diritti reali di garanzia – SPAZIOURBANO Immobiliare

Attenzione, non parliamo di principi e principesse, quelli sono solo nelle favole, perché “reale” non si riferisce ad un Re ma ad una “res”, che in latino significa “cosa”. Quindi i diritti reali sono diritti sulle cose quali, ad esempio, un terreno, una casa, un libro, un armadio, un cellulare, un’automobile, ecc. Li si chiama così per distinguerli dai “diritti personali” che sono invece quelli che si vantano nei confronti delle persone (ad esempio il pagamento di un credito, l’utilizzo di un immobile ad uso locazione, ecc.).

Ma procediamo con ordine e cerchiamo di capire cosa sono i diritti reali, quali sono, come si distinguono (scopriremo infatti che esistono diritti reali minori) e come sono disciplinati dalla legge (legge che, in questo caso, è il codice civile).

QUALI SONO LE CARATTERISTICHE DEI DIRITTI REALI?

Le caratteristiche dei diritti reali sono:

la patrimonialità: ogni diritto reale ha per oggetto solo cose che hanno un valore economico come, ad esempio, un’automobile, un terreno, una nave, una batteria di pentole, uno smartphone;
la tipicità: significa che i diritti reali sono solo quelli indicati dalla legge e, come tali, sono un numero chiuso. I privati non possono inventarne di nuovi;
l’assolutezza: consente al titolare di pretendere che il suo diritto sia rispettato da tutta la collettività.

I diritti reali si dividono in due grandi aree, quelli di godimento e quelli di garanzia.

DIRITTI REALI DI GODIMENTO:

proprietà;
usufrutto;
uso;
abitazione;
servitù prediali;
superficie;
enfiteusi.

La proprietà è il diritto reale di godimento per antonomasia e significa disporre in via esclusiva del bene. Tutti gli altri diritti reali di godimento sono da considerarsi minori.

L’usufrutto è il diritto d’uso della cosa, a tempo (max 30 anni) o a vita, senza poterne mutare la destinazione. E’ cedibile e la sua presenza determina una contrazione della proprietà che, non disponendo del bene, si dice Nuda proprietà.

La servitù è un diritto reale che consiste in una limitazione imposta ad un fondo (detto servente) per l’utilità di un altro fondo (detto dominante) appartenente a diverso proprietario.

La superficie è il diritto di fare e mantenere una costruzione sopra (o anche sotto) il suolo altrui, acquistando la proprietà della costruzione ma non del suolo. Godono del diritto di superficie, per esempio, i proprietari di chioschi o stazioni di servizio collocate sulla pubblica via o anche Il diritto reale di superficie permette al proprietario di un terreno di concedere ad un terzo (superficiario) il diritto di edificare e mantenere su detto terreno un edificio (la famigerata edilizia convenzionata).

La proprietà della costruzione, una volta venuta a esistenza, spetta automaticamente al superficiario.

L’uso è il diritto di servirsi di una casa e, se è fruttifera, di raccogliere i frutti nella quantità occorrente ai bisogni propri e della propria famiglia. L’uso è analogo al diritto di usufrutto ma con contenuto più ristretto. Infatti, diversamente da quanto accade per l’usufrutto, la legge stabilisce:

che il diritto d’uso non può essere ceduto o dato in locazione;
che, ove la cosa sia fruttifera, l’usuario può raccogliere i frutti limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia.

L’abitazione si tratta del diritto di abitare una casa altrui limitatamente ai bisogni propri e della propria famiglia. Tipico è il diritto dell’ex moglie cui il giudice, dopo il divorzio o la separazione, ha attribuito la casa familiare per continuare a vivere con i figli. Il diritto d’abitazione non può essere ceduto o dato in locazione.

L’enfiteusi è il diritto di godere di un fondo altrui con l’obbligo di migliorarlo e di pagare un canone periodico al concernette. Il termine è di origine greca e significa piantagione. Con l’enfiteusi viene attribuito ad un terzo lo stesso potere di godimento che, su un bene immobile, spetta al proprietario, salvo l’obbligo di migliorare il fondo e di pagare al proprietario stesso (cosiddetto concedente o nudo proprietario) un canone periodico. Tale canone può consistere in denaro o in una quantità fissa di prodotti naturali (nei limiti fissati dalle leggi speciali).

