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Acquistare in USA come persona giuridica

Acquistare in USA come persona giuridica

Nei precedenti blog abbiamo visto perché conviene investire in USA, che tipo di immobile scegliere, quali sono i costi e le procedure, ora è il momento di approfondire un aspetto importante: con che forma giuridica acquistare.

Decidere di acquistare come persona fisica o giuridica è ovviamente una scelta dell’investitore, ma noi di SPAZIOURBANO consigliamo di acquistare come persona giuridica.

Costituire una società in America è semplice, veloce e può essere fatto senza muoversi da casa. Generalmente la società è una LLC (Limited Liability Company) simile alla nostra SRL e offre notevoli vantaggi.

Ecco qui quelli più importanti:

  • Separazione della responsabilità tra individuo e società;
  • In caso di successione, evita al proprietario di vedersi applicata la tassa di successione, che negli USA può superare il 40% del valore dell’immobile;
  • È possibile inserire uno o più soci, anche in un secondo momento: con almeno due soci non si è soggetti al pagamento della FIRPTA, un’imposta federale USA che ricade sulla rivendita di immobili detenuti da stranieri (si aggira intorno al 15% del prezzo di rivendita);
  • Nel caso di rivendita si può beneficiare delle soglie di esenzione cumulative pro capite sulla plusvalenza.

Per poter aprire una Società in USA è necessario avere in loco un conto corrente bancario. Con esso è possibile acquistare il bene ed incassare le locazioni mensili, che verranno corrisposte in dollari. L’investitore potrà gestire tutto tramite home banking e disporrà di una debit-card per prelevare dall’Italia. I costi del conto corrente sono minimi e possono essere azzerati con una giacenza minima di 3.000 $.

Se si desidera approfondire uno o più aspetti relativi agli investimenti in USA siamo a disposizione per fissare una consulenza senza impegno. Una prima consulenza è utile a chiarire determinati aspetti per poter valutare se veramente l’investimento in America è la soluzione giusta per voi. Quindi, non esiti a contattarci per qualsiasi domanda.

Quanto costa investire negli Stati Uniti?

Quanto costa investire in USA? Abbiamo visto nei precedenti blog perché è conveniente investire nel mercato americano e come scegliere l’investimento giusto, ora è opportuno entrare nel merito e capire quanto ci costerebbe un investimento negli Stati Uniti.

Analizziamo tutte le fasi dell’investimento:

  • Costi iniziali
  • Costi annuali
  • Eventuali altre spese
  • Costi di rivendita
  • Imposte sul reddito

COSTI INIZIALI

Prendendo in esame investimenti per immobili che hanno una fascia di prezzo tra i $ 66.000/150.000 le spese di acquisto iniziale variano da Stato a Stato e in base a se si acquista come privato o come società.

In stati come Florida, Pennsylvania, Michigan e North Carolina le admin fee ammontano a $ 3.200 come persona fisica e $ 4.000 come società, mentre in Maryland sono rispettivamente $ 4.200 e $ 5.000.

Sarà necessario aprire un conto bancario, che i nostri consulenti vi faranno aprire facilmente senza dovervi spostare. Occorrerà mantenere un deposito minimo di $ 100 e avrete una carta di debito per prelevare le rendite accumulate che fruiranno nel conto. Il costo del mantenimento del conto corrente è di circa $ 17 mensili che si azzera nel caso siano depositati almeno $ 3.000.

COSTI ANNUALI

Per la gestione annuale legata alla dichiarazione dei redditi occorrerà un commercialista americano e il costo, in caso di società, varia tra i $ 600 e gli $ 800 per una LLC (equivalente alla nostra srl), mentre il rinnovo annuale della società è di circa $ 139.

Esiste poi la figura del Property manager che è la persona che gestisce a livello pratico l’immobile nelle locazioni. Approfondiremo nel prossimo blog questa figura, intanto indichiamo il fatto che esiste ed, oltre ad essere una grande risorsa, ha anche un costo che solitamente è intorno al 10% del canone.

EVENTUALI ALTRE SPESE

Ulteriori costi potrebbero derivare dal turnover all’interno dell’immobile, come ad esempio il costo per il rinnovo di un contratto di locazione che varia dai $ 100 ai $ 200 o la stipula di un nuovo contratto che solitamente ha il costo di una mensilità.

Costi eventuali di polizze assicurative che sono a discrezione del cliente oltre che, come detto, il mantenimento del conto corrente.

