E’ incredibile, in tutti questi anni non ho mai dedicato uno spazio ad un’area immobiliare imponente come la locazione. Colpa del sottoscritto per cui mi affretto a colmare: “non si vede bene che col cuore, l’essenziale è invisibile agli occhi” ci ricorda il Piccolo Principe, che rammenta l’importanza delle piccole cose perché sono quelle che ci lasciano i più grandi insegnamenti, ecco dunque a Voi il mio blog dedicato, una piccola azione.
Affitto e locazione sono due concetti molto simili ma, da un punto di vista giuridico, completamente diversi. Mentre l’oggetto del contratto di affitto è costituito da beni produttivi come può essere un terreno o una azienda, per cui l’immobile non viene considerato nella sua individualità giuridica ma come uno degli elementi costitutivi di un complesso unitario di beni mobili e immobili, legati tra di loro da un vincolo di interdipendenza e complementarietà per il conseguimento di un determinato fine produttivo, l’oggetto del contratto di locazione non ha un collegamento specifico con l’attività produttiva (come, ad esempio, un’abitazione o un ufficio), e l’immobile concesso in godimento viene considerato come l’oggetto principale del negozio, secondo la sua consistenza effettiva.
LA LOCAZIONE
Nel dettaglio la locazione di un immobile è quel contratto con il quale una parte si impegna ed obbliga a far godere l’altra parte contraente di un bene immobile per un tempo prestabilito, in cambio del pagamento di un corrispettivo concordato (canone di locazione). Le parti del contratto di locazione sono il locatore (che di regola coincide con il proprietario del bene) ed il conduttore (ossia colui che prende in locazione il bene) entrambi titolari di diritti ed obblighi.
In particolare il locatore deve:
-consegnare il bene e mantenere la cosa locata in modo che serva all’uso convenuto, sostenendo le spese di manutenzione straordinaria;
-garantire il pacifico godimento del bene durante la locazione.
Il conduttore, invece, deve:
-ricevere la cosa in consegna e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l’uso stabilito nel contratto, accollandosi le spese di manutenzione ordinaria;
-pagare il corrispettivo nei modi e nei tempi stabiliti;
-restituire la cosa nello stato in cui l’aveva ricevuta, alla scadenza del contratto.
LA LOCAZIONE DI IMMOBILI AD USO ABITATIVO
La legge 431/98 disciplina la locazione di immobili ad uso abitativo e prevede essenzialmente:
-La possibilità di stipulare contratti con libera determinazione del canone, per tali contratti si prevede una durata non inferiore a 4 anni, rinnovabili per altri 4 anni (4+4).
-L’introduzione di contratti-tipo, da stipularsi sulla base di accordi definiti in sede locale dalle maggiori associazioni sindacali di categoria, di tre diverse tipologie:
1)Per l’uso abitativo ordinario, la durata non può essere inferiore a 3 anni rinnovabili per altri 2 (3+2).
2)Per l’uso abitativo transitorio, la durata non può essere inferiore ad un mese e non può eccedere i diciotto mesi.
3)Per l’uso abitativo di studenti universitari, in questi casi particolari la durata del contratto va da 6 mesi a 3 anni.
L’aspetto più importante delle tipologie contrattuali descritte ai punti 1, 2 e 3 riguarda il canone che, appunto, non è libero ma convenzionale e varia in base alle caratteristiche della zona in cui l’immobile è locato ed in base ad elementi specifici riguardanti l’immobile. Aspetto parimenti importante riguarda le agevolazioni fiscali previste per queste tipologie contrattuali sia per il conduttore che per il locatore.
Forma scritta e registrazione obbligatorie per tutte le forme contrattuali, questo è un elemento indispensabile in ogni fattispecie.
LA LOCAZIONE DI IMMOBILI AD USO DIVERSO DALL’ABITATIVO
Si tratta di locazione ad uso diverso dall’abitativo allorquando gli immobili sono destinati a:
- Attività commerciali, industriali o artigianali, di lavoro autonomo, per le quali la durata minima dei contratti non può essere inferiore a sei anni rinnovabili per altri sei (6+6);
- Attività alberghiere e imprese assimilate, teatrali, stabilimenti balneari, per le quali la durata minima dei contratti non può essere inferiore a nove anni rinnovabili per altri nove (9+9);
- Nelle attività stagionali ricorrono le stesse durate limitatamente al periodo infrannuale contrattualizzato.
