fbpx

Tag Archives: compravendita

FONDO CASSA CONDOMINIALE, TUTTA LA VERITA’

FONDO CASSA CONDOMINIALE, TUTTA LA VERITA’

Vi siete mai imbattuti, gestendo o vivendo una compravendita, nel fondo cassa che sempre più condomini creano? Certamente a me per professione diverse volte ma, come spesso accade, all’ennesima scopri qualcosa di nuovo. E questo mi piace, imparare intendo, dunque lo condivido.

Il fondo cassa condominiale è un accantonamento di somme con finalità specifiche, si differenzia dall’avanzo di cassa qualificato come il surplus tra i versamenti dei condomini e le spese sostenute in un determinato periodo di gestione.

Di norma è finalizzato a gestire senza disagi opere straordinarie che lo stabile nel tempo richiede.

Il fondo cassa dovrà avere le seguenti caratteristiche:

  • deve essere ripartito in millesimi di proprietà fra tutti i condomini (anche il moroso);
  • deve avere una dimensione annuale. Ogni anno deve essere indicato nello stato patrimoniale e confermato o restituito. Non si può neppure deliberare che i versamenti si protraggano per più gestioni;
  • se inserito nel preventivo, deve essere poi consolidato a consuntivo ed aumentato o diminuito a seconda delle necessità;
  • se un soggetto non paga la quota del fondo cassa, questa morosità risulterà nei suoi debiti di gestione e farà parte del saldo passivo da riportare all’anno successivo;
  • circa le maggioranze, in ragione della peculiarità dell’impegno, è opportuna una delibera assunta ai sensi dell’art. 1136 comma 2° c.c. (almeno 50% dei millesimi e maggioranza degli intervenuti).

Il fondo cassa, al contrario, non deve:

  • essere un espediente per non procedere con le azioni di recupero del credito;
  • essere inteso quale ripartizione del debito dei condomini morosi a carico dei virtuosi. Si tratta, al contrario, di un “polmone” provvisorio che eviti (o quanto meno limiti il rischio) di far crescere all’interno del bilancio condominiale esposizioni debitorie.

Detto ciò, nel corso della mia carriera ho sempre visto gestire questo argomento più con logica che con la giurisprudenza. Cosa voglio dire? Quando si acquista un immobile inserito in condominio che ha un fondo, su indicazione degli amministratori stessi, in sede di atto definitivo con saldo spese aggiornato, vengono indicate le somme di fondo cassa a beneficio dell’unità immobiliare e richiesto all’acquirente di liquidarle al venditore subentrando nella titolarità.

E’ sempre avvenuto così grazie alla razionalità delle persone ma la giurisprudenza dice altro:

Se in sede di preliminare di compravendita non viene esposta la presenza del fondo cassa, con impegno alla sua liquidazione, non sarà atto dovuto da parte dell’acquirente il rimborso a parte venditrice perché considerato compreso nella quota di acquisto. A tal proposito mi permetto di lasciare alcune sentenze:

…premesso che il fondo cassa condominiale è un credito che segue l’immobile, esso viene automaticamente ceduto con la vendita o la donazione dell’appartamento condominiale, anche se ciò non viene menzionato nell’atto di acquisto. Questo perché tali somme sono strumentali al miglior godimento del bene (in quanto finalizzate alla gestione dei servizi condominiali o alla manutenzione delle parti comuni) e sono quindi collegate al bene stesso. Pertanto il venditore non può pretendere la restituzione del fondo dall’amministratore una volta venduta la casa; avendo perso ogni ragione di credito nei confronti del condominio. Dopo il rogito, il credito appartiene quindi al nuovo titolare dell’appartamento.

Ad avvalorare l’indisponibilità delle somme destinate al fondo è un’altra pronuncia della Suprema Corte con sentenza n. 7067\1999 secondo cui i singoli condomini, una volta versate le quote per il fondo, non possono più rivendicarle poiché queste appartengono al condominio.