COSTI DI RIVENDITA

Decidendo di rivendere l’immobile si va incontro ai seguenti costi:

  • Commissione pagabile al listing broker americano che inserirà la proprietà sull’MLS che è pari al 6% di rivendita;
  • Costi rogito che ha un costo indicativo variabile tra i $1.000 e $ 2.500;
  • Tassa di plusvalenza, tassa relativa al profitto ottenuto con la rivendita dell’immobile che viene calcolata per rivendite che avvengano almeno dopo un anno con queste tre soglie: 0% fino a 40.000 $, 15% tra i 40.000 $ e i 441.450 $, 20% oltre. In caso di socetà con più membri i redditi vanno suddivisi e la soglia si applica al singolo membro. Per spa (corp) l’aliquota è fissa al 21%.

IMPOSTE SUL REDDITO

Le imposte sul reddito generato in USA vengono calcolate a livello Federale, Statale e Locale. Per quanto concerne quelle Statali e Locali dipende ovviamente dall’area dove è ubicato l’immobile, alcuni stati come la Florida non prevedono imposte statali, inoltre si ha la possibilità di detrarre molte voci di spesa.

Per quanto concerne le tasse Federali esistono varie aliquote che vanno da una tassazione del 10% per imponibili fino a $ 9.875, fino al 37% per valori oltre i $ 518.401, quindi molto più convenienti che da noi in Italia.

Facciamo un esempio concreto per mettere più a fuoco la situazione.

ACQUISTO IMMOBILE IN MICHIGAN

COSTO IMMOBILE $ 83.000
SPESE DI ACQUISTO (in caso di società LLD) $   4.000
COSTI ANNUALI  
PROPERTY MANAGER (in questo caso gratis primo anno) $      960
COMMERCIALISTA AMERICANO $      600
RINNOVO SOCIETA’ $      139
LOCAZIONE PERCEPITA $   9.600 ($ 800/mese)
IMPOSTE SUL REDDITO: $      960 (aliquota al 10%)

Come possiamo notare la rendita netta che ricaviamo si aggira al 9%, cosa impensabile in Italia, se consideriamo che, da noi, acquistare una casa diversa dall’abitazione principale richiede:

  • una tassazione di acquisto del 9%, oltre ai costi di Notaio e alle tasse locali annuali;
  • La tassazione sulle locazioni con aliquote che partono dal 33%;
  • Costi elevatissimi di mantenimento e gestione di una srl;
  • Plusvalenza sulla rivendita del 26%.

Investire in USA conviene come tipologia di mercato, tassazione ed opportunità, affidati a SPAZIOURBANO che con i suoi partner riuscirà a cucirti addosso l’investimento più appropriato. 

Contattaci, senza impegno, per saperne di più…

Daniele Modugno

Quanto costa investire negli Stati Uniti?
INTELLIGENZA POSITIVA VS VITA

INTELLIGENZA POSITIVA VS VITA

Recentemente ho acquistato un interessantissimo corso registrato, da seguire e riascoltare se necessario ogni qual volta lo desidero, e parla d’intelligenza positiva. Di fondo è incentrato su come meglio affrontare lo stress, e dunque i danni, derivanti dalla pandemia sulla nostra psiche. Non mi ha attratto per questa ragione però, sono sincero, ho inteso il virus come metafora della vita, l’ho fatto mio non per la specifica ragione per cui è stato creato, bensì per una veduta più ampia: come migliorare la propria intelligenza emotiva verso la vita.

Fatto fuori il Covid-19 ci sarà altro, magari di meno cattivo, ma ci sarà. Che poi non è male in senso assoluto, che noia sarebbe l’esistenza perfetta? Dove le spinte al cambiamento? Al miglioramento. I terremoti, nei loro effetti crudeli, portano ad un giovamento della Terra. La vita racchiude tutto, cose buone e meno buone, credo fermamente che l’attenzione debba andare verso ciò che è avverso perché quando tutto volge verso scenari a noi congeniali, beh, siamo un po’ tutti bravi.

Per cui, un corso che mescola varie scienze quali: psicologia, medicina, allenamento fisico, alimentazione, permette di capire come ogni cosa non sia a compartimento stagno e che tutto fluisce e s’interseca influenzando l’altro e, nell’unione, crea la magia di una più alta intelligenza che aiuta ad affrontare le avversità da vincenti.

