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GENTE DI MARE…

GENTE DI MARE…

“CHE SE NE VA, DOVE GLI PARE, MA DOVE NON SA….”

Inizio questo articolo con una breve citazione di una famosa canzone di Tozzi e Raf.                                    No, no signori, non è un blog di stampo razzista, non d’accusa, ma di analisi ed etica.

Siamo al cospetto di un virus che farà più falliti che morti, si sta cercando di contenere e debellare una piaga dell’economia, non della salute. Una grande occasione per mostrare intelligenza, coesione, rispetto: etica!

Leggere e osservare di esodi per via della chiusura della Lombardia mi lascia sbigottito e perplesso.

In che mondo vivo? Un mondo in cui gli interessi del singolo valgono più della comunità. Un mondo che non comprende come un “breve” periodo di cambiamento e rispetto ci riporti tutti alla normalità, perché? Perché pensare al proprio orticello, quando ormai non esiste più da tempo, in un’epoca in cui ad ogni azione corrisponde una reazione ad ampio respiro?

Come essere così irresponsabili?

Aggiungo un pizzico di amore per la mia terra: perché scappare da colei che vi ha ospitato e donato dignità dimostrando, quello che penso da sempre, che veniva usata perché la propria non vi riesce? La Lombardia, Milano nello specifico perché è la mia città, è unica e speciale ed è in momenti come questi che va amata e rispettata. Io sono milanese, nelle viscere, e non scappo!

Perdonate il piccolo sfogo, mi veniva dal cuore, atto dovuto.

Detto ciò, devo essere sincero, ho pensato anche di immedesimarmi in persone di altre terre e culture, lontani da casa, magari in ferie forzate. Volersi riavvicinare ai propri cari è l’istinto primordiale, comprendo. Ma volete veramente bene a loro? No perché potreste divulgare un virus e fare del male, da incoscienti.

Lo so, il mio articolo sarà letto da pochi, a prescindere non muterà l’andare degli eventi, ma è importante che ognuno faccia la sua parte perché, se io posso, tutti possiamo.

Non sono un medico, neanche lontanamente informato su questioni attinenti, ma come un po’ tutti ho preso informazioni su questo virus. E’ un’influenza che, a secondo di chi la subisce, può avere effetti diversi.                                                                                                                                                                              Su chi vince il virus? Sui deboli, su persone con gravi patologie, su coloro che hanno un basso livello di difese immunitarie. Mi soffermo su quest’ultimo, è l’unico che possiamo provare a gestire.

Mi spiego meglio, ho appreso che le preoccupazioni, tensioni, negatività portano ad abbassare le difese immunitarie. Sciocchezze? Non credo, non lo dico io, informatevi. Allora non sarebbe meglio seguire le regole di comune utilità e vivere con positività e organizzarsi diversamente e cambiare le proprie abitudini? Scoprire cose nuove?

Sapete chi fa tutto ciò senza pensarci, senza avere cultura particolare ed esperienza?

I BAMBINI !

 

A loro non frega nulla del virus, sono felici perché a casa da scuola, trovano il modo di vivere e divertirsi senza farsi influenzare. E vivono bene.

 

“LA VITA È COME UNO SPECCHIO: TI SORRIDE SE LA GUARDI SORRIDENDO”  JIM MORRISON.

 

DAVIDE BOSISIO

Passato, presente e futuro. L’azienda cresce !

Un articolo introspettivo e di analisi per dare senso all’immagine che lo introduce e perché a me riescono le sane riflessioni mentre faccio, mentre parlo o scrivo. E’ utile a mio avviso pensare per riorganizzare le idee e predisporsi ai cambiamenti.

La nostra piccola e grande azienda cresce, come ha esplicitato il mio socio Daniele Modugno, Spaziourbano ha inserito un nuovo profilo e, quando accadono questi eventi significa solo due cose:

  • La nostra realtà ha appeal;
  • La nostra realtà si arricchisce di una nuova professionalità e personalità mancante.

Tutto positivo !!!

 

 

Però ospitare nuove risorse è una grande responsabilità, serve accoglierla nei giusti modi, serve offrirgli supporto, serve donargli strumenti di lavoro, serve in una parola dare lei Tempo.

In passato ho lavorato in realtà in cui ho ricoperto la carica di direttore del personale e mi ero abituato a vivere la mia routine per dare ad altri il mio tempo. Confronti, colloqui individuali, analisi dei numeri, staffing team agenzie, ricerca profili e colloqui di selezione,  formazione. Poi ho scelto d’intraprendere un percorso completamente diverso, lavorare per me e diventare piccolo imprenditore, oltre che operativo, abbandonando la sfera di gestione delle risorse perché concentrato solo su di un’unica risorsa, me stesso.

Non posso però negare che la mia attitudine principale è quella d’essere supportivo e di legame tra l’essere ed il fare. Mi riesce naturale. Presa coscienza di questo, ho iniziato a ripassare i miei appunti dei corsi di cui ho beneficiato in passato, fatto memoria di azioni di successo volte al potenziamento delle abilità del singolo e soprattutto di tutti gli sbagli che ho compiuto.

Udite udite: sono convinto che si impara molto più dai propri errori che da un corso formativo. La formazione, la vita stessa ci porta ad avere e riconoscere gli elementi che ci serviranno per fare il nostro mestiere ma non ce né come applicarli, sul campo. La teoria e la filosofia sono strumenti potentissimi che permettono la riflessione consapevole ma il campo, la realtà, sono un’altra cosa.

Vi faccio un esempio che esula dal lavoro ma ne è affine totalmente.

