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Locazioni e dintorni

Locazioni e dintorni

E’ incredibile, in tutti questi anni non ho mai dedicato uno spazio ad un’area immobiliare imponente come la locazione. Colpa del sottoscritto per cui mi affretto a colmare: “non si vede bene che col cuore, l’essenziale è invisibile agli occhi” ci ricorda il Piccolo Principe, che rammenta l’importanza delle piccole cose perché sono quelle che ci lasciano i più grandi insegnamenti, ecco dunque a Voi il mio blog dedicato, una piccola azione.

Affitto e locazione sono due concetti molto simili ma, da un punto di vista giuridico, completamente diversi. Mentre l’oggetto del contratto di affitto è costituito da beni produttivi come può essere un terreno o una azienda, per cui l’immobile non viene considerato nella sua individualità giuridica ma come uno degli elementi costitutivi di un complesso unitario di beni mobili e immobili, legati tra di loro da un vincolo di interdipendenza e complementarietà per il conseguimento di un determinato fine produttivo, l’oggetto del contratto di locazione non ha un collegamento specifico con l’attività produttiva (come, ad esempio, un’abitazione o un ufficio), e l’immobile concesso in godimento viene considerato come l’oggetto principale del negozio, secondo la sua consistenza effettiva.

LA LOCAZIONE

Nel dettaglio la locazione di un immobile è quel contratto con il quale una parte si impegna ed obbliga a far godere l’altra parte contraente di un bene immobile per un tempo prestabilito, in cambio del pagamento di un corrispettivo concordato (canone di locazione). Le parti del contratto di locazione sono il locatore (che di regola coincide con il proprietario del bene) ed il conduttore (ossia colui che prende in locazione il bene) entrambi titolari di diritti ed obblighi.

In particolare il locatore deve:

-consegnare il bene e mantenere la cosa locata in modo che serva all’uso convenuto, sostenendo le spese di manutenzione straordinaria;

-garantire il pacifico godimento del bene durante la locazione.

Il conduttore, invece, deve:

-ricevere la cosa in consegna e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l’uso stabilito nel contratto, accollandosi le spese di manutenzione ordinaria;

-pagare il corrispettivo nei modi e nei tempi stabiliti;

-restituire la cosa nello stato in cui l’aveva ricevuta, alla scadenza del contratto.

LA LOCAZIONE DI IMMOBILI AD USO ABITATIVO

La legge 431/98 disciplina la locazione di immobili ad uso abitativo e prevede essenzialmente:

-La possibilità di stipulare contratti con libera determinazione del canone, per tali contratti si prevede una durata non inferiore a 4 anni, rinnovabili per altri 4 anni (4+4).

-L’introduzione di contratti-tipo, da stipularsi sulla base di accordi definiti in sede locale dalle maggiori associazioni sindacali di categoria, di tre diverse tipologie:

1)Per l’uso abitativo ordinario, la durata non può essere inferiore a 3 anni rinnovabili per altri 2 (3+2).

2)Per l’uso abitativo transitorio, la durata non può essere inferiore ad un mese e non può eccedere i diciotto mesi.

3)Per l’uso abitativo di studenti universitari, in questi casi particolari la durata del contratto va da 6 mesi a 3 anni.

L’aspetto più importante delle tipologie contrattuali descritte ai punti 1, 2 e 3 riguarda il canone che, appunto, non è libero ma convenzionale e varia in base alle caratteristiche della zona in cui l’immobile è locato ed in base ad elementi specifici riguardanti l’immobile. Aspetto parimenti importante riguarda le agevolazioni fiscali previste per queste tipologie contrattuali sia per il conduttore che per il locatore.

Forma scritta e registrazione obbligatorie per tutte le forme contrattuali, questo è un elemento indispensabile in ogni fattispecie.

LA LOCAZIONE DI IMMOBILI AD USO DIVERSO DALL’ABITATIVO

Si tratta di locazione ad uso diverso dall’abitativo allorquando gli immobili sono destinati a:

  • Attività commerciali, industriali o artigianali, di lavoro autonomo, per le quali la durata minima dei contratti non può essere inferiore a sei anni rinnovabili per altri sei (6+6);
  • Attività alberghiere e imprese assimilate, teatrali, stabilimenti balneari, per le quali la durata minima dei contratti non può essere inferiore a nove anni rinnovabili per altri nove (9+9);
  • Nelle attività stagionali ricorrono le stesse durate limitatamente al periodo infrannuale contrattualizzato.

L’Agente immobiliare esperto del settore si dedica alla consulenza personalizzata per la predisposizione del contratto, regolando i diversi aspetti, in particolare quello fiscale.  Al termine dell’articolo elencherò brevemente i nostri servizi resi nell’ambito.

L’AFFITTO

Con l’affitto le parti contrenti sono l’affittante e l’affittuario: il primo concede il bene in godimento, mentre il secondo si impegna al pagamento di un corrispettivo concordato (canone di affitto) e ad occuparsi della gestione economica del bene.

L’affittuario ha i seguenti doveri:

-gestire il bene in conformità della destinazione economica, osservando le norme di buona tecnica, senza mutarne la destinazione economica, nell’interesse della produzione;

-sopportare le spesse ordinarie.

L’affittante deve:

-consegnare la cosa con i suoi accessori e pertinenze nello stato di servire all’uso cui è destinata;

-eseguire le spese e le riparazioni di carattere straordinario.

La materia dell’affitto, nell’ambito dei fondi rustici, oltre che dal codice civile, è regolata da leggi speciali, con l’imposizione di precise regole in tema di durata, canone ecc.

TASSAZIONE E ASPETTI FISCALI

Il reddito ricavato dalla locazione di un fabbricato (reddito effettivo) è tassato in maniera diversa a seconda del regime fiscale scelto:

Regime “ordinario” di tassazione

Sistema alternativo e agevolato: a “cedolare secca”.

Nel regime ordinario l’imponibile sul quale si calcola l’Irpef dipende dal tipo di contratto stipulato. Ai fini dell’accertamento dell’Irpef dovuta sui redditi dei fabbricati derivanti da immobili locati, è esclusa la possibilità per l’ufficio di rettificare il reddito se il contribuente dichiara l’importo maggiore tra il canone di locazione risultante dal contratto (ridotto del 5%) e il 10% del valore catastale dell’immobile (determinato applicando alla rendita catastale il moltiplicatore di legge, lo stesso previsto ai fini del calcolo dell’imposta di registro sulle compravendite).

Il regime della “cedolare secca” è stato introdotto nel 2011. Si tratta di un sistema alternativo e agevolato di tassazione del reddito derivante dagli immobili locati per finalità abitative. È facoltativo e si applica anche alle pertinenze dell’abitazione con essa locate.

In cosa consiste?

Il sistema della cedolare secca consiste nell’applicare al canone annuo di locazione un’imposta fissa in sostituzione dell’Irpef e delle relative addizionali, dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo, dunque al 21% sulle libere contrattazioni e al 10% per canoni convenzionali (Il canone “convenzionale” è quello determinato sulla base di appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni degli inquilini maggiormente rappresentative a livello nazionale – legge 9 dicembre 1998, n. 431).

La cedolare secca è riservata alle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sulle unità immobiliari locate. Sono quindi escluse le società e gli altri enti. Nei casi di contitolarità dell’immobile, l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore.

Immobili per i quali si può scegliere il regime della cedolare secca:

  • Abitazioni appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati), locate per finalità abitative;
  • Le relative pertinenze (solo se locate congiuntamente all’abitazione).

Restano esclusi i contratti di locazione di immobili accatastati come abitativi, ma locati per uso ufficio o promiscuo, salvo modifiche posteriori al presente effettuate dagli organismi competenti.

Servizio SPAZIOURBANO

I nostri agenti, esperti del settore immobiliare, si dedicano alla consulenza personalizzata e alla predisposizione del contratto, regolando i diversi aspetti, anche fiscali. La consulenza è frutto di terzietà, indipendenza, professionalità e competenza finalizzate al pieno soddisfacimento degli interessi delle parti coinvolte in ogni negozio contrattuale. Chiediamo referenze lavorative, reddituali, affinché ci sia la giusta serietà di relazione e permettiamo sempre un incontro tra le parti perché, è vero che una persona non la si può conoscere in una vita, ma è altresì realistico inquadrare un gradimento nei famosi 2 secondi, sì perché il cervello elabora un’immagine che completerà nei successivi 4 e genererà un’idea sull’interlocutore.

Detto ciò, alla fine di tutto, invitiamo le persone a sane e cordiali relazioni. Siamo tutti diversi, la materia di capire il prossimo è relativa, è più utile capire sé stessi ed esserne la migliore rappresentazione.

DAVIDE BOSISIO

LA CENTRALITA’ DEL MEDIATORE CREDITIZIO

“Un mediatore creditizio aiuta il cliente a ragionare su aspetti che oggi non sembrano importanti perché appartenenti ad un futuro troppo lontano. Eppure, quando tale futuro arriverà, i buoni consigli di un professionista daranno i loro frutti con enormi interessi” Davide Bosisio

Con questa frase tutta da analizzare, capire, gustare ed assaporare vogliamo comunicare il nuovo look alla pagina dedicata al mondo del credito SPAZIOURBANO in collaborazione con AUXILIA FINANCE: SPAZIOMUTUI.

