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COME ANALIZZANO LE RICHIESTE DI MUTUO LE BANCHE

Scopo del presente articolo è, in ragion di come realmente le banche valutano le richieste di credito, permettere al lettore interessato di predisporsi correttamente, al meglio, prima ancora di pensare a tassi, filiali, broker, mediatori e chi più ne ha più ne metta.

Nella vita è cosa normale prepararsi, predisporsi, usiamo la parola che piace di più ma serve avere questo orientamento. Pensate allo sport, l’allenamento è preparazione, avete mai visto uno sportivo fare una gara “a secco”? No! giusto? Perché non estenderlo ad ogni cosa allora?

Leggerete informazioni parzialmente conosciute, prima di scrivere questo blog ho verificato (grossolanamente) se vi fosse un documento che abbia già affrontato l’argomento ma nulla, solo brevi premesse o solite informazioni ormai alla mercè di tutti, credo dunque d’esser stato sfortunato e mi cimento affinché questo vuoto venga riempito. L’idea è dare una guida per come presentarsi ad una Banca in frac, un po’ come quando si legge dei consigli su come stilare un CV, qualcosa che dia certezze, qualcosa che fuori da questi parametri aiuti a comprendere il grado di difficoltà della propria posizione e agire per riqualificarla o, più semplicemente, capire cosa in proprio potere fare o meno.

Pronti?

1° ANALISI: R.R.R. (Rapporto Rata Reddito)

Questo è l’aspetto più conosciuto, certamente tra tutti i professionisti trasversali coinvolti nell’interesse dell’erogazione di un mutuo, parliamo di una rapportatura che deve stare entro il 30%. E’ importante sapere che alcuni istituti di credito concedono qualche punto percentuale di più, pochi, questo per completezza, ma seguendo la mission se stiamo nel 30 lo saremo per ogni altro numero.

Esempio: Se guadagno € 1.000 per 12 mesi significa che in un anno produco un reddito pari a € 12.000 il cui 30% è pari a € 3.600 ed implica una capacità di rata massima sostenibile pari ad € 300 (3600/12).

Chiaro? Se dunque la rata del finanziamento richiesto supera tale soglia dovrà accendersi il primo campanellino: importo eccessivo? Oppure: Tempi di rimborso troppo corti? È importante capirlo;

2° ANALISI: Rischio sociologico

Sapete perché la banca vuole i certificati di residenza, stato di famiglia, residenza, matrimonio, separazione ecc..? Perché vuole capire chi siete, da dove arrivate, il vostro modo di agire e pensare. Analisi che non emergeranno mai sul perché non vi verrà eventualmente concesso un prestito, non quello che volevate o che avevate visto in pubblicità. Perché? Voi lo fareste?

Esempio: Una coppia chiede un mutuo ma lui risiede con i genitori e lei vive da 2 anni in affitto sola. Questa è una delle ragioni per cui vi vedrete recapitare una richiesta garante o assicurazione vita. Non vedono programmazione e certezza, l’ideale è che la coppia prima affronti un percorso insieme, che sia tangibilmente coppia, altrimenti….. Chiaro?

Un altro? Sono single e vivo con i genitori? La banca non vede storicità, visto che deve prestarti soldi propri, non vede allenamento nel pagare un debito, alias: garante e/o assicurazione.

Molti esempi possono essere fatti, mi auguro che due bastino per comprendere l’area di studio;

3° ANALISI: Soglie di sussistenza

Cosa sono? Sono somme che vengono detratte nell’analisi di conteggio R.R.R., differenti spesso tra banca e banca, considerate necessarie al corretto sostentamento della persona, coppia o famiglia. In ragion del numero di persone nello stato di famiglia l’importo è più o meno gravoso. Significa che, prima di effettuare il calcolo come sopra mostrato per “Analisi 1 R.R.R.” vengono detratte somme specifiche che ogni banca considera coerenti per il sostentamento, per cui oggetto di analisi sarà il differenziale tra il reddito e le soglie.

Esempio: Famiglia con 2 figli, reddito complessivo mese € 3.000, prima di calcolare come nella “analisi 1” vanno detratti da € 3.000 una somma tra i 1.000 e 1.400 euro circa, si procederà dunque al calcolo della rapportatura con € 2.000 o € 1.600.

Questa la ragione di conteggi non fatti correttamente da dilettanti o calcolatori web che domandano solo quanto vuoi, quanto costa la casa, quale tasso e in quanti anni di rimborso. Do you understand?