Seguo un corso di difesa personale da qualche anno e apprendere e memorizzare le tecniche di disarmo o di difesa non è semplice come osservarlo. Voglio dire che guardare aiuta a farsi un’idea ma quando poi ti trovi un avversario che vuole colpirti, bè, cambia! La tensione di un confronto tende a farti perdere concentrazione, equilibrio e lucidità. Come fare dunque? L’unica medicina è usare i propri sbagli  per lavorare su di essi e diventare più bravi. Provare e riprovare fino a quando non si trova la consapevolezza di se poi tutto diventa automatico.

Ecco perché in questo periodo sto riflettendo, devo riordinare le idee e ritrovare i miei vecchi errori per evitare di riproporli. Penso che pensare in questa direzione sia già di per sé un passo verso il miglioramento.

 

 

Molti tendono ad amplificare le proprie doti mentre io ad analizzare i miei lati oscuri e rapportarli ai pregi, sono una persona introversa ma coriacea, passionale ma impaziente, affidabile ma manipolabile. Preferisco che un errore gravi su di me e non arrechi danno ad altri, quando questo accade mi mortifica e modifica il mio IO naturale, perdo le mie certezze.

Allora, consapevole di questo, delle responsabilità di gestire nuove risorse, mi preparo e colgo l’occasione di dare il mio personale benvenuto a Carlo Sciacca in questo modo, nell’unico che esiste, dando a lui la giusta importanza e rilevanza.

Benvenuto Carlo !!!

 

Davide Bosisio

Passato, presente e futuro. L’azienda cresce !
Carlo Sciacca a SPAZIOURBANO!

Carlo Sciacca a SPAZIOURBANO!

Siamo lieti di annunciare che, a partire da oggi, entra a far parte del nostro staff, Carlo Sciacca!

Carlo Sciacca è un agente immobiliare iscritto al ruolo dal 1998, vanta quindi una esperienza di oltre 20 anni nel settore. Ha lavorato in noti Franchising ricoprendo diversi ruoli: dalla vendita al back-office, passando per la gestione completa dell’agenzia e come supporto commerciale nella creazione di riviste specifiche del settore immobiliare.

Ha lavorato principalmente nell’Hinterland milanese, diplomato come Perito Turistico, ha avuto anche esperienze in campo assicurativo e di vendita spazi pubblicitari.

Lo abbiamo scelto e voluto con noi perché oltre all’esperienza sul campo, sposa perfettamente i nostri ideali di correttezza, lealtà e per le indubbie doti umane che per noi vengono prima di tutto. Professionista affidabile che sarà molto utile per contribuire alla crescita della nostra azienda.

A Carlo quindi gli facciamo un grosso in bocca al lupo, benvenuto a SPAZIOURBANO!

LA CAPARRA

In molti anni  di carriera, tutti nel settore immobiliare, ho sempre notato come, addetti ai lavori o meno, abbiano sempre avuto difficoltà nel comprendere cosa sia una caparra. E’ meglio dire che la confusione viene fatta nel capirne l’uso e le differenze applicative. Quale migliore occasione allora di redigere un articolo che faccia chiarezza e permetta di capire questo importante strumento di garanzia in una transazione ?

La caparra, nel diritto civile, è una somma di denaro o una quantità d’altre cose fungibili versata a titolo di reciproca e mutuale garanzia contro l’inadempimento nel contratto oppure come corrispettivo per il caso di recesso dal contratto. La sua funzione è infatti quella di prevedere una sorta di risarcimento immediato nel caso di inadempienza contrattuale e in caso di adempimento deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta. Generalmente si applica in quei contratti a prestazioni corrispettive e a effetti obbligatori dei quali si abbia un’esecuzione differita e che prevedano un pagamento in soluzione non unica. Si costituisce con la mera consegna della somma di denaro. La dazione deve essere perfezionata prima del momento di esecuzione della prestazione e della controprestazione, poiché sono le azioni delle quali la caparra va a garantire la futura esecuzione.

Dunque la caparra ha lo scopo di garantire un risarcimento, causa inadempienza di una delle due parti.

In che modo? Se fosse parte inadempiente la venditrice dovrà restituire le somme percepite, oltre il doppio, mentre se lo fosse l’acquirente perderà quanto versato. Inoltre, come si intuisce, la caparra è equa cioè prevede a vantaggio della figura diligente la stessa somma perché il venditore quando riceve i denari non avrebbe alcun danno a restituirli, dunque aggiungere la stessa somma (doppio) è il corrispettivo punitivo, mentre l’acquirente perdendo quanto versato ha la penalità già versata.

Es. Soggetto A vende e soggetto B compra. B versa 10.000 € e A li riceve.

Caso 1) “A” recede dal contratto per inadempienza, dovrà dunque restituire 10.000 € aggiungendo, a vantaggio di “B”, 10.000 €. Danno reale 10.000 €

Caso 2) “B” recede dal contratto per inadempienza, “B” perde la somma versata di 10.000 € a vantaggio di “A”. Danno reale 10.000 €

Il codice civile prevede due articoli specifici per donare un uso differente della caparra a seconda della fattispecie che s’intende generare.

 

L’art. 1385 descrive la caparra confirmatoria. La caparra confirmatoria è da considerarsi figlia della caparra, dunque l’applicazione è quella sopra descritta, ma la sua particolarità è che, se azionata, inasprisce la pena verso l’inadempiente in quanto a monte c’è una “conferma” di quanto si è stipulato. Dunque la parte diligente potrà aggiungere la richiesta danni oppure rinunciare ad essa ma pretendere l’esecuzione coattiva del contratto.

Diciamolo più semplicemente, se stipulo un contratto di vendita di un immobile e le parti si avvalgono della caparra confirmatoria, in caso di recesso successivo alla conferma la figura lesa, sia essa venditore o acquirente, potrà richiedere alla controparte di adempiere a ciò che aveva confermato.

