real estate – SPAZIOURBANO Immobiliare

COME ANALIZZANO LE RICHIESTE DI MUTUO LE BANCHE

Scopo del presente articolo è, in ragion di come realmente le banche valutano le richieste di credito, permettere al lettore interessato di predisporsi correttamente, al meglio, prima ancora di pensare a tassi, filiali, broker, mediatori e chi più ne ha più ne metta.

Nella vita è cosa normale prepararsi, predisporsi, usiamo la parola che piace di più ma serve avere questo orientamento. Pensate allo sport, l’allenamento è preparazione, avete mai visto uno sportivo fare una gara “a secco”? No! giusto? Perché non estenderlo ad ogni cosa allora?

Leggerete informazioni parzialmente conosciute, prima di scrivere questo blog ho verificato (grossolanamente) se vi fosse un documento che abbia già affrontato l’argomento ma nulla, solo brevi premesse o solite informazioni ormai alla mercè di tutti, credo dunque d’esser stato sfortunato e mi cimento affinché questo vuoto venga riempito. L’idea è dare una guida per come presentarsi ad una Banca in frac, un po’ come quando si legge dei consigli su come stilare un CV, qualcosa che dia certezze, qualcosa che fuori da questi parametri aiuti a comprendere il grado di difficoltà della propria posizione e agire per riqualificarla o, più semplicemente, capire cosa in proprio potere fare o meno.

Pronti?

1° ANALISI: R.R.R. (Rapporto Rata Reddito)

Questo è l’aspetto più conosciuto, certamente tra tutti i professionisti trasversali coinvolti nell’interesse dell’erogazione di un mutuo, parliamo di una rapportatura che deve stare entro il 30%. E’ importante sapere che alcuni istituti di credito concedono qualche punto percentuale di più, pochi, questo per completezza, ma seguendo la mission se stiamo nel 30 lo saremo per ogni altro numero.

Esempio: Se guadagno € 1.000 per 12 mesi significa che in un anno produco un reddito pari a € 12.000 il cui 30% è pari a € 3.600 ed implica una capacità di rata massima sostenibile pari ad € 300 (3600/12).

Chiaro? Se dunque la rata del finanziamento richiesto supera tale soglia dovrà accendersi il primo campanellino: importo eccessivo? Oppure: Tempi di rimborso troppo corti? È importante capirlo;

2° ANALISI: Rischio sociologico

Sapete perché la banca vuole i certificati di residenza, stato di famiglia, residenza, matrimonio, separazione ecc..? Perché vuole capire chi siete, da dove arrivate, il vostro modo di agire e pensare. Analisi che non emergeranno mai sul perché non vi verrà eventualmente concesso un prestito, non quello che volevate o che avevate visto in pubblicità. Perché? Voi lo fareste?

Esempio: Una coppia chiede un mutuo ma lui risiede con i genitori e lei vive da 2 anni in affitto sola. Questa è una delle ragioni per cui vi vedrete recapitare una richiesta garante o assicurazione vita. Non vedono programmazione e certezza, l’ideale è che la coppia prima affronti un percorso insieme, che sia tangibilmente coppia, altrimenti….. Chiaro?

Un altro? Sono single e vivo con i genitori? La banca non vede storicità, visto che deve prestarti soldi propri, non vede allenamento nel pagare un debito, alias: garante e/o assicurazione.

Molti esempi possono essere fatti, mi auguro che due bastino per comprendere l’area di studio;

3° ANALISI: Soglie di sussistenza

Cosa sono? Sono somme che vengono detratte nell’analisi di conteggio R.R.R., differenti spesso tra banca e banca, considerate necessarie al corretto sostentamento della persona, coppia o famiglia. In ragion del numero di persone nello stato di famiglia l’importo è più o meno gravoso. Significa che, prima di effettuare il calcolo come sopra mostrato per “Analisi 1 R.R.R.” vengono detratte somme specifiche che ogni banca considera coerenti per il sostentamento, per cui oggetto di analisi sarà il differenziale tra il reddito e le soglie.

Esempio: Famiglia con 2 figli, reddito complessivo mese € 3.000, prima di calcolare come nella “analisi 1” vanno detratti da € 3.000 una somma tra i 1.000 e 1.400 euro circa, si procederà dunque al calcolo della rapportatura con € 2.000 o € 1.600.

Questa la ragione di conteggi non fatti correttamente da dilettanti o calcolatori web che domandano solo quanto vuoi, quanto costa la casa, quale tasso e in quanti anni di rimborso. Do you understand?