Andare in profondità, mai rimanere in superficie;

4° ANALISI: Indebitamento

Il titolo è semplice da capire, la banca vuole sapere se si possiedono altri prestiti perché la loro esistenza farà parte del conteggio, andrà ad incidere perché dal reddito andrà detratta la rata insieme alla sussistenza e, col netto, fare conteggi. Non solo, come sono stati gestiti sino a quel momento? Sono stati pagati regolarmente? Sono stati chiesti accessi a privilegi (per un mutuo pregresso la moratoria ad esempio). Un’analisi a 360 ° sull’argomento perché, osservandolo da un lato positivo, è la cartina tornasole della capacità di rimborso dei propri impegni. Dunque non solo numeri da annoverare e matchare con i redditi e la sussistenza, una vera e propria profilatura psicologia sulla capacità di rimpatrio;

5° ANALISI: Capacità di risparmio

Anche questo capitolo, come il precedente, è area di osservazione e profilazione. Sai perché la banca chiede estratti conto e movimenti in c/c? Per capire se sei bravo/a a risparmiare, se le somme per acquistare casa sono farina del tuo sacco o di mamma e papà (garante…), come vivi, cosa paghi, se ti permetti il giusto o se tendi ad eccedere. Esempio: Se guadagno € 1.000 al mese e ho abbonamento a TV digitali per € 300 non è bene, viene evidenziata una criticità. Ingiusto? Dei miei soldi faccio ciò che voglio? Assolutamente, ma se domando dei soldi ad una banca è altrettanto giusto che decida se e come darteli.

Ecco, questi sono gli elementi essenziali nell’analisi di un mutuo e, capiti, saranno coloro che aiuteranno a imboccare una rotta corretta o meglio dire adottare una strategia, più semplicemente imporsi una vita sana senza escamotage o vizi (tale espressione è risolutiva e di spiegazione nel rispetto invece di coloro i quali possiedono difficoltà non di propria responsabilità). Ovviamente ho omesso le necessità evidenti ai più e di start-up iniziale: serve un reddito, che sia con contratto a tempo indeterminato o autonomo con almeno 2/3 anni di attività continuativa, i tempi determinati non vengono considerati, che lo scenario ideale è fare mutui non superiori all’80%.

Difficile? Complesso? Impossibile? Mah, dipende, è solo la verità. Purtroppo non esiste una materia scolastica che faccia educazione finanziaria, a stento c’è quella civica, e invece rappresenterebbe forse la materia più utile e di stampo applicativo per ogni persona. Saper gestire i risparmi, generarne, avere un profilo coerente nei meriti creditizi, ogni cosa affine, riveste importanza vitale. Qualunque banca prima ancora di affrontare le 5 analisi di cui sopra consulta sempre una SIC (sistema di informazioni creditizie), uso CRIF ad esempio come la più famosa in Italia per inquadramento iniziale. Serve, come in ogni ambito, cultura e l’auspicio è che un giorno qualcuno possa determinarne l’attuazione.

La scuola serve a preparare una persona ad affrontare la vita, non va dimenticato.

Conclusioni

Auxilia Finance spa, azienda grazie alla quale sono consulente del credito, è molto attenta a fare cultura interna. Lo scopo è che ne scaturisca giusta informazione alla clientela da una parte, pratiche nella banche partner coerenti e documentate. Tralasciando un secondo le banche (perché sanno di quanto si scrive), i consumatori devono sapere perché è importante un consulente del credito, perché incontrarlo prima di chiudere un affare immobiliare, perché scegliere Noi Spaziourbano: oltre alle competenze per una corretta analisi e supporto creditizia, troverete esperti real estate che trattano con passione da oltre 20 anni l’oggetto a garanzia del mutuo: LA CASA! E’ conforme catastalmente? Edilizia privata o convenzionata? Il prezzo consono? Quale la provenienza: donazione, acquisto, eredità?

Capite, se vi mettete in frac e andate alla festa sbagliata…….

Per questa ragione esistono i professionisti cui rivolgersi.

Spero che l’articolo sia stato di gradevole lettura, utile, interessante e spendibile, fatemelo sapere e, ovviamente, dovesse nascere l’esigenza di una consulenza: 02/4530630 oppure davide.bosisio@auxiliafinance.it

DAVIDE BOSISIO

COMPRARE CASA IN ASTA E’ CONVENIENTE?

03/06/2019

Mercato Immobiliare Daniele Modugno 0

Torniamo a scrivere di aste. Il taglio che diamo oggi è differente, l’analisi è dare risposta alla domanda: “comprare casa oggi all’asta è conveniente?”.

Partiamo nel guardare indietro di qualche anno prima di dare questa risposta e fornire strumenti utili a chiunque leggesse per permettere di consolidare una propria opinione.

In passato le aste si tenevano nei Tribunali e, visto la dispersione in questi spazi aperti, lasciava libertà a chiunque volesse fare turbative di svolgere il compito in maniera eccessivamente semplice. Questo stile da un po’ di anni è stato mutato perché furono portate le aste all’interno di studi professionali quali commercialisti, avvocati o similari per ridurre questo fenomeno e rendere l’asta, giustamente, un momento di serena acquisizione. Ma non bastò, servì che banche e società di Npl ideassero modalità nuove di promozione dei loro crediti ed ecco che decisero di avvicinare le aste al mercato libero. Parlo di agenzie immobiliari, portali di vendita consultati normalmente per case in vendita e non in asta. I Tribunali snellirono le modalità di attuazione. Tutto ciò per avvicinare l’opinione pubblica ad un mondo fin lì visto come oscuro e pieno di incognite. Allora si vide nascere realtà di consulenza d’asta e agenzie che, per superare la crisi, decisero di annoverare servizi differenti legati ad attività di auction facilitation, cioè dire ai creditori quale fosse il reale lignaggio di valore del bene che supportava il credito, permettendo dunque a loro di fare previsionali, potenziare la visibilità del mondo asta per favorirne l’affluenza.