Cass. sent. n. 17036/2016- Art. 1123 cod. civ. -Art. 1135 cod. civ.- Cass. sent. n. 7067/1999

Il fondo cassa per i futuri lavori è un fondo che “segue” l’immobile, come ribadito dalla Cassazione con la sentenza 17035/2016. Secondo la sentenza, infatti, la creazione di un fondo cassa non pregiudica né l’interesse dei condomini alla corretta gestione del condominio, né il loro diritto patrimoniale all’accredito della proporzionale somma, perché compensata dal corrispondente minor addebito, in anticipo o a conguaglio. Quindi poiché i contributi al fondo corrispondono ad un anticipo delle somme dovute per i futuri lavori, l’amministratore non può restituire queste somme se l’importo non viene riversato da chi subentra nella quota millesimale del venditore. La questione, in sostanza, va regolata tra venditore e acquirente dal momento che l’amministratore, per garantire la corretta gestione contabile, non può in alcun modo creare un ammanco nel fondo cassa. Questo principio era stato peraltro già stabilito dalla Cassazione con la sentenza 7067/1999, nella quale si legge che “il fondo, costituito dai versamenti dei singoli condomini è autonomo per il semplice fatto che è destinato a un fine specifico: la gestione del condominio. Ciò impedisce ai singoli condomini di poter rivendicare le quote versate”. Senza accordo tra venditore e acquirente, quindi, non è dovuto alcun rimborso. (3 luglio 2017).

Nell’ultima parte della sentenza viene citato come l’amministratore non possa assolutamente liquidare, e perché, il venditore direttamente della “sua” quota di fondo, come invece spesso si pensa di fare in deroga ad accordi con acquirenti non propensi ad usare razionalità ed eleganza.

Dunque cosa fare? L’unica formula giusta è racchiusa nell’accordo tra le parti, uno degli elementi essenziali di un contratto. In fase di preliminare, in cui acquirente e venditore decidono di generare la compravendita, tra le varie pattuizioni, servirà esplicitare il fondo cassa e l’accordo al rimborso da parte della promittente acquirente oppure  che la quota sia compresa nel prezzo di acquisto.

E’ importante questo argomento, sapete perché? Nella sua apparente banalità è potenziale argomento di disagio di rapporto tra le parti, irrigidimento, che non fa bene a quello che è considerato un momento importante, la compravendita di una casa. Nulla deve essere sottovalutato ragion per cui ho deciso di promuovere il fondo in questo nuovo articolo e aiutare, nell’informazione, utenti e professionisti che non hanno ben chiaro l’argomento, o meglio, i reali effetti.

Quando giurisprudenza e interpretazione umana si mischiano sono come acqua e olio, mal si sposano. Serve la cultura in principio e un’eccellente capacità di giusta e chiara comunicazione, non solo, serve anche attuarla al momento giusto. A tal proposito il team Spaziourbano è sempre a disposizione per chiarimenti o per mostrare che è certamente il partner giusto per farvi vivere in serenità uno dei momenti più importanti della vita, la compravendita immobiliare!

Davide Bosisio

Agenzia virtuale

Oggi più che mai, ma già da prima di questa pandemia, noi di SPAZIOURBANO avevamo predisposto il nostro nuovo sito con tutti i servizi legati all’immobiliare acquistabili online. È stata la grande novità del nuovo sito, nella sezione dedicata abbiamo sezionato tutti i singoli servizi che ci vengono richiesti solitamente, in modo tale che ogni cliente possa autonomamente acquistare solo ciò che gli serve, pagarlo online e ricevere a casa il prodotto acquistato, proprio come un e-commerce. Questo è il nostro vero concetto di agenzia virtuale, che affianca l’agenzia fisica presente sul territorio già da oltre 15 anni, come voi tutti già conoscete. Ciò rappresenta il presente e il futuro, è un modello valido ormai in tutti i settori, perché non dovrebbe essere così anche per l’immobiliare?

Se visiterete il sito, troverete lo spazio dedicato ai servizi diviso in tre comparti:

  • Vendita;
  • Locazione;
  • Post-vendita.

VENDITA

Nella sezione VENDITA sono presenti tutti i servizi necessari per poter vendere un’immobile, dedicati a privati che decidono di non affidarsi ad una struttura immobiliare, ma anche a professionisti freelance non strutturati per tutta la parte burocratica.

Si parte con il primo step quello fondamentale della valutazione dell’immobile che può essere richiesta gratuitamente online con il relativo modulo di contatto. Il cliente inviando la richiesta viene contattato entro 24 ore da un nostro consulente.

Tra i servizi acquistabili sul web, indispensabili nelle compravendite troviamo:

  • APE, Certificato di Prestazione Energetica, è obbligatorio per poter vendere e affittare l’immobile, con i nostri tecnici il costo è di € 150 più iva, si compila il form specifico, pagando con Paypal e si viene contattati entro 24 ore per fissare il sopralluogo con il tecnico. In una settimana si ha il certificato!
  • Scheda catastale rasterizzata è la planimetria del tuo immobile depositata in Catasto che riporta la data di stampa. È richiesta dai periti delle banche a cui si richiede il mutuo e dal Notaio per il rogito. Il costo di questo servizio è di € 18 più iva, la si ha in 48 ore comodamente via mail senza uscire di casa evitando giornate di coda in Catasto.
  • Visura catastale, è il documento in cui sono indicati i dati catastali del bene, con la relativa rendita, utile per il calcolo delle imposte. È richiesta sia dalle banche che dal Notaio.
  • Preliminare di Compravendita. Con questo servizio è possibile per privati che hanno raggiunto un accordo di vendita, ma anche per professionisti freelance redigere un preliminare di Compravendita. Inviandoci tutti i documenti richiesti nel form, al costo di € 150 più iva si riceve via mail una copia stampabile con tutte le caratteristiche necessarie per concludere in maniera serena la compravendita. Il testo è personalizzato e redatto al momento quindi contiene tutte le condizioni richieste dalle Parti. Una volta sottoscritto, pensiamo noi, compreso nel costo del servizio, anche alla registrazione presso l’Agenzia delle Entrate.
  • Gestione pratica. Spesso le vendite tra privati finiscono male per poca chiarezza negli accordi, lungaggini eccessive per il reperimento dei documenti, poca competenza della materia. Se avete raggiunto un accordo sulla casa, ma non siete molto esperti nel settore o non avete molto tempo, perché non affidarsi a dei professionisti per seguire al meglio tutti i passaggi? Vi accompagneremo passo a passo fino al rogito, evitandovi stress e problematiche che se non correttamente affrontate possono diventare molto gravi. Costo del servizio € 500 più iva, pagabile al rogito.

Oltre a questi servizi acquistabili è possibile prendere contatto gratuitamente con i nostri consulenti: notaio, tecnico per le pratiche urbanistiche e catastali, broker per consulenze di mutui, oltre ovviamente a noi agenti per le problematiche legate alla compravendita.

 

POST-VENDITA

Una volta acquistata la tua nuova casa, iniziano altri impegni burocratici impellenti, tra cui i subentri delle bollette. Niente paura anche per questo c’è un servizio dedicato in cui possiamo occuparcene noi lasciandoti libero di pensare a cose più gratificanti.

Dal nostro sito è anche possibile scaricare i moduli per la cessazione o il subentro della TARI, la tassa dei rifiuti, molto importante da fare dopo l’atto, perché non è legata al trasferimento dell’immobile, ma alla persona, quindi se non viene chiusa correttamente ci si troverà a pagarla per anni anche senza aver occupato l’immobile.

Se poi la tua nuova casa necessita di una ristrutturazione, ecco che possiamo fornirti i riferimenti giusti per affrontare senza stress anche questo fondamentale passaggio.

LOCAZIONE

In questa sezione, oltre ai servizi analoghi alla vendita: valutazione dell’immobile, Certificato Energetico, scheda catastale, visura catastale, è possibile, compilando il form, e inviandoci i documenti richiesti, ricevere via mail il contratto di locazione già pronto da stampare e firmare. Nel servizio, che ha un costo di € 150 più iva è compresa anche la registrazione presso l’agenzia delle entrate, un gran risparmio di tempo per il cliente oltre che la garanzia che tutto venga fatto a regola d’arte.

Tutti questi servizi sposano appieno la nostra filosofia, ovvero dare la possibilità ad ogni cliente di agire autonomamente e di usufruire e quindi pagare, solo il servizio che effettivamente necessita e non necessariamente tutto il pacchetto. Noi abbiamo tutti i servizi necessari per vendere o affittare gli immobili, ma non intendiamo venderli alla cieca e farti piovere addosso proposte che a te non servono.

Mai come in questo periodo appena trascorso di quarantena, abbiamo sentito il bisogno di sfruttare appieno le potenzialità del web, ma crediamo che sia sempre opportuno utilizzare il web nel giusto modo per ridurre le perdite di tempo, limitare eccessivi spostamenti inutili, anche a tutela dell’ambiente, senza dover rinunciare alla professionalità di un professionista.

Vi invito quindi a consultare il nostro sito nell’apposito spazio dedicato per trovare tutto ciò che vi può servire per realizzare il vostro progetto immobiliare.

Agenzia virtuale
la nuova Mascotte di SPAZIOURBANO!

la nuova Mascotte di SPAZIOURBANO!

SPAZIOURBANO è lieta di presentarvi la nuova MASCOTTE!

Per rendere sempre più familiare il nostro Brand agli occhi dei clienti presenti e futuri, abbiamo pensato di affiancare al nostro marchio una simpatica Mascotte.

Si tratta di un gatto stilizzato blu, come il colore del nostro marchio, che ispira curiosità e scoperta.

La curiosità di entrare nel nostro mondo di servizi, di approcciarsi a noi e scoprire il nostro metodo lavorativo.