Andare in profondità, mai rimanere in superficie;

4° ANALISI: Indebitamento

Il titolo è semplice da capire, la banca vuole sapere se si possiedono altri prestiti perché la loro esistenza farà parte del conteggio, andrà ad incidere perché dal reddito andrà detratta la rata insieme alla sussistenza e, col netto, fare conteggi. Non solo, come sono stati gestiti sino a quel momento? Sono stati pagati regolarmente? Sono stati chiesti accessi a privilegi (per un mutuo pregresso la moratoria ad esempio). Un’analisi a 360 ° sull’argomento perché, osservandolo da un lato positivo, è la cartina tornasole della capacità di rimborso dei propri impegni. Dunque non solo numeri da annoverare e matchare con i redditi e la sussistenza, una vera e propria profilatura psicologia sulla capacità di rimpatrio;

5° ANALISI: Capacità di risparmio

Anche questo capitolo, come il precedente, è area di osservazione e profilazione. Sai perché la banca chiede estratti conto e movimenti in c/c? Per capire se sei bravo/a a risparmiare, se le somme per acquistare casa sono farina del tuo sacco o di mamma e papà (garante…), come vivi, cosa paghi, se ti permetti il giusto o se tendi ad eccedere. Esempio: Se guadagno € 1.000 al mese e ho abbonamento a TV digitali per € 300 non è bene, viene evidenziata una criticità. Ingiusto? Dei miei soldi faccio ciò che voglio? Assolutamente, ma se domando dei soldi ad una banca è altrettanto giusto che decida se e come darteli.

Ecco, questi sono gli elementi essenziali nell’analisi di un mutuo e, capiti, saranno coloro che aiuteranno a imboccare una rotta corretta o meglio dire adottare una strategia, più semplicemente imporsi una vita sana senza escamotage o vizi (tale espressione è risolutiva e di spiegazione nel rispetto invece di coloro i quali possiedono difficoltà non di propria responsabilità). Ovviamente ho omesso le necessità evidenti ai più e di start-up iniziale: serve un reddito, che sia con contratto a tempo indeterminato o autonomo con almeno 2/3 anni di attività continuativa, i tempi determinati non vengono considerati, che lo scenario ideale è fare mutui non superiori all’80%.

Difficile? Complesso? Impossibile? Mah, dipende, è solo la verità. Purtroppo non esiste una materia scolastica che faccia educazione finanziaria, a stento c’è quella civica, e invece rappresenterebbe forse la materia più utile e di stampo applicativo per ogni persona. Saper gestire i risparmi, generarne, avere un profilo coerente nei meriti creditizi, ogni cosa affine, riveste importanza vitale. Qualunque banca prima ancora di affrontare le 5 analisi di cui sopra consulta sempre una SIC (sistema di informazioni creditizie), uso CRIF ad esempio come la più famosa in Italia per inquadramento iniziale. Serve, come in ogni ambito, cultura e l’auspicio è che un giorno qualcuno possa determinarne l’attuazione.

La scuola serve a preparare una persona ad affrontare la vita, non va dimenticato.

Conclusioni

Auxilia Finance spa, azienda grazie alla quale sono consulente del credito, è molto attenta a fare cultura interna. Lo scopo è che ne scaturisca giusta informazione alla clientela da una parte, pratiche nella banche partner coerenti e documentate. Tralasciando un secondo le banche (perché sanno di quanto si scrive), i consumatori devono sapere perché è importante un consulente del credito, perché incontrarlo prima di chiudere un affare immobiliare, perché scegliere Noi Spaziourbano: oltre alle competenze per una corretta analisi e supporto creditizia, troverete esperti real estate che trattano con passione da oltre 20 anni l’oggetto a garanzia del mutuo: LA CASA! E’ conforme catastalmente? Edilizia privata o convenzionata? Il prezzo consono? Quale la provenienza: donazione, acquisto, eredità?

Capite, se vi mettete in frac e andate alla festa sbagliata…….

Per questa ragione esistono i professionisti cui rivolgersi.

Spero che l’articolo sia stato di gradevole lettura, utile, interessante e spendibile, fatemelo sapere e, ovviamente, dovesse nascere l’esigenza di una consulenza: 02/4530630 oppure davide.bosisio@auxiliafinance.it

DAVIDE BOSISIO

STORYTELLING IMMOBILIARE

23/06/2022

News SPAZIOURBANO Daniele Modugno 0

Storytelling Immobiliare: dietro ad ogni proprietario e acquirente ci sono storie e percorsi diversi, la casa è il rifugio da cui tutto nasce e che custodisce ricordi, sogni e aspirazioni.

Quanto racconta la nostra casa di quello che siamo?

E quanto racconta la casa che stiamo cercando di quello che vorremmo cambiare?

Cos’è dunque lo storytelling? E’ l’insieme di strategie atte a valorizzare il potenziale narrativo di un’azienda, raccontarla, avendo cura di usare tutti gli strumenti a disposizione per cui, a titolo esaustivo ma sintetico: social, siti istituzionali, convention, blog, recensioni e ogni altro canale utile.

L’obiettivo? Ottenere benefici d’immagine, distinguersi.

Questo stile di comunicazione riteniamo sia il nuovo marketing perché fare storytelling, al contrario di quanto molti credono, non è solo raccontare la storia di un brand; significa creare un intero universo narrativo incentrato proprio sul lettore.

Attenzione, fare storytelling genera assonanza con le emozioni, deve essere insieme di azioni coordinate, tendere ad essere gradevoli e positive ma soprattutto vere, risultare congrue ed equilibrate.

