fbpx

Tag Archives: credito

L’INFLUENZA DEL MERCATO FINANZIARIO SU QUELLO IMMOBILIARE

L’INFLUENZA DEL MERCATO FINANZIARIO SU QUELLO IMMOBILIARE

L’inflazione alle stelle e il caro bollette stanno incidendo sulle scelte degli italiani!

Chi è abituato a leggerci sa che www.spaziourbanoimmobiliare.it è abilitato alla consulenza creditizia professionale, per questa ragione ci sembrava coerente esprimere un’analisi del settore dopo i grandi stravolgimenti portati dall’anno 2022.

Secondo i dati di CRIF ad ottobre 2022 si è registrato un aumento del 10% per i prestiti. La maggiore crescita deriva da prestiti personali che hanno registrato un aumento pari al +19,5%. Per quanto riguarda i mutui vi è stato un calo della domanda. Vediamo insieme l’andamento dei mutui.

Il trend calante dei mutui

Nell’ultimo periodo si è registrato un calo della domanda per i mutui a causa di un forte aumento dei tassi di interesse in seguito alle misure adottate dalle banche centrali. Il costo per interessi di un mutuo è raddoppiato nell’ultimo periodo portando anche a non erogare mutui ai giovani under 36 perché non considerati troppo profittevoli. Il calo ad ottobre 2022 è pari a -24,5% rispetto all’anno precedente. Il calo è stato accompagnato anche da un arresto delle surroghe che hanno fatto registrare un -58,3%.

Tassi fissi o variabili?

La somma media richiesta per un mutuo è pari a 142.660€ e l’aumento dell’Euribor da -0,50% a +1,3% ha indotto le persone a scegliere un tasso fisso o un tasso variabile con un tetto massimo. Da dicembre l’aspettativa è quella di vedere un aumento di richieste da parte dei giovani grazie ad un emendamento inserito all’interno del decreto Aiuti. L’emendamento prevede un limite che le banche dovranno rispettare per fornire ai giovani tassi di mutuo agevolati. La regola è stata introdotta in seguito all’abbandono da parte delle banche dei tassi agevolati a causa dei rincari operati dalla Banca Centrale Europea. Per erogare i mutui le banche faranno ricorso al Fondo di garanzia mutui prima casa di Consap. Questa misura sarà valida fino al 31 dicembre 2022 e dopo questa data non sarà possibile per i giovani accedervi ancora.

Come notate dai numeri e costatazioni, il mercato finanziario rappresenta un booster per l’immobiliare quando attrattivo, chiave inglese in un motore quando meno. Fin qui però sarebbe una riflessione semplicistica se non che la vera particolarità è dettata dalla repentinità in cui accadono i mutamenti, ne consegue una scarsa informazione e terrorismo scientificamente voluto che porta l’opinione pubblica a contrarsi nell’offerta creando un nuovo mercato immobiliare in cui risulta difficile centrare i prezzi. Se, ad esempio, nel 2021 una casa aveva un decorso medio di 2/3 mesi per la sua dismissione, ora accadono scenari in cui in 24 ore le case vengano vendute per scarsa presenza di alternative. Questo è un vortice che porta a due potenziali problemi:

  • Due diligence superficiali;
  • Prezzi non coerenti.

Esempio: qualche settimana fa, a SPAZIOURBANO, è stato chiesto di valutare un immobile adiacente il punto vendita. Stando a quanto descritto, abbiamo adeguato la stima di un bene che per diverso tempo possedeva un valore pari ad € 200.000 esponendo una valutazione pari a € 230.000. Risultato? Nel passaparola condominiale l’immobile è stato venduto privatamente a € 250.000.

Pensiero:

  • Chi compra, emarginando l’intermediario immobiliare, pensa di fare un affare risparmiando la provvigione salvo poi….;
  • Quando s’immette un immobile sul mercato vanno analizzate le caratteristiche: debiti, conformità urbanistiche, provenienza, se no chi può dire chi ha fatto l’affare?
  • Le fasi emotive di contrattazione sono come la fase d’innamoramento, inizialmente si fa di tutto, ma poi? Come vengono gestite le relazioni, accordi, difficoltà?
  • Quella fetta di mercato che viene gestita dai mediatori, a causa del calo di produttività legato al mercato e ai privati, porta a richieste percentuali maggiori sull’acquirente.

È dunque evidente come sia la reazione agli eventi il vero problema, l’educazione e geografia della società, ma questi sono discorsi filosofici che lasciano il tempo che trovano.