Talune cose le sapevo, altre no, altre ni nel senso che sapevo la cosa in sé ma non la ricollegavo ad eventi successivi.

Partiamo?

Stress e lavoro

Parliamo del lavoro, quando scoppiò la pandemia, o meglio, quando hanno deciso di farcelo sapere, pensai subito che, oltre alla grave e dolorosa perdita di vite umane (solo io personalmente ho dovuto piangere 3 persone: uno zio, un cugino ed una collega), sarebbe stata una grave piaga per l’economia. No, dai, non sono un “grande mago”, solo una persona pragmatica che tende naturalmente alla ricerca del risultato, del cambiamento e della ricerca di effetti collaterali per non subirli. Ci provo per lo meno.

La mia professione, l’immobiliare, ha subito un contraccolpo non di poco conto e, gli effetti veri, saranno ancora oggetto di strascico nel prossimo anno. Un problema porta negatività, restrizioni portano a chiusura, se poi aggiungiamo che siamo in Italia possiamo dire che la frittata è fatta? Oh, intendiamoci, sono fiero ed orgoglioso di essere italiano, siamo un grande popolo, ma solo quando lo desideriamo. Comunque, non è uno stress avere un’attività che ha subito un calo imprevisto? Non lo è ancor di più ricercare come riallinearsi al nuovo mondo per evitare che l’incerto futuro porti altro stress? Dunque, se l’inizio della pandemia fu un evento non prevedibile, ora la situazione è più chiara, serve agire e riposizionarsi, serve intelligenza positiva.

Da qui in avanti vi lascio un sunto dei messaggi che mi hanno maggiormente colpito cosi che, chi vorrà, potrà andare ad approfondire facendo come ho fatto io, investendo su sé stessi. Ricordate solo questo: fare formazione costa, non farlo costa molto di più.

Frasi motivazionali a parte, il corso parte da una domanda: “come affrontare lo stress con intelligenza positiva?” Aspettare o Adattarsi?

Aspettare è un buon modo quando, in principio, serve capire cosa stia accadendo ma deve essere breve perché attendere troppo genera stress e ansia tipo: aspetto aiuti esterni, aspetto vada a posto da solo, aspetto…..

Definiamo con semplicità stress ed ansia:

  • Stress è reazione psico-somatica di adattamento rispetto alla percezione di mancanza di controllo, pericolo;
  • Ansia è una reazione anticipatoria di una paura, di un pericolo futuro.

Detto ciò, aspettare non ha nulla a che vedere con qualcosa che possa dipendere da me, da te, nulla che si possa fare per indirizzare lo scenario. Per cui che accade? Che diveniamo negativi, la peggior versione di noi stessi, come del resto ho evidenziato nel percorso che recentemente ho creato parlando dell’enneagramma. Mica per scelta, è nel DNA dell’essere umano, come lo è cambiare.

Cosa accade fisicamente in noi? Quando abbiamo un problema tendiamo a rinchiuderci, lamentarci, arrabbiarci, a parlare costantemente di un problema e sapete che succede nel nostro corpo? Viene rilasciato cortisolo, un ormone che, se rimarrà troppo a lungo in esso porterà enormi svantaggi.

Esempi:

  • Abbassamento difese immunitarie;
  • Abbassamento serotonina, dunque minor capacità decisionale;
  • Indebolimento della memoria;
  • Invecchiamento precoce;
  • Aumento di comportamenti impulsivi;
  • Infiammazione corporea.

Per cui, leggendo questa lista e riguardando il recente passato, cosa vedete? Isteria di massa, ignoranza, stress, negatività in una parola.

Dunque che fare?

Pare banale, ma la parola d’ordine è agire, adattarsi, attivarsi su ciò che si può controllare, Noi stessi.

La pandemia è possibile eliminarla su richiesta? No.

Posso, urlando dal balcone ai passanti non corredati di giustificato motivo ad uscire, di tornare a casa? No.

Quello che posso fare è cambiare il mio modo di percepire la realtà, lavorando su me stesso, istruendomi, migliorando l’alimentazione, facendo allenamento fisico, lavorando con passione, aiutando il prossimo. Tutte queste azioni permetteranno al nostro organismo di rilasciare un ormone del buon umore, la serotonina, che aiuta tra le altre l’aumento della propria autostima.