Ora, in 21 anni di carriera non ne ho mai visto l’applicazione pratica, credo solo perché in italia le pene ed il giudizio durano un’infinità al punto da scoraggiarne l’uso ma sono certo che in casi specifici, e dove ne valga la pena, qualcuno la pazienza la troverà. Ad ogni buon conto è più semplice il verificarsi di richieste danni come ad esempio il rimborso di spese volte all’adempienza come l’acquisto di arredi, rivendicazioni su compravendite generate a domino ecc….

 

L’art. 1386 descrive la caparra penitenziale. Questa è la meno conosciuta e sulla quale talvolta si fa confusione. E’ sorella della confirmatoria, dunque funziona come caparra, ma viene definita caparra di corrispettivo in quanto rappresenta il diritto di recesso. Penitenziale deriva dalla parola più facile “penitenza” , dunque se ci si dovesse trovare al cospetto di una potenziale transazione immobiliare per cui il rischio di fallimento sia visibile sarà bene avvalersi di questa specifica caparra. Il perché è semplice da intuire, la penitenziale ,una volta risarcito l’adempiente, non prevede assolutamente la possibilità di richieste danni e tantomeno esecuzioni coatte dell’obbligo di contrarre. Pagata la penalità il contratto sarà terminato e le parti libere senza aggravio ulteriore perché è da intendersi  ius poenitendi, diritto di pentirsi di aver sottoscritto il contratto, e configura il prezzo per l’esercizio di questo diritto.

Facciamo un esempio, decido di comprare un rustico che mi viene proposto con la possibilità di trasformazione in classe “A” ma la proprietà non ne ha la certezza, bene, questo caso meriterebbe l’uso della penitenziale in quanto se l’acquisto è finalizzato ad una trasformazione del bene oggetto della compravendita, ed e’ condizione  sulla quale pero’ aleggia un’alea, per il bene del venditore sarà quanto mai opportuno specificare che le somme in caparra ricevute  siano regolate dall’art. 1386 del c.c.

A livello fiscale è giusto aggiungere che la caparra, sin quando non diverrà a tutti gli effetti parte del pagamento, non potrà essere “tassata” per ragioni di facile comprensione.

 

Domanda, ma che differenza c’è tra la caparra, l’acconto e la cauzione?

Sono tutte somme di denaro o altre cose fungibili, ma muta la destinazione giuridica e la forma.

Della caparra si è detto, l’acconto invece è una parte della cifra pattuita in una compravendita o in una transazione commerciale, che viene versato come pagamento parziale  a cui seguirà un successivo pagamento a saldo. Poiché si tratta di un pagamento vero e proprio, segue la normale tassazione e, quindi, è assoggettato all’iva. Allo stesso modo  deve essere fatturato nel momento in cui viene pagato. Se il contratto non va a buon fine l’acconto può essere restituito o meno a seconda di chi è responsabile del mancato adempimento del contratto: se è colui che ha versato l’acconto, lo perde, se invece è colui che l’ha incassato, lo deve restituire. Come per la caparra confirmatoria, è possibile ricorrere in giudizio.

Cauzione. Sebbene sia normalmente conosciuta come cauzione, il termine corretto è deposito cauzionale. Si tratta anche in questo caso di una garanzia. La cauzione viene infatti versata nel momento in cui vi sia, ad esempio, un contratto di locazione. L’inquilino versa una cifra stabilita per contratto al proprietario dell’immobile come garanzia nel caso in cui fosse inadempiente verso gli obblighi indicati nel contratto. Talvolta la caparra può essere convertita in affitto per le prime mensilità oppure in deposito cauzionale.

Differenza tra deposito cauzionale e caparra 

Così come tra acconto e caparra ci sono differenze, anche tra deposito cauzionale e caparra ci sono alcune diversità:

  • Caparra e cauzione sono una garanzia, mentre l’acconto non lo è;
  • La cauzione deve essere restituita e non è inclusa nel corrispettivo, la caparra e l’acconto, invece, non vengono restituiti.

 

Mi auguro di essere stato capace di spiegare e far comprendere l’uso di queste specifiche garanzie che sono all’ordine del giorno quando si compra una casa, e non solo. Conoscerle può esservi d’aiuto nel caso in cui decidiate di affrontare un percorso individuale nel mondo immobiliare senza l’affiancamento di un professionista.

Ovviamente spero sempre che nessuno abbia da applicare gli effetti delle caparre ma che regni sempre la chiarezza a monte e il dialogo nelle problematiche perché farsi la guerra non è mai un vantaggio. Mai ! Credo che nella vita si possa compiere degli errori, sono la rappresentazione delle difficolta’, ma solo comprendendoci si potra’ scoprire quanto di buono ci sia nel prossimo, anche a proprio vantaggio. Talvolta, se letti nel giusto modo, gli errori sono la raffigurazione del desiderio.

Spaziourbano, nei suoi consulenti, è sempre disponibile al dialogo e contraddittorio allo scopo di un miglioramento globale.

 

DAVIDE BOSISIO

LA CAPARRA
IL COACHING, L’EVOLUZIONE DELLA FORMAZIONE

IL COACHING, L’EVOLUZIONE DELLA FORMAZIONE

Il coaching (o affiancamento e guida) è una metodologia di sviluppo personale nella quale una persona (detta coach) supporta un cliente o allievo (detto coachee) nel raggiungere uno specifico obiettivo personale, professionale o sportivo. Un coach fornisce uno specifico supporto verso l’acquisizione di un più alto grado di consapevolezza, responsabilità, scelta, fiducia e autonomia.

