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Saldi&Stralci, come ragionano le Banche?

Come ragionano le banche davanti ai Saldi&Stralci?

Ho voluto fortemente scrivere questo articolo, dando questo taglio,  perché sull’argomento si è spesso parlato e scritto dal punto di vista dei debitori mentre ritengo sia utile ed innovativo guardare la cosa anche da altre prospettive. In passato ho fatto articoli ad essa attinenti senza entrare nel merito della posizione e responsabilità che queste realtà rappresentano. Seguendo il titolo, l’analisi è legata a doppio filo al mondo del credito deteriorato e agli approcci di analisi.

Ci siamo già detti in passato che gli NPL sono una grave piaga nelle banche perché rappresentano crediti su immobili per cui esiste un’esposizione di quasi improbabile rimpatrio delle somme, se non parziale. Ricordiamo un attimo la storia recente:

prima dell’avvento dell’Euro l’economia era destinata con ogni probabilità ad una crisi nei primi anni del 2000 la quale non ha avuto  decorso a causa del cambio di conio che ne ha smorzato l’avvento e ribaltato lo scenario, generando falsa ricchezza. Ricordate? Tra il 2002 ed il 2008 sembrava che tutto fosse bello, c’era lavoro, almeno il traffico sulle strade di quell’epoca, che non riscontro oggi, rafforzava questo pensiero, desiderio d’investimento, nessuna paura ma tutto sin da subito mi era parso come un qualcosa di effimero. Infatti, la crisi, che non ha potuto sfogarsi, quando era naturale lo facesse, ha raddoppiato i suoi effetti creando un buco temporale depressivo mai visto.

Le banche? Giusto,  loro, che tra il 2000 ed il 2010 hanno finanziato, con bassi controlli a mio avviso, quasi chiunque, bastava avere uno “straccio” di reddito, per fare una battuta. Questo stile di condotta ha portato a far lievitare i prezzi degli immobili su valori pazzeschi, case che in Lire costavano  cento milioni le abbiamo magicamente viste diventare Euro duecento mila. Ed è colpa delle banche? Bè, no, ma il mercato immobiliare funziona se girano i denari, in assenza si blocca. Se le banche immettono molti soldi innescano tanti potenziali compratori e dunque chi vende cerca di far fruttare la situazione che gli si pone dinnanzi, il che andrebbe bene signori  se i prestiti fossero “meritati” ma non fu cosi, lo è invece oggi. Dunque se non è colpa loro possiamo però dire che l’hanno fomentata. A loro svantaggio oggi hanno in pancia mostruosi pacchetti di NPL  e devono gestirli e giustificarli, però poi guardo i telegiornali e capisco che non è proprio cosi, allora mi son detto: “ diciamo ai cittadini ciò che vediamo “ “armiamoli”.

In passato vi ho parlato dei saldi&stralci, ci torniamo su guardandoli dalla prospettiva della banca, ma ricordo che ritengo sia l’unico vero strumento che possa aiutare chi in difficoltà, evitando inutili sforzi per cause velleitarie o per anatocismo, perché non risolvo nulla per quella che è la mia esperienza.

Se avete seguito questa noiosa, ma utile, analisi di storia recente comprenderete con semplicità che se una banca ha erogato un mutuo di 10, in epoche folli, ed oggi il bene in garanzia vale 5 siamo già dinnanzi ad una transazione di 5 senza aver fatto nulla. Il problema è capire come approccia la banca ad una offerta di 5 su 10.

Analizziamolo insieme, per quelle che sono state le mie esperienze sul campo:

Innazitutto una banca accetta quasi sempre una transazione del proprio credito se l’offerta non è più bassa dell’80% del dovuto.  Sotto questa soglia entrano in gioco mille variabili. Considerate che andare da una banca a dire “la casa oggi vale 5 e non 8 o 10” è totalmente inutile ed approcciare ad un saldo&stralcio in questo modo  è non professionale ed irrispettoso verso chi vanta dei crediti, punto primo, in secondo luogo la banca valuta il momento in cui le è pervenuta l’offerta, il proprio bilancio e i riflessi positivi del rimpatrio di somme parziali. Se gli “astri” coincidono,  ho visto definire stralci al 40% ma devono sussistere delle condizioni, diversamente la banca, che deve spiegazioni alle autorità di controllo, preferisce seguire i canali giudiziari per poi tentare di rivalersi sul delta rimanente su altri beni o redditi. Sì perché transare vuol dire ” prendo meno del dovuto e non potrò mai più chiedere nulla”, andare in Tribunale significa prendere una parte e avere diritto di rivalersi sulla rimanente. E’ questo un particolare che spesso si tralascia. Di solito, le banche come una semplice società di capitali, a fine anno bramano il raggiungimento di budget, dunque essere pronti in quel momento particolare è più vantaggioso che in altri. Serve anche capire se il credito elargito portasse in dote dei garanti, perché se sussistono e questi possedessero  case e lavoro,  posso dire che una transazione non potrà mai essere aggressiva. Talvolta neanche auspicabile.