L’Agente immobiliare esperto del settore si dedica alla consulenza personalizzata per la predisposizione del contratto, regolando i diversi aspetti, in particolare quello fiscale. Al termine dell’articolo elencherò brevemente i nostri servizi resi nell’ambito.
L’AFFITTO
Con l’affitto le parti contrenti sono l’affittante e l’affittuario: il primo concede il bene in godimento, mentre il secondo si impegna al pagamento di un corrispettivo concordato (canone di affitto) e ad occuparsi della gestione economica del bene.
L’affittuario ha i seguenti doveri:
-gestire il bene in conformità della destinazione economica, osservando le norme di buona tecnica, senza mutarne la destinazione economica, nell’interesse della produzione;
-sopportare le spesse ordinarie.
L’affittante deve:
-consegnare la cosa con i suoi accessori e pertinenze nello stato di servire all’uso cui è destinata;
-eseguire le spese e le riparazioni di carattere straordinario.
La materia dell’affitto, nell’ambito dei fondi rustici, oltre che dal codice civile, è regolata da leggi speciali, con l’imposizione di precise regole in tema di durata, canone ecc.
TASSAZIONE E ASPETTI FISCALI
Il reddito ricavato dalla locazione di un fabbricato (reddito effettivo) è tassato in maniera diversa a seconda del regime fiscale scelto:
Regime “ordinario” di tassazione
Sistema alternativo e agevolato: a “cedolare secca”.
Nel regime ordinario l’imponibile sul quale si calcola l’Irpef dipende dal tipo di contratto stipulato. Ai fini dell’accertamento dell’Irpef dovuta sui redditi dei fabbricati derivanti da immobili locati, è esclusa la possibilità per l’ufficio di rettificare il reddito se il contribuente dichiara l’importo maggiore tra il canone di locazione risultante dal contratto (ridotto del 5%) e il 10% del valore catastale dell’immobile (determinato applicando alla rendita catastale il moltiplicatore di legge, lo stesso previsto ai fini del calcolo dell’imposta di registro sulle compravendite).
Il regime della “cedolare secca” è stato introdotto nel 2011. Si tratta di un sistema alternativo e agevolato di tassazione del reddito derivante dagli immobili locati per finalità abitative. È facoltativo e si applica anche alle pertinenze dell’abitazione con essa locate.
In cosa consiste?
Il sistema della cedolare secca consiste nell’applicare al canone annuo di locazione un’imposta fissa in sostituzione dell’Irpef e delle relative addizionali, dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo, dunque al 21% sulle libere contrattazioni e al 10% per canoni convenzionali (Il canone “convenzionale” è quello determinato sulla base di appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni degli inquilini maggiormente rappresentative a livello nazionale – legge 9 dicembre 1998, n. 431).
La cedolare secca è riservata alle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sulle unità immobiliari locate. Sono quindi escluse le società e gli altri enti. Nei casi di contitolarità dell’immobile, l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore.
Immobili per i quali si può scegliere il regime della cedolare secca:
- Abitazioni appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati), locate per finalità abitative;
- Le relative pertinenze (solo se locate congiuntamente all’abitazione).
Restano esclusi i contratti di locazione di immobili accatastati come abitativi, ma locati per uso ufficio o promiscuo, salvo modifiche posteriori al presente effettuate dagli organismi competenti.
Servizio SPAZIOURBANO
I nostri agenti, esperti del settore immobiliare, si dedicano alla consulenza personalizzata e alla predisposizione del contratto, regolando i diversi aspetti, anche fiscali. La consulenza è frutto di terzietà, indipendenza, professionalità e competenza finalizzate al pieno soddisfacimento degli interessi delle parti coinvolte in ogni negozio contrattuale. Chiediamo referenze lavorative, reddituali, affinché ci sia la giusta serietà di relazione e permettiamo sempre un incontro tra le parti perché, è vero che una persona non la si può conoscere in una vita, ma è altresì realistico inquadrare un gradimento nei famosi 2 secondi, sì perché il cervello elabora un’immagine che completerà nei successivi 4 e genererà un’idea sull’interlocutore.
Detto ciò, alla fine di tutto, invitiamo le persone a sane e cordiali relazioni. Siamo tutti diversi, la materia di capire il prossimo è relativa, è più utile capire sé stessi ed esserne la migliore rappresentazione.
DAVIDE BOSISIO