Primavera 2022, nuovo sito AUXILIA FINANCE con eliminazione del classico campo di inserimento dati per avere uno specchietto del prestito a cui si è interessati.

Perché?

Perché questi sistemi danno risultati effimeri, non specifici, fuorvianti che depistano l’utente dalla realtà applicativa rispetto le proprie potenzialità. Uno strumento valido per chiunque non è valido, allora si è scelto di mettere al centro la consulenza, il contatto diretto con l’agente del credito per ottenere una linea di credito su misura, giusta, attendibile.

Ricordiamo dunque chi è il mediatore creditizio:

<È Mediatore creditizio il soggetto che mette in relazione, anche attraverso attività di consulenza, banche o intermediari finanziari previsti dal Titolo V del TUB con la potenziale clientela per la concessione di finanziamenti sotto qualsiasi forma (cfr. art. 128-sexies, comma 1, del TUB)>

Il mediatore creditizio ha un ruolo molto importante nella società in cui viviamo. Pensiamo ad un mutuo per l’acquisto di una casa. Acquistare un immobile è una scelta fondamentale per la vita di tutta la famiglia, non solo perché le garantisce stabilità ma anche perché impatta sulla vita familiare mediamente nei trent’anni successivi alla sua erogazione.

Di conseguenza comprare la giusta casa ha la stessa importanza di trovare la formula giusta per acquistarla, con valutazioni che vanno oltre la mera scelta emotiva di acquisto. Sarebbe infatti fin troppo semplice affidarsi da un’agenzia immobiliare, innamorarsi di un immobile e comprarlo senza fare valutazioni sull’impatto che tale scelta avrà sulla vita personale e familiare.

Ecco perché affidarsi ad un professionista qualificato, come un consulente AUXILIA FINANCE, non solo sarebbe opportuno ma persino determinante in fase di acquisto della propria abitazione. Egli è in grado di mostrare al cliente aspetti a medio-lungo termine spesso tralasciati nella fase emotiva iniziale, ma di estremo impatto sulla vita di tutta la famiglia.

Una casa può essere meravigliosa per il “qui e ora”, per un single o per una coppia appena sposata. Ma cosa accadrà tra cinque anni? E tra venti? Una famiglia che ha intenzione di crescere dovrà pensare ad avere una stanza in più da dedicare ai bambini. Un professionista potrebbe decidere di acquistare una casa vicina a dove attualmente lavora o dove gli piacerebbe lavorare in futuro. Un consulente dedicato consente di pensare in prospettiva, quando la vita quotidiana ci porta spesso a ragionare giorno per giorno. E’ in tali termini che in molti potrebbero vedere un mutuo: è importante che venga accettato oggi per acquistare la casa oggi. Eppure un mutuo è tecnicamente una forma di previdenza pensionistica, in quanto consente nel tempo il risparmio di soldi che poi consentiranno di vivere meglio nel momento in cui esso verrà estinto, quando presumibilmente la persona sarà in età di pensione. Sarà allora, infatti, che non dovendo pagare mensilmente la rata di un affitto, si potrà disporre di una liquidità maggiore.

Quello del mediatore creditizio non è dunque solo un lavoro importante perché riesce a trovare una soluzione ad un’esigenza (come l’acquisto della prima casa) ma lo è perché aiuta le persone a riflettere su argomenti altrimenti ignorati. Ogni Banca ha una categoria di clienti in ragion della propria policy, come potrebbe distinguerlo un software di conteggio rata mutuo? Oggi la vita quotidiana sembra quasi imporci di soddisfare il prima possibile i nostri desideri, senza pensare al futuro ed al budget che avremo a disposizione. Pensare al futuro invece non solo è determinante per noi e per la nostra famiglia, ma per l’intera società. E’ un aspetto definibile educativo che dovrebbe essere prioritario ma che in un mondo super veloce, super connesso e super complesso è spesso inflazionato e sottovalutato, al punto da non tenerne conto nel momento in cui si fa una scelta. Oggi in tv e sui social network siamo bombardati di messaggi promozionali da parte di decine di banche che fanno proposte di mutuo e finanziamento, tutte con la promessa di ottenere le condizioni migliori sul mercato. Non tutte sono uguali, né tanto meno sono migliori.

Quando la banca eroga un mutuo, ha sempre un guadagno. Ed è proprio tale guadagno il motivo per il quale qualunque banca ha l’interesse a vendere il proprio prodotto rispetto ai concorrenti. Al contrario, il (bravo) mediatore creditizio è quella figura che aiuta il proprio cliente a scegliere la proposta più adatta alle sue esigenze.

Affidarsi a un mediatore creditizio AUXILIA FINANCE vuol dire affidarsi a un consulente che paghi la fiducia riposta in esso e che lavori ponendo l’interesse del cliente – e non il proprio – al primo posto.

Guardare al futuro è capacità di pochi, vedere bene oggi il domani, Auxilia finance ha due stelle legalità perché il servizio è apprezzato in primis dagli istituti di credito, in un futuro non molto lontano ci sarà una rivoluzione nel modo di concedere credito e dunque anche il modo in cui veicolarlo.

A buon intenditor…..

DAVIDE BOSISIO

davide.bosisio@auxiliafinance.it

LA CENTRALITA’ DEL MEDIATORE CREDITIZIO
LE IMPOSTE SULL’ACQUISTO DELLA CASA

LE IMPOSTE SULL’ACQUISTO DELLA CASA

L’acquisto della casa comporta il pagamento di alcune imposte, che variano a seconda della destinazione dell’immobile e del soggetto venditore. Quando si acquista la prima casa si può godere di un regime fiscale agevolato che consente di pagare le imposte in misura inferiore rispetto a quelle ordinariamente dovute. Per effetto degli articoli 10 del Dlgs 23/2011 e 26 del Dl 104/2013, a partire dal 1° gennaio 2014 le imposte relative al trasferimento di immobili destinati all’utilizzo come prima casa, sono state modificate con l’obiettivo di diminuirne il carico fiscale.

Osserviamo le differenze con specchietti semplici e di facile comprensione, l’obiettivo è far capire e non confondere.

Se oggetto dell’acquisto è la prima casa, l’atto di compravendita è sottoposto alle seguenti imposte:

Il venditore è un privato

IVA esente

imposta di registro del 2% (comunque non meno di € 1.000,00)

imposta ipotecaria fissa di 50 euro

imposta catastale fissa di 50 euro

Il venditore è impresa costruttrice (o di ristrutturazione) entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori

IVA del 4%

imposta di registro fissa di 200 euro

imposta ipotecaria fissa di 200 euro

imposta catastale fissa di 200 euro

Il venditore è impresa costruttrice (o di ristrutturazione) oltre 5 anni dall’ultimazione dei lavori, che opta per l’assoggettamento dell’operazione ad IVA

IVA del 4%

imposta di registro fissa di 200 euro

imposta ipotecaria fissa di 200 euro

imposta catastale fissa di 200 euro

 Il venditore è impresa non costruttrice oppure si acquista da impresa costruttrice (o di ristrutturazione) oltre 5 anni dall’ultimazione dei lavori, che non opta per l’assoggettamento dell’operazione ad IVA

IVA esente

imposta di registro del 2% (comunque non meno di € 1.000,00)

imposta ipotecaria fissa di 50 euro

imposta catastale fissa di 50 euro

Se oggetto dell’acquisto è un immobile ad uso abitativo non prima casa l’atto di compravendita è soggetto alle seguenti imposte:

Il venditore è un privato, oppure un’impresa “non costruttrice”, oppure un’impresa “costruttrice” (o di ristrutturazione) che vende dopo 5 anni dalla data di ultimazione dei lavori senza assoggettare l’operazione ad IVA

IVA esente

imposta di registro del 9% (comunque non meno di € 1.000,00)

imposta ipotecaria di 50 euro

imposta catastale di 50 euro

Il venditore è un’impresa costruttrice (o di ristrutturazione) che vende entro 5 anni dall’ultimazione lavori o dopo 5 anni da questa optando per l’assoggettamento dell’operazione ad IVA

IVA del 10%

imposta di registro fissa di 200 euro

imposta ipotecaria fissa di 200 euro

imposta catastale fissa di 200 euro

Nel caso l’immobile sia registrato al catasto come immobile di lusso (categorie A/1, A/8 e A/9) l’IVA ha un valore del 22%.

Le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto. Dal 1° gennaio 2006 (art. 1 comma 497 Legge n. 266/2005 e successive modifiche), soltanto per le compravendite di immobili ad uso abitativo, comprese le relative pertinenze (box, garage, cantine) a favore di un privato (acquirente), si può assumere come base imponibile il valore catastale, indipendentemente dal corrispettivo pattuito indicato nell’atto (Prezzo-Valore). Più precisamente la norma trova applicazione nelle operazioni soggette ad imposta di Registro e non a quelle soggette ad IVA; ciò non esclude che il venditore sia un’impresa ma in tal caso l’operazione di compravendita deve rientrare nell’ambito di vendita oltre cinque anni dalla conclusione dei lavori o di vendita da parte di imprese non classificabili come “imprese costruttrici”.

