Il Pignoramento Immobiliare
Il Pignoramento? Che brutto termine, chiamiamolo col suo vero nome: Trascrizione Pregiudizievole. Suona male anch’esso, non c’è verso. Allora analizziamolo e cerchiamo di scoprire questo ambito giuridico per capire che effetti porta in dote e quali antidoti possano esistere.
Nel diritto italiano, si definisce pignoramento l’atto con il quale ha inizio l’espropriazione forzata. È l’ingiunzione che l’ufficiale giudiziario fa al debitore di astenersi da ogni atto diretto a sottrarre alla garanzia del credito i beni a esso assoggettati e i frutti di essi, con l’avvertimento che qualsiasi atto sarà invalido (art. 492 c.p.c.). È disciplinato dal Libro III del codice di procedura civile italiano (artt. da 491 a 497).
La definizione ve la dovevo, parliamo più semplice adesso. Quando si chiede un prestito, un mutuo, la banca stipula un contratto. E’ un documento abbastanza lungo nel quale in poche righe è segnalato il prodotto scelto ed applicato con le varie percentuali seguito da un “libro” che pone in posizione di forza la banca. Giustamente quest’ultima permette di far avverare dei sogni ma spesso si tramutano in incubi.
Partiamo dal principio, al giorno del rogito al cospetto del Notaio rogante si stipulano 2 contratti, in presenza di un prestito:
-Atto di Compravendita (rogito);
-Atto di Mutuo
La banca, sempre, chiede di poter iscrivere un diritto reale di garanzia definito Ipoteca. L’ipoteca deve essere di primo grado, formale e sostanziale, per tutelare l’esposizione. Essa infatti attribuisce un diritto di prelazione sul bene che vale a tutelare il creditore contro il pericolo dell’insolvenza. L’ipoteca si costituisce mediante iscrizione in pubblici registri e si estende sull’intero bene che ne è oggetto. Il bene rimane in godimento del proprietario (lo può liberamente usare) e se il debito manca o finisce, anche l’ipoteca si estingue. Gli istituti di credito richiedono che l’iscrizione ipotecaria preceda la consegna della somma al finanziato: solitamente la somma, pur se praticamente già erogata (e contestualmente costituita in deposito cauzionale) viene resa disponibile solo dopo la regolare iscrizione dell’ipoteca. L’ipoteca che grava su un immobile si estende anche alle sue “pertinenze” (ad es.: un garage).
Non rispetti il piano di ammortamento, o di rientro, concordato? Allora parte il processo d’espropriazione forzata. Scatta l’iter del pignoramento , definito trascrizione pregiudizievole perché viene sovrascritto un evento negativo su qualcosa di già iscritto, l’ipoteca. Il debitore, definito cosi a questo punto, riceverà un documento denominato Precetto che in sostanza chiede il rimpatrio totale dei propri denari entro 90 giorni, in difetto, verrà accertata inadempienza del debitore e conseguente avvio alle procedure di esproprio che porteranno dritto l’immobile in asta.
Dunque solo una Banca con un diritto reale sul mio immobile puo’ pignorarmelo?
No, qualunque entità privata che vanti un credito nei tuoi confronti potrà avvalersi sul tuo bene per il recupero, ma in questo caso parliamo di creditori senza un privilegio che quindi devono accertare il loro titolo ed effettuare un decreto ingiuntivo per poter anch’essi avvalersi dell’esproprio forzato.
Cosa fare se gli eventi ti hanno portato sin qui? La prima cosa è non farsi prendere dal panico! Lo so è difficile, ma nei momenti difficili l’unica arma che abbiamo è quella di rimanere lucidi. La seconda cosa è non pagare a macchia di leopardo, una rata si e due no e cosi via perché se generi un debito il creditore non si accontenterà perché qualcosa “gli passi”. E’ brutto da dire, ma o paghi o non paghi. Se ad avere la meglio è la seconda devi recarti subito da un professionista in grado di analizzare la tua sofferenza e capire se e cosa fare per evitare che il bene venga sottratto forzatamente con l’ausilio delle aste.
Torniamo a parlare di Saldi&Stralci signori, unico modo per evitare il peggio. Unica àncora di salvezza arrivati a questo punto. La scena ideale è trovare un compratore per il tuo immobile, dichiararlo al/ai creditore/i e trovare un accordo transativo. Farsi liberare da ogni obbligo con una cifra omnicomprensiva. I creditori sono spesso lungimiranti e sanno che i tempi giudiziali sono lunghi per cui meglio una parte del dovuto subito che “forse” tutto fra anni. Certo, questa modalità porta comunque l’obbligo di privarsi del proprio bene ma avverrebbe comunque con maggiori aggravi sulla persona dunque, trovandoci in un vicolo cieco, una scappatoia è da considerarsi salvezza per poi ricominciare.
Aggiungo una chicca che pochi sanno, la prima casa non è pignorabile dallo stato per debiti con esso. L’agenzia delle entrate può iscrivere ipoteca ma non chiedere l’esecuzione forzata. Subentra solo se un creditore privato inizia una procedura esecutiva, come intervenuta, ma da sola non può farlo. Discorso differente se parliamo di immobili di lusso o seconde case.
Inoltre vorrei approfittare per fare chiarezza sui fondi patrimoniali. Nascono per tutelare il proprio bene ma sono reale “scudo” solo se fatti in momenti in cui è impensabile o non esistente uno stadio di sofferenza, fatto poi non potrà proteggervi ma sarà una mera spesa in aggravio. Dunque fate attenzione ed informatevi, sentite sempre più consigli da vari professionisti.
Noi in Spaziourbano, come già rimarcato, siamo a disposizione per questo genere di consulenze e ci sta a cuore dare corrette informazioni, non di parte, ma giuste. Sulla nostra serietà potrei stare a scrivere poemi, meglio se ci passate a trovare per toccarci con mano !!!
Un caro saluto
Davide Bosisio