Spaziourbano immobiliare è da sempre attenta alla professionalità nel servire i propri clienti, far vivere una serena compravendita e donare canali trasversali di livello (come la consulenza creditizia) per generare l’“experience” indimenticabile, ciò che chiunque merita quando compra e vede casa !!!

SPAZIOMUTUI: RISULTATI E RIFLESSIONI

Siamo giunti a Dicembre, il mese probabilmente più affascinante dell’anno, un mese che tra le altre impone l’analisi dei numeri, per osservare quanto prodotto, per capire come lo si è creato e apportare i correttivi per migliorarlo. Andando ancora più a fondo, per Noi, comprendere bene come inserirci in un mercato finanziario così ampio, ricco di opportunità e insidie.

Spaziourbano, attraverso una sua risorsa, ha ottenuto l’abilitazione ad offrire consulenza creditizia a marzo 2021. Ci eravamo posti l’obiettivo di fare 5 operazioni tra mutui, prestiti e quello che il ventaglio Auxilia Finance ci offriva. 

RISULTATI?

  • 4 mutui per un totale di erogato pari ad € 472.000,00;
  • 1 prestito personale;
  • 1 convenzione con azienda del sud-ovest milanese.

4 mutui: 2 all’80% d’intervento, 1 al 60%, 1 al 95%.

Obiettivi per il 2022?

€ 1.500.000,00 di erogato !

Abbiamo dato i numeri, analizziamo ora le sensazioni, gli aspetti più importanti che fanno parte sempre del vissuto. Come per la professione di mediatore immobiliare, anche quella creditizia porta con se una resistenza da parte dei consumatori: la provvigione.

“Perché devo pagare una commissione se posso avere il prestito attraverso la mia banca?”

Giusto, una considerazione di getto, naturale e comprensibile. Superficiale.

Superficiale perché poi serve analizzare bene le cose, come sempre. Ogni banca, lo abbiamo visto e toccato con mano, ha una sua linea di giudizio, regole non denunciate all’esterno ma parte del loro processo d’analisi. Nessuna offre la stessa cosa alla stessa persona, ogni persona è differente da un’altra per redditività, socialità, trascorsi e modalità di gestire il risparmio. Dunque, viva Dio, ogni istituto di credito porta avanti una filosofia che ben si sposa con taluni clienti, con altri meno o per nulla. 

Ecco, il punto è tutto qui. Quando ci viene domandato: “se faccio il mutuo con voi mi date un tasso migliore?” risposta: “non in senso assoluto, il tasso migliore per te”, prosegue l’utente medio: “e come faccio a capirlo? se poi non mi date il meglio in assoluto perché pagare una mediazione?”

Il mediatore creditizio, quello professionale, ha valori che nessun’altra categoria possiede: un ventaglio di convenzioni, la padronanza e conoscenza dei ragionamenti bancari, disponibilità d’appuntamento rapida e variegata, tempistiche ottimizzate grazie al reclutamento corretto di tutta la documentazione prima di presentare una pratica.

Beh, immaginiamo che detta così sia comprensibile solo ad addetti ai lavori o da chi ha beneficiato di questo servizio. Cerchiamo di renderlo utile anche per chi, magari ora, non ha necessità e fatica a capire.

Esempi !!!

Una cliente compra casa con Noi, in principio “vado nella mia banca”, ci va, appuntamento a 10 giorni dalla richiesta, porta i documenti e se ne va. Dopo qualche giorno, per un 60% d’intervento, gli propongono un prodotto a tasso fisso all’1,50%. Dubbiosa, ci chiama e chiede il nostro parere, gli rispondiamo che con Noi potrebbe avere l’1,05%. Perché questo? Perché si è recata in un istituto che oggi non ha interessi specifici sui mutui e, se proprio deve, si fa pagare bene i denari prestati. Noi lo sappiamo e con semplicità l’abbiamo indirizzata verso chi vuole fare mutui ed il risultato è un risparmio in 20 anni di oltre € 20.000,00 che, crediamo, giustificano ampiamente la provvigione che ci verrà corrisposta;

Un conoscente, titolare di una trattoria, si aggiudica una casa in asta con naturalezza perché un impiegato della “sua banca” ,quando a pranzo da lui, sviolinava tranquillità per l’accesso al credito del suo cliente. Molto bene, questo utente, a necessità, si è recato in banca e ricevuto il due di picche perché non in possesso dei requisiti, un mutuo già in corso e un prestito. In questo caso noi avevamo espresso perplessità ma siamo stati visti come ostativi al business, ora ha perso dei soldi;

Un altro, “vado nella mia banca”, che poi mia che significherà mai? Va bene gli diciamo, poi però è tornato da Noi con la coda tra le gambe perché la sua banca gli offriva una linea di credito con 6 mesi di pre-ammortamento, che vuol dire? che per 6 mesi avrebbe pagato solo interessi, il capitale avrebbe iniziato a decurtarlo dal settimo, vi pare carino come prodotto?

