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Locazioni e dintorni

Locazioni e dintorni

E’ incredibile, in tutti questi anni non ho mai dedicato uno spazio ad un’area immobiliare imponente come la locazione. Colpa del sottoscritto per cui mi affretto a colmare: “non si vede bene che col cuore, l’essenziale è invisibile agli occhi” ci ricorda il Piccolo Principe, che rammenta l’importanza delle piccole cose perché sono quelle che ci lasciano i più grandi insegnamenti, ecco dunque a Voi il mio blog dedicato, una piccola azione.

Affitto e locazione sono due concetti molto simili ma, da un punto di vista giuridico, completamente diversi. Mentre l’oggetto del contratto di affitto è costituito da beni produttivi come può essere un terreno o una azienda, per cui l’immobile non viene considerato nella sua individualità giuridica ma come uno degli elementi costitutivi di un complesso unitario di beni mobili e immobili, legati tra di loro da un vincolo di interdipendenza e complementarietà per il conseguimento di un determinato fine produttivo, l’oggetto del contratto di locazione non ha un collegamento specifico con l’attività produttiva (come, ad esempio, un’abitazione o un ufficio), e l’immobile concesso in godimento viene considerato come l’oggetto principale del negozio, secondo la sua consistenza effettiva.

LA LOCAZIONE

Nel dettaglio la locazione di un immobile è quel contratto con il quale una parte si impegna ed obbliga a far godere l’altra parte contraente di un bene immobile per un tempo prestabilito, in cambio del pagamento di un corrispettivo concordato (canone di locazione). Le parti del contratto di locazione sono il locatore (che di regola coincide con il proprietario del bene) ed il conduttore (ossia colui che prende in locazione il bene) entrambi titolari di diritti ed obblighi.

In particolare il locatore deve:

-consegnare il bene e mantenere la cosa locata in modo che serva all’uso convenuto, sostenendo le spese di manutenzione straordinaria;

-garantire il pacifico godimento del bene durante la locazione.

Il conduttore, invece, deve:

-ricevere la cosa in consegna e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l’uso stabilito nel contratto, accollandosi le spese di manutenzione ordinaria;

-pagare il corrispettivo nei modi e nei tempi stabiliti;

-restituire la cosa nello stato in cui l’aveva ricevuta, alla scadenza del contratto.

LA LOCAZIONE DI IMMOBILI AD USO ABITATIVO

La legge 431/98 disciplina la locazione di immobili ad uso abitativo e prevede essenzialmente:

-La possibilità di stipulare contratti con libera determinazione del canone, per tali contratti si prevede una durata non inferiore a 4 anni, rinnovabili per altri 4 anni (4+4).

-L’introduzione di contratti-tipo, da stipularsi sulla base di accordi definiti in sede locale dalle maggiori associazioni sindacali di categoria, di tre diverse tipologie:

1)Per l’uso abitativo ordinario, la durata non può essere inferiore a 3 anni rinnovabili per altri 2 (3+2).

2)Per l’uso abitativo transitorio, la durata non può essere inferiore ad un mese e non può eccedere i diciotto mesi.

3)Per l’uso abitativo di studenti universitari, in questi casi particolari la durata del contratto va da 6 mesi a 3 anni.

L’aspetto più importante delle tipologie contrattuali descritte ai punti 1, 2 e 3 riguarda il canone che, appunto, non è libero ma convenzionale e varia in base alle caratteristiche della zona in cui l’immobile è locato ed in base ad elementi specifici riguardanti l’immobile. Aspetto parimenti importante riguarda le agevolazioni fiscali previste per queste tipologie contrattuali sia per il conduttore che per il locatore.

Forma scritta e registrazione obbligatorie per tutte le forme contrattuali, questo è un elemento indispensabile in ogni fattispecie.

LA LOCAZIONE DI IMMOBILI AD USO DIVERSO DALL’ABITATIVO

Si tratta di locazione ad uso diverso dall’abitativo allorquando gli immobili sono destinati a:

  • Attività commerciali, industriali o artigianali, di lavoro autonomo, per le quali la durata minima dei contratti non può essere inferiore a sei anni rinnovabili per altri sei (6+6);
  • Attività alberghiere e imprese assimilate, teatrali, stabilimenti balneari, per le quali la durata minima dei contratti non può essere inferiore a nove anni rinnovabili per altri nove (9+9);
  • Nelle attività stagionali ricorrono le stesse durate limitatamente al periodo infrannuale contrattualizzato.

L’Agente immobiliare esperto del settore si dedica alla consulenza personalizzata per la predisposizione del contratto, regolando i diversi aspetti, in particolare quello fiscale.  Al termine dell’articolo elencherò brevemente i nostri servizi resi nell’ambito.