Per tutte le altre compravendite in cui l’acquirente non è un privato e/o che riguardano terreni, negozi o uffici, la base imponibile è costituita dal prezzo pattuito e dichiarato nell’atto dalle parti e non dal valore catastale.

Quando la vendita della casa è soggetta ad Iva, la base imponibile è costituita dal prezzo pattuito e dichiarato nell’atto dalle parti e non dal valore catastale. Relativamente a queste cessioni, le nuove disposizioni consentono all’Ufficio delle Entrate di rettificare direttamente la dichiarazione annuale IVA del venditore se il corrispettivo dichiarato è inferiore al “valore normale” del bene. La legge definisce come valore normale “l’intero importo che il cessionario o il committente, al medesimo stadio di commercializzazione di quello in cui avviene la cessione di beni o la prestazione di servizi, dovrebbe pagare, in condizioni di libera concorrenza, ad un cedente o prestatore indipendente per ottenere i beni o servizi in questione nel tempo e nel luogo di tale cessione o prestazione” (articolo 14 del D.P.R. n. 633 del 1972, modificato dall’art. 24 della Legge 88 del 2009).

L’acquirente che vuole usufruire del “vantaggio fiscale” deve chiedere esplicitamente al notaio che la base imponibile ai fini dell’applicazione delle imposte (registro, ipotecaria e catastale) sia costituita dal valore catastale dell’immobile, indipendentemente dal prezzo dichiarato dalle parti. In tal caso il rogito deve riportare anche il valore catastale dell’immobile. L’agevolazione spetta a condizione che nell’atto sia indicato l’effettivo importo pattuito per la cessione. L’omissione, la falsa o incompleta dichiarazione, comportano l’assoggettamento ai fini dell’imposta di registro ad accertamento del valore dei beni trasferiti. In sostanza, l’Ufficio delle Entrate applicherà le imposte sul valore di mercato dell’immobile, anche se la parte acquirente aveva richiesto la tassazione sulla base del valore catastale. Inoltre sono previste onerose sanzioni pecuniarie a carattere amministrativo.

Da ultimo, in tema di “recupero fiscale” ricordiamo che dal 2007 è possibile detrarre fiscalmente ai fini Irpef (nella misura del 19% per l’acquirente) i compensi corrisposti agli intermediari immobiliari per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale. La detrazione è fruibile per un importo comunque non superiore a 1.000 euro e la possibilità di portare in detrazione questa spesa si esaurisce in un unico anno d’imposta. Se l’acquisto è effettuato da più proprietari, la detrazione, nel limite complessivo di 1.000 euro, dovrà essere ripartita tra i comproprietari in ragione della percentuale di proprietà.

La rendita catastale è il valore che l’Agenzia delle Entrate attribuisce ad un immobile e la si può vedere dalla visura catastale che l’Agente Immobiliare consegna ai clienti in fase di trattativa.

COEFFICIENTI MOLTIPLICATORI

Ogni immobile ha una rendita: se acquisti un appartamento con box e cantina, ognuna di queste unità ha una sua rendita.

Per rivalutare la rendita catastale bisogna sommare le diverse rendite catastali e moltiplicarle per un coefficiente che cambia a seconda del tipo di acquisto:

Per la PRIMA CASA e relative pertinenze:

Rendita Catastale *115,50 per unità immobiliari ad uso abitativo e relative pertinenze rientranti nelle categorie C/2, C/6 e C/7

Per gli IMMOBILI DIVERSI DALLA PRIMA CASA:

Reddito Dominicale * 112,50 terreni agricoli

Rendita Catastale *42,84 fabbricati classificati in categoria C/1 (negozi) e per gli immobili classificati in categoria E (stazioni di trasporto)

Rendita Catastale *63 fabbricati classificati in categoria A/10 (uffici) e unità immobiliari classificate in categoria D (opifici)

Rendita Catastale * 126 tutti gli altri fabbricati, comprese abitazioni in classe A/8 o A/9 (di lusso) o unità immobiliari residenziali che non godono deli benefici fiscali “prima casa”.

Per ogni necessario approfondimento, curiosità, fattispecie specifica e confronto, il team SPAZIOURBANO sarà felice di rispondere ad ogni domanda.

DAVIDE BOSISIO

TUTTO SULLA SECONDA CASA

Sono varie le motivazioni che portano una persona o una famiglia a decidere di procedere con l’acquisto di una seconda casa: vuoi per motivi vacanzieri o di semplice investimento bisogna tenere a mente che le spese d’affrontare non sono poche, anzi, rispetto alla prima casa vengono attivate tasse e imposte differenti.

L’acquisto della seconda casa viene considerato dal nostro ordinamento un bene non necessario, perché non serve per il sostentamento nostro o della nostra famiglia, appunto perché viene ritenuto un “bene extra” è soggetto ad una serie di tassazioni in più, come l’Imposta Municipale Unica, conosciuto comunemente come IMU.

Si è inoltre soggetti ad imposte d’acquisto che variano in base alla tipologia del compratore, nello specifico è diverso se compra un privato oppure costruttori edili soggetti ad IVA.

Acquisto seconda casa: tasse e imposte da pagare

Se la prima casa possiede dei vantaggi perché secondo il nostro ordinamento rientra in quella parte del diritto di abitazione, ovvero la necessità di mettere un “tetto sopra la testa” ai cittadini, la seconda invece non ottiene gli stessi trattamenti di favore.

Sia a livello di imposte dirette che indirette, la fiscalità connessa all’acquisto della seconda casa ha tutta una serie di particolarità che adesso analizzeremo. Come annunciato precedentemente, per quanto riguarda le tasse e imposte viene fatta una leggera distinzione fra i privati ed i costruttori (soggetti tenuti all’applicazione dell’Iva).

Le imposte indirette vengono pagate al momento della compravendita tramite notaio. Inoltre, devono essere tenute in considerazione anche le imposte che annualmente gravano sull’immobile. In particolare, si tratta delle seguenti:

L’Imu, o anche Imposta Municipale Unica viene pagata da chi ha intestato più di un bene immobile;

La Tari, ovvero Tassa sui Rifiuti, serve per finanziare le spese dei servizi di raccolta e smaltimento dei rifiuti.

Bisogna precisare un piccolo punto: la Tari trova applicazione anche per la prima casa, mentre l’Imu è un’imposta patrimoniale prevista esclusivamente per le abitazioni a disposizione, come le seconde case.

Imposte per acquisto della seconda casa cedente privato

Nell’acquisto della seconda casa, se essa avviene tramite privati (anche per il tramite di agenzie immobiliari), devono essere tenute in considerazione le imposte indirette. In questo caso, sulla seconda casa gravano le seguenti imposte indirette:

L’imposta di registro con aliquota fissa al 9%;

L’imposta catastale, determinata in misura fissa di 50 euro;

L’imposta ipotecaria, determinata in misura fissa di 50 euro.

Imposte per acquisto della seconda casa da cedente impresa di costruzione

Il procedimento dell’acquisto di una seconda casa può avvenire in modo diretto tramite le imprese di costruzioni edili oppure tramite i costruttori in possesso di partita Iva. Nel momento in cui ci si trova di fronte a questa fattispecie è necessario tenere in considerazione dei costi aggiuntivi, ovvero l’Iva viene inclusa e le percentuali sulle imposte sul valore aggiunto cambiano in base all’iscrizione catastale dell’immobile: una maggiorazione del 22% sui costi la otterremo per tutta quella serie di abitazioni che vengono considerate di “lusso“, ovvero le categorie A/1, A/8, A/9; per le altre invece avremo solo un aumento del 10% .

Occorre precisare che, in questo caso, trovando applicazione l’Iva sul prezzo di vendita dell’immobile, non si applicano l’imposta di registro. In questo caso l’imposta ipotecaria e catastale sono dovute in misura fissa di 200 euro ciascuna.

Acquisto seconda casa: come funziona il mutuo

Quando si procede con l’attivazione o anche il pensiero di usufruire del mutuo per acquistare una seconda casa, bisogna tenere in considerazione che non verranno applicate le stesse agevolazioni fiscali ottenute invece con la prima abitazione.

L’importo finanziato non può superare, generalmente, il 60% del valore dell’immobile da acquistare e l’estensione massima del piano di ammortamento è pari a 30 anni.

Agevolazioni fiscali per la seconda casa

È vero, non possiamo richiedere gli incentivi per la prima casa nel momento in cui deciamo di acquistare una seconda casa, ma esiste un’eccezione. Con la sentenza n 2565 del 2 febbraio 2018, la Corte di Cassazione ha stabilito:

” i suddetti sgravi fiscali possono essere richiesti per l’abitazione “in più” solo nel caso in cui quella principale risulti inidonea come abitazione.”

In parole povere si potranno ottenere le agevolazioni fiscali qualora si provi la mancata idoneità dell’abitazione, quindi si necessità di cambiarla.

Attenzione, non viene specificato quali siano i casi di idoneità e quali no, indubbiamente rientrano le calamità naturali come i terremoti che rendono inagibile un’abitazione.

Qualora la seconda casa venga utilizzata in comodato d’uso a un parente di primo grado, l’imponibile secondo cui si calcola l’IMU viene ridotto del 50%.