Pensate ad un uomo che corteggia una donna, l’indole del primo è apparire super, facendo mettere in risalto talvolta caratteristiche non proprie, oscurandone delle altre introvabili. Follia, ecco, quando si raggiunge la maturità che sia sufficiente piacere a sé stessi, quando si dice e si fa ciò che rientra nelle proprie corde, ecco che si diventa interessanti e si attira a sé il target giusto. Stessa cosa in ogni ambito di vita. Esempio: Spaziourbano non piace ai furbi, a chi desidera raggiungere la luna e poi anche di più, a chi vuole usare le nostre compravendite per mutui acrobatici, a tutti questi soggetti non piacciamo e speriamo continui così…

Pensiamo dunque alla casa, alla sua descrizione, riferirsi alle proprietà in vendita come “oggetti” viene spontaneo per chi tutti i giorni ci lavora con essi, urge capire una cosa però: di fronte non si hanno dei semplici acquirenti; bensì delle persone che stanno facendo una scelta di vita. Faranno dei sacrifici, magari aderiranno ad un mutuo o lasceranno semplicemente il loro primo nido. Non cercano una soluzione immobiliare, vorranno uno spazio in cui vivere una vita migliore.

Ecco perché la vendita di una casa, dal mono alla villa, richiede la fornitura degli strumenti validi al proprio cliente per iniziare a costruire la sua personale storia, proprio con quell’immobile proposto. Che intrecci eh, si parte a parlare di Noi per arrivare a Voi, incredibile vero?

È evidente che questo stile di comunicazione, attento alle emozioni ed al trasferimento della propria autenticità, permetta agli utenti di scegliere ancor prima di conoscere.

“Perdindirindina Davide, non ho mai visto la cosa da questo punto di vista, ora sono tagliato fuori, chi ha mai investito tempo in questa direzione, oddio…” No dai, nessuno è mai tagliato fuori a meno che non lo decida lui stesso. Si può sempre iniziare, e con ciò, essere più avanti di chi ancora non pensa di farlo.

In Spaziourbano, da diversi anni, abbiamo aderito a questo stile marketing non fosse solo per lasciare prove su quanto raccontiamo di persona, permettere di trovare riscontri di coerenza tra realtà e web, pensieri ed azioni. Osservate i nostri canali di comunicazione in questa nuova ottica, è un giochino carino. Oggigiorno l’economia sta subendo ulteriori e continue mutazioni, sempre più veloci, stare dietro al mondo è difficile e per questa ragione si è scelto di pensare di costruire un’immagine fedele di Noi, perché riteniamo qualifichi più ciò che si fa rispetto a quello che si dice o meno.

Lavorare in questa direzione chiede sforzi, tempo, credere in qualcosa che non produce immediati risultati, analisi di errori che dopo paiono banali, tante cose, tante, tante, ma se lo si fa con passione e dedizione nessun percorso sarà inutile.

Dostoevskij ci ha lasciato un concetto sfolgorante quanto semplice: “la bellezza salverà il mondo”, e quale se non d’animo?

Non siamo perfetti, non siamo i migliori, non desideriamo essere opinion leader, solo osservare i sorrisi di chi ci ha donato fiducia.

Anche questo articolo è storytelling Spaziourbano 😉

DAVIDE BOSISIO

SPAZIOURBANO: AGENTI, PROPERTY FINDER O CONSULENTI IMMOBILIARI?

31/05/2022

Noi SPAZIOURBANO Daniele Modugno 0

La consulenza immobiliare è un servizio ad alto valore aggiunto rispetto al tradizionale contesto delle intermediazioni immobiliari. La figura del consulente immobiliare viene infatti spesso confusa con quella dell’agente immobiliare, ma le due professioni presentano skills e ambiti applicativi specifici diversi pur operando nello stesso settore: differenze che sicuramente sfuggono ai non addetti ai lavori, ma che proveremo a mettere in luce in questo approfondimento.

Vediamo dunque insieme il significato di consulenza immobiliare.

Cosa si intende per consulenza immobiliare?

La consulenza immobiliare rappresenta un’addizione di know how per il settore real estate. Chi fornisce una consulenza non si limita infatti a trovare un acquirente per un determinato immobile (scopo dell’intermediazione immobiliare), ma offre un ventaglio di servizi verticali per supportare il cliente in tutti gli step di gestione e transazione di un immobile: dalla valutazione immobiliare all’assistenza in fase di trattativa (proposta d’acquisto e preliminare di compravendita) passando infine per l’accompagnamento al rogito notarile e all’assistenza post-vendita.

La consulenza immobiliare può essere di vari tipi (commerciale, contrattuale, tecnica e finanziaria) e rivolgersi sia a chi compra sia a chi vende casa. È un servizio molto tecnico ma estremamente versatile.

Cosa fa un consulente immobiliare?

Sia che tu stia comprando, sia che tu stia vendendo casa, da privato o tramite agenzia, la figura terza del consulente immobiliare può essere utile per garantire l’investimento e supervisionare tutti gli step della compravendita, individuando in anticipo e risolvendo eventuali criticità che potrebbero inficiare la commerciabilità dell’immobile.

Ad esempio, se intendi comprare casa, un consulente immobiliare potrà supportarti per tutta la durata della trattativa, a partire dalla stima del giusto prezzo dell’immobile, eliminando la preoccupazione che l’agenzia immobiliare faccia principalmente gli interessi del venditore. In questo senso, scegliere di farsi affiancare da un esperto terzo è il modo migliore per garantire il proprio investimento.