L’AFFITTO

Con l’affitto le parti contrenti sono l’affittante e l’affittuario: il primo concede il bene in godimento, mentre il secondo si impegna al pagamento di un corrispettivo concordato (canone di affitto) e ad occuparsi della gestione economica del bene.

L’affittuario ha i seguenti doveri:

-gestire il bene in conformità della destinazione economica, osservando le norme di buona tecnica, senza mutarne la destinazione economica, nell’interesse della produzione;

-sopportare le spesse ordinarie.

L’affittante deve:

-consegnare la cosa con i suoi accessori e pertinenze nello stato di servire all’uso cui è destinata;

-eseguire le spese e le riparazioni di carattere straordinario.

La materia dell’affitto, nell’ambito dei fondi rustici, oltre che dal codice civile, è regolata da leggi speciali, con l’imposizione di precise regole in tema di durata, canone ecc.

TASSAZIONE E ASPETTI FISCALI

Il reddito ricavato dalla locazione di un fabbricato (reddito effettivo) è tassato in maniera diversa a seconda del regime fiscale scelto:

Regime “ordinario” di tassazione

Sistema alternativo e agevolato: a “cedolare secca”.

Nel regime ordinario l’imponibile sul quale si calcola l’Irpef dipende dal tipo di contratto stipulato. Ai fini dell’accertamento dell’Irpef dovuta sui redditi dei fabbricati derivanti da immobili locati, è esclusa la possibilità per l’ufficio di rettificare il reddito se il contribuente dichiara l’importo maggiore tra il canone di locazione risultante dal contratto (ridotto del 5%) e il 10% del valore catastale dell’immobile (determinato applicando alla rendita catastale il moltiplicatore di legge, lo stesso previsto ai fini del calcolo dell’imposta di registro sulle compravendite).

Il regime della “cedolare secca” è stato introdotto nel 2011. Si tratta di un sistema alternativo e agevolato di tassazione del reddito derivante dagli immobili locati per finalità abitative. È facoltativo e si applica anche alle pertinenze dell’abitazione con essa locate.

In cosa consiste?

Il sistema della cedolare secca consiste nell’applicare al canone annuo di locazione un’imposta fissa in sostituzione dell’Irpef e delle relative addizionali, dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo, dunque al 21% sulle libere contrattazioni e al 10% per canoni convenzionali (Il canone “convenzionale” è quello determinato sulla base di appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni degli inquilini maggiormente rappresentative a livello nazionale – legge 9 dicembre 1998, n. 431).

La cedolare secca è riservata alle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sulle unità immobiliari locate. Sono quindi escluse le società e gli altri enti. Nei casi di contitolarità dell’immobile, l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore.

Immobili per i quali si può scegliere il regime della cedolare secca:

  • Abitazioni appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati), locate per finalità abitative;
  • Le relative pertinenze (solo se locate congiuntamente all’abitazione).

Restano esclusi i contratti di locazione di immobili accatastati come abitativi, ma locati per uso ufficio o promiscuo, salvo modifiche posteriori al presente effettuate dagli organismi competenti.

Servizio SPAZIOURBANO

I nostri agenti, esperti del settore immobiliare, si dedicano alla consulenza personalizzata e alla predisposizione del contratto, regolando i diversi aspetti, anche fiscali. La consulenza è frutto di terzietà, indipendenza, professionalità e competenza finalizzate al pieno soddisfacimento degli interessi delle parti coinvolte in ogni negozio contrattuale. Chiediamo referenze lavorative, reddituali, affinché ci sia la giusta serietà di relazione e permettiamo sempre un incontro tra le parti perché, è vero che una persona non la si può conoscere in una vita, ma è altresì realistico inquadrare un gradimento nei famosi 2 secondi, sì perché il cervello elabora un’immagine che completerà nei successivi 4 e genererà un’idea sull’interlocutore.

Detto ciò, alla fine di tutto, invitiamo le persone a sane e cordiali relazioni. Siamo tutti diversi, la materia di capire il prossimo è relativa, è più utile capire sé stessi ed esserne la migliore rappresentazione.

DAVIDE BOSISIO

CREAZIONE POSTI AUTO SCOPERTI, LA PARTE TECNICA?

CREAZIONE POSTI AUTO SCOPERTI, LA PARTE TECNICA?

Recentemente mi è capitato di dover affrontare in una compravendita una fattispecie particolare. Una cosa nuova, un qualcosa di nicchia nell’immobiliare che ho deciso di condividere.