La scoperta della tua nuova casa, la realizzazione del sogno di tanti clienti che negli anni si sono affidati a noi.

Il Gatto è un animale stupendo, che più di ogni altro animale da compagnia, vive appieno la casa entrando in simbiosi con l’ambiente che lo circonda. E’ un animale libero, che vive senza compromessi.

Ci auguriamo che vi possa piacere e che diventi presto familiare a tutti voi; ma al nostro simpatico Gatto manca ancora un nome e per questo vi chiediamo aiuto!

Inviateci via mail o nei consueti canali social il nome che ritenete più appropriato entro il 30 Aprile, al primo che ci invierà  il nome che verrà scelto offriremo una cena a Milano di pesce per due! Il coupon dovrà essere ritirato in agenzia. Aspettiamo le vostre idee!

Daniele Modugno

Non hai ancora venduto?

Non hai ancora venduto? Le agenzie ti martellano per avere il mandato, ma veri acquirenti zero? Scopriamo il perché!

Come già saprai, il mercato immobiliare non è nel suo momento migliore. E’ vero che si parla di ripresa, ma è una ripresa molto lenta, vendere oggi un immobile richiede un tempo sicuramente maggiore che in passato. E’ normale, quindi, che passi qualche mese prima di riuscire a concludere, ma l’importante è monitorare sempre l’andamento del tuo immobile per capire se stai sbagliando qualcosa.

Se il tuo immobile è presente su vari portali immobiliari, è necessario tener d’occhio le statistiche di visualizzazione, per capire quanto il tuo immobile viene visto.

Se una casa non si vende i motivi principali sono sempre solo due:

– E’ PUBBLICIZZATA MALE
– E’ TROPPO CARA

Se è pubblicizzata male, te ne rendi conto dal numero di visualizzazioni web che ha. Una cosa interessante da fare, potrebbe essere segnarsi il numero delle visite settimanali, in maniera da avere sempre sottocchio l’andamento.

Se ti accorgi che diminuiscono inesorabilmente è meglio che intervieni. Possono bastare piccole modifiche per rivitalizzare il tuo annuncio e renderlo più accattivante.  Cura bene i dettagli, cerca di migliorarlo sempre!

Se questo non basta, il problema principale è sicuramente il prezzo, non la casa, ma il prezzo! Tutto ha il suo valore, tutto si vende: può essere distrutta, da rifare, può essere splendida o di pregio, un castello o un rustico, ma tutto ha il suo mercato, la sua richiesta.

Per qualcuno sarà un tugurio, per altri una reggia, ma al giusto prezzo verrà venduto!

Se la tua casa è ben pubblicizzata, riceve numerose visite web, l’annuncio è ben fatto e preciso, ma di clienti non se ne vedono, è inutile girarsi intorno, non ci vuole un esperto di economia: devi abbassare il prezzo!

Lo so è doloroso accettarlo, ma non hai scelta, la casa a prezzo si vende sempre, in qualsiasi momento di mercato, anche con la crisi!

Molto spesso i clienti a questo punto, pressati dalle agenzie, cedono e o si affidano ad una di queste o addirittura la danno in pasto a tutte.

Il mio consiglio? Darla ad un’agenzia non è la soluzione per non abbassare il prezzo. Se la casa è cara non te la vende neanche un’agenzia, cosa ti può dare allora un’agenzia? L’agenzia, può darti queste cose:

– Una valutazione reale ed obbiettiva di casa tua;
– Un mix di strategie pubblicitarie che rendono il tuo immobile molto visibile;
– Una banca dati di clienti già selezionati;
– Le competenze e capacità di trovare le migliori strategie/soluzioni per vendere casa tua al miglior prezzo.

Quindi, secondo me conviene sempre affidarsi ad un professionista, è un consiglio valido per ogni settore, però non aspettarti il miracolo, se è cara è cara!

Se dopo aver letto il mio blog, hai avuto di me una buona impressione e un giorno ti vorrai affidare a me, ne sarò felice. Posso garantirti che chi cerca un immobile simile nella tua zona, viene a conoscenza del tuo, perché investiamo molto nella pubblicità, per avere il TOP di visibilità sui migliori portali immobiliari;

Posso garantirti che i clienti che ti porterò non sono lì a perdere tempo, a farsi un giro, perché io per primo non voglio perderlo, avranno ben chiaro prima di venire cosa devono vedere e a che prezzo, di conseguenza, faranno la visita solo se avranno il potere d’acquisto adeguato;

Posso garantirti disponibilità e professionalità in ogni fase della gestione: dal cartello sullo stabile, al rogito… Ma se casa tua è troppo cara, se è fuori prezzo, non darmela, non faccio miracoli!