Nel dettaglio, sono tanti gli aspetti di cui un consulente immobiliare può occuparsi, a seconda delle esigenze specifiche del cliente. Molto spesso ci si fa assistere da un consulente immobiliare per ciò che concerne la conformità catastale dell’immobile, evitando così di sprecare tempo ed energie e delegando la parte burocratica a una figura esperta che verifica la regolarità tecnica, giuridica e amministrativa dell’immobile e raccoglie le certificazioni necessarie in un fascicolo dedicato. Il consulente, in collaborazione con i propri partner, può anche occuparsi di servizi di home staging, ristrutturazione e valorizzazione dell’immobile, personalizzando l’appartamento acquistato o da acquistare con soluzioni architettoniche innovative.

Consulenza immobiliare per comprare casa

Va altresì considerato tutto il ventaglio di servizi che rientrano nella consulenza immobiliare per comprare casa, SPAZIOURBANO la offre attraverso l’attività dedicata: www.spaziourbanoprofin.it , provate a curiosare e verificare se il servizio possa fare al caso vostro.

Chi acquista casa può infatti affidarsi ad un esperto per una consulenza commerciale (ricerche di mercato pre-investimento, assistenza durante la trattativa), contrattuale (consulenza legale e fiscale), finanziaria (per chi deve accendere un mutuo, analisi dello stato patrimoniale dell’acquirente e valutazione delle migliori condizioni commerciali con l’istituto bancario) e tecnica (studi di fattibilità, valutazioni e perizie, analisi edile e impiantistica).

Esiste inoltre la consulenza saldo e stralcio, che assiste chi è interessato ad acquistare un immobile pignorato e/o ipotecato prima che venga messo all’asta, ma questo è un argomento molto vasto, meglio dire impossibile da seguire in assenza di ambo le parti, veditore esecutato e acquirente investitore.

Queste sono solo alcuni dei servizi principali offerti da un consulente immobiliare, ma ciascun cliente può richiedere una consulenza su misura a seconda delle sue esigenze. Su misura, bellissima espressione, è possibile ricevere servizi immobiliari specifici e, badate, non è poco è una rivoluzione già in atto che vorremmo portarla velocemente all’attenzione del consumatore finale, l’azienda professionale freme perché ciò avvenga.

Che differenza c’è tra consulente immobiliare e agente immobiliare?

L’agente immobiliare opera in una determinata area di riferimento, occupandosi dell’intermediazione immobiliare tra chi vende e chi compra casa e, ovviamente, si tratta di una semplificazione di quello che è un iter molto complesso che include ricerca e cura dei clienti, acquisizione dell’incarico di vendita, promozione degli immobili nel proprio portafoglio, gestione delle visite e delle trattative, adempimenti burocratici e contrattuali fino al rogito.

Il perimetro d’azione del consulente immobiliare è invece più ampio, ma al contempo più mirato, potendosi egli occupare di uno specifico aspetto su richiesta sia di chi vende casa (ad esempio, la verifica della conformità catastale di uno specifico immobile) sia di chi compra (ad esempio, il supporto finanziario per l’accensione di un mutuo).

Tornando al titolo, cosa siamo?

Spaziourbano offre l’interfaccia con Agenti immobiliari, Consulenti e Property Finder.

Sei acquirente o venditore e necessiti di specifico supporto su una o più fasi dell’iter? Spaziourbano sarà tuo consulente;

Sei acquirente e necessiti di un supporto a 360° per ottimizzare tempo e non solo? Spaziourbano sarà tuo property finder;

Sei venditore e desideri valorizzare al meglio la tua casa per arrivare al rogito in serenità? Spaziourbano sarà tuo agente immobiliare.

Siamo quello che serve, o meglio, che ti serve. Un solo interlocutore, diversi profili di servizio, un’unica mission: qualità della prestazione e centralità del cliente. Quando agiamo da consulenti il plus arriva dalla ventennale esperienza da intermediari, in veste d’intermediari agiamo con la diligenza del consulente.

“La differenza la fa chi riesce a rendere le solite cose speciali”

Richiedi subito una consulenza gratuita: https://spaziourbanoimmobiliare.it/contatti/

DAVIDE BOSISIO

LA CENTRALITA’ DEL MEDIATORE CREDITIZIO

25/03/2022

News SPAZIOURBANO Daniele Modugno 0

“Un mediatore creditizio aiuta il cliente a ragionare su aspetti che oggi non sembrano importanti perché appartenenti ad un futuro troppo lontano. Eppure, quando tale futuro arriverà, i buoni consigli di un professionista daranno i loro frutti con enormi interessi” Davide Bosisio

Con questa frase tutta da analizzare, capire, gustare ed assaporare vogliamo comunicare il nuovo look alla pagina dedicata al mondo del credito SPAZIOURBANO in collaborazione con AUXILIA FINANCE: SPAZIOMUTUI.

Primavera 2022, nuovo sito AUXILIA FINANCE con eliminazione del classico campo di inserimento dati per avere uno specchietto del prestito a cui si è interessati.

Perché?

Perché questi sistemi danno risultati effimeri, non specifici, fuorvianti che depistano l’utente dalla realtà applicativa rispetto le proprie potenzialità. Uno strumento valido per chiunque non è valido, allora si è scelto di mettere al centro la consulenza, il contatto diretto con l’agente del credito per ottenere una linea di credito su misura, giusta, attendibile.