Parliamo della creazione successiva di posti auto in aree private. Se per la loro realizzazione basta cementare la porzione identificata, non risulta così banale la parte tecnica. Nello specifico caso che sto affrontando, udite udite, neanche il geometra incaricato sapeva di quanto vi sto per scrivere. Veniamo al dunque.

Lo scenario è questo: “se ho una casa con area cortilizia pertinenziale e decido di fare un posto auto scoperto,  faccio una scheda in catasto e buonanotte?”. Non è così. La normativa impone di prestare attenzione al fatto che una casa che possiede area verde non possa ospitare nuove edificazioni che ne mutino la massima cubatura costruttiva della stessa. Essendo il posto auto però di fatto “aria”, non una costruzione, può trovare accoglienza nei limiti del rispetto del verde.

La cosa importante è sapere che per fare questo serve presentare una pratica edilizia.

(Per le abbreviazioni tecniche trovate alla fine del presente una breve legenda di supporto alla comprensione).

Ecco le cose importanti da capire, cosa fare e come farlo

Occorre distinguere diverse casistiche, in funzione del titolo edilizio, o dell’intervento edilizio, a cui fare riferimento:

  1. parcheggi privati pertinenziali, specificatamente realizzati ai sensi della L. 122/89 c.d. legge Tognoli;
  2. parcheggi privati su aree inedificate;
  3. parcheggi privati su aree già edificate;

per le sole categorie 2 e 3 di cui sopra, vengono individuate delle sotto-categorie. la prima sotto-categoria ha qualche differenza tra le varie applicazioni, mentre le altre due sono uguali:

  1. interrati o parzialmente interrati, ma sempre con copertura a verde pensile, salvo casi specifici;
  2. a raso sulla superficie ma coperti con strutture comunque tamponate tipo tettoie o loggiati (quindi esclusi i box auto a raso);
  3. a raso scoperti, con sola sistemazione delle pavimentazioni esterne, seguendo le norme sulla permeabilità dei suoli.

Gli interventi di cui al punto 2 del primo elenco (parcheggi su aree libere inedificate) sono sempre soggette a permesso di costruire, e neanche autorizzabili in SCIA ad esso alternativa, in quanto in ogni caso si ritiene intervento di nuova edificazione. Sono invece realizzabili in autorizzazione o in SCIA alternativa gli interventi 3.1 e 3.2 (in SCIA ci si può andare solo se le superfici da realizzare non superano il 15% della SUL degli immobili cui sono asservite, come impongono le NTA del PRG nell’individuare così gli interventi di AMP e, dunque, va da se che quando ci si trova in città storica si può andare solo in autorizzazione). In SCIA ordinaria invece ricade il caso 3.3. sono da considerarsi attività in edilizia libera le “pavimentazioni di aree esterne anche di sosta”.

Ecco dunque in sintesi la procedura autorizzativa che va seguita per ciascuna casistica:

  • SCIA ordinaria: realizzazione di parcheggi privati a raso su aree già edificate (aree di pertinenza di edifici già realizzati); interventi in attuazione della c.d. legge Tognoli;
  • SCIA in alternativa all’autorizzazione o autorizzazione: realizzazione posti auto interrati o fuori terra ma coperti con strutture tamponate, se la superficie dell’intervento non supera il 15% della SUL del fabbricato cui sono asserviti (devono essere asserviti altrimenti sono nuova costruzione a prescindere);
  • Autorizzazione: qualunque tipo di intervento di realizzazione di nuovi posti auto, sia interrati sia a raso, se su aree libere inedificate

Se sei un privato senza esperienza immobiliare potrà sembrarti turco misto arabo, potrebbe esserti  utile sottoporre questo documento ad un tecnico di fiducia che di certo riuscirà a tradurlo.

Se sei un collega poni attenzione a questi aspetti, quando vengono creati posti auto non esistenti ed accatastati, sappiate che il Notaio vi attenderà al varco e molti tecnici tenderanno a dirvi che sarà sufficiente un semplice accatastamento.

In Spaziourbano, oltre a cercare di sbagliare il meno possibile, siamo per la condivisione della cultura ed esperienze. Solo in questo modo pensiamo si possa generare un reale vantaggio competitivo.

Legenda:

S.C.I.A. Segnalazione Certificata di Inizio Attività

N.T.A. Norme Tecniche di Attuazione

P.G.T. Piano di Governo del Territorio

AMP Ampliamento edifici

DAVIDE BOSISIO

BAGGIO: GRANDE QUARTIERE DI MILANO RICCO DI STORIA

Allora, da dove parto.

Questa mattina è stata bellissima !

