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Tag Archives: investimenti immobiliari

Italia, riparti!

Italia, riparti!

Sono trascorsi già 15 giorni dal nostro blog in cui comunicavamo l’imminente chiusura a causa dell’emergenza per il Coronavirus, anticipando quello che sarebbe stato poi il decreto del Governo che imponeva la chiusura a tutte le attività non essenziali.

15 giorni passati chiusi forzatamente a casa, non ero abituato a starci così tanto, come immagino nessuno di voi. Giorni passati tra dubbi, incertezze e paure per il futuro. Un leader deve essere sempre un punto di riferimento, deve essere lui a condurre verso le soluzioni.

In questi 22 anni di carriera immobiliare mi sono confrontato con diversi mercati, dall’ Hinterland milanese, alla città, fino al difficile mercato ligure. Ho superato crisi economica, cambi di organico, a volte anche a trovarmi solo in agenzia, pensavo di averne viste tante, anche nei momenti più duri ho sempre pensato: finchè sono in salute e posso lavorare nulla è impossibile. Ho fatto fatica, sacrifici, ma non ho mai mollato e alla fine ho sempre ottenuto risultati, ma oggi…

Questa è una situazione nuova, l’ufficio è chiuso, la gente non può uscire di casa, lo so certo, anche stavolta devo essere un leader, per la mia azienda e per la mia famiglia, tutti si aspettano soluzioni da me.

Nessuno di noi era preparato a questo, non ci sono casistiche, non ci sono esperti, su internet si susseguono previsioni sul mercato immobiliare post-pandemia. Per qualcuno i prezzi scenderanno, per alcuni il mercato subirà una flessione, per altri non sarà così, chi ha ragione? La verità è che nessuno può saperlo, sono solo previsioni…

Se scenderanno i prezzi, ci saranno più investitori sul mercato; se diventerà più difficile vendere si ricercherà più la competenza di un agente immobiliare preparato: come sempre da un problema può nascere un’opportunità.

La situazione in cui mi trovo io è la stessa in cui siamo tutti, siamo tutti leader per le nostre famiglie, per i nostri figli, tutti temiamo per il nostro posto di lavoro. Ciò che troveremo alla riapertura sarà tutto nuovo, una pagina bianca tutta da scrivere. Quindi cosa fa un leader?

Un leader reagisce, si adatta!

Io non ho la soluzione, ma sono certo che posso vincere questa battaglia e condurre la mia “gente” fuori dalla crisi con queste armi:

  • Ottimismo, positività, propositivismo;
  • Analizzando e pianificando nuove strategie;
  • Migliorando le competenze

So che ogni cosa la devo fare in fretta, non ho tempo di piangermi addosso, “nella giungla so che devo correre”, il tempo è fondamentale per non perdere terreno, bisogna adattarsi in fretta alla nuova situazione.

In questi giorni chiuso in casa, mi sono alzato alla stessa ora di quando vado in ufficio, ho acceso il pc e letto la posta rispondendo alle poche richieste ricevute. Sto cercando di sfruttare questo tempo per pensare, ma anche per agire, per migliorare, continuando a gestire ovviamente anche le pratiche che avevo in corso, perché chi si ferma è perduto.

Sto seguendo dei corsi di formazione tramite webinar con la FIAIP,  nostra associazione di categoria, perché migliorare le competenze è il modo migliore per arrivare preparati alla riapertura.

Ho fatto un restyling del mio libro “investimenti immobiliare low-cost” aggiungendo dei capitoli e aggiornandone altri, l’ho messo in promozione: per 5 giorni è scaricabile da Amazon gratuitamente, clicca qui se sei interessato, visto che chiusi in casa c’è più tempo per leggere…

Ho lanciato una campagna marketing per permettere ai nostri clienti di ricevere una valutazione gratuita del proprio immobile senza muoversi da casa. Vivendo la casa come non mai, sicuramente si notano tutte le criticità e magari nasce la voglia di un futuro cambiamento, perché non farsi un’idea di massima ora?

