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In molti anni  di carriera, tutti nel settore immobiliare, ho sempre notato come, addetti ai lavori o meno, abbiano sempre avuto difficoltà nel comprendere cosa sia una caparra. E’ meglio dire che la confusione viene fatta nel capirne l’uso e le differenze applicative. Quale migliore occasione allora di redigere un articolo che faccia chiarezza e permetta di capire questo importante strumento di garanzia in una transazione ?

La caparra, nel diritto civile, è una somma di denaro o una quantità d’altre cose fungibili versata a titolo di reciproca e mutuale garanzia contro l’inadempimento nel contratto oppure come corrispettivo per il caso di recesso dal contratto. La sua funzione è infatti quella di prevedere una sorta di risarcimento immediato nel caso di inadempienza contrattuale e in caso di adempimento deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta. Generalmente si applica in quei contratti a prestazioni corrispettive e a effetti obbligatori dei quali si abbia un’esecuzione differita e che prevedano un pagamento in soluzione non unica. Si costituisce con la mera consegna della somma di denaro. La dazione deve essere perfezionata prima del momento di esecuzione della prestazione e della controprestazione, poiché sono le azioni delle quali la caparra va a garantire la futura esecuzione.

Dunque la caparra ha lo scopo di garantire un risarcimento, causa inadempienza di una delle due parti.

In che modo? Se fosse parte inadempiente la venditrice dovrà restituire le somme percepite, oltre il doppio, mentre se lo fosse l’acquirente perderà quanto versato. Inoltre, come si intuisce, la caparra è equa cioè prevede a vantaggio della figura diligente la stessa somma perché il venditore quando riceve i denari non avrebbe alcun danno a restituirli, dunque aggiungere la stessa somma (doppio) è il corrispettivo punitivo, mentre l’acquirente perdendo quanto versato ha la penalità già versata.

Es. Soggetto A vende e soggetto B compra. B versa 10.000 € e A li riceve.

Caso 1) “A” recede dal contratto per inadempienza, dovrà dunque restituire 10.000 € aggiungendo, a vantaggio di “B”, 10.000 €. Danno reale 10.000 €

Caso 2) “B” recede dal contratto per inadempienza, “B” perde la somma versata di 10.000 € a vantaggio di “A”. Danno reale 10.000 €

Il codice civile prevede due articoli specifici per donare un uso differente della caparra a seconda della fattispecie che s’intende generare.

L’art. 1385 descrive la caparra confirmatoria. La caparra confirmatoria è da considerarsi figlia della caparra, dunque l’applicazione è quella sopra descritta, ma la sua particolarità è che, se azionata, inasprisce la pena verso l’inadempiente in quanto a monte c’è una “conferma” di quanto si è stipulato. Dunque la parte diligente potrà aggiungere la richiesta danni oppure rinunciare ad essa ma pretendere l’esecuzione coattiva del contratto.

Diciamolo più semplicemente, se stipulo un contratto di vendita di un immobile e le parti si avvalgono della caparra confirmatoria, in caso di recesso successivo alla conferma la figura lesa, sia essa venditore o acquirente, potrà richiedere alla controparte di adempiere a ciò che aveva confermato.

Ora, in 21 anni di carriera non ne ho mai visto l’applicazione pratica, credo solo perché in italia le pene ed il giudizio durano un’infinità al punto da scoraggiarne l’uso ma sono certo che in casi specifici, e dove ne valga la pena, qualcuno la pazienza la troverà. Ad ogni buon conto è più semplice il verificarsi di richieste danni come ad esempio il rimborso di spese volte all’adempienza come l’acquisto di arredi, rivendicazioni su compravendite generate a domino ecc….