Io ed il mio socio, Daniele Modugno, abbiamo ricevuto il grande privilegio di effettuare una visita guidata con quello che è recentemente stato un nostro cliente, ora considerato da tutti noi un amico. Giorgio Uberti, grande cultore della storia e guida ufficiale nelle meraviglie “baggesi”, ha mantenuto la promessa di permetterci di conoscere meglio il territorio principe in cui operiamo professionalmente spaziando dalla struttura geografica pre assimilamento a Milano sino al post.

Abbiamo scoperto tante cose che non sapevamo e, udite udite, abbiamo visto da vicino l’organo, ci siamo entrati all’interno, lo abbiamo suonato alla vecchia maniera, io giravo la manovella che pompa aria e Daniele ha dato voce ad esso con un paio di note. Bellissima esperienza, vi lascio delle fotografie di supporto.

Baggio, come molti sanno, fu un Comune nelle campagne milanesi e solo dal 1923 divenne parte integrante di Milano città. Avvenne per ragioni politiche, eccessivamente dispendioso mantenere troppi comuni indipendenti, il fascismo voleva creare maestosità e Milano doveva esserne simbolo. Oltre Baggio vennero annessi comuni quali Trenno, Affori, Niguarda, Lambrate e diversi altri che oggi chiudono i confini della nostra Città.

Baggio era zona di villeggiatura di signorotti dell’epoca, fu nevralgica per la gestione dei collegamenti tra la vera e vecchia Milano nella cerchia dei Bastioni e la campagna. Era divisa in tre macroaree, quella degli operai intorno a via Rismondo, quella della nobiltà ricca di ville stupende nella zona dove oggi sorge il Comune in piazza Stovani e limitrofi, e l’attuale Baggio vecchia, dove c’è la chiesa con l’organo per intenderci, che era vissuta dagli agricoltori.

E’ stato magico vedere quello che oggi è il Comune, sapere, immaginare che lì ci fosse una scuola, lo stabile accanto che ospita il SERT una volta era un’asilo, il campanile accanto la chiesa, copia identica di quello alle spalle di San Babila.

Entrare nella vecchia chiesa dell’organo, conoscerne l’evoluzione e ricostruzione, salire per una scaletta a chiocciola ed entrare all’interno dell’organo (ho anche sbattuto anche la testa), è stato come tornare indietro nel tempo, poesia.

Non voglio andare oltre, non voglio rubare il mestiere all’amico Giorgio che con il presente documento ringrazio nuovamente per l’empatia riguardo la nostra professione e disponibilità a far accrescere la nostra cultura, voglio invece sottolineare l’importanza di conoscere le proprie origini, aiuta ad apprezzare cosa si possiede e rispettarlo. Nella nostra professione di agenti immobiliari, inoltre, è un plus importante sapere di più sulle zone in cui si lavora oltre quanto possa un “comune mortale”.

Sapete perché si dice: “ va a Bagg a sonà l’orghen”? (vai Baggio a suonare l’organo)

La risposta considerata più realistica, di storie ce ne sono 4/5, riporta ad una punizione per gli allievi del Conservatorio in Piazza San Babila a chi fosse indisciplinato. All’epoca dire vai dal centro di Milano a Baggio era un viaggio, quasi come fosse una località remota. Suonare l’organo di Baggio era una punizione, oggi è usato questo slogan per togliere di mezzo qualche millantatore o scocciatore e mandarlo a fare qualcosa di impossibile.

Se volete apprezzare questo quartiere, riqualificarne la sua vera natura, contattate il Comitato dell’organo di Baggio, sapranno riportarvi con grande maestria in altre epoche. Noi lo abbiamo fatto, è stato stupefacente !

Scegli di vivere a Baggio, non ci vuole coraggio.

Davide Bosisio

BAGGIO: GRANDE QUARTIERE DI MILANO RICCO DI STORIA
Italia, riparti!

Italia, riparti!

Sono trascorsi già 15 giorni dal nostro blog in cui comunicavamo l’imminente chiusura a causa dell’emergenza per il Coronavirus, anticipando quello che sarebbe stato poi il decreto del Governo che imponeva la chiusura a tutte le attività non essenziali.

15 giorni passati chiusi forzatamente a casa, non ero abituato a starci così tanto, come immagino nessuno di voi. Giorni passati tra dubbi, incertezze e paure per il futuro. Un leader deve essere sempre un punto di riferimento, deve essere lui a condurre verso le soluzioni.

