fbpx

Tag Archives: giurisprudenza

FONDO CASSA CONDOMINIALE, TUTTA LA VERITA’

FONDO CASSA CONDOMINIALE, TUTTA LA VERITA’

Vi siete mai imbattuti, gestendo o vivendo una compravendita, nel fondo cassa che sempre più condomini creano? Certamente a me per professione diverse volte ma, come spesso accade, all’ennesima scopri qualcosa di nuovo. E questo mi piace, imparare intendo, dunque lo condivido.

Il fondo cassa condominiale è un accantonamento di somme con finalità specifiche, si differenzia dall’avanzo di cassa qualificato come il surplus tra i versamenti dei condomini e le spese sostenute in un determinato periodo di gestione.

Di norma è finalizzato a gestire senza disagi opere straordinarie che lo stabile nel tempo richiede.

Il fondo cassa dovrà avere le seguenti caratteristiche:

  • deve essere ripartito in millesimi di proprietà fra tutti i condomini (anche il moroso);
  • deve avere una dimensione annuale. Ogni anno deve essere indicato nello stato patrimoniale e confermato o restituito. Non si può neppure deliberare che i versamenti si protraggano per più gestioni;
  • se inserito nel preventivo, deve essere poi consolidato a consuntivo ed aumentato o diminuito a seconda delle necessità;
  • se un soggetto non paga la quota del fondo cassa, questa morosità risulterà nei suoi debiti di gestione e farà parte del saldo passivo da riportare all’anno successivo;
  • circa le maggioranze, in ragione della peculiarità dell’impegno, è opportuna una delibera assunta ai sensi dell’art. 1136 comma 2° c.c. (almeno 50% dei millesimi e maggioranza degli intervenuti).

Il fondo cassa, al contrario, non deve:

  • essere un espediente per non procedere con le azioni di recupero del credito;
  • essere inteso quale ripartizione del debito dei condomini morosi a carico dei virtuosi. Si tratta, al contrario, di un “polmone” provvisorio che eviti (o quanto meno limiti il rischio) di far crescere all’interno del bilancio condominiale esposizioni debitorie.

Detto ciò, nel corso della mia carriera ho sempre visto gestire questo argomento più con logica che con la giurisprudenza. Cosa voglio dire? Quando si acquista un immobile inserito in condominio che ha un fondo, su indicazione degli amministratori stessi, in sede di atto definitivo con saldo spese aggiornato, vengono indicate le somme di fondo cassa a beneficio dell’unità immobiliare e richiesto all’acquirente di liquidarle al venditore subentrando nella titolarità.

E’ sempre avvenuto così grazie alla razionalità delle persone ma la giurisprudenza dice altro:

Se in sede di preliminare di compravendita non viene esposta la presenza del fondo cassa, con impegno alla sua liquidazione, non sarà atto dovuto da parte dell’acquirente il rimborso a parte venditrice perché considerato compreso nella quota di acquisto. A tal proposito mi permetto di lasciare alcune sentenze:

…premesso che il fondo cassa condominiale è un credito che segue l’immobile, esso viene automaticamente ceduto con la vendita o la donazione dell’appartamento condominiale, anche se ciò non viene menzionato nell’atto di acquisto. Questo perché tali somme sono strumentali al miglior godimento del bene (in quanto finalizzate alla gestione dei servizi condominiali o alla manutenzione delle parti comuni) e sono quindi collegate al bene stesso. Pertanto il venditore non può pretendere la restituzione del fondo dall’amministratore una volta venduta la casa; avendo perso ogni ragione di credito nei confronti del condominio. Dopo il rogito, il credito appartiene quindi al nuovo titolare dell’appartamento.

Ad avvalorare l’indisponibilità delle somme destinate al fondo è un’altra pronuncia della Suprema Corte con sentenza n. 7067\1999 secondo cui i singoli condomini, una volta versate le quote per il fondo, non possono più rivendicarle poiché queste appartengono al condominio.

