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SPAZIOURBANO: AGENTI, PROPERTY FINDER O CONSULENTI IMMOBILIARI?

SPAZIOURBANO: AGENTI, PROPERTY FINDER O CONSULENTI IMMOBILIARI?

La consulenza immobiliare è un servizio ad alto valore aggiunto rispetto al tradizionale contesto delle intermediazioni immobiliari. La figura del consulente immobiliare viene infatti spesso confusa con quella dell’agente immobiliare, ma le due professioni presentano skills e ambiti applicativi specifici diversi pur operando nello stesso settore: differenze che sicuramente sfuggono ai non addetti ai lavori, ma che proveremo a mettere in luce in questo approfondimento.

Vediamo dunque insieme il significato di consulenza immobiliare.

Cosa si intende per consulenza immobiliare?

La consulenza immobiliare rappresenta un’addizione di know how per il settore real estate. Chi fornisce una consulenza non si limita infatti a trovare un acquirente per un determinato immobile (scopo dell’intermediazione immobiliare), ma offre un ventaglio di servizi verticali per supportare il cliente in tutti gli step di gestione e transazione di un immobile: dalla valutazione immobiliare all’assistenza in fase di trattativa (proposta d’acquisto e preliminare di compravendita) passando infine per l’accompagnamento al rogito notarile e all’assistenza post-vendita.

La consulenza immobiliare può essere di vari tipi (commerciale, contrattuale, tecnica e finanziaria) e rivolgersi sia a chi compra sia a chi vende casa. È un servizio molto tecnico ma estremamente versatile.

Cosa fa un consulente immobiliare?

Sia che tu stia comprando, sia che tu stia vendendo casa, da privato o tramite agenzia, la figura terza del consulente immobiliare può essere utile per garantire l’investimento e supervisionare tutti gli step della compravendita, individuando in anticipo e risolvendo eventuali criticità che potrebbero inficiare la commerciabilità dell’immobile.

Ad esempio, se intendi comprare casa, un consulente immobiliare potrà supportarti per tutta la durata della trattativa, a partire dalla stima del giusto prezzo dell’immobile, eliminando la preoccupazione che l’agenzia immobiliare faccia principalmente gli interessi del venditore. In questo senso, scegliere di farsi affiancare da un esperto terzo è il modo migliore per garantire il proprio investimento.

Nel dettaglio, sono tanti gli aspetti di cui un consulente immobiliare può occuparsi, a seconda delle esigenze specifiche del cliente. Molto spesso ci si fa assistere da un consulente immobiliare per ciò che concerne la conformità catastale dell’immobile, evitando così di sprecare tempo ed energie e delegando la parte burocratica a una figura esperta che verifica la regolarità tecnica, giuridica e amministrativa dell’immobile e raccoglie le certificazioni necessarie in un fascicolo dedicato. Il consulente, in collaborazione con i propri partner, può anche occuparsi di servizi di home staging, ristrutturazione e valorizzazione dell’immobile, personalizzando l’appartamento acquistato o da acquistare con soluzioni architettoniche innovative.

Consulenza immobiliare per comprare casa

Va altresì considerato tutto il ventaglio di servizi che rientrano nella consulenza immobiliare per comprare casa, SPAZIOURBANO la offre attraverso l’attività dedicata: www.spaziourbanoprofin.it , provate a curiosare e verificare se il servizio possa fare al caso vostro.

Chi acquista casa può infatti affidarsi ad un esperto per una consulenza commerciale (ricerche di mercato pre-investimento, assistenza durante la trattativa), contrattuale (consulenza legale e fiscale), finanziaria (per chi deve accendere un mutuo, analisi dello stato patrimoniale dell’acquirente e valutazione delle migliori condizioni commerciali con l’istituto bancario) e tecnica (studi di fattibilità, valutazioni e perizie, analisi edile e impiantistica).

Esiste inoltre la consulenza saldo e stralcio, che assiste chi è interessato ad acquistare un immobile pignorato e/o ipotecato prima che venga messo all’asta, ma questo è un argomento molto vasto, meglio dire impossibile da seguire in assenza di ambo le parti, veditore esecutato e acquirente investitore.

Queste sono solo alcuni dei servizi principali offerti da un consulente immobiliare, ma ciascun cliente può richiedere una consulenza su misura a seconda delle sue esigenze. Su misura, bellissima espressione, è possibile ricevere servizi immobiliari specifici e, badate, non è poco è una rivoluzione già in atto che vorremmo portarla velocemente all’attenzione del consumatore finale, l’azienda professionale freme perché ciò avvenga.

Che differenza c’è tra consulente immobiliare e agente immobiliare?

L’agente immobiliare opera in una determinata area di riferimento, occupandosi dell’intermediazione immobiliare tra chi vende e chi compra casa e, ovviamente, si tratta di una semplificazione di quello che è un iter molto complesso che include ricerca e cura dei clienti, acquisizione dell’incarico di vendita, promozione degli immobili nel proprio portafoglio, gestione delle visite e delle trattative, adempimenti burocratici e contrattuali fino al rogito.

Il perimetro d’azione del consulente immobiliare è invece più ampio, ma al contempo più mirato, potendosi egli occupare di uno specifico aspetto su richiesta sia di chi vende casa (ad esempio, la verifica della conformità catastale di uno specifico immobile) sia di chi compra (ad esempio, il supporto finanziario per l’accensione di un mutuo).

Tornando al titolo, cosa siamo?

Spaziourbano offre l’interfaccia con Agenti immobiliari, Consulenti e Property Finder.

Sei acquirente o venditore e necessiti di specifico supporto su una o più fasi dell’iter? Spaziourbano sarà tuo consulente;

Sei acquirente e necessiti di un supporto a 360° per ottimizzare tempo e non solo? Spaziourbano sarà tuo property finder;

Sei venditore e desideri valorizzare al meglio la tua casa per arrivare al rogito in serenità? Spaziourbano sarà tuo agente immobiliare.

Siamo quello che serve, o meglio, che ti serve. Un solo interlocutore, diversi profili di servizio, un’unica mission: qualità della prestazione e centralità del cliente. Quando agiamo da consulenti il plus arriva dalla ventennale esperienza da intermediari, in veste d’intermediari agiamo con la diligenza del consulente.