Ci fermiamo qua, ne abbiamo viste di cose, speriamo che gli esempi facciano comprendere bene il valore di un consulente del credito professionale. Ora, gli ostacoli ai nostri obiettivi sono essenzialmente 2:

  • le convinzioni;
  • i competitors non qualificati.

La nostra mission per il 2022, in questo specifico ramo di business Spaziourbano, sarà la comunicazione. Cercare di dare il nostro contributo a far aprire gli occhi alle PERSONE, aiutarle a raggiungere i loro sogni con giudizio e professionalità, far capire loro che la nostra realtà vuole vivere a lungo ed esiste un unico modo per farlo, che Auxilia Finance non possiede 2 stelle per la legalità a caso.

Lavoro importante, forse il più difficile, ma credeteci, la soddisfazione nel guardare sorrisi smaglianti per aver ricevuto un plus nella propria vita, ci ripaga di ogni sforzo.

Grazie a tutti i nostri clienti: passati, presenti e futuri per permetterci d’esprimerci con tanto orgoglio e fermezza, è tutto per Voi l’articolo, perché ci avete dato qualcosa di rara bellezza: FIDUCIA, la vostra e acuito in Noi la nostra.

Buon Dicembre a tutti dal team Spaziourbano !!!

 

SPAZIOMUTUI: RISULTATI E RIFLESSIONI
FINANZIAMO LE PMI E PROFESSIONISTI

FINANZIAMO LE PMI E PROFESSIONISTI

Piccole e medie imprese, aziende artigiane, studi professionali, singoli professionisti: sono loro che rappresentano il tessuto produttivo del paese e contribuiscono, quindi, in maniera rilevante a sostenere la nostra economia. Auxilia Finance è dalla loro parte con diverse soluzioni creditizie per la loro attività.

Questo ambito, di recente, ha visto protagonista Auxilia finance nel sottoscrivere un nuovo accordo quadro con primaria società finanziaria, un prodotto eccezionale tarato per imprenditori, specifico per fornire liquidità.

Caratteristiche?

Prestito chirografario di minimo € 25.000,00 e massimo € 1.500.000,00, per ditte individuali rimborsabile in 5 anni mentre per società da 5 a 8 anni, delibera in 3/4 giorni, il tasso a seconda dell’intervento e del soggetto richiedente.

Cosa serve fornire?

Visura camerale, bilancino, ultime due dichiarazioni di reddito (2 anni).

Chiudiamo con una sfolgorante notizia, per ottenere questo prodotto NON SI DOVRA’ VERSARE ALCUNA PROVVIGIONE !!! Un consulente del credito professionale, un’azienda organizzata e ricca di credibilità verso gli istituti di credito, un prodotto voluto per salvaguardare la tua attività, a ZERO EURO di commissioni d’intermediazione. Questo è il classico caso per cui vale la pena dire: “Chiama Ora”, 02-4530630, chiedi un appuntamento con il consulente Auxilia finance in Spaziourbano immobiliare.

Detto ciò, completo l’informativa ricordando che esiste altro in questo segmento di mercato che Auxilia, da tempo, supporta. Basta divulgarlo. Basta aprire il ventaglio e mostrarne la bellezza.

Il credito finanziario carburante per le imprese

Come noto, il carburante che fa andare avanti la macchina produttiva delle PMI e professionisti è il credito finanziario. Senza finanziamenti dedicati  si rischierebbe, con molta frequenza, di far finire in crisi di liquidità molte attività produttive, con tutte le conseguenze negative del caso.

Auxilia Finance ha dedicato a PMI e professionisti una serie di prodotti finanziari, con la necessaria consulenza per garantire l’accesso al credito e consentire di mandare avanti l’attività giornaliera. E’ il modo più semplice per evitare rischi di possibili blocchi delle forniture, ritardi nelle consegne, perdita di clienti.

I finanziamenti per piccole e medie imprese e professionisti

Acquisto ufficio-negozio: Auxilia Finance offre i finanziamenti necessari, sotto forma di prestiti o di mutui ipotecari, per rilevare un’attività commerciale, comprare le mura di un negozio o di un ufficio a condizioni sicuramente vantaggiose, con tempi di istruttoria ridotti.