La definizione tecnica la trovo di semplice comprensione ma per renderla ancora più fluida possiamo dire che il coaching è l’affiancamento di una figura ad un’altra allo scopo di far emergere, esplodere, le qualità insite nella persona/cliente. Attenzione, “far esplodere ciò che già c’è”, è importante perché tutti abbiamo delle potenzialità, livelli diversi d’accordo, ma scopo di un leader è tirare fuori il massimo e non equiparare tutti.

Analizziamo ora le attività e la metodologia di questo strumento di management perché ha sfumature diverse a secondo dei casi e applicazioni.

Il coaching nasce come strumento professionale in cui un professionista preparato lavora fianco a fianco con il proprio cliente, ma se ci pensate bene questo metodo è utilizzato in maniera meno scientifica anche in altri ambiti. Pensate ad un genitore con i propri figli, non lo è?

Andiamo per gradi però. Il Coaching è una disciplina relativamente nuova in Italia, che ha radici molto più antiche… Socrate invitava a “Conoscere se stessi”; Pindaro era solito salutare i suoi discepoli dicendo: “Diventa ciò che sei”; Parmenide sosteneva che tutto è possibile: “Basta trovare il coraggio di percorrere la via” ed Eraclito affermava: “L’unica cosa permanente è il cambiamento”.

Le citazioni cerco sempre di aggiungerle perché mi piacciono e poi rafforzano con semplicità un concetto.

Dunque, cosa fa questo Coach?

Avete ragione, affianca come detto la risorsa e ha, a mio avviso, 3 responsabilità/obiettivi su tutti:

  • scoprire, rendere chiari ed allineare gli obiettivi che il cliente desidera raggiungere, non solo, guidare il cliente in una scoperta personale di tali obiettivi;
  • far in modo che le soluzioni e le strategie da seguire emergano dal cliente stesso;
  • lasciare piena autonomia e responsabilità al cliente.

Quelle del cliente o Coachee?

Una sola, disponibilità e ascolto. Le persone meno intelligenti potranno dire che questo argomento sia superfluo, che tutte queste balle sulla formazione depista dall’operatività, che bisogna pensare a fatturare.

Sì, certo, non punto mai il dito contro nessuno ma quelli che la pensano cosi sono coloro che hanno un immenso bisogno di questo trattamento. Spesso sono imprenditori o manager, non collaboratori.

Per capire cosa ho scritto bisogna immaginare o aver vissuto esperienza con figure di questo tipo ma vi assicuro che il lavoro del Coachee è spesso molto più complesso di quello del Coach. Fare introspezione, criticarsi, cambiare è solo per persone intelligenti, forti e determinate. Fate caso alle parole scritte perché sono belle e ognuno ama ritrovarsi in esse, ma pochi lo sono veramente.

Non sono un Coach professionista, l’ho studiato, beneficiato e applicato in anni passati in cui ricoprivo ruoli legati allo sviluppo delle risorse umane. Questo per dire che quello che trovate scritto è frutto di studio unito alle mie esperienze sul campo e successive deduzioni.

Ritengo dunque che l’affiancamento sia l’evoluzione della formazione. Se fare formazione in aula è importante ed essenziale per lavorare sulla forma mentale, il coaching è l’applicazione pratica della formazione nella realtà.

E’ come quando prendi uno studente universitario, pieno di concetti in testa, fiero di sé e poi lo metti a fare due attività pratiche e si perde o è più semplicemente scolastico.

Le mie convinzioni sono che il meglio è unire le due fasi, aula e campo, e vi assicuro che i risultati sono sfolgoranti.

Ricordo che quando facevo formazione, per una società immobiliare che vantava all’epoca oltre 20 punti vendita sul territorio milanese e contava circa 150 agenti tra le loro fila, piaceva a tutti, tutti uscivano dall’aula con maggiore energia, avevo su di loro un forte  potere informativo ma poi quando tornavano nei loro uffici gradualmente perdevano la verve, un po’ a causa della routine e un po’ per manager inadatti nella loro gestione.

Bene, quando l’azienda mi permise di seguire corsi formativi a mio vantaggio sul coaching, riceverlo come cliente, mi si aprì un mondo. Andavo negli uffici, uno ad uno, e dopo settimane di lavoro riuscivo a prevedere gli eventi, dare indicazioni sulle caratteristiche dei manager all’imprenditore.

Trovo il coaching fantastico!

Non ce ne come lavorare sul campo, nella realtà, perché fin quando si rimane nelle ideologie e fasi d’aula si è pronti a metà.

Dunque quali obiettivi ha il Coaching?

  • Sviluppo di competenze, conoscenze e abilità;
  • Individua obiettivi specifici;
  • Dona supporto strategico ed operativo;
  • Sviluppa consapevolezza;
  • Incrementa performance individuali;
  • Riduzione della complessità aziendale e snellimento fasi decisionali.

 

Ovviamente se questo articolo ha risvegliato in voi la voglia di approfondire l’argomento, Spaziourbano sarà lieta di consigliarvi strutture professionali abilitate a svolgere questa professione con il giusto spirito che a noi piace, col sorriso, semplicità ma tremenda utilità.

 

Davide Bosisio

Il nuovo sito è online!

Il nostro nuovo sito internet è finalmente online! Dopo varie modifiche e ritocchi ora è completo e a disposizione dei nostri clienti.  In questo blog vi presento le caratteristiche principali con l’invito, se non lo avete già fatto, a visitarlo.

