi 9 è: SFOGATEVI !!!

La boxe può aiutare, buttate fuori alla fine di ogni giornata gli accumuli nocivi, ciò che non riuscite caratterialmente a fare, evitate di arrivare al limite, provate a dire NO a qualcosa, qualcuno, uscite dalla vostra introversione che vi logora all’interno ed esponete il vostro dissenso, non tenetelo sempre dentro di voi. Altri con voi non useranno la stessa eleganza.

 

DAVIDE BOSISIO

ENNEATIPO 9, IL MEDIATORE
GIRO DI BOA ANNO 2020

GIRO DI BOA ANNO 2020

Mi piace fermarmi e guardare indietro, osservare ciò che ho fatto e analizzarlo, compreso eventi esterni non sotto il mio controllo che interferiscono nella mia vita, osservare le mie reazioni.

Il 2020 lo considero un anno speciale, così lo definisco: crudele, istruttivo, un anno che ha imposto cambiamenti, nuove routine ed attenzioni. Non dimentico e ricordo con tristezza, nuova preghiera, chi ha subito e pagato a caro prezzo l’avvento del Covid-19, ma l’articolo vuole essere di stampo professionale ed evidenziare le mie sensazioni e analisi.

Come sempre ho fatto tanti errori e cose più apprezzabili, per esempio oggi ha aperto una torrefazione accanto al nostro ufficio di cui avevamo gestito in passato i rapporti commerciali per la locazione. Molte attività volevano questi locali, abbiamo potuto scegliere chi avesse portato eleganza e novità nel quartiere. Oggi ha aperto, promesse mantenute, e siamo emozionati quanto loro nel veder generarsi un qualcosa di nuovo che si è contribuito a rendere reale. Non va sempre cosi, spesso nella vita fai e dai tanto ma non ottieni ciò per cui hai lavorato, quando accade bisogna celebrarlo.

Mascherine, sanificazione, barriere divisorie, smart working, distanze, vacanze si e vacanze no, paura di toccarsi, insomma una rivoluzione.

Ma sono felice, è un qualcosa che tra molti anni potrò raccontare di aver vissuto quando sarà oggetto di studi nelle scuole, perché ritengo che io ed il team di cui faccio parte abbiamo affrontato questo tsunami con positività, nuove idee, coraggio perché non è stato semplice stare fermi, per chi vive in proprio il lavoro è difficile, tende ad offuscare la mente di cattivi pensieri. Noi ci siamo guardati in faccia, a distanza sul telefonino, e abbiamo fatto. Io ho scritto un libro, Daniele super attivo nel web marketing, Carlo nell’ambito d’acquisizione e i risultati siamo andati a coglierli. Abbiamo anche fatto errori, pagati puntualmente, ma è la vita. Se fai crei e sbagli ma vivi, generi qualcosa su cui lavorare per migliorare.

Dunque sono felice, sono cresciuto insieme al mio staff e ci apprestiamo a effettuare le ultime settimane di lavoro prima delle meritatissime vacanze. Quest’anno ho scelto la montagna, non  per il virus, ma perché adoro la montagna, non è monotona come il mare (dal punto di vista vacanziero), riserva sempre grandi sorprese e opportunità, per me è unica e bellissima.

In ragion della felicità acquisita, lascio come d’abitudine uno stralcio di poesia, oggi di Sir William Shakespeare:

Ho sempre adorato Sir William: chiaro, diretto e poetico.

Spaziourbano chiuderà i sui studi l’08/08/2020 e riaprirà il 24/08/2020, a breve verrà messa in rete la comunicazione ufficiale in video, volevo con ciò augurare personalmente a chiunque leggesse ogni bene e felici vacanze, col sorriso !!!

Davide Bosisio

Passato, presente e futuro. L’azienda cresce !

Un articolo introspettivo e di analisi per dare senso all’immagine che lo introduce e perché a me riescono le sane riflessioni mentre faccio, mentre parlo o scrivo. E’ utile a mio avviso pensare per riorganizzare le idee e predisporsi ai cambiamenti.

La nostra piccola e grande azienda cresce, come ha esplicitato il mio socio Daniele Modugno, Spaziourbano ha inserito un nuovo profilo e, quando accadono questi eventi significa solo due cose:

  • La nostra realtà ha appeal;
  • La nostra realtà si arricchisce di una nuova professionalità e personalità mancante.

Tutto positivo !!!

 

 

Però ospitare nuove risorse è una grande responsabilità, serve accoglierla nei giusti modi, serve offrirgli supporto, serve donargli strumenti di lavoro, serve in una parola dare lei Tempo.

In passato ho lavorato in realtà in cui ho ricoperto la carica di direttore del personale e mi ero abituato a vivere la mia routine per dare ad altri il mio tempo. Confronti, colloqui individuali, analisi dei numeri, staffing team agenzie, ricerca profili e colloqui di selezione,  formazione. Poi ho scelto d’intraprendere un percorso completamente diverso, lavorare per me e diventare piccolo imprenditore, oltre che operativo, abbandonando la sfera di gestione delle risorse perché concentrato solo su di un’unica risorsa, me stesso.

Non posso però negare che la mia attitudine principale è quella d’essere supportivo e di legame tra l’essere ed il fare. Mi riesce naturale. Presa coscienza di questo, ho iniziato a ripassare i miei appunti dei corsi di cui ho beneficiato in passato, fatto memoria di azioni di successo volte al potenziamento delle abilità del singolo e soprattutto di tutti gli sbagli che ho compiuto.

Udite udite: sono convinto che si impara molto più dai propri errori che da un corso formativo. La formazione, la vita stessa ci porta ad avere e riconoscere gli elementi che ci serviranno per fare il nostro mestiere ma non ce né come applicarli, sul campo. La teoria e la filosofia sono strumenti potentissimi che permettono la riflessione consapevole ma il campo, la realtà, sono un’altra cosa.

Vi faccio un esempio che esula dal lavoro ma ne è affine totalmente.

Seguo un corso di difesa personale da qualche anno e apprendere e memorizzare le tecniche di disarmo o di difesa non è semplice come osservarlo. Voglio dire che guardare aiuta a farsi un’idea ma quando poi ti trovi un avversario che vuole colpirti, bè, cambia! La tensione di un confronto tende a farti perdere concentrazione, equilibrio e lucidità. Come fare dunque? L’unica medicina è usare i propri sbagli  per lavorare su di essi e diventare più bravi. Provare e riprovare fino a quando non si trova la consapevolezza di se poi tutto diventa automatico.

Ecco perché in questo periodo sto riflettendo, devo riordinare le idee e ritrovare i miei vecchi errori per evitare di riproporli. Penso che pensare in questa direzione sia già di per sé un passo verso il miglioramento.

 

 

Molti tendono ad amplificare le proprie doti mentre io ad analizzare i miei lati oscuri e rapportarli ai pregi, sono una persona introversa ma coriacea, passionale ma impaziente, affidabile ma manipolabile. Preferisco che un errore gravi su di me e non arrechi danno ad altri, quando questo accade mi mortifica e modifica il mio IO naturale, perdo le mie certezze.

Allora, consapevole di questo, delle responsabilità di gestire nuove risorse, mi preparo e colgo l’occasione di dare il mio personale benvenuto a Carlo Sciacca in questo modo, nell’unico che esiste, dando a lui la giusta importanza e rilevanza.

Benvenuto Carlo !!!

 

Davide Bosisio

Passato, presente e futuro. L’azienda cresce !

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