Le banche non amano i saldi&stralci ma li usano quando servono al bilancio o si trovino in situazioni in cui l’assenza di garanzie ulteriori vengono a mancare. Paradossalmente chi è messo peggio ha più chance di altri, inoltre le banche usano sempre più spesso veicoli finanziari definiti  REOCO (real estate owned company) per tutelare il proprio credito nel caso di timore di forte depauperamento del proprio credito.

Insomma, fare una transazione è ovvio non possa nascere da un “butto un’offerta e vediamo che succede” perché, come in tutte le cose, serve una fase di “due diligence” atta a comprendere fin dove andare, se andare e come. Per fare ciò serve preparazione e serve prima capire le leggi che regolamentano le Banche, la loro vision per poi entrare nella nostra strategia.

Tutto ciò ritengo sia utile divulgarlo perché se conosco come ragiona, o deve ragionare, il mio “nemico” posso meglio costruire un’offensiva.

Ricordate gente, se siete in difficoltà dovete alzare la mano, se non sapete come gestire un problema dovete riconoscere innazitutto di possederlo e affidatevi a chi può offrirvi una consulenza adeguata all’importanza dell’argomento che in questo particolare ambito, non sempre è un avvocato, anzi.

Spero che questo blog sia stato utile a donare delle indicazioni o spunti di riflessione e sono, siamo, a totale disposizione per approfondimenti.

Un caro saluto

Davide Bosisio

Franchising VS Agenzia Storica

Decidi di vendere casa, a chi ti affidi? Franchising famoso o Agenzia storica sul territorio?

L’argomento è sempre in auge nelle famiglie quando si decide di mettere in vendita la propria casa, perché si tratta di una scelta molto importante! E’ evidente che incidano diversi fattori: dal passaparola, alla conoscenza diretta dell’agente, simpatie ed antipatie, ma in questo post vorrei soffermarmi ad analizzare le differenze tra i due tipi di agenzie presenti in ogni mercato immobiliare: i franchising e le agenzie storiche.

Il Franchising

L’indubbio vantaggio dei franchising è certamente che il marchio famoso, conosciuto e riconoscibile, viene spesso scelto perché per molti è sinonimo di sicurezza; viene visto come l’unica soluzione possibile, associano quel marchio a quel determinato servizio.

Volete fare anche voi così o preferite valutarne anche i possibili svantaggi o finti vantaggi? Sfatiamo qualche luogo comune!

Spesso quando ci si affida a un marchio storico così importante e sviluppato ci si aspetta di trovarsi di fronte professionisti di spessore, ben preparati, veri esperti di mercato. Non dubito che alle spalle di questi gruppi ci siano grandi imprenditori, ma chi venderà la tua casa? Il grande imprenditore che ha aperto più di 20 agenzie in 2 anni o il ragazzino che ha iniziato la settimana scorsa?

Il voler svilupparsi troppo in fretta, tipico dei franchising porta inevitabilmente ad aprire tanti punti vendita con personale non pronto e privo di esperienza, tantissimo riciclo, poca professionalità, tanta improvvisazione.

Non credo che neanche la presenza capillare sul territorio sia un gran vantaggio e che potendo contare su più agenzie dello stesso gruppo sia di grande aiuto, spesso, parlo per esperienza, è più facile collaborare con un’agenzia esterna che con una affiliata. Con l’agenzia “cugina” non di rado subentrano antipatie, gelosie ecc.. ecc..

Per chi cerca casa il primo passo ormai è sempre internet, la presenza in zona ci vuole, ma la vera presenza massiccia è necessaria sul web.