Cass. sent. n. 17036/2016- Art. 1123 cod. civ. -Art. 1135 cod. civ.- Cass. sent. n. 7067/1999

Il fondo cassa per i futuri lavori è un fondo che “segue” l’immobile, come ribadito dalla Cassazione con la sentenza 17035/2016. Secondo la sentenza, infatti, la creazione di un fondo cassa non pregiudica né l’interesse dei condomini alla corretta gestione del condominio, né il loro diritto patrimoniale all’accredito della proporzionale somma, perché compensata dal corrispondente minor addebito, in anticipo o a conguaglio. Quindi poiché i contributi al fondo corrispondono ad un anticipo delle somme dovute per i futuri lavori, l’amministratore non può restituire queste somme se l’importo non viene riversato da chi subentra nella quota millesimale del venditore. La questione, in sostanza, va regolata tra venditore e acquirente dal momento che l’amministratore, per garantire la corretta gestione contabile, non può in alcun modo creare un ammanco nel fondo cassa. Questo principio era stato peraltro già stabilito dalla Cassazione con la sentenza 7067/1999, nella quale si legge che “il fondo, costituito dai versamenti dei singoli condomini è autonomo per il semplice fatto che è destinato a un fine specifico: la gestione del condominio. Ciò impedisce ai singoli condomini di poter rivendicare le quote versate”. Senza accordo tra venditore e acquirente, quindi, non è dovuto alcun rimborso. (3 luglio 2017).

Nell’ultima parte della sentenza viene citato come l’amministratore non possa assolutamente liquidare, e perché, il venditore direttamente della “sua” quota di fondo, come invece spesso si pensa di fare in deroga ad accordi con acquirenti non propensi ad usare razionalità ed eleganza.

Dunque cosa fare? L’unica formula giusta è racchiusa nell’accordo tra le parti, uno degli elementi essenziali di un contratto. In fase di preliminare, in cui acquirente e venditore decidono di generare la compravendita, tra le varie pattuizioni, servirà esplicitare il fondo cassa e l’accordo al rimborso da parte della promittente acquirente oppure  che la quota sia compresa nel prezzo di acquisto.

E’ importante questo argomento, sapete perché? Nella sua apparente banalità è potenziale argomento di disagio di rapporto tra le parti, irrigidimento, che non fa bene a quello che è considerato un momento importante, la compravendita di una casa. Nulla deve essere sottovalutato ragion per cui ho deciso di promuovere il fondo in questo nuovo articolo e aiutare, nell’informazione, utenti e professionisti che non hanno ben chiaro l’argomento, o meglio, i reali effetti.

Quando giurisprudenza e interpretazione umana si mischiano sono come acqua e olio, mal si sposano. Serve la cultura in principio e un’eccellente capacità di giusta e chiara comunicazione, non solo, serve anche attuarla al momento giusto. A tal proposito il team Spaziourbano è sempre a disposizione per chiarimenti o per mostrare che è certamente il partner giusto per farvi vivere in serenità uno dei momenti più importanti della vita, la compravendita immobiliare!

Davide Bosisio

LA CAPARRA

In molti anni  di carriera, tutti nel settore immobiliare, ho sempre notato come, addetti ai lavori o meno, abbiano sempre avuto difficoltà nel comprendere cosa sia una caparra. E’ meglio dire che la confusione viene fatta nel capirne l’uso e le differenze applicative. Quale migliore occasione allora di redigere un articolo che faccia chiarezza e permetta di capire questo importante strumento di garanzia in una transazione ?

La caparra, nel diritto civile, è una somma di denaro o una quantità d’altre cose fungibili versata a titolo di reciproca e mutuale garanzia contro l’inadempimento nel contratto oppure come corrispettivo per il caso di recesso dal contratto. La sua funzione è infatti quella di prevedere una sorta di risarcimento immediato nel caso di inadempienza contrattuale e in caso di adempimento deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta. Generalmente si applica in quei contratti a prestazioni corrispettive e a effetti obbligatori dei quali si abbia un’esecuzione differita e che prevedano un pagamento in soluzione non unica. Si costituisce con la mera consegna della somma di denaro. La dazione deve essere perfezionata prima del momento di esecuzione della prestazione e della controprestazione, poiché sono le azioni delle quali la caparra va a garantire la futura esecuzione.

Dunque la caparra ha lo scopo di garantire un risarcimento, causa inadempienza di una delle due parti.

In che modo? Se fosse parte inadempiente la venditrice dovrà restituire le somme percepite, oltre il doppio, mentre se lo fosse l’acquirente perderà quanto versato. Inoltre, come si intuisce, la caparra è equa cioè prevede a vantaggio della figura diligente la stessa somma perché il venditore quando riceve i denari non avrebbe alcun danno a restituirli, dunque aggiungere la stessa somma (doppio) è il corrispettivo punitivo, mentre l’acquirente perdendo quanto versato ha la penalità già versata.

Es. Soggetto A vende e soggetto B compra. B versa 10.000 € e A li riceve.

