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    CREDITI UTP, LA NUOVA FRONTIERA

    CREDITI UTP, LA NUOVA FRONTIERA

    21/03/2019
    Daniele Modugno 0

    Torniamo a parlare di argomenti tecnici e questa volta di strettissima attualità, gli UTP.

    Cosa sono questi crediti? Partiamo dal significato della sigla UTP, l’acronimo di unlikely to pay, che tradotto letteralmente in italiano significa “improbabile che paghi”. Questo tipo di crediti è infatti associato a una situazione economica difficile del debitore, che fatica a pagare le rate o gli interessi legati a un prestito. Chiariamo subito che in questi casi il debitore non è ancora stato dichiarato insolvente, semplicemente l’ente che gli ha concesso il finanziamento, in genere una banca, stabilisce che probabilmente incontrerà delle difficoltà nel rimborsare il prestito.

    Ecco, è proprio da questa ultima specifica che è nata l’idea di redigere questo blog. Se gli Npl sono crediti deteriorati che sfociano in procedure esecutive, gli Utp sono presunzioni d’insolvenza. Mi son detto tra me e me, ma per gestire al meglio questa mole di potenziali Npl non sarebbe proficuo, sia per la Banca che per il Cliente, affrontare a monte il problema? Gestire gli Utp con un ottica più immobiliare che finanziaria un qualcosa che, se visto con i giusti tempi e corrette due diligence, ridurrebbero Npl e intasamenti automatici dei Tribunali?. Non vi sono costi di esproprio (Pignoramento), non vi sono procedure esecutive in corso, nessuna asta (Tribunale, perito ecc…). Non male no?

    A ragion del vero la mia riflessione nasce dall’aggiornamento. Leggendo articoli inerenti sono venuto a conoscenza che cresce l’interesse per il mercato degli UTP, anche grazie alla maggiore attenzione del regolatore europeo. Se già da diversi anni i crediti deteriorati, o non performing loans (NPL), sono sotto stretta sorveglianza da parte degli organi regolatori nazionali e sovranazionali, solo di recente l’attenzione della Banca Centrale Europea si è spostata anche sugli UTP, crediti formalmente integri ma per i quali è ipotizzabile una difficoltà di rimborso e per i quali, per l’appunto, sarebbe necessario una strategia ad hoc, diversa da quella per le sofferenze.

    Facciamo un gioco, ci sono Luigi e Claudia che dopo essersi tanto amati decidono di comprare casa, tutto bene poi delle difficoltà interrompono il rimborso delle rate di mutuo, sei il creditore, cosa fare:

    a) Espropriare il bene, sommare costi al disagio e aumentarli con l’apertura di una procedura esecutiva per arrivare ad una vendita in asta?

    oppure

    b) Tentare di sistemare la situazione con la coppia attraverso una dismissione che produrrà, anche se transativa, meno forbice tra il dovuto ed il dato?

    Poi:

    d)Consideri il tempo denaro e scegli l’ipotesi b) perché oltre a rientrare lo fai molto prima dell’ipotesi a)?

    oppure

    e)La procedura, lunga e dispendiosa, porterà di certo ad un risultato migliore?

    Ecco, se la scelta del creditore continuasse ad essere la a) e successiva e) e tu che leggi non sei il creditore, ma il debitore, esponi il tuo problema a chi conosce il mercato immobiliare, spero che tu convenga sia più intelligente la b) e la d)!!!

    Facciamo un po’ di numeri, i crediti UTP sono in costante aumento, basti pensare che a fine 2017 ammontavano a circa 94 miliardi di euro. Alla luce di questi numeri per la Banca Centrale Europea e Banca d’Italia è diventato prioritario stabilire una strategia di gestione efficace. Bene, molto bene, dico io. La soluzione è legare il mondo del credito a quello immobiliare, non eliminare ma smussare la sola vision sulla linea di credito e aggiungervi quella immobiliare, dirsi che esiste un bene sottostante. Mi dico spesso, ma cosa fanno a fare le perizie le Banche quando concedono un mutuo se poi il bene è secondario alle strategie?