Si ispira ai trend visual attuali, design giovane e moderno, linee grafiche minimal e d’impatto, in cui gli elementi illustrati fanno la differenza. E’ stato dato grande spazio alla nostra mascotte, che ci rende unici e riconoscibili. Stile e personalità attraverso un approccio monocromatico in cui risalta il nostro colore distintivo, il blu, l’aspetto risulta elegante e pulito. E’ stato studiato per essere molto semplice ed intuitivo, come deve essere, per far sì che sia uno strumento fruibile per tutti. E’ chiaramente ottimizzato al meglio per i motori di ricerca e adatto a tutti i device, con particolare riguardo agli smartphone.

Ma partiamo dall’inizio, dal “chi siamo”: è qui che presentiamo il nostro marchio, la nostra mascotte, qui ci mettiamo la faccia, questi siamo noi: la nostra storia, la nostra mission.

Chiaramente ampio spazio è stato dato agli immobili, in home è presente una facile ricerca per filtrare al meglio ciò che realmente si cerca, una selezione di proposte è presente già nella pagina iniziale. L’immobile viene presentato oltre che con una galleria fotografica anche con il virtual tour, utile per entrare in casa per una vera e propria visita virtuale dell’immobile. La descrizione e le caratteristiche principali completano l’annuncio.

C’è sempre il nostro blog con cui rimanere informati su svariati argomenti, dal mercato immobiliare, agli investimenti, dalle risorse umane alle aste, dai mutui alle novità fiscali e legali oltre che tutto ciò che ci riguarda per rimanere sempre in contatto con la nostra struttura.

E’ sempre presente lo spazio per le recensioni, che è per noi motivo di orgoglio, qui raccogliamo il vostro punto di vista sul servizio che vi abbiamo fornito, ma anche i vostri suggerimenti su come migliorare, strumento indispensabile per crescere.

Nella sezione aste vengono suggeriti alcuni immobili attualmente sul mercato che appaiono interessanti e presentato il servizio di consulenza che possiamo offrirvi.

Fin qui non si discosta molto dal sito precedente, ma la vera grande novità sta nei servizi. In questa sezione vengono presentati tutti i nostri servizi esclusivi e diversificati. Dal sito è possibile acquistare il singolo servizio, sarà rapido, professionale, sicuro e addirittura anche senza uscire di casa, se lo si desidera.

Si tratta proprio di un vero e-commerce, sono presenti servizi per la vendita, rivolti anche ai privati accessibili a tutti anche se non si è a Milano, servizi per la locazione, per la reperibilità della documentazione necessaria, ma anche per il post-vendita per tutte quelle procedure che occorrono una volta acquistata casa. Da qui si possono inoltre richiedere consulenze con i nostri professionisti per mutui, pratiche catastali, notai e tutto ciò che occorre per soddisfare ogni esigenza immobiliare.

Siamo certi che sarà apprezzato e utile, ma ora tocca a voi utilizzarlo e farci sapere cosa ne pensate, scriveteci nella sezione contatti.

Buona navigazione!

Daniele Modugno

 

Il nuovo sito è online!
Resilienza, la moda del momento

Resilienza, la moda del momento

In questo nuovo articolo parliamo di resilienza. Prendendo spunto dal titolo, questo termine negli ultimi anni ha preso piede ed è molto utilizzato soprattutto in ambiti di selezione delle risorse. Analizziamolo, capiamolo e cerchiamo di fare delle riflessioni.

In psicologia, la resilienza è un concetto che indica la capacità di far fronte in maniera positiva a eventi traumatici, di riorganizzare positivamente la propria vita dinanzi alle difficoltà, di ricostruirsi restando sensibili alle opportunità positive che la vita offre, senza alienare la propria identità.

Bellissimo, no? Certamente, ma la vita mi ha insegnato ad andare oltre le apparenze e capire meglio le cose, non per giudicarle o denigrarle, solo per capirle e non essere preso dentro dal flusso della moda. Perché dico questo? Và aggiunta alla definizione una cosa importante, il termine resilienza è stato preso in prestito dall’ingegneria, resiliente è termine associato ad un metallo che resiste agli urti, assorbendoli, senza rompersi.

Il mio approfondimento nasce da qui. Perché associare una qualità di un metallo all’essere umano?

L’epidemia è partita di soppiatto agli inizi del nuovo millennio. Un processo fulmineo, che si snoda attraverso fasi. Uno dei tanti tipi di resistenza che figurano tra le proprietà meccaniche dei materiali. Vecchie reminiscenze delle lezioni di educazione tecnica, diventate poi competenze specifiche di chi ha deciso di specializzarsi nel settore. Poi arriva la prima espansione: la resilienza diventa, più genericamente, la capacità di un sistema di fare fronte ad eventi che ne minacciano l’equilibrio. In psicologica cognitiva designa l’abilità dell’individuo di reagire a situazioni traumatiche senza sviluppare un quadro psicopatologico; in ecologia, quella di un ecosistema di mantenere il proprio funzionamento a fronte di situazioni di stress. Il termine compare in economia, in informatica, nelle scienze sociali. Ma la faccenda è ancora sotto controllo, tutto sommato: la parabola della resilienza, del resto, non si discosta troppo da quella di entropia, equilibrio, shock. Altri termini nati come settoriali e poi diventati gergo comune di molte discipline scientifiche, secondo la logica di estensione metaforica con cui spesso nuovi significati si fanno strada in una lingua. La resilienza è diventata una buzzword: una parola magica, versatile, puramente evocativa il cui impatto comunicativo è in gran parte slegato dal significato letterale. Per il solo fatto di essere proferita, riesce a imprimere al nostro discorso forza e profondità, incarnando le qualità più diverse. E così, la Copenaghen resiliente ce la immaginiamo affascinante, sinuosa, molto ecologica; un rock resiliente è dolce, sofferto, sottilmente innovativo; e un pensionato resiliente è presumibilmente sveglio, vissuto, che attende sornione per poi contrattaccare.