In casa mi dicono che sto lavorando di più di quando sono in ufficio, può darsi, perché nelle difficoltà il modo migliore che conosco è reagire, l’immobilismo non porta a nulla. In questi giorni continuerò a lavorare per pianificare nuove procedure, studiare nuove strategie, cercare nuove strade, so che farò anche degli errori, non tutto porterà a dei risultati concreti, ma io voglio essere padrone del mio destino, non voglio limitarmi ad aspettare le 18.00 per ascoltare la conferenza stampa che ci aggiorna sul numero dei decessi. Non sono solo, tutto l’ufficio SPAZIOURBANO sta lavorando, anche se in maniera diversa, per farsi trovare pronto al cambiamento, siamo in continuo contatto: “lontani ma vicini”, questa è la strada…

Alzati, Italia! Ci puoi scommettere che ce la faremo!

INVESTIMENTI IMMOBILIARI

Ecco un bel argomento che stuzzica l’immaginario generale, gli investimenti immobiliari.

Investire nel mattone ha tante sfumature, c’è chi compra come abitazione principale, chi per mettere a reddito, chi per generare plusvalenza, insomma, ognuno in ragion delle proprie esigenze. La psicologia è molto differente, l’una dall’altra, dunque andiamo ad analizzarla per poi capire come approcciare in maniera corretta all’acquisto.

Premessa fondamentale su cui poggia tutto l’articolo, un buon investimento immobiliare fonda le sue basi sull’abilità di effettuare un’eccellente fase di ACQUISTO, non rivendita. Ricordate questa frase perché la troverete insita, sebbene non più esplicitata, in ogni tipologia di business.

ACQUISTO ABITAZIONE PRINCIPALE

Chi compra casa per viverci stabilmente, che richiede i benefici prima casa, di norma tende ad acquistare nel libero mercato senza pretese di fare l’affare, ma con la chiara intenzione di comprare nel mercato e non oltre. Superata questa fase la concentrazione è tutta sul bene, le sue caratteristiche, comodità e particolarità. Poi cambiano le interazioni tra le parti, osservando il mercato di Milano noto come in zone di minore appeal vale tutto sommato quello che ho scritto sopra, in altre più spiccatamente IN, non necessariamente per qualità ma prevalentemente per posizionamento, la tendenza talvolta supera i confini del valore. Tutto questo “potere economico” se rivolto al mondo delle aste immobiliari rende l’acquirente con questo profilo maggiormente papabile all’acquisto del bene e temuti, non a caso, dagli investitori speculativi.

COME ACQUISTARE SERENAMENTE? Appurare la coerenza del prezzo nel mercato locale, verificare la presenza di trascrizioni pregiudizievoli, analizzare la situazione condominiale, dove necessario,  e l’urbanistica/correttezza tecnica del bene.

ACQUISTO E SUCCESSIVA LOCAZIONE

Questa tipologia di utente è, a mio avviso, da catalogare come fase intermedia tra i due estremi citati nel paragrafo d’apertura. Chi compra per mettere a reddito vede l’immobile non come bene per sé ma da destinare ad altri, si perde un pochino la fase emozionale e prevale quella di business, ragionamento. La tendenza è “fare un affare” ma senza esagerazione perché chi segue questa linea d’investimento considera l’ammortamento negli anni sul prezzo di acquisizione e vede chiaramente il Delta in ottica prospettica.

COME ACQUISTARE SERENAMENTE? Oltre a quanto detto per acquisto abitazione principale, serve capire bene dove acquistare, la location diventa indispensabile. Quando parliamo di locare il bene, potremmo avere varie forme, classico uso abitativo 4+4 dove la localizzazione potrebbe non rivestire grande importanza, B&B al contrario richiede servizi perché sia fruttifero, contratti a lavoratori e studenti richiede altre attenzioni. Fatto ciò, bisogna prevedere anche i costi, non solo di acquisto. Se locate un bene, in qualunque formula, otterrete un reddito su cui pagare la tassazione in vigore.

INVESTITORE, IMMOBILIARISTA

Questa figura è quella generalmente di un professionista che ha stampato negli occhi non pupille ma simboli di denaro. Cercano l’affare e non solo, questo affare deve avere un margine ben preciso. Di solito un investimento così pensato non può non avere un potenziale Delta di almeno un 30%. Le aree d’intervento sono diverse, acquisto di un bene da riattare per gestire la plusvalenza al meglio con intervento di ristrutturazione, acquisto in asta, acquisto area o fabbricato per nuova edificazione o riqualificazione, acquisto in mercato basso con lungimiranza per dismettere nel mercato alto, cessioni di preliminari, saldi e stralci. Insomma, l’ambito è maggiormente variegato perché più complesso e richiede preparazione.