“La differenza la fa chi riesce a rendere le solite cose speciali”

Richiedi subito una consulenza gratuita: https://spaziourbanoimmobiliare.it/contatti/

 

DAVIDE BOSISIO

AGENTE IMMOBILIARE: RUOLO E RESPONSABILITÀ NELL’ACQUISTO DELLA CASA

Comprare casa in autonomia o affidarsi ad un agente immobiliare? Soprattutto quando si parla di acquisto di prima casa, spesso mancano le competenze e l’esperienza necessaria per destreggiarsi tra ricerca della casa dei sogni, pratiche da compilare e costi da valutare.

Il primo passo per l’acquisto di un’abitazione consiste proprio nella ricerca dell’immobile, una fase che può durare anche molti mesi, specialmente se i requisiti che si cercano sono tanti. Ma in ogni caso, non bisogna lasciarsi scoraggiare e soprattutto non bisogna avere fretta. Meglio ritardare di qualche settimana invece che cedere alla tentazione di una soluzione che non convince del tutto.

Per essere aiutato e seguito passo a passo in tutti gli step della compravendita affidarsi ad un agente immobiliare professionale è molto utile. Quando gli viene descritto con precisione che tipo di casa si sta cercando, con quali caratteristiche, in quale zona, l’agente immobiliare ha gli strumenti per indirizzare in tempi brevi verso le soluzioni migliori, di riflesso anche il venditore avrà grande utilità nell’essere assistito professionalmente.

Ma vediamo nel dettaglio come può aiutarti.

Cosa fa un agente immobiliare? In cosa può aiutarti e come?

Un agente immobiliare è un mediatore che lavora per mettere in contatto venditore e potenziali acquirenti in modo imparziale, cioè senza essere legato a nessuno dei due da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza. Il suo lavoro consiste nel fare ricerca, ma soprattutto nell’assistere le due parti, con obiettività per portarle alla conclusione dell’affare.

Punto importante, aspetto da non sottovalutare. Spesso si registrano compravendite tra privati a prezzi mediamente superiori al mercato perché si è risparmiato sulla provvigione. Tralasciando tutti i rischi nell’affrontare la vicenda senza cultura in ambito, TU acquirente, veramente pagheresti di più una casa rispetto al valore reale? Procederesti senza supporto per l’acquisto più importante della vita?

Come verificare la professionalità di un agente immobiliare?

L’agente immobiliare è mediatore tra le parti, cioè figura equa nella trattativa. Sebbene non sia un suo dovere, l’agente immobiliare ti può comunicare tutto quello che devi avere in mano prima della firma del compromesso, ti può consigliare le verifiche da fare sull’immobile che sei interessato a comprare (presenza di ipoteche, debiti nei confronti del condominio…) e ti assiste nella preparazione della documentazione necessaria per la conclusione dell’affare. Tutte queste cose, un mediatore professioniste non le consiglia, le fa e le comunica all’acquirente e anche al venditore. Un privato, interessato a venderti il suo bene, si prederebbe questa briga? Prima ancora, lui come te, sapete cosa serve fare?

A questo proposito, è bene sapere che agenti immobiliari non ci si improvvisa. Per poter svolgere questa professione è necessario aver frequentato un corso di formazione e superato un esame (anche se dal 2012 non esiste più l’elenco degli agenti di affari in mediazione) e bisogna essere registrati alla sezione REA della Camera di Commercio e ciò vale sia che per i mediatori autonomi, sia per coloro che fanno parte di una società di mediazione.

Chi non è abilitato non ha infatti diritto alla provvigione relativa alla compravendita.

Chiedete sempre all’agente di turno se possiede l’abilitazione, la propria registrazione REA, perché diversamente potrebbe trattarsi di un abusivo che opera sotto copertura di società. Cosa accade? Semplice, tratterete l’investimento dei vostri risparmi e sacrifici con uno X al quale dovrete le provvigioni. Nelle fasi fondamentali non firmerà un bel nulla, troverete firma di altro soggetto che neanche avrete mai conosciuto, il tutto coperto da una società regolarmente abilitata. Vi sentireste tutelati? Di fatto quella società si è predisposta a tutelare il suo prima di curarsi dei tuoi diritti, usando figure non preparate o autorizzate.

Perché tutta questa attenzione all’argomento? Perché questi soggetti sono quelli che allontanano i clienti dalla bellezza della nostra professione, creano i precedenti, gli stereotipi. Sono abusivi in una parola sola, non agenti immobiliari, vi basterebbe poco per appurarlo ed emarginarli.

Si possono detrarre le spese relative all’agenzia immobiliare?

I compensi pagati all’agente immobiliare per l’acquisto di una casa che sia adibita ad abitazione principale sono detraibili dall’Irpef del 19% e per un importo massimo di 1000 euro (quindi, a conti fatti, si possono detrarre massimo 190 euro). La detrazione è possibile solo se è avvenuto il rogito oppure se il compromesso è stato registrato. Questa è solo una delle detrazioni che riguardano la compravendita di immobili, in particolare per chi acquista la prima casa ci sono molti vantaggi fiscali.

Ovviamente se vuoi usufruire di questa detrazione devi conservare la documentazione che provi il pagamento della provvigione.

Qual è la provvigione che spetta a un agente immobiliare?

La provvigione da pagare all’agenzia è una percentuale sul prezzo dell’immobile o emolumento condiviso in forma fissa. Ma finché l’affare non viene concluso, le prestazioni dell’agenzia sono da considerarsi come fossero gratuite, infatti il codice civile prevede che debba essere retribuito non il lavoro svolto dal mediatore, ma il suo risultato positivo: cioè il concreto raggiungimento dell’accordo e la conclusione dell’affare tra le parti, che egli ha messo in contatto.

Potrai vedere decine di case, chiedere informazioni e farti consigliare, ma fino al momento della firma del contratto preliminare (o compromesso), non dovrai pagare niente. Attenzione!!! Mai pagare in anticipo nulla ad un mediatore, se ve lo domanda non è un mediatore.