Essere resilienti significa, quindi, aspettare passivamente che le cose spiacevoli passino e che i tempi ridiventino floridi. Rappresenta il desiderio che tutto ritorni com’era nel passato e non offre  azioni da compiere per cambiare le cose nel presente. Nella resilienza non c’è l’idea di agire attivamente per affermare qualcosa in cui si crede, non c’è visione del futuro. Bisogna godersi edonisticamente la vita, subirne gli impatti momentanei e tornare poi identici a prima. Di fronte a un mondo incomprensibile, l’unica cosa fattibile è proteggere se stessi e la propria identità, sforzandosi esclusivamente di ricomporsi dopo l’inevitabile tornado del giorno. La resilienza è la chirurgia plastica dell’IO, è la malattia che si spaccia per cura, è l’inno all’efficienza consumistica, è il ribadire sempre quel che si è senza soffrire integralmente, senza spezzarsi mai. Se proprio vogliamo usare un termine preso in prestito dall’ingegneria, propongo il concetto di resistenza, cioè quella capacità dei corpi di opporsi al passaggio di una corrente. Chi resiste non si limita ad aspettare che la tensione passi, non fa finta che non stia succedendo niente, ma si oppone attivamente. Un corpo resiliente è un corpo passivo, mentre un corpo resistente è un corpo vivo, che subisce ferite e trasformazioni dalla forza ostile e non fa finta che non stia succedendo niente. Prova dolore e fastidio, e ciononostante continua a resistere. Resistere significa fare esperienza, rischiare di farsi male e di sparire pur di opporsi alla distruzione generale. Chi è resiliente può evitare di esporsi, può nascondersi, può non sentirsi responsabile di ciò che gli succede intorno. Chi resiste, invece, si prende in carico ciò che gli accade intorno e, dopo aver resistito, non è più uguale a prima. L’abisso tra resilienza e resistenza è quindi l’esperienza, perché l’autentica esperienza ti trasforma, non ti fa mai tornare uguale a prima.

Ecco. Ho studiato, analizzato, capito il concetto ed espresso il mio. Non che sia da considerarsi verità, è il mio punto di vista che contempla il rispetto per chi non fosse d’accordo.

Vedete, l’essere umano lo vedo come un insieme complesso di molti fattori che non possono essere etichettati e/o circoscritti. L’essere umano vive di relazioni, talvolta capita di sbagliare e colpire il prossimo, altre il contrario. Quindi? Finiscono cosi i rapporti? Nei posti di lavoro quante volte capitano conflitti? Credo sia una delle attività di routine di un manager gestirli. Ma un conflitto decreta la fine di un rapporto di lavoro o magari ne rafforza il futuro? Dipende da come si approccia ma molto più probabilmente a quanto si crede in quel rapporto. Molti gruppi lavorativi vincenti ed affiatati prima sono passati da incomprensioni, ma oggi sono i numeri uno. No, non credo che chiudersi a riccio per proteggere il proprio IO sia la scelta migliore, nella vita serve coraggio, resistenza, determinazione. Se poi, in particolari casi si è anche resilienti…..

Cosa fare, o meglio, farei? Tendere la mano, quando si sbaglia e soprattutto quando si ha ragione. E’ l’unica chiave che conosco per aprire le porte del futuro.

Davide Bosisio

I DIRITTI REALI

Attenzione, non parliamo di principi e principesse, quelli sono solo nelle favole, perché “reale” non si riferisce ad un Re ma ad una “res”, che in latino significa “cosa”. Quindi i diritti reali sono diritti sulle cose quali, ad esempio, un terreno, una casa, un libro, un armadio, un cellulare, un’automobile, ecc. Li si chiama così per distinguerli dai “diritti personali” che sono invece quelli che si vantano nei confronti delle persone (ad esempio il pagamento di un credito, l’utilizzo di un immobile ad uso locazione, ecc.).

Ma procediamo con ordine e cerchiamo di capire cosa sono i diritti reali, quali sono, come si distinguono (scopriremo infatti che esistono diritti reali minori) e come sono disciplinati dalla legge (legge che, in questo caso, è il codice civile).

QUALI SONO LE CARATTERISTICHE DEI DIRITTI REALI?

Le caratteristiche dei diritti reali sono:

  • la patrimonialità: ogni diritto reale ha per oggetto solo cose che hanno un valore economico come, ad esempio, un’automobile, un terreno, una nave, una batteria di pentole, uno smartphone;
  • la tipicità: significa che i diritti reali sono solo quelli indicati dalla legge e, come tali, sono un numero chiuso. I privati non possono inventarne di nuovi;
  • l’assolutezza: consente al titolare di pretendere che il suo diritto sia rispettato da tutta la collettività.

I diritti reali si dividono in due grandi aree, quelli di godimento e quelli di garanzia.

 

DIRITTI REALI DI GODIMENTO:

  • proprietà;
  • usufrutto;
  • uso;
  • abitazione;
  • servitù prediali;
  • superficie;
  • enfiteusi.

La proprietà è il diritto reale di godimento per antonomasia e significa disporre in via esclusiva del bene. Tutti gli altri diritti reali di godimento sono da considerarsi minori.

L’usufrutto è il diritto d’uso della cosa, a tempo (max 30 anni) o a vita, senza poterne mutare la destinazione. E’ cedibile e la sua presenza determina una contrazione della proprietà che, non disponendo del bene, si dice Nuda proprietà.

La servitù è un diritto reale che consiste in una limitazione imposta ad un fondo (detto servente) per l’utilità di un altro fondo (detto dominante) appartenente a diverso proprietario.