Ricordiamo dunque chi è il mediatore creditizio:

<È Mediatore creditizio il soggetto che mette in relazione, anche attraverso attività di consulenza, banche o intermediari finanziari previsti dal Titolo V del TUB con la potenziale clientela per la concessione di finanziamenti sotto qualsiasi forma (cfr. art. 128-sexies, comma 1, del TUB)>

Il mediatore creditizio ha un ruolo molto importante nella società in cui viviamo. Pensiamo ad un mutuo per l’acquisto di una casa. Acquistare un immobile è una scelta fondamentale per la vita di tutta la famiglia, non solo perché le garantisce stabilità ma anche perché impatta sulla vita familiare mediamente nei trent’anni successivi alla sua erogazione.

Di conseguenza comprare la giusta casa ha la stessa importanza di trovare la formula giusta per acquistarla, con valutazioni che vanno oltre la mera scelta emotiva di acquisto. Sarebbe infatti fin troppo semplice affidarsi da un’agenzia immobiliare, innamorarsi di un immobile e comprarlo senza fare valutazioni sull’impatto che tale scelta avrà sulla vita personale e familiare.

Ecco perché affidarsi ad un professionista qualificato, come un consulente AUXILIA FINANCE, non solo sarebbe opportuno ma persino determinante in fase di acquisto della propria abitazione. Egli è in grado di mostrare al cliente aspetti a medio-lungo termine spesso tralasciati nella fase emotiva iniziale, ma di estremo impatto sulla vita di tutta la famiglia.

Una casa può essere meravigliosa per il “qui e ora”, per un single o per una coppia appena sposata. Ma cosa accadrà tra cinque anni? E tra venti? Una famiglia che ha intenzione di crescere dovrà pensare ad avere una stanza in più da dedicare ai bambini. Un professionista potrebbe decidere di acquistare una casa vicina a dove attualmente lavora o dove gli piacerebbe lavorare in futuro. Un consulente dedicato consente di pensare in prospettiva, quando la vita quotidiana ci porta spesso a ragionare giorno per giorno. E’ in tali termini che in molti potrebbero vedere un mutuo: è importante che venga accettato oggi per acquistare la casa oggi. Eppure un mutuo è tecnicamente una forma di previdenza pensionistica, in quanto consente nel tempo il risparmio di soldi che poi consentiranno di vivere meglio nel momento in cui esso verrà estinto, quando presumibilmente la persona sarà in età di pensione. Sarà allora, infatti, che non dovendo pagare mensilmente la rata di un affitto, si potrà disporre di una liquidità maggiore.

Quello del mediatore creditizio non è dunque solo un lavoro importante perché riesce a trovare una soluzione ad un’esigenza (come l’acquisto della prima casa) ma lo è perché aiuta le persone a riflettere su argomenti altrimenti ignorati. Ogni Banca ha una categoria di clienti in ragion della propria policy, come potrebbe distinguerlo un software di conteggio rata mutuo? Oggi la vita quotidiana sembra quasi imporci di soddisfare il prima possibile i nostri desideri, senza pensare al futuro ed al budget che avremo a disposizione. Pensare al futuro invece non solo è determinante per noi e per la nostra famiglia, ma per l’intera società. E’ un aspetto definibile educativo che dovrebbe essere prioritario ma che in un mondo super veloce, super connesso e super complesso è spesso inflazionato e sottovalutato, al punto da non tenerne conto nel momento in cui si fa una scelta. Oggi in tv e sui social network siamo bombardati di messaggi promozionali da parte di decine di banche che fanno proposte di mutuo e finanziamento, tutte con la promessa di ottenere le condizioni migliori sul mercato. Non tutte sono uguali, né tanto meno sono migliori.

Quando la banca eroga un mutuo, ha sempre un guadagno. Ed è proprio tale guadagno il motivo per il quale qualunque banca ha l’interesse a vendere il proprio prodotto rispetto ai concorrenti. Al contrario, il (bravo) mediatore creditizio è quella figura che aiuta il proprio cliente a scegliere la proposta più adatta alle sue esigenze.

Affidarsi a un mediatore creditizio AUXILIA FINANCE vuol dire affidarsi a un consulente che paghi la fiducia riposta in esso e che lavori ponendo l’interesse del cliente – e non il proprio – al primo posto.

Guardare al futuro è capacità di pochi, vedere bene oggi il domani, Auxilia finance ha due stelle legalità perché il servizio è apprezzato in primis dagli istituti di credito, in un futuro non molto lontano ci sarà una rivoluzione nel modo di concedere credito e dunque anche il modo in cui veicolarlo.

A buon intenditor…..

DAVIDE BOSISIO

davide.bosisio@auxiliafinance.it

AGENTE IMMOBILIARE: RUOLO E RESPONSABILITÀ NELL’ACQUISTO DELLA CASA

16/02/2022

Mercato Immobiliare Daniele Modugno 0

Comprare casa in autonomia o affidarsi ad un agente immobiliare? Soprattutto quando si parla di acquisto di prima casa, spesso mancano le competenze e l’esperienza necessaria per destreggiarsi tra ricerca della casa dei sogni, pratiche da compilare e costi da valutare.

