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LE IMPOSTE SULL’ACQUISTO DELLA CASA

LE IMPOSTE SULL’ACQUISTO DELLA CASA

L’acquisto della casa comporta il pagamento di alcune imposte, che variano a seconda della destinazione dell’immobile e del soggetto venditore. Quando si acquista la prima casa si può godere di un regime fiscale agevolato che consente di pagare le imposte in misura inferiore rispetto a quelle ordinariamente dovute. Per effetto degli articoli 10 del Dlgs 23/2011 e 26 del Dl 104/2013, a partire dal 1° gennaio 2014 le imposte relative al trasferimento di immobili destinati all’utilizzo come prima casa, sono state modificate con l’obiettivo di diminuirne il carico fiscale.

Osserviamo le differenze con specchietti semplici e di facile comprensione, l’obiettivo è far capire e non confondere.

Se oggetto dell’acquisto è la prima casa, l’atto di compravendita è sottoposto alle seguenti imposte:

Il venditore è un privato

IVA esente

imposta di registro del 2% (comunque non meno di € 1.000,00)

imposta ipotecaria fissa di 50 euro

imposta catastale fissa di 50 euro

Il venditore è impresa costruttrice (o di ristrutturazione) entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori

IVA del 4%

imposta di registro fissa di 200 euro

imposta ipotecaria fissa di 200 euro

imposta catastale fissa di 200 euro

Il venditore è impresa costruttrice (o di ristrutturazione) oltre 5 anni dall’ultimazione dei lavori, che opta per l’assoggettamento dell’operazione ad IVA

IVA del 4%

imposta di registro fissa di 200 euro

imposta ipotecaria fissa di 200 euro

imposta catastale fissa di 200 euro

 Il venditore è impresa non costruttrice oppure si acquista da impresa costruttrice (o di ristrutturazione) oltre 5 anni dall’ultimazione dei lavori, che non opta per l’assoggettamento dell’operazione ad IVA

IVA esente

imposta di registro del 2% (comunque non meno di € 1.000,00)

imposta ipotecaria fissa di 50 euro

imposta catastale fissa di 50 euro

Se oggetto dell’acquisto è un immobile ad uso abitativo non prima casa l’atto di compravendita è soggetto alle seguenti imposte:

Il venditore è un privato, oppure un’impresa “non costruttrice”, oppure un’impresa “costruttrice” (o di ristrutturazione) che vende dopo 5 anni dalla data di ultimazione dei lavori senza assoggettare l’operazione ad IVA

IVA esente

imposta di registro del 9% (comunque non meno di € 1.000,00)

imposta ipotecaria di 50 euro

imposta catastale di 50 euro

Il venditore è un’impresa costruttrice (o di ristrutturazione) che vende entro 5 anni dall’ultimazione lavori o dopo 5 anni da questa optando per l’assoggettamento dell’operazione ad IVA

IVA del 10%

imposta di registro fissa di 200 euro

imposta ipotecaria fissa di 200 euro

imposta catastale fissa di 200 euro

Nel caso l’immobile sia registrato al catasto come immobile di lusso (categorie A/1, A/8 e A/9) l’IVA ha un valore del 22%.

Le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto. Dal 1° gennaio 2006 (art. 1 comma 497 Legge n. 266/2005 e successive modifiche), soltanto per le compravendite di immobili ad uso abitativo, comprese le relative pertinenze (box, garage, cantine) a favore di un privato (acquirente), si può assumere come base imponibile il valore catastale, indipendentemente dal corrispettivo pattuito indicato nell’atto (Prezzo-Valore). Più precisamente la norma trova applicazione nelle operazioni soggette ad imposta di Registro e non a quelle soggette ad IVA; ciò non esclude che il venditore sia un’impresa ma in tal caso l’operazione di compravendita deve rientrare nell’ambito di vendita oltre cinque anni dalla conclusione dei lavori o di vendita da parte di imprese non classificabili come “imprese costruttrici”.

Per tutte le altre compravendite in cui l’acquirente non è un privato e/o che riguardano terreni, negozi o uffici, la base imponibile è costituita dal prezzo pattuito e dichiarato nell’atto dalle parti e non dal valore catastale.