Come la goccia spacca la roccia, c’è stato il tanto ambito avvicinamento, oggi rispetto al passato le aste sono partecipate e l’obiettivo dei creditori raggiunto, nelle grandi città è giusto dire.

Ecco, vi ho raccontato brevemente un decennio circa in poche righe per aiutarvi a dare una risposta alla domanda di cui al paragrafo d’apertura. Aggiungo adesso esperienze di vita reali recentissime per suggellare la disamina. Ho visto con i miei occhi acquistare case in asta a valori superiori a quelli del libero mercato.

Esempio di vita reale: disponevo nei mesi scorsi di un bene gravato da procedura esecutiva in vendita a E 150 mila, lo scopo era raggiungere un accordo a stralcio con il creditore. Bene. A E 150 mila poche persone vennero a visionare l’immobile, si decise dunque di abbassare le pretese ad E 140 mila. Il vero valore si posizionava intorno ai E 130 mila per cui era lecito attendersi un’offerta. Nulla. I proprietari presi dalla disperazione nel vedere ridotte al lumicino le loro speranze di salvezza decisero di farci abbattere il prezzo ad E 125 mila. Molte visite, pochi clienti veri o seri, fino a quando si trovò quello giusto. Purtroppo la transazione con la Banca andò male e il bene venne battuto in asta. Sapete a che cifra è stato aggiudicato? E 158 mila !!! Non è un evento, vi racconto un solo caso, ma cose di questo tipo accadono sempre più spesso. Parliamo di Milano. Se un bene è in zona IN, ci sono file chilometriche per partecipare al concorso, risultato? Si compra oltre il valore. Se un bene più popolare, per via di quanto raccontato nell’avvicinamento delle aste al libero mercato, genera affluenza quando il prezzo è un affare clamoroso, salvo poi essere pagato più del valore reale. Lascio stare i beni fatiscenti in zone depresse perché quelli credo neanche un miracolo possa risollevarli.

Dunque oggi è un fatto chiaro ed acclarato che comprare in asta non significa fare un affare.

Non è esatto, c’è un modo. Se custodiamo gelosamente gli esempi sopra, possiamo sostenere ciò:

Evito aste in posti IN;
Non partecipo ad aste il cui prezzo è super conveniente.

Bene, bravo, e allora?

Allora bisogna rivolgersi a strutture che facciano vera consulenza d’asta. Parlo a chi decide di comprare la sua prima casa sfruttando questo canale, non ad investitori speculativi. Che senso ha andare in asta quando il prezzo è molto basso? L’unica risposta è “ ci provo, se va bene….”. Ma non è una strategia. In asta il segreto è parteciparvi quando un bene del valore di 100, è battuto per 80 e non 30. Altrimenti è meglio comprare nel libero mercato.

Ad ogni buon conto, se desiderate approcciare a questo mondo per acquistare la vostra 1° casa a Milano, Spaziourbano sarà lieta di offrirvi ogni tipo di consulenza perché non serve solo farvi partecipare all’asta, c’è il Tribunale per questo, ma per orientarvi al meglio, consigliarvi al meglio, il che potrebbe significare dirvi di abbandonare l’asta. Significa capire i veri valori del mercato locale, del quartiere, del singolo edificio. Significa investire i propri risparmi con attenzione e oculatezza.

Banche e Tribunali anno fatto egregiamente i loro interessi, TU?

Davide Bosisio

CREDITI UTP, LA NUOVA FRONTIERA

21/03/2019

Mercato Immobiliare Daniele Modugno 0

Torniamo a parlare di argomenti tecnici e questa volta di strettissima attualità, gli UTP.

Cosa sono questi crediti? Partiamo dal significato della sigla UTP, l’acronimo di unlikely to pay, che tradotto letteralmente in italiano significa “improbabile che paghi”. Questo tipo di crediti è infatti associato a una situazione economica difficile del debitore, che fatica a pagare le rate o gli interessi legati a un prestito. Chiariamo subito che in questi casi il debitore non è ancora stato dichiarato insolvente, semplicemente l’ente che gli ha concesso il finanziamento, in genere una banca, stabilisce che probabilmente incontrerà delle difficoltà nel rimborsare il prestito.

Ecco, è proprio da questa ultima specifica che è nata l’idea di redigere questo blog. Se gli Npl sono crediti deteriorati che sfociano in procedure esecutive, gli Utp sono presunzioni d’insolvenza. Mi son detto tra me e me, ma per gestire al meglio questa mole di potenziali Npl non sarebbe proficuo, sia per la Banca che per il Cliente, affrontare a monte il problema? Gestire gli Utp con un ottica più immobiliare che finanziaria un qualcosa che, se visto con i giusti tempi e corrette due diligence, ridurrebbero Npl e intasamenti automatici dei Tribunali?. Non vi sono costi di esproprio (Pignoramento), non vi sono procedure esecutive in corso, nessuna asta (Tribunale, perito ecc…). Non male no?