Il primo passo per l’acquisto di un’abitazione consiste proprio nella ricerca dell’immobile, una fase che può durare anche molti mesi, specialmente se i requisiti che si cercano sono tanti. Ma in ogni caso, non bisogna lasciarsi scoraggiare e soprattutto non bisogna avere fretta. Meglio ritardare di qualche settimana invece che cedere alla tentazione di una soluzione che non convince del tutto.

Per essere aiutato e seguito passo a passo in tutti gli step della compravendita affidarsi ad un agente immobiliare professionale è molto utile. Quando gli viene descritto con precisione che tipo di casa si sta cercando, con quali caratteristiche, in quale zona, l’agente immobiliare ha gli strumenti per indirizzare in tempi brevi verso le soluzioni migliori, di riflesso anche il venditore avrà grande utilità nell’essere assistito professionalmente.

Ma vediamo nel dettaglio come può aiutarti.

Cosa fa un agente immobiliare? In cosa può aiutarti e come?

Un agente immobiliare è un mediatore che lavora per mettere in contatto venditore e potenziali acquirenti in modo imparziale, cioè senza essere legato a nessuno dei due da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza. Il suo lavoro consiste nel fare ricerca, ma soprattutto nell’assistere le due parti, con obiettività per portarle alla conclusione dell’affare.

Punto importante, aspetto da non sottovalutare. Spesso si registrano compravendite tra privati a prezzi mediamente superiori al mercato perché si è risparmiato sulla provvigione. Tralasciando tutti i rischi nell’affrontare la vicenda senza cultura in ambito, TU acquirente, veramente pagheresti di più una casa rispetto al valore reale? Procederesti senza supporto per l’acquisto più importante della vita?

Come verificare la professionalità di un agente immobiliare?

L’agente immobiliare è mediatore tra le parti, cioè figura equa nella trattativa. Sebbene non sia un suo dovere, l’agente immobiliare ti può comunicare tutto quello che devi avere in mano prima della firma del compromesso, ti può consigliare le verifiche da fare sull’immobile che sei interessato a comprare (presenza di ipoteche, debiti nei confronti del condominio…) e ti assiste nella preparazione della documentazione necessaria per la conclusione dell’affare. Tutte queste cose, un mediatore professioniste non le consiglia, le fa e le comunica all’acquirente e anche al venditore. Un privato, interessato a venderti il suo bene, si prederebbe questa briga? Prima ancora, lui come te, sapete cosa serve fare?

A questo proposito, è bene sapere che agenti immobiliari non ci si improvvisa. Per poter svolgere questa professione è necessario aver frequentato un corso di formazione e superato un esame (anche se dal 2012 non esiste più l’elenco degli agenti di affari in mediazione) e bisogna essere registrati alla sezione REA della Camera di Commercio e ciò vale sia che per i mediatori autonomi, sia per coloro che fanno parte di una società di mediazione.

Chi non è abilitato non ha infatti diritto alla provvigione relativa alla compravendita.

Chiedete sempre all’agente di turno se possiede l’abilitazione, la propria registrazione REA, perché diversamente potrebbe trattarsi di un abusivo che opera sotto copertura di società. Cosa accade? Semplice, tratterete l’investimento dei vostri risparmi e sacrifici con uno X al quale dovrete le provvigioni. Nelle fasi fondamentali non firmerà un bel nulla, troverete firma di altro soggetto che neanche avrete mai conosciuto, il tutto coperto da una società regolarmente abilitata. Vi sentireste tutelati? Di fatto quella società si è predisposta a tutelare il suo prima di curarsi dei tuoi diritti, usando figure non preparate o autorizzate.

Perché tutta questa attenzione all’argomento? Perché questi soggetti sono quelli che allontanano i clienti dalla bellezza della nostra professione, creano i precedenti, gli stereotipi. Sono abusivi in una parola sola, non agenti immobiliari, vi basterebbe poco per appurarlo ed emarginarli.

Si possono detrarre le spese relative all’agenzia immobiliare?

I compensi pagati all’agente immobiliare per l’acquisto di una casa che sia adibita ad abitazione principale sono detraibili dall’Irpef del 19% e per un importo massimo di 1000 euro (quindi, a conti fatti, si possono detrarre massimo 190 euro). La detrazione è possibile solo se è avvenuto il rogito oppure se il compromesso è stato registrato. Questa è solo una delle detrazioni che riguardano la compravendita di immobili, in particolare per chi acquista la prima casa ci sono molti vantaggi fiscali.

Ovviamente se vuoi usufruire di questa detrazione devi conservare la documentazione che provi il pagamento della provvigione.

Qual è la provvigione che spetta a un agente immobiliare?

La provvigione da pagare all’agenzia è una percentuale sul prezzo dell’immobile o emolumento condiviso in forma fissa. Ma finché l’affare non viene concluso, le prestazioni dell’agenzia sono da considerarsi come fossero gratuite, infatti il codice civile prevede che debba essere retribuito non il lavoro svolto dal mediatore, ma il suo risultato positivo: cioè il concreto raggiungimento dell’accordo e la conclusione dell’affare tra le parti, che egli ha messo in contatto.