Quando la vendita della casa è soggetta ad Iva, la base imponibile è costituita dal prezzo pattuito e dichiarato nell’atto dalle parti e non dal valore catastale. Relativamente a queste cessioni, le nuove disposizioni consentono all’Ufficio delle Entrate di rettificare direttamente la dichiarazione annuale IVA del venditore se il corrispettivo dichiarato è inferiore al “valore normale” del bene. La legge definisce come valore normale “l’intero importo che il cessionario o il committente, al medesimo stadio di commercializzazione di quello in cui avviene la cessione di beni o la prestazione di servizi, dovrebbe pagare, in condizioni di libera concorrenza, ad un cedente o prestatore indipendente per ottenere i beni o servizi in questione nel tempo e nel luogo di tale cessione o prestazione” (articolo 14 del D.P.R. n. 633 del 1972, modificato dall’art. 24 della Legge 88 del 2009).

L’acquirente che vuole usufruire del “vantaggio fiscale” deve chiedere esplicitamente al notaio che la base imponibile ai fini dell’applicazione delle imposte (registro, ipotecaria e catastale) sia costituita dal valore catastale dell’immobile, indipendentemente dal prezzo dichiarato dalle parti. In tal caso il rogito deve riportare anche il valore catastale dell’immobile. L’agevolazione spetta a condizione che nell’atto sia indicato l’effettivo importo pattuito per la cessione. L’omissione, la falsa o incompleta dichiarazione, comportano l’assoggettamento ai fini dell’imposta di registro ad accertamento del valore dei beni trasferiti. In sostanza, l’Ufficio delle Entrate applicherà le imposte sul valore di mercato dell’immobile, anche se la parte acquirente aveva richiesto la tassazione sulla base del valore catastale. Inoltre sono previste onerose sanzioni pecuniarie a carattere amministrativo.

Da ultimo, in tema di “recupero fiscale” ricordiamo che dal 2007 è possibile detrarre fiscalmente ai fini Irpef (nella misura del 19% per l’acquirente) i compensi corrisposti agli intermediari immobiliari per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale. La detrazione è fruibile per un importo comunque non superiore a 1.000 euro e la possibilità di portare in detrazione questa spesa si esaurisce in un unico anno d’imposta. Se l’acquisto è effettuato da più proprietari, la detrazione, nel limite complessivo di 1.000 euro, dovrà essere ripartita tra i comproprietari in ragione della percentuale di proprietà.

La rendita catastale è il valore che l’Agenzia delle Entrate attribuisce ad un immobile e la si può vedere dalla visura catastale che l’Agente Immobiliare consegna ai clienti in fase di trattativa.

COEFFICIENTI MOLTIPLICATORI

Ogni immobile ha una rendita: se acquisti un appartamento con box e cantina, ognuna di queste unità ha una sua rendita.

Per rivalutare la rendita catastale bisogna sommare le diverse rendite catastali e moltiplicarle per un coefficiente che cambia a seconda del tipo di acquisto:

Per la PRIMA CASA e relative pertinenze:

Rendita Catastale *115,50 per unità immobiliari ad uso abitativo e relative pertinenze rientranti nelle categorie C/2, C/6 e C/7

Per gli IMMOBILI DIVERSI DALLA PRIMA CASA:

Reddito Dominicale * 112,50 terreni agricoli

Rendita Catastale *42,84 fabbricati classificati in categoria C/1 (negozi) e per gli immobili classificati in categoria E (stazioni di trasporto)

Rendita Catastale *63 fabbricati classificati in categoria A/10 (uffici) e unità immobiliari classificate in categoria D (opifici)

Rendita Catastale * 126 tutti gli altri fabbricati, comprese abitazioni in classe A/8 o A/9 (di lusso) o unità immobiliari residenziali che non godono deli benefici fiscali “prima casa”.

Per ogni necessario approfondimento, curiosità, fattispecie specifica e confronto, il team SPAZIOURBANO sarà felice di rispondere ad ogni domanda.

