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COMPRARE CASA IN ASTA E’ CONVENIENTE?

COMPRARE CASA IN ASTA E’ CONVENIENTE?

Torniamo a scrivere di aste. Il taglio che diamo oggi è differente, l’analisi è dare risposta alla domanda: “comprare casa oggi all’asta è conveniente?”.

Partiamo nel guardare indietro di qualche anno prima di dare questa risposta e fornire strumenti utili a chiunque leggesse per permettere di consolidare una propria opinione.

In passato le aste si tenevano nei Tribunali e, visto la dispersione in questi spazi aperti, lasciava libertà a chiunque volesse fare turbative di svolgere il compito in maniera eccessivamente semplice. Questo stile da un po’ di anni è stato mutato perché furono portate le aste all’interno di studi professionali quali commercialisti, avvocati o similari per ridurre questo fenomeno e rendere l’asta, giustamente, un momento di serena acquisizione. Ma non bastò, servì che banche e società di Npl ideassero modalità nuove di promozione dei loro crediti ed ecco che decisero di avvicinare le aste al mercato libero. Parlo di agenzie immobiliari, portali di vendita consultati normalmente per case in vendita e non in asta. I Tribunali snellirono le modalità di attuazione. Tutto ciò per avvicinare l’opinione pubblica ad un mondo fin lì visto come oscuro e pieno di incognite. Allora si vide nascere realtà di consulenza d’asta e agenzie che, per superare la crisi, decisero di annoverare servizi differenti legati ad attività di auction facilitation, cioè dire ai creditori quale fosse il reale lignaggio di valore del bene che supportava il credito, permettendo dunque a loro di fare previsionali, potenziare la visibilità del mondo asta per favorirne l’affluenza.

Come la goccia spacca la roccia, c’è stato il tanto ambito avvicinamento, oggi rispetto al passato le aste sono partecipate e l’obiettivo dei creditori raggiunto, nelle grandi città è giusto dire.

Ecco, vi ho raccontato brevemente un decennio circa in poche righe per aiutarvi a dare una risposta alla domanda di cui al paragrafo d’apertura. Aggiungo adesso esperienze di vita reali recentissime per suggellare la disamina. Ho visto con i miei occhi acquistare case in asta a valori superiori a quelli del libero mercato.

Esempio di vita reale: disponevo nei mesi scorsi di un bene gravato da procedura esecutiva in vendita a E 150 mila, lo scopo era raggiungere un accordo a stralcio con il creditore. Bene. A E 150 mila poche persone vennero a visionare l’immobile, si decise dunque di abbassare le pretese ad E 140 mila. Il vero valore si posizionava intorno ai E 130 mila per cui era lecito attendersi un’offerta. Nulla. I proprietari presi dalla disperazione nel vedere ridotte al lumicino le loro speranze di salvezza decisero di farci abbattere il prezzo ad E 125 mila. Molte visite, pochi clienti veri o seri, fino a quando si trovò quello giusto. Purtroppo la transazione con la Banca andò male e il bene venne battuto in asta. Sapete a che cifra è stato aggiudicato? E 158 mila !!! Non è un evento, vi racconto un solo caso, ma cose di questo tipo accadono sempre più spesso. Parliamo di Milano. Se un bene è in zona IN, ci sono file chilometriche per partecipare al concorso, risultato? Si compra oltre il valore. Se un bene più popolare, per via di quanto raccontato nell’avvicinamento delle aste al libero mercato, genera affluenza quando il prezzo è un affare clamoroso, salvo poi essere pagato più del valore reale. Lascio stare i beni fatiscenti in zone depresse perché quelli credo neanche un miracolo possa risollevarli.

Dunque oggi è un fatto chiaro ed acclarato che comprare in asta non significa fare un affare.

Non è esatto, c’è un modo. Se custodiamo gelosamente gli esempi sopra, possiamo sostenere ciò:

  • Evito aste in posti IN;
  • Non partecipo ad aste il cui prezzo è super conveniente.

Bene, bravo, e allora?

Allora bisogna rivolgersi a strutture che facciano vera consulenza d’asta. Parlo a chi decide di comprare la sua prima casa sfruttando questo canale, non ad investitori speculativi. Che senso ha andare in asta quando il prezzo è molto basso?  L’unica risposta è “ ci provo, se va bene….”. Ma non è una strategia. In asta il segreto è parteciparvi quando un bene del valore di 100, è battuto per 80 e non 30. Altrimenti è meglio comprare nel libero mercato.