NB: per ottenere la riduzione bisogna registrare l’atto, non basta lo spostamento fisico della persona dentro la casa.

Seconda abitazione come casa-vacanza: cosa succede?

Una delle tante variabili sull’acquisto della seconda casa è per renderla fruttuosa, investendo e trasformandola in casa vacanza, o come ultimamente va di moda in home sharing.

I costi dovuti alle tasse e alle imposte sono uguali a qualsiasi atto di vendita che sussista come “seconda abitazione“.

La scelta di trasformare questi immobili in abitazioni a reddito porta una serie di responsabilità come padrone di casa:

  • Ricoprire tutte le parti burocratiche, compreso l’area contratti in base ai termini di locazione e le leggi regionali sul turismo;
  • Mantenere l’immobile sempre in ordine e con manutenzione a costo proprio;
  • Formulare un canone d’affitto conforme all’area;
  • Iscriversi ai diversi siti per affittare;
  • Occuparsi del check-in e del check-out.

La scelta di diventare padroni di casa non è da prendere sotto gamba, specialmente quando si parla di stipulare un contratto, il quale deve prevedere ogni minima casualità possibile ed immaginabile.

Ci si può appoggiare a delle agenzie immobiliari o alle compagnie che usano questi servizi per aiutarvi nella gestione delle vostre abitazioni, ovviamente da includere i costi che queste imprese vi chiederanno.

Auspico sia gradevole l’articolo ma soprattutto utile, spesso mi capita di percepire dubbi da parte delle persone in ragion di questo argomento. Come in tante cose, anche sulle seconde case, se ne sentono di tutti i colori, tipo: ”ma cosa compri a fare una seconda casa, poi sei obbligato a fare le vacanze nello stesso posto”, “una spesa inutile, troppi costi”, “chi te la controlla, cura” ecc….

Certamente sono il meno indicato ad esprimere giudizi sui giudizi perché di parte, del settore immobiliare, però credo in 3 cose:

  • Investire sul mattone non è mai sbagliato, si può sbagliare modo-valutazione-con chi, mai sul concetto;
  • Fai sempre ciò che ti rende felice, soddisfatto/a, non curarti dei pareri altrui, spesso è invidia;

E poi l’ultima, la mia preferita:

 

Che sia al mare, al lago, in montagna o in collina, ricorda: “LA VITA E’ UNA CASA MERAVIGLIOSA”

DAVIDE BOSISIO

TUTTO SULLA SECONDA CASA
DONAZIONE DELLA NUDA PROPRIETÀ CON RISERVA DELL’USUFRUTTO

DONAZIONE DELLA NUDA PROPRIETÀ CON RISERVA DELL’USUFRUTTO

La donazione della nuda proprietà con riserva dell’usufrutto è un’operazione oggi piuttosto diffusa cui conseguono alcuni significativi vantaggi. Cerchiamo insieme di capire meglio di cosa si tratta e perché sia più praticata rispetto alla donazione dell’usufrutto di un immobile.

Facciamo così, mi faccio le domande (che magari anche tu faresti) e mi do le risposte ma, prima, impariamo i termini principali così da facilitare la comprensione del testo.

USUFRUTTO: Diritto reale di godere di un bene altrui, mobile o immobile, comprese le accessioni del medesimo, con il rispetto della sua destinazione economica e della limitazione imposta dalla legge;

NUDA PROPRIETA’: La nuda proprietà è un caso di proprietà privata alla quale non si accompagna un diritto reale di godimento del bene cui è relativa. Tipicamente si riferisce a un immobile del quale si acquisisce la proprietà ma non il diritto di usufrutto;

DONAZIONE: La donazione è il negozio giuridico col quale una parte, il donante, intenzionalmente arricchisce l’altra, il donatario, disponendo di un proprio diritto – o obbligandosi a disporne – senza conseguire un corrispettivo.

Molto bene direi, partiamo con l’intervista?

E’ possibile donare la nuda proprietà con riserva dell’usufrutto?

La donazione o la vendita della nuda proprietà con riserva dell’usufrutto è un’operazione estremamente interessante che si presta a diverse considerazioni, sia dal punto di vista giuridico che dal punto di vista fiscale.

Donare la nuda proprietà riservandosi l’usufrutto è un’operazione praticata soprattutto nel momento della sistemazione e pianificazione della propria successione. Chi, arrivato in età ragionevolmente avanzata, vuole cominciare in vita a sistemare il proprio patrimonio pianificando la successione, anziché fare un testamento, può cominciare a donare la piena proprietà di alcuni immobili oppure a donarne la nuda proprietà riservandosene l’usufrutto.

Quali sono i vantaggi?

Donare la nuda proprietà innanzitutto ha un impatto fiscale ridotto rispetto al donare la piena proprietà, perché si dona un diritto reale minore. Quindi, il valore di quello che viene donato è ridotto dal valore dell’usufrutto, che invece si riserva il donante.

Il valore dell’usufrutto deriva da una tabella che viene periodicamente aggiornata in funzione del cambiamento e della crescita dell’aspettativa di vita, ma è comunque legato all’età dell’usufruttuario. L’usufrutto vale tanto di meno quanto più l’usufruttuario è anziano, presupponendo che abbia un’aspettativa di vita ridotta.

Ma qual è il vantaggio? Il vantaggio sta nel fatto che donando la nuda proprietà si realizza il passaggio del bene all’atto della donazione e in seguito alla morte dell’usufruttuario l’usufrutto si riunisce in capo al nudo proprietario senza più alcun costo fiscale. Si deve procedere semplicemente con una pratica catastale dal costo di poche centinaia di euro che allinea il catasto alla situazione di fatto, ma non vi sono più costi fiscali.

Cosa significa esattamente donare la nuda proprietà riservandosi l’usufrutto?

Significa spogliarsi della proprietà, ma mantenere tutti i vantaggi che derivano innanzitutto dal poter godere degli eventuali frutti che l’immobile produce oppure poterlo continuare semplicemente ad abitare e quindi non perdere la possibilità di utilizzare il bene di cui si è donata la nuda proprietà. Il tutto senza gravare il donatario, cioè chi riceve la nuda proprietà, di alcun costo, perché tutte le spese e anche i gravami fiscali rimangono in capo all’usufruttuario.

Le spese di manutenzione ordinaria, le spese della detenzione dell’immobile, come Imu e Tari, sono tutte in capo all’usufruttuario. Le sole spese che formalmente gravano sul nudo proprietario sono quelle di manutenzione straordinaria.

E’ evidente che in questo modo è possibile, con un costo certo e soprattutto senza perdere la possibilità di godere dei frutti che l’immobile può produrre, pianificare la propria successione fin da molto prima della morte o comunque senza dover passare necessariamente attraverso un testamento.

Oltre alla donazione, è possibile la vendita della nuda proprietà con riserva dell’usufrutto?

Sì. Un’altra possibilità, ultimamente abbastanza praticata, è la vendita della nuda proprietà con riserva dell’usufrutto. Si tratta di una soluzione spesso scelta da chi è arrivato in età avanzata e ha necessità di procurarsi una certa liquidità senza però perdere la possibilità di godere dell’immobile.

Si tratta di un’operazione che è possibile praticare trovando un investitore interessato ad acquisire una nuda proprietà pagando un prezzo ridotto, perché il prezzo viene decurtato del valore dell’usufrutto. Il nudo proprietario, al momento del decesso dell’usufruttario, si troverà ad essere pieno proprietario senza avere più alcun costo aggiuntivo.

Tale operazione può consentire al proprietario di realizzare la liquidità di cui necessita e all’acquirente di ‘scommettere’ sulla vita dell’usufruttuario in modo tale da trovarsi poi un bene in piena proprietà magari a distanza di pochi anni, soprattutto se al momento dell’operazione l’usufruttario è già ragionevolmente anziano.

E’ invece possibile fare la donazione dell’usufrutto di un immobile?

Sì, è possibile anche donare l’usufrutto, mantenendo la nuda proprietà. Sicuramente è un’operazione molto meno praticata, anche perché non produce i risultati di cui si è parlato.

E’ innanzitutto difficile che l’usufrutto venga donato o alienato a un soggetto più giovane, anche perché, come già detto, si tratta di un’operazione che ha un costo superiore, in quanto più l’usufruttuario è giovane più l’usufrutto vale, e quindi si avvicina al valore o al costo della piena proprietà, in secondo luogo perché non si realizza la pianificazione ereditaria in quanto la nuda proprietà, che si è mantenuta, cadrà comunque in successione.

L’operazione che oggi ha acquisito una certa popolarità è proprio quella inversa, cioè donare o vendere la nuda proprietà riservandosi l’usufrutto. Questa, per pianificare la successione o per procurarsi una liquidità immediata, è una pratica attualmente piuttosto diffusa. A mio avviso, tra l’altro, da un punto di vista della pianificazione successoria è un’operazione che può rivelarsi molto utile, in quanto comporta un risparmio di costi permettendo inoltre la suddivisione del patrimonio secondo i propri desideri sin da subito.

 

Spaziourbano da sempre cerca di condividere le proprie conoscenze, senza gelosia, perché affrontare trattative con clienti preparati è meglio del contrario.

Siamo sempre a disposizione per un confronto, approfondimento, perché quello che doni è tuo per sempre.