Caso 1) “A” recede dal contratto per inadempienza, dovrà dunque restituire 10.000 € aggiungendo, a vantaggio di “B”, 10.000 €. Danno reale 10.000 €

Caso 2) “B” recede dal contratto per inadempienza, “B” perde la somma versata di 10.000 € a vantaggio di “A”. Danno reale 10.000 €

Il codice civile prevede due articoli specifici per donare un uso differente della caparra a seconda della fattispecie che s’intende generare.

 

L’art. 1385 descrive la caparra confirmatoria. La caparra confirmatoria è da considerarsi figlia della caparra, dunque l’applicazione è quella sopra descritta, ma la sua particolarità è che, se azionata, inasprisce la pena verso l’inadempiente in quanto a monte c’è una “conferma” di quanto si è stipulato. Dunque la parte diligente potrà aggiungere la richiesta danni oppure rinunciare ad essa ma pretendere l’esecuzione coattiva del contratto.

Diciamolo più semplicemente, se stipulo un contratto di vendita di un immobile e le parti si avvalgono della caparra confirmatoria, in caso di recesso successivo alla conferma la figura lesa, sia essa venditore o acquirente, potrà richiedere alla controparte di adempiere a ciò che aveva confermato.

Ora, in 21 anni di carriera non ne ho mai visto l’applicazione pratica, credo solo perché in italia le pene ed il giudizio durano un’infinità al punto da scoraggiarne l’uso ma sono certo che in casi specifici, e dove ne valga la pena, qualcuno la pazienza la troverà. Ad ogni buon conto è più semplice il verificarsi di richieste danni come ad esempio il rimborso di spese volte all’adempienza come l’acquisto di arredi, rivendicazioni su compravendite generate a domino ecc….

 

L’art. 1386 descrive la caparra penitenziale. Questa è la meno conosciuta e sulla quale talvolta si fa confusione. E’ sorella della confirmatoria, dunque funziona come caparra, ma viene definita caparra di corrispettivo in quanto rappresenta il diritto di recesso. Penitenziale deriva dalla parola più facile “penitenza” , dunque se ci si dovesse trovare al cospetto di una potenziale transazione immobiliare per cui il rischio di fallimento sia visibile sarà bene avvalersi di questa specifica caparra. Il perché è semplice da intuire, la penitenziale ,una volta risarcito l’adempiente, non prevede assolutamente la possibilità di richieste danni e tantomeno esecuzioni coatte dell’obbligo di contrarre. Pagata la penalità il contratto sarà terminato e le parti libere senza aggravio ulteriore perché è da intendersi  ius poenitendi, diritto di pentirsi di aver sottoscritto il contratto, e configura il prezzo per l’esercizio di questo diritto.

Facciamo un esempio, decido di comprare un rustico che mi viene proposto con la possibilità di trasformazione in classe “A” ma la proprietà non ne ha la certezza, bene, questo caso meriterebbe l’uso della penitenziale in quanto se l’acquisto è finalizzato ad una trasformazione del bene oggetto della compravendita, ed e’ condizione  sulla quale pero’ aleggia un’alea, per il bene del venditore sarà quanto mai opportuno specificare che le somme in caparra ricevute  siano regolate dall’art. 1386 del c.c.

A livello fiscale è giusto aggiungere che la caparra, sin quando non diverrà a tutti gli effetti parte del pagamento, non potrà essere “tassata” per ragioni di facile comprensione.

 

Domanda, ma che differenza c’è tra la caparra, l’acconto e la cauzione?

Sono tutte somme di denaro o altre cose fungibili, ma muta la destinazione giuridica e la forma.

Della caparra si è detto, l’acconto invece è una parte della cifra pattuita in una compravendita o in una transazione commerciale, che viene versato come pagamento parziale  a cui seguirà un successivo pagamento a saldo. Poiché si tratta di un pagamento vero e proprio, segue la normale tassazione e, quindi, è assoggettato all’iva. Allo stesso modo  deve essere fatturato nel momento in cui viene pagato. Se il contratto non va a buon fine l’acconto può essere restituito o meno a seconda di chi è responsabile del mancato adempimento del contratto: se è colui che ha versato l’acconto, lo perde, se invece è colui che l’ha incassato, lo deve restituire. Come per la caparra confirmatoria, è possibile ricorrere in giudizio.

Cauzione. Sebbene sia normalmente conosciuta come cauzione, il termine corretto è deposito cauzionale. Si tratta anche in questo caso di una garanzia. La cauzione viene infatti versata nel momento in cui vi sia, ad esempio, un contratto di locazione. L’inquilino versa una cifra stabilita per contratto al proprietario dell’immobile come garanzia nel caso in cui fosse inadempiente verso gli obblighi indicati nel contratto. Talvolta la caparra può essere convertita in affitto per le prime mensilità oppure in deposito cauzionale.

Differenza tra deposito cauzionale e caparra 

Così come tra acconto e caparra ci sono differenze, anche tra deposito cauzionale e caparra ci sono alcune diversità:

  • Caparra e cauzione sono una garanzia, mentre l’acconto non lo è;
  • La cauzione deve essere restituita e non è inclusa nel corrispettivo, la caparra e l’acconto, invece, non vengono restituiti.

 

Mi auguro di essere stato capace di spiegare e far comprendere l’uso di queste specifiche garanzie che sono all’ordine del giorno quando si compra una casa, e non solo. Conoscerle può esservi d’aiuto nel caso in cui decidiate di affrontare un percorso individuale nel mondo immobiliare senza l’affiancamento di un professionista.

Ovviamente spero sempre che nessuno abbia da applicare gli effetti delle caparre ma che regni sempre la chiarezza a monte e il dialogo nelle problematiche perché farsi la guerra non è mai un vantaggio. Mai ! Credo che nella vita si possa compiere degli errori, sono la rappresentazione delle difficolta’, ma solo comprendendoci si potra’ scoprire quanto di buono ci sia nel prossimo, anche a proprio vantaggio. Talvolta, se letti nel giusto modo, gli errori sono la raffigurazione del desiderio.

Spaziourbano, nei suoi consulenti, è sempre disponibile al dialogo e contraddittorio allo scopo di un miglioramento globale.

 

DAVIDE BOSISIO

LA CAPARRA
I DIRITTI REALI

I DIRITTI REALI

Attenzione, non parliamo di principi e principesse, quelli sono solo nelle favole, perché “reale” non si riferisce ad un Re ma ad una “res”, che in latino significa “cosa”. Quindi i diritti reali sono diritti sulle cose quali, ad esempio, un terreno, una casa, un libro, un armadio, un cellulare, un’automobile, ecc. Li si chiama così per distinguerli dai “diritti personali” che sono invece quelli che si vantano nei confronti delle persone (ad esempio il pagamento di un credito, l’utilizzo di un immobile ad uso locazione, ecc.).

Ma procediamo con ordine e cerchiamo di capire cosa sono i diritti reali, quali sono, come si distinguono (scopriremo infatti che esistono diritti reali minori) e come sono disciplinati dalla legge (legge che, in questo caso, è il codice civile).

QUALI SONO LE CARATTERISTICHE DEI DIRITTI REALI?

Le caratteristiche dei diritti reali sono:

  • la patrimonialità: ogni diritto reale ha per oggetto solo cose che hanno un valore economico come, ad esempio, un’automobile, un terreno, una nave, una batteria di pentole, uno smartphone;
  • la tipicità: significa che i diritti reali sono solo quelli indicati dalla legge e, come tali, sono un numero chiuso. I privati non possono inventarne di nuovi;
  • l’assolutezza: consente al titolare di pretendere che il suo diritto sia rispettato da tutta la collettività.

I diritti reali si dividono in due grandi aree, quelli di godimento e quelli di garanzia.

 

DIRITTI REALI DI GODIMENTO:

  • proprietà;
  • usufrutto;
  • uso;
  • abitazione;
  • servitù prediali;
  • superficie;
  • enfiteusi.

La proprietà è il diritto reale di godimento per antonomasia e significa disporre in via esclusiva del bene. Tutti gli altri diritti reali di godimento sono da considerarsi minori.

L’usufrutto è il diritto d’uso della cosa, a tempo (max 30 anni) o a vita, senza poterne mutare la destinazione. E’ cedibile e la sua presenza determina una contrazione della proprietà che, non disponendo del bene, si dice Nuda proprietà.

La servitù è un diritto reale che consiste in una limitazione imposta ad un fondo (detto servente) per l’utilità di un altro fondo (detto dominante) appartenente a diverso proprietario.

La superficie è il diritto di fare e mantenere una costruzione sopra (o anche sotto) il suolo altrui, acquistando la proprietà della costruzione ma non del suolo. Godono del diritto di superficie, per esempio, i proprietari di chioschi o stazioni di servizio collocate sulla pubblica via o anche Il diritto reale di superficie permette al proprietario di un terreno di concedere ad un terzo (superficiario) il diritto di edificare e mantenere su detto terreno un edificio (la famigerata edilizia convenzionata).

La proprietà della costruzione, una volta venuta a esistenza, spetta automaticamente al superficiario.

L’uso è il diritto di servirsi di una casa e, se è fruttifera, di raccogliere i frutti nella quantità occorrente ai bisogni propri e della propria famiglia. L’uso è analogo al diritto di usufrutto ma con contenuto più ristretto. Infatti, diversamente da quanto accade per l’usufrutto, la legge stabilisce:

  • che il diritto d’uso non può essere ceduto o dato in locazione;
  • che, ove la cosa sia fruttifera, l’usuario può raccogliere i frutti limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia.

L’abitazione si tratta del diritto di abitare una casa altrui limitatamente ai bisogni propri e della propria famiglia. Tipico è il diritto dell’ex moglie cui il giudice, dopo il divorzio o la separazione, ha attribuito la casa familiare per continuare a vivere con i figli. Il diritto d’abitazione non può essere ceduto o dato in locazione.

L’enfiteusi è il diritto di godere di un fondo altrui con l’obbligo di migliorarlo e di pagare un canone periodico al concernette. Il termine è di origine greca e significa piantagione. Con l’enfiteusi viene attribuito ad un terzo lo stesso potere di godimento che, su un bene immobile, spetta al proprietario, salvo l’obbligo di migliorare il fondo e di pagare al proprietario stesso (cosiddetto concedente o nudo proprietario) un canone periodico. Tale canone può consistere in denaro o in una quantità fissa di prodotti naturali (nei limiti fissati dalle leggi speciali).

 

DIRITTI REALI DI GARANZIA:

  • Il pegno;
  • L’ipoteca;
  • Il privilegio.

Il pegno si costituisce per contratto e può avere ad oggetto beni mobili o crediti. Nell’ordinamento italiano è disciplinato dagli articoli 2784 e seguenti del Codice civile. Quando si tratta di pegno di cose mobili, è un contratto reale (e alla consegna della cosa è equiparata la consegna del documento che ne conferisce l’esclusiva disponibilità). La consegna della cosa data in pegno comporta lo spossessamento del proprietario ed assolve la funzione di porre i terzi nella condizione di rendersi conto che si tratta di cosa della quale l’alienante non ha la piena disponibilità.

L’ipoteca è reale garanzia principalmente su beni immobili e nell’ordinamento italiano è regolato dagli articoli 2808 e seguenti del Codice civile italiano del 1942. In particolare, secondo il codice, l’ipoteca è un diritto reale di garanzia su un bene altrui, costituito per fungere da garanzia di un credito. L’ipoteca si distingue dal pegno anzitutto per l’oggetto (art. 2810 c.c.), che può essere costituito da:

  • beni immobili;
  • diritti reali minori sugli immobili;
  • beni mobili iscritti in pubblici registri (autoveicoli, navi, aerei, rendite dello Stato).

L’ipoteca, di cui ho già ampiamente discusso su blog specifico, è di 3 tipi:

  • Volontaria;
  • Giudiziale;
  • Legale.

Il privilegio è una tra le cause di prelazione che costituisce garanzia patrimoniale su determinati beni del debitore in relazione alla causa del credito. I privilegi non sono pattuiti dalle parti come nel caso del pegno o dell’ipoteca, ma sono tipizzati dalla legge stessa la quale attribuisce tale prelazione a determinati tipi di crediti che appaiono degni di una maggiore tutela in via generale e astratta.

Ovviamente ogni tipo di diritto reale, che sia esso di godimento o garanzia, ha maggiori spazi di approfondimento ma lo scopo del blog non è quello di tenere una lezione di giurisprudenza ma di far conoscere questi argomenti che sono sempre di strettissima attualità nell’immobiliare. Nel caso vi imbatteste in essi e nascesse in voi il desiderio di approfondimenti legati ad acquisti o vendite immobiliari, Spaziourbano è, come sempre, a completa disposizione per affrontare al meglio le sfumature e permettervi di fare o prendere le decisioni migliori.

 

Davide Bosisio

Questo sito utilizza cookies per migliorare la tua esperienza di navigazione. Se desideri maggiori informazioni per i cookie di terze parti leggi l'informativa completa maggiori informazioni

Questo sito utilizza i cookie per fornire la migliore esperienza di navigazione possibile. Continuando a utilizzare questo sito senza modificare le impostazioni dei cookie o cliccando su "Accetta" permetti il loro utilizzo.

Chiudi