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Franchising VS Agenzia Storica

Decidi di vendere casa, a chi ti affidi? Franchising famoso o Agenzia storica sul territorio?

L’argomento è sempre in auge nelle famiglie quando si decide di mettere in vendita la propria casa, perché si tratta di una scelta molto importante! E’ evidente che incidano diversi fattori: dal passaparola, alla conoscenza diretta dell’agente, simpatie ed antipatie, ma in questo post vorrei soffermarmi ad analizzare le differenze tra i due tipi di agenzie presenti in ogni mercato immobiliare: i franchising e le agenzie storiche.

Il Franchising

L’indubbio vantaggio dei franchising è certamente che il marchio famoso, conosciuto e riconoscibile, viene spesso scelto perché per molti è sinonimo di sicurezza; viene visto come l’unica soluzione possibile, associano quel marchio a quel determinato servizio.

Volete fare anche voi così o preferite valutarne anche i possibili svantaggi o finti vantaggi? Sfatiamo qualche luogo comune!

Spesso quando ci si affida a un marchio storico così importante e sviluppato ci si aspetta di trovarsi di fronte professionisti di spessore, ben preparati, veri esperti di mercato. Non dubito che alle spalle di questi gruppi ci siano grandi imprenditori, ma chi venderà la tua casa? Il grande imprenditore che ha aperto più di 20 agenzie in 2 anni o il ragazzino che ha iniziato la settimana scorsa?

Il voler svilupparsi troppo in fretta, tipico dei franchising porta inevitabilmente ad aprire tanti punti vendita con personale non pronto e privo di esperienza, tantissimo riciclo, poca professionalità, tanta improvvisazione.

Non credo che neanche la presenza capillare sul territorio sia un gran vantaggio e che potendo contare su più agenzie dello stesso gruppo sia di grande aiuto, spesso, parlo per esperienza, è più facile collaborare con un’agenzia esterna che con una affiliata. Con l’agenzia “cugina” non di rado subentrano antipatie, gelosie ecc.. ecc..

Per chi cerca casa il primo passo ormai è sempre internet, la presenza in zona ci vuole, ma la vera presenza massiccia è necessaria sul web.

Parliamo di pubblicità, essendo in tanti possono permettersi sicuramente di avere più spazi pubblicitari, di investire di più. Questo è vero, ma molta pubblicità è finalizzata allo sviluppo del Brand, tutti insieme sono molto presenti, ma la singola agenzia alla fine fa più o meno quello che fanno tutti. A volte, spinti dalla sede per ovvi interessi a uniformare la pubblicità a livello regionale, si rischia di non essere molto performanti a livello locale. Non sempre l’unione fa la forza, soprattutto se gli interessi sono diversi.

L’agenzia storica

Allora perché non rivolgersi all’agenzia storica? E’ presente da oltre 10/20/30 anni sul territorio, conosce tutti, ha esperienza e competenza, ha superato crisi di mercato e cavalcato i momenti belli. E’ un professionista completo e finito, chi meglio di lui?

Questo è indubbiamente il grande vantaggio di rivolgersi a questo professionista: conosce perfettamente il territorio, le persone, è competente, ha dimostrato sul campo che le case le sa vendere!

Partita chiusa? Mah… anche questa figura potrebbe avere delle falle…

Ha seguito i cambiamenti del mercato immobiliare? Si è adeguato ai nuovi strumenti tecnologici? Sembra impossibile, ma conosco agenti, titolari di agenzia che vanno in crisi a mandare una mail…

La nostra professione negli ultimi 20 anni è cambiata profondamente, come ogni professione a dire il vero, io valuterei se è un agente al passo con i tempi o se è rimasto agli anni ’90. Oggi abbiamo a disposizione strumenti inimmaginabili 20 anni fa, i clienti sono molto più preparati e sempre connessi. Un’azienda se non cerca sempre di cambiare, di migliorarsi muore giorno dopo giorno.