Prestiti chirografari: Per ottenere un prestito chirografario basta una firma sul contratto (‘chiros’ in greco significa firma). Non sono quindi richieste particolari garanzie e si può contrattare sia un prestito a tasso fisso sia a tasso variabile. E’ prevista anche la possibilità di posticipare il rimborso della prima rata (ammortamento differito), o di rimborsare una parte del prestito con rate mensili e la parte restante con un’unica rata finale (rata pesante).

Consolidamento debiti: Il finanziamento per consolidamento debiti si chiede quando il peso delle rate di debiti precedenti può diventare insostenibile. Auxilia Finance è in grado di offrire un nuovo finanziamento che prevede l’estinzione dei debiti precedenti e la rimodulazione del rimborso, con durata più confacente e rate più leggere.

Mutui liquidità: I consulenti di Auxilia Finance possono consigliare sulla convenienza di accedere a un mutuo, rispetto a un più semplice prestito, se il capitale necessario per l’attività è superiore ad una certa soglia. In questo caso il mutuo presenta il vantaggio di una scadenza più lunga e di tassi d’interesse ridotti.

Per le PMI e i titolari di attività professionali, Auxilia Finance può inoltre proporre:

  • apertura di conti correnti a condizioni particolari;
  • accesso a convenienti forme di leasing per l’acquisto di beni strumentali;
  • POS per pagamenti con carte di credito, debito e prepagate, anche in modalità Mobile POS tramite smartphone o tablet.

 

DAVIDE BOSISIO

davide.bosisio@auxiliafinance.it

Spaziourbano ti da credito

Con grande orgoglio condivido il superamento dell’esame in OAM per l’accesso al mondo del credito di Spaziourbano.

Parlerò di Spaziourbano, non di me come attore pratico, perché il progetto è del team, abbiamo in serbo altro che ora non posso diffondere, ma posso dire che stiamo programmando il futuro con l’idea di generare una realtà di servizi completa nell’asset immobiliare. Un imprenditore deve vedere più in là, deve pianificare strutture che consentano stabilità economica: qualcosa che supporti costantemente, qualcosa su cui lavorare per raccoglierne i frutti successivamente e qualcosa che faccia fare il salto di qualità. Questo è quanto crediamo sia corretto come “psicologia dell’impresario”.

Tornando all’esame, diciamo subito che non è stato affatto semplice, per due macro ragioni:

  1. L’esame per l’iscrizione a mediatore creditizio presuppone una vasta conoscenza generale nel mondo economico, in particolare a quello bancario. Procedure, terminologie, stili che solo marginalmente in carriera si è toccato. Studiare è limitativo, l’esame spazia da concetti molto tecnici sino al pratico;
  2. L’esame era composto da 20 domande a cui rispondere in 20 minuti in un ambiente che non offrisse spunti legati a sotterfugi, web cam, analisi documenti e via, per intenderci. Durante l’esame, credo alla quarta domanda, hanno interrotto lo svolgimento per ottenere l’immagine dei documenti. E il tempo? Si sarà fermato. E no, non so se per errore o cosa, ma ci si è ritrovati con quasi 5 minuti di meno a disposizione.

Tutto questo non ha fermato la determinazione al risultato e, come scrissi in passato, nulla ha sapore migliore delle cose conquistate con sacrificio e lealtà. L’immagine scelta per rappresentare questo articolo è emblematica, ci rappresenta completamente. Perché quando tutto va male, e credo manchi che un meteorite colpisca il globo terrestre poi saremmo apposto, e soffia il vento del cambiamento, c’è chi costruisce muri e chi mulini a vento.

Abbiamo fortemente voluto quest’abilitazione per offrire un servizio aggiuntivo diretto, per contare sulle nostre abilità e non demandarle ad altri soggetti, crediamo spasmodicamente che un cliente sia prezioso e meriti il meglio. Con ciò non vogliamo far passare il concetto che il team Spaziourbano sia perfetto ed il migliore partner immobiliare, vogliamo dire  che ci mettiamo impegno, passione, lungimiranza, idee, determinazione, etica e di norma, operando in questo modo, ci si distingue. Di sicuro l’impatto sulla clientela è tangibile perché, chi come noi vende servizi, nulla di reale e tangibile, saprà di quanto sia complesso. Vendi te stesso e il me stesso deve essere solvibile, preparato e orientato al cliente.