A ragion del vero la mia riflessione nasce dall’aggiornamento. Leggendo articoli inerenti sono venuto a conoscenza che cresce l’interesse per il mercato degli UTP, anche grazie alla maggiore attenzione del regolatore europeo. Se già da diversi anni i crediti deteriorati, o non performing loans (NPL), sono sotto stretta sorveglianza da parte degli organi regolatori nazionali e sovranazionali, solo di recente l’attenzione della Banca Centrale Europea si è spostata anche sugli UTP, crediti formalmente integri ma per i quali è ipotizzabile una difficoltà di rimborso e per i quali, per l’appunto, sarebbe necessario una strategia ad hoc, diversa da quella per le sofferenze.

Facciamo un gioco, ci sono Luigi e Claudia che dopo essersi tanto amati decidono di comprare casa, tutto bene poi delle difficoltà interrompono il rimborso delle rate di mutuo, sei il creditore, cosa fare:

a) Espropriare il bene, sommare costi al disagio e aumentarli con l’apertura di una procedura esecutiva per arrivare ad una vendita in asta?

oppure

b) Tentare di sistemare la situazione con la coppia attraverso una dismissione che produrrà, anche se transativa, meno forbice tra il dovuto ed il dato?

Poi:

d)Consideri il tempo denaro e scegli l’ipotesi b) perché oltre a rientrare lo fai molto prima dell’ipotesi a)?

oppure

e)La procedura, lunga e dispendiosa, porterà di certo ad un risultato migliore?

Ecco, se la scelta del creditore continuasse ad essere la a) e successiva e) e tu che leggi non sei il creditore, ma il debitore, esponi il tuo problema a chi conosce il mercato immobiliare, spero che tu convenga sia più intelligente la b) e la d)!!!

Facciamo un po’ di numeri, i crediti UTP sono in costante aumento, basti pensare che a fine 2017 ammontavano a circa 94 miliardi di euro. Alla luce di questi numeri per la Banca Centrale Europea e Banca d’Italia è diventato prioritario stabilire una strategia di gestione efficace. Bene, molto bene, dico io. La soluzione è legare il mondo del credito a quello immobiliare, non eliminare ma smussare la sola vision sulla linea di credito e aggiungervi quella immobiliare, dirsi che esiste un bene sottostante. Mi dico spesso, ma cosa fanno a fare le perizie le Banche quando concedono un mutuo se poi il bene è secondario alle strategie?

Non me ne vogliano le Banche, so che questa è una delle vicende da snocciolare e risolvere ma chiedo loro, perché le filiali hanno scarsissima cultura del mondo del contenzioso? Perché se una Banca X, che gestisce un’Npl, a fronte di un’offerta transativa supportata da mutuo della stessa Banca X quando lo si va ad istruire i dipendenti dicono che non è possibile finanziare una casa pignorata? Se uno se la canta e sa la suona deve avere cultura. E’ ovvio che il mutuo verrà erogato solo ad accettazione della transazione con conseguente assenso alla cancellazione della trascrizione pregiudizievole….

Ad ogni buon conto, per quel che sempre leggo, gli UTP sono sotto la lente d’ingrandimento delle Banche in ragion della cessione, essa consiste nel trasferire il credito a un terzo che ne acquisisce diritti e rischi. Ricordo che lo si faceva anche per mutui in bonis, si chiamava cartolarizzazione. Procedura sicuramente valida, per la Banca, ma il debitore? Quando si capirà che se non si cerca d’esser d’aiuto, tutelando il proprio, non si andrà da nessuna parte?

Termino ricordando sempre a chi fosse in difficoltà, anche primordiali come detto sopra, che Spaziourbano ha le competenze per dare il giusto supporto o consiglio, ma estendo questa volta la considerazione anche ai creditori, invitate i vostri UTP a fare due chiacchiere con noi.

Buona Primavera a tutti.

Davide Bosisio

Saldi&Stralci, come ragionano le Banche?

10/01/2019

Mercato Immobiliare Daniele Modugno 0

Come ragionano le banche davanti ai Saldi&Stralci?

Ho voluto fortemente scrivere questo articolo, dando questo taglio, perché sull’argomento si è spesso parlato e scritto dal punto di vista dei debitori mentre ritengo sia utile ed innovativo guardare la cosa anche da altre prospettive. In passato ho fatto articoli ad essa attinenti senza entrare nel merito della posizione e responsabilità che queste realtà rappresentano. Seguendo il titolo, l’analisi è legata a doppio filo al mondo del credito deteriorato e agli approcci di analisi.

Ci siamo già detti in passato che gli NPL sono una grave piaga nelle banche perché rappresentano crediti su immobili per cui esiste un’esposizione di quasi improbabile rimpatrio delle somme, se non parziale. Ricordiamo un attimo la storia recente:

prima dell’avvento dell’Euro l’economia era destinata con ogni probabilità ad una crisi nei primi anni del 2000 la quale non ha avuto decorso a causa del cambio di conio che ne ha smorzato l’avvento e ribaltato lo scenario, generando falsa ricchezza. Ricordate? Tra il 2002 ed il 2008 sembrava che tutto fosse bello, c’era lavoro, almeno il traffico sulle strade di quell’epoca, che non riscontro oggi, rafforzava questo pensiero, desiderio d’investimento, nessuna paura ma tutto sin da subito mi era parso come un qualcosa di effimero. Infatti, la crisi, che non ha potuto sfogarsi, quando era naturale lo facesse, ha raddoppiato i suoi effetti creando un buco temporale depressivo mai visto.