Fare, generare scenari e dunque obiettivi, rivestirà un ruolo essenziale per accrescere la nostra intelligenza positiva. Parliamoci chiaramente, non fa al caso mio attendere che qualcuno faccia qualcosa per me, buttarmi addosso negatività ben che meno, allora faccio, mi metto alla prova.

Obiettivi, piace chiamarli anche target, mission, come vi aggrada di più e, per raggiungerli, serve una strategia:

  • Definire l’obiettivo;
  • Quali azioni di successo per raggiungerlo;
  • Analisi di problemi potenziali;
  • Azione.

Detta in parole differenti è fare PDCA, per chi fosse curioso di conoscerlo trovate nei blog in www.spaziourbanoimmobiliare.it un articolo dedicato oppure leggendo il mio libro “Risorse umane e agenzie immobiliari: croce o delizia?” acquistabile su Amazon.

Serve cambiare la percezione, spostarla dal “non posso farci nulla, è così” a “dove posso incidere, fammi organizzare”.

Vi racconto un evento recente che mi ha visto protagonista. Ho provato a fare il panettone a casa! Pardon, devo premettere che in cucina sono limitato, non è una mia passione e pecco di creatività. Dicevo, per farlo e ricercare una riuscita decorosa, ho studiato delle ricette, ho visto quali passaggi svolgere e in che tempistiche, ho fatto la spesa ad hoc, ho ritagliato del tempo per fare ciò. Risultato? E’ venuto buono, sinceramente, ma non bellissimo perché ho dimenticato d’incidere la parte alta prima d’infornarlo, per cui ho ricreato un fac-simile di un muso di un cane, ma sono stato fiero di me. Mi ha portato benessere, leggerezza.

Questo esempio è valido per quanto concerne il benessere psicologico, la stessa regola vale per quello fisico, lavorativo, nelle relazioni, all’or quando si agirà per un risultato. Ad ogni buon conto è condivisibile dire che essere lucidi ed in forma aiuti ad affrontare con forza le avversità e godere appieno delle cose belle che la vita ha da offrire. E’ evidente, consequenziale, che se trasformerò il mio stato psico-fisico in positivo cambierò la percezione della realtà, con essa il modo di agire, permettendomi d’adattarmi correttamente alla nuova situazione.

Ricordate, gli obiettivi devono essere SMART (Specific, Measurable, Accepted, Realistic, Timely), dunque dovranno essere:

  • Specifici (obiettivo chiaro);
  • Misurabili (capire come lo raggiungi);
  • Ecologici (vantaggi e svantaggi);
  • Realizzabili (reale, fattibile);
  • Tempificati (in un tempo, meglio se breve).

Tutto bello, già sentito, insegnato da chissà che luminari, è vero. Però, quante volte lo avete visto applicare?

Un altro spunto carino mi è arrivato dalla famigerata legge di attrazione. Se mi rivolgo ad un problema, una paura, o ciò che si vuole con negatività, ansia e attesa, farò in modo che la profezia del maleficio si avveri. Dunque il pericolo, un ostacolo, cosa genera? Immobilismo, rabbia, stress. Un cambio di tendenza porterà a gentilezza, proattività, efficienza, energia, serenità. A questo bisogna puntare. Non sono chiacchiere, lo sto applicando su me stesso, sto cercando di evitare di buttare negatività, ad esempio nelle relazioni, questo mi aiuta ad essere più sereno, più me stesso, la parte giusta, quella vera. Provateci, vi sentirete più positivi e meno fatalisti.

Vi risparmio tutta una serie di specifiche legate al mondo della psicologia/medicina che analizzano come sia composto il nostro cervello, quali aree controllano l’azione, quali i sentimenti, il dolore, e via. Ma è corretto segnalare come le reazioni avvengano nella nostra parte preistorica, quella della sopravvivenza, dal Paleo encefalo. Utilissimo per salvarci la vita, non per farla progredire. Siamo esseri che ricercano cose semplici, armonia, ricompense immediate, perché tutte queste cose ci fanno stare meglio e, non avendole a disposizione in un determinato momento, tendiamo ad incupirci.