L’agente storico deve aver ancora voglia di mettersi in gioco, avere grinta e determinazione, se ormai lo fa per hobby o perché non saprebbe che altro fare, forse non è più l’agente giusto.

L’obbiettivo importante è quello che devi raggiungere oggi, non quello che hai raggiunto ieri.

Tutto considerato, possiamo sintetizzare così: una buona agenzia può essere sotto ogni nome, sono sempre le persone a fare la differenza. A volte un Brand può rivelarsi una calda coperta che attira clienti che valutano solo la superficie, ma andando in profondità si possono scoprire tante realtà differenti e assolutamente all’altezza.

Quindi qual è la soluzione giusta? Scontato dire SPAZIOURBANO, un’agenzia al passo con i tempi, che cerca sempre di migliorarsi, che investe molto in pubblicità e marketing, che ha 20 anni di esperienza sempre presente nel punto vendita. Certo, sono di parte, quindi mi limiterò a consigliarvi solamente di valutare bene questi fattori:

  • Chi trovi in agenzia: ha esperienza e competenza? Ha i requisiti morali e umani che cerchi?
  • La reale presenza pubblicitaria: può garantire il giusto mix pubblicitario al tuo immobile?
  • La cura dei particolari: cura ogni aspetto del suo lavoro? Sono sempre i dettagli che fanno la differenza!
  • Come opera: lavora solo per far numeri o ci mette passione?

Buona fortuna! Mi raccomando, scegliete con attenzione!

Daniele Modugno

Il Pignoramento Immobiliare

Il Pignoramento? Che brutto termine, chiamiamolo  col suo vero nome: Trascrizione Pregiudizievole. Suona male anch’esso, non c’è verso. Allora analizziamolo  e cerchiamo di scoprire questo ambito giuridico per capire che effetti porta in dote e quali  antidoti possano esistere.

Nel diritto italiano, si definisce pignoramento l’atto con il quale ha inizio l’espropriazione forzata. È l’ingiunzione che l’ufficiale giudiziario fa al debitore di astenersi da ogni atto diretto a sottrarre alla garanzia del credito i beni a esso assoggettati e i frutti di essi, con l’avvertimento che qualsiasi atto sarà invalido (art. 492 c.p.c.). È disciplinato dal Libro III del codice di procedura civile italiano (artt. da 491 a 497).

La definizione ve la dovevo, parliamo più semplice adesso. Quando si chiede un prestito, un mutuo, la banca stipula un contratto. E’ un documento abbastanza lungo nel quale in poche righe è segnalato il prodotto scelto ed applicato con le varie percentuali seguito da un “libro” che pone in posizione di forza la banca.  Giustamente quest’ultima permette di far avverare dei sogni ma spesso si tramutano in incubi.

Partiamo dal principio, al giorno del rogito al cospetto del Notaio rogante si stipulano 2 contratti, in presenza di un prestito:

-Atto di Compravendita (rogito);

-Atto di Mutuo

La banca, sempre, chiede di poter iscrivere un diritto reale di garanzia definito Ipoteca. L’ipoteca deve essere di primo grado, formale e sostanziale, per tutelare l’esposizione. Essa infatti attribuisce un diritto di prelazione sul bene che vale a tutelare il creditore contro il pericolo dell’insolvenza. L’ipoteca si costituisce mediante iscrizione in pubblici registri e si estende sull’intero bene che ne è oggetto. Il bene rimane in godimento del proprietario (lo può liberamente usare)  e se il debito manca o finisce, anche l’ipoteca si estingue. Gli istituti di credito richiedono che l’iscrizione ipotecaria preceda la consegna della somma al finanziato: solitamente la somma, pur se praticamente già erogata (e contestualmente costituita in deposito cauzionale) viene resa disponibile solo dopo la regolare iscrizione dell’ipoteca. L’ipoteca che grava su un immobile si estende anche alle sue “pertinenze” (ad es.: un garage).