DIRITTI REALI DI GARANZIA:

Il pegno;
L’ipoteca;
Il privilegio.

Il pegno si costituisce per contratto e può avere ad oggetto beni mobili o crediti. Nell’ordinamento italiano è disciplinato dagli articoli 2784 e seguenti del Codice civile. Quando si tratta di pegno di cose mobili, è un contratto reale (e alla consegna della cosa è equiparata la consegna del documento che ne conferisce l’esclusiva disponibilità). La consegna della cosa data in pegno comporta lo spossessamento del proprietario ed assolve la funzione di porre i terzi nella condizione di rendersi conto che si tratta di cosa della quale l’alienante non ha la piena disponibilità.

L’ipoteca è reale garanzia principalmente su beni immobili e nell’ordinamento italiano è regolato dagli articoli 2808 e seguenti del Codice civile italiano del 1942. In particolare, secondo il codice, l’ipoteca è un diritto reale di garanzia su un bene altrui, costituito per fungere da garanzia di un credito. L’ipoteca si distingue dal pegno anzitutto per l’oggetto (art. 2810 c.c.), che può essere costituito da:

beni immobili;
diritti reali minori sugli immobili;
beni mobili iscritti in pubblici registri (autoveicoli, navi, aerei, rendite dello Stato).

L’ipoteca, di cui ho già ampiamente discusso su blog specifico, è di 3 tipi:

Volontaria;
Giudiziale;
Legale.

Il privilegio è una tra le cause di prelazione che costituisce garanzia patrimoniale su determinati beni del debitore in relazione alla causa del credito. I privilegi non sono pattuiti dalle parti come nel caso del pegno o dell’ipoteca, ma sono tipizzati dalla legge stessa la quale attribuisce tale prelazione a determinati tipi di crediti che appaiono degni di una maggiore tutela in via generale e astratta.

Ovviamente ogni tipo di diritto reale, che sia esso di godimento o garanzia, ha maggiori spazi di approfondimento ma lo scopo del blog non è quello di tenere una lezione di giurisprudenza ma di far conoscere questi argomenti che sono sempre di strettissima attualità nell’immobiliare. Nel caso vi imbatteste in essi e nascesse in voi il desiderio di approfondimenti legati ad acquisti o vendite immobiliari, Spaziourbano è, come sempre, a completa disposizione per affrontare al meglio le sfumature e permettervi di fare o prendere le decisioni migliori.

Davide Bosisio

L’Ipoteca

13/09/2018

Vendere casa Daniele Modugno 0

Che nome inquietante, ipoteca. Ipotecare significa assicurarsi, garantirsi qualcosa in anticipo.

In questo primo blog della stagione 2018/19 volevo parlarvi di questo diritto reale di garanzia da cui nascono le problematiche sugli immobili, allorquando non si rispetta il rimborso dei denari ricevuti. Quando si chiede un mutuo per acquistare casa, la Banca per garantirsi, iscrive ipoteca. Giustamente su prestiti di questa entità non è possibile pensare alla fiducia sul consumatore perché i casi d’insolvenza enormi dimostrano l’indispensabilità, diversamente le Banche sarebbero tutte a gambe all’aria ….

L’ipoteca è uno dei tre diritti reali di garanzia presenti nel nostro ordinamento giuridico, gli altri due sono il pegno ed il privilegio, per dover di cronaca. Puo’ essere iscritta su beni immobili, minori e mobili iscritti ai pubblici registri.

Essa esiste in tre varianti:

Volontaria;
Legale;
Giudiziale

Volontaria: Si basa su un contratto fra il debitore o il terzo datore di ipoteca da una parte e il creditore dall’altra e su un atto unilaterale fra vivi del debitore o del terzo datore di ipoteca. Sempre, e nulla lo vieta, la sua estensione risulta superiore al valore del credito, generalmente dal 150 al 200%.

