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CREAZIONE POSTI AUTO SCOPERTI, LA PARTE TECNICA?

CREAZIONE POSTI AUTO SCOPERTI, LA PARTE TECNICA?

Recentemente mi è capitato di dover affrontare in una compravendita una fattispecie particolare. Una cosa nuova, un qualcosa di nicchia nell’immobiliare che ho deciso di condividere.

Parliamo della creazione successiva di posti auto in aree private. Se per la loro realizzazione basta cementare la porzione identificata, non risulta così banale la parte tecnica. Nello specifico caso che sto affrontando, udite udite, neanche il geometra incaricato sapeva di quanto vi sto per scrivere. Veniamo al dunque.

Lo scenario è questo: “se ho una casa con area cortilizia pertinenziale e decido di fare un posto auto scoperto,  faccio una scheda in catasto e buonanotte?”. Non è così. La normativa impone di prestare attenzione al fatto che una casa che possiede area verde non possa ospitare nuove edificazioni che ne mutino la massima cubatura costruttiva della stessa. Essendo il posto auto però di fatto “aria”, non una costruzione, può trovare accoglienza nei limiti del rispetto del verde.

La cosa importante è sapere che per fare questo serve presentare una pratica edilizia.

(Per le abbreviazioni tecniche trovate alla fine del presente una breve legenda di supporto alla comprensione).

Ecco le cose importanti da capire, cosa fare e come farlo

Occorre distinguere diverse casistiche, in funzione del titolo edilizio, o dell’intervento edilizio, a cui fare riferimento:

  1. parcheggi privati pertinenziali, specificatamente realizzati ai sensi della L. 122/89 c.d. legge Tognoli;
  2. parcheggi privati su aree inedificate;
  3. parcheggi privati su aree già edificate;

per le sole categorie 2 e 3 di cui sopra, vengono individuate delle sotto-categorie. la prima sotto-categoria ha qualche differenza tra le varie applicazioni, mentre le altre due sono uguali:

  1. interrati o parzialmente interrati, ma sempre con copertura a verde pensile, salvo casi specifici;
  2. a raso sulla superficie ma coperti con strutture comunque tamponate tipo tettoie o loggiati (quindi esclusi i box auto a raso);
  3. a raso scoperti, con sola sistemazione delle pavimentazioni esterne, seguendo le norme sulla permeabilità dei suoli.

Gli interventi di cui al punto 2 del primo elenco (parcheggi su aree libere inedificate) sono sempre soggette a permesso di costruire, e neanche autorizzabili in SCIA ad esso alternativa, in quanto in ogni caso si ritiene intervento di nuova edificazione. Sono invece realizzabili in autorizzazione o in SCIA alternativa gli interventi 3.1 e 3.2 (in SCIA ci si può andare solo se le superfici da realizzare non superano il 15% della SUL degli immobili cui sono asservite, come impongono le NTA del PRG nell’individuare così gli interventi di AMP e, dunque, va da se che quando ci si trova in città storica si può andare solo in autorizzazione). In SCIA ordinaria invece ricade il caso 3.3. sono da considerarsi attività in edilizia libera le “pavimentazioni di aree esterne anche di sosta”.

Ecco dunque in sintesi la procedura autorizzativa che va seguita per ciascuna casistica:

  • SCIA ordinaria: realizzazione di parcheggi privati a raso su aree già edificate (aree di pertinenza di edifici già realizzati); interventi in attuazione della c.d. legge Tognoli;
  • SCIA in alternativa all’autorizzazione o autorizzazione: realizzazione posti auto interrati o fuori terra ma coperti con strutture tamponate, se la superficie dell’intervento non supera il 15% della SUL del fabbricato cui sono asserviti (devono essere asserviti altrimenti sono nuova costruzione a prescindere);
  • Autorizzazione: qualunque tipo di intervento di realizzazione di nuovi posti auto, sia interrati sia a raso, se su aree libere inedificate

Se sei un privato senza esperienza immobiliare potrà sembrarti turco misto arabo, potrebbe esserti  utile sottoporre questo documento ad un tecnico di fiducia che di certo riuscirà a tradurlo.

Se sei un collega poni attenzione a questi aspetti, quando vengono creati posti auto non esistenti ed accatastati, sappiate che il Notaio vi attenderà al varco e molti tecnici tenderanno a dirvi che sarà sufficiente un semplice accatastamento.

In Spaziourbano, oltre a cercare di sbagliare il meno possibile, siamo per la condivisione della cultura ed esperienze. Solo in questo modo pensiamo si possa generare un reale vantaggio competitivo.

Legenda:

S.C.I.A. Segnalazione Certificata di Inizio Attività

N.T.A. Norme Tecniche di Attuazione

P.G.T. Piano di Governo del Territorio

AMP Ampliamento edifici

DAVIDE BOSISIO

CERTIFICATO DI IDONIETA’ STATICA, MILANO SEMPRE IN PRIMA LINEA

Conosciuto anche come certificato di idoneità sismica, trattasi di una relazione in cui viene esposto lo stato di sicurezza dell’edificio. Adesso ci addentreremo nell’argomento. Prima volevo mostrare tutto il mio orgoglio d’essere milanese. Non serviva questo perché lo sia, ma Milano è sempre la prima città attenta all’innovazione, miglioramento, adeguamento, sicurezza. Non è perfetta ma proattiva, per me è una coperta calda, cautelativa.