Per quanto riguarda la percentuale, è a discrezione dell’agenzia stabilire il valore, le norme prevedono un massimo del 6% che viene diviso in due: 3% del prezzo dell’immobile per acquirente e 3% al venditore, ma sappi che è tuo diritto contrattare, più giusto dire leggere la fattispecie e definire il giusto emolumento insieme al mediatore. Così come è giusto asserire che chi non chiede nulla, vale nulla.

Quando un agente deve restituire la provvigione o non ha diritto ad averla?

Come si è già detto brevemente prima, la provvigione spetta all’agente immobiliare quando le due parti coinvolte nella compravendita trovano un accordo e si decidono a comprare-vendere. L’acquirente versa la somma di anticipo e caparra dovuta al momento della firma del compromesso, il venditore la incassa. Al mediatore spetta la provvigione anche se non è stato conferito un incarico scritto: la Cassazione ha infatti stabilito che è sufficiente accettare l’attività del mediatore e trarne vantaggio, perché nasca un rapporto che crei vincolo verso di lui e quindi obblighi a pagargli la provvigione.

Tuttavia, per poter far valere il proprio diritto alla provvigione, il comportamento del mediatore deve essere trasparente e non equivoco. Ecco i casi in cui all’agente non spetta la provvigione o quando la deve restituire:

–        se l’agente immobiliare non ha comunicato alle parti la sua qualità di mediatore allora non ha diritto alla provvigione perché non ha consentito alle parti di valutare o meno l’opportunità di avvalersi della sua opera e di soggiacere ai relativi oneri;

–        il mediatore non ha diritto alla provvigione anche se non comunica a ciascuna all’acquirente l’avvenuta accettazione della proposta;

–        un altro caso in cui non è previsto il pagamento della provvigione è quello in cui l’agente non è imparziale, ma favorisce una delle due parti o fornisce informazioni parziali, errate o non verificate. La legge infatti obbliga l’agente a comunicare eventuali circostanze che potrebbero indurre una delle due parti a non concludere il contratto o quelle relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare. In particolare questi sono i dati che un agente immobiliare deve poter fornire sulla casa oggetto di trattativa: destinazione d’uso, sua commerciabilità, suoi difetti materiali ed eventuali problemi “di diritto”. Inoltre deve conoscere l’identità e le qualità personali dei contraenti e la loro solvibilità (pensate ai pesi gravanti su un immobile, ad esempio);

–        Altra condizione necessaria per pagare la percentuale è l’iscrizione dell’agente alla sezione REA della Camera di Commercio. Nel caso non lo sia e abbia percepito la provvigione, è tenuto a restituirla;

–        Deve possedere un’assicurazione professionale.

Detto ciò:

Cosa succede se non viene sottoscritto il compromesso?

Semplice, qualcosa è andato storto, qualcuno non ha fatto quello che doveva, per cui…..

…facciamo chiarezza in merito. Quando si acquista un immobile il mediatore professionale utilizza un formulario assai complesso e completo che si chiama proposta d’acquisto. Una volta che essa viene sottoscritta dal compratore, accettata dal venditore con ritiro della caparra prevista, dopo che quest’ultima azione viene notificata all’acquirente, la proposta d’acquisto diviene a tutti gli effetti di legge preliminare di compravendita o, più comunemente chiamato Compromesso. Spesso, per mille valide ragioni, si rimanda la sottoscrizione di un contratto integrativo che viene reclamizzato come compromesso, ma è solo un integrativo, non vincolante, non determinate, perché tutti i diritti e doveri tra le parti sono nati e posti in essere dalla proposta trasformatasi in preliminare. DUNQUE, ATTENZIONE SIGNORI, VERIFICATE DI STARE TRATTANDO CON UN PROFESSIONISTA, SE COSI’ SARA’ POTRETE DORMIRE SONNI TRANQUILLI PERCHE’ UTILIZZERA’ GLI STRUMENTI CORRETTI.

CONCLUSIONI

Come in tutte le cose, affidarsi ad un professionista nel ramo specifico è la spesa migliore che possiate fare per vivere serenamente l’avventura e risparmiare.

RISPARMIARE?

SI’ !!!

Sapete quante persone conosco, ho conosciuto, che hanno comprato privatamente e, fregandosi le mani nel non aver pagato un agente immobiliare, hanno poi scoperto di aver lasciato sul campo un 10% in più del valore del bene? La provvigione incide al massimo del 3%, come detto sopra. Questo per i più fortunati, altri sono in causa, hanno perso denari, tante cose bruttine e spiacevoli. Certo, qualcuno a cui è andato tutto liscio esiste, ma è un mondo giusto quello di vivere d’espedienti?

Faccio solo un esempio differente, di una categoria non immobiliare, ma che ha tratti similari ad essa in ragion d’utilizzo, gli psicologi.

Non è obbligatorio andare dallo psicologo, giusto? Allora perché se devo fare causa a qualcuno devo andare da un avvocato, se devo traferire una proprietà o fare una società devo andare da un notaio, e via, via, tanto ci siamo intesi. Dallo psicologo no, devo scegliere di farlo. Anche qua tutti gli stereotipi, costi e analisi sulla professione che a mio avviso dovrebbe essere parte costante della vita privata e professionale, per un beneficio collettivo. Lo psicologo non serve ai matti, per loro non credo ci sia cura (credo), servono ai sani che stanno affrontando problemi. Nella gestione dei conflitti, o almeno così dovrebbe essere, pensate sul posto di lavoro.

Ci sarebbe da scrivere libri, mi fermo qua, tutte le professioni come l’agente immobiliare dovrebbero essere d’uso obbligatorio, il problema dovrebbe essere solo CHI, non come ovviarne.

Sarebbe un mondo migliore, perché un professionista di ruolo fa la differenza, senza considerare che a quel punto si potrebbero rivedere al ribasso i costi delle prestazioni grazie agli aumenti di volume, si combatterebbe l’abusivismo.

Sentirsi importanti, coinvolti, rispettati aiuta ad ottenere il meglio, creare vantaggio competitivo, essere felici. Perché è così difficile? Perché il mondo invece guarda con interesse al contrario?