L’art. 1386 descrive la caparra penitenziale. Questa è la meno conosciuta e sulla quale talvolta si fa confusione. E’ sorella della confirmatoria, dunque funziona come caparra, ma viene definita caparra di corrispettivo in quanto rappresenta il diritto di recesso. Penitenziale deriva dalla parola più facile “penitenza” , dunque se ci si dovesse trovare al cospetto di una potenziale transazione immobiliare per cui il rischio di fallimento sia visibile sarà bene avvalersi di questa specifica caparra. Il perché è semplice da intuire, la penitenziale ,una volta risarcito l’adempiente, non prevede assolutamente la possibilità di richieste danni e tantomeno esecuzioni coatte dell’obbligo di contrarre. Pagata la penalità il contratto sarà terminato e le parti libere senza aggravio ulteriore perché è da intendersi  ius poenitendi, diritto di pentirsi di aver sottoscritto il contratto, e configura il prezzo per l’esercizio di questo diritto.

Facciamo un esempio, decido di comprare un rustico che mi viene proposto con la possibilità di trasformazione in classe “A” ma la proprietà non ne ha la certezza, bene, questo caso meriterebbe l’uso della penitenziale in quanto se l’acquisto è finalizzato ad una trasformazione del bene oggetto della compravendita, ed e’ condizione  sulla quale pero’ aleggia un’alea, per il bene del venditore sarà quanto mai opportuno specificare che le somme in caparra ricevute  siano regolate dall’art. 1386 del c.c.

A livello fiscale è giusto aggiungere che la caparra, sin quando non diverrà a tutti gli effetti parte del pagamento, non potrà essere “tassata” per ragioni di facile comprensione.

Domanda, ma che differenza c’è tra la caparra, l’acconto e la cauzione?

Sono tutte somme di denaro o altre cose fungibili, ma muta la destinazione giuridica e la forma.

Della caparra si è detto, l’acconto invece è una parte della cifra pattuita in una compravendita o in una transazione commerciale, che viene versato come pagamento parziale  a cui seguirà un successivo pagamento a saldo. Poiché si tratta di un pagamento vero e proprio, segue la normale tassazione e, quindi, è assoggettato all’iva. Allo stesso modo  deve essere fatturato nel momento in cui viene pagato. Se il contratto non va a buon fine l’acconto può essere restituito o meno a seconda di chi è responsabile del mancato adempimento del contratto: se è colui che ha versato l’acconto, lo perde, se invece è colui che l’ha incassato, lo deve restituire. Come per la caparra confirmatoria, è possibile ricorrere in giudizio.

Cauzione. Sebbene sia normalmente conosciuta come cauzione, il termine corretto è deposito cauzionale. Si tratta anche in questo caso di una garanzia. La cauzione viene infatti versata nel momento in cui vi sia, ad esempio, un contratto di locazione. L’inquilino versa una cifra stabilita per contratto al proprietario dell’immobile come garanzia nel caso in cui fosse inadempiente verso gli obblighi indicati nel contratto. Talvolta la caparra può essere convertita in affitto per le prime mensilità oppure in deposito cauzionale.

Differenza tra deposito cauzionale e caparra 

Così come tra acconto e caparra ci sono differenze, anche tra deposito cauzionale e caparra ci sono alcune diversità:

• Caparra e cauzione sono una garanzia, mentre l’acconto non lo è;
• La cauzione deve essere restituita e non è inclusa nel corrispettivo, la caparra e l’acconto, invece, non vengono restituiti.

Mi auguro di essere stato capace di spiegare e far comprendere l’uso di queste specifiche garanzie che sono all’ordine del giorno quando si compra una casa, e non solo. Conoscerle può esservi d’aiuto nel caso in cui decidiate di affrontare un percorso individuale nel mondo immobiliare senza l’affiancamento di un professionista.

Ovviamente spero sempre che nessuno abbia da applicare gli effetti delle caparre ma che regni sempre la chiarezza a monte e il dialogo nelle problematiche perché farsi la guerra non è mai un vantaggio. Mai ! Credo che nella vita si possa compiere degli errori, sono la rappresentazione delle difficolta’, ma solo comprendendoci si potra’ scoprire quanto di buono ci sia nel prossimo, anche a proprio vantaggio. Talvolta, se letti nel giusto modo, gli errori sono la raffigurazione del desiderio.

Spaziourbano, nei suoi consulenti, è sempre disponibile al dialogo e contraddittorio allo scopo di un miglioramento globale.

DAVIDE BOSISIO