Dove voglio arrivare con tutto questo articolo? Mi piaceva condividere un’esperienza, far coglierne l’essenza di quanto mi è rimasto, perché si vive sotto lo stesso cielo e, mai come ora, è evidente. Volevo far del bene, volevo dire che non tutto è sempre un male proveniente dalla stessa fonte, che deve essere capito, altrimenti non ci sarà un futuro. Roseo intendo. Serve condivisione, serve contraddittorio, ascolto, presenza, fiducia. Serve guardare cosa si è fatto sin qui, perché se ci sei arrivato/a, più di qualcosa di positivo lo avrai svolto, che dici? E’ corretto? Più semplicemente perché è importante.

Un’esperienza attraente: ho visto, in uno dei video a mia disposizione, come l’acqua raccolga le onde sonore. Hanno messo un bicchiere d’acqua vicino ad una cassa che emetteva musica lirica, poi un altro bicchiere differente vicino ad una cassa con musica heavy metal, successivamente è stata congelata l’acqua dei due bicchieri e, la cosa stupefacente, è stato osservare come la ramificazione della cristallizzazione fosse lineare nella prima, interrotta nella seconda. Fin qui tutto bene, è un esperimento su dell’acqua, poi però hanno ricordato che il corpo umano è prevalentemente composto d’acqua.

Per cui? Tutto influenza, nulla è scollegato, ciò che siamo e che ci circonda, come lo usiamo, se lo usiamo, porta vantaggi o svantaggi. Non solo fisici, focalizzatevi sui pensieri, comportamenti. Se mancate di rispetto ad una persona, che accade? Perderete la fiducia di questa persona. E’ il naturale effetto. A  volte la fiducia torna, altre no. Pensate ad una persona importante, la più importante. Chiudete gli occhi, fatto? Ecco, pensate di perderla per effetto di un’azione sbagliata, come vi sentite? Come affronterete la vita? Come questa persona ferita. Come dite? Basta spiegarsi? Non credo, le parole a volte non bastano. Da quel momento ogni male sarà a voi ricollegabile, sarete la panacea di tutti i mali e, sia ben chiaro, non è meschino è il risultato. Colpa vostra.

Richiudete gli occhi, fatto? Come vi sentite? Male vero? C’è del buono in questo male: pentimento e amore.

Ecco, volevo far capire come oggi, più che mai, sia indispensabile agire, avere obiettivi, saper relazionarsi, alimentarsi correttamente, condividere la propria vita con persone positive, fare esercizio fisico, fare del bene perché ogni cosa ci influenza e, conseguentemente, influenzeremo gli altri. E’ un domino.

Fare del bene, ad esempio, quando tutto gira male può essere elemento di sollievo per sé stessi e gli altri, è forse l’unico modo per riqualificarsi, per dare una chance alla vita, perché se è vero il paragrafo precedente riguardo la fiducia, lo è anche la voglia di esserci e volersi riscattare, per conoscere la verità, per esprimere la parte migliore. Fare del bene non è banalmente circoscritto nel fare la carità, essere empatici col prossimo lo è, essere sé stessi, avere rispetto. Sono le piccole attenzioni che disegnano sul volto dell’altro un sorriso contagiante. Anche in questo particolare frangente sto lavorando su me stesso, ogni giorno, perché arrivi sempre a chi amo il profumo della mia essenza e ne colori le giornate.

Lascio questa riflessione, poi chiudo, qualche giorno fa si è celebrata la giornata mondiale contro la violenza sulle donne. Una donna, lo stesso giorno, ha condiviso su LinkedIn un messaggio più ampio, no alla violenza, su chiunque. E’ il suo pensiero, un’espressione positiva, ma è stata attaccata da altre donne perché secondo loro spostava il focus dalla donna e generalizzava. Perché? Perché gettare negatività su un pensiero. Vedete, per me fare del bene significa rispettare il pensiero d’altri, non condividerlo necessariamente, rispettarlo e capirlo. Io l’ho colto e la penso così: “Le donne non sono una categoria. Non sono un soggetto svantaggiato, né coloro a cui dar loro le briciole. Sono semplicemente l’altra metà del mondo”.

Consiglio spassionato, formatevi, leggete, fate dei corsi, tenete allenato il cervello, il corpo, non abbandonate la speranza che domani possa essere un giorno migliore.

L’anima di questo articolo è positiva, spero si colga, un documento molto affine con il Natale che sta arrivando. Questa festa aiuta, perché la meraviglia che porta con sé sta nei sorrisi. Adoro consegnare i doni e vedere il sorriso sul volto di chi li riceve, quello è il mio regalo, lì è racchiuso il Natale.

 

DAVIDE BOSISIO

 

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