Questa è quella utilizzata quando si chiede un mutuo e “volontariamente” si concede alla Banca di iscriverla;

Legale: Può essere iscritta, anche contro la volontà del debitore, nei casi previsti dalla legge. Hanno diritto a essa l’alienante di un bene immobile o di un bene mobile registrato che non sia stato pagato dall’acquirente, ciascun coerede sugli immobili dell’eredità, a garanzia del pagamento del conguaglio in danaro spettantegli e lo Stato sui beni dell’imputato o della persona civilmente responsabile del reato, a garanzia del pagamento delle pene pecuniarie, del rimborso delle spese processuali e delle spese di mantenimento del condannato in carcere;

Giudiziale: Si basa su una sentenza che rechi condanna al pagamento di una somma di denaro o all’adempimento di un’altra obbligazione o al risarcimento del danno da liquidarsi successivamente. E ancora su un decreto ingiuntivo reso esecutivo o su altri provvedimenti giudiziali cui la legge abbia attribuito tale effetto (sentenza di separazione personale fra coniugi, decreto di omologazione della separazione consensuale) oltre che su lodi arbitrali resi esecutivi e sentenze straniere deliberate dall’autorità giudiziaria italiana.

Concentrandoci sull’ipoteca volontaria, per l’acquisto della casa dei propri sogni, è sempre richiesto dal creditore un’iscrizione in 1°, e sì, perché un bene può essere ipotecato più volte ma è semplice intuire la quasi inutilità dal secondo in avanti. In caso d’insolvenza il primo grado sarà garantito in tutto o buona parte mentre gli altri dovranno, se vorranno, raccogliere le “briciole”. Sono esclusi i casi in cui un bene abbia una tale capienza rispetto al credito generando un differenziale tale da poter garantire anche gli altri che chiameremmo in quella fase chirografari.

Un’altra dote dell’ipoteca è la possibilità di riduzione. Quando? Se si verificasse una sproporzione tra il valore dei beni vincolati e il valore del credito garantito.

Ragionando con un’ottica prospettica positiva, una volta saldato il proprio debito, l’ipoteca potrà/dovrà essere estinta. Quest’azione in passato veniva effettuata naturalmente a scadenza dal creditore stesso o dal Notaio rogante, a pagamento, quando invece si alienava il bene prima della scadenza rimborsando in unica soluzione la parte mancante. Dal 2006, con l’introduzione del Decreto Bersani, l’estinzione è sempre gratuita, effettuata dal creditore entro 30 gg dal saldo.

Ultima caratteristica, poi giuro smetto, l’ipoteca è speciale e indivisibile. Battute a parte che possono sorgere sull’essere “speciale”, lo è per il credito garantito e i beni ipotecati. L’indivisibilità è più semplice da comprendere proprio per la sua specialità.

Avete visto, solo per descrivervi questo diritto reale di garanzia quante righe ho dovuto investire. Potete comprendere così la ragione dell’ampiezza dell’atto di mutuo che sostanzialmente, a parte una breve descrizione e conferma del prodotto scelto, parla di garanzia !!!

Prima di lasciarvi ci tenevo a donarvi un consiglio ed un parere !!!

Quando e se approccerete a broker o banche per richiedere un mutuo valutate con attenzione un aspetto: lo spread applicato. I tassi d’interesse sono uguali per tutte le banche è lo spread a rendere un prodotto finito più o meno valido (consiglio).

Per prestiti fino a 10/15 anni valutate il tasso fisso mentre su lunghi periodi meglio il variabile. Perché? Molto semplice, su periodi brevi scegliere un variabile sarebbe rischioso perché un’impennata potrebbe non essere assorbita, un fisso nei brevi periodi è maggiormente cautelativo. Per i lunghi periodi invece è assai ragionevole che un’impennata possa essere ammortizzata per cui il variabile è da valutare con interesse (parere).

Grazie per lettura.

Un caro saluto

Davide Bosisio

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