    Non me ne vogliano le Banche, so che questa è una delle vicende da snocciolare e risolvere ma chiedo loro, perché le filiali hanno scarsissima cultura del mondo del contenzioso? Perché se una Banca X, che gestisce un’Npl, a fronte di un’offerta transativa supportata da mutuo della stessa Banca X quando lo si va ad istruire i dipendenti dicono che non è possibile finanziare una casa pignorata? Se uno se la canta e sa la suona deve avere cultura. E’ ovvio che il mutuo verrà erogato solo ad accettazione della transazione con conseguente assenso alla cancellazione della trascrizione pregiudizievole….

    Ad ogni buon conto, per quel che sempre leggo, gli UTP sono sotto la lente d’ingrandimento delle Banche in ragion della cessione, essa consiste nel trasferire il credito a un terzo che ne acquisisce diritti e rischi. Ricordo che lo si faceva anche per mutui in bonis, si chiamava cartolarizzazione. Procedura sicuramente valida, per la Banca, ma il debitore? Quando si capirà che se non si cerca d’esser d’aiuto, tutelando il proprio, non si andrà da nessuna parte?

    Termino ricordando sempre a chi fosse in difficoltà, anche primordiali come detto sopra, che Spaziourbano ha le competenze per dare il giusto supporto o consiglio, ma estendo questa volta la considerazione anche ai creditori, invitate i vostri UTP a fare due chiacchiere con noi.

    Buona Primavera a tutti.

    Davide Bosisio

    Saldi&Stralci, come ragionano le Banche?

    10/01/2019
    Daniele Modugno 0

    Come ragionano le banche davanti ai Saldi&Stralci?

    Ho voluto fortemente scrivere questo articolo, dando questo taglio,  perché sull’argomento si è spesso parlato e scritto dal punto di vista dei debitori mentre ritengo sia utile ed innovativo guardare la cosa anche da altre prospettive. In passato ho fatto articoli ad essa attinenti senza entrare nel merito della posizione e responsabilità che queste realtà rappresentano. Seguendo il titolo, l’analisi è legata a doppio filo al mondo del credito deteriorato e agli approcci di analisi.

    Ci siamo già detti in passato che gli NPL sono una grave piaga nelle banche perché rappresentano crediti su immobili per cui esiste un’esposizione di quasi improbabile rimpatrio delle somme, se non parziale. Ricordiamo un attimo la storia recente:

    prima dell’avvento dell’Euro l’economia era destinata con ogni probabilità ad una crisi nei primi anni del 2000 la quale non ha avuto  decorso a causa del cambio di conio che ne ha smorzato l’avvento e ribaltato lo scenario, generando falsa ricchezza. Ricordate? Tra il 2002 ed il 2008 sembrava che tutto fosse bello, c’era lavoro, almeno il traffico sulle strade di quell’epoca, che non riscontro oggi, rafforzava questo pensiero, desiderio d’investimento, nessuna paura ma tutto sin da subito mi era parso come un qualcosa di effimero. Infatti, la crisi, che non ha potuto sfogarsi, quando era naturale lo facesse, ha raddoppiato i suoi effetti creando un buco temporale depressivo mai visto.

    Le banche? Giusto,  loro, che tra il 2000 ed il 2010 hanno finanziato, con bassi controlli a mio avviso, quasi chiunque, bastava avere uno “straccio” di reddito, per fare una battuta. Questo stile di condotta ha portato a far lievitare i prezzi degli immobili su valori pazzeschi, case che in Lire costavano  cento milioni le abbiamo magicamente viste diventare Euro duecento mila. Ed è colpa delle banche? Bè, no, ma il mercato immobiliare funziona se girano i denari, in assenza si blocca. Se le banche immettono molti soldi innescano tanti potenziali compratori e dunque chi vende cerca di far fruttare la situazione che gli si pone dinnanzi, il che andrebbe bene signori  se i prestiti fossero “meritati” ma non fu cosi, lo è invece oggi. Dunque se non è colpa loro possiamo però dire che l’hanno fomentata. A loro svantaggio oggi hanno in pancia mostruosi pacchetti di NPL  e devono gestirli e giustificarli, però poi guardo i telegiornali e capisco che non è proprio cosi, allora mi son detto: “ diciamo ai cittadini ciò che vediamo “ “armiamoli”.