In questi 22 anni di carriera immobiliare mi sono confrontato con diversi mercati, dall’ Hinterland milanese, alla città, fino al difficile mercato ligure. Ho superato crisi economica, cambi di organico, a volte anche a trovarmi solo in agenzia, pensavo di averne viste tante, anche nei momenti più duri ho sempre pensato: finchè sono in salute e posso lavorare nulla è impossibile. Ho fatto fatica, sacrifici, ma non ho mai mollato e alla fine ho sempre ottenuto risultati, ma oggi…

Questa è una situazione nuova, l’ufficio è chiuso, la gente non può uscire di casa, lo so certo, anche stavolta devo essere un leader, per la mia azienda e per la mia famiglia, tutti si aspettano soluzioni da me.

Nessuno di noi era preparato a questo, non ci sono casistiche, non ci sono esperti, su internet si susseguono previsioni sul mercato immobiliare post-pandemia. Per qualcuno i prezzi scenderanno, per alcuni il mercato subirà una flessione, per altri non sarà così, chi ha ragione? La verità è che nessuno può saperlo, sono solo previsioni…

Se scenderanno i prezzi, ci saranno più investitori sul mercato; se diventerà più difficile vendere si ricercherà più la competenza di un agente immobiliare preparato: come sempre da un problema può nascere un’opportunità.

La situazione in cui mi trovo io è la stessa in cui siamo tutti, siamo tutti leader per le nostre famiglie, per i nostri figli, tutti temiamo per il nostro posto di lavoro. Ciò che troveremo alla riapertura sarà tutto nuovo, una pagina bianca tutta da scrivere. Quindi cosa fa un leader?

Un leader reagisce, si adatta!

Io non ho la soluzione, ma sono certo che posso vincere questa battaglia e condurre la mia “gente” fuori dalla crisi con queste armi:

  • Ottimismo, positività, propositivismo;
  • Analizzando e pianificando nuove strategie;
  • Migliorando le competenze

So che ogni cosa la devo fare in fretta, non ho tempo di piangermi addosso, “nella giungla so che devo correre”, il tempo è fondamentale per non perdere terreno, bisogna adattarsi in fretta alla nuova situazione.

In questi giorni chiuso in casa, mi sono alzato alla stessa ora di quando vado in ufficio, ho acceso il pc e letto la posta rispondendo alle poche richieste ricevute. Sto cercando di sfruttare questo tempo per pensare, ma anche per agire, per migliorare, continuando a gestire ovviamente anche le pratiche che avevo in corso, perché chi si ferma è perduto.

Sto seguendo dei corsi di formazione tramite webinar con la FIAIP,  nostra associazione di categoria, perché migliorare le competenze è il modo migliore per arrivare preparati alla riapertura.

Ho fatto un restyling del mio libro “investimenti immobiliare low-cost” aggiungendo dei capitoli e aggiornandone altri, l’ho messo in promozione: per 5 giorni è scaricabile da Amazon gratuitamente, clicca qui se sei interessato, visto che chiusi in casa c’è più tempo per leggere…

Ho lanciato una campagna marketing per permettere ai nostri clienti di ricevere una valutazione gratuita del proprio immobile senza muoversi da casa. Vivendo la casa come non mai, sicuramente si notano tutte le criticità e magari nasce la voglia di un futuro cambiamento, perché non farsi un’idea di massima ora?

In casa mi dicono che sto lavorando di più di quando sono in ufficio, può darsi, perché nelle difficoltà il modo migliore che conosco è reagire, l’immobilismo non porta a nulla. In questi giorni continuerò a lavorare per pianificare nuove procedure, studiare nuove strategie, cercare nuove strade, so che farò anche degli errori, non tutto porterà a dei risultati concreti, ma io voglio essere padrone del mio destino, non voglio limitarmi ad aspettare le 18.00 per ascoltare la conferenza stampa che ci aggiorna sul numero dei decessi. Non sono solo, tutto l’ufficio SPAZIOURBANO sta lavorando, anche se in maniera diversa, per farsi trovare pronto al cambiamento, siamo in continuo contatto: “lontani ma vicini”, questa è la strada…

Alzati, Italia! Ci puoi scommettere che ce la faremo!

Buone vacanze!

La stagione lavorativa è arrivata alla fine, oggi si chiude! E’ stata sicuramente molto lunga, intensa e ricca di soddisfazioni, ora è il momento di riposarci e di ricaricarci.

Con questo breve post vogliamo augurare a tutti i nostri clienti di passare delle splendide vacanze con le proprie famiglie e vi ricordiamo che l’ufficio rimarrà chiuso dal 01/08 al 26/08, si ricomincia il 27 agosto!

Grazie a tutti i clienti che ci hanno scelto fino ad ora e a chi vorrà sceglierci in futuro…

Buone vacanze!

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