DAVIDE BOSISIO

Sostegni BIS, agevolazioni under 36: le novità

Lo avevamo promesso, ecco quanto necessario sapere dei dettagli sulle nuove misure per l’acquisto della prima casa riservate ai giovani dal Sostegni BIS: Garanzia dello stato fino all 80% , riduzione imposte ma con alcune esclusioni.

Il decreto sostegni bis n. 73 2021 all’art. 64 introduce o amplia ad una platea più vasta, alcune agevolazioni per l’acquisto della prima casa già previste dall’ordinamento, prevedendo una spesa di circa 600 milioni di euro per il biennio 2021-22.  Di seguito vediamo i dettagli.

Proroga Fondo Gasparrini e Fondo Garanzia prima casa

Il comma 1 prevede la proroga del Fondo Gasparrini relativo alla sospensione dei mutui prima casa fino al 31 dicembre 2021, visto il perdurare dell’emergenza da COVID-19, i commi 2-5 prevedono per il Fondo Garanzia prima casa (che finora ha previsto il rilascio della garanzia sul mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale, nella misura massima del 50%):

  • l’accesso in via prioritaria anche ai giovani di età inferiore ai trentasei anni con ISEE non superiore a 40.000 euro annui.
  • la percentuale di copertura viene elevata fino alla misura massima dell’80% della quota capitale ogniqualvolta il soggetto finanziatore aumenti oltre l’80% il limite di finanziabilità dell’operazione.

Le richieste andranno presentate attraverso Banche e istituti finanziari dal 24 giugno 2021 fino al 30 giugno 2022.

Riduzione imposte dirette per la prima casa degli under 36

I commi 6-11 introducono invece nuove agevolazioni per l’acquisto della casa di abitazione da parte di giovani in materia di imposte indirette, in particolare:

1 – I giovani under 36 e con ISEE inferiore a 40 mila euro sono esonerati dal pagamento dell’imposta di registro e delle imposte ipotecaria e catastale.  L’agevolazione si applica: agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di prime case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1 (Abitazioni di tipo signorile), A8 (Abitazioni in ville) e A9 (Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici) e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione;

2 – Nel caso in cui l’atto sia soggetto ad imposta sul valore aggiunto si riconosce un credito d’imposta di ammontare pari all’IVA  da portare in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito, oppure  in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche o da utilizzare in compensazione; Su questo punto vale la pena sottolineare che la norma non cita il requisito dell’ISEE ma la relazione illustrativa del Parlamento afferma  che si tratta di una ipotesi  per cui “ ricorrono le medesime condizioni e requisiti per l’acquisto della casa di abitazione di cui al precedente comma”. Necessario giocoforza attendere chiarimenti ministeriali o da parte dell’Agenzia delle Entrate;

3 – E’ prevista infine l’esenzione dall’imposta sui finanziamenti, sostitutiva delle imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali e delle tasse sulle concessioni governative relativi agli immobili abitativi agevolati, fissata in ragione dello 0,25 per cento dell’ammontare complessivo del finanziamento.

Le agevolazioni si applicano agli atti stipulati nel periodo compreso tra il 26 maggio 2021 e il 30 giugno 2022.

Infine, il comma 10 prevede che, in caso emergano:

insussistenza delle condizioni e dei requisiti per beneficiare delle agevolazioni sopracitate o per decadenza da dette agevolazioni, per il recupero delle imposte dovute si applica una maggiorazione del 30%.

Utile forse ricordare che l’esenzione dalle imposte riguardano gli “atti traslativi” e non concerne i contratti preliminari che restano soggetti a:

  • imposta di registro (3% per gli acconti e 0,50% per le caparre confirmatorie);
  • imposta ipotecaria 200 euro;
  • imposta di bollo (155 euro);
  • tassa ipotecaria (35 euro).

Speriamo che l’articolo risulti chiaro, purtroppo dei tecnicismi restano imprescindibili, l’importante è che non depistino la comprensione.

Ad ogni buon conto, Spaziourbano è a vostra disposizione per qualsivoglia chiarimento.

DAVIDE BOSISIO

Sostegni BIS, agevolazioni under 36: le novità

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