    In passato vi ho parlato dei saldi&stralci, ci torniamo su guardandoli dalla prospettiva della banca, ma ricordo che ritengo sia l’unico vero strumento che possa aiutare chi in difficoltà, evitando inutili sforzi per cause velleitarie o per anatocismo, perché non risolvo nulla per quella che è la mia esperienza.

    Se avete seguito questa noiosa, ma utile, analisi di storia recente comprenderete con semplicità che se una banca ha erogato un mutuo di 10, in epoche folli, ed oggi il bene in garanzia vale 5 siamo già dinnanzi ad una transazione di 5 senza aver fatto nulla. Il problema è capire come approccia la banca ad una offerta di 5 su 10.

    Analizziamolo insieme, per quelle che sono state le mie esperienze sul campo:

    Innazitutto una banca accetta quasi sempre una transazione del proprio credito se l’offerta non è più bassa dell’80% del dovuto.  Sotto questa soglia entrano in gioco mille variabili. Considerate che andare da una banca a dire “la casa oggi vale 5 e non 8 o 10” è totalmente inutile ed approcciare ad un saldo&stralcio in questo modo  è non professionale ed irrispettoso verso chi vanta dei crediti, punto primo, in secondo luogo la banca valuta il momento in cui le è pervenuta l’offerta, il proprio bilancio e i riflessi positivi del rimpatrio di somme parziali. Se gli “astri” coincidono,  ho visto definire stralci al 40% ma devono sussistere delle condizioni, diversamente la banca, che deve spiegazioni alle autorità di controllo, preferisce seguire i canali giudiziari per poi tentare di rivalersi sul delta rimanente su altri beni o redditi. Sì perché transare vuol dire ” prendo meno del dovuto e non potrò mai più chiedere nulla”, andare in Tribunale significa prendere una parte e avere diritto di rivalersi sulla rimanente. E’ questo un particolare che spesso si tralascia. Di solito, le banche come una semplice società di capitali, a fine anno bramano il raggiungimento di budget, dunque essere pronti in quel momento particolare è più vantaggioso che in altri. Serve anche capire se il credito elargito portasse in dote dei garanti, perché se sussistono e questi possedessero  case e lavoro,  posso dire che una transazione non potrà mai essere aggressiva. Talvolta neanche auspicabile.

    Le banche non amano i saldi&stralci ma li usano quando servono al bilancio o si trovino in situazioni in cui l’assenza di garanzie ulteriori vengono a mancare. Paradossalmente chi è messo peggio ha più chance di altri, inoltre le banche usano sempre più spesso veicoli finanziari definiti  REOCO (real estate owned company) per tutelare il proprio credito nel caso di timore di forte depauperamento del proprio credito.

    Insomma, fare una transazione è ovvio non possa nascere da un “butto un’offerta e vediamo che succede” perché, come in tutte le cose, serve una fase di “due diligence” atta a comprendere fin dove andare, se andare e come. Per fare ciò serve preparazione e serve prima capire le leggi che regolamentano le Banche, la loro vision per poi entrare nella nostra strategia.

    Tutto ciò ritengo sia utile divulgarlo perché se conosco come ragiona, o deve ragionare, il mio “nemico” posso meglio costruire un’offensiva.

    Ricordate gente, se siete in difficoltà dovete alzare la mano, se non sapete come gestire un problema dovete riconoscere innazitutto di possederlo e affidatevi a chi può offrirvi una consulenza adeguata all’importanza dell’argomento che in questo particolare ambito, non sempre è un avvocato, anzi.

    Spero che questo blog sia stato utile a donare delle indicazioni o spunti di riflessione e sono, siamo, a totale disposizione per approfondimenti.