Ora ci attende la raccolta di documentazione, solita burocrazia, a breve saremo “sul pezzo”, promesso !

Mutui, prestiti personali, cessioni del quinto, surroghe, otterremo le migliori condizioni da offrire grazie alla partnership con Auxilia finance, uno dei più importanti player nel settore.

Credete sempre in voi stessi, che le 3 C vi accompagnino, ed il mondo se ne accorgerà !

Davide Bosisio

 

Spaziourbano ti da credito
COMPRARE CASA IN ASTA E’ CONVENIENTE?

COMPRARE CASA IN ASTA E’ CONVENIENTE?

Torniamo a scrivere di aste. Il taglio che diamo oggi è differente, l’analisi è dare risposta alla domanda: “comprare casa oggi all’asta è conveniente?”.

Partiamo nel guardare indietro di qualche anno prima di dare questa risposta e fornire strumenti utili a chiunque leggesse per permettere di consolidare una propria opinione.

In passato le aste si tenevano nei Tribunali e, visto la dispersione in questi spazi aperti, lasciava libertà a chiunque volesse fare turbative di svolgere il compito in maniera eccessivamente semplice. Questo stile da un po’ di anni è stato mutato perché furono portate le aste all’interno di studi professionali quali commercialisti, avvocati o similari per ridurre questo fenomeno e rendere l’asta, giustamente, un momento di serena acquisizione. Ma non bastò, servì che banche e società di Npl ideassero modalità nuove di promozione dei loro crediti ed ecco che decisero di avvicinare le aste al mercato libero. Parlo di agenzie immobiliari, portali di vendita consultati normalmente per case in vendita e non in asta. I Tribunali snellirono le modalità di attuazione. Tutto ciò per avvicinare l’opinione pubblica ad un mondo fin lì visto come oscuro e pieno di incognite. Allora si vide nascere realtà di consulenza d’asta e agenzie che, per superare la crisi, decisero di annoverare servizi differenti legati ad attività di auction facilitation, cioè dire ai creditori quale fosse il reale lignaggio di valore del bene che supportava il credito, permettendo dunque a loro di fare previsionali, potenziare la visibilità del mondo asta per favorirne l’affluenza.

Come la goccia spacca la roccia, c’è stato il tanto ambito avvicinamento, oggi rispetto al passato le aste sono partecipate e l’obiettivo dei creditori raggiunto, nelle grandi città è giusto dire.

Ecco, vi ho raccontato brevemente un decennio circa in poche righe per aiutarvi a dare una risposta alla domanda di cui al paragrafo d’apertura. Aggiungo adesso esperienze di vita reali recentissime per suggellare la disamina. Ho visto con i miei occhi acquistare case in asta a valori superiori a quelli del libero mercato.

Esempio di vita reale: disponevo nei mesi scorsi di un bene gravato da procedura esecutiva in vendita a E 150 mila, lo scopo era raggiungere un accordo a stralcio con il creditore. Bene. A E 150 mila poche persone vennero a visionare l’immobile, si decise dunque di abbassare le pretese ad E 140 mila. Il vero valore si posizionava intorno ai E 130 mila per cui era lecito attendersi un’offerta. Nulla. I proprietari presi dalla disperazione nel vedere ridotte al lumicino le loro speranze di salvezza decisero di farci abbattere il prezzo ad E 125 mila. Molte visite, pochi clienti veri o seri, fino a quando si trovò quello giusto. Purtroppo la transazione con la Banca andò male e il bene venne battuto in asta. Sapete a che cifra è stato aggiudicato? E 158 mila !!! Non è un evento, vi racconto un solo caso, ma cose di questo tipo accadono sempre più spesso. Parliamo di Milano. Se un bene è in zona IN, ci sono file chilometriche per partecipare al concorso, risultato? Si compra oltre il valore. Se un bene più popolare, per via di quanto raccontato nell’avvicinamento delle aste al libero mercato, genera affluenza quando il prezzo è un affare clamoroso, salvo poi essere pagato più del valore reale. Lascio stare i beni fatiscenti in zone depresse perché quelli credo neanche un miracolo possa risollevarli.

Dunque oggi è un fatto chiaro ed acclarato che comprare in asta non significa fare un affare.

Non è esatto, c’è un modo. Se custodiamo gelosamente gli esempi sopra, possiamo sostenere ciò:

  • Evito aste in posti IN;
  • Non partecipo ad aste il cui prezzo è super conveniente.

Bene, bravo, e allora?