Ad ogni buon conto, se desiderate approcciare a questo mondo per acquistare la vostra 1° casa a Milano, Spaziourbano sarà lieta di offrirvi ogni tipo di consulenza perché non serve solo farvi partecipare all’asta,  c’è il Tribunale per questo, ma per orientarvi al meglio, consigliarvi al meglio, il che potrebbe significare dirvi di abbandonare l’asta. Significa capire i veri valori del mercato locale, del quartiere, del singolo edificio. Significa investire i propri risparmi con attenzione e oculatezza.

Banche e Tribunali anno fatto egregiamente i loro interessi,  TU?

 

Davide Bosisio

CREDITI UTP, LA NUOVA FRONTIERA

Torniamo a parlare di argomenti tecnici e questa volta di strettissima attualità, gli UTP.

Cosa sono questi crediti? Partiamo dal significato della sigla UTP, l’acronimo di unlikely to pay, che tradotto letteralmente in italiano significa “improbabile che paghi”. Questo tipo di crediti è infatti associato a una situazione economica difficile del debitore, che fatica a pagare le rate o gli interessi legati a un prestito. Chiariamo subito che in questi casi il debitore non è ancora stato dichiarato insolvente, semplicemente l’ente che gli ha concesso il finanziamento, in genere una banca, stabilisce che probabilmente incontrerà delle difficoltà nel rimborsare il prestito.

Ecco, è proprio da questa ultima specifica che è nata l’idea di redigere questo blog. Se gli Npl sono crediti deteriorati che sfociano in procedure esecutive, gli Utp sono presunzioni d’insolvenza. Mi son detto tra me e me, ma per gestire al meglio questa mole di potenziali Npl non sarebbe proficuo, sia per la Banca che per il Cliente, affrontare a monte il problema? Gestire gli Utp con un ottica più immobiliare che finanziaria un qualcosa che, se visto con i giusti tempi e corrette due diligence, ridurrebbero Npl e intasamenti automatici dei Tribunali?. Non vi sono costi di esproprio (Pignoramento), non vi sono procedure esecutive in corso, nessuna asta (Tribunale, perito ecc…). Non male no?

A ragion del vero la mia riflessione nasce dall’aggiornamento. Leggendo articoli inerenti sono venuto a conoscenza che cresce l’interesse per il mercato degli UTP, anche grazie alla maggiore attenzione del regolatore europeo. Se già da diversi anni i crediti deteriorati, o non performing loans (NPL), sono sotto stretta sorveglianza da parte degli organi regolatori nazionali e sovranazionali, solo di recente l’attenzione della Banca Centrale Europea si è spostata anche sugli UTP, crediti formalmente integri ma per i quali è ipotizzabile una difficoltà di rimborso e per i quali, per l’appunto, sarebbe necessario una strategia ad hoc, diversa da quella per le sofferenze.

Facciamo un gioco, ci sono Luigi e Claudia che dopo essersi tanto amati decidono di comprare casa, tutto bene poi delle difficoltà interrompono il rimborso delle rate di mutuo, sei il creditore, cosa fare:

a) Espropriare il bene, sommare costi al disagio e aumentarli con l’apertura di una procedura esecutiva per arrivare ad una vendita in asta?

oppure

b) Tentare di sistemare la situazione con la coppia attraverso una dismissione che produrrà, anche se transativa, meno forbice tra il dovuto ed il dato?

Poi:

d)Consideri il tempo denaro e scegli l’ipotesi b) perché oltre a rientrare lo fai molto prima dell’ipotesi a)?

oppure

e)La procedura, lunga e dispendiosa, porterà di certo ad un risultato migliore?

Ecco, se la scelta del creditore continuasse ad essere la a) e successiva e) e tu che leggi non sei il creditore, ma il debitore, esponi il tuo problema a chi conosce il mercato immobiliare, spero che tu convenga sia più intelligente la b) e la d)!!!