    Un caro saluto

    Davide Bosisio

    Saldi&Stralci, come ragionano le Banche?
    NPL, UTP, Crediti Forborne ecc…

    NPL, UTP, Crediti Forborne ecc…

    06/07/2018
    Daniele Modugno 0

    Cosa significano tutti questi acronimi, termini anglosassoni? Cosa sono e perché devo conoscerli?

    Il mondo delle sofferenze bancarie è importante da conoscere perché a mio avviso rappresenta il termometro del benessere, o meno, dell’economia di un paese.

    Per operatori del settore e trasversali è utile nel poter fare matching al fine di risultare più performanti, per un cittadino sapere non fa mai male.

    Quando una Banca concede un prestito, un mutuo, un fido o qualsivoglia tipo di credito si espone al possibile rischio di non rimpatrio, totale o parziale, di quanto concesso.

    Ricorderete come con l’avvento dell’Euro il mercato sia impazzito e le Banche concedevano prestiti con leggerezza e senza lungimiranza a qualunque categoria di cliente. Quando l’effetto Euro è sparito, con puntualità svizzera, la crisi è calata sull’economia globale mettendo in risalto quanto scritto nella riga pregressa. Come tutte le cose difficili, che amo particolarmente, la crisi è stata un tocca sana per riequilibrare un mondo che viaggiava su canoni che non poteva sostenere. Ricordo come l’acquisto di una casa, per stare adeso al mio ambito, non fosse ragione di sacrifici ma un’opportunità per cambiare auto, fare vacanze con spread vantaggiosi. Ora, non è questo che voglio approfondire ma la storia, anche in pillole, aiuta a capire il senso di un discorso e ricordare chi siamo e da dove veniamo.

    La leggerezza nel concedere credito unito alla carenza di lavoro stabile, perché il lavoro e basta esiste ma mancano i lavoratori e la voglia di, ha generato un cocktail letale. Ecco che sono diventati famosi nell’ultimo triennio i termini del titolo, perché sono sempre esistiti ma, come tutte le cose che non fanno scalpore, nessuno le conosceva.

    NPL: non performing loans sono crediti deteriorati  in uno stadio avanzato di sofferenza per cui la riscossione è totalmente incerta. All’interno di essi troviamo varie categorie quali:

    • Esposizioni scadute e/o sconfinanti, crediti non recuperati da oltre 90 gg e superano una prefissata soglia di materiabilità;
    • UTP: unlikely to pay sono incagli in fase di iniziale sofferenza cioé il risultato di un finanziamento erogato da una banca ad un debitore che, per una ragione o per l’altra, a posteriori potrebbe essere in difficoltà a fare fronte al suo impegno a rimborsare. É questa poco conosciuta categoria di crediti che sembra oggi spaventare il sistema bancario italiano e il regolatore cioè la BCE e la Banca d’Italia;
    • Crediti in sofferenza: rappresentano l’aspetto più grave per una Banca perché sono quelli considerati non recuperabili o difficilmente per cui sia apre l’unico canale che è quello giudiziale;
    • Crediti Forborne: crediti oggetto di concessione (forbearance) da parte della Banca. Sono ad es la riduzione del tasso d’interesse su un finanziamento o allungamento della durata. Sono modifiche rispetto l’originaria linea di credito e possiamo classificare in due famiglie, forborne performing exposures se riguardano clienti performing in difficoltà finanziaria o non performing exposures with forbearance measures per clienti in stato deteriorato.

    Terminata la fase di spiegazione, sicuramente più pesante ma essenziale per capire, passiamo a valutare l’attività svolta sugli Npl da parte delle Banche e affini e quale impatto ha tutto ciò sul consumatore finale.

    In passato un’attività importante fatta dalla Banche, non che oggi non sia fatta, era la cartolarizzazione dei mutui. Per semplicità parlo solo di banche ma sappiate che nel mondo del credito esistono varie bad company, società REOCO (Real Estate Owned Company), fondi e chi più ne ha più ne metta. La cartolarizzazione banalmente è la “vendita” di un pacchetto di mutui concessi ad una cifra più bassa del totale che porta soldi freschi e rapidi alla cedente, opportunità di business per l’acquirente.

    Se sono riuscito a spiegarmi bene, con la crisi, le Banche si sono dovute concentrare maggiormente su quello che personalmente chiamo cartolarizzazione contraria, cioè la gestione e cessione di Npl, che sono la stessa cosa ma fatta per posizioni deteriorate e non in bonis dove, attenzione, alle spalle c’è un mercato pazzesco.

    Veniamo alla correlazione al mondo immobiliare, in carriera ho lavorato per alcuni anni a stretto contatto con bad company, Reoco e gestori per cui l’obiettivo nella risoluzione delle sofferenze era quello di amplificare la visibilità, allo stadio d’asta, per rendere più familiare quel mondo e creare bagarre su di esse per velocizzare il recupero  ottimizzando oltre tutto i tempi di rimpatrio. Quest’attività è conosciuta nell’ambito come “ auction facilitation” e devo dire che come la goccia spacca la roccia, ha avuto nel tempo ragione. E’ per questo motivo che oggi alle aste si partecipa quasi normalmente, è per questa ragione che vedete mediatori e consulenti pubblicare annunci d’asta, fino a 3/4 anni fa invisibile. E’ stato reso tutto più familiare e meno oscuro per snellire gli enormi pacchetti di NPL.

    Ma, visto che le Banche e affini con essi fanno business come abbiamo evidenziato, a chi pensa ai debitori?

    Se è vero quello che ho scritto all’inizio della presente è anche vero anche che se un consumatore non consuma è come buttare una chiave inglese in un motore. Sarò logorroico ma continuo a sostenere che il saldo & stralcio sia la via che possa accontentare tutti ma, non essendo applicabile di default dalle Banche e quindi in maniera massiccia come fatto attraverso l’auction facilitation, è il consumatore/debitore/esecutato , chiamiamolo come vogliamo, a doversi “svegliare” e chiedere aiuto.

    Certo, non sapere non aiuta, dunque Spaziourbano ha deciso di fare la sua piccola parte, una piccola ma veemente voce che dice:   “ Hai un debito legato al tuo immobile? Parlacene”. Questa è una delle tante piaghe che generano problemi, non parlare, in questi mesi ho appreso da meravigliose fonti come vi siano vari disturbi e ho notato che chiunque abbia un problema tende, ed è comun denominatore, a nasconderlo, non aprirsi e chiedere aiuto !

    Ti offriremo: professionalità, discrezione, privacy e competenza per curarci dei tuoi interessi e, per evitare che si pensi male, sappi che non ti chiederemo alcun emolumento, non graviamo su chi ha problemi !

    Un caro saluto

    Davide Bosisio

     

    Le Aste Immobiliari

    30/04/2018
    Daniele Modugno 0

    Cosa sono le aste immobiliari? L’acquisto del bene è garantito? Possono esserci pendenze irrisolte sul bene acquisito? Se la casa è occupata come fare?

    A queste e molte altre domande voglio dare risposte per rendervi edotti, perché la vera chiave per uno sviluppo collettivo è sapere. Un noto cantautore italiano in una passo di una sua celebre canzone intonava “non è la fame ma è l’ignoranza che uccide”.

    Veniamo a noi, l’asta è l’epilogo di una sofferenza o debito che permette il recupero, di tutto o in parte, dei denari che il creditore vanta. I creditori possono essere di due tipi: privilegiati o chirografi. Il privilegiato vanta un’ipoteca di primo grado, o comunque un diritto reale o personale, a cui andranno tutti i fondi recuperati, sino a soddisfazione. I crediti chirografari sono quelli non assistiti di alcun tipo di garanzia reale. Ne consegue che se il privilegiato vantasse un credito di 100 ed il chirografo di 20, con bene venduto a 120, tutti rientrerebbero delle loro somme ma se inferiore, diciamo da 100 in giù, lo sarà solo il privilegiato. Da qui richiamo l’importanza del blog sui saldi e stralci prima d’ora messo in rete.

    L’asta nasce dopo che il bene oggetto di garanzia viene pignorato al fine di espropriarlo e poterne disporre regolarmente ed offrirlo  al miglior offerente. Il creditore, una volta esperita la fase suddetta, rimanda al Tribunale di competenza la gestione dell’NPL o credito deteriorato. Gli attori che prendono parte a questa fase sono: il Giudice in primis che incarica un delegato alla vendita per la fattiva gestione del concorso, un custode per le visite e il perito per l’iniziale disamina completa.

    La recente crisi epocale dell’economia mondiale ha portato, sicuramente nel Bel paese, un intasamento dei Tribunali che, per fronteggiarne la gestione, hanno attuato negli ultimi anni importanti modifiche per cercare di “purgare” quante più aste possibili.

    Oggi non esistono più procedure “con incanto” e “senza incanto”, rilanci a voce o in busta chiusa, ma solo senza incanto. L’incanto sarà consequenziale in presenza di più offerte nello stesso momento. Chiamiamola ottimizzazione dei tempi. Poi è stata introdotta l’offerta minima, il 25% in meno della base d’asta (non per fallimenti), vero propulsore alla mission di cui sopra.

    Mi fermo a questo anche se in passato vi sono state altre innovazioni, specie fiscali, sempre atte a rendere partecipative le aste.

    Vediamo ora come approcciarvi. SPAZIOURBANO sarà lieta di potervi offrire le consulenze necessarie ma è corretto dire che l’asta è pubblica e chiunque, senza necessità di terzi professionisti , può  approcciarvi. Con ciò rendo omaggio  ai canali giudiziari ma è altrettanto vero  che un supporto “commerciale” permetterebbe all’investitore/acquirente di evitare di acquisire “sole”. Come sempre l’equilibrio è la via al successo.

    Nessun intermediario o affine potrà richiedervi una provvigione, al limite si parla di consulenza. Perché? Perché nessuno può  vendere nulla, chi vende è il Tribunale per cui evitate di farvi incantare da pseudo professionisti. Ad ogni buon conto, l’iscrizione è in busta chiusa nei modi e nei termini evidenziati dall’avviso di vendita e ci si presenta al giorno indicato in maniera tale che, se soli, si procede nei passi successivi all’aggiudicazione mentre se in presenza d’altri “competitors”  si procede all’incanto. Ad eccezion fatta se l’acquisto dovrà essere supportato da un mutuo, per cui serviranno i servigi di un Notaio, l’asta non prevede tale figura perché vi provvede il Giudice con il “ decreto di trasferimento” che sarà a tutti gli effetti il titolo di proprietà.

    Si partecipa versando una caparra, di norma pari al 10% della somma offerta, che verrà restituita in caso di insuccesso o acquisita al contrario.

    I tempi dalla vittoria al decreto di trasferimento non sono ben decifrabili, anche perché variano da quando si salderà il corrispettivo, diciamo però che dai 3 ai 6 mesi si troveranno le più alte casistiche.

    Dovete sapere un’altra cosa, l’acquisto di un immobile in asta è la procedura più sicura per comprare casa. Ma come, una casa costellata da pignoramenti è la più sicura da acquisire? Ebbene sì, perché il Tribunale purga tutti i pregiudizievoli, che rimarranno in capo al debitore per cosi dire, ma il bene verrà traferito vergine al compratore. Sul libero mercato potrebbero verificarsi inconvenienti che in asta non potranno esserci. Il bene occupato dal debitore? Beh, illecitamente, perché l’esproprio già descritto ha tolto i diritti sulla cosa e dunque, anche grazie all’intervento della forza pubblica, il Tribunale garantirà nei tempi necessari la liberazione.

    Spero di avervi esposto, nello spazio riservatomi, l’essenziale per maneggiare con più familiarità l’argomento. Fermo resta che il Team SPAZIOURBANO potrà approfondire individualmente ogni sfumatura e offrirà, a chi ne vorrà avere consulenza: disamina della perizia, destinazione commerciale del bene, supporto alla partecipazione, piano economico  o anche solo un semplice parere.

    Saremmo dunque lieti di accogliere le vostre esigenze e cercare di soddisfarle sempre con il massimo impegno e attenzione!!!

    Un caro saluto

    Davide Bosisio

    Le Aste Immobiliari
    Come svincolare un immobile con il saldo e stralcio?

    Come svincolare un immobile con il saldo e stralcio?

    15/03/2018
    Daniele Modugno 0

    Cari lettori, in questo spazio volevo far chiarezza su un argomento molto in voga: i saldi e stralci.

    Il Saldo e Stralcio è una pratica per cui si chiude una posizione debitoria con meno denari rispetto a quanti contratti.

    Quando non si riesce ad ottemperare ai propri debiti, per i più disparati motivi, nell’immaginario comune non esiste alcuna via d’uscita che non sia lasciare che il canale giudiziario faccia il suo corso e vedersi potar via l’immobile in asta.

    In molti casi è reale non siamo qua a dire, come taluni fanno, che ogni posizione è “stralciabile” ma i nostri clienti devono sapere che prima di abbandonare al destino un proprio bene è d’obbligo provarle tutte e dunque disaminare attentamente la fattispecie e attuare una strategia, se applicabile.

    Per capire meglio l’argomento, dobbiamo fare un pizzico di cultura sulla vita di una sofferenza.

    Poniamo che il creditore sia la banca: in una prima fase, quando si inizia a non pagare le rate di mutuo, non parte immediatamente la burocrazia atta a espropriare il bene per il recupero dei denari attraverso l’uso del Tribunale, ma c’è una fase definita “Incaglio” per cui si ritiene che il disavanzo sia ragionevolmente sanabile. Quindi inizia il valzer di chiamate Banca/Debitore in cui si cerca di riposizionarsi con piani di rientro. Se la pratica non trova soddisfazione si passa alla fase due, quella del “Contenzioso”, perché vede l’inserimento di un legale che, prima notifica l’atto di precetto per poi, se non ottemperato, iniziare il contenzioso vero e proprio che produce l’effetto di sciogliere per inadempienza del debitore il contratto di mutuo. A questo punto si va spediti all’esproprio attraverso il pignoramento per riqualificare l’immobile, oggetto di garanzia, in un concorso d’asta.

    Vi evitiamo i dettagli, utili e reali, ma sono dettagli. Oggi dobbiamo fare chiarezza e questa sussiste se si è semplici e fluidi. Và da sé che si dovrà attuare una strategia diversa a seconda del momento in cui ci troviamo.  Quali sono i parametri? Una cosa fondamentale è sapere quale sia, in maniera precisa, il valore del bene sul libero mercato e l’ammontare del debito. Da questi dati si costruisce l’intervento più opportuno, se plausibile. Ovviamente l’applicazione e conoscenza della valutazione spetta a noi e non ci dilunghiamo ora nell’analisi, perché i casi possono essere svariati e i creditori più di uno…

    Cosa accade ad un debitore se il bene gli viene venduto in asta? Sicuramente che non avrà mai più accesso al credito e, se i denari recuperati sono inferiori all’ammontare del debito, di trovarsi “perseguitati” sulla rimanenza.Uno scenario nefasto, se consideriamo che un debitore medio ha un’età compresa tra i 45 ed i 50 anni.

    Il saldo e stralcio permette di risolvere questa situazione, in quanto risulta un pagamento volontario e non un obbligo, questo produce per l’esecutato l’effetto di tornare, dopo un paio d’anni all’incirca, a nuova vita nel mondo del credito (sicuramente con altro istituto) ma soprattutto di aver chiuso il suo debito senza che gli venga richiesto alcunchè.

    La cosa più sbagliata è mettere in vendita l’immobile al valore del debito, spessissimo decisamente superiore, motivi? Difficilmente si arriverà ad un lieto fine.

    Se hai un problema di questo tipo parlacene, sapremo offrirti la giusta competenza e discrezione.

    Un caro saluto

    DAVIDE BOSISIO

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