Ad ogni modo, SPAZIOURBANO è composto da figure professionali regolarmente abilitate al ruolo anche se un ruolo non esiste più, ciascuna con propria assicurazione ed iscrizione REA. Non siamo perfetti, non siamo immuni da errori, ma considerando che il nostro legale ci snobba perché non abbiamo una causa in corso da almeno un lustro, possiamo asserire che svolgiamo correttamente la professione, mettendoci dentro il massimo che ci possa essere richiesto, serietà ed impegno.

DAVIDE BOSISIO

AGENTE IMMOBILIARE: RUOLO E RESPONSABILITÀ NELL’ACQUISTO DELLA CASA
TUTTO SULLA SECONDA CASA

TUTTO SULLA SECONDA CASA

Sono varie le motivazioni che portano una persona o una famiglia a decidere di procedere con l’acquisto di una seconda casa: vuoi per motivi vacanzieri o di semplice investimento bisogna tenere a mente che le spese d’affrontare non sono poche, anzi, rispetto alla prima casa vengono attivate tasse e imposte differenti.

L’acquisto della seconda casa viene considerato dal nostro ordinamento un bene non necessario, perché non serve per il sostentamento nostro o della nostra famiglia, appunto perché viene ritenuto un “bene extra” è soggetto ad una serie di tassazioni in più, come l’Imposta Municipale Unica, conosciuto comunemente come IMU.

Si è inoltre soggetti ad imposte d’acquisto che variano in base alla tipologia del compratore, nello specifico è diverso se compra un privato oppure costruttori edili soggetti ad IVA.

Acquisto seconda casa: tasse e imposte da pagare

Se la prima casa possiede dei vantaggi perché secondo il nostro ordinamento rientra in quella parte del diritto di abitazione, ovvero la necessità di mettere un “tetto sopra la testa” ai cittadini, la seconda invece non ottiene gli stessi trattamenti di favore.

Sia a livello di imposte dirette che indirette, la fiscalità connessa all’acquisto della seconda casa ha tutta una serie di particolarità che adesso analizzeremo. Come annunciato precedentemente, per quanto riguarda le tasse e imposte viene fatta una leggera distinzione fra i privati ed i costruttori (soggetti tenuti all’applicazione dell’Iva).

Le imposte indirette vengono pagate al momento della compravendita tramite notaio. Inoltre, devono essere tenute in considerazione anche le imposte che annualmente gravano sull’immobile. In particolare, si tratta delle seguenti:

L’Imu, o anche Imposta Municipale Unica viene pagata da chi ha intestato più di un bene immobile;

La Tari, ovvero Tassa sui Rifiuti, serve per finanziare le spese dei servizi di raccolta e smaltimento dei rifiuti.

Bisogna precisare un piccolo punto: la Tari trova applicazione anche per la prima casa, mentre l’Imu è un’imposta patrimoniale prevista esclusivamente per le abitazioni a disposizione, come le seconde case.

Imposte per acquisto della seconda casa cedente privato

Nell’acquisto della seconda casa, se essa avviene tramite privati (anche per il tramite di agenzie immobiliari), devono essere tenute in considerazione le imposte indirette. In questo caso, sulla seconda casa gravano le seguenti imposte indirette:

L’imposta di registro con aliquota fissa al 9%;

L’imposta catastale, determinata in misura fissa di 50 euro;

L’imposta ipotecaria, determinata in misura fissa di 50 euro.

Imposte per acquisto della seconda casa da cedente impresa di costruzione

Il procedimento dell’acquisto di una seconda casa può avvenire in modo diretto tramite le imprese di costruzioni edili oppure tramite i costruttori in possesso di partita Iva. Nel momento in cui ci si trova di fronte a questa fattispecie è necessario tenere in considerazione dei costi aggiuntivi, ovvero l’Iva viene inclusa e le percentuali sulle imposte sul valore aggiunto cambiano in base all’iscrizione catastale dell’immobile: una maggiorazione del 22% sui costi la otterremo per tutta quella serie di abitazioni che vengono considerate di “lusso“, ovvero le categorie A/1, A/8, A/9; per le altre invece avremo solo un aumento del 10% .

Occorre precisare che, in questo caso, trovando applicazione l’Iva sul prezzo di vendita dell’immobile, non si applicano l’imposta di registro. In questo caso l’imposta ipotecaria e catastale sono dovute in misura fissa di 200 euro ciascuna.

Acquisto seconda casa: come funziona il mutuo

Quando si procede con l’attivazione o anche il pensiero di usufruire del mutuo per acquistare una seconda casa, bisogna tenere in considerazione che non verranno applicate le stesse agevolazioni fiscali ottenute invece con la prima abitazione.

L’importo finanziato non può superare, generalmente, il 60% del valore dell’immobile da acquistare e l’estensione massima del piano di ammortamento è pari a 30 anni.

Agevolazioni fiscali per la seconda casa

È vero, non possiamo richiedere gli incentivi per la prima casa nel momento in cui deciamo di acquistare una seconda casa, ma esiste un’eccezione. Con la sentenza n 2565 del 2 febbraio 2018, la Corte di Cassazione ha stabilito:

” i suddetti sgravi fiscali possono essere richiesti per l’abitazione “in più” solo nel caso in cui quella principale risulti inidonea come abitazione.”

In parole povere si potranno ottenere le agevolazioni fiscali qualora si provi la mancata idoneità dell’abitazione, quindi si necessità di cambiarla.

Attenzione, non viene specificato quali siano i casi di idoneità e quali no, indubbiamente rientrano le calamità naturali come i terremoti che rendono inagibile un’abitazione.

Qualora la seconda casa venga utilizzata in comodato d’uso a un parente di primo grado, l’imponibile secondo cui si calcola l’IMU viene ridotto del 50%.

NB: per ottenere la riduzione bisogna registrare l’atto, non basta lo spostamento fisico della persona dentro la casa.

Seconda abitazione come casa-vacanza: cosa succede?

Una delle tante variabili sull’acquisto della seconda casa è per renderla fruttuosa, investendo e trasformandola in casa vacanza, o come ultimamente va di moda in home sharing.

I costi dovuti alle tasse e alle imposte sono uguali a qualsiasi atto di vendita che sussista come “seconda abitazione“.