DAVIDE BOSISIO

SPAZIOMUTUI: RISULTATI E RIFLESSIONI

Siamo giunti a Dicembre, il mese probabilmente più affascinante dell’anno, un mese che tra le altre impone l’analisi dei numeri, per osservare quanto prodotto, per capire come lo si è creato e apportare i correttivi per migliorarlo. Andando ancora più a fondo, per Noi, comprendere bene come inserirci in un mercato finanziario così ampio, ricco di opportunità e insidie.

Spaziourbano, attraverso una sua risorsa, ha ottenuto l’abilitazione ad offrire consulenza creditizia a marzo 2021. Ci eravamo posti l’obiettivo di fare 5 operazioni tra mutui, prestiti e quello che il ventaglio Auxilia Finance ci offriva. 

RISULTATI?

  • 4 mutui per un totale di erogato pari ad € 472.000,00;
  • 1 prestito personale;
  • 1 convenzione con azienda del sud-ovest milanese.

4 mutui: 2 all’80% d’intervento, 1 al 60%, 1 al 95%.

Obiettivi per il 2022?

€ 1.500.000,00 di erogato !

Abbiamo dato i numeri, analizziamo ora le sensazioni, gli aspetti più importanti che fanno parte sempre del vissuto. Come per la professione di mediatore immobiliare, anche quella creditizia porta con se una resistenza da parte dei consumatori: la provvigione.

“Perché devo pagare una commissione se posso avere il prestito attraverso la mia banca?”

Giusto, una considerazione di getto, naturale e comprensibile. Superficiale.

Superficiale perché poi serve analizzare bene le cose, come sempre. Ogni banca, lo abbiamo visto e toccato con mano, ha una sua linea di giudizio, regole non denunciate all’esterno ma parte del loro processo d’analisi. Nessuna offre la stessa cosa alla stessa persona, ogni persona è differente da un’altra per redditività, socialità, trascorsi e modalità di gestire il risparmio. Dunque, viva Dio, ogni istituto di credito porta avanti una filosofia che ben si sposa con taluni clienti, con altri meno o per nulla. 

Ecco, il punto è tutto qui. Quando ci viene domandato: “se faccio il mutuo con voi mi date un tasso migliore?” risposta: “non in senso assoluto, il tasso migliore per te”, prosegue l’utente medio: “e come faccio a capirlo? se poi non mi date il meglio in assoluto perché pagare una mediazione?”

Il mediatore creditizio, quello professionale, ha valori che nessun’altra categoria possiede: un ventaglio di convenzioni, la padronanza e conoscenza dei ragionamenti bancari, disponibilità d’appuntamento rapida e variegata, tempistiche ottimizzate grazie al reclutamento corretto di tutta la documentazione prima di presentare una pratica.

Beh, immaginiamo che detta così sia comprensibile solo ad addetti ai lavori o da chi ha beneficiato di questo servizio. Cerchiamo di renderlo utile anche per chi, magari ora, non ha necessità e fatica a capire.

Esempi !!!

Una cliente compra casa con Noi, in principio “vado nella mia banca”, ci va, appuntamento a 10 giorni dalla richiesta, porta i documenti e se ne va. Dopo qualche giorno, per un 60% d’intervento, gli propongono un prodotto a tasso fisso all’1,50%. Dubbiosa, ci chiama e chiede il nostro parere, gli rispondiamo che con Noi potrebbe avere l’1,05%. Perché questo? Perché si è recata in un istituto che oggi non ha interessi specifici sui mutui e, se proprio deve, si fa pagare bene i denari prestati. Noi lo sappiamo e con semplicità l’abbiamo indirizzata verso chi vuole fare mutui ed il risultato è un risparmio in 20 anni di oltre € 20.000,00 che, crediamo, giustificano ampiamente la provvigione che ci verrà corrisposta;

Un conoscente, titolare di una trattoria, si aggiudica una casa in asta con naturalezza perché un impiegato della “sua banca” ,quando a pranzo da lui, sviolinava tranquillità per l’accesso al credito del suo cliente. Molto bene, questo utente, a necessità, si è recato in banca e ricevuto il due di picche perché non in possesso dei requisiti, un mutuo già in corso e un prestito. In questo caso noi avevamo espresso perplessità ma siamo stati visti come ostativi al business, ora ha perso dei soldi;

Un altro, “vado nella mia banca”, che poi mia che significherà mai? Va bene gli diciamo, poi però è tornato da Noi con la coda tra le gambe perché la sua banca gli offriva una linea di credito con 6 mesi di pre-ammortamento, che vuol dire? che per 6 mesi avrebbe pagato solo interessi, il capitale avrebbe iniziato a decurtarlo dal settimo, vi pare carino come prodotto?

Ci fermiamo qua, ne abbiamo viste di cose, speriamo che gli esempi facciano comprendere bene il valore di un consulente del credito professionale. Ora, gli ostacoli ai nostri obiettivi sono essenzialmente 2:

  • le convinzioni;
  • i competitors non qualificati.

La nostra mission per il 2022, in questo specifico ramo di business Spaziourbano, sarà la comunicazione. Cercare di dare il nostro contributo a far aprire gli occhi alle PERSONE, aiutarle a raggiungere i loro sogni con giudizio e professionalità, far capire loro che la nostra realtà vuole vivere a lungo ed esiste un unico modo per farlo, che Auxilia Finance non possiede 2 stelle per la legalità a caso.

Lavoro importante, forse il più difficile, ma credeteci, la soddisfazione nel guardare sorrisi smaglianti per aver ricevuto un plus nella propria vita, ci ripaga di ogni sforzo.

Grazie a tutti i nostri clienti: passati, presenti e futuri per permetterci d’esprimerci con tanto orgoglio e fermezza, è tutto per Voi l’articolo, perché ci avete dato qualcosa di rara bellezza: FIDUCIA, la vostra e acuito in Noi la nostra.

Buon Dicembre a tutti dal team Spaziourbano !!!

 

SPAZIOMUTUI: RISULTATI E RIFLESSIONI
FINANZIAMO LE PMI E PROFESSIONISTI

FINANZIAMO LE PMI E PROFESSIONISTI

Piccole e medie imprese, aziende artigiane, studi professionali, singoli professionisti: sono loro che rappresentano il tessuto produttivo del paese e contribuiscono, quindi, in maniera rilevante a sostenere la nostra economia. Auxilia Finance è dalla loro parte con diverse soluzioni creditizie per la loro attività.

Questo ambito, di recente, ha visto protagonista Auxilia finance nel sottoscrivere un nuovo accordo quadro con primaria società finanziaria, un prodotto eccezionale tarato per imprenditori, specifico per fornire liquidità.

Caratteristiche?

Prestito chirografario di minimo € 25.000,00 e massimo € 1.500.000,00, per ditte individuali rimborsabile in 5 anni mentre per società da 5 a 8 anni, delibera in 3/4 giorni, il tasso a seconda dell’intervento e del soggetto richiedente.

Cosa serve fornire?

Visura camerale, bilancino, ultime due dichiarazioni di reddito (2 anni).

Chiudiamo con una sfolgorante notizia, per ottenere questo prodotto NON SI DOVRA’ VERSARE ALCUNA PROVVIGIONE !!! Un consulente del credito professionale, un’azienda organizzata e ricca di credibilità verso gli istituti di credito, un prodotto voluto per salvaguardare la tua attività, a ZERO EURO di commissioni d’intermediazione. Questo è il classico caso per cui vale la pena dire: “Chiama Ora”, 02-4530630, chiedi un appuntamento con il consulente Auxilia finance in Spaziourbano immobiliare.

Detto ciò, completo l’informativa ricordando che esiste altro in questo segmento di mercato che Auxilia, da tempo, supporta. Basta divulgarlo. Basta aprire il ventaglio e mostrarne la bellezza.

Il credito finanziario carburante per le imprese

Come noto, il carburante che fa andare avanti la macchina produttiva delle PMI e professionisti è il credito finanziario. Senza finanziamenti dedicati  si rischierebbe, con molta frequenza, di far finire in crisi di liquidità molte attività produttive, con tutte le conseguenze negative del caso.

Auxilia Finance ha dedicato a PMI e professionisti una serie di prodotti finanziari, con la necessaria consulenza per garantire l’accesso al credito e consentire di mandare avanti l’attività giornaliera. E’ il modo più semplice per evitare rischi di possibili blocchi delle forniture, ritardi nelle consegne, perdita di clienti.

I finanziamenti per piccole e medie imprese e professionisti

Acquisto ufficio-negozio: Auxilia Finance offre i finanziamenti necessari, sotto forma di prestiti o di mutui ipotecari, per rilevare un’attività commerciale, comprare le mura di un negozio o di un ufficio a condizioni sicuramente vantaggiose, con tempi di istruttoria ridotti.

Prestiti chirografari: Per ottenere un prestito chirografario basta una firma sul contratto (‘chiros’ in greco significa firma). Non sono quindi richieste particolari garanzie e si può contrattare sia un prestito a tasso fisso sia a tasso variabile. E’ prevista anche la possibilità di posticipare il rimborso della prima rata (ammortamento differito), o di rimborsare una parte del prestito con rate mensili e la parte restante con un’unica rata finale (rata pesante).