Allora bisogna rivolgersi a strutture che facciano vera consulenza d’asta. Parlo a chi decide di comprare la sua prima casa sfruttando questo canale, non ad investitori speculativi. Che senso ha andare in asta quando il prezzo è molto basso?  L’unica risposta è “ ci provo, se va bene….”. Ma non è una strategia. In asta il segreto è parteciparvi quando un bene del valore di 100, è battuto per 80 e non 30. Altrimenti è meglio comprare nel libero mercato.

Ad ogni buon conto, se desiderate approcciare a questo mondo per acquistare la vostra 1° casa a Milano, Spaziourbano sarà lieta di offrirvi ogni tipo di consulenza perché non serve solo farvi partecipare all’asta,  c’è il Tribunale per questo, ma per orientarvi al meglio, consigliarvi al meglio, il che potrebbe significare dirvi di abbandonare l’asta. Significa capire i veri valori del mercato locale, del quartiere, del singolo edificio. Significa investire i propri risparmi con attenzione e oculatezza.

Banche e Tribunali anno fatto egregiamente i loro interessi,  TU?

 

Davide Bosisio

CREDITI UTP, LA NUOVA FRONTIERA

Torniamo a parlare di argomenti tecnici e questa volta di strettissima attualità, gli UTP.

Cosa sono questi crediti? Partiamo dal significato della sigla UTP, l’acronimo di unlikely to pay, che tradotto letteralmente in italiano significa “improbabile che paghi”. Questo tipo di crediti è infatti associato a una situazione economica difficile del debitore, che fatica a pagare le rate o gli interessi legati a un prestito. Chiariamo subito che in questi casi il debitore non è ancora stato dichiarato insolvente, semplicemente l’ente che gli ha concesso il finanziamento, in genere una banca, stabilisce che probabilmente incontrerà delle difficoltà nel rimborsare il prestito.

Ecco, è proprio da questa ultima specifica che è nata l’idea di redigere questo blog. Se gli Npl sono crediti deteriorati che sfociano in procedure esecutive, gli Utp sono presunzioni d’insolvenza. Mi son detto tra me e me, ma per gestire al meglio questa mole di potenziali Npl non sarebbe proficuo, sia per la Banca che per il Cliente, affrontare a monte il problema? Gestire gli Utp con un ottica più immobiliare che finanziaria un qualcosa che, se visto con i giusti tempi e corrette due diligence, ridurrebbero Npl e intasamenti automatici dei Tribunali?. Non vi sono costi di esproprio (Pignoramento), non vi sono procedure esecutive in corso, nessuna asta (Tribunale, perito ecc…). Non male no?

A ragion del vero la mia riflessione nasce dall’aggiornamento. Leggendo articoli inerenti sono venuto a conoscenza che cresce l’interesse per il mercato degli UTP, anche grazie alla maggiore attenzione del regolatore europeo. Se già da diversi anni i crediti deteriorati, o non performing loans (NPL), sono sotto stretta sorveglianza da parte degli organi regolatori nazionali e sovranazionali, solo di recente l’attenzione della Banca Centrale Europea si è spostata anche sugli UTP, crediti formalmente integri ma per i quali è ipotizzabile una difficoltà di rimborso e per i quali, per l’appunto, sarebbe necessario una strategia ad hoc, diversa da quella per le sofferenze.

Facciamo un gioco, ci sono Luigi e Claudia che dopo essersi tanto amati decidono di comprare casa, tutto bene poi delle difficoltà interrompono il rimborso delle rate di mutuo, sei il creditore, cosa fare:

a) Espropriare il bene, sommare costi al disagio e aumentarli con l’apertura di una procedura esecutiva per arrivare ad una vendita in asta?

oppure

b) Tentare di sistemare la situazione con la coppia attraverso una dismissione che produrrà, anche se transativa, meno forbice tra il dovuto ed il dato?

Poi:

d)Consideri il tempo denaro e scegli l’ipotesi b) perché oltre a rientrare lo fai molto prima dell’ipotesi a)?

oppure

e)La procedura, lunga e dispendiosa, porterà di certo ad un risultato migliore?

Ecco, se la scelta del creditore continuasse ad essere la a) e successiva e) e tu che leggi non sei il creditore, ma il debitore, esponi il tuo problema a chi conosce il mercato immobiliare, spero che tu convenga sia più intelligente la b) e la d)!!!