La scelta di trasformare questi immobili in abitazioni a reddito porta una serie di responsabilità come padrone di casa:

  • Ricoprire tutte le parti burocratiche, compreso l’area contratti in base ai termini di locazione e le leggi regionali sul turismo;
  • Mantenere l’immobile sempre in ordine e con manutenzione a costo proprio;
  • Formulare un canone d’affitto conforme all’area;
  • Iscriversi ai diversi siti per affittare;
  • Occuparsi del check-in e del check-out.

La scelta di diventare padroni di casa non è da prendere sotto gamba, specialmente quando si parla di stipulare un contratto, il quale deve prevedere ogni minima casualità possibile ed immaginabile.

Ci si può appoggiare a delle agenzie immobiliari o alle compagnie che usano questi servizi per aiutarvi nella gestione delle vostre abitazioni, ovviamente da includere i costi che queste imprese vi chiederanno.

Auspico sia gradevole l’articolo ma soprattutto utile, spesso mi capita di percepire dubbi da parte delle persone in ragion di questo argomento. Come in tante cose, anche sulle seconde case, se ne sentono di tutti i colori, tipo: ”ma cosa compri a fare una seconda casa, poi sei obbligato a fare le vacanze nello stesso posto”, “una spesa inutile, troppi costi”, “chi te la controlla, cura” ecc….

Certamente sono il meno indicato ad esprimere giudizi sui giudizi perché di parte, del settore immobiliare, però credo in 3 cose:

  • Investire sul mattone non è mai sbagliato, si può sbagliare modo-valutazione-con chi, mai sul concetto;
  • Fai sempre ciò che ti rende felice, soddisfatto/a, non curarti dei pareri altrui, spesso è invidia;

E poi l’ultima, la mia preferita:

 

Che sia al mare, al lago, in montagna o in collina, ricorda: “LA VITA E’ UNA CASA MERAVIGLIOSA”

DAVIDE BOSISIO

Sicurezza per la casa: quando è necessario: sostituire la serratura della porta blindata?

Il cambio della serratura della porta blindata rientra nella routine delle operazioni di manutenzione casalinghe, in questo caso specificamente finalizzata a garantire la sicurezza della propria abitazione, scongiurando così intrusioni da parte di malintenzionati.

Si tratta, tuttavia, di un’operazione che passa spesso in sordina, dimenticata o sottovalutata, soprattutto se si dispone di altre misure di sicurezza in casa, come un sistema di allarme antifurto, oppure uno di videosorveglianza, poiché ci si sente già al sicuro.

In questi casi, spesso ci si occupa di cambiare la serratura della porta blindata solo ed unicamente se questa presenta segni evidenti di usura, malfunzionamenti o danni gravi, ignorando che, come qualsiasi oggetto, anche questa è soggetta al semplice passare del tempo e, pertanto, anche se apparentemente in buone condizioni, tale sistema di sicurezza prevede controlli e cambi periodici.

Lo stato di usura e l’obsolescenza non sono e non devono essere l’unico motivo per cui si procede con un cambio della serratura della porta blindata, poiché la necessità di attuarne una potrebbe presentarsi anche per cause sfortunate e improvvise, d’emergenza, come il tentativo di scassinamento e di effrazione da parte di uno o più delinquenti oppure, ovviamente, nel caso di smarrimento, sottrazione forzata e furto o dimenticanza delle chiavi di casa. In questi specifici, gravi casi bisogna agire tempestivamente, poiché la sicurezza dell’accesso alla propria abitazione è irrimediabilmente compromesso. E si sa, la casa dovrebbe essere l’unico luogo che sulla sicurezza basa tutta la propria ragion d’essere.

In ogni caso, l’esigenza di un cambio di serratura e il procedimento con cui questo avviene dipende, ovviamente, anche dal tipo di serratura stessa: che sia di vecchia o nuova generazione, a mappa o a cilindro, è sempre opportuno attuare controlli e manutenzione per valutare il momento giusto per un cambio. Vediamo di seguito i due casi di sostituzione più comuni, studiati insieme a fabbromilanoeprovincia.it, vero leader nel settore fabbro a Milano.

Sostituire la serratura a doppia mappa

La serratura a doppia mappa è un sistema di sicurezza di vecchia generazione, è ormai obsoleta e superata da molti altri tipi di serrature. Ciò che caratterizza questo tipo è la tipica chiave a forma di cilindro, sul quale sono presenti due alette dentate, fissate sull’estremità superiore. La sicurezza di queste serrature è ormai messa alla prova perfino dai malintenzionati più goffi o inesperti, poiché è estremamente semplice da violare e scassinare, grazie all’esistenza della chiave bulgara, ovvero un particolare grimaldello, così chiamato perché è stato creato e inizialmente usato nei Paesi dell’Europa dell’Est, ma ormai diffusosi anche in altre nazioni, tra cui l’Italia.

Per tale motivo, sarebbe opportuno e fortemente consigliato cambiare la serratura con una più nuova, a cilindro europeo, di modo da evitare eventuali effrazioni e intrusioni in casa propria, che potrebbero non essere captate poiché la chiave bulgara, fungendo da passe-partout, imita perfettamente la chiave adatta ad una serratura a doppia mappa, consentendo l’accesso indisturbato in casa senza dover scassinare o danneggiare la porta in alcun modo.

Sostituire la serratura a cilindro europeo

Le serratura a cilindro europeo è una tecnologia nuova, quindi più moderna e capace di garantire una maggiore sicurezza rispetto a quella a doppia mappa. Diventa ancor più difficile da violare e scassinare tale serratura soprattutto se monta un ulteriore accessorio, ovvero una protezione esterna in acciaio chiamata defender. Nonostante le buone condizioni e lo stato generale, sarebbe opportuno cambiare le serrature a cilindro europeo circa ogni tre o quattro anni, come minimo, poiché il veloce progresso tecnologico, sia delle tecniche di effrazione che della stessa tecnologia dei cilindri presenti in queste serrature. Insomma, per garantire una sicurezza costante di casa, è opportuno cambiare periodicamente la serratura della porta blindata.

Sicurezza per la casa: quando è necessario: sostituire la serratura della porta blindata?
Investimenti in USA: come scegliere l’immobile giusto?

Investimenti in USA: come scegliere l’immobile giusto?