Parliamo di pubblicità, essendo in tanti possono permettersi sicuramente di avere più spazi pubblicitari, di investire di più. Questo è vero, ma molta pubblicità è finalizzata allo sviluppo del Brand, tutti insieme sono molto presenti, ma la singola agenzia alla fine fa più o meno quello che fanno tutti. A volte, spinti dalla sede per ovvi interessi a uniformare la pubblicità a livello regionale, si rischia di non essere molto performanti a livello locale. Non sempre l’unione fa la forza, soprattutto se gli interessi sono diversi.

L’agenzia storica

Allora perché non rivolgersi all’agenzia storica? E’ presente da oltre 10/20/30 anni sul territorio, conosce tutti, ha esperienza e competenza, ha superato crisi di mercato e cavalcato i momenti belli. E’ un professionista completo e finito, chi meglio di lui?

Questo è indubbiamente il grande vantaggio di rivolgersi a questo professionista: conosce perfettamente il territorio, le persone, è competente, ha dimostrato sul campo che le case le sa vendere!

Partita chiusa? Mah… anche questa figura potrebbe avere delle falle…

Ha seguito i cambiamenti del mercato immobiliare? Si è adeguato ai nuovi strumenti tecnologici? Sembra impossibile, ma conosco agenti, titolari di agenzia che vanno in crisi a mandare una mail…

La nostra professione negli ultimi 20 anni è cambiata profondamente, come ogni professione a dire il vero, io valuterei se è un agente al passo con i tempi o se è rimasto agli anni ’90. Oggi abbiamo a disposizione strumenti inimmaginabili 20 anni fa, i clienti sono molto più preparati e sempre connessi. Un’azienda se non cerca sempre di cambiare, di migliorarsi muore giorno dopo giorno.

L’agente storico deve aver ancora voglia di mettersi in gioco, avere grinta e determinazione, se ormai lo fa per hobby o perché non saprebbe che altro fare, forse non è più l’agente giusto.

L’obbiettivo importante è quello che devi raggiungere oggi, non quello che hai raggiunto ieri.

Tutto considerato, possiamo sintetizzare così: una buona agenzia può essere sotto ogni nome, sono sempre le persone a fare la differenza. A volte un Brand può rivelarsi una calda coperta che attira clienti che valutano solo la superficie, ma andando in profondità si possono scoprire tante realtà differenti e assolutamente all’altezza.

Quindi qual è la soluzione giusta? Scontato dire SPAZIOURBANO, un’agenzia al passo con i tempi, che cerca sempre di migliorarsi, che investe molto in pubblicità e marketing, che ha 20 anni di esperienza sempre presente nel punto vendita. Certo, sono di parte, quindi mi limiterò a consigliarvi solamente di valutare bene questi fattori:

  • Chi trovi in agenzia: ha esperienza e competenza? Ha i requisiti morali e umani che cerchi?
  • La reale presenza pubblicitaria: può garantire il giusto mix pubblicitario al tuo immobile?
  • La cura dei particolari: cura ogni aspetto del suo lavoro? Sono sempre i dettagli che fanno la differenza!
  • Come opera: lavora solo per far numeri o ci mette passione?

Buona fortuna! Mi raccomando, scegliete con attenzione!

Daniele Modugno

L’Ipoteca

Che nome inquietante, ipoteca. Ipotecare significa assicurarsi, garantirsi qualcosa in anticipo.

In questo primo blog della stagione 2018/19 volevo parlarvi di questo diritto reale di garanzia da cui nascono le problematiche sugli immobili, allorquando non si rispetta il rimborso dei denari ricevuti. Quando si chiede un mutuo per acquistare casa, la Banca per garantirsi, iscrive ipoteca. Giustamente su prestiti di questa entità non è possibile pensare alla fiducia sul consumatore perché i casi d’insolvenza enormi dimostrano l’indispensabilità, diversamente le Banche sarebbero tutte a gambe all’aria ….

L’ipoteca è uno dei tre diritti reali di garanzia presenti nel nostro ordinamento giuridico, gli altri due sono il pegno ed il privilegio, per dover di cronaca. Puo’ essere iscritta su beni immobili, minori e mobili iscritti ai pubblici registri.

Essa esiste in  tre varianti:

  • Volontaria;
  • Legale;
  • Giudiziale

Volontaria: Si basa su un contratto fra il debitore o il terzo datore di ipoteca da una parte e il creditore dall’altra e su un atto unilaterale fra vivi del debitore o del terzo datore di ipoteca. Sempre, e nulla lo vieta, la sua estensione risulta superiore al valore del credito, generalmente dal 150 al 200%.