Consolidamento debiti: Il finanziamento per consolidamento debiti si chiede quando il peso delle rate di debiti precedenti può diventare insostenibile. Auxilia Finance è in grado di offrire un nuovo finanziamento che prevede l’estinzione dei debiti precedenti e la rimodulazione del rimborso, con durata più confacente e rate più leggere.

Mutui liquidità: I consulenti di Auxilia Finance possono consigliare sulla convenienza di accedere a un mutuo, rispetto a un più semplice prestito, se il capitale necessario per l’attività è superiore ad una certa soglia. In questo caso il mutuo presenta il vantaggio di una scadenza più lunga e di tassi d’interesse ridotti.

Per le PMI e i titolari di attività professionali, Auxilia Finance può inoltre proporre:

  • apertura di conti correnti a condizioni particolari;
  • accesso a convenienti forme di leasing per l’acquisto di beni strumentali;
  • POS per pagamenti con carte di credito, debito e prepagate, anche in modalità Mobile POS tramite smartphone o tablet.

 

DAVIDE BOSISIO

davide.bosisio@auxiliafinance.it

PROBLEM SOLVING: DOVE STA IL PROBLEMA?

Oggi parliamo di Problem solving, cioè di come risolvere i problemi, tutti, presenti o futuri che siano. Partiamo dal principio più importante quando affronti un problema: c’è sempre una soluzione. Questa è una di quelle rare regole della vita che non ammettono eccezioni.

Ti assicuro che qualsiasi problema tu possa avere, una soluzione c’è sempre.

A volte non sembra per due motivi principali:

  • Non hai capito bene qual è il vero problema;
  • Non hai voglia di mettere in pratica le soluzioni, o perché non credi di farcela o perché non ti piacciono.

Il primo punto è anche la cosa più importante quando affronti un problema e lo vuoi risolvere: hai chiaro qual è il problema? Spesso, infatti, non vediamo il vero problema ma solo alcune situazioni superficiali, che magari sono più immediate ma che derivano dal problema reale.

Il secondo è circoscritto alla natura di come si è fatti, dalle proprie esperienze, socialità, credenze. Troppo particolare e soggettivo per addentrarsi. Diciamo che quando capita serve abilità nel focalizzarsi sul primo punto, sforzo enorme e coraggioso, ma anche l’unico.

Ho scelto un video divertente, fluido, che si fa guardare così d’attivare la comprensione pura dell’essenza di questo articolo.

 

Come vedi, dunque, il primo passo se vuoi risolvere un problema è capire qual è veramente il problema. Come hai potuto osservare, il vero problema è legato alle emozioni negative che provi.

Il problema nel video qual è?

Che ogni dipendente ha un suo modo di fare e vedere le cose, non guarda il grande quadro ma il proprio dettaglio. Dunque serve essere differenti, fare quello che altri non fanno. In questa fattispecie è risultato utile un colloquio individuale, inserire in azienda un software gestionale, che una persona abbia pensato per tutti su come risolvere le questioni, anche brutalmente sottolineando l’ipocrisia di taluni, accompagnando l’interlocutore alla soluzione.

Questo argomento è a me caro, mi sento molto predisposto al problem solving, nella vita spesso mi è stata certificata questa qualità, una qualità che può essere allenata o nel DNA. Faccio parte della seconda categoria, nell’affrontare un problema e ricercarne la soluzione trovo la mia massima skill, quella che mi riesce facile, una forma mentis. Che spesso è anche arma a doppio taglio, dipende dalle situazioni e dagli strumenti in possesso per attuarla, questa dote spinge, talvolta, a fare errori più grossi nel cercare di risolverne altri.

Perché?

A causa del fatto che non si è capito bene il problema, come detto in apertura di articolo. Per cui, essere bravi a risolvere le questioni non è l’obiettivo o motivo di vanto, lo diventa se unitamente a ciò si riesce a capire il nocciolo del grattacapo.

Torniamo al principio dunque:

Cosa è il problem solving? Non si tratta solo di saper “risolver problemi”, ma anche e soprattutto di adottare una serie di strategie per ribaltare il punto di vista della nostra vita.

Come fare? Molto complesso, ve lo assicura una persona, prima che professionista, che lo ha affrontato come molti ma che per ragioni importanti, supporti importanti, lo ha iniziato a capire e dunque come diceva Henry Ford:

Pronti? Via…

Da una logica analitica ad una logica sistemica

Il primo errore? Cercare di comprendere il problema: questo genera una sorta di paralisi mentale. Quando le cose non vanno, siamo abituati a chiederci il perché, e spesso finiamo per dare la colpa a qualcuno. L’abbiamo imparato a scuola, dove ci hanno insegnato ad affrontare i problemi con una logica analitica.

Il fatto è che la realtà è ben più complessa di un quesito matematico: siamo interconnessi gli uni agli altri, per questo abbiamo bisogno di affrontare gli avvenimenti quotidiani con una logica sistemica, legata alle interazioni. Se vogliamo spegnere il fuoco di un caminetto non serve granché tornare a quando e come è stato acceso, più importante è capire che cosa lo alimenta e come possiamo interromperlo.

Andiamo sempre in cerca di un colpevole, perché tendiamo a rappresentarci come vittime anziché in qualità di responsabili di ciò che ci accade. La tendenza a dare la colpa, tuttavia, è esattamente ciò che ci impedisce di prendere le nostre responsabilità.

Questo errore si basa sul presupposto che se riusciamo a individuare il colpevole, sarà lui a dover risolvere il problema al posto nostro. Ma, dal momento che non è l’altro a essere il vero responsabile dei nostri problemi, non potrà fare molto per noi.

Il cambiamento è una scelta per essere protagonisti della nostra vita

Quante volte da bambini abbiamo detto “non è colpa mia”? Involontariamente replichiamo questo meccanismo in moltissimi ambiti della nostra esistenza quotidiana e in realtà, giustificando noi stessi, ci allontaniamo dalla possibilità di diventare protagonisti della nostra vita. Più rimandiamo ad altri la soluzione o il problema stesso, meno ci assumiamo la responsabilità di cambiare come nostra scelta.

Per evitare i problemi utilizziamo il silenzio (ti proibisco di parlarne), oppure l’illusione, facendo finta spesso anche con se stessi, che tutto vada bene. Anche la tendenza a rimuginare non funziona, perché amplifica l’overthinking (pensare troppo) senza, in realtà, andare verso la soluzione. Sfortunatamente, la gravità del problema è legata anche alla nostra disponibilità a comprendere il problema stesso.

Ogni giorno utilizziamo mappe mentali, tuttavia si finisce per confondere la propria mappa con la realtà; il che equivale un po’ a insistere nel voler mangiare il menu al posto del piatto.

Spesso anche il significato che diamo agli eventi che ci accadono tende proprio a confermare il nostro schema e proprio a causa di questo rifiutiamo di dare affetto o lo diamo alle persone sbagliate, diventiamo vittime del senso di colpa, soffriamo di complessi di superiorità o inferiorità. Interpretiamo le azioni degli altri secondo il nostro schema.

Tu non vali niente: credenze limitanti come questa, ascoltate da bambini, entrano nel DNA. Da adulti i nostri comportamenti e le nostre convinzioni rifletteranno questa visione limitata del mondo. I limiti delle nostre azioni e del nostro linguaggio, in fondo, rispecchiano i limiti delle nostre mappe mentali.

Smetti di alimentare il problema.

Avete notato che si finisce sempre per trovare ciò che si cerca? Quindi, se siete in cerca di problemi da risolvere, che cosa vi manderà la vita? Dei problemi, naturalmente!. Elementare Watson. Per ottenere un risultato diverso dobbiamo smettere di comportarci nello stesso modo, avere le stesse reazioni, dire cose che abbiamo già detto. Cambiare schema comportamentale non è facile, perché implica mettersi in gioco. Riprendere la responsabilità della propria vita e delle scelte di ogni giorno. A volte abbiamo bisogno di accrescere il problema prima di risolverlo, tocchiamo il fondo prima di risalire a galla.

Cambiare vuol dire accettarsi per come si è

«Esiste un curioso paradosso: solo quando mi accetto così come sono, posso cambiare» (Carl Rogers): rifiutare la situazione può diventare parte del problema, ecco perché la sfida è allenarci a osservare noi stessi, mettere in discussione le nostre convinzioni, gli schemi mentali abituali, il modo in cui ci comportiamo con gli altri.

Spesso non vediamo che il cuore è pesante per le aspettative che in segreto nutriamo, le frustrazioni che fatichiamo ad ammettere. Quando fatichiamo a tirare avanti, a volte è perché siamo bloccati in una transizione o non riusciamo a elaborare un lutto. È necessario imparare a voltare pagina, per scrivere un nuovo capitolo della nostra vita.

Un po’ complesso se non ci si sbatte il faccione, lo ammetto. Diciamo che nel lavoro è abbastanza semplice l’applicazione del problem solving perché vedo il lavoro un po’ come la matematica: logico, dunque lo capisco e mi ci trovo bene, la vita più in generale non lo è, è totalmente illogica e dunque serve cambiare l’approccio ad essa.