Le banche? Giusto, loro, che tra il 2000 ed il 2010 hanno finanziato, con bassi controlli a mio avviso, quasi chiunque, bastava avere uno “straccio” di reddito, per fare una battuta. Questo stile di condotta ha portato a far lievitare i prezzi degli immobili su valori pazzeschi, case che in Lire costavano cento milioni le abbiamo magicamente viste diventare Euro duecento mila. Ed è colpa delle banche? Bè, no, ma il mercato immobiliare funziona se girano i denari, in assenza si blocca. Se le banche immettono molti soldi innescano tanti potenziali compratori e dunque chi vende cerca di far fruttare la situazione che gli si pone dinnanzi, il che andrebbe bene signori se i prestiti fossero “meritati” ma non fu cosi, lo è invece oggi. Dunque se non è colpa loro possiamo però dire che l’hanno fomentata. A loro svantaggio oggi hanno in pancia mostruosi pacchetti di NPL e devono gestirli e giustificarli, però poi guardo i telegiornali e capisco che non è proprio cosi, allora mi son detto: “ diciamo ai cittadini ciò che vediamo “ “armiamoli”.

In passato vi ho parlato dei saldi&stralci, ci torniamo su guardandoli dalla prospettiva della banca, ma ricordo che ritengo sia l’unico vero strumento che possa aiutare chi in difficoltà, evitando inutili sforzi per cause velleitarie o per anatocismo, perché non risolvo nulla per quella che è la mia esperienza.

Se avete seguito questa noiosa, ma utile, analisi di storia recente comprenderete con semplicità che se una banca ha erogato un mutuo di 10, in epoche folli, ed oggi il bene in garanzia vale 5 siamo già dinnanzi ad una transazione di 5 senza aver fatto nulla. Il problema è capire come approccia la banca ad una offerta di 5 su 10.

Analizziamolo insieme, per quelle che sono state le mie esperienze sul campo:

Innazitutto una banca accetta quasi sempre una transazione del proprio credito se l’offerta non è più bassa dell’80% del dovuto. Sotto questa soglia entrano in gioco mille variabili. Considerate che andare da una banca a dire “la casa oggi vale 5 e non 8 o 10” è totalmente inutile ed approcciare ad un saldo&stralcio in questo modo è non professionale ed irrispettoso verso chi vanta dei crediti, punto primo, in secondo luogo la banca valuta il momento in cui le è pervenuta l’offerta, il proprio bilancio e i riflessi positivi del rimpatrio di somme parziali. Se gli “astri” coincidono, ho visto definire stralci al 40% ma devono sussistere delle condizioni, diversamente la banca, che deve spiegazioni alle autorità di controllo, preferisce seguire i canali giudiziari per poi tentare di rivalersi sul delta rimanente su altri beni o redditi. Sì perché transare vuol dire ” prendo meno del dovuto e non potrò mai più chiedere nulla”, andare in Tribunale significa prendere una parte e avere diritto di rivalersi sulla rimanente. E’ questo un particolare che spesso si tralascia. Di solito, le banche come una semplice società di capitali, a fine anno bramano il raggiungimento di budget, dunque essere pronti in quel momento particolare è più vantaggioso che in altri. Serve anche capire se il credito elargito portasse in dote dei garanti, perché se sussistono e questi possedessero case e lavoro, posso dire che una transazione non potrà mai essere aggressiva. Talvolta neanche auspicabile.

Le banche non amano i saldi&stralci ma li usano quando servono al bilancio o si trovino in situazioni in cui l’assenza di garanzie ulteriori vengono a mancare. Paradossalmente chi è messo peggio ha più chance di altri, inoltre le banche usano sempre più spesso veicoli finanziari definiti REOCO (real estate owned company) per tutelare il proprio credito nel caso di timore di forte depauperamento del proprio credito.

Insomma, fare una transazione è ovvio non possa nascere da un “butto un’offerta e vediamo che succede” perché, come in tutte le cose, serve una fase di “due diligence” atta a comprendere fin dove andare, se andare e come. Per fare ciò serve preparazione e serve prima capire le leggi che regolamentano le Banche, la loro vision per poi entrare nella nostra strategia.

Tutto ciò ritengo sia utile divulgarlo perché se conosco come ragiona, o deve ragionare, il mio “nemico” posso meglio costruire un’offensiva.

Ricordate gente, se siete in difficoltà dovete alzare la mano, se non sapete come gestire un problema dovete riconoscere innazitutto di possederlo e affidatevi a chi può offrirvi una consulenza adeguata all’importanza dell’argomento che in questo particolare ambito, non sempre è un avvocato, anzi.

Spero che questo blog sia stato utile a donare delle indicazioni o spunti di riflessione e sono, siamo, a totale disposizione per approfondimenti.