Facciamo un po’ di numeri, i crediti UTP sono in costante aumento, basti pensare che a fine 2017 ammontavano a circa 94 miliardi di euro. Alla luce di questi numeri per la Banca Centrale Europea e Banca d’Italia è diventato prioritario stabilire una strategia di gestione efficace. Bene, molto bene, dico io. La soluzione è legare il mondo del credito a quello immobiliare, non eliminare ma smussare la sola vision sulla linea di credito e aggiungervi quella immobiliare, dirsi che esiste un bene sottostante. Mi dico spesso, ma cosa fanno a fare le perizie le Banche quando concedono un mutuo se poi il bene è secondario alle strategie?

Non me ne vogliano le Banche, so che questa è una delle vicende da snocciolare e risolvere ma chiedo loro, perché le filiali hanno scarsissima cultura del mondo del contenzioso? Perché se una Banca X, che gestisce un’Npl, a fronte di un’offerta transativa supportata da mutuo della stessa Banca X quando lo si va ad istruire i dipendenti dicono che non è possibile finanziare una casa pignorata? Se uno se la canta e sa la suona deve avere cultura. E’ ovvio che il mutuo verrà erogato solo ad accettazione della transazione con conseguente assenso alla cancellazione della trascrizione pregiudizievole….

Ad ogni buon conto, per quel che sempre leggo, gli UTP sono sotto la lente d’ingrandimento delle Banche in ragion della cessione, essa consiste nel trasferire il credito a un terzo che ne acquisisce diritti e rischi. Ricordo che lo si faceva anche per mutui in bonis, si chiamava cartolarizzazione. Procedura sicuramente valida, per la Banca, ma il debitore? Quando si capirà che se non si cerca d’esser d’aiuto, tutelando il proprio, non si andrà da nessuna parte?

Termino ricordando sempre a chi fosse in difficoltà, anche primordiali come detto sopra, che Spaziourbano ha le competenze per dare il giusto supporto o consiglio, ma estendo questa volta la considerazione anche ai creditori, invitate i vostri UTP a fare due chiacchiere con noi.

Buona Primavera a tutti.

Davide Bosisio

CREDITI UTP, LA NUOVA FRONTIERA
Saldi&Stralci, come ragionano le Banche?

Saldi&Stralci, come ragionano le Banche?

Come ragionano le banche davanti ai Saldi&Stralci?

Ho voluto fortemente scrivere questo articolo, dando questo taglio,  perché sull’argomento si è spesso parlato e scritto dal punto di vista dei debitori mentre ritengo sia utile ed innovativo guardare la cosa anche da altre prospettive. In passato ho fatto articoli ad essa attinenti senza entrare nel merito della posizione e responsabilità che queste realtà rappresentano. Seguendo il titolo, l’analisi è legata a doppio filo al mondo del credito deteriorato e agli approcci di analisi.

Ci siamo già detti in passato che gli NPL sono una grave piaga nelle banche perché rappresentano crediti su immobili per cui esiste un’esposizione di quasi improbabile rimpatrio delle somme, se non parziale. Ricordiamo un attimo la storia recente:

prima dell’avvento dell’Euro l’economia era destinata con ogni probabilità ad una crisi nei primi anni del 2000 la quale non ha avuto  decorso a causa del cambio di conio che ne ha smorzato l’avvento e ribaltato lo scenario, generando falsa ricchezza. Ricordate? Tra il 2002 ed il 2008 sembrava che tutto fosse bello, c’era lavoro, almeno il traffico sulle strade di quell’epoca, che non riscontro oggi, rafforzava questo pensiero, desiderio d’investimento, nessuna paura ma tutto sin da subito mi era parso come un qualcosa di effimero. Infatti, la crisi, che non ha potuto sfogarsi, quando era naturale lo facesse, ha raddoppiato i suoi effetti creando un buco temporale depressivo mai visto.