Come scegliere l’investimento giusto in USA? Nel blog precedente abbiamo visto perché conviene investire nel mercato americano, quali sono gli aspetti principali che fanno sì che investire oggi negli Stati Uniti sia una scelta che può rivelarsi vincente. Abbiamo anche visto quali sono le tipologie d’investimento che possiamo proporre in base al budget che si ha a disposizione.

In questo articolo vedremo su cosa puntare, come scegliere la zona e l’immobile più appropriato in base alle nostre esigenze ed aspettative.

Tramite il nostro partner OPISAS possiamo proporre investimenti immobiliari residenziali in diverse location degli USA, offrendo diverse opzioni in grado di soddisfare le esigenze di ciascun investitore.

Il processo di selezione delle location e dei singoli immobili è effettuato in modo molto rigoroso e prende in considerazione principalmente:

  • Tasso annuale di rivalutazione dei prezzi nell’area
  • Livelli di affitto correnti
  • Aumento dei canoni di locazione su base annua
  • Tempo medio necessario ad affittare un immobile (basato sui listing di affitto attivi e i dati storici disponibili)
  • Servizi offerti dalla comunità/residence
  • Prossimità di servizi e scuole

Ogni destinazione selezionata in questo modo ha delle caratteristiche peculiari che la rendono unica.

Per esempio, le varie città che proponiamo in Florida, come Orlando, Tampa e Jacksonville, sono considerate ideali per investimenti immobiliari di breve-medio termine.

Questo significa che, date le caratteristiche dei rispettivi mercati immobiliari locali, come ad esempio l’elevata attrattività internazionale della Florida, il raggiungimento della massimizzazione della plusvalenza alla rivendita è stimata in un orizzonte temporale di 3-5 anni.

Viceversa, altre destinazioni, come ad esempio Detroit, Philadelphia e Baltimore, vengono ritenute adatte per investimenti immobiliari di medio-lungo termine, ovvero con un raggiungimento atteso della massima plusvalenza alla rivendita in 7-10 anni. Questa differenza con la Florida è data dal fatto che si tratta di mercati meno internazionali e più locali: spesso gli immobili proposti in queste città si trovano in aree oggetto di programmi di sviluppo urbano che stanno cambiando il volto del quartiere. Questi immobili generano mediamente livelli di rendita più elevati, ma necessitano di più tempo affinché l’investitore possa massimizzare il profitto derivante da una rivendita.

Si tratta in entrambi i casi di ottime soluzioni, ma il criterio di valutazione è sempre rappresentato dalle esigenze del cliente.

Inoltre, esiste la possibilità di creare pacchetti di investimento misti con più proprietà immobiliari in diverse location. È una ottima opportunità per diversificare il portafoglio dell’investitore pianificando in anticipo la miglior uscita dell’investimento. I pacchetti vengono tarati sul cliente dai nostri consulenti che forniscono assistenza in tutti i passaggi necessari.

Nel prossimo blog vedremo quali sono i costi di acquisto in USA, vedremo quanto sarà l’effettivo impegno economico necessario a concludere la nostra operazione negli Stati Uniti.

Rivolgiti con fiducia a SPAZIOURBANO per avere maggiori informazioni e per programmare il tuo prossimo investimento.

Daniele Modugno

Decreto “Cura Italia”

Il governo ha finalmente varato il primo tanto atteso decreto fiscale contenente misure di aiuto all’economia in questa difficilissima fase che sta attraversando il nostro paese. Ecco nel dettaglio cosa è previsto:

SOSPENSIONE DEI VERSAMENTI FISCALI PREVIDENZIALI E ASSISTENZIALI

E’ sospeso il pagamento di tutti i tributi fiscali / previdenziali e assistenziali di una settimana (fino al 20 marzo per tutti).

Per i soggetti con fatturato superiore a 2.000.000 di euro la proroga vale solo per questa settimana e in assenza di ulteriore intervento lunedì prossimo i versamenti andranno effettuati normalmente.

Per i soggetti con fatturato inferiore a 2.000.000, o per quelli che operano nei settori turistico ricettivi o legati alla ristorazione e all’intrattenimento, la sospensione dei versamenti di tributi scadenti tra il 8 marzo e il 31 maggio, vale fino al 31 maggio 2020. In tale data andranno (secondo quanto attualmente disposto…) poi versati integralmente (eventualmente in 5 rate mensili)

SOSPENSIONE DEGLI ALTRI TERMINI DEGLI ADEMPIMENTI E DELLE ATTIVITA’ DEGLI UFFICI FISCALI

E’ sospeso (per tutti) ogni altro ulteriore adempimento fiscale con scadenza tra 8 marzo e 31 maggio (compresi quindi invii di C.U. e dichiarazioni iva /intra /etc), nonché le attività dell’agente della riscossione (ex equitalia)

SOSPENSIONE DELLE ATTIVITA’ DEI TRIBUNALI

Sono prorogate fino al 15 aprile 2020 le misure relative al rinvio delle udienze civili, penali e amministrative, con le relative sospensioni dei termini.

RINVIO ASSEMBLEE BILANCI

Per l’anno 2020 il termine per la convocazione delle assemblee per i bilanci viene automaticamente differito al 30 giugno anziché al 30 aprile, in attesa poi di eventuali ulteriori proroghe.

MISURE SOSTEGNO FINANZIARIO ALLE PMI

Fino a un MASSIMO DEL 33% DEI PRESTITI EROGATI, le PMI:

–          Non potranno avere revoche o modifiche dei fidi già in essere;

–          Potranno prorogare al 30 settembre l’eventuale restituzione di prestiti in essere;

–          E SOPRATTUTTO potranno richiedere una moratoria al 30 settembre di tutti i rimborsi di rate di finanziamenti o leasing in essere.

La richiesta dovrà automaticamente essere accolta dagli istituti bancari / società di leasing se corredata da una dichiarazione in autocertificazione che l’impresa ha subito una riduzione parziale o totale dell’attività in conseguenza del Covid-19

 

 

CASSA INTEGRAZIONE

Viene estesa a tutti i settori, e anche a le imprese con almeno 1 dipendente. Si invita tutta la clientela costretta a non essere operativa e ad avere dipendenti in carico a prendere contatto con i propri consulenti del lavoro per valutare le relative procedure.