Un caro saluto

Davide Bosisio

Saldi&Stralci, come ragionano le Banche?

NPL, UTP, Crediti Forborne ecc…

06/07/2018

Mercato Immobiliare Daniele Modugno 0

Cosa significano tutti questi acronimi, termini anglosassoni? Cosa sono e perché devo conoscerli?

Il mondo delle sofferenze bancarie è importante da conoscere perché a mio avviso rappresenta il termometro del benessere, o meno, dell’economia di un paese.

Per operatori del settore e trasversali è utile nel poter fare matching al fine di risultare più performanti, per un cittadino sapere non fa mai male.

Quando una Banca concede un prestito, un mutuo, un fido o qualsivoglia tipo di credito si espone al possibile rischio di non rimpatrio, totale o parziale, di quanto concesso.

Ricorderete come con l’avvento dell’Euro il mercato sia impazzito e le Banche concedevano prestiti con leggerezza e senza lungimiranza a qualunque categoria di cliente. Quando l’effetto Euro è sparito, con puntualità svizzera, la crisi è calata sull’economia globale mettendo in risalto quanto scritto nella riga pregressa. Come tutte le cose difficili, che amo particolarmente, la crisi è stata un tocca sana per riequilibrare un mondo che viaggiava su canoni che non poteva sostenere. Ricordo come l’acquisto di una casa, per stare adeso al mio ambito, non fosse ragione di sacrifici ma un’opportunità per cambiare auto, fare vacanze con spread vantaggiosi. Ora, non è questo che voglio approfondire ma la storia, anche in pillole, aiuta a capire il senso di un discorso e ricordare chi siamo e da dove veniamo.

La leggerezza nel concedere credito unito alla carenza di lavoro stabile, perché il lavoro e basta esiste ma mancano i lavoratori e la voglia di, ha generato un cocktail letale. Ecco che sono diventati famosi nell’ultimo triennio i termini del titolo, perché sono sempre esistiti ma, come tutte le cose che non fanno scalpore, nessuno le conosceva.

NPL: non performing loans sono crediti deteriorati in uno stadio avanzato di sofferenza per cui la riscossione è totalmente incerta. All’interno di essi troviamo varie categorie quali:

Esposizioni scadute e/o sconfinanti, crediti non recuperati da oltre 90 gg e superano una prefissata soglia di materiabilità;
UTP: unlikely to pay sono incagli in fase di iniziale sofferenza cioé il risultato di un finanziamento erogato da una banca ad un debitore che, per una ragione o per l’altra, a posteriori potrebbe essere in difficoltà a fare fronte al suo impegno a rimborsare. É questa poco conosciuta categoria di crediti che sembra oggi spaventare il sistema bancario italiano e il regolatore cioè la BCE e la Banca d’Italia;
Crediti in sofferenza: rappresentano l’aspetto più grave per una Banca perché sono quelli considerati non recuperabili o difficilmente per cui sia apre l’unico canale che è quello giudiziale;
Crediti Forborne: crediti oggetto di concessione (forbearance) da parte della Banca. Sono ad es la riduzione del tasso d’interesse su un finanziamento o allungamento della durata. Sono modifiche rispetto l’originaria linea di credito e possiamo classificare in due famiglie, forborne performing exposures se riguardano clienti performing in difficoltà finanziaria o non performing exposures with forbearance measures per clienti in stato deteriorato.

Terminata la fase di spiegazione, sicuramente più pesante ma essenziale per capire, passiamo a valutare l’attività svolta sugli Npl da parte delle Banche e affini e quale impatto ha tutto ciò sul consumatore finale.

In passato un’attività importante fatta dalla Banche, non che oggi non sia fatta, era la cartolarizzazione dei mutui. Per semplicità parlo solo di banche ma sappiate che nel mondo del credito esistono varie bad company, società REOCO (Real Estate Owned Company), fondi e chi più ne ha più ne metta. La cartolarizzazione banalmente è la “vendita” di un pacchetto di mutui concessi ad una cifra più bassa del totale che porta soldi freschi e rapidi alla cedente, opportunità di business per l’acquirente.

Se sono riuscito a spiegarmi bene, con la crisi, le Banche si sono dovute concentrare maggiormente su quello che personalmente chiamo cartolarizzazione contraria, cioè la gestione e cessione di Npl, che sono la stessa cosa ma fatta per posizioni deteriorate e non in bonis dove, attenzione, alle spalle c’è un mercato pazzesco.

Veniamo alla correlazione al mondo immobiliare, in carriera ho lavorato per alcuni anni a stretto contatto con bad company, Reoco e gestori per cui l’obiettivo nella risoluzione delle sofferenze era quello di amplificare la visibilità, allo stadio d’asta, per rendere più familiare quel mondo e creare bagarre su di esse per velocizzare il recupero ottimizzando oltre tutto i tempi di rimpatrio. Quest’attività è conosciuta nell’ambito come “ auction facilitation” e devo dire che come la goccia spacca la roccia, ha avuto nel tempo ragione. E’ per questo motivo che oggi alle aste si partecipa quasi normalmente, è per questa ragione che vedete mediatori e consulenti pubblicare annunci d’asta, fino a 3/4 anni fa invisibile. E’ stato reso tutto più familiare e meno oscuro per snellire gli enormi pacchetti di NPL.