Questa è quella utilizzata quando si chiede un mutuo e “volontariamente” si concede alla Banca di iscriverla;

Legale: Può essere iscritta, anche contro la volontà del debitore, nei casi previsti dalla legge. Hanno diritto a essa l’alienante di un bene immobile o di un bene mobile registrato che non sia stato pagato dall’acquirente, ciascun coerede sugli immobili dell’eredità, a garanzia del pagamento del conguaglio in danaro spettantegli e lo Stato sui beni dell’imputato o della persona civilmente responsabile del reato, a garanzia del pagamento delle pene pecuniarie, del rimborso delle spese processuali e delle spese di mantenimento del condannato in carcere;

Giudiziale: Si basa su una sentenza che rechi condanna al pagamento di una somma di denaro o all’adempimento di un’altra obbligazione o al risarcimento del danno da liquidarsi successivamente. E ancora su un decreto ingiuntivo reso esecutivo o su altri provvedimenti giudiziali cui la legge abbia attribuito tale effetto (sentenza di separazione personale fra coniugi, decreto di omologazione della separazione consensuale) oltre che su lodi arbitrali resi esecutivi e sentenze straniere deliberate dall’autorità giudiziaria italiana.

Concentrandoci sull’ipoteca volontaria, per l’acquisto della casa dei propri sogni, è sempre richiesto dal creditore un’iscrizione in 1°, e sì, perché un bene può essere ipotecato più volte ma è semplice intuire la quasi inutilità dal secondo in avanti. In caso d’insolvenza il primo grado sarà garantito in tutto o buona parte mentre gli altri dovranno, se vorranno, raccogliere le “briciole”. Sono esclusi i casi in cui un bene abbia una tale capienza rispetto al credito generando un differenziale tale da poter garantire anche gli altri che chiameremmo in quella fase chirografari.

Un’altra dote dell’ipoteca è la possibilità di riduzione. Quando?  Se si verificasse una sproporzione tra il valore dei beni vincolati e il valore del credito garantito.

Ragionando con un’ottica prospettica positiva, una volta saldato il proprio debito, l’ipoteca potrà/dovrà essere estinta. Quest’azione in passato veniva effettuata naturalmente a scadenza dal creditore stesso o dal Notaio rogante, a pagamento, quando invece si alienava il bene prima della scadenza rimborsando in unica soluzione la parte mancante. Dal 2006, con l’introduzione del Decreto Bersani, l’estinzione è sempre gratuita, effettuata dal creditore entro 30 gg dal saldo.

Ultima caratteristica, poi giuro smetto, l’ipoteca è speciale e indivisibile. Battute a parte che possono sorgere sull’essere “speciale”, lo è per il credito garantito e i beni ipotecati. L’indivisibilità è più semplice da comprendere proprio per la sua specialità.

Avete visto, solo per descrivervi questo diritto reale di garanzia quante righe ho dovuto investire. Potete comprendere così la ragione dell’ampiezza dell’atto di mutuo che sostanzialmente, a parte una breve descrizione e conferma del prodotto scelto, parla di garanzia !!!

Prima di lasciarvi ci tenevo a donarvi un consiglio ed un parere !!!

Quando e se  approccerete a broker o banche per richiedere un mutuo valutate con attenzione un aspetto: lo spread applicato. I tassi d’interesse sono uguali per tutte le banche è lo spread a rendere un prodotto finito più o meno valido (consiglio).

Per prestiti fino a 10/15 anni valutate il tasso fisso mentre su lunghi periodi meglio il variabile. Perché? Molto semplice, su periodi brevi scegliere un variabile sarebbe rischioso perché un’impennata potrebbe non essere assorbita, un fisso nei brevi periodi è maggiormente cautelativo. Per i lunghi periodi invece è assai ragionevole che un’impennata possa essere ammortizzata per cui il variabile è da valutare con interesse (parere).

 

Grazie per lettura.

 

Un caro saluto

 

Davide Bosisio

Il Pignoramento Immobiliare

Il Pignoramento? Che brutto termine, chiamiamolo  col suo vero nome: Trascrizione Pregiudizievole. Suona male anch’esso, non c’è verso. Allora analizziamolo  e cerchiamo di scoprire questo ambito giuridico per capire che effetti porta in dote e quali  antidoti possano esistere.