INDENNITA’ LIBERI PROFESSIONISTI TITOLARI DI PARTITA IVA (NO DITTE INDIVIDUALI ISCRITTE IN CAMERA DI COMMERCIO!)

Ai liberi professionisti titolari di partita IVA (e ai co.co.pro) è riconosciuta una indennità forfettaria per il mese di marzo di un importo pari a 600 euro, esente da imposte. Per ottenerla occorrerà presentare apposita domanda all’INPS. Non è ancora chiaro se ci saranno dei limiti di reddito dichiarato oltre il quale tale indennità non spetterà.

SOSPENSPENSIONE MUTUO PRIMA CASA ANCHE PER TITOLARI PARTITA IVA

Viene estesa anche ai lavoratori autonomi la possibilità di richiedere la sospensione del mutuo prima casa per 9 mesi (aderendo al fondo Gasparrini), a condizione che autocertifichino la riduzione del fatturato 2020 di almeno il 33% rispetto al 4 trimestre 2019. (senza necessità di presentare mod ISEE)

CESSIONE CREDITI INSOLUTI

Qualora una società ceda a titolo oneroso (sarà poi da capire l’effettiva modalità nel futuro…) entro il 31 dicembre 2020, crediti vantati nei confronti di debitori inadempienti, potrà trasformare in crediti di imposta le attività per imposte anticipate riferiti a tali componenti

SOSPENSIONE LICENZIAMENTI

Sono sospese tutte le procedure di licenziamento

CONGEDO E INDENNITA’ PER I LAVORI DIPENDENTI DEL SETTORE PRIVATO

A decorrere dal 5 marzo 2020, e per un periodo non superiore a 15 giorni, i genitori lavoratori dipendenti con figli entro i 12 anni di età, hanno diritto a uno specifico congedo per il quale è riconosciuta una indennità pari al 50% della retribuzione. In alternativa è prevista la possibilità di avere un bonus fiscale massimo di 600 euro per i servizi di babysitting.

PREMIO LAVORATORI DIPENDENTI

Ai titolari di redditi di lavoro dipendente che possiedono un reddito complessivo non superiore a 40.000 euro spetta un premio, per il mese di marzo 2020, esente da imposte, pari a euro 100 da rapportare ai giorni di lavoro svolti effettivamente nella sede di lavoro (e non da remoto o in ferie).

CREDITO DI IMPOSTA PER NEGOZI

Ai soggetti esercenti attività di impresa è riconosciuto un credito di imposta nella misura del 60% dell’ammontare del canone di locazione, relativo per ora solo al mese di marzo (…), solo di immobili rientranti nella categoria catastale C/1.

RIMBORSO CONTRATTI DI SOGGIORNO VACANZE E ACQUISTI BIGLIETTI SPETTACOLI/TEATRI

Per evitare il collasso del settore, a seguito dell’impossibilità di effettuare le prestazioni richieste in precedenza rispetto a viaggi/spettacoli, occorre presentare entro 30 giorni richiesta di rimborso, che verrà erogata sotto forma di voucher per usufruire di pari prestazione in futuro

 

Decreto “Cura Italia”
Buon Natale e felice anno nuovo!

Buon Natale e felice anno nuovo!

Siamo pronti ad archiviare anche questo anno lavorativo, mentre ci prepariamo al Natale e all’arrivo del nuovo anno, è tempo di bilanci.

E’ stato sicuramente un anno molto positivo per SPAZIOURBANO, un anno da record, in cui tra le altre cose ha visto la luce il tanto atteso nuovo sito.

Il nostro nuovo sito è ormai online da qualche mese e sta riscuotendo grande successo, siamo molto contenti che sia apprezzato, ora è possibile acquistare direttamente online tutti i servizi correlati alla vendita, locazione e post-vendita di un immobile, pagando solo il servizio utilizzato, un modo pratico, veloce, sicuro e professionale.

Abbiamo anche introdotto un’importante opportunità per i nostri investitori: la possibilità di investire con rendite garantite in mercati esteri, in particolare in USA, volendo anche senza muoversi da casa.

Se guardiamo anche oltre la nostra realtà, possiamo constatare che a livello più generale Il mercato immobiliare è indubbiamente in ripresa e anche grazie a tassi di mutuo ai minimi storici, i tempi di vendita per un immobile su Milano sono scesi notevolmente.

Per l’anno nuovo siamo molto fiduciosi e abbiamo pronte tante interessanti novità per continuare a crescere e a migliorarci.

Auguriamo a tutti i nostri clienti di passare splendidamente queste festività natalizie e auguriamo un felice anno 2020, vi ricordiamo che l’ufficio resterà chiuso oltre che nei giorni del 25 e 26 Dicembre, dal 30/12/2019 al 06/01/2020.

BUON NATALE & FELICE ANNO NUOVO

Subordinazione al mutuo, è giusto usarla?

Parliamo in questo nuovo articolo di un argomento di attualità, la subordinazione al mutuo nelle proposte di acquisto immobili.

Il termine è da considerarsi “volgare”, tecnicamente è una condizione apposta ad un contratto, rientra tra gli elementi accidentali non necessari per la validità del contratto, ma che possono arricchirne il contenuto. Questa specifica condizione si chiama clausola sospensiva che, come dice la parola stessa, tende a interrompere gli effetti del contratto sino a che la condizione posta, futura ed incerta, non venga esaudita. Esempio specifico: voglio comprare una casa ma per esaudire l’obiettivo necessito di un mutuo, non essendo certo di ottenerlo, “blocco” l’immobile preferito sottoscrivendo una regolare proposta d’acquisto ma ne inibisco gli effetti, cioè non si trasferiscano somme di denaro e dunque diritti e doveri, ma l’attenzione sarà volta ad avere prima certezze che permettano di comprare dopo aver ottenuto il benestare di una banca per espormi. Solo con una delibera scritta il contratto potrà essere “sdoganato” ed essere libero di trovare applicazione pratica su quanto in accordo tra le parti.

Chiaro? Come mia abitudine lancio un argomento e spiego tecnicamente di cosa si tratta. Adesso entriamo bene nel merito per capire pro e contro nell’applicazione pratica.