Vi propongo una citazione di Carlo Castellaneta, a cui sono affezionatissimo, della mia Milano:

“Ci sono città di evidente bellezza che si danno a tutti, e altre segrete che amano essere scoperte. Milano appartiene a questa specie, al punto che riesce difficile stabilire le ragioni del suo fascino (…). Io credo che esso consista anzitutto nella sua “classe”, né più né meno come avviene per certe donne che ci colpiscono per il loro portamento, anche se belle non sono, e neppure truccate”

Bene, dopo aver dato i meriti alla città della moda e non solo, parliamo del CIS.

Molti potrebbero dire, ma perché solo il comune di Milano è interessato a qualcosa di origine sismica se rientra tra i territori a più basso rischio? Il perché è già sintetizzato nella prima frase di apertura di questo articolo. Il CIS non riguarda questioni sismiche, che è solo una possibile origine di problema, ma focalizza la sua attenzione sulla sicurezza delle strutture tutte che compongono un condominio o affine. Vuole essere strumento di collaudo ne più e ne meno di quello che si fa per molte cose. Es, beni di rilevanza minore, automobili per dirne una, hanno l’obbligo di revisione, addirittura ora serve adeguarsi alle normative europee, pena il decadimento d’uso. Beni molto più importanti invece non hanno alcun tipo d’ispezione.

Ricorderete tutti come di recente una piccola anima ci ha lasciati causa crollo di un cancello di un parco. Di questo si parla perché quell’evento potrebbe accadere, in forme anche differenti, nei vostri stabili. Siete d’accordo?

Dunque entro il 27/11/19 tutti i fabbricati, entro 50 anni dalla data di collaudo delle strutture, o in assenza di questo, dalla loro ultimazione, dovranno essere sottoposti ad una verifica dell’idoneità statica di ogni loro parte secondo la normativa vigente alla data del collaudo o, in assenza di questo, alla data di ultimazione del fabbricato, che dovrà essere certificata da un tecnico abilitato. Per i prossimi anni verrà ridotta la vetustà dei caseggiati sino a portare a quelli più recenti, nel giro di 2/3 anni, adeguamento.

E’ bene specificare che i controlli sulla sicurezza dei fabbricati sarà fatta con due soglie di “pignoleria” per poter permettere agli utenti, i cittadini, di non avere una spese ingente che sarà necessaria solo se il fabbricato sarà in condizioni pessime, dunque giusto. Vi allego il tariffario reale, estrapolato dall’ordine degli ingegneri di Milano, per appurare lo standard che verrà richiesto ed evitare di farsi abbindolare da preventivi eccessivi o molto convenienti. Mi spiego meglio, il CIS non vuole essere un documento nuovo che và fatto e si trova il modo di renderlo una pillola meno gradevole o, peggio, farci business. E’ uno strumento giusto e serio infatti i CIS presentati verranno analizzati e, se considerati troppo permissivi, verranno rigettati. Fate molta attenzione, da dicembre’19 i notai non potranno rogitare in assenza di tale certificato per beni compravenduti in stabili di oltre 50 anni. Per il momento, specifico nuovamente, solo per il comune di Milano città.

E se un CIS dicesse “ ok stabile va bene ma si segnala che un ballatoio è a rischio” cosa succede? Va adeguato prima di fare il CIS? No, il CIS per un fabbricato dichiarato sano varrà 15 anni, se dovesse accadere quanto nelle domande verrà redatto con validità di 2 anni, permettendo la dismissione, ma entro 2 anni andranno eseguite le opere di messa in sicurezza. Come tutte le novità bisogna dire che non tutte le variabili sono state previste, sta nascendo ora dopo anni di studio, ma l’effetto collaterale più significativo lo vedo personalmente sugli aggravi di costi, non per avere un CIS, ma per interventi straordinari che si renderanno necessari. E’ un epoca dove i condomini soffrono inadempienze, questa sarà a mio avviso la parte oscura della medaglia. Inoltre emergeranno tutte quelle gestioni superficiali di stabili che mancano del certificato prevenzione incendi. Che problema arreca? Ma solo la non agibilità del fabbricato…..

E’ anche vero che la salute e la vita valgono molto più dei denari e non bisogna attendere un disastro per adeguarsi. Milano l’ha letta cosi.

Come funzionerà materialmente? Racconto quello che ho sentito perché di casi reali non ne ho, ma bisognerà rivolgersi ad un vero professionista innazitutto. Un ingegnere, architetto? Si certo ma mi dicono meglio un Collaudatore statico, che di norma è ingegnere. Cosa cambia? Bé, la specializzazione. Se avete un problema al cuore vi farete operare da chirurgo specifico o dal medico di base? Sono dottori….

Parlatene nelle assemblee condominiali, tra le altre cose questo è un periodo florido in tal senso. Mi rivolgo ad ogni cittadino interessato e soprattutto agli amministratori. I cambiamenti sono la cosa più difficile d’affrontare ma lavorarci preventivamente porta all’accoglienza.

Concludo dicendovi che quanto esposto è frutto di un corso di aggiornamento che Spaziourbano ha fatto grazie a Fiaip, a cui è associata, e alla presenza di due esponenti dell’ordine ingegneri di Milano che hanno collaborato alla stesura della linea guida con i dirigenti del Comune di Milano, Ing Michele Capè e Ing Alessandro Aronica. Molto attendibili direi…

Ve lo abbiamo sempre detto, siamo attenti alla formazione ed aggiornamento per garantire ai nostri clienti  che siamo interlocutori seri ed affidabili.

CIS, fate girare la voce !!!

 

Davide Bosisio

CERTIFICATO DI IDONIETA’ STATICA, MILANO SEMPRE IN PRIMA LINEA

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