Subordinazione al mutuo, è giusto usarla?
Parliamo in questo nuovo articolo di un argomento di attualità, la subordinazione al mutuo nelle proposte di acquisto immobili.
Il termine è da considerarsi “volgare”, tecnicamente è una condizione apposta ad un contratto, rientra tra gli elementi accidentali non necessari per la validità del contratto, ma che possono arricchirne il contenuto. Questa specifica condizione si chiama clausola sospensiva che, come dice la parola stessa, tende a interrompere gli effetti del contratto sino a che la condizione posta, futura ed incerta, non venga esaudita. Esempio specifico: voglio comprare una casa ma per esaudire l’obiettivo necessito di un mutuo, non essendo certo di ottenerlo, “blocco” l’immobile preferito sottoscrivendo una regolare proposta d’acquisto ma ne inibisco gli effetti, cioè non si trasferiscano somme di denaro e dunque diritti e doveri, ma l’attenzione sarà volta ad avere prima certezze che permettano di comprare dopo aver ottenuto il benestare di una banca per espormi. Solo con una delibera scritta il contratto potrà essere “sdoganato” ed essere libero di trovare applicazione pratica su quanto in accordo tra le parti.
Chiaro? Come mia abitudine lancio un argomento e spiego tecnicamente di cosa si tratta. Adesso entriamo bene nel merito per capire pro e contro nell’applicazione pratica.
Adoro la giurisprudenza, ritengo che regolamenti la vita comune ma di base mi riesce semplice capirla. Perché non fai l’avvocato? Altra domanda? Però capisco come non sia altrettanto semplice per altre persone, per questa ragione sfrutto i canali a me consentiti per elargire cultura e quindi essere d’aiuto.
E’ vero, comprare casa è una delle cose più importanti dal punto di vista economico che ci si trova ad affrontare, è giusto usare le cautele necessarie e conoscerne la giurisprudenza. L’acquisto deve essere chiaro e consapevole senza se e senza ma. Questo è il mio personale punto di vista sul tema ed il conseguente atteggiamento professionale messo sul campo.
Perché di questa frase?
E’ innegabile che nella mia professione mi imbatta in clienti ed intermediari creditizi con scarsa cultura immobiliare. Per l’intermediario lascerò una spazio a lui dedicato successivamente, concentriamoci sulla figura più importante, chi compra casa.
Come dicevo, sempre più spesso noto clienti che vengono a visitare immobili che a domanda “ quale budget intende investire?” rispondono con un range che fa presagire preparazione, molte domande su cosa fare, cosa facciamo noi, il notaio e documentazione. Arriviamo alla fase della proposta e chiedono che nel contratto venga apposta la famigerata clausola sospensiva riferita al mutuo. E’ come dire, vado in concessionaria per scegliere l’auto, ne vedo e ne provo N, chiedo ogni cosa, ogni dettaglio e poi, scelto il mezzo, dico “la compro ma prima devo sapere di avere i denari”. Allora, detta così sembra che irrida l’importanza dell’acquisto, ma no, come detto sopra, rispetto molto chi investe i propri denari per la casa. Quello che non rispetto è l’abuso di una clausola non obbligatoria perché non vi è stata una corretta preparazione all’acquisto. Una clausola sospensiva la vedo utilizzata correttamente se ad esempio scelgo di comprare un bene strumentale, diciamo C/3, per poi trasformalo in A/3 ma, non avendo certezze, vincolo l’esito dell’affare al parere del comune. Giusto. Cosi intendo corretto l’acquisto e l’uso dell’adeguata giurisprudenza. Non per il mutuo, se non per particolari casi, spesso legati alla perizia più che alla delibera del prestito.
Sapete cosa innesca l’uso della clausola sospensiva, riferita al mutuo? Blocca la commercializzazione di un bene perché, se esaudita, la proposta inizierà a produrre i suoi effetti, dunque è semplice capire che un venditore non potrà assumere altri impegni. Alias, rischio che mi sfugga l’immobile perché non ci sarà il benestare del venditore. Poniamo che ci sia, in caso di diniego, la correttezza richiede che la parte acquirente mostri un documento redatto dalla banca scelta in cui si dica che non può ottenere il mutuo richiesto, diversamente, si rimane vincolati in un contratto per cui non è sufficiente dire “non mi hanno dato il mutuo, scusate, saluti”. Questo aspetto non lo sanno in molti. Si rischiano cause molto più fastidiose che la caparra. La ragionevolezza mi spinge a dire: “ perché tutto questo casotto se basta portare i propri documenti in banca, prima, e farsi fare una simulazione di quanto e se possibile ottenere in prestito?”
Davide però, che barba, ma tu sei agente immobiliare e devi vendere le case, questi vincoli intralciano.
Vero, ma non parlo mai per scopi privati ma per giustezza d’applicazione.
Dunque, dopo questa spiegazione, consiglio pratico a chiunque intendesse iniziare a pensare di acquistare casa, farlo bene, per non farsi sfuggire la casa giusta. Seguite questa scaletta, è l’essenza comunicativa del presente documento:
- Andare in banca con la propria documentazione reddituale e richiedere una simulazione di mutuo;
- Appresa la cifra, verificare i risparmi, perché esistono spese collaterali all’acquisto della casa o più semplicemente servono soldi pronti per sottoscrivere un preliminare;
- Scegliere la tipologia e dove;
- Visionare immobili adeguati.
E’ un consiglio spassionato e gratuito !!!
Concludo questo articolo parlando dei mediatori creditizi.
In vent’anni di carriera ne ho conosciuti una valanga, quanti veramente professionisti? Pochi. Questo è il mio punto di vista, racconto quello che ho visto, ma prima che esponga il perché voglio che sappiate questo: “Ritengo la categoria molto importante ed utile nel panorama economico ed immobiliare”.
A patto, però, che chi eserciti sia valido e professionale, con un Know-How, con abilità d’ascolto e comunicazione. Qualità che qualunque professionista deve avere alla base. Un mediatore creditizio deve permettere all’utente di beneficiare di convenzioni con gli istituti di credito ed agevolare il percorso esimendo l’acquirente dall’investire il proprio tempo in merito.
Perché, non è cosi? In pochi casi, visti da me. Più spesso vedo figure allo sbaraglio giocare con il destino di altri. Come smascherare i finti professionisti?
- Chi vi garantisce il risultato finale senza aver visto una busta paga ma vi intima a subordinare la proposta. Provate a chiedervi, perché?;
- Chi vi dice che non serve avere risparmi per comprare casa, si finanzia tutto, fino al 120%.
Ecco, se incontrate soggetti cosi, è segnale di dilettanti allo sbaraglio alla ricerca di quantità di pratiche per portarne a compimento qualcuna.
Per comprare casa correttamente, non farsi prendere dalla foga, evitare delusioni, problemi e quant’altro basta prepararsi. Ritengo sia dovere di un’agenzia immobiliare educare in questa direzione perché tutto nasce lì, poi arrivano architetti, parenti saccenti, notai, avvocati ecc…. Dopo.
Internet, come in molti settori, spesso non è d’aiuto ma fomenta la confusione. Fatevi consigliare da chi conosce la materia ed è esposto legalmente nei vostri confronti. D’altro canto non vi sto mica dicendo, fidatevi de me, vi sto consigliando di tutelarvi seguendo una scaletta logica !!!
Davide Bosisio