La superficie è il diritto di fare e mantenere una costruzione sopra (o anche sotto) il suolo altrui, acquistando la proprietà della costruzione ma non del suolo. Godono del diritto di superficie, per esempio, i proprietari di chioschi o stazioni di servizio collocate sulla pubblica via o anche Il diritto reale di superficie permette al proprietario di un terreno di concedere ad un terzo (superficiario) il diritto di edificare e mantenere su detto terreno un edificio (la famigerata edilizia convenzionata).

La proprietà della costruzione, una volta venuta a esistenza, spetta automaticamente al superficiario.

L’uso è il diritto di servirsi di una casa e, se è fruttifera, di raccogliere i frutti nella quantità occorrente ai bisogni propri e della propria famiglia. L’uso è analogo al diritto di usufrutto ma con contenuto più ristretto. Infatti, diversamente da quanto accade per l’usufrutto, la legge stabilisce:

  • che il diritto d’uso non può essere ceduto o dato in locazione;
  • che, ove la cosa sia fruttifera, l’usuario può raccogliere i frutti limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia.

L’abitazione si tratta del diritto di abitare una casa altrui limitatamente ai bisogni propri e della propria famiglia. Tipico è il diritto dell’ex moglie cui il giudice, dopo il divorzio o la separazione, ha attribuito la casa familiare per continuare a vivere con i figli. Il diritto d’abitazione non può essere ceduto o dato in locazione.

L’enfiteusi è il diritto di godere di un fondo altrui con l’obbligo di migliorarlo e di pagare un canone periodico al concernette. Il termine è di origine greca e significa piantagione. Con l’enfiteusi viene attribuito ad un terzo lo stesso potere di godimento che, su un bene immobile, spetta al proprietario, salvo l’obbligo di migliorare il fondo e di pagare al proprietario stesso (cosiddetto concedente o nudo proprietario) un canone periodico. Tale canone può consistere in denaro o in una quantità fissa di prodotti naturali (nei limiti fissati dalle leggi speciali).

 

DIRITTI REALI DI GARANZIA:

  • Il pegno;
  • L’ipoteca;
  • Il privilegio.

Il pegno si costituisce per contratto e può avere ad oggetto beni mobili o crediti. Nell’ordinamento italiano è disciplinato dagli articoli 2784 e seguenti del Codice civile. Quando si tratta di pegno di cose mobili, è un contratto reale (e alla consegna della cosa è equiparata la consegna del documento che ne conferisce l’esclusiva disponibilità). La consegna della cosa data in pegno comporta lo spossessamento del proprietario ed assolve la funzione di porre i terzi nella condizione di rendersi conto che si tratta di cosa della quale l’alienante non ha la piena disponibilità.

L’ipoteca è reale garanzia principalmente su beni immobili e nell’ordinamento italiano è regolato dagli articoli 2808 e seguenti del Codice civile italiano del 1942. In particolare, secondo il codice, l’ipoteca è un diritto reale di garanzia su un bene altrui, costituito per fungere da garanzia di un credito. L’ipoteca si distingue dal pegno anzitutto per l’oggetto (art. 2810 c.c.), che può essere costituito da:

  • beni immobili;
  • diritti reali minori sugli immobili;
  • beni mobili iscritti in pubblici registri (autoveicoli, navi, aerei, rendite dello Stato).

L’ipoteca, di cui ho già ampiamente discusso su blog specifico, è di 3 tipi:

  • Volontaria;
  • Giudiziale;
  • Legale.

Il privilegio è una tra le cause di prelazione che costituisce garanzia patrimoniale su determinati beni del debitore in relazione alla causa del credito. I privilegi non sono pattuiti dalle parti come nel caso del pegno o dell’ipoteca, ma sono tipizzati dalla legge stessa la quale attribuisce tale prelazione a determinati tipi di crediti che appaiono degni di una maggiore tutela in via generale e astratta.

Ovviamente ogni tipo di diritto reale, che sia esso di godimento o garanzia, ha maggiori spazi di approfondimento ma lo scopo del blog non è quello di tenere una lezione di giurisprudenza ma di far conoscere questi argomenti che sono sempre di strettissima attualità nell’immobiliare. Nel caso vi imbatteste in essi e nascesse in voi il desiderio di approfondimenti legati ad acquisti o vendite immobiliari, Spaziourbano è, come sempre, a completa disposizione per affrontare al meglio le sfumature e permettervi di fare o prendere le decisioni migliori.

 

Davide Bosisio

I DIRITTI REALI
FAI UN CORSO E IMPARI TU

FAI UN CORSO E IMPARI TU

Ma è possibile che s’impari qualcosa quando sei la figura che deve insegnare?

Posso certificare che sì. Stamane ho tenuto un piccolo e semplice corso per i bimbi di 5 anni della scuola dell’infanzia  Gianni Rodari di Sedriano –Mi-,  tantissimi fanciulli, 4 classi Pulcini, Grilli, Cerbiatti e Orsetti, che mi ascoltavano e condividevano con me un video preparato ad hoc per spiegare loro cosa sono, a cosa servono, che tipi esistono e di cosa son fatte le case. Cosa ho imparato?  Quando accoglievo in aula tutti quei bambini mi son detto “ sarà dura parlare, chissà che confusione ci sarà” invece, con un solo cenno e battito di mani le maestre ottenevano silenzio tombale. A me non riesce neanche con gli adulti….

I bambini sono gli esseri più magnifici di questa terra: sinceri, sorridenti, privi di pensieri, modellabili, dolci.

Per i mal pensanti, no, non sono stato retribuito, ho fatto inizialmente una cortesia, ma probabilmente l’hanno fatta loro a me.

Ebbene, sono felice di condividere questa esperienza, è stata istruttiva, nuova e fresca come la brezza di montagna.