Facciamo un po’ di numeri, i crediti UTP sono in costante aumento, basti pensare che a fine 2017 ammontavano a circa 94 miliardi di euro. Alla luce di questi numeri per la Banca Centrale Europea e Banca d’Italia è diventato prioritario stabilire una strategia di gestione efficace. Bene, molto bene, dico io. La soluzione è legare il mondo del credito a quello immobiliare, non eliminare ma smussare la sola vision sulla linea di credito e aggiungervi quella immobiliare, dirsi che esiste un bene sottostante. Mi dico spesso, ma cosa fanno a fare le perizie le Banche quando concedono un mutuo se poi il bene è secondario alle strategie?

Non me ne vogliano le Banche, so che questa è una delle vicende da snocciolare e risolvere ma chiedo loro, perché le filiali hanno scarsissima cultura del mondo del contenzioso? Perché se una Banca X, che gestisce un’Npl, a fronte di un’offerta transativa supportata da mutuo della stessa Banca X quando lo si va ad istruire i dipendenti dicono che non è possibile finanziare una casa pignorata? Se uno se la canta e sa la suona deve avere cultura. E’ ovvio che il mutuo verrà erogato solo ad accettazione della transazione con conseguente assenso alla cancellazione della trascrizione pregiudizievole….

Ad ogni buon conto, per quel che sempre leggo, gli UTP sono sotto la lente d’ingrandimento delle Banche in ragion della cessione, essa consiste nel trasferire il credito a un terzo che ne acquisisce diritti e rischi. Ricordo che lo si faceva anche per mutui in bonis, si chiamava cartolarizzazione. Procedura sicuramente valida, per la Banca, ma il debitore? Quando si capirà che se non si cerca d’esser d’aiuto, tutelando il proprio, non si andrà da nessuna parte?

Termino ricordando sempre a chi fosse in difficoltà, anche primordiali come detto sopra, che Spaziourbano ha le competenze per dare il giusto supporto o consiglio, ma estendo questa volta la considerazione anche ai creditori, invitate i vostri UTP a fare due chiacchiere con noi.

Buona Primavera a tutti.

Davide Bosisio

CREDITI UTP, LA NUOVA FRONTIERA
Saldi&Stralci, come ragionano le Banche?

Saldi&Stralci, come ragionano le Banche?

Come ragionano le banche davanti ai Saldi&Stralci?

Ho voluto fortemente scrivere questo articolo, dando questo taglio,  perché sull’argomento si è spesso parlato e scritto dal punto di vista dei debitori mentre ritengo sia utile ed innovativo guardare la cosa anche da altre prospettive. In passato ho fatto articoli ad essa attinenti senza entrare nel merito della posizione e responsabilità che queste realtà rappresentano. Seguendo il titolo, l’analisi è legata a doppio filo al mondo del credito deteriorato e agli approcci di analisi.

Ci siamo già detti in passato che gli NPL sono una grave piaga nelle banche perché rappresentano crediti su immobili per cui esiste un’esposizione di quasi improbabile rimpatrio delle somme, se non parziale. Ricordiamo un attimo la storia recente:

prima dell’avvento dell’Euro l’economia era destinata con ogni probabilità ad una crisi nei primi anni del 2000 la quale non ha avuto  decorso a causa del cambio di conio che ne ha smorzato l’avvento e ribaltato lo scenario, generando falsa ricchezza. Ricordate? Tra il 2002 ed il 2008 sembrava che tutto fosse bello, c’era lavoro, almeno il traffico sulle strade di quell’epoca, che non riscontro oggi, rafforzava questo pensiero, desiderio d’investimento, nessuna paura ma tutto sin da subito mi era parso come un qualcosa di effimero. Infatti, la crisi, che non ha potuto sfogarsi, quando era naturale lo facesse, ha raddoppiato i suoi effetti creando un buco temporale depressivo mai visto.

Le banche? Giusto,  loro, che tra il 2000 ed il 2010 hanno finanziato, con bassi controlli a mio avviso, quasi chiunque, bastava avere uno “straccio” di reddito, per fare una battuta. Questo stile di condotta ha portato a far lievitare i prezzi degli immobili su valori pazzeschi, case che in Lire costavano  cento milioni le abbiamo magicamente viste diventare Euro duecento mila. Ed è colpa delle banche? Bè, no, ma il mercato immobiliare funziona se girano i denari, in assenza si blocca. Se le banche immettono molti soldi innescano tanti potenziali compratori e dunque chi vende cerca di far fruttare la situazione che gli si pone dinnanzi, il che andrebbe bene signori  se i prestiti fossero “meritati” ma non fu cosi, lo è invece oggi. Dunque se non è colpa loro possiamo però dire che l’hanno fomentata. A loro svantaggio oggi hanno in pancia mostruosi pacchetti di NPL  e devono gestirli e giustificarli, però poi guardo i telegiornali e capisco che non è proprio cosi, allora mi son detto: “ diciamo ai cittadini ciò che vediamo “ “armiamoli”.