COME ACQUISTARE SERENAMENTE? Attraverso un’accurata due diligence a 360° del bene, generando un corretto business plan in ogni dettaglio e piano economico dettagliato.

 

Ecco, noterete da voi come sia complesso il settore immobiliare, se lo si vuole affrontare bene, e quanto mai importante farlo affiancati da professionisti che nel loro Dna etico possiedono queste skills supportive evitando acquisti da privati per risparmiare apparenti denari d’intermediazione che si tramutano spesso in effetto boomerang poi.

“Certo è il tuo mestiere, per questo scrivi così” sarà, ma vedo che sempre più persone partecipano, e spendono fior fior di quattrini, in eventi formativi specifici in questa direzione ma poi il problema è la mediazione.

E’ ormai 20 anni che vivo il mondo immobiliare e ancora, grazie a Dio, imparo cose nuove. Pensate che un corso di 3 giorni, una settimana, un mese risolva? Certo, è utile per entrare nella corretta forma mentis, ma se poi non si vive giornalmente l’argomento, ma solo estemporaneamente, è meglio che pensiate di affidarvi ad un professionista.

Vi faccio un esempio personalissimo, tra le mie passioni ne esiste una rivolta alle arti bianche, quando possiedo tempo libero mi piace fare pane, pizze, focacce e affini in primo luogo perché mi rilassa e poi perchè mi piace sperimentare e farlo bene, adoro farlo pensando a chi amo. Ho letto, seguito corsi on-line ma non sono un professionista e dunque non ambisco a diventare la star di cucine da incubo o il nuovo Bonci. Magari avessi l’opportunità, e il tempo, per pagare e imparare da una figura competente.

Ad ognuno il suo mestiere !!!

Spero si stato un articolo utile, se vorrete approfondire qualunque aspetto per necessità dirette Spaziourbano sarà lieto di condividere le proprie abilità nel supportare un’esigenza specifica.

 

Davide Bosisio

INVESTIMENTI IMMOBILIARI
Investire nell’immobiliare

Investire nell’immobiliare

CON IL MATTONE SI GUADAGNA SEMPRE?

Una delle poche certezze di noi italiani è sempre stata che con il mattone ci si guadagna sempre!

Non importa in che momento storico si trova il Paese, conta poco se si è in recessione o in un momento in cui l’economia va a gonfie vele, con o senza crisi: la convinzione popolare è sempre stata che comprando una casa non ci perdi mai!

In Italia la ricchezza è rappresentata per il 60 % dagli immobili. Da sempre per noi italiani l’immobile rappresenta il bene rifugio.

Ma è veramente così? Col mattone non si perde mai? La risposta giusta è… non proprio!

Spesso ho visto clienti perderci con il loro investimento immobiliare, molti si sono ritrovati con in mano un bene difficilmente rivendibile ad un prezzo sufficiente per recuperare quanto speso. Molti ci hanno perso e molto, quindi? Dove sta la verità?

Ecco la risposta corretta:

INVESTENDO NEL MATTONE NON CI PERDI MAI…..SE SAI COME FARLO!

Se lo fai con testa, con competenza, utilizzando i giusti accorgimenti allora è difficile perderci, anche in piena crisi; viceversa, improvvisandosi grande investitore, senza conoscenze di base, allora potresti perderci anche molto!

Ma, in ogni caso, che l’investimento immobiliare sia il più sicuro, lo si capisce anche dal comportamento delle banche, che come sappiamo tengono i fili dell’economia, basti pensare che arrivano a finanziarlo fino all’ 80%.

Sono partito da queste considerazioni per scrivere il mio primo e-book, un manuale per tutti quelli che vogliono investire nel mattone con budget limitati, quelli che fino ad oggi non pensavano di poterlo fare e che invece ora possono crearsi la propria opportunità.

Parlerò di come comprare al minor prezzo, come sfruttare al meglio le diverse tassazioni e le varie tipologie di acquisizione, tutto per creare un utile soddisfacente e in poco tempo.

Non è necessario essere ricchi per poter investire, ognuno può crearsi il suo spazio. Continua a seguirci, Il libro sarà disponibile da metà ottobre e sarà scaricabile dal sito.

#InvestimentiImmobiliariLowCost

 

 

Guadagna con il tuo immobile sfitto grazie alle locazioni turistiche

Il mattone rappresenta ben il 60% della ricchezza totale delle famiglie italiane; per molti di loro l’immobile è anche una fonte di guadagno extra reddito, che però, negli ultimi anni, con le nuove tassazioni e la crisi del settore immobiliare, ha via via ridotto sempre di più i margini di guadagno.

