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Saldi&Stralci, come ragionano le Banche?

Saldi&Stralci, come ragionano le Banche?

Come ragionano le banche davanti ai Saldi&Stralci?

Ho voluto fortemente scrivere questo articolo, dando questo taglio,  perché sull’argomento si è spesso parlato e scritto dal punto di vista dei debitori mentre ritengo sia utile ed innovativo guardare la cosa anche da altre prospettive. In passato ho fatto articoli ad essa attinenti senza entrare nel merito della posizione e responsabilità che queste realtà rappresentano. Seguendo il titolo, l’analisi è legata a doppio filo al mondo del credito deteriorato e agli approcci di analisi.

Ci siamo già detti in passato che gli NPL sono una grave piaga nelle banche perché rappresentano crediti su immobili per cui esiste un’esposizione di quasi improbabile rimpatrio delle somme, se non parziale. Ricordiamo un attimo la storia recente:

prima dell’avvento dell’Euro l’economia era destinata con ogni probabilità ad una crisi nei primi anni del 2000 la quale non ha avuto  decorso a causa del cambio di conio che ne ha smorzato l’avvento e ribaltato lo scenario, generando falsa ricchezza. Ricordate? Tra il 2002 ed il 2008 sembrava che tutto fosse bello, c’era lavoro, almeno il traffico sulle strade di quell’epoca, che non riscontro oggi, rafforzava questo pensiero, desiderio d’investimento, nessuna paura ma tutto sin da subito mi era parso come un qualcosa di effimero. Infatti, la crisi, che non ha potuto sfogarsi, quando era naturale lo facesse, ha raddoppiato i suoi effetti creando un buco temporale depressivo mai visto.

Le banche? Giusto,  loro, che tra il 2000 ed il 2010 hanno finanziato, con bassi controlli a mio avviso, quasi chiunque, bastava avere uno “straccio” di reddito, per fare una battuta. Questo stile di condotta ha portato a far lievitare i prezzi degli immobili su valori pazzeschi, case che in Lire costavano  cento milioni le abbiamo magicamente viste diventare Euro duecento mila. Ed è colpa delle banche? Bè, no, ma il mercato immobiliare funziona se girano i denari, in assenza si blocca. Se le banche immettono molti soldi innescano tanti potenziali compratori e dunque chi vende cerca di far fruttare la situazione che gli si pone dinnanzi, il che andrebbe bene signori  se i prestiti fossero “meritati” ma non fu cosi, lo è invece oggi. Dunque se non è colpa loro possiamo però dire che l’hanno fomentata. A loro svantaggio oggi hanno in pancia mostruosi pacchetti di NPL  e devono gestirli e giustificarli, però poi guardo i telegiornali e capisco che non è proprio cosi, allora mi son detto: “ diciamo ai cittadini ciò che vediamo “ “armiamoli”.

In passato vi ho parlato dei saldi&stralci, ci torniamo su guardandoli dalla prospettiva della banca, ma ricordo che ritengo sia l’unico vero strumento che possa aiutare chi in difficoltà, evitando inutili sforzi per cause velleitarie o per anatocismo, perché non risolvo nulla per quella che è la mia esperienza.

Se avete seguito questa noiosa, ma utile, analisi di storia recente comprenderete con semplicità che se una banca ha erogato un mutuo di 10, in epoche folli, ed oggi il bene in garanzia vale 5 siamo già dinnanzi ad una transazione di 5 senza aver fatto nulla. Il problema è capire come approccia la banca ad una offerta di 5 su 10.

Analizziamolo insieme, per quelle che sono state le mie esperienze sul campo:

Innazitutto una banca accetta quasi sempre una transazione del proprio credito se l’offerta non è più bassa dell’80% del dovuto.  Sotto questa soglia entrano in gioco mille variabili. Considerate che andare da una banca a dire “la casa oggi vale 5 e non 8 o 10” è totalmente inutile ed approcciare ad un saldo&stralcio in questo modo  è non professionale ed irrispettoso verso chi vanta dei crediti, punto primo, in secondo luogo la banca valuta il momento in cui le è pervenuta l’offerta, il proprio bilancio e i riflessi positivi del rimpatrio di somme parziali. Se gli “astri” coincidono,  ho visto definire stralci al 40% ma devono sussistere delle condizioni, diversamente la banca, che deve spiegazioni alle autorità di controllo, preferisce seguire i canali giudiziari per poi tentare di rivalersi sul delta rimanente su altri beni o redditi. Sì perché transare vuol dire ” prendo meno del dovuto e non potrò mai più chiedere nulla”, andare in Tribunale significa prendere una parte e avere diritto di rivalersi sulla rimanente. E’ questo un particolare che spesso si tralascia. Di solito, le banche come una semplice società di capitali, a fine anno bramano il raggiungimento di budget, dunque essere pronti in quel momento particolare è più vantaggioso che in altri. Serve anche capire se il credito elargito portasse in dote dei garanti, perché se sussistono e questi possedessero  case e lavoro,  posso dire che una transazione non potrà mai essere aggressiva. Talvolta neanche auspicabile.

Le banche non amano i saldi&stralci ma li usano quando servono al bilancio o si trovino in situazioni in cui l’assenza di garanzie ulteriori vengono a mancare. Paradossalmente chi è messo peggio ha più chance di altri, inoltre le banche usano sempre più spesso veicoli finanziari definiti  REOCO (real estate owned company) per tutelare il proprio credito nel caso di timore di forte depauperamento del proprio credito.

Insomma, fare una transazione è ovvio non possa nascere da un “butto un’offerta e vediamo che succede” perché, come in tutte le cose, serve una fase di “due diligence” atta a comprendere fin dove andare, se andare e come. Per fare ciò serve preparazione e serve prima capire le leggi che regolamentano le Banche, la loro vision per poi entrare nella nostra strategia.

Tutto ciò ritengo sia utile divulgarlo perché se conosco come ragiona, o deve ragionare, il mio “nemico” posso meglio costruire un’offensiva.

Ricordate gente, se siete in difficoltà dovete alzare la mano, se non sapete come gestire un problema dovete riconoscere innazitutto di possederlo e affidatevi a chi può offrirvi una consulenza adeguata all’importanza dell’argomento che in questo particolare ambito, non sempre è un avvocato, anzi.

Spero che questo blog sia stato utile a donare delle indicazioni o spunti di riflessione e sono, siamo, a totale disposizione per approfondimenti.

Un caro saluto

Davide Bosisio

Le Aste Immobiliari

Cosa sono le aste immobiliari? L’acquisto del bene è garantito? Possono esserci pendenze irrisolte sul bene acquisito? Se la casa è occupata come fare?

A queste e molte altre domande voglio dare risposte per rendervi edotti, perché la vera chiave per uno sviluppo collettivo è sapere. Un noto cantautore italiano in una passo di una sua celebre canzone intonava “non è la fame ma è l’ignoranza che uccide”.

Veniamo a noi, l’asta è l’epilogo di una sofferenza o debito che permette il recupero, di tutto o in parte, dei denari che il creditore vanta. I creditori possono essere di due tipi: privilegiati o chirografi. Il privilegiato vanta un’ipoteca di primo grado, o comunque un diritto reale o personale, a cui andranno tutti i fondi recuperati, sino a soddisfazione. I crediti chirografari sono quelli non assistiti di alcun tipo di garanzia reale. Ne consegue che se il privilegiato vantasse un credito di 100 ed il chirografo di 20, con bene venduto a 120, tutti rientrerebbero delle loro somme ma se inferiore, diciamo da 100 in giù, lo sarà solo il privilegiato. Da qui richiamo l’importanza del blog sui saldi e stralci prima d’ora messo in rete.

L’asta nasce dopo che il bene oggetto di garanzia viene pignorato al fine di espropriarlo e poterne disporre regolarmente ed offrirlo  al miglior offerente. Il creditore, una volta esperita la fase suddetta, rimanda al Tribunale di competenza la gestione dell’NPL o credito deteriorato. Gli attori che prendono parte a questa fase sono: il Giudice in primis che incarica un delegato alla vendita per la fattiva gestione del concorso, un custode per le visite e il perito per l’iniziale disamina completa.

La recente crisi epocale dell’economia mondiale ha portato, sicuramente nel Bel paese, un intasamento dei Tribunali che, per fronteggiarne la gestione, hanno attuato negli ultimi anni importanti modifiche per cercare di “purgare” quante più aste possibili.

Oggi non esistono più procedure “con incanto” e “senza incanto”, rilanci a voce o in busta chiusa, ma solo senza incanto. L’incanto sarà consequenziale in presenza di più offerte nello stesso momento. Chiamiamola ottimizzazione dei tempi. Poi è stata introdotta l’offerta minima, il 25% in meno della base d’asta (non per fallimenti), vero propulsore alla mission di cui sopra.

Mi fermo a questo anche se in passato vi sono state altre innovazioni, specie fiscali, sempre atte a rendere partecipative le aste.

Vediamo ora come approcciarvi. SPAZIOURBANO sarà lieta di potervi offrire le consulenze necessarie ma è corretto dire che l’asta è pubblica e chiunque, senza necessità di terzi professionisti , può  approcciarvi. Con ciò rendo omaggio  ai canali giudiziari ma è altrettanto vero  che un supporto “commerciale” permetterebbe all’investitore/acquirente di evitare di acquisire “sole”. Come sempre l’equilibrio è la via al successo.

Nessun intermediario o affine potrà richiedervi una provvigione, al limite si parla di consulenza. Perché? Perché nessuno può  vendere nulla, chi vende è il Tribunale per cui evitate di farvi incantare da pseudo professionisti. Ad ogni buon conto, l’iscrizione è in busta chiusa nei modi e nei termini evidenziati dall’avviso di vendita e ci si presenta al giorno indicato in maniera tale che, se soli, si procede nei passi successivi all’aggiudicazione mentre se in presenza d’altri “competitors”  si procede all’incanto. Ad eccezion fatta se l’acquisto dovrà essere supportato da un mutuo, per cui serviranno i servigi di un Notaio, l’asta non prevede tale figura perché vi provvede il Giudice con il “ decreto di trasferimento” che sarà a tutti gli effetti il titolo di proprietà.

Si partecipa versando una caparra, di norma pari al 10% della somma offerta, che verrà restituita in caso di insuccesso o acquisita al contrario.

I tempi dalla vittoria al decreto di trasferimento non sono ben decifrabili, anche perché variano da quando si salderà il corrispettivo, diciamo però che dai 3 ai 6 mesi si troveranno le più alte casistiche.

Dovete sapere un’altra cosa, l’acquisto di un immobile in asta è la procedura più sicura per comprare casa. Ma come, una casa costellata da pignoramenti è la più sicura da acquisire? Ebbene sì, perché il Tribunale purga tutti i pregiudizievoli, che rimarranno in capo al debitore per cosi dire, ma il bene verrà traferito vergine al compratore. Sul libero mercato potrebbero verificarsi inconvenienti che in asta non potranno esserci. Il bene occupato dal debitore? Beh, illecitamente, perché l’esproprio già descritto ha tolto i diritti sulla cosa e dunque, anche grazie all’intervento della forza pubblica, il Tribunale garantirà nei tempi necessari la liberazione.

Spero di avervi esposto, nello spazio riservatomi, l’essenziale per maneggiare con più familiarità l’argomento. Fermo resta che il Team SPAZIOURBANO potrà approfondire individualmente ogni sfumatura e offrirà, a chi ne vorrà avere consulenza: disamina della perizia, destinazione commerciale del bene, supporto alla partecipazione, piano economico  o anche solo un semplice parere.

Saremmo dunque lieti di accogliere le vostre esigenze e cercare di soddisfarle sempre con il massimo impegno e attenzione!!!

Un caro saluto

Davide Bosisio

Le Aste Immobiliari
Come svincolare un immobile con il saldo e stralcio?

Come svincolare un immobile con il saldo e stralcio?

Cari lettori, in questo spazio volevo far chiarezza su un argomento molto in voga: i saldi e stralci.

Il Saldo e Stralcio è una pratica per cui si chiude una posizione debitoria con meno denari rispetto a quanti contratti.

Quando non si riesce ad ottemperare ai propri debiti, per i più disparati motivi, nell’immaginario comune non esiste alcuna via d’uscita che non sia lasciare che il canale giudiziario faccia il suo corso e vedersi potar via l’immobile in asta.

In molti casi è reale non siamo qua a dire, come taluni fanno, che ogni posizione è “stralciabile” ma i nostri clienti devono sapere che prima di abbandonare al destino un proprio bene è d’obbligo provarle tutte e dunque disaminare attentamente la fattispecie e attuare una strategia, se applicabile.

Per capire meglio l’argomento, dobbiamo fare un pizzico di cultura sulla vita di una sofferenza.

Poniamo che il creditore sia la banca: in una prima fase, quando si inizia a non pagare le rate di mutuo, non parte immediatamente la burocrazia atta a espropriare il bene per il recupero dei denari attraverso l’uso del Tribunale, ma c’è una fase definita “Incaglio” per cui si ritiene che il disavanzo sia ragionevolmente sanabile. Quindi inizia il valzer di chiamate Banca/Debitore in cui si cerca di riposizionarsi con piani di rientro. Se la pratica non trova soddisfazione si passa alla fase due, quella del “Contenzioso”, perché vede l’inserimento di un legale che, prima notifica l’atto di precetto per poi, se non ottemperato, iniziare il contenzioso vero e proprio che produce l’effetto di sciogliere per inadempienza del debitore il contratto di mutuo. A questo punto si va spediti all’esproprio attraverso il pignoramento per riqualificare l’immobile, oggetto di garanzia, in un concorso d’asta.

Vi evitiamo i dettagli, utili e reali, ma sono dettagli. Oggi dobbiamo fare chiarezza e questa sussiste se si è semplici e fluidi. Và da sé che si dovrà attuare una strategia diversa a seconda del momento in cui ci troviamo.  Quali sono i parametri? Una cosa fondamentale è sapere quale sia, in maniera precisa, il valore del bene sul libero mercato e l’ammontare del debito. Da questi dati si costruisce l’intervento più opportuno, se plausibile. Ovviamente l’applicazione e conoscenza della valutazione spetta a noi e non ci dilunghiamo ora nell’analisi, perché i casi possono essere svariati e i creditori più di uno…

Cosa accade ad un debitore se il bene gli viene venduto in asta? Sicuramente che non avrà mai più accesso al credito e, se i denari recuperati sono inferiori all’ammontare del debito, di trovarsi “perseguitati” sulla rimanenza.Uno scenario nefasto, se consideriamo che un debitore medio ha un’età compresa tra i 45 ed i 50 anni.

Il saldo e stralcio permette di risolvere questa situazione, in quanto risulta un pagamento volontario e non un obbligo, questo produce per l’esecutato l’effetto di tornare, dopo un paio d’anni all’incirca, a nuova vita nel mondo del credito (sicuramente con altro istituto) ma soprattutto di aver chiuso il suo debito senza che gli venga richiesto alcunchè.

La cosa più sbagliata è mettere in vendita l’immobile al valore del debito, spessissimo decisamente superiore, motivi? Difficilmente si arriverà ad un lieto fine.

Se hai un problema di questo tipo parlacene, sapremo offrirti la giusta competenza e discrezione.

Un caro saluto

DAVIDE BOSISIO

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