In passato vi ho parlato dei saldi&stralci, ci torniamo su guardandoli dalla prospettiva della banca, ma ricordo che ritengo sia l’unico vero strumento che possa aiutare chi in difficoltà, evitando inutili sforzi per cause velleitarie o per anatocismo, perché non risolvo nulla per quella che è la mia esperienza.

Se avete seguito questa noiosa, ma utile, analisi di storia recente comprenderete con semplicità che se una banca ha erogato un mutuo di 10, in epoche folli, ed oggi il bene in garanzia vale 5 siamo già dinnanzi ad una transazione di 5 senza aver fatto nulla. Il problema è capire come approccia la banca ad una offerta di 5 su 10.

Analizziamolo insieme, per quelle che sono state le mie esperienze sul campo:

Innazitutto una banca accetta quasi sempre una transazione del proprio credito se l’offerta non è più bassa dell’80% del dovuto.  Sotto questa soglia entrano in gioco mille variabili. Considerate che andare da una banca a dire “la casa oggi vale 5 e non 8 o 10” è totalmente inutile ed approcciare ad un saldo&stralcio in questo modo  è non professionale ed irrispettoso verso chi vanta dei crediti, punto primo, in secondo luogo la banca valuta il momento in cui le è pervenuta l’offerta, il proprio bilancio e i riflessi positivi del rimpatrio di somme parziali. Se gli “astri” coincidono,  ho visto definire stralci al 40% ma devono sussistere delle condizioni, diversamente la banca, che deve spiegazioni alle autorità di controllo, preferisce seguire i canali giudiziari per poi tentare di rivalersi sul delta rimanente su altri beni o redditi. Sì perché transare vuol dire ” prendo meno del dovuto e non potrò mai più chiedere nulla”, andare in Tribunale significa prendere una parte e avere diritto di rivalersi sulla rimanente. E’ questo un particolare che spesso si tralascia. Di solito, le banche come una semplice società di capitali, a fine anno bramano il raggiungimento di budget, dunque essere pronti in quel momento particolare è più vantaggioso che in altri. Serve anche capire se il credito elargito portasse in dote dei garanti, perché se sussistono e questi possedessero  case e lavoro,  posso dire che una transazione non potrà mai essere aggressiva. Talvolta neanche auspicabile.

Le banche non amano i saldi&stralci ma li usano quando servono al bilancio o si trovino in situazioni in cui l’assenza di garanzie ulteriori vengono a mancare. Paradossalmente chi è messo peggio ha più chance di altri, inoltre le banche usano sempre più spesso veicoli finanziari definiti  REOCO (real estate owned company) per tutelare il proprio credito nel caso di timore di forte depauperamento del proprio credito.

Insomma, fare una transazione è ovvio non possa nascere da un “butto un’offerta e vediamo che succede” perché, come in tutte le cose, serve una fase di “due diligence” atta a comprendere fin dove andare, se andare e come. Per fare ciò serve preparazione e serve prima capire le leggi che regolamentano le Banche, la loro vision per poi entrare nella nostra strategia.

Tutto ciò ritengo sia utile divulgarlo perché se conosco come ragiona, o deve ragionare, il mio “nemico” posso meglio costruire un’offensiva.

Ricordate gente, se siete in difficoltà dovete alzare la mano, se non sapete come gestire un problema dovete riconoscere innazitutto di possederlo e affidatevi a chi può offrirvi una consulenza adeguata all’importanza dell’argomento che in questo particolare ambito, non sempre è un avvocato, anzi.

Spero che questo blog sia stato utile a donare delle indicazioni o spunti di riflessione e sono, siamo, a totale disposizione per approfondimenti.

Un caro saluto

Davide Bosisio

Questo sito utilizza cookies per migliorare la tua esperienza di navigazione. Se desideri maggiori informazioni per i cookie di terze parti leggi l'informativa completa maggiori informazioni

Questo sito utilizza i cookie per fornire la migliore esperienza di navigazione possibile. Continuando a utilizzare questo sito senza modificare le impostazioni dei cookie o cliccando su "Accetta" permetti il loro utilizzo.

Chiudi