Nel diritto italiano, si definisce pignoramento l’atto con il quale ha inizio l’espropriazione forzata. È l’ingiunzione che l’ufficiale giudiziario fa al debitore di astenersi da ogni atto diretto a sottrarre alla garanzia del credito i beni a esso assoggettati e i frutti di essi, con l’avvertimento che qualsiasi atto sarà invalido (art. 492 c.p.c.). È disciplinato dal Libro III del codice di procedura civile italiano (artt. da 491 a 497).

La definizione ve la dovevo, parliamo più semplice adesso. Quando si chiede un prestito, un mutuo, la banca stipula un contratto. E’ un documento abbastanza lungo nel quale in poche righe è segnalato il prodotto scelto ed applicato con le varie percentuali seguito da un “libro” che pone in posizione di forza la banca.  Giustamente quest’ultima permette di far avverare dei sogni ma spesso si tramutano in incubi.

Partiamo dal principio, al giorno del rogito al cospetto del Notaio rogante si stipulano 2 contratti, in presenza di un prestito:

-Atto di Compravendita (rogito);

-Atto di Mutuo

La banca, sempre, chiede di poter iscrivere un diritto reale di garanzia definito Ipoteca. L’ipoteca deve essere di primo grado, formale e sostanziale, per tutelare l’esposizione. Essa infatti attribuisce un diritto di prelazione sul bene che vale a tutelare il creditore contro il pericolo dell’insolvenza. L’ipoteca si costituisce mediante iscrizione in pubblici registri e si estende sull’intero bene che ne è oggetto. Il bene rimane in godimento del proprietario (lo può liberamente usare)  e se il debito manca o finisce, anche l’ipoteca si estingue. Gli istituti di credito richiedono che l’iscrizione ipotecaria preceda la consegna della somma al finanziato: solitamente la somma, pur se praticamente già erogata (e contestualmente costituita in deposito cauzionale) viene resa disponibile solo dopo la regolare iscrizione dell’ipoteca. L’ipoteca che grava su un immobile si estende anche alle sue “pertinenze” (ad es.: un garage).

Non rispetti il piano di ammortamento, o di rientro, concordato? Allora parte il processo d’espropriazione forzata. Scatta l’iter del pignoramento , definito trascrizione pregiudizievole perché viene sovrascritto un evento negativo su qualcosa di già iscritto, l’ipoteca. Il debitore, definito cosi a questo punto, riceverà un documento denominato  Precetto che in sostanza chiede il rimpatrio totale dei propri denari entro 90 giorni, in difetto, verrà accertata inadempienza del debitore e conseguente avvio alle procedure di esproprio che porteranno dritto l’immobile in asta.

Dunque solo una Banca con un diritto reale sul mio immobile puo’ pignorarmelo?

No, qualunque entità privata che vanti un credito nei tuoi confronti potrà avvalersi sul tuo bene per il recupero,  ma in questo caso parliamo di creditori senza un privilegio che quindi devono accertare il loro titolo ed effettuare un decreto ingiuntivo per poter anch’essi avvalersi dell’esproprio forzato.

Cosa fare se gli eventi ti hanno portato sin qui? La prima cosa è non farsi prendere dal panico! Lo so è difficile, ma nei momenti difficili l’unica arma che abbiamo è quella di rimanere lucidi. La seconda cosa è non pagare a macchia di leopardo, una rata si e due no e cosi via perché se generi un debito il creditore non si accontenterà perché qualcosa “gli passi”. E’ brutto da dire, ma o paghi o non paghi. Se ad avere la meglio è la seconda devi recarti subito da un professionista in grado di analizzare la tua sofferenza e capire se e cosa fare per evitare che il bene venga sottratto forzatamente con l’ausilio delle aste.

Torniamo a parlare di Saldi&Stralci signori, unico modo per evitare il peggio. Unica àncora di salvezza arrivati a questo punto. La scena ideale è trovare un compratore per il tuo immobile, dichiararlo al/ai creditore/i e trovare un accordo transativo. Farsi liberare da ogni obbligo con una cifra omnicomprensiva. I creditori sono spesso lungimiranti e sanno che i tempi giudiziali sono lunghi per cui meglio una parte del dovuto subito che “forse” tutto fra anni. Certo, questa modalità porta comunque l’obbligo di privarsi del proprio bene ma avverrebbe comunque con maggiori aggravi sulla persona dunque, trovandoci in un vicolo cieco, una scappatoia è da considerarsi salvezza per poi ricominciare.

Aggiungo una chicca che pochi sanno, la prima casa non è pignorabile dallo stato per debiti con esso. L’agenzia delle entrate può iscrivere ipoteca ma non chiedere l’esecuzione forzata. Subentra solo se un creditore privato inizia una procedura esecutiva, come intervenuta, ma da sola non può farlo. Discorso differente se parliamo di immobili di lusso o seconde case.

Inoltre vorrei approfittare per fare chiarezza sui fondi patrimoniali. Nascono per tutelare il proprio bene ma sono reale “scudo” solo se fatti in momenti in cui è impensabile o non esistente uno stadio di sofferenza, fatto poi non potrà proteggervi ma sarà una mera spesa in aggravio. Dunque fate attenzione ed informatevi, sentite sempre più consigli da vari professionisti.

Noi in Spaziourbano, come già rimarcato, siamo a disposizione per questo genere di consulenze e ci sta a cuore dare corrette informazioni, non di parte, ma giuste. Sulla nostra serietà potrei stare a scrivere poemi, meglio se ci passate a trovare per toccarci con mano !!!

Un caro saluto

Davide Bosisio

Le Aste Immobiliari

Cosa sono le aste immobiliari? L’acquisto del bene è garantito? Possono esserci pendenze irrisolte sul bene acquisito? Se la casa è occupata come fare?

A queste e molte altre domande voglio dare risposte per rendervi edotti, perché la vera chiave per uno sviluppo collettivo è sapere. Un noto cantautore italiano in una passo di una sua celebre canzone intonava “non è la fame ma è l’ignoranza che uccide”.

Veniamo a noi, l’asta è l’epilogo di una sofferenza o debito che permette il recupero, di tutto o in parte, dei denari che il creditore vanta. I creditori possono essere di due tipi: privilegiati o chirografi. Il privilegiato vanta un’ipoteca di primo grado, o comunque un diritto reale o personale, a cui andranno tutti i fondi recuperati, sino a soddisfazione. I crediti chirografari sono quelli non assistiti di alcun tipo di garanzia reale. Ne consegue che se il privilegiato vantasse un credito di 100 ed il chirografo di 20, con bene venduto a 120, tutti rientrerebbero delle loro somme ma se inferiore, diciamo da 100 in giù, lo sarà solo il privilegiato. Da qui richiamo l’importanza del blog sui saldi e stralci prima d’ora messo in rete.

L’asta nasce dopo che il bene oggetto di garanzia viene pignorato al fine di espropriarlo e poterne disporre regolarmente ed offrirlo  al miglior offerente. Il creditore, una volta esperita la fase suddetta, rimanda al Tribunale di competenza la gestione dell’NPL o credito deteriorato. Gli attori che prendono parte a questa fase sono: il Giudice in primis che incarica un delegato alla vendita per la fattiva gestione del concorso, un custode per le visite e il perito per l’iniziale disamina completa.

La recente crisi epocale dell’economia mondiale ha portato, sicuramente nel Bel paese, un intasamento dei Tribunali che, per fronteggiarne la gestione, hanno attuato negli ultimi anni importanti modifiche per cercare di “purgare” quante più aste possibili.

Oggi non esistono più procedure “con incanto” e “senza incanto”, rilanci a voce o in busta chiusa, ma solo senza incanto. L’incanto sarà consequenziale in presenza di più offerte nello stesso momento. Chiamiamola ottimizzazione dei tempi. Poi è stata introdotta l’offerta minima, il 25% in meno della base d’asta (non per fallimenti), vero propulsore alla mission di cui sopra.

Mi fermo a questo anche se in passato vi sono state altre innovazioni, specie fiscali, sempre atte a rendere partecipative le aste.

Vediamo ora come approcciarvi. SPAZIOURBANO sarà lieta di potervi offrire le consulenze necessarie ma è corretto dire che l’asta è pubblica e chiunque, senza necessità di terzi professionisti , può  approcciarvi. Con ciò rendo omaggio  ai canali giudiziari ma è altrettanto vero  che un supporto “commerciale” permetterebbe all’investitore/acquirente di evitare di acquisire “sole”. Come sempre l’equilibrio è la via al successo.

Nessun intermediario o affine potrà richiedervi una provvigione, al limite si parla di consulenza. Perché? Perché nessuno può  vendere nulla, chi vende è il Tribunale per cui evitate di farvi incantare da pseudo professionisti. Ad ogni buon conto, l’iscrizione è in busta chiusa nei modi e nei termini evidenziati dall’avviso di vendita e ci si presenta al giorno indicato in maniera tale che, se soli, si procede nei passi successivi all’aggiudicazione mentre se in presenza d’altri “competitors”  si procede all’incanto. Ad eccezion fatta se l’acquisto dovrà essere supportato da un mutuo, per cui serviranno i servigi di un Notaio, l’asta non prevede tale figura perché vi provvede il Giudice con il “ decreto di trasferimento” che sarà a tutti gli effetti il titolo di proprietà.

Si partecipa versando una caparra, di norma pari al 10% della somma offerta, che verrà restituita in caso di insuccesso o acquisita al contrario.

I tempi dalla vittoria al decreto di trasferimento non sono ben decifrabili, anche perché variano da quando si salderà il corrispettivo, diciamo però che dai 3 ai 6 mesi si troveranno le più alte casistiche.

Dovete sapere un’altra cosa, l’acquisto di un immobile in asta è la procedura più sicura per comprare casa. Ma come, una casa costellata da pignoramenti è la più sicura da acquisire? Ebbene sì, perché il Tribunale purga tutti i pregiudizievoli, che rimarranno in capo al debitore per cosi dire, ma il bene verrà traferito vergine al compratore. Sul libero mercato potrebbero verificarsi inconvenienti che in asta non potranno esserci. Il bene occupato dal debitore? Beh, illecitamente, perché l’esproprio già descritto ha tolto i diritti sulla cosa e dunque, anche grazie all’intervento della forza pubblica, il Tribunale garantirà nei tempi necessari la liberazione.

Spero di avervi esposto, nello spazio riservatomi, l’essenziale per maneggiare con più familiarità l’argomento. Fermo resta che il Team SPAZIOURBANO potrà approfondire individualmente ogni sfumatura e offrirà, a chi ne vorrà avere consulenza: disamina della perizia, destinazione commerciale del bene, supporto alla partecipazione, piano economico  o anche solo un semplice parere.

Saremmo dunque lieti di accogliere le vostre esigenze e cercare di soddisfarle sempre con il massimo impegno e attenzione!!!

Un caro saluto

Davide Bosisio

Prospettive per il 2017

Per il mercato immobiliare il 2016 appena concluso è stato un anno positivo, infatti dopo tanti anni bui, si registra finalmente un aumento delle compravendite immobiliari.

Nei primi nove mesi del 2016 c’è stato un incremento medio delle transazioni immobiliari pari al 20%, dato che fornisce l’Agenzia delle Entrate.

Il motivo evidente di questo incremento è dovuto sicuramente alla diminuzione dei prezzi, ma anche a una maggiore accessibilità ai mutui.

Gli immobili dal 2007 a oggi hanno perso mediamente quasi il 40% del loro valore, anche se, secondo me, oggi forse hanno valori più reali alla capacità di acquisto degli italiani.

Le banche hanno ricominciato a dare mutui, non in maniera selvaggia come una volta, ma in maniera più attenta e ragionata. I tassi di interesse sono ad un valore minimo inimmaginabile.

Questi fattori favoriranno sicuramente anche per il 2017 il trend di crescita, le compravendite sono previste ancora in aumento su tutto il territorio nazionale.

Nel 2017 si prevede che i prezzi, nelle grandi città, inizino a risalire leggermente, per tutti gli altri comuni probabilmente bisognerà invece attendere il 2018.

Ci sono ancora tanti immobili sul mercato, quindi vasta scelta per gli acquirenti, questo porterà a privilegiare sempre di più la qualità, rispetto ad un immobile da ristrutturare.

Sul fronte locazione la richiesta non si è mai fermata e continuerà anche nel 2017 con prezzi sempre stabili; per chi potrà, sicuramente sarà molto più conveniente acquistare, sfruttando ancora dei tassi di mutuo molto bassi.

Si può affermare che la lunga crisi del settore sia passata lasciando un mercato immobiliare più consapevole: più attento alla qualità e più competente nelle valutazioni.

Venditori, acquirenti, operatori di mercato, aspettiamoci un 2017 divertente e dinamico!

 

18 rate non pagate e la banca si prende la tua casa, vi sembra giusto?

Il Consiglio dei Ministri ha dato l’ok definitivo al decreto che dà la possibilità alle banche di vendere direttamente un immobile gravato da ipoteca nel caso di mancato pagamento di 18 rate, senza passare dal tribunale.

Con questa norma le banche eviteranno tutte le infinite e molto onerose procedure delle aste giudiziarie.

Gli aspetti principali di questa norma sono:

  • è facoltativa, il cliente non è obbligato ad accettarla, e andrà inserita in atto e per il cliente che decide di accettarla è previsto che sia assistito da un consulente che gli spieghi bene tutto ciò che comporta.
  • In caso di vendita all’asta dell’immobile la banca può trattenere per se solo la somma necessaria e a restituire al debitore l’esubero della vendita.
  • In caso che il ricavato della vendita sia inferiore a quanto dovuto, il debito si considera estinto.
  • C’è l’obbligo di informare bene il cliente di tutti gli aspetti contrattuali legati al mutuo, in modo da tutelare il consumatore.

Ovviamente questa norma ha fatto e sta facendo molto discutere, ecco le mie considerazioni:

  • È facoltativa, ma sappiamo come le banche siano molto persuasive quando vogliono. Facoltative lo sono anche certe assicurazioni che ti propongono quando chiedi un mutuo, ma se non le sottoscrivi spesso il tuo mutuo non viene concesso.
  • E’ sicuramente utile informare bene il cliente, ma poi chi informa chi sarà? Da chi è pagato? Farà realmente fa gli interessi del consumatore?
  • È positivo che nel caso il ricavato sia inferiore, il debito venga estinto; per molti proprietari il debito del mutuo è più alto del valore del proprio immobile e veramente converrebbe darlo alla banca e chiudere tutto.
  • Se la banca vende il tuo immobile e l’esubero del debito deve restituirtelo, che interesse avrà mai di realizzare il miglior prezzo? Cercherà di vendere il più in fretta possibile, al prezzo che serve a lei per rientrare dei suoi soldi.
  • È intuibile il vantaggio che ne trae la banca: meno costi da sostenere e tempi notevolmente più brevi per rientrare del debito, ma per il consumatore quali sono i vantaggi? Probabilmente sui mutui di qualche anno fa, con i prezzi molto più alti, per qualcuno sarebbe preferibile lasciare il proprio immobile alla banca, ma nella maggior parte dei casi, in poco tempo uno si potrebbe ritrovare a perdere tutto, senza che gli venga data la possibilità di rialzarsi e recuperare, 18 mesi non sono niente, a me questa norma sembra proprio l’ennesimo favore alle banche…

Nasce SPAZIOURBANO IMMOBILIARE

Dopo quasi 20 anni passati nei Franchising immobiliari, oggi finalmente nasce SPAZIOURBANO.  Un marchio nuovo, un per un nuovo progetto, un nuovo modo di vivere la professione dell’Agente Immobiliare.

In questi 20 anni il mondo è cambiato velocemente, quindi non poteva non cambiare anche il mercato delle case e di conseguenza la nostra professione. Le nuove tecnologie, internet in particolare, hanno trasformato la nostra professione, ma, come allora si girava con una penna, un blocchetto e con una guida del telefono pronta ad attenderti in ufficio, oggi con la stessa passione e lo stesso impegno imbracciamo il nostro Tablet e ci lanciamo nella nuova sfida.

Ecco il nostro nuovo marchio con cui ci presentiamo ai clienti del Ventunesimo secolo. Noi non puntiamo ad aprire centinaia di agenzie, ad essere capillari sul territorio, ad apparire negli stadi… Non interromperemo il vostro programma serale in televisione per annunciarvi il nostro slogan…

Noi puntiamo ad aprire un numero di agenzie adeguato a quante ne possiamo effettivamente gestire, per poter dare sempre il meglio; noi puntiamo ad acquisire il numero massimo di clienti a cui siamo in grado di dedicare tutto il tempo e l’attenzione che meritano.

Vorremmo che il nostro Acquirente quando acquista un immobile da noi, passi la notte insonne solamente perchè non vede l’ora di entrare nella sua nuova casa; Vorremmo che il nostro Venditore abbia il solo stress di dover preparare gli scatoloni per il trasloco. Troviamo inutile e dannoso avere 10 agenzie e non riuscire a gestirle, acquisire centinaia di clienti e non avere tempo di seguirli al meglio. Non puntiamo ai numeri, ma alle persone, mettiamo il cliente al centro del progetto: l’acquisto della sua nuova casa deve essere un’esperienza felice, da ricordare, quindi vogliamo assisterlo al meglio con competenza, pazienza e cortesia, stando attenti ai dettagli.

Qui da noi ogni cliente troverà il proprio SPAZIO.

Daniele Modugno

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