Ma da tutte le crisi, nascono sempre nuove opportunità e infatti negli ultimi anni, spinti forse anche da EXPO 2015 si sono sviluppate nuove formule che permettono di sfruttare al massimo il proprio immobile.

Tra queste è sicuramente una buona opportunità quella offerta dagli affitti brevi “short rent”, affitti per qualche giorno o settimanali, con una domanda in continua crescita, specialmente nelle grandi città, che si propongono come valida alternativa alle classiche struttura alberghiere.

I vantaggi per i proprietari sono molteplici, tra cui:

  • Possibilità di ricavi anche triplicati, rispetto ai valori tradizionali;
  • L’immobile non è vincolato per lunghi periodi, quindi potrebbe contemporaneamente essere immesso sul mercato come vendita, se uno lo desidera, senza che rimanga vuoto e che non sia quindi solo un costo;
  • Si può variare il canone in qualsiasi momento, in base alla stagione o agli eventi culturali/sociali presenti in città;
  • I contratti non vanno registrati, se inferiori ai 30 giorni;
  • È comunque possibile sfruttare i vantaggi della tassazione a Cedolare Secca, come nelle locazioni tradizionali;

Il tipo di contratto che regola queste formule di locazione è quello definito “locazione turistica”, l’articolo 53 del Codice del Turismo definisce locazioni turistiche tutti “gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati”.

Un aspetto importante da considerare è che la locazione turistica si differenzia dalle case vacanza, bed and breakfast o strutture alberghiere in generale, in quanto in questo caso vi è soltanto la locazione di una stanza o di un appartamento, senza nessun servizio aggiuntivo, ad esempio cambio biancheria, pulizia giornaliera ecc..

Questo permette di poter locare l’immobile in forma non imprenditoriale, quindi senza bisogno di avere una partita iva, i ricavi vanno dichiarati in dichiarazione dei redditi, come nelle normali locazioni, e come dicevamo si può usufruire comunque della tassazione a “cedolare secca”.

Sarà sufficiente quindi redigere un contratto di locazione turistico firmato dalle parti e rilasciare una ricevuta con applicata una marca da bollo da 2 €, per un canone superiore ai 77,47 €.

Negli ultimi anni i siti internet che promuovono queste tipologie di locazione sono molteplici, vi segnalo tra gli altri airbnb.it, booking.it, homeholiday.it, tripadvisor.it, ma se non volete fare tutto da soli, come sempre potete rivolgervi a SPAZIOURBANO, che seguirà per voi tutti gli aspetti, dalla pubblicità, al contratto, alla gestione dei locali, garantendovi una rendita sempre costante.

Guadagna con il tuo immobile sfitto grazie alle locazioni turistiche
Aste giudiziarie vero affare o bufala?

Aste giudiziarie vero affare o bufala?

In questo particolare momento di mercato, in forte crisi, è aumentato in maniera esponenziale l’interesse verso le aste giudiziarie che, se prima erano riservate quasi esclusivamente a speculatori, oggi sono aperte un po’ a tutti. Infatti, viene pubblicizzata molto di più e quasi tutte le agenzie immobiliari hanno iniziato ad occuparsene. Tutti a caccia dell’affare, ma attenzione: Sono tutti veri affari?

Secondo me, si può fare un buon affare, ma bisogna stare molto attenti!  Ci vuole competenza e freddezza. Ecco i miei consigli per non sbagliare:

  • Fissare l’obbiettivo: si vuole comprare casa per andarci a vivere o per fare un buon investimento? In base a questa risposta ovviamente la strategia cambia. Se una persona punta ad andarci a vivere, dovrà valutare con attenzione se la casa risponde veramente alle proprie esigenze e non farsi invogliare solo da un prezzo di partenza interessante. Inoltre deve controllare bene che l’immobile sia già libero, spesso sono occupati, anche senza titolo, e liberarli comporta un dispendio di tempo e di denaro. Viceversa, se si cerca per fare un buon investimento, bisogna considerare l’immobile dal punto di vista puramente commerciale e dalle potenzialità che esso può avere sul mercato, senza farsi influenzare troppo dalle caratteristiche specifiche dell’immobile.
  • Il budget: è molto facile farsi prendere e sforare, magari non considerando bene tutti i costi e così succede che poi a conti fatti, l’immobile ci sia costato più di quanto valga effettivamente. Invece bisognerebbe valutare bene tutti i costi, non solo il prezzo base d’asta, anche gli oneri che resteranno a carico dell’acquirente, eventuali lavori, spese condominiali, tasse e quindi porsi un limite che oltre il quale, il nostro immobile non sarebbe più un affare. Le case all’asta sono tantissime, non bisogna fissarsi troppo su una singola opportunità, ma valutare in maniera fredda e oggettiva, ragionare con i numeri, non con le emozioni.
  • Informazioni: indispensabile per fare un buon affare è reperire tutte le informazioni, in primis sull’immobile. Sui siti di aste giudiziarie troviamo tutte le informazioni riguardanti le case e, molto importante, se l’immobile è libero od occupato. Dobbiamo tener presente che anche se il decreto di trasferimento della proprietà è un titolo esecutivo per il rilascio dell’immobile, quando gli immobili sono occupati è sempre necessario l’intervento di un legale per liberarlo effettivamente e ci può volere anche un anno, con gli inevitabili aumenti dei costi. Inoltre è fondamentale fare uno studio di mercato della zona, per capire quanto vale realmente. Non fidiamoci alla cieca della perizia che troviamo sul sito tra la documentazione della casa, bisogna tener presente quando è stata fatta questa perizia. A volte risale anche ad anni prima e in un mercato ribassista come questo, una perizia vecchia anche di due anni non è più attendibile.
  • Professionista: per comprare casa all’asta e fare un buon affare, bisogna avere competenza e freddezza. Può essere utile andarne a vederne qualcuna, prima di partecipare realmente, ma penso che se non siete molto esperti, la cosa migliore sia non partecipare da soli, affidatevi ad un professionista. Spesso per risparmiare i soldi di una provvigione, si spende molto di più e ci si trova in mano un immobile che è tutt’altro che un affare, senza considerare tutto il tempo che si è perso. Per un impegno così importante, come l’acquisto di un immobile, non lasciate nulla a caso.

 

I nostri servizi

Cosa fa SPAZIOURBANO? Be la risposta è semplice: vende case, è una agenzia immobiliare! Questo sappiamo fare e lo facciamo da molti anni, ma non solo… Nel corso di tutti questi anni, abbiamo anche maturato esperienze per tutti i servizi legati alle compravendite, conoscendo e testando sul campo tantissimi professionisti, con cui oggi abbiamo formato il nostro Team, per poter offrire tutti i servizi necessari e a prezzi molto competitivi.

Entrando nel dettaglio, ci possiamo, ad esempio, avvalere della collaborazione di ottimi geometri per tutte le pratiche catastali, di tecnici qualificati per redigere le certificazioni energetiche, obbligatoria per vendere.

Inoltre abbiamo un partner assicurativo che può fornirci tutti i tipi di polizze: dalla macchina, alla casa, alla vita, alla pensione integrativa, al condominio.

Abbiamo professionisti che possono proporti un buon investimento, se disponi di una somma di denaro e vuoi farla rendere al meglio.

Abbiamo avvocati e notai di prim’ordine pronti a fornire consulenza ai nostri clienti. Senza dimenticare la richiesta del mutuo, sempre molto attuale e indispensabile come servizio; Per questo, ci appoggiamo a strutture riconosciute o direttamente alle banche.

Inoltre possiamo seguirti anche se decidessi di acquistare un immobile all’asta, un mercato in forte espansione, che rappresenterà sicuramente in futuro una concreta opportunità di acquisto per tantissimi acquirenti.

Per quanto riguarda le locazioni, possiamo redigere il contratto di locazione e siamo abilitati alla registrazione telematica, servizio che offriamo anche ai privati che da soli si accordano per una locazione.

Così come per le compravendite, in cui offriamo anche ai privati la possibilità di essere seguiti in tutte le pratiche necessarie per arrivare al rogito serenamente, anche nel caso che la vendita sia avvenuta con loro accordo privato.

In SPAZIOURBANO, c’è un Team di professionisti seri, testati sul campo, a prezzi tra i più competitivi del mercato, che condividono con me i valori di professionalità, serietà e trasparenza, in cui crediamo. Mettici alla prova: con SPAZIOURBANO paghi solo il servizio che utilizzi!

 

I nostri servizi

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