Adoro la giurisprudenza, ritengo che regolamenti la vita comune ma di base mi riesce semplice capirla. Perché non fai l’avvocato? Altra domanda?                                                                                                          Però capisco come non sia altrettanto semplice per altre persone, per questa ragione sfrutto i canali a me consentiti per elargire cultura e quindi essere d’aiuto.

E’ vero, comprare casa è una delle cose più importanti dal punto di vista economico che ci si trova ad affrontare, è giusto usare le cautele necessarie e conoscerne la giurisprudenza. L’acquisto deve essere chiaro e consapevole senza se e senza ma. Questo è il mio personale punto di vista sul tema ed il conseguente atteggiamento professionale messo sul campo.

Perché di questa frase?

E’ innegabile che nella mia professione mi imbatta in clienti ed intermediari creditizi con scarsa cultura immobiliare. Per l’intermediario lascerò una spazio a lui dedicato successivamente, concentriamoci sulla figura più importante, chi compra casa.

Come dicevo, sempre più spesso noto clienti che vengono a visitare immobili che a domanda “ quale budget intende investire?” rispondono con un range che fa presagire preparazione, molte domande su cosa fare, cosa facciamo noi, il notaio e documentazione. Arriviamo alla fase della proposta e chiedono che nel contratto venga apposta la famigerata clausola sospensiva riferita al mutuo. E’ come dire, vado in concessionaria per scegliere l’auto, ne vedo e ne provo N, chiedo ogni cosa, ogni dettaglio e poi, scelto il mezzo, dico “la compro ma prima devo sapere di avere i denari”. Allora, detta così sembra che irrida l’importanza dell’acquisto, ma no, come detto sopra, rispetto molto chi investe i propri denari per la casa. Quello che non rispetto è l’abuso di una clausola non obbligatoria perché non vi è stata una corretta preparazione all’acquisto. Una clausola sospensiva la vedo utilizzata correttamente se ad esempio scelgo di comprare un bene strumentale, diciamo C/3, per poi trasformalo in A/3 ma, non avendo certezze, vincolo l’esito dell’affare al parere del comune. Giusto. Cosi intendo corretto l’acquisto e l’uso dell’adeguata giurisprudenza. Non per il mutuo, se non per particolari casi, spesso legati alla perizia più che alla delibera del prestito.

Sapete cosa innesca l’uso della clausola sospensiva, riferita al mutuo? Blocca la commercializzazione di un bene perché, se esaudita, la proposta inizierà a produrre i suoi effetti, dunque è semplice capire che un venditore non potrà assumere altri impegni. Alias, rischio che mi sfugga l’immobile perché non ci sarà il benestare del venditore. Poniamo che ci sia, in caso di diniego, la correttezza richiede che la parte acquirente mostri un documento redatto dalla banca scelta in cui si dica che non può ottenere il mutuo richiesto, diversamente, si rimane vincolati in un contratto per cui non è sufficiente dire “non mi hanno dato il mutuo, scusate, saluti”. Questo aspetto non lo sanno in molti. Si rischiano cause molto più fastidiose che la caparra. La ragionevolezza mi spinge a dire: “ perché tutto questo casotto se basta portare i propri documenti in banca, prima, e farsi fare una simulazione di quanto e se possibile ottenere in prestito?”

Davide però, che barba, ma tu sei agente immobiliare e devi vendere le case, questi vincoli intralciano.

Vero, ma non parlo mai per scopi privati ma per giustezza d’applicazione.

 

Dunque, dopo questa spiegazione, consiglio pratico a chiunque intendesse iniziare a pensare di acquistare casa, farlo bene, per non farsi sfuggire la casa giusta. Seguite questa scaletta, è l’essenza comunicativa del presente documento:

  • Andare in banca con la propria documentazione reddituale e richiedere una simulazione di mutuo;
  • Appresa la cifra, verificare i risparmi, perché esistono spese collaterali all’acquisto della casa o più semplicemente servono soldi pronti per  sottoscrivere un preliminare;
  • Scegliere la tipologia e dove;
  • Visionare immobili adeguati.

E’ un consiglio spassionato e gratuito !!!

 

Concludo questo articolo parlando dei mediatori creditizi.

In vent’anni di carriera ne ho conosciuti una valanga, quanti veramente professionisti? Pochi. Questo è il mio punto di vista, racconto quello che ho visto, ma prima che esponga il perché voglio che sappiate questo: “Ritengo la categoria molto importante ed utile nel panorama economico ed immobiliare”.

A patto, però, che chi eserciti sia valido e professionale, con un Know-How, con abilità d’ascolto e comunicazione. Qualità che qualunque professionista deve avere alla base. Un mediatore creditizio deve permettere all’utente di beneficiare di convenzioni con gli istituti di credito ed agevolare il percorso esimendo l’acquirente dall’investire il proprio tempo in merito.

Perché, non è cosi? In pochi casi, visti da me. Più spesso vedo figure allo sbaraglio giocare con il destino di altri. Come smascherare i finti professionisti?

  • Chi vi garantisce il risultato finale senza aver visto una busta paga ma vi intima a subordinare la proposta. Provate a chiedervi, perché?;
  • Chi vi dice che non serve avere risparmi per comprare casa, si finanzia tutto, fino al 120%.

Ecco, se incontrate soggetti cosi, è segnale di dilettanti allo sbaraglio alla ricerca di quantità di pratiche per portarne a compimento qualcuna.

Per comprare casa correttamente, non farsi prendere dalla foga, evitare delusioni, problemi e quant’altro basta prepararsi. Ritengo sia dovere di un’agenzia immobiliare educare in questa direzione perché tutto nasce lì, poi arrivano architetti, parenti saccenti, notai, avvocati ecc…. Dopo.

Internet, come in molti settori, spesso non è d’aiuto ma fomenta la confusione. Fatevi consigliare da chi conosce la materia ed è esposto legalmente nei vostri confronti. D’altro canto non vi sto mica dicendo, fidatevi de me, vi sto consigliando di tutelarvi seguendo una scaletta logica !!!

Davide Bosisio

Subordinazione al mutuo, è giusto usarla?

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