Detto tra noi, già capire certe cose è un grandissimo risultato o, forse detto meglio, un primo passo in avanti.

Stai vendendo casa e non capisci perché tante visite e nessuna offerta?

Stai cercando casa e non trovi quella giusta? Giri, giri, giri, ma nulla?

Il team Spaziourbano immobiliare sarà lieto di risolvere tutti i tuoi problemi, illustrando i motivi, deficienze e corretti percorsi da seguire per vendere e comprare CASA !!!

 

DAVIDE BOSISIO

R.E.M. Spaziourbano immobiliare

 

 

PROBLEM SOLVING: DOVE STA IL PROBLEMA?
L’arte della negoziazione

L’arte della negoziazione

La negoziazione è un processo interpersonale che si oppone al conflitto: negoziare significa collaborare, fare squadra, implica il raggiungimento di un accordo plurilaterale, vantaggioso per tutte le parti coinvolte. In ambito commerciale, il delicato processo negoziale può coinvolgere sia gli interlocutori interni (colleghi, collaboratori, supervisori e responsabili di azienda) che esterni all’azienda (clienti, partner commerciali e stakeholder aziendali)”.

Definizioni, quanto sono belle…..

Dunque, appurato quanto sopra, possiamo asserire senza dubbio alcuno che:

Nessuna forma d’arte può fare a meno di proprie regole specifiche: la negoziazione, in quanto arte delle relazioni umane, non fa eccezione”.

Qual è quindi, in una qualunque relazione, l’elemento fondamentale e basico per una negoziazione? La presenza, fisicità, vedersi, insomma stare dinnanzi all’interlocutore.

Siete d’accordo?

Pare banale, tante volte ci si dimentica delle cose più semplici, delle cose più naturali, talvolta per distrazione e comodità altre per convenienza. Concentriamoci sulla seconda, perché converrete che la prima sia un errore o cosa ingestibile. Per convenienza, parliamo di questo aspetto. Esistono momenti della vita in cui porsi di fronte ad altra persona sia un’azione difficile, non per cattiveria, sono altre le sensazioni o emozioni che spingono a non esserci e sono da rispettare, ma come negoziare in assenza del principio cardine? La risposta è che non si può, o meglio, puoi provare ma telefono, mail, call, non ti aiuteranno perché saranno un ostacolo alla natura umana, un filtro, un mondo interpretabile che non regala la verità. La cosa più ovvia e giusta sarebbe abbandonare la relazione, ma spesso non lo si fa perché il più delle volte ci si ostina ad affrontarla ugualmente, anche se è sbagliato. Chi scrive è primatista d’errori, primo, secondo e terzo a pari merito, non lascio mai nulla ad altri in tal senso, il podio è tutto mio. Infatti mi formo, informo, leggo, per migliorare e divulgare un qualcosa di corretto in cui io per primo mi cimento.

Lascio degli esempi di esperienze passate:

come persona, il sottoscritto, nasce come coerente e rispettosa, credo nel prossimo, dono fiducia. Aspetti molto belli se presi ed isolati dal contesto, ma in questo contesto non lo sono. Perché? Perché la mia propensione è curarmi più del prossimo, lasciare navighi in zona di comfort, penso sempre che mettere le persone nelle migliori condizioni venga apprezzato tanto al punto da indurre l’interlocutore a trattarmi allo stesso modo. Sbagliato. E’ sbagliato perché se non avviene quanto sperato tendo a modificare la mia educazione e moralità, mi sento escluso senza una ragione. Quanti di voi riescono a capirmi usando empatia?

Un Es. immobiliare: se mostro un immobile ad un il cliente che successivamente si dichiara interessato, dopo la fase riflessiva necessaria, serve fissare un appuntamento in ufficio per tessere la relazione, negoziazione, allo scopo di redigere una proposta d’acquisto. Trattare la stessa vicenda per mail, lasciare il cliente libero di fare il ricercatore su internet, permettere veda altro, storpierà la relazione e, la buona riuscita sarà una chimera, un caso fortuito, non bravura.

Mi è capitato in passato, ho sbagliato, perché cosa succede in realtà quando un cliente non permette un incontro di dialogo, succede che ti spazientisci, pensi male, inizi a diventare creativo, magari forzi la mano dicendo che altro cliente verrà a discutere di questo immobile ma, essendo una bugia, verrai giudicato come scorretto e dunque, che fine farà la vostra negoziazione? Lascio la risposta ai miei lettori, ma lascio anche quello che ho imparato. Serve amor proprio e spina dorsale. Serve rispettarsi, se l’altro/a non vi dà seguito bisogna avere la forza di lasciare andare, passare oltre. Non è detto che in questo modo la negoziazione fallirà, il cliente potrebbe tornare, e se lo farà si potrebbe costruire una struttura di business con solide fondamenta, diversamente non era destino.

Se non esiste una sana relazione, comunicazione, una negoziazione non avrà futuro, si deteriorerà prima ancora di nascere, porterà a scimmiottare le parti, non permetterà equilibrio.

Cosa fare? Come detto nei paragrafi precedenti, top sarebbe abbandonare quella specifica situazione ma, se t’interessa molto coltivarla, poniti come unico obiettivo d’essere un/a bravo/a postino/a, far giungere e verificare che venga apprezzato lo sforzo di tanto interesse verso l’altro/a, per due motivi:

  • Non ci si crea false aspettative, già sai che è arduo un obiettivo più alto, vivi meglio;
  • L’altro/a deve percepire quanto sia o sia stato/a focale ed importante, potrebbe tornare utile in futuro.

Bene, siete stati bravi e fortunati, siete dinnanzi alla figura con cui relazionarvi, questi i passaggi chiave da studiare, provare, attuare al fine di generare vantaggio per entrambi, perché una negoziazione sana e vincente si basa sulla legge del win/win, ogni altra interpretazione non è valida.

5 punti da gustare e leggere, fare propri:

 

  1. Fai la prima offerta

Se vuoi guidare la trattativa verso una direzione ben precisa, ne devi prendere il controllo fin dal principio. Questa è una delle mosse migliori per riuscire a guadagnarti un vantaggio e maggiori probabilità di raggiungere un accordo equo.

Quali caratteristiche deve possedere la prima offerta? Chi vende un prodotto parte con un prezzo molto alto, aspettando che sia l’altra persona ad abbassarlo.

Se sei stato in Marocco e hai provato ad acquistare un souvenir nel souk, ti sarai certamente accorto che la negoziazione è parte integrante della cultura dei mercanti. Gli oggetti non hanno un cartellino con un prezzo fisso come sei abituato a vedere, perché il prezzo stesso deve essere contrattato dalle parti fino a raggiungere un accordo equo.

In base a delle ricerche in questo ambito, è la prima offerta quella che determinerà l’esito della trattativa. Se è il venditore a fare un prezzo elevato, l’accordo si concluderà con un prezzo alto. Diversamente, se l’acquirente offre per primo, i prezzi saranno più bassi, perché lui pensa nel proprio interesse.

Ricapitoliamo. Il primo che prende la parola conduce la trattativa, e io ti consiglio caldamente di essere tu a guidare il gioco.

 

  1. Parla solo quando è necessario

Pensa a cosa potrebbe accadere quando, durante una conversazione con un interlocutore, tu decidessi di rimanere in silenzio fissandolo. Senza dire una parola. Lui inizierebbe ad agitarsi, divagherebbe con frasi poco inerenti al discorso pur di riempire quello che percepisce come un vuoto.

Il silenzio è un’arma molto potente, se utilizzato in modo sapiente. Ciò che la controparte considera un vuoto, per te è una straordinaria opportunità.

Durante una trattativa di vendita si verifica la stessa identica dinamica. Il venditore, sfruttando il silenzio, porta l’acquirente a fare una concessione a cui prima non aveva pensato.

Ecco allora che il silenzio è un asso nella manica da sfoderare al momento giusto per riuscire ad ottenere un profitto maggiore per te.

Perciò, parla subito per tarare l’orientamento della trattativa e poi rimani in silenzio. Prendi la parola solo quando scorgi una finestra che può aiutarti ad ottenere di più.

 

        3. Supera la paura del rifiuto

Il rifiuto è una delle principali paure dell’essere umano, lo è nella vita privata così come sul lavoro. Chi riceve un rifiuto si agita, pensa di non riuscire più ad ottenere ciò che vorrebbe e manda all’aria tutta la trattativa. O, peggio ancora, ci sono persone che per paura di un rifiuto accettano la prima offerta che viene loro fatta, uscendone amaramente sconfitti. Lo fanno gli acquirenti così come i venditori.

Ho visto fin troppi venditori abbassare a dismisura il prezzo del loro prodotto, o servizio, per paura di non venderlo, senza rendersi conto che si stavano sabotando con le loro mani.

Ecco perché, se vuoi uscirne vincitore, devi superare questa ancestrale paura del rifiuto.

Se una strada ti sembra bloccata perché la controparte è irremovibile, trova un modo per aggirare l’ostacolo e ottenere comunque un risultato soddisfacente. Ma per farlo devi abbandonare l’ansia del rifiuto e calcolare con tranquillità la situazione.

 

  1. Poni domande e ascolta

Per portare la negoziazione verso la giusta direzione devi ottenere molte informazioni dal tuo interlocutore. Sei d’accordo con me?