Le banche? Giusto,  loro, che tra il 2000 ed il 2010 hanno finanziato, con bassi controlli a mio avviso, quasi chiunque, bastava avere uno “straccio” di reddito, per fare una battuta. Questo stile di condotta ha portato a far lievitare i prezzi degli immobili su valori pazzeschi, case che in Lire costavano  cento milioni le abbiamo magicamente viste diventare Euro duecento mila. Ed è colpa delle banche? Bè, no, ma il mercato immobiliare funziona se girano i denari, in assenza si blocca. Se le banche immettono molti soldi innescano tanti potenziali compratori e dunque chi vende cerca di far fruttare la situazione che gli si pone dinnanzi, il che andrebbe bene signori  se i prestiti fossero “meritati” ma non fu cosi, lo è invece oggi. Dunque se non è colpa loro possiamo però dire che l’hanno fomentata. A loro svantaggio oggi hanno in pancia mostruosi pacchetti di NPL  e devono gestirli e giustificarli, però poi guardo i telegiornali e capisco che non è proprio cosi, allora mi son detto: “ diciamo ai cittadini ciò che vediamo “ “armiamoli”.

In passato vi ho parlato dei saldi&stralci, ci torniamo su guardandoli dalla prospettiva della banca, ma ricordo che ritengo sia l’unico vero strumento che possa aiutare chi in difficoltà, evitando inutili sforzi per cause velleitarie o per anatocismo, perché non risolvo nulla per quella che è la mia esperienza.

Se avete seguito questa noiosa, ma utile, analisi di storia recente comprenderete con semplicità che se una banca ha erogato un mutuo di 10, in epoche folli, ed oggi il bene in garanzia vale 5 siamo già dinnanzi ad una transazione di 5 senza aver fatto nulla. Il problema è capire come approccia la banca ad una offerta di 5 su 10.

Analizziamolo insieme, per quelle che sono state le mie esperienze sul campo:

Innazitutto una banca accetta quasi sempre una transazione del proprio credito se l’offerta non è più bassa dell’80% del dovuto.  Sotto questa soglia entrano in gioco mille variabili. Considerate che andare da una banca a dire “la casa oggi vale 5 e non 8 o 10” è totalmente inutile ed approcciare ad un saldo&stralcio in questo modo  è non professionale ed irrispettoso verso chi vanta dei crediti, punto primo, in secondo luogo la banca valuta il momento in cui le è pervenuta l’offerta, il proprio bilancio e i riflessi positivi del rimpatrio di somme parziali. Se gli “astri” coincidono,  ho visto definire stralci al 40% ma devono sussistere delle condizioni, diversamente la banca, che deve spiegazioni alle autorità di controllo, preferisce seguire i canali giudiziari per poi tentare di rivalersi sul delta rimanente su altri beni o redditi. Sì perché transare vuol dire ” prendo meno del dovuto e non potrò mai più chiedere nulla”, andare in Tribunale significa prendere una parte e avere diritto di rivalersi sulla rimanente. E’ questo un particolare che spesso si tralascia. Di solito, le banche come una semplice società di capitali, a fine anno bramano il raggiungimento di budget, dunque essere pronti in quel momento particolare è più vantaggioso che in altri. Serve anche capire se il credito elargito portasse in dote dei garanti, perché se sussistono e questi possedessero  case e lavoro,  posso dire che una transazione non potrà mai essere aggressiva. Talvolta neanche auspicabile.

Le banche non amano i saldi&stralci ma li usano quando servono al bilancio o si trovino in situazioni in cui l’assenza di garanzie ulteriori vengono a mancare. Paradossalmente chi è messo peggio ha più chance di altri, inoltre le banche usano sempre più spesso veicoli finanziari definiti  REOCO (real estate owned company) per tutelare il proprio credito nel caso di timore di forte depauperamento del proprio credito.

Insomma, fare una transazione è ovvio non possa nascere da un “butto un’offerta e vediamo che succede” perché, come in tutte le cose, serve una fase di “due diligence” atta a comprendere fin dove andare, se andare e come. Per fare ciò serve preparazione e serve prima capire le leggi che regolamentano le Banche, la loro vision per poi entrare nella nostra strategia.

Tutto ciò ritengo sia utile divulgarlo perché se conosco come ragiona, o deve ragionare, il mio “nemico” posso meglio costruire un’offensiva.

Ricordate gente, se siete in difficoltà dovete alzare la mano, se non sapete come gestire un problema dovete riconoscere innazitutto di possederlo e affidatevi a chi può offrirvi una consulenza adeguata all’importanza dell’argomento che in questo particolare ambito, non sempre è un avvocato, anzi.

Spero che questo blog sia stato utile a donare delle indicazioni o spunti di riflessione e sono, siamo, a totale disposizione per approfondimenti.

Un caro saluto

Davide Bosisio

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