Ma, visto che le Banche e affini con essi fanno business come abbiamo evidenziato, a chi pensa ai debitori?

Se è vero quello che ho scritto all’inizio della presente è anche vero anche che se un consumatore non consuma è come buttare una chiave inglese in un motore. Sarò logorroico ma continuo a sostenere che il saldo & stralcio sia la via che possa accontentare tutti ma, non essendo applicabile di default dalle Banche e quindi in maniera massiccia come fatto attraverso l’auction facilitation, è il consumatore/debitore/esecutato , chiamiamolo come vogliamo, a doversi “svegliare” e chiedere aiuto.

Certo, non sapere non aiuta, dunque Spaziourbano ha deciso di fare la sua piccola parte, una piccola ma veemente voce che dice: “ Hai un debito legato al tuo immobile? Parlacene”. Questa è una delle tante piaghe che generano problemi, non parlare, in questi mesi ho appreso da meravigliose fonti come vi siano vari disturbi e ho notato che chiunque abbia un problema tende, ed è comun denominatore, a nasconderlo, non aprirsi e chiedere aiuto !

Ti offriremo: professionalità, discrezione, privacy e competenza per curarci dei tuoi interessi e, per evitare che si pensi male, sappi che non ti chiederemo alcun emolumento, non graviamo su chi ha problemi !

Un caro saluto

Davide Bosisio

Il Pignoramento Immobiliare

04/06/2018

Mercato Immobiliare Daniele Modugno 0

Il Pignoramento? Che brutto termine, chiamiamolo col suo vero nome: Trascrizione Pregiudizievole. Suona male anch’esso, non c’è verso. Allora analizziamolo e cerchiamo di scoprire questo ambito giuridico per capire che effetti porta in dote e quali antidoti possano esistere.

Nel diritto italiano, si definisce pignoramento l’atto con il quale ha inizio l’espropriazione forzata. È l’ingiunzione che l’ufficiale giudiziario fa al debitore di astenersi da ogni atto diretto a sottrarre alla garanzia del credito i beni a esso assoggettati e i frutti di essi, con l’avvertimento che qualsiasi atto sarà invalido (art. 492 c.p.c.). È disciplinato dal Libro III del codice di procedura civile italiano (artt. da 491 a 497).

La definizione ve la dovevo, parliamo più semplice adesso. Quando si chiede un prestito, un mutuo, la banca stipula un contratto. E’ un documento abbastanza lungo nel quale in poche righe è segnalato il prodotto scelto ed applicato con le varie percentuali seguito da un “libro” che pone in posizione di forza la banca. Giustamente quest’ultima permette di far avverare dei sogni ma spesso si tramutano in incubi.

Partiamo dal principio, al giorno del rogito al cospetto del Notaio rogante si stipulano 2 contratti, in presenza di un prestito:

-Atto di Compravendita (rogito);

-Atto di Mutuo

La banca, sempre, chiede di poter iscrivere un diritto reale di garanzia definito Ipoteca. L’ipoteca deve essere di primo grado, formale e sostanziale, per tutelare l’esposizione. Essa infatti attribuisce un diritto di prelazione sul bene che vale a tutelare il creditore contro il pericolo dell’insolvenza. L’ipoteca si costituisce mediante iscrizione in pubblici registri e si estende sull’intero bene che ne è oggetto. Il bene rimane in godimento del proprietario (lo può liberamente usare) e se il debito manca o finisce, anche l’ipoteca si estingue. Gli istituti di credito richiedono che l’iscrizione ipotecaria preceda la consegna della somma al finanziato: solitamente la somma, pur se praticamente già erogata (e contestualmente costituita in deposito cauzionale) viene resa disponibile solo dopo la regolare iscrizione dell’ipoteca. L’ipoteca che grava su un immobile si estende anche alle sue “pertinenze” (ad es.: un garage).

Non rispetti il piano di ammortamento, o di rientro, concordato? Allora parte il processo d’espropriazione forzata. Scatta l’iter del pignoramento , definito trascrizione pregiudizievole perché viene sovrascritto un evento negativo su qualcosa di già iscritto, l’ipoteca. Il debitore, definito cosi a questo punto, riceverà un documento denominato Precetto che in sostanza chiede il rimpatrio totale dei propri denari entro 90 giorni, in difetto, verrà accertata inadempienza del debitore e conseguente avvio alle procedure di esproprio che porteranno dritto l’immobile in asta.

Dunque solo una Banca con un diritto reale sul mio immobile puo’ pignorarmelo?

No, qualunque entità privata che vanti un credito nei tuoi confronti potrà avvalersi sul tuo bene per il recupero, ma in questo caso parliamo di creditori senza un privilegio che quindi devono accertare il loro titolo ed effettuare un decreto ingiuntivo per poter anch’essi avvalersi dell’esproprio forzato.