Potrai vedere decine di case, chiedere informazioni e farti consigliare, ma fino al momento della firma del contratto preliminare (o compromesso), non dovrai pagare niente. Attenzione!!! Mai pagare in anticipo nulla ad un mediatore, se ve lo domanda non è un mediatore.

Per quanto riguarda la percentuale, è a discrezione dell’agenzia stabilire il valore, le norme prevedono un massimo del 6% che viene diviso in due: 3% del prezzo dell’immobile per acquirente e 3% al venditore, ma sappi che è tuo diritto contrattare, più giusto dire leggere la fattispecie e definire il giusto emolumento insieme al mediatore. Così come è giusto asserire che chi non chiede nulla, vale nulla.

Quando un agente deve restituire la provvigione o non ha diritto ad averla?

Come si è già detto brevemente prima, la provvigione spetta all’agente immobiliare quando le due parti coinvolte nella compravendita trovano un accordo e si decidono a comprare-vendere. L’acquirente versa la somma di anticipo e caparra dovuta al momento della firma del compromesso, il venditore la incassa. Al mediatore spetta la provvigione anche se non è stato conferito un incarico scritto: la Cassazione ha infatti stabilito che è sufficiente accettare l’attività del mediatore e trarne vantaggio, perché nasca un rapporto che crei vincolo verso di lui e quindi obblighi a pagargli la provvigione.

Tuttavia, per poter far valere il proprio diritto alla provvigione, il comportamento del mediatore deve essere trasparente e non equivoco. Ecco i casi in cui all’agente non spetta la provvigione o quando la deve restituire:

– se l’agente immobiliare non ha comunicato alle parti la sua qualità di mediatore allora non ha diritto alla provvigione perché non ha consentito alle parti di valutare o meno l’opportunità di avvalersi della sua opera e di soggiacere ai relativi oneri;

– il mediatore non ha diritto alla provvigione anche se non comunica a ciascuna all’acquirente l’avvenuta accettazione della proposta;

– un altro caso in cui non è previsto il pagamento della provvigione è quello in cui l’agente non è imparziale, ma favorisce una delle due parti o fornisce informazioni parziali, errate o non verificate. La legge infatti obbliga l’agente a comunicare eventuali circostanze che potrebbero indurre una delle due parti a non concludere il contratto o quelle relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare. In particolare questi sono i dati che un agente immobiliare deve poter fornire sulla casa oggetto di trattativa: destinazione d’uso, sua commerciabilità, suoi difetti materiali ed eventuali problemi “di diritto”. Inoltre deve conoscere l’identità e le qualità personali dei contraenti e la loro solvibilità (pensate ai pesi gravanti su un immobile, ad esempio);

– Altra condizione necessaria per pagare la percentuale è l’iscrizione dell’agente alla sezione REA della Camera di Commercio. Nel caso non lo sia e abbia percepito la provvigione, è tenuto a restituirla;

– Deve possedere un’assicurazione professionale.

Detto ciò:

Cosa succede se non viene sottoscritto il compromesso?

Semplice, qualcosa è andato storto, qualcuno non ha fatto quello che doveva, per cui…..

…facciamo chiarezza in merito. Quando si acquista un immobile il mediatore professionale utilizza un formulario assai complesso e completo che si chiama proposta d’acquisto. Una volta che essa viene sottoscritta dal compratore, accettata dal venditore con ritiro della caparra prevista, dopo che quest’ultima azione viene notificata all’acquirente, la proposta d’acquisto diviene a tutti gli effetti di legge preliminare di compravendita o, più comunemente chiamato Compromesso. Spesso, per mille valide ragioni, si rimanda la sottoscrizione di un contratto integrativo che viene reclamizzato come compromesso, ma è solo un integrativo, non vincolante, non determinate, perché tutti i diritti e doveri tra le parti sono nati e posti in essere dalla proposta trasformatasi in preliminare. DUNQUE, ATTENZIONE SIGNORI, VERIFICATE DI STARE TRATTANDO CON UN PROFESSIONISTA, SE COSI’ SARA’ POTRETE DORMIRE SONNI TRANQUILLI PERCHE’ UTILIZZERA’ GLI STRUMENTI CORRETTI.

CONCLUSIONI

Come in tutte le cose, affidarsi ad un professionista nel ramo specifico è la spesa migliore che possiate fare per vivere serenamente l’avventura e risparmiare.

RISPARMIARE?

SI’ !!!

Sapete quante persone conosco, ho conosciuto, che hanno comprato privatamente e, fregandosi le mani nel non aver pagato un agente immobiliare, hanno poi scoperto di aver lasciato sul campo un 10% in più del valore del bene? La provvigione incide al massimo del 3%, come detto sopra. Questo per i più fortunati, altri sono in causa, hanno perso denari, tante cose bruttine e spiacevoli. Certo, qualcuno a cui è andato tutto liscio esiste, ma è un mondo giusto quello di vivere d’espedienti?

Faccio solo un esempio differente, di una categoria non immobiliare, ma che ha tratti similari ad essa in ragion d’utilizzo, gli psicologi.

Non è obbligatorio andare dallo psicologo, giusto? Allora perché se devo fare causa a qualcuno devo andare da un avvocato, se devo traferire una proprietà o fare una società devo andare da un notaio, e via, via, tanto ci siamo intesi. Dallo psicologo no, devo scegliere di farlo. Anche qua tutti gli stereotipi, costi e analisi sulla professione che a mio avviso dovrebbe essere parte costante della vita privata e professionale, per un beneficio collettivo. Lo psicologo non serve ai matti, per loro non credo ci sia cura (credo), servono ai sani che stanno affrontando problemi. Nella gestione dei conflitti, o almeno così dovrebbe essere, pensate sul posto di lavoro.

Ci sarebbe da scrivere libri, mi fermo qua, tutte le professioni come l’agente immobiliare dovrebbero essere d’uso obbligatorio, il problema dovrebbe essere solo CHI, non come ovviarne.

Sarebbe un mondo migliore, perché un professionista di ruolo fa la differenza, senza considerare che a quel punto si potrebbero rivedere al ribasso i costi delle prestazioni grazie agli aumenti di volume, si combatterebbe l’abusivismo.

Sentirsi importanti, coinvolti, rispettati aiuta ad ottenere il meglio, creare vantaggio competitivo, essere felici. Perché è così difficile? Perché il mondo invece guarda con interesse al contrario?

Ad ogni modo, SPAZIOURBANO è composto da figure professionali regolarmente abilitate al ruolo anche se un ruolo non esiste più, ciascuna con propria assicurazione ed iscrizione REA. Non siamo perfetti, non siamo immuni da errori, ma considerando che il nostro legale ci snobba perché non abbiamo una causa in corso da almeno un lustro, possiamo asserire che svolgiamo correttamente la professione, mettendoci dentro il massimo che ci possa essere richiesto, serietà ed impegno.

DAVIDE BOSISIO

ASSEGNO UNICO UNIVERSALE

25/01/2022

Leggi & novità fiscali Daniele Modugno 0

La legge n.46/2021 ha delegato il governo ad adottare uno o più decreti per riordinare, semplificare e potenziare le misure a sostegno dei figli a carico.

ASSEGNO UNICO UNIVERSALE:

unico: in quanto accorpa le misure a sostegno delle famiglie;
universale: perché spettante a prescindere dall’occupazione dei genitori.

Si parte il 1° Marzo 2022!

Cosa serve?

Il documento imprescindibile è l’ormai celeberrimo ISEE (Indicatore della Situazione Economica Equivalente) che altro non è un metodo per calcolare, valutare e confrontare la situazione economica di una famiglia.

Beneficiari?

Famiglie per:

ciascun figlio con disabilità, senza limiti d’età;
ogni figlio minorenne a carico;
ogni figlio maggiorenne fino a 21 anni ma a queste condizioni: frequenti corso di formazione scolastica, svolga tirocinio o attività con reddito inferiore a € 8.000,00 annui, sia registrato/a come disoccupato/a, svolga servizio civile.

Requisiti?

Cittadino italiano o di uno stato membro dll’UE, o familiare, titolare del diritto di soggiorno permanente;
Soggetto al pagamento dell’imposta sul reddito in Italia;
Residente o domiciliato in Italia;
Sia o sia stato/a residente in Italia da almeno 2 anni, anche non continuativi, ovvero sia titolare di un contratto a tempo indeterminato o determinato di durata almeno semestrale.

Importi mensili?

Figlio minore

Per ciascun figlio € 175,00 mensili a:

piena nel caso di ISEE pari o inferiore a € 15.000,00;
in misura ridotta per ISEE superiore. La riduzione è graduale e raggiunge valori pari a € 50,00 per ISEE pari a € 40.000,00 o superiori.

Figlio maggiorenne

Per ciascun figlio € 85,00 mensili a:

piena nel caso di ISEE pari o inferiore a € 15.000,00;
in misura ridotta per ISEE superiore. La riduzione è graduale e raggiunge valori pari a € 25,00 per ISEE pari a € 40.000,00 o superiori.

Figlio successivo al secondo

Prevista maggiorazione pari ad € 85,00 mensili a:

piena nel caso di ISEE pari o inferiore a € 15.000,00;
in misura ridotta per ISEE superiore. La riduzione è graduale e raggiunge valori pari a € 15,00 per ISEE pari a € 40.000,00 o superiori.

Figlio disabile minore

Prevista maggiorazione pari a:

€ 105,00 se non autosufficiente;
€ 95,00 se con disabilità grave;
€ 85,00 se con disabilità media.

Figlio disabile maggiorenne

fino a 21 anni: € 80,00;
oltre i 21 anni: € 85,00.

piena nel caso di ISEE pari o inferiore a € 15.000,00;
in misura ridotta per ISEE superiore. La riduzione è graduale e raggiunge valori pari a € 25,00 per ISEE pari a € 40.000,00 o superiori.

Giovani madri

Maggiorazione pari ad € 20,00 mensili per ciascun figlio.

Entrambi i genitori titolari di redditi da lavoro

Maggiorazione pari ad € 30,00 mensili per ciascun figlio minore:

piena nel caso di ISEE pari o inferiore a € 15.000,00;
in misura ridotta graduale per ISEE superiore fino ad annullarsi a ridosso per ISEE pari a € 40.000,00, se superiori, tale maggiorazione non spetta.

Quattro o più figli

Maggiorazione forfettaria pari ad € 100,00 per nucleo familiare.

Modalità di presentazione?

Può essