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Direttiva case green: le scadenze da tenere a mente

Alla luce della bozza della direttiva dell’Unione Europea, si desidera fare informazione cercando d’essere semplici e schematici, parliamo dell’’adeguamento in termini di efficienza degli edifici che dovrà avvenire sostanzialmente in due step: entro il 2030 si dovrà raggiungere la classe E ed entro il 2033 la classe D per quanto riguarda gli immobili residenziali, su cui Spaziourbano è concentrata.

La direttiva non dà solo indicazioni sulla riqualificazione degli immobili, residenziali e non residenziali, ma prevede anche una serie di scadenze finalizzate a ridurre in maniera significativa le emissioni degli edifici nell’arco di una ventina di anni. Nel dettaglio tutte le scadenze da ricordare a partire dal recepimento della direttiva, che potrebbe arrivare nel mese di luglio 2025, fino al 2040, anche se già dal 1° gennaio 2024 dovrebbe scattare il divieto di agevolazioni fiscali per l’installazione di caldaie alimentate a combustibili fossili.

Il recepimento

marzo 2023: approvazione da parte della plenaria che dovrebbe approvare la proposta del parlamento Ue sulla direttiva Epbd, in calendario dal 13 al 16 marzo;

luglio 2023: approvazione della direttiva per l’estate del 2023 (successivamente il recepimento da parte dei Paesi membri);

luglio 2025: in caso di approvazione nel mese di luglio 2023, il recepimento della direttiva da parte dei Paesi membri dovrebbe arrivare per l’estate 2025.

Limiti per le caldaie

1° gennaio 2024: scatta il divieto di agevolazioni fiscali per l’installazione di caldaie che funzionano con combustibili fossili;

agosto 2025: il divieto di usare riscaldamento a combustibili fossili sia per gli edifici nuovi che per quelli ristrutturati (esclusi i sistemi ibridi e quelli che funzionano a combustibili rinnovabili);

dal 2035, salvo la richiesta all’Europa di un posticipo al 2040, il bando delle vecchie caldaie.

Gli edifici a zero emissioni

1° gennaio 2026: gli edifici occupati, gestiti o di proprietà di enti pubblici dovranno essere a zero emissioni;

1° gennaio 2027: le unità e gli edifici non residenziali dovranno essere in classe E/F per edifici non residenziali e pubblici;

1° gennaio 2028: tutti i nuovi edifici dovranno essere a zero emissioni (Zeb);

1° gennaio 2030: le unità e gli edifici non residenziali dovranno essere almeno in classe energetica D; le unità e gli edifici residenziali dovranno essere almeno in classe energetica E;

1° gennaio 2033: le unità e gli edifici residenziali dovranno essere almeno in classe energetica D;

31 dicembre 2035: stop all’utilizzo dei combustibili fossili negli edifici (possibile una proroga nel caso in cui non sia tecnicamente fattibile);

1° gennaio 2037: stop alla deroga che consente di abbassare gli standard energetici per alcuni edifici residenziali (fino a un massimo del 22% del patrimonio immobiliare).

L’energia solare

31 dicembre 2026: l’installazione di impianti a energia solare su tutti gli edifici pubblici e non residenziali esistenti;

31 dicembre 2028: l’installazione di impianti a energia solare su tutti gli edifici residenziali e sulle coperture dei parcheggi;

31 dicembre 2032: l’installazione di impianti a energia solare su tutti gli edifici sottoposti a ristrutturazioni importanti.

Ultime scadenze 2040

31 dicembre 2040: termine ultimo per l’eliminazione dei combustibili fossili nei sistemi di riscaldamento.

Il prossimo passo sarà l’esame della plenaria dove avrà inizio il “trilogo”, ossia un negoziato fra le tre Istituzioni europee (Parlamento, Commissione e Consiglio) e, probabilmente con ulteriori novità e modifiche, si avvierà verso la versione finale del testo da approvare. Solo allora si passerà al recepimento da parte di ciascun Paese membro dell’Eurozona.

Con questa frase finale pensiamo possano cambiare dei dettagli ma non la sostanza e che ogni proprietario di casa debba sensibilizzarsi alla circostanza da subito, insieme a tutti i professionisti trasversali (ammri di condominio, tecnici, aziende) e, soprattutto, che la questione non debba essere metabolizzata con negatività (costi nuovi) ma come opportunità e, se proprio dovesse risultare complesso, come doverosa attenzione alla nostra casa: la Terra.

BONUS SICUREZZA 2023

30/01/2023

Leggi & novità fiscali Daniele Modugno 0

La casa è un bene importante, per noi italiani tutto: nido, investimento, famiglia, ricordi, emozioni. Bene, in Spaziourbano immobiliare siamo attenti nel donare sempre le giuste informazioni a tutela dei propri affetti, che siano utili e pratiche a beneficio del bene più prezioso di cui disponiamo dopo la salute: CASA.

Il cosiddetto Bonus Sicurezza 2023 rientra fra gli incentivi riguardanti la casa previsti dal “Bonus ristrutturazioni”, ma, a differenza delle altre, tale detrazione non è vincolata a interventi di ristrutturazione. Come spiegato sul sito dell’Agenzia delle entrate, rientrano nel “Bonus Sicurezza” tutti gli interventi finalizzati all’adozione di misure di prevenzione del rischio di atti illeciti da parte di terzi, come furto e aggressione. Fra questi, a titolo di esempio, rientrano l’installazione di sistemi antifurto, allarmi e altri sistemi e dispositivi di videosorveglianza e di domotica.

Le agevolazioni, prorogate anche per quest’anno, prevedono le seguenti scadenze:

50% delle spese sostenute fino al 31 dicembre 2024, con un limite massimo di spesa di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare;
36% delle somme che saranno pagate a partire dal 1° gennaio 2025, con un limite massimo di spesa di 48.000 euro per unità immobiliare.

GLI INTERVENTI OGGETTO DEL BONUS SICUREZZA 2023

Come già detto, gli incentivi si applicano alle spese sostenute per prevenire atti illeciti, cioè quelli penalmente illeciti, come furto, aggressione, sequestro di persona e ogni altro reato che comporti la lesione di diritti giuridicamente protetti. Non rientrano nelle agevolazioni i costi di servizi di sicurezza, come eventuali contratti stipulati con istituti di vigilanza o canoni mensili per impianti di allarme in comodato. Le spese ammesse sono, dunque, esclusivamente quelle per eventuali sopralluoghi o perizie tecniche, acquisto di dispositivi, progettazione e installazione di sistemi di sicurezza.

Nella Guida alle ristrutturazioni dell’Agenzia delle Entrate, a titolo esemplificativo, sono riportate alcune delle misure oggetto del Bonus Sicurezza 2023:

rafforzamento, sostituzione o installazione di cancellate o recinzioni murarie degli edifici;
apposizione di grate sulle finestre o loro sostituzione;
porte blindate o rinforzate;
apposizione o sostituzione di serrature, lucchetti, catenacci, spioncini;
installazione di rilevatori di apertura e di effrazione sui serramenti;
apposizione di saracinesche;
tapparelle metalliche con bloccaggi;
vetri antisfondamento;
casseforti a muro;
fotocamere o cineprese collegate con centri di vigilanza privati;
apparecchi rilevatori di prevenzione antifurto e relative centraline.

CHI PUÒ USUFRUIRE DELLE DETRAZIONI

Possono beneficiare del bonus tutti i contribuenti soggetti al pagamento dell’IRPEF, non solo i proprietari o i titolari di diritti reali sugli immobili sui quali si effettuano i lavori, ma anche l’inquilino o il comodatario. In particolare, hanno diritto alle agevolazioni, purché sostengano le spese dell’intervento:

il proprietario o il nudo proprietario;
il titolare di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie);
l’inquilino o il comodatario;
i soci di cooperative divise e indivise;
i soci delle società semplici;
gli imprenditori individuali, solo per gli immobili che non rientrano fra quelli strumentali o merce;
il familiare convivente del proprietario o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento;
il coniuge separato assegnatario dell’immobile intestato all’altro coniuge.

Per poter accedere alle detrazioni, il soggetto che esegue il pagamento deve essere lo stesso che ha fatto la richiesta dei lavori di messa in sicurezza dell’immobile e i versamenti devono essere effettuati tramite apposito bonifico bancario o postale per agevolazioni fiscali, il cosiddetto bonifico “parlante”.

L’INFLUENZA DEL MERCATO FINANZIARIO SU QUELLO IMMOBILIARE

28/12/2022

Mercato Immobiliare Daniele Modugno 0

L’inflazione alle stelle e il caro bollette stanno incidendo sulle scelte degli italiani!

Chi è abituato a leggerci sa che www.spaziourbanoimmobiliare.it è abilitato alla consulenza creditizia professionale, per questa ragione ci sembrava coerente esprimere un’analisi del settore dopo i grandi stravolgimenti portati dall’anno 2022.

Secondo i dati di CRIF ad ottobre 2022 si è registrato un aumento del 10% per i prestiti. La maggiore crescita deriva da prestiti personali che hanno registrato un aumento pari al +19,5%. Per quanto riguarda i mutui vi è stato un calo della domanda. Vediamo insieme l’andamento dei mutui.

Il trend calante dei mutui

Nell’ultimo periodo si è registrato un calo della domanda per i mutui a causa di un forte aumento dei tassi di interesse in seguito alle misure adottate dalle banche centrali. Il costo per interessi di un mutuo è raddoppiato nell’ultimo periodo portando anche a non erogare mutui ai giovani under 36 perché non considerati troppo profittevoli. Il calo ad ottobre 2022 è pari a -24,5% rispetto all’anno precedente. Il calo è stato accompagnato anche da un arresto delle surroghe che hanno fatto registrare un -58,3%.

Tassi fissi o variabili?

La somma media richiesta per un mutuo è pari a 142.660€ e l’aumento dell’Euribor da -0,50% a +1,3% ha indotto le persone a scegliere un tasso fisso o un tasso variabile con un tetto massimo. Da dicembre l’aspettativa è quella di vedere un aumento di richieste da parte dei giovani grazie ad un emendamento inserito all’interno del decreto Aiuti. L’emendamento prevede un limite che le banche dovranno rispettare per fornire ai giovani tassi di mutuo agevolati. La regola è stata introdotta in seguito all’abbandono da parte delle banche dei tassi agevolati a causa dei rincari operati dalla Banca Centrale Europea. Per erogare i mutui le banche faranno ricorso al Fondo di garanzia mutui prima casa di Consap. Questa misura sarà valida fino al 31 dicembre 2022 e dopo questa data non sarà possibile per i giovani accedervi ancora.

Come notate dai numeri e costatazioni, il mercato finanziario rappresenta un booster per l’immobiliare quando attrattivo, chiave inglese in un motore quando meno. Fin qui però sarebbe una riflessione semplicistica se non che la vera particolarità è dettata dalla repentinità in cui accadono i mutamenti, ne consegue una scarsa informazione e terrorismo scientificamente voluto che porta l’opinione pubblica a contrarsi nell’offerta creando un nuovo mercato immobiliare in cui risulta difficile centrare i prezzi. Se, ad esempio, nel 2021 una casa aveva un decorso medio di 2/3 mesi per la sua dismissione, ora accadono scenari in cui in 24 ore le case vengano vendute per scarsa presenza di alternative. Questo è un vortice che porta a due potenziali problemi:

Due diligence superficiali;
Prezzi non coerenti.

Esempio: qualche settimana fa, a SPAZIOURBANO, è stato chiesto di valutare un immobile adiacente il punto vendita. Stando a quanto descritto, abbiamo adeguato la stima di un bene che per diverso tempo possedeva un valore pari ad € 200.000 esponendo una valutazione pari a € 230.000. Risultato? Nel passaparola condominiale l’immobile è stato venduto privatamente a € 250.000.

Pensiero:

Chi compra, emarginando l’intermediario immobiliare, pensa di fare un affare risparmiando la provvigione salvo poi….;
Quando s’immette un immobile sul mercato vanno analizzate le caratteristiche: debiti, conformità urbanistiche, provenienza, se no chi può dire chi ha fatto l’affare?
Le fasi emotive di contrattazione sono come la fase d’innamoramento, inizialmente si fa di tutto, ma poi? Come vengono gestite le relazioni, accordi, difficoltà?
Quella fetta di mercato che viene gestita dai mediatori, a causa del calo di produttività legato al mercato e ai privati, porta a richieste percentuali maggiori sull’acquirente.

È dunque evidente come sia la reazione agli eventi il vero problema, l’educazione e geografia della società, ma questi sono discorsi filosofici che lasciano il tempo che trovano.

Spaziourbano immobiliare è da sempre attenta alla professionalità nel servire i propri clienti, far vivere una serena compravendita e donare canali trasversali di livello (come la consulenza creditizia) per generare l’“experience” indimenticabile, ciò che chiunque merita quando compra e vede casa !!!

COME ANALIZZANO LE RICHIESTE DI MUTUO LE BANCHE

25/07/2022

Mercato Immobiliare Daniele Modugno 0

Scopo del presente articolo è, in ragion di come realmente le banche valutano le richieste di credito, permettere al lettore interessato di predisporsi correttamente, al meglio, prima ancora di pensare a tassi, filiali, broker, mediatori e chi più ne ha più ne metta.

Nella vita è cosa normale prepararsi, predisporsi, usiamo la parola che piace di più ma serve avere questo orientamento. Pensate allo sport, l’allenamento è preparazione, avete mai visto uno sportivo fare una gara “a secco”? No! giusto? Perché non estenderlo ad ogni cosa allora?

Leggerete informazioni parzialmente conosciute, prima di scrivere questo blog ho verificato (grossolanamente) se vi fosse un documento che abbia già affrontato l’argomento ma nulla, solo brevi premesse o solite informazioni ormai alla mercè di tutti, credo dunque d’esser stato sfortunato e mi cimento affinché questo vuoto venga riempito. L’idea è dare una guida per come presentarsi ad una Banca in frac, un po’ come quando si legge dei consigli su come stilare un CV, qualcosa che dia certezze, qualcosa che fuori da questi parametri aiuti a comprendere il grado di difficoltà della propria posizione e agire per riqualificarla o, più semplicemente, capire cosa in proprio potere fare o meno.

Pronti?

1° ANALISI: R.R.R. (Rapporto Rata Reddito)

Questo è l’aspetto più conosciuto, certamente tra tutti i professionisti trasversali coinvolti nell’interesse dell’erogazione di un mutuo, parliamo di una rapportatura che deve stare entro il 30%. E’ importante sapere che alcuni istituti di credito concedono qualche punto percentuale di più, pochi, questo per completezza, ma seguendo la mission se stiamo nel 30 lo saremo per ogni altro numero.

Esempio: Se guadagno € 1.000 per 12 mesi significa che in un anno produco un reddito pari a € 12.000 il cui 30% è pari a € 3.600 ed implica una capacità di rata massima sostenibile pari ad € 300 (3600/12).

Chiaro? Se dunque la rata del finanziamento richiesto supera tale soglia dovrà accendersi il primo campanellino: importo eccessivo? Oppure: Tempi di rimborso troppo corti? È importante capirlo;

2° ANALISI: Rischio sociologico

Sapete perché la banca vuole i certificati di residenza, stato di famiglia, residenza, matrimonio, separazione ecc..? Perché vuole capire chi siete, da dove arrivate, il vostro modo di agire e pensare. Analisi che non emergeranno mai sul perché non vi verrà eventualmente concesso un prestito, non quello che volevate o che avevate visto in pubblicità. Perché? Voi lo fareste?

Esempio: Una coppia chiede un mutuo ma lui risiede con i genitori e lei vive da 2 anni in affitto sola. Questa è una delle ragioni per cui vi vedrete recapitare una richiesta garante o assicurazione vita. Non vedono programmazione e certezza, l’ideale è che la coppia prima affronti un percorso insieme, che sia tangibilmente coppia, altrimenti….. Chiaro?

Un altro? Sono single e vivo con i genitori? La banca non vede storicità, visto che deve prestarti soldi propri, non vede allenamento nel pagare un debito, alias: garante e/o assicurazione.

Molti esempi possono essere fatti, mi auguro che due bastino per comprendere l’area di studio;

3° ANALISI: Soglie di sussistenza

Cosa sono? Sono somme che vengono detratte nell’analisi di conteggio R.R.R., differenti spesso tra banca e banca, considerate necessarie al corretto sostentamento della persona, coppia o famiglia. In ragion del numero di persone nello stato di famiglia l’importo è più o meno gravoso. Significa che, prima di effettuare il calcolo come sopra mostrato per “Analisi 1 R.R.R.” vengono detratte somme specifiche che ogni banca considera coerenti per il sostentamento, per cui oggetto di analisi sarà il differenziale tra il reddito e le soglie.

Esempio: Famiglia con 2 figli, reddito complessivo mese € 3.000, prima di calcolare come nella “analisi 1” vanno detratti da € 3.000 una somma tra i 1.000 e 1.400 euro circa, si procederà dunque al calcolo della rapportatura con € 2.000 o € 1.600.

Questa la ragione di conteggi non fatti correttamente da dilettanti o calcolatori web che domandano solo quanto vuoi, quanto costa la casa, quale tasso e in quanti anni di rimborso. Do you understand?

Andare in profondità, mai rimanere in superficie;

4° ANALISI: Indebitamento

Il titolo è semplice da capire, la banca vuole sapere se si possiedono altri prestiti perché la loro esistenza farà parte del conteggio, andrà ad incidere perché dal reddito andrà detratta la rata insieme alla sussistenza e, col netto, fare conteggi. Non solo, come sono stati gestiti sino a quel momento? Sono stati pagati regolarmente? Sono stati chiesti accessi a privilegi (per un mutuo pregresso la moratoria ad esempio). Un’analisi a 360 ° sull’argomento perché, osservandolo da un lato positivo, è la cartina tornasole della capacità di rimborso dei propri impegni. Dunque non solo numeri da annoverare e matchare con i redditi e la sussistenza, una vera e propria profilatura psicologia sulla capacità di rimpatrio;

5° ANALISI: Capacità di risparmio

Anche questo capitolo, come il precedente, è area di osservazione e profilazione. Sai perché la banca chiede estratti conto e movimenti in c/c? Per capire se sei bravo/a a risparmiare, se le somme per acquistare casa sono farina del tuo sacco o di mamma e papà (garante…), come vivi, cosa paghi, se ti permetti il giusto o se tendi ad eccedere. Esempio: Se guadagno € 1.000 al mese e ho abbonamento a TV digitali per € 300 non è bene, viene evidenziata una criticità. Ingiusto? Dei miei soldi faccio ciò che voglio? Assolutamente, ma se domando dei soldi ad una banca è altrettanto giusto che decida se e come darteli.

Ecco, questi sono gli elementi essenziali nell’analisi di un mutuo e, capiti, saranno coloro che aiuteranno a imboccare una rotta corretta o meglio dire adottare una strategia, più semplicemente imporsi una vita sana senza escamotage o vizi (tale espressione è risolutiva e di spiegazione nel rispetto invece di coloro i quali possiedono difficoltà non di propria responsabilità). Ovviamente ho omesso le necessità evidenti ai più e di start-up iniziale: serve un reddito, che sia con contratto a tempo indeterminato o autonomo con almeno 2/3 anni di attività continuativa, i tempi determinati non vengono considerati, che lo scenario ideale è fare mutui non superiori all’80%.

Difficile? Complesso? Impossibile? Mah, dipende, è solo la verità. Purtroppo non esiste una materia scolastica che faccia educazione finanziaria, a stento c’è quella civica, e invece rappresenterebbe forse la materia più utile e di stampo applicativo per ogni persona. Saper gestire i risparmi, generarne, avere un profilo coerente nei meriti creditizi, ogni cosa affine, riveste importanza vitale. Qualunque banca prima ancora di affrontare le 5 analisi di cui sopra consulta sempre una SIC (sistema di informazioni creditizie), uso CRIF ad esempio come la più famosa in Italia per inquadramento iniziale. Serve, come in ogni ambito, cultura e l’auspicio è che un giorno qualcuno possa determinarne l’attuazione.

La scuola serve a preparare una persona ad affrontare la vita, non va dimenticato.

Conclusioni

Auxilia Finance spa, azienda grazie alla quale sono consulente del credito, è molto attenta a fare cultura interna. Lo scopo è che ne scaturisca giusta informazione alla clientela da una parte, pratiche nella banche partner coerenti e documentate. Tralasciando un secondo le banche (perché sanno di quanto si scrive), i consumatori devono sapere perché è importante un consulente del credito, perché incontrarlo prima di chiudere un affare immobiliare, perché scegliere Noi Spaziourbano: oltre alle competenze per una corretta analisi e supporto creditizia, troverete esperti real estate che trattano con passione da oltre 20 anni l’oggetto a garanzia del mutuo: LA CASA! E’ conforme catastalmente? Edilizia privata o convenzionata? Il prezzo consono? Quale la provenienza: donazione, acquisto, eredità?

Capite, se vi mettete in frac e andate alla festa sbagliata…….

Per questa ragione esistono i professionisti cui rivolgersi.

Spero che l’articolo sia stato di gradevole lettura, utile, interessante e spendibile, fatemelo sapere e, ovviamente, dovesse nascere l’esigenza di una consulenza: 02/4530630 oppure davide.bosisio@auxiliafinance.it

DAVIDE BOSISIO

COME ANALIZZANO LE RICHIESTE DI MUTUO LE BANCHE

STORYTELLING IMMOBILIARE

23/06/2022

News SPAZIOURBANO Daniele Modugno 0

Storytelling Immobiliare: dietro ad ogni proprietario e acquirente ci sono storie e percorsi diversi, la casa è il rifugio da cui tutto nasce e che custodisce ricordi, sogni e aspirazioni.

Quanto racconta la nostra casa di quello che siamo?

E quanto racconta la casa che stiamo cercando di quello che vorremmo cambiare?

Cos’è dunque lo storytelling? E’ l’insieme di strategie atte a valorizzare il potenziale narrativo di un’azienda, raccontarla, avendo cura di usare tutti gli strumenti a disposizione per cui, a titolo esaustivo ma sintetico: social, siti istituzionali, convention, blog, recensioni e ogni altro canale utile.

L’obiettivo? Ottenere benefici d’immagine, distinguersi.

Questo stile di comunicazione riteniamo sia il nuovo marketing perché fare storytelling, al contrario di quanto molti credono, non è solo raccontare la storia di un brand; significa creare un intero universo narrativo incentrato proprio sul lettore.

Attenzione, fare storytelling genera assonanza con le emozioni, deve essere insieme di azioni coordinate, tendere ad essere gradevoli e positive ma soprattutto vere, risultare congrue ed equilibrate.

Pensate ad un uomo che corteggia una donna, l’indole del primo è apparire super, facendo mettere in risalto talvolta caratteristiche non proprie, oscurandone delle altre introvabili. Follia, ecco, quando si raggiunge la maturità che sia sufficiente piacere a sé stessi, quando si dice e si fa ciò che rientra nelle proprie corde, ecco che si diventa interessanti e si attira a sé il target giusto. Stessa cosa in ogni ambito di vita. Esempio: Spaziourbano non piace ai furbi, a chi desidera raggiungere la luna e poi anche di più, a chi vuole usare le nostre compravendite per mutui acrobatici, a tutti questi soggetti non piacciamo e speriamo continui così…

Pensiamo dunque alla casa, alla sua descrizione, riferirsi alle proprietà in vendita come “oggetti” viene spontaneo per chi tutti i giorni ci lavora con essi, urge capire una cosa però: di fronte non si hanno dei semplici acquirenti; bensì delle persone che stanno facendo una scelta di vita. Faranno dei sacrifici, magari aderiranno ad un mutuo o lasceranno semplicemente il loro primo nido. Non cercano una soluzione immobiliare, vorranno uno spazio in cui vivere una vita migliore.

Ecco perché la vendita di una casa, dal mono alla villa, richiede la fornitura degli strumenti validi al proprio cliente per iniziare a costruire la sua personale storia, proprio con quell’immobile proposto. Che intrecci eh, si parte a parlare di Noi per arrivare a Voi, incredibile vero?

È evidente che questo stile di comunicazione, attento alle emozioni ed al trasferimento della propria autenticità, permetta agli utenti di scegliere ancor prima di conoscere.

“Perdindirindina Davide, non ho mai visto la cosa da questo punto di vista, ora sono tagliato fuori, chi ha mai investito tempo in questa direzione, oddio…” No dai, nessuno è mai tagliato fuori a meno che non lo decida lui stesso. Si può sempre iniziare, e con ciò, essere più avanti di chi ancora non pensa di farlo.

In Spaziourbano, da diversi anni, abbiamo aderito a questo stile marketing non fosse solo per lasciare prove su quanto raccontiamo di persona, permettere di trovare riscontri di coerenza tra realtà e web, pensieri ed azioni. Osservate i nostri canali di comunicazione in questa nuova ottica, è un giochino carino. Oggigiorno l’economia sta subendo ulteriori e continue mutazioni, sempre più veloci, stare dietro al mondo è difficile e per questa ragione si è scelto di pensare di costruire un’immagine fedele di Noi, perché riteniamo qualifichi più ciò che si fa rispetto a quello che si dice o meno.

Lavorare in questa direzione chiede sforzi, tempo, credere in qualcosa che non produce immediati risultati, analisi di errori che dopo paiono banali, tante cose, tante, tante, ma se lo si fa con passione e dedizione nessun percorso sarà inutile.

Dostoevskij ci ha lasciato un concetto sfolgorante quanto semplice: “la bellezza salverà il mondo”, e quale se non d’animo?

Non siamo perfetti, non siamo i migliori, non desideriamo essere opinion leader, solo osservare i sorrisi di chi ci ha donato fiducia.

Anche questo articolo è storytelling Spaziourbano 😉

DAVIDE BOSISIO

Locazioni e dintorni

09/05/2022

Leggi & novità fiscali Daniele Modugno 0

E’ incredibile, in tutti questi anni non ho mai dedicato uno spazio ad un’area immobiliare imponente come la locazione. Colpa del sottoscritto per cui mi affretto a colmare: “non si vede bene che col cuore, l’essenziale è invisibile agli occhi” ci ricorda il Piccolo Principe, che rammenta l’importanza delle piccole cose perché sono quelle che ci lasciano i più grandi insegnamenti, ecco dunque a Voi il mio blog dedicato, una piccola azione.

Affitto e locazione sono due concetti molto simili ma, da un punto di vista giuridico, completamente diversi. Mentre l’oggetto del contratto di affitto è costituito da beni produttivi come può essere un terreno o una azienda, per cui l’immobile non viene considerato nella sua individualità giuridica ma come uno degli elementi costitutivi di un complesso unitario di beni mobili e immobili, legati tra di loro da un vincolo di interdipendenza e complementarietà per il conseguimento di un determinato fine produttivo, l’oggetto del contratto di locazione non ha un collegamento specifico con l’attività produttiva (come, ad esempio, un’abitazione o un ufficio), e l’immobile concesso in godimento viene considerato come l’oggetto principale del negozio, secondo la sua consistenza effettiva.

LA LOCAZIONE

Nel dettaglio la locazione di un immobile è quel contratto con il quale una parte si impegna ed obbliga a far godere l’altra parte contraente di un bene immobile per un tempo prestabilito, in cambio del pagamento di un corrispettivo concordato (canone di locazione). Le parti del contratto di locazione sono il locatore (che di regola coincide con il proprietario del bene) ed il conduttore (ossia colui che prende in locazione il bene) entrambi titolari di diritti ed obblighi.

In particolare il locatore deve:

-consegnare il bene e mantenere la cosa locata in modo che serva all’uso convenuto, sostenendo le spese di manutenzione straordinaria;

-garantire il pacifico godimento del bene durante la locazione.

Il conduttore, invece, deve:

-ricevere la cosa in consegna e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l’uso stabilito nel contratto, accollandosi le spese di manutenzione ordinaria;

-pagare il corrispettivo nei modi e nei tempi stabiliti;

-restituire la cosa nello stato in cui l’aveva ricevuta, alla scadenza del contratto.

LA LOCAZIONE DI IMMOBILI AD USO ABITATIVO

La legge 431/98 disciplina la locazione di immobili ad uso abitativo e prevede essenzialmente:

-La possibilità di stipulare contratti con libera determinazione del canone, per tali contratti si prevede una durata non inferiore a 4 anni, rinnovabili per altri 4 anni (4+4).

-L’introduzione di contratti-tipo, da stipularsi sulla base di accordi definiti in sede locale dalle maggiori associazioni sindacali di categoria, di tre diverse tipologie:

1)Per l’uso abitativo ordinario, la durata non può essere inferiore a 3 anni rinnovabili per altri 2 (3+2).

2)Per l’uso abitativo transitorio, la durata non può essere inferiore ad un mese e non può eccedere i diciotto mesi.

3)Per l’uso abitativo di studenti universitari, in questi casi particolari la durata del contratto va da 6 mesi a 3 anni.

L’aspetto più importante delle tipologie contrattuali descritte ai punti 1, 2 e 3 riguarda il canone che, appunto, non è libero ma convenzionale e varia in base alle caratteristiche della zona in cui l’immobile è locato ed in base ad elementi specifici riguardanti l’immobile. Aspetto parimenti importante riguarda le agevolazioni fiscali previste per queste tipologie contrattuali sia per il conduttore che per il locatore.

Forma scritta e registrazione obbligatorie per tutte le forme contrattuali, questo è un elemento indispensabile in ogni fattispecie.

LA LOCAZIONE DI IMMOBILI AD USO DIVERSO DALL’ABITATIVO

Si tratta di locazione ad uso diverso dall’abitativo allorquando gli immobili sono destinati a:

Attività commerciali, industriali o artigianali, di lavoro autonomo, per le quali la durata minima dei contratti non può essere inferiore a sei anni rinnovabili per altri sei (6+6);
Attività alberghiere e imprese assimilate, teatrali, stabilimenti balneari, per le quali la durata minima dei contratti non può essere inferiore a nove anni rinnovabili per altri nove (9+9);
Nelle attività stagionali ricorrono le stesse durate limitatamente al periodo infrannuale contrattualizzato.

L’Agente immobiliare esperto del settore si dedica alla consulenza personalizzata per la predisposizione del contratto, regolando i diversi aspetti, in particolare quello fiscale. Al termine dell’articolo elencherò brevemente i nostri servizi resi nell’ambito.

L’AFFITTO

Con l’affitto le parti contrenti sono l’affittante e l’affittuario: il primo concede il bene in godimento, mentre il secondo si impegna al pagamento di un corrispettivo concordato (canone di affitto) e ad occuparsi della gestione economica del bene.

L’affittuario ha i seguenti doveri:

-gestire il bene in conformità della destinazione economica, osservando le norme di buona tecnica, senza mutarne la destinazione economica, nell’interesse della produzione;

-sopportare le spesse ordinarie.

L’affittante deve:

-consegnare la cosa con i suoi accessori e pertinenze nello stato di servire all’uso cui è destinata;

-eseguire le spese e le riparazioni di carattere straordinario.

La materia dell’affitto, nell’ambito dei fondi rustici, oltre che dal codice civile, è regolata da leggi speciali, con l’imposizione di precise regole in tema di durata, canone ecc.

TASSAZIONE E ASPETTI FISCALI

Il reddito ricavato dalla locazione di un fabbricato (reddito effettivo) è tassato in maniera diversa a seconda del regime fiscale scelto:

Regime “ordinario” di tassazione

Sistema alternativo e agevolato: a “cedolare secca”.

Nel regime ordinario l’imponibile sul quale si calcola l’Irpef dipende dal tipo di contratto stipulato. Ai fini dell’accertamento dell’Irpef dovuta sui redditi dei fabbricati derivanti da immobili locati, è esclusa la possibilità per l’ufficio di rettificare il reddito se il contribuente dichiara l’importo maggiore tra il canone di locazione risultante dal contratto (ridotto del 5%) e il 10% del valore catastale dell’immobile (determinato applicando alla rendita catastale il moltiplicatore di legge, lo stesso previsto ai fini del calcolo dell’imposta di registro sulle compravendite).

Il regime della “cedolare secca” è stato introdotto nel 2011. Si tratta di un sistema alternativo e agevolato di tassazione del reddito derivante dagli immobili locati per finalità abitative. È facoltativo e si applica anche alle pertinenze dell’abitazione con essa locate.

In cosa consiste?

Il sistema della cedolare secca consiste nell’applicare al canone annuo di locazione un’imposta fissa in sostituzione dell’Irpef e delle relative addizionali, dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo, dunque al 21% sulle libere contrattazioni e al 10% per canoni convenzionali (Il canone “convenzionale” è quello determinato sulla base di appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni degli inquilini maggiormente rappresentative a livello nazionale – legge 9 dicembre 1998, n. 431).

La cedolare secca è riservata alle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sulle unità immobiliari locate. Sono quindi escluse le società e gli altri enti. Nei casi di contitolarità dell’immobile, l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore.

Immobili per i quali si può scegliere il regime della cedolare secca:

Abitazioni appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati), locate per finalità abitative;
Le relative pertinenze (solo se locate congiuntamente all’abitazione).

Restano esclusi i contratti di locazione di immobili accatastati come abitativi, ma locati per uso ufficio o promiscuo, salvo modifiche posteriori al presente effettuate dagli organismi competenti.

Servizio SPAZIOURBANO

I nostri agenti, esperti del settore immobiliare, si dedicano alla consulenza personalizzata e alla predisposizione del contratto, regolando i diversi aspetti, anche fiscali. La consulenza è frutto di terzietà, indipendenza, professionalità e competenza finalizzate al pieno soddisfacimento degli interessi delle parti coinvolte in ogni negozio contrattuale. Chiediamo referenze lavorative, reddituali, affinché ci sia la giusta serietà di relazione e permettiamo sempre un incontro tra le parti perché, è vero che una persona non la si può conoscere in una vita, ma è altresì realistico inquadrare un gradimento nei famosi 2 secondi, sì perché il cervello elabora un’immagine che completerà nei successivi 4 e genererà un’idea sull’interlocutore.

Detto ciò, alla fine di tutto, invitiamo le persone a sane e cordiali relazioni. Siamo tutti diversi, la materia di capire il prossimo è relativa, è più utile capire sé stessi ed esserne la migliore rappresentazione.

DAVIDE BOSISIO

LA CENTRALITA’ DEL MEDIATORE CREDITIZIO

25/03/2022

News SPAZIOURBANO Daniele Modugno 0

“Un mediatore creditizio aiuta il cliente a ragionare su aspetti che oggi non sembrano importanti perché appartenenti ad un futuro troppo lontano. Eppure, quando tale futuro arriverà, i buoni consigli di un professionista daranno i loro frutti con enormi interessi” Davide Bosisio

Con questa frase tutta da analizzare, capire, gustare ed assaporare vogliamo comunicare il nuovo look alla pagina dedicata al mondo del credito SPAZIOURBANO in collaborazione con AUXILIA FINANCE: SPAZIOMUTUI.

Primavera 2022, nuovo sito AUXILIA FINANCE con eliminazione del classico campo di inserimento dati per avere uno specchietto del prestito a cui si è interessati.

Perché?

Perché questi sistemi danno risultati effimeri, non specifici, fuorvianti che depistano l’utente dalla realtà applicativa rispetto le proprie potenzialità. Uno strumento valido per chiunque non è valido, allora si è scelto di mettere al centro la consulenza, il contatto diretto con l’agente del credito per ottenere una linea di credito su misura, giusta, attendibile.

Ricordiamo dunque chi è il mediatore creditizio:

<È Mediatore creditizio il soggetto che mette in relazione, anche attraverso attività di consulenza, banche o intermediari finanziari previsti dal Titolo V del TUB con la potenziale clientela per la concessione di finanziamenti sotto qualsiasi forma (cfr. art. 128-sexies, comma 1, del TUB)>

Il mediatore creditizio ha un ruolo molto importante nella società in cui viviamo. Pensiamo ad un mutuo per l’acquisto di una casa. Acquistare un immobile è una scelta fondamentale per la vita di tutta la famiglia, non solo perché le garantisce stabilità ma anche perché impatta sulla vita familiare mediamente nei trent’anni successivi alla sua erogazione.

Di conseguenza comprare la giusta casa ha la stessa importanza di trovare la formula giusta per acquistarla, con valutazioni che vanno oltre la mera scelta emotiva di acquisto. Sarebbe infatti fin troppo semplice affidarsi da un’agenzia immobiliare, innamorarsi di un immobile e comprarlo senza fare valutazioni sull’impatto che tale scelta avrà sulla vita personale e familiare.

Ecco perché affidarsi ad un professionista qualificato, come un consulente AUXILIA FINANCE, non solo sarebbe opportuno ma persino determinante in fase di acquisto della propria abitazione. Egli è in grado di mostrare al cliente aspetti a medio-lungo termine spesso tralasciati nella fase emotiva iniziale, ma di estremo impatto sulla vita di tutta la famiglia.

Una casa può essere meravigliosa per il “qui e ora”, per un single o per una coppia appena sposata. Ma cosa accadrà tra cinque anni? E tra venti? Una famiglia che ha intenzione di crescere dovrà pensare ad avere una stanza in più da dedicare ai bambini. Un professionista potrebbe decidere di acquistare una casa vicina a dove attualmente lavora o dove gli piacerebbe lavorare in futuro. Un consulente dedicato consente di pensare in prospettiva, quando la vita quotidiana ci porta spesso a ragionare giorno per giorno. E’ in tali termini che in molti potrebbero vedere un mutuo: è importante che venga accettato oggi per acquistare la casa oggi. Eppure un mutuo è tecnicamente una forma di previdenza pensionistica, in quanto consente nel tempo il risparmio di soldi che poi consentiranno di vivere meglio nel momento in cui esso verrà estinto, quando presumibilmente la persona sarà in età di pensione. Sarà allora, infatti, che non dovendo pagare mensilmente la rata di un affitto, si potrà disporre di una liquidità maggiore.

Quello del mediatore creditizio non è dunque solo un lavoro importante perché riesce a trovare una soluzione ad un’esigenza (come l’acquisto della prima casa) ma lo è perché aiuta le persone a riflettere su argomenti altrimenti ignorati. Ogni Banca ha una categoria di clienti in ragion della propria policy, come potrebbe distinguerlo un software di conteggio rata mutuo? Oggi la vita quotidiana sembra quasi imporci di soddisfare il prima possibile i nostri desideri, senza pensare al futuro ed al budget che avremo a disposizione. Pensare al futuro invece non solo è determinante per noi e per la nostra famiglia, ma per l’intera società. E’ un aspetto definibile educativo che dovrebbe essere prioritario ma che in un mondo super veloce, super connesso e super complesso è spesso inflazionato e sottovalutato, al punto da non tenerne conto nel momento in cui si fa una scelta. Oggi in tv e sui social network siamo bombardati di messaggi promozionali da parte di decine di banche che fanno proposte di mutuo e finanziamento, tutte con la promessa di ottenere le condizioni migliori sul mercato. Non tutte sono uguali, né tanto meno sono migliori.

Quando la banca eroga un mutuo, ha sempre un guadagno. Ed è proprio tale guadagno il motivo per il quale qualunque banca ha l’interesse a vendere il proprio prodotto rispetto ai concorrenti. Al contrario, il (bravo) mediatore creditizio è quella figura che aiuta il proprio cliente a scegliere la proposta più adatta alle sue esigenze.

Affidarsi a un mediatore creditizio AUXILIA FINANCE vuol dire affidarsi a un consulente che paghi la fiducia riposta in esso e che lavori ponendo l’interesse del cliente – e non il proprio – al primo posto.

Guardare al futuro è capacità di pochi, vedere bene oggi il domani, Auxilia finance ha due stelle legalità perché il servizio è apprezzato in primis dagli istituti di credito, in un futuro non molto lontano ci sarà una rivoluzione nel modo di concedere credito e dunque anche il modo in cui veicolarlo.

A buon intenditor…..

DAVIDE BOSISIO

davide.bosisio@auxiliafinance.it

LE IMPOSTE SULL’ACQUISTO DELLA CASA

22/01/2022

Mercato Immobiliare Daniele Modugno 0

L’acquisto della casa comporta il pagamento di alcune imposte, che variano a seconda della destinazione dell’immobile e del soggetto venditore. Quando si acquista la prima casa si può godere di un regime fiscale agevolato che consente di pagare le imposte in misura inferiore rispetto a quelle ordinariamente dovute. Per effetto degli articoli 10 del Dlgs 23/2011 e 26 del Dl 104/2013, a partire dal 1° gennaio 2014 le imposte relative al trasferimento di immobili destinati all’utilizzo come prima casa, sono state modificate con l’obiettivo di diminuirne il carico fiscale.

Osserviamo le differenze con specchietti semplici e di facile comprensione, l’obiettivo è far capire e non confondere.

Se oggetto dell’acquisto è la prima casa, l’atto di compravendita è sottoposto alle seguenti imposte:

Il venditore è un privato

IVA esente

imposta di registro del 2% (comunque non meno di € 1.000,00)

imposta ipotecaria fissa di 50 euro

imposta catastale fissa di 50 euro

Il venditore è impresa costruttrice (o di ristrutturazione) entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori

IVA del 4%

imposta di registro fissa di 200 euro

imposta ipotecaria fissa di 200 euro

imposta catastale fissa di 200 euro

Il venditore è impresa costruttrice (o di ristrutturazione) oltre 5 anni dall’ultimazione dei lavori, che opta per l’assoggettamento dell’operazione ad IVA

IVA del 4%

imposta di registro fissa di 200 euro

imposta ipotecaria fissa di 200 euro

imposta catastale fissa di 200 euro

Il venditore è impresa non costruttrice oppure si acquista da impresa costruttrice (o di ristrutturazione) oltre 5 anni dall’ultimazione dei lavori, che non opta per l’assoggettamento dell’operazione ad IVA

IVA esente

imposta di registro del 2% (comunque non meno di € 1.000,00)

imposta ipotecaria fissa di 50 euro

imposta catastale fissa di 50 euro

Se oggetto dell’acquisto è un immobile ad uso abitativo non prima casa l’atto di compravendita è soggetto alle seguenti imposte:

Il venditore è un privato, oppure un’impresa “non costruttrice”, oppure un’impresa “costruttrice” (o di ristrutturazione) che vende dopo 5 anni dalla data di ultimazione dei lavori senza assoggettare l’operazione ad IVA

IVA esente

imposta di registro del 9% (comunque non meno di € 1.000,00)

imposta ipotecaria di 50 euro

imposta catastale di 50 euro

Il venditore è un’impresa costruttrice (o di ristrutturazione) che vende entro 5 anni dall’ultimazione lavori o dopo 5 anni da questa optando per l’assoggettamento dell’operazione ad IVA

IVA del 10%

imposta di registro fissa di 200 euro

imposta ipotecaria fissa di 200 euro

imposta catastale fissa di 200 euro

Nel caso l’immobile sia registrato al catasto come immobile di lusso (categorie A/1, A/8 e A/9) l’IVA ha un valore del 22%.

Le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto. Dal 1° gennaio 2006 (art. 1 comma 497 Legge n. 266/2005 e successive modifiche), soltanto per le compravendite di immobili ad uso abitativo, comprese le relative pertinenze (box, garage, cantine) a favore di un privato (acquirente), si può assumere come base imponibile il valore catastale, indipendentemente dal corrispettivo pattuito indicato nell’atto (Prezzo-Valore). Più precisamente la norma trova applicazione nelle operazioni soggette ad imposta di Registro e non a quelle soggette ad IVA; ciò non esclude che il venditore sia un’impresa ma in tal caso l’operazione di compravendita deve rientrare nell’ambito di vendita oltre cinque anni dalla conclusione dei lavori o di vendita da parte di imprese non classificabili come “imprese costruttrici”.

Per tutte le altre compravendite in cui l’acquirente non è un privato e/o che riguardano terreni, negozi o uffici, la base imponibile è costituita dal prezzo pattuito e dichiarato nell’atto dalle parti e non dal valore catastale.

Quando la vendita della casa è soggetta ad Iva, la base imponibile è costituita dal prezzo pattuito e dichiarato nell’atto dalle parti e non dal valore catastale. Relativamente a queste cessioni, le nuove disposizioni consentono all’Ufficio delle Entrate di rettificare direttamente la dichiarazione annuale IVA del venditore se il corrispettivo dichiarato è inferiore al “valore normale” del bene. La legge definisce come valore normale “l’intero importo che il cessionario o il committente, al medesimo stadio di commercializzazione di quello in cui avviene la cessione di beni o la prestazione di servizi, dovrebbe pagare, in condizioni di libera concorrenza, ad un cedente o prestatore indipendente per ottenere i beni o servizi in questione nel tempo e nel luogo di tale cessione o prestazione” (articolo 14 del D.P.R. n. 633 del 1972, modificato dall’art. 24 della Legge 88 del 2009).

L’acquirente che vuole usufruire del “vantaggio fiscale” deve chiedere esplicitamente al notaio che la base imponibile ai fini dell’applicazione delle imposte (registro, ipotecaria e catastale) sia costituita dal valore catastale dell’immobile, indipendentemente dal prezzo dichiarato dalle parti. In tal caso il rogito deve riportare anche il valore catastale dell’immobile. L’agevolazione spetta a condizione che nell’atto sia indicato l’effettivo importo pattuito per la cessione. L’omissione, la falsa o incompleta dichiarazione, comportano l’assoggettamento ai fini dell’imposta di registro ad accertamento del valore dei beni trasferiti. In sostanza, l’Ufficio delle Entrate applicherà le imposte sul valore di mercato dell’immobile, anche se la parte acquirente aveva richiesto la tassazione sulla base del valore catastale. Inoltre sono previste onerose sanzioni pecuniarie a carattere amministrativo.

Da ultimo, in tema di “recupero fiscale” ricordiamo che dal 2007 è possibile detrarre fiscalmente ai fini Irpef (nella misura del 19% per l’acquirente) i compensi corrisposti agli intermediari immobiliari per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale. La detrazione è fruibile per un importo comunque non superiore a 1.000 euro e la possibilità di portare in detrazione questa spesa si esaurisce in un unico anno d’imposta. Se l’acquisto è effettuato da più proprietari, la detrazione, nel limite complessivo di 1.000 euro, dovrà essere ripartita tra i comproprietari in ragione della percentuale di proprietà.

La rendita catastale è il valore che l’Agenzia delle Entrate attribuisce ad un immobile e la si può vedere dalla visura catastale che l’Agente Immobiliare consegna ai clienti in fase di trattativa.

COEFFICIENTI MOLTIPLICATORI

Ogni immobile ha una rendita: se acquisti un appartamento con box e cantina, ognuna di queste unità ha una sua rendita.

Per rivalutare la rendita catastale bisogna sommare le diverse rendite catastali e moltiplicarle per un coefficiente che cambia a seconda del tipo di acquisto:

Per la PRIMA CASA e relative pertinenze:

Rendita Catastale *115,50 per unità immobiliari ad uso abitativo e relative pertinenze rientranti nelle categorie C/2, C/6 e C/7

Per gli IMMOBILI DIVERSI DALLA PRIMA CASA:

Reddito Dominicale * 112,50 terreni agricoli

Rendita Catastale *42,84 fabbricati classificati in categoria C/1 (negozi) e per gli immobili classificati in categoria E (stazioni di trasporto)

Rendita Catastale *63 fabbricati classificati in categoria A/10 (uffici) e unità immobiliari classificate in categoria D (opifici)

Rendita Catastale * 126 tutti gli altri fabbricati, comprese abitazioni in classe A/8 o A/9 (di lusso) o unità immobiliari residenziali che non godono deli benefici fiscali “prima casa”.

Per ogni necessario approfondimento, curiosità, fattispecie specifica e confronto, il team SPAZIOURBANO sarà felice di rispondere ad ogni domanda.

DAVIDE BOSISIO

TUTTO SULLA SECONDA CASA

13/01/2022

Mercato Immobiliare Daniele Modugno 0

Sono varie le motivazioni che portano una persona o una famiglia a decidere di procedere con l’acquisto di una seconda casa: vuoi per motivi vacanzieri o di semplice investimento bisogna tenere a mente che le spese d’affrontare non sono poche, anzi, rispetto alla prima casa vengono attivate tasse e imposte differenti.

L’acquisto della seconda casa viene considerato dal nostro ordinamento un bene non necessario, perché non serve per il sostentamento nostro o della nostra famiglia, appunto perché viene ritenuto un “bene extra” è soggetto ad una serie di tassazioni in più, come l’Imposta Municipale Unica, conosciuto comunemente come IMU.

Si è inoltre soggetti ad imposte d’acquisto che variano in base alla tipologia del compratore, nello specifico è diverso se compra un privato oppure costruttori edili soggetti ad IVA.

Acquisto seconda casa: tasse e imposte da pagare

Se la prima casa possiede dei vantaggi perché secondo il nostro ordinamento rientra in quella parte del diritto di abitazione, ovvero la necessità di mettere un “tetto sopra la testa” ai cittadini, la seconda invece non ottiene gli stessi trattamenti di favore.

Sia a livello di imposte dirette che indirette, la fiscalità connessa all’acquisto della seconda casa ha tutta una serie di particolarità che adesso analizzeremo. Come annunciato precedentemente, per quanto riguarda le tasse e imposte viene fatta una leggera distinzione fra i privati ed i costruttori (soggetti tenuti all’applicazione dell’Iva).

Le imposte indirette vengono pagate al momento della compravendita tramite notaio. Inoltre, devono essere tenute in considerazione anche le imposte che annualmente gravano sull’immobile. In particolare, si tratta delle seguenti:

L’Imu, o anche Imposta Municipale Unica viene pagata da chi ha intestato più di un bene immobile;

La Tari, ovvero Tassa sui Rifiuti, serve per finanziare le spese dei servizi di raccolta e smaltimento dei rifiuti.

Bisogna precisare un piccolo punto: la Tari trova applicazione anche per la prima casa, mentre l’Imu è un’imposta patrimoniale prevista esclusivamente per le abitazioni a disposizione, come le seconde case.

Imposte per acquisto della seconda casa cedente privato

Nell’acquisto della seconda casa, se essa avviene tramite privati (anche per il tramite di agenzie immobiliari), devono essere tenute in considerazione le imposte indirette. In questo caso, sulla seconda casa gravano le seguenti imposte indirette:

L’imposta di registro con aliquota fissa al 9%;

L’imposta catastale, determinata in misura fissa di 50 euro;

L’imposta ipotecaria, determinata in misura fissa di 50 euro.

Imposte per acquisto della seconda casa da cedente impresa di costruzione

Il procedimento dell’acquisto di una seconda casa può avvenire in modo diretto tramite le imprese di costruzioni edili oppure tramite i costruttori in possesso di partita Iva. Nel momento in cui ci si trova di fronte a questa fattispecie è necessario tenere in considerazione dei costi aggiuntivi, ovvero l’Iva viene inclusa e le percentuali sulle imposte sul valore aggiunto cambiano in base all’iscrizione catastale dell’immobile: una maggiorazione del 22% sui costi la otterremo per tutta quella serie di abitazioni che vengono considerate di “lusso“, ovvero le categorie A/1, A/8, A/9; per le altre invece avremo solo un aumento del 10% .

Occorre precisare che, in questo caso, trovando applicazione l’Iva sul prezzo di vendita dell’immobile, non si applicano l’imposta di registro. In questo caso l’imposta ipotecaria e catastale sono dovute in misura fissa di 200 euro ciascuna.

Acquisto seconda casa: come funziona il mutuo

Quando si procede con l’attivazione o anche il pensiero di usufruire del mutuo per acquistare una seconda casa, bisogna tenere in considerazione che non verranno applicate le stesse agevolazioni fiscali ottenute invece con la prima abitazione.

L’importo finanziato non può superare, generalmente, il 60% del valore dell’immobile da acquistare e l’estensione massima del piano di ammortamento è pari a 30 anni.

Agevolazioni fiscali per la seconda casa

È vero, non possiamo richiedere gli incentivi per la prima casa nel momento in cui deciamo di acquistare una seconda casa, ma esiste un’eccezione. Con la sentenza n 2565 del 2 febbraio 2018, la Corte di Cassazione ha stabilito:

” i suddetti sgravi fiscali possono essere richiesti per l’abitazione “in più” solo nel caso in cui quella principale risulti inidonea come abitazione.”

In parole povere si potranno ottenere le agevolazioni fiscali qualora si provi la mancata idoneità dell’abitazione, quindi si necessità di cambiarla.

Attenzione, non viene specificato quali siano i casi di idoneità e quali no, indubbiamente rientrano le calamità naturali come i terremoti che rendono inagibile un’abitazione.

Qualora la seconda casa venga utilizzata in comodato d’uso a un parente di primo grado, l’imponibile secondo cui si calcola l’IMU viene ridotto del 50%.

NB: per ottenere la riduzione bisogna registrare l’atto, non basta lo spostamento fisico della persona dentro la casa.

Seconda abitazione come casa-vacanza: cosa succede?

Una delle tante variabili sull’acquisto della seconda casa è per renderla fruttuosa, investendo e trasformandola in casa vacanza, o come ultimamente va di moda in home sharing.

I costi dovuti alle tasse e alle imposte sono uguali a qualsiasi atto di vendita che sussista come “seconda abitazione“.

La scelta di trasformare questi immobili in abitazioni a reddito porta una serie di responsabilità come padrone di casa:

Ricoprire tutte le parti burocratiche, compreso l’area contratti in base ai termini di locazione e le leggi regionali sul turismo;
Mantenere l’immobile sempre in ordine e con manutenzione a costo proprio;
Formulare un canone d’affitto conforme all’area;
Iscriversi ai diversi siti per affittare;
Occuparsi del check-in e del check-out.

La scelta di diventare padroni di casa non è da prendere sotto gamba, specialmente quando si parla di stipulare un contratto, il quale deve prevedere ogni minima casualità possibile ed immaginabile.

Ci si può appoggiare a delle agenzie immobiliari o alle compagnie che usano questi servizi per aiutarvi nella gestione delle vostre abitazioni, ovviamente da includere i costi che queste imprese vi chiederanno.

Auspico sia gradevole l’articolo ma soprattutto utile, spesso mi capita di percepire dubbi da parte delle persone in ragion di questo argomento. Come in tante cose, anche sulle seconde case, se ne sentono di tutti i colori, tipo: ”ma cosa compri a fare una seconda casa, poi sei obbligato a fare le vacanze nello stesso posto”, “una spesa inutile, troppi costi”, “chi te la controlla, cura” ecc….

Certamente sono il meno indicato ad esprimere giudizi sui giudizi perché di parte, del settore immobiliare, però credo in 3 cose:

Investire sul mattone non è mai sbagliato, si può sbagliare modo-valutazione-con chi, mai sul concetto;
Fai sempre ciò che ti rende felice, soddisfatto/a, non curarti dei pareri altrui, spesso è invidia;

E poi l’ultima, la mia preferita:

Che sia al mare, al lago, in montagna o in collina, ricorda: “LA VITA E’ UNA CASA MERAVIGLIOSA”

DAVIDE BOSISIO

DONAZIONE DELLA NUDA PROPRIETÀ CON RISERVA DELL’USUFRUTTO

21/12/2021

Mercato Immobiliare Daniele Modugno 0

La donazione della nuda proprietà con riserva dell’usufrutto è un’operazione oggi piuttosto diffusa cui conseguono alcuni significativi vantaggi. Cerchiamo insieme di capire meglio di cosa si tratta e perché sia più praticata rispetto alla donazione dell’usufrutto di un immobile.

Facciamo così, mi faccio le domande (che magari anche tu faresti) e mi do le risposte ma, prima, impariamo i termini principali così da facilitare la comprensione del testo.

USUFRUTTO: Diritto reale di godere di un bene altrui, mobile o immobile, comprese le accessioni del medesimo, con il rispetto della sua destinazione economica e della limitazione imposta dalla legge;

NUDA PROPRIETA’: La nuda proprietà è un caso di proprietà privata alla quale non si accompagna un diritto reale di godimento del bene cui è relativa. Tipicamente si riferisce a un immobile del quale si acquisisce la proprietà ma non il diritto di usufrutto;

DONAZIONE: La donazione è il negozio giuridico col quale una parte, il donante, intenzionalmente arricchisce l’altra, il donatario, disponendo di un proprio diritto – o obbligandosi a disporne – senza conseguire un corrispettivo.

Molto bene direi, partiamo con l’intervista?

E’ possibile donare la nuda proprietà con riserva dell’usufrutto?

La donazione o la vendita della nuda proprietà con riserva dell’usufrutto è un’operazione estremamente interessante che si presta a diverse considerazioni, sia dal punto di vista giuridico che dal punto di vista fiscale.

Donare la nuda proprietà riservandosi l’usufrutto è un’operazione praticata soprattutto nel momento della sistemazione e pianificazione della propria successione. Chi, arrivato in età ragionevolmente avanzata, vuole cominciare in vita a sistemare il proprio patrimonio pianificando la successione, anziché fare un testamento, può cominciare a donare la piena proprietà di alcuni immobili oppure a donarne la nuda proprietà riservandosene l’usufrutto.

Quali sono i vantaggi?

Donare la nuda proprietà innanzitutto ha un impatto fiscale ridotto rispetto al donare la piena proprietà, perché si dona un diritto reale minore. Quindi, il valore di quello che viene donato è ridotto dal valore dell’usufrutto, che invece si riserva il donante.

Il valore dell’usufrutto deriva da una tabella che viene periodicamente aggiornata in funzione del cambiamento e della crescita dell’aspettativa di vita, ma è comunque legato all’età dell’usufruttuario. L’usufrutto vale tanto di meno quanto più l’usufruttuario è anziano, presupponendo che abbia un’aspettativa di vita ridotta.

Ma qual è il vantaggio? Il vantaggio sta nel fatto che donando la nuda proprietà si realizza il passaggio del bene all’atto della donazione e in seguito alla morte dell’usufruttuario l’usufrutto si riunisce in capo al nudo proprietario senza più alcun costo fiscale. Si deve procedere semplicemente con una pratica catastale dal costo di poche centinaia di euro che allinea il catasto alla situazione di fatto, ma non vi sono più costi fiscali.

Cosa significa esattamente donare la nuda proprietà riservandosi l’usufrutto?

Significa spogliarsi della proprietà, ma mantenere tutti i vantaggi che derivano innanzitutto dal poter godere degli eventuali frutti che l’immobile produce oppure poterlo continuare semplicemente ad abitare e quindi non perdere la possibilità di utilizzare il bene di cui si è donata la nuda proprietà. Il tutto senza gravare il donatario, cioè chi riceve la nuda proprietà, di alcun costo, perché tutte le spese e anche i gravami fiscali rimangono in capo all’usufruttuario.

Le spese di manutenzione ordinaria, le spese della detenzione dell’immobile, come Imu e Tari, sono tutte in capo all’usufruttuario. Le sole spese che formalmente gravano sul nudo proprietario sono quelle di manutenzione straordinaria.

E’ evidente che in questo modo è possibile, con un costo certo e soprattutto senza perdere la possibilità di godere dei frutti che l’immobile può produrre, pianificare la propria successione fin da molto prima della morte o comunque senza dover passare necessariamente attraverso un testamento.

Oltre alla donazione, è possibile la vendita della nuda proprietà con riserva dell’usufrutto?

Sì. Un’altra possibilità, ultimamente abbastanza praticata, è la vendita della nuda proprietà con riserva dell’usufrutto. Si tratta di una soluzione spesso scelta da chi è arrivato in età avanzata e ha necessità di procurarsi una certa liquidità senza però perdere la possibilità di godere dell’immobile.

Si tratta di un’operazione che è possibile praticare trovando un investitore interessato ad acquisire una nuda proprietà pagando un prezzo ridotto, perché il prezzo viene decurtato del valore dell’usufrutto. Il nudo proprietario, al momento del decesso dell’usufruttario, si troverà ad essere pieno proprietario senza avere più alcun costo aggiuntivo.

Tale operazione può consentire al proprietario di realizzare la liquidità di cui necessita e all’acquirente di ‘scommettere’ sulla vita dell’usufruttuario in modo tale da trovarsi poi un bene in piena proprietà magari a distanza di pochi anni, soprattutto se al momento dell’operazione l’usufruttario è già ragionevolmente anziano.

E’ invece possibile fare la donazione dell’usufrutto di un immobile?

Sì, è possibile anche donare l’usufrutto, mantenendo la nuda proprietà. Sicuramente è un’operazione molto meno praticata, anche perché non produce i risultati di cui si è parlato.

E’ innanzitutto difficile che l’usufrutto venga donato o alienato a un soggetto più giovane, anche perché, come già detto, si tratta di un’operazione che ha un costo superiore, in quanto più l’usufruttuario è giovane più l’usufrutto vale, e quindi si avvicina al valore o al costo della piena proprietà, in secondo luogo perché non si realizza la pianificazione ereditaria in quanto la nuda proprietà, che si è mantenuta, cadrà comunque in successione.

L’operazione che oggi ha acquisito una certa popolarità è proprio quella inversa, cioè donare o vendere la nuda proprietà riservandosi l’usufrutto. Questa, per pianificare la successione o per procurarsi una liquidità immediata, è una pratica attualmente piuttosto diffusa. A mio avviso, tra l’altro, da un punto di vista della pianificazione successoria è un’operazione che può rivelarsi molto utile, in quanto comporta un risparmio di costi permettendo inoltre la suddivisione del patrimonio secondo i propri desideri sin da subito.

Spaziourbano da sempre cerca di condividere le proprie conoscenze, senza gelosia, perché affrontare trattative con clienti preparati è meglio del contrario.

Siamo sempre a disposizione per un confronto, approfondimento, perché quello che doni è tuo per sempre.

DAVIDE BOSISIO

DONAZIONE DELLA NUDA PROPRIETÀ CON RISERVA DELL’USUFRUTTO

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