Chiudo con un paragrafo di un brano a me caro per far percepire l’empatia generata:

“Vorrei, vorrei esaudire tutti i sogni tuoi, vorrei, vorrei cancellare ciò che tu non vuoi però, lo sai che io vivo attraverso gli occhi tuoi”

Emotional Spaziourbano

Davide Bosisio

CREDITI UTP, LA NUOVA FRONTIERA

Torniamo a parlare di argomenti tecnici e questa volta di strettissima attualità, gli UTP.

Cosa sono questi crediti? Partiamo dal significato della sigla UTP, l’acronimo di unlikely to pay, che tradotto letteralmente in italiano significa “improbabile che paghi”. Questo tipo di crediti è infatti associato a una situazione economica difficile del debitore, che fatica a pagare le rate o gli interessi legati a un prestito. Chiariamo subito che in questi casi il debitore non è ancora stato dichiarato insolvente, semplicemente l’ente che gli ha concesso il finanziamento, in genere una banca, stabilisce che probabilmente incontrerà delle difficoltà nel rimborsare il prestito.

Ecco, è proprio da questa ultima specifica che è nata l’idea di redigere questo blog. Se gli Npl sono crediti deteriorati che sfociano in procedure esecutive, gli Utp sono presunzioni d’insolvenza. Mi son detto tra me e me, ma per gestire al meglio questa mole di potenziali Npl non sarebbe proficuo, sia per la Banca che per il Cliente, affrontare a monte il problema? Gestire gli Utp con un ottica più immobiliare che finanziaria un qualcosa che, se visto con i giusti tempi e corrette due diligence, ridurrebbero Npl e intasamenti automatici dei Tribunali?. Non vi sono costi di esproprio (Pignoramento), non vi sono procedure esecutive in corso, nessuna asta (Tribunale, perito ecc…). Non male no?

A ragion del vero la mia riflessione nasce dall’aggiornamento. Leggendo articoli inerenti sono venuto a conoscenza che cresce l’interesse per il mercato degli UTP, anche grazie alla maggiore attenzione del regolatore europeo. Se già da diversi anni i crediti deteriorati, o non performing loans (NPL), sono sotto stretta sorveglianza da parte degli organi regolatori nazionali e sovranazionali, solo di recente l’attenzione della Banca Centrale Europea si è spostata anche sugli UTP, crediti formalmente integri ma per i quali è ipotizzabile una difficoltà di rimborso e per i quali, per l’appunto, sarebbe necessario una strategia ad hoc, diversa da quella per le sofferenze.

Facciamo un gioco, ci sono Luigi e Claudia che dopo essersi tanto amati decidono di comprare casa, tutto bene poi delle difficoltà interrompono il rimborso delle rate di mutuo, sei il creditore, cosa fare:

a) Espropriare il bene, sommare costi al disagio e aumentarli con l’apertura di una procedura esecutiva per arrivare ad una vendita in asta?

oppure

b) Tentare di sistemare la situazione con la coppia attraverso una dismissione che produrrà, anche se transativa, meno forbice tra il dovuto ed il dato?

Poi:

d)Consideri il tempo denaro e scegli l’ipotesi b) perché oltre a rientrare lo fai molto prima dell’ipotesi a)?

oppure

e)La procedura, lunga e dispendiosa, porterà di certo ad un risultato migliore?

Ecco, se la scelta del creditore continuasse ad essere la a) e successiva e) e tu che leggi non sei il creditore, ma il debitore, esponi il tuo problema a chi conosce il mercato immobiliare, spero che tu convenga sia più intelligente la b) e la d)!!!

Facciamo un po’ di numeri, i crediti UTP sono in costante aumento, basti pensare che a fine 2017 ammontavano a circa 94 miliardi di euro. Alla luce di questi numeri per la Banca Centrale Europea e Banca d’Italia è diventato prioritario stabilire una strategia di gestione efficace. Bene, molto bene, dico io. La soluzione è legare il mondo del credito a quello immobiliare, non eliminare ma smussare la sola vision sulla linea di credito e aggiungervi quella immobiliare, dirsi che esiste un bene sottostante. Mi dico spesso, ma cosa fanno a fare le perizie le Banche quando concedono un mutuo se poi il bene è secondario alle strategie?

Non me ne vogliano le Banche, so che questa è una delle vicende da snocciolare e risolvere ma chiedo loro, perché le filiali hanno scarsissima cultura del mondo del contenzioso? Perché se una Banca X, che gestisce un’Npl, a fronte di un’offerta transativa supportata da mutuo della stessa Banca X quando lo si va ad istruire i dipendenti dicono che non è possibile finanziare una casa pignorata? Se uno se la canta e sa la suona deve avere cultura. E’ ovvio che il mutuo verrà erogato solo ad accettazione della transazione con conseguente assenso alla cancellazione della trascrizione pregiudizievole….

Ad ogni buon conto, per quel che sempre leggo, gli UTP sono sotto la lente d’ingrandimento delle Banche in ragion della cessione, essa consiste nel trasferire il credito a un terzo che ne acquisisce diritti e rischi. Ricordo che lo si faceva anche per mutui in bonis, si chiamava cartolarizzazione. Procedura sicuramente valida, per la Banca, ma il debitore? Quando si capirà che se non si cerca d’esser d’aiuto, tutelando il proprio, non si andrà da nessuna parte?

Termino ricordando sempre a chi fosse in difficoltà, anche primordiali come detto sopra, che Spaziourbano ha le competenze per dare il giusto supporto o consiglio, ma estendo questa volta la considerazione anche ai creditori, invitate i vostri UTP a fare due chiacchiere con noi.

Buona Primavera a tutti.

Davide Bosisio

CREDITI UTP, LA NUOVA FRONTIERA

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