Se invece vuoi veramente vendere, vuoi avere uno scambio di opinioni con me per valutare come riproporla in vendita con SPAZIOURBANO, allora contattami QUI e sarò felice di confrontarmi con te.

Se invece pensi che dandola a più agenzie otterrai migliori risultati, permettimi di dirti che potrebbe essere una scelta infelice. Darla a più agenzie, significa dare la possibilità all’acquirente di trattare su più tavoli, se è scaltro, farà il giro delle agenzie dove è proposta e si impegnerà solo con quella che gli prospetterà il risparmio maggiore sul prezzo, questo a tuo discapito.

Il cliente che cerca, visita diversi siti e portali immobiliari, gira le agenzie della zona, vedere la casa in più agenzie non serve a nulla, anzi è dannoso, fa pensare del venditore che sia così disperato da rivolgersi a tutti pur di vendere. Quale mai può essere il vantaggio di tutto ciò?

RIASSUMENDO: che fare se non hai ancora venduto?

  1.  Vai avanti da solo: controlla la visibilità del tuo annuncio, e decidi se occorre migliorarlo o se è il caso, di ritoccare il prezzo; (SCELTA RISPETTABILE)
  2.  Ti rivolgi ad una agenzia: affidandoti alla loro esperienza e ai loro mezzi che sapranno sicuramente trovare le giuste strategie per concludere l’affare; (SCELTA CONSIGLIABILE)
  3. La dai in pasto a tutte le agenzie della zona: sperando che nella massa venga fuori qualcosa di buono; (SCELTA NON CONSIGLIATA)
  4. Ti affidi a SPAZIOURBANO: rivolgendoti ad una agenzia attenta alle tue esigenze, che saprà ascoltare i tuoi bisogni e trovare le giuste soluzioni per realizzare il tuo obbiettivo; (SCELTA FORTEMENTE CONSIGLIATA)

Se la tua risposta è la D, bè sarò onorato di averti tra i miei clienti, contattami QUI e fissiamoci un appuntamento per valutare come poter promuovere al meglio il tuo immobile.

Daniele Modugno

LEGGI COSA DICONO DI ME ALCUNI CLIENTI CHE HANNO SCELTO LA “D”
 

 

 

Non hai ancora venduto?
Nasce SPAZIOURBANO IMMOBILIARE

Nasce SPAZIOURBANO IMMOBILIARE

Dopo quasi 20 anni passati nei Franchising immobiliari, oggi finalmente nasce SPAZIOURBANO.  Un marchio nuovo, un per un nuovo progetto, un nuovo modo di vivere la professione dell’Agente Immobiliare.

In questi 20 anni il mondo è cambiato velocemente, quindi non poteva non cambiare anche il mercato delle case e di conseguenza la nostra professione. Le nuove tecnologie, internet in particolare, hanno trasformato la nostra professione, ma, come allora si girava con una penna, un blocchetto e con una guida del telefono pronta ad attenderti in ufficio, oggi con la stessa passione e lo stesso impegno imbracciamo il nostro Tablet e ci lanciamo nella nuova sfida.

Ecco il nostro nuovo marchio con cui ci presentiamo ai clienti del Ventunesimo secolo. Noi non puntiamo ad aprire centinaia di agenzie, ad essere capillari sul territorio, ad apparire negli stadi… Non interromperemo il vostro programma serale in televisione per annunciarvi il nostro slogan…

Noi puntiamo ad aprire un numero di agenzie adeguato a quante ne possiamo effettivamente gestire, per poter dare sempre il meglio; noi puntiamo ad acquisire il numero massimo di clienti a cui siamo in grado di dedicare tutto il tempo e l’attenzione che meritano.

Vorremmo che il nostro Acquirente quando acquista un immobile da noi, passi la notte insonne solamente perchè non vede l’ora di entrare nella sua nuova casa; Vorremmo che il nostro Venditore abbia il solo stress di dover preparare gli scatoloni per il trasloco. Troviamo inutile e dannoso avere 10 agenzie e non riuscire a gestirle, acquisire centinaia di clienti e non avere tempo di seguirli al meglio. Non puntiamo ai numeri, ma alle persone, mettiamo il cliente al centro del progetto: l’acquisto della sua nuova casa deve essere un’esperienza felice, da ricordare, quindi vogliamo assisterlo al meglio con competenza, pazienza e cortesia, stando attenti ai dettagli.

Qui da noi ogni cliente troverà il proprio SPAZIO.

Daniele Modugno