CREAZIONE POSTI AUTO SCOPERTI, LA PARTE TECNICA?
Recentemente mi è capitato di dover affrontare in una compravendita una fattispecie particolare. Una cosa nuova, un qualcosa di nicchia nell’immobiliare che ho deciso di condividere.
Parliamo della creazione successiva di posti auto in aree private. Se per la loro realizzazione basta cementare la porzione identificata, non risulta così banale la parte tecnica. Nello specifico caso che sto affrontando, udite udite, neanche il geometra incaricato sapeva di quanto vi sto per scrivere. Veniamo al dunque.
Lo scenario è questo: “se ho una casa con area cortilizia pertinenziale e decido di fare un posto auto scoperto, faccio una scheda in catasto e buonanotte?”. Non è così. La normativa impone di prestare attenzione al fatto che una casa che possiede area verde non possa ospitare nuove edificazioni che ne mutino la massima cubatura costruttiva della stessa. Essendo il posto auto però di fatto “aria”, non una costruzione, può trovare accoglienza nei limiti del rispetto del verde.
La cosa importante è sapere che per fare questo serve presentare una pratica edilizia.
(Per le abbreviazioni tecniche trovate alla fine del presente una breve legenda di supporto alla comprensione).
Ecco le cose importanti da capire, cosa fare e come farlo
Occorre distinguere diverse casistiche, in funzione del titolo edilizio, o dell’intervento edilizio, a cui fare riferimento:
- parcheggi privati pertinenziali, specificatamente realizzati ai sensi della L. 122/89 c.d. legge Tognoli;
- parcheggi privati su aree inedificate;
- parcheggi privati su aree già edificate;
per le sole categorie 2 e 3 di cui sopra, vengono individuate delle sotto-categorie. la prima sotto-categoria ha qualche differenza tra le varie applicazioni, mentre le altre due sono uguali:
- interrati o parzialmente interrati, ma sempre con copertura a verde pensile, salvo casi specifici;
- a raso sulla superficie ma coperti con strutture comunque tamponate tipo tettoie o loggiati (quindi esclusi i box auto a raso);
- a raso scoperti, con sola sistemazione delle pavimentazioni esterne, seguendo le norme sulla permeabilità dei suoli.
Gli interventi di cui al punto 2 del primo elenco (parcheggi su aree libere inedificate) sono sempre soggette a permesso di costruire, e neanche autorizzabili in SCIA ad esso alternativa, in quanto in ogni caso si ritiene intervento di nuova edificazione. Sono invece realizzabili in autorizzazione o in SCIA alternativa gli interventi 3.1 e 3.2 (in SCIA ci si può andare solo se le superfici da realizzare non superano il 15% della SUL degli immobili cui sono asservite, come impongono le NTA del PRG nell’individuare così gli interventi di AMP e, dunque, va da se che quando ci si trova in città storica si può andare solo in autorizzazione). In SCIA ordinaria invece ricade il caso 3.3. sono da considerarsi attività in edilizia libera le “pavimentazioni di aree esterne anche di sosta”.
Ecco dunque in sintesi la procedura autorizzativa che va seguita per ciascuna casistica:
- SCIA ordinaria: realizzazione di parcheggi privati a raso su aree già edificate (aree di pertinenza di edifici già realizzati); interventi in attuazione della c.d. legge Tognoli;
- SCIA in alternativa all’autorizzazione o autorizzazione: realizzazione posti auto interrati o fuori terra ma coperti con strutture tamponate, se la superficie dell’intervento non supera il 15% della SUL del fabbricato cui sono asserviti (devono essere asserviti altrimenti sono nuova costruzione a prescindere);
- Autorizzazione: qualunque tipo di intervento di realizzazione di nuovi posti auto, sia interrati sia a raso, se su aree libere inedificate
Se sei un privato senza esperienza immobiliare potrà sembrarti turco misto arabo, potrebbe esserti utile sottoporre questo documento ad un tecnico di fiducia che di certo riuscirà a tradurlo.
Se sei un collega poni attenzione a questi aspetti, quando vengono creati posti auto non esistenti ed accatastati, sappiate che il Notaio vi attenderà al varco e molti tecnici tenderanno a dirvi che sarà sufficiente un semplice accatastamento.
In Spaziourbano, oltre a cercare di sbagliare il meno possibile, siamo per la condivisione della cultura ed esperienze. Solo in questo modo pensiamo si possa generare un reale vantaggio competitivo.
Legenda:
S.C.I.A. Segnalazione Certificata di Inizio Attività
N.T.A. Norme Tecniche di Attuazione
P.G.T. Piano di Governo del Territorio
AMP Ampliamento edifici
DAVIDE BOSISIO