Cosa fare se gli eventi ti hanno portato sin qui? La prima cosa è non farsi prendere dal panico! Lo so è difficile, ma nei momenti difficili l’unica arma che abbiamo è quella di rimanere lucidi. La seconda cosa è non pagare a macchia di leopardo, una rata si e due no e cosi via perché se generi un debito il creditore non si accontenterà perché qualcosa “gli passi”. E’ brutto da dire, ma o paghi o non paghi. Se ad avere la meglio è la seconda devi recarti subito da un professionista in grado di analizzare la tua sofferenza e capire se e cosa fare per evitare che il bene venga sottratto forzatamente con l’ausilio delle aste.

Torniamo a parlare di Saldi&Stralci signori, unico modo per evitare il peggio. Unica àncora di salvezza arrivati a questo punto. La scena ideale è trovare un compratore per il tuo immobile, dichiararlo al/ai creditore/i e trovare un accordo transativo. Farsi liberare da ogni obbligo con una cifra omnicomprensiva. I creditori sono spesso lungimiranti e sanno che i tempi giudiziali sono lunghi per cui meglio una parte del dovuto subito che “forse” tutto fra anni. Certo, questa modalità porta comunque l’obbligo di privarsi del proprio bene ma avverrebbe comunque con maggiori aggravi sulla persona dunque, trovandoci in un vicolo cieco, una scappatoia è da considerarsi salvezza per poi ricominciare.

Aggiungo una chicca che pochi sanno, la prima casa non è pignorabile dallo stato per debiti con esso. L’agenzia delle entrate può iscrivere ipoteca ma non chiedere l’esecuzione forzata. Subentra solo se un creditore privato inizia una procedura esecutiva, come intervenuta, ma da sola non può farlo. Discorso differente se parliamo di immobili di lusso o seconde case.

Inoltre vorrei approfittare per fare chiarezza sui fondi patrimoniali. Nascono per tutelare il proprio bene ma sono reale “scudo” solo se fatti in momenti in cui è impensabile o non esistente uno stadio di sofferenza, fatto poi non potrà proteggervi ma sarà una mera spesa in aggravio. Dunque fate attenzione ed informatevi, sentite sempre più consigli da vari professionisti.

Noi in Spaziourbano, come già rimarcato, siamo a disposizione per questo genere di consulenze e ci sta a cuore dare corrette informazioni, non di parte, ma giuste. Sulla nostra serietà potrei stare a scrivere poemi, meglio se ci passate a trovare per toccarci con mano !!!

Un caro saluto

Davide Bosisio

18 rate non pagate e la banca si prende la tua casa, vi sembra giusto?

28/04/2016

Leggi & novità fiscali Daniele Modugno 0

Il Consiglio dei Ministri ha dato l’ok definitivo al decreto che dà la possibilità alle banche di vendere direttamente un immobile gravato da ipoteca nel caso di mancato pagamento di 18 rate, senza passare dal tribunale.

Con questa norma le banche eviteranno tutte le infinite e molto onerose procedure delle aste giudiziarie.

Gli aspetti principali di questa norma sono:

è facoltativa, il cliente non è obbligato ad accettarla, e andrà inserita in atto e per il cliente che decide di accettarla è previsto che sia assistito da un consulente che gli spieghi bene tutto ciò che comporta.
In caso di vendita all’asta dell’immobile la banca può trattenere per se solo la somma necessaria e a restituire al debitore l’esubero della vendita.
In caso che il ricavato della vendita sia inferiore a quanto dovuto, il debito si considera estinto.
C’è l’obbligo di informare bene il cliente di tutti gli aspetti contrattuali legati al mutuo, in modo da tutelare il consumatore.

Ovviamente questa norma ha fatto e sta facendo molto discutere, ecco le mie considerazioni:

È facoltativa, ma sappiamo come le banche siano molto persuasive quando vogliono. Facoltative lo sono anche certe assicurazioni che ti propongono quando chiedi un mutuo, ma se non le sottoscrivi spesso il tuo mutuo non viene concesso.
E’ sicuramente utile informare bene il cliente, ma poi chi informa chi sarà? Da chi è pagato? Farà realmente fa gli interessi del consumatore?
È positivo che nel caso il ricavato sia inferiore, il debito venga estinto; per molti proprietari il debito del mutuo è più alto del valore del proprio immobile e veramente converrebbe darlo alla banca e chiudere tutto.
Se la banca vende il tuo immobile e l’esubero del debito deve restituirtelo, che interesse avrà mai di realizzare il miglior prezzo? Cercherà di vendere il più in fretta possibile, al prezzo che serve a lei per rientrare dei suoi soldi.
È intuibile il vantaggio che ne trae la banca: meno costi da sostenere e tempi notevolmente più brevi per rientrare del debito, ma per il consumatore quali sono i vantaggi? Probabilmente sui mutui di qualche anno fa, con i prezzi molto più alti, per qualcuno sarebbe preferibile lasciare il proprio immobile alla banca, ma nella maggior parte dei casi, in poco tempo uno si potrebbe ritrovare a perdere tutto, senza che gli venga data la possibilità di rialzarsi e recuperare, 18 mesi non sono niente, a me questa norma sembra proprio l’ennesimo favore alle banche…

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