Durante qualsiasi tipo di negoziazione, per ottenere le giuste informazioni, devi porre delle domande.

Attenzione, però!

Se farai delle domande chiuse, il tuo interlocutore ti risponderà semplicemente con un sì o con un no. Questo pensi possa esserti d’aiuto? Non credo.

Il modo migliore per ottenere la maggior parte delle informazioni è fare delle domande aperte, che lascino la possibilità all’altra persona di argomentare.

E tu nel mentre cosa devi fare? Ascoltare.

Inoltre, una domanda aperta ti permette di rilanciare su un’offerta fatta dalla controparte. Potresti dirgli: “Cosa ne pensi se ti dicessi che questa offerta non funziona per la mia azienda?”.

In questo modo puoi scoprire il suo punto di vista e ottenere altre informazioni rilevanti per condurre la trattativa oltre.

 

  1. Accordi Win-Win

Abbiamo detto che un buon negoziatore punta ad ottenere un risultato equo dalla trattativa. Tuttavia, equo non significa che lui debba uscire vittorioso e l’altra parte drasticamente sconfitta.

Soprattutto se sei un imprenditore o un venditore, condurre una negoziazione spietata solo per il gusto di portare a casa il premio aziendale arriverà a ledere l’immagine dell’azienda a lungo andare.

I clienti parleranno e ben presto tutti sapranno che non è possibile guadagnare nulla con un venditore del genere, si allontaneranno dal tuo brand. La tua reputazione sarebbe compromessa per sempre.

La migliore trattativa, invece, è quella che lascia soddisfatte entrambe le parti, togliendo certi aspetti ma concedendone altri. Un accordo win-win, appunto.

Se stai vendendo qualcosa, chiudi una negoziazione che lasci felice l’azienda e il cliente. Puoi essere sicuro che quella persona tornerà di nuovo ad acquistare da te. Ma se la sottoporrai ad una torchiatura solo per avere la meglio, potrai stare certo del contrario.

Conclusioni:

Ho terminato. Spero l’articolo sia stato di gradevole lettura e abbia lasciato spunti di riflessione. Come imprenditore cerco sempre questo nel prossimo, ispirazione, la cerco e provo a donarla per una vita win/win.

 

DAVIDE BOSISIO

R.E.M. SPAZIOURBANO IMMOBILIARE

Il certificato di agibilità

“Secondo l’art. 24 del Testo Unico sull’Edilizia, il certificato di agibilità è un documento tramite il quale si attesta che un determinato immobile, a seguito dell’edificazione o di determinati interventi, possegga le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico definite dalla normativa vigente all’atto di edificazione e che sia stato realizzato secondo quanto indicato nel progetto”.

Mica poco, siete d’accordo?

Adoro le definizioni: chiare, concise, concrete.

Un po’ di storia:

L’agibilità è diventata obbligatoria nel 1934, con il Regio Decreto n. 1265, quando il Podestà (oggi Sindaco) doveva autorizzare e rendere abitabili le costruzioni eseguite in conformità al progetto approvato, che avessero i muri convenientemente prosciugati e che non fossero insalubri.  L’agibilità del 1934 era una semplice autorizzazione sanitaria e non edilizia. La svolta avviene nel 1967 con la legge Ponte che introduce la dichiarazione di abitabilità o di agibilità. In passato l’abitabilità era riferita agli immobili e l’agibilità a tutte le altre categorie, poi unificato.

Nel 2001, con il Testo Unico sull’Edilizia 380/2001*(vedi paragrafo “le disposizioni normative), viene abolita l’abitabilità e dal 2013, il certificato non viene più concesso dal Comune, ma viene sostituito da un’autocertificazione: l’attuale SCA, segnalazione certificata di agibilità.

Nel tempo, questo documento, oltre a cambiare dicitura, ha incrementato la sua valenza edilizia e urbanistica. All’inizio si trattava di una semplice prassi, dopodiché gli allegati e le attestazioni sono aumentate e oggi ha assunto un notevole valore diventando un documento essenziale per poter fruire dell’immobile. Ad esempio? Per ottenere il certificato sismico, il superbonus 110%. Come dire, per effettuare un upgrade devi avere le basi.

Le disposizioni normative:

*Il D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 – Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia (entrato in vigore definitivamente il 30 giugno 2003), prevede che il certificato di agibilità deve essere richiesto solo per:

  • le nuove costruzioni;
  • le ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
  • gli interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di igiene e sicurezza;

Pertanto a partire dall’entrata in vigore del T.U. sull’edilizia il certificato di agibilità deve essere richiesto dal venditore e consegnato all’acquirente necessariamente solo per i nuovi edifici (ossia quelli costruiti successivamente al 30/06/2003) o per quelli già esistenti per i quali siano stati eseguiti talune tipologie di interventi edilizi.

Con la S.C.A., dal 2013, oltre ciò è possibile richiedere il certificato anche per:

  • singoli edifici o singole porzioni della costruzione, purché funzionalmente autonomi qualora siano state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all’intero intervento edilizio e siano state completate e collaudate le parti strutturali connesse, nonché collaudati e certificati gli impianti relativi alle parti comuni;
  • singole unità immobiliari, purché siano completate e collaudate le opere strutturali connesse, siano certificati gli impianti e siano completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria dichiarate funzionali rispetto all’edificio oggetto di agibilità parziale.

In questo caso si parla dunque di agibilità parziale di un edificio.

 La giurisprudenza:

Negli ultimi anni la tendenza delle Corti va nella direzione di considerare il certificato di agibilità come un requisito giuridico sempre più importante del bene oggetto di compravendita, ma solo in quanto attesterebbe la fruibilità dell’immobile ad un determinato uso. Secondo la giurisprudenza maggioritaria, anche se nessuna norma imperativa contempla un obbligo di preventivo rilascio di detta certificazione, la mancanza della agibilità configura un inadempimento del venditore.

Nella sentenza della Cassazione Civile, sez. II, 11 ottobre 2013, n. 23157 si legge che “la consegna del certificato di abitabilità dell’immobile oggetto del contratto, ove questo sia un appartamento da adibire ad abitazione, pur non costituendo di per sé condizione di validità della compravendita, integra un’obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell’art. 1477 c.c., attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incidente sulla possibilità di adibire legittimamente la stessa all’uso contrattualmente previsto.”

In una recentissima sentenza, la n. 24386 del 8 febbraio 2016, la Corte di Cassazione ha precisato che la vendita di un immobile privo di certificato di agibilità configura una vendita di cosa in parte o del tutto diversa da quella dedotta in contratto. In tale circostanza il compratore potrebbe chiedere legittimamente o la risoluzione del contratto (ovvero lo scioglimento del contratto) o l’adempimento dello stesso qualora abbia interesse all’acquisto, ferma la possibilità di chiedere il risarcimento dei danni. Ma non è tutto. La S.  Corte ha stabilito anche che l’acquirente può rifiutarsi di firmare il rogito, anche qualora abbia già stipulato il contratto preliminare.

Insomma la Cassazione ha stabilito che se manca l’agibilità per adibire un immobile a casa di abitazione, e quindi l’immobile può essere utilizzato solo per altri scopi (ad es.: magazzino), l’acquisto è valido lo stesso,  ma l’acquirente ha acquistato una cosa per un’altra, con lesione dei suoi diritti.

Importanza:

Questo documento ci garantisce che l’edificio è salubre e vivibile, è ‘sicuro’ ed è conforme dal punto di vista urbanistico (non sono presenti abusi) secondo le norme vigenti al momento del rilascio dell’agibilità.

Conclusioni:

Andiamo nel pratico.

Spesso sentiamo dire da clienti (sempre giustificati) e anche colleghi (non giustificati), che l’agibilità è necessaria se la costruzione è post 1° settembre ’67.  Come si evince dai paragrafi precedenti, il certificato di agibilità è in vigore da molto prima, in modi e denominazioni differenti, ma non significa che uno stabile degli anni ’60 ad esempio non debba possederlo. Non viene richiesto il rilascio in sede d’atto notarile, ma ciò non toglie che l’esistenza o meno determini una migliore o peggiore commercializzazione di un bene insito nello stabile in questione. Converrete che quanto meno sia giusto saperlo in fase decisionale di acquisto.

Attenzione! Esistono casi in cui manchi il certificato, non per negligenza, chi di dovere ne aveva presentata regolare domanda, ma grazie al tacito assenso potrà considerarsi valida la richiesta protocollata. Preoccupatevi se non vi è traccia di nulla.

Un consiglio: quando troverete l’immobile giusto, se post 1° settembre ’67 , fate in modo che se non in possesso fisico dell’agibilità da parte del venditore (quasi sempre) di farlo richiedere sin dagli esordi della trattativa perché molti comuni, soprattutto quelli più grandi e popolosi, possono portare ad attese fino a 6 mesi.

Noi Spaziourbano chiediamo tale documentazione sin dal giorno in cui ci viene conferito incarico di vendita, prima d’imbatterci nell’acquirente, per limare al massimo il disservizio che l’attesa di esso possa generare nell’iter burocratico di accompagnamento all’atto definitivo.

DAVIDE BOSISIO

Il certificato di agibilità

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