Non rispetti il piano di ammortamento, o di rientro, concordato? Allora parte il processo d’espropriazione forzata. Scatta l’iter del pignoramento , definito trascrizione pregiudizievole perché viene sovrascritto un evento negativo su qualcosa di già iscritto, l’ipoteca. Il debitore, definito cosi a questo punto, riceverà un documento denominato  Precetto che in sostanza chiede il rimpatrio totale dei propri denari entro 90 giorni, in difetto, verrà accertata inadempienza del debitore e conseguente avvio alle procedure di esproprio che porteranno dritto l’immobile in asta.

Dunque solo una Banca con un diritto reale sul mio immobile puo’ pignorarmelo?

No, qualunque entità privata che vanti un credito nei tuoi confronti potrà avvalersi sul tuo bene per il recupero,  ma in questo caso parliamo di creditori senza un privilegio che quindi devono accertare il loro titolo ed effettuare un decreto ingiuntivo per poter anch’essi avvalersi dell’esproprio forzato.

Cosa fare se gli eventi ti hanno portato sin qui? La prima cosa è non farsi prendere dal panico! Lo so è difficile, ma nei momenti difficili l’unica arma che abbiamo è quella di rimanere lucidi. La seconda cosa è non pagare a macchia di leopardo, una rata si e due no e cosi via perché se generi un debito il creditore non si accontenterà perché qualcosa “gli passi”. E’ brutto da dire, ma o paghi o non paghi. Se ad avere la meglio è la seconda devi recarti subito da un professionista in grado di analizzare la tua sofferenza e capire se e cosa fare per evitare che il bene venga sottratto forzatamente con l’ausilio delle aste.

Torniamo a parlare di Saldi&Stralci signori, unico modo per evitare il peggio. Unica àncora di salvezza arrivati a questo punto. La scena ideale è trovare un compratore per il tuo immobile, dichiararlo al/ai creditore/i e trovare un accordo transativo. Farsi liberare da ogni obbligo con una cifra omnicomprensiva. I creditori sono spesso lungimiranti e sanno che i tempi giudiziali sono lunghi per cui meglio una parte del dovuto subito che “forse” tutto fra anni. Certo, questa modalità porta comunque l’obbligo di privarsi del proprio bene ma avverrebbe comunque con maggiori aggravi sulla persona dunque, trovandoci in un vicolo cieco, una scappatoia è da considerarsi salvezza per poi ricominciare.

Aggiungo una chicca che pochi sanno, la prima casa non è pignorabile dallo stato per debiti con esso. L’agenzia delle entrate può iscrivere ipoteca ma non chiedere l’esecuzione forzata. Subentra solo se un creditore privato inizia una procedura esecutiva, come intervenuta, ma da sola non può farlo. Discorso differente se parliamo di immobili di lusso o seconde case.

Inoltre vorrei approfittare per fare chiarezza sui fondi patrimoniali. Nascono per tutelare il proprio bene ma sono reale “scudo” solo se fatti in momenti in cui è impensabile o non esistente uno stadio di sofferenza, fatto poi non potrà proteggervi ma sarà una mera spesa in aggravio. Dunque fate attenzione ed informatevi, sentite sempre più consigli da vari professionisti.

Noi in Spaziourbano, come già rimarcato, siamo a disposizione per questo genere di consulenze e ci sta a cuore dare corrette informazioni, non di parte, ma giuste. Sulla nostra serietà potrei stare a scrivere poemi, meglio se ci passate a trovare per toccarci con mano !!!

Un caro saluto

Davide Bosisio

Compravendite: deposito del prezzo

Dal 29/08/2017 è entrata in vigore nelle compravendite immobiliari il deposito del prezzo al notaio. La legge, contenuta nelle leggi per la concorrenza (legge 124/2017 sulla concorrenza del 14/08/2017) prevede che una delle parti può chiedere al Notaio che stipulerà il rogito notarile, di trattenere il prezzo convenuto su un conto apposito, gestito dal notaio stesso, fino alla trascrizione del trasferimento del bene. Gli interessi maturati da questo conto deposito andranno allo stato che li destinerà alle piccole medie imprese.

Nei prossimi mesi quindi potranno avvenire compravendite in cui il prezzo di vendita non verrà incassato contestualmente all’atto, come solitamente avviene oggi, ma differito di 10/15 giorni, il notaio ha tempo 30 giorni per la trascrizione.

Questa legge, tutela gli Acquirenti dai rischi legati al rogito, che potrebbero essere nel caso più estremo, che un Venditore si rivenda l’immobile più volte o nel caso più plausibile che tra il rogito e la trascrizione subentri un’ipoteca giudiziale (pignoramento), legata a una situazione debitoria del Venditore.

Dal punto di vista del Venditori, invece, potrebbe creare non pochi problemi, soprattutto nei casi di chi vende per ricomprare, che rimarrebbe per diversi giorni senza ne casa ne soldi…

Secondo me, i casi di pluralità di rogiti da parte dello stesso soggetto o di pignoramenti tra il rogito e la trascrizione sono molto rari e comunque si potrebbe tranquillamente superare trascrivendo il Preliminare di Compravendita, soprattutto se si fiuta questo rischio. Mentre, invece, i casi di chi vende per ricomprare sono la stragrande maggioranza, quindi non la ritengo molto sensata come cosa. Oltretutto far aumentare gli adempimenti ai notai comporta anche un aumento dei loro onorari, infatti molti notai ci stanno inviando preventivi e tariffe più alte rispetto a quelli antecedenti la legge.

In tutto questo, mi sa che alla fine chi ci guadagnerà sarà solo lo Stato, che incasserà gli interessi e poi chissà come, quanto e soprattutto quando li destinerà alle imprese…

Una cosa è certa, ormai la legge è passata, quindi un Venditore non potrà opporsi, se l’Acquirente chiederà il deposito del prezzo al rogito. Sull’ attuazione pratica ancora regna il caos, come al solito i primi rogiti da stipulare saranno complicati e causeranno notevoli problemi alle parti e a noi Agenti immobiliari, ma bisognerà adeguarsi.

Prospettive per il 2017

Per il mercato immobiliare il 2016 appena concluso è stato un anno positivo, infatti dopo tanti anni bui, si registra finalmente un aumento delle compravendite immobiliari.

Nei primi nove mesi del 2016 c’è stato un incremento medio delle transazioni immobiliari pari al 20%, dato che fornisce l’Agenzia delle Entrate.

Il motivo evidente di questo incremento è dovuto sicuramente alla diminuzione dei prezzi, ma anche a una maggiore accessibilità ai mutui.

Gli immobili dal 2007 a oggi hanno perso mediamente quasi il 40% del loro valore, anche se, secondo me, oggi forse hanno valori più reali alla capacità di acquisto degli italiani.

Le banche hanno ricominciato a dare mutui, non in maniera selvaggia come una volta, ma in maniera più attenta e ragionata. I tassi di interesse sono ad un valore minimo inimmaginabile.

Questi fattori favoriranno sicuramente anche per il 2017 il trend di crescita, le compravendite sono previste ancora in aumento su tutto il territorio nazionale.

Nel 2017 si prevede che i prezzi, nelle grandi città, inizino a risalire leggermente, per tutti gli altri comuni probabilmente bisognerà invece attendere il 2018.

Ci sono ancora tanti immobili sul mercato, quindi vasta scelta per gli acquirenti, questo porterà a privilegiare sempre di più la qualità, rispetto ad un immobile da ristrutturare.

Sul fronte locazione la richiesta non si è mai fermata e continuerà anche nel 2017 con prezzi sempre stabili; per chi potrà, sicuramente sarà molto più conveniente acquistare, sfruttando ancora dei tassi di mutuo molto bassi.

Si può affermare che la lunga crisi del settore sia passata lasciando un mercato immobiliare più consapevole: più attento alla qualità e più competente nelle valutazioni.

Venditori, acquirenti, operatori di mercato, aspettiamoci un 2017 divertente e dinamico!

 

Come scegliere l’agente immobiliare giusto?

Vendere casa è una delle scelte più importanti e difficili che solitamente nel corso della vita prima o poi bisogna affrontare. E’ necessario farlo con molta attenzione per fa sì che tutto proceda per il meglio.  Commettere errori potrebbe rivelarsi, oltre che un grande stress, anche molto pericoloso. Quindi, per evitare ciò, è consigliabile partire col piede giusto, ovvero con la scelta del professionista a cui affidarsi.

Ma come si sceglie l’Agente Immobiliare giusto? Ecco i miei consigli, io lo sceglierei così:

  • Il passaparola. Come prima cosa, mi fiderei del passaparola: se amici e/o conoscenti hanno avuto modo di lavorare con questo agente e tutto è andato liscio è sicuramente già un buon punto di partenza, almeno c’è un precedente positivo;
  • L’ufficio. Guarderei dov’è posizionata l’agenzia. E’ vero che ormai con internet le case si possono vendere ovunque, ma vorrei vedere dove è il negozio e come è curato. Il negozio è il vero biglietto da visita dell’agente immobiliare, da lì si possono intuire molte cose. Un negozio sporco, poco curato, disordinato, vecchio, in una viuzza anonima e difficile da trovare, di certo non mi farebbe pensare ad un agente attento, scrupoloso, organizzato. Il mio agente ideale dovrebbe avere un negozio pulito, organizzato, accogliente, un ambiente che metta tranquillità e sicurezza.
  • Come opera. Vorrei sapere come lavora, sapere come intende vendere il mio immobile, che tipo di pubblicità pensa di utilizzare. Mi fa un paio di foto col cellulare e mi butta su internet un annuncio nel calderone o conosce vari strumenti di marketing, utilizza diversi canali, cura la promozione del mio immobile e ne monitorizza l’andamento? Diversifica le promozioni pubblicitarie in base alla casa e alla zona?
  • La competenza. Secondo me questo è un punto importante. Vedo troppi venditori che hanno imparato a parlare bene, che sono molto attenti al nodo della cravatta e al gel sui capelli, ma poi ogni cosa che gli viene chiesta sulla compravendita, devono chiedere al titolare. Ma dico io, come fai a non aver imparato una legge, una tassazione, nulla che riguarda gli aspetti economici, legali e fiscali di quello che vai a vendere? Oltretutto di un titolare che ti manda così allo sbaraglio, penserei sicuramente male;
  • La reperibilità. Spesso gli agenti sono irreperibili, sempre di corsa tra un appuntamento e l’altro, non hanno tempo neanche di una telefonata o sms. Sono più bravi degli altri ad essere così pieni di appuntamenti o sono semplicemente meno organizzati? Per me un buon agente deve trovare il giusto tempo da dedicare a tutti i suoi clienti, non posso lasciare un cliente per troppo tempo nell’angoscia di una mia risposta, perché ho da fare…
  • La prima impressione. Secondo me è importantissima. A volte non ci si fida troppo della prima impressione. Spesso sento dire dai clienti che si sono affidati ad un agente di cui inizialmente non avevano avuto una buona impressione, per poi rendersi conto che ci avevano visto giusto! Devo dire la verità, spesso succede anche a me, ed è una cosa molto fastidiosa. Almeno se all’inizio ti era piaciuto, avrai meno rimpianti nell’esserti fidato…

Ecco, io lo sceglierei così il mio agente di fiducia, e tu come faresti? Sarei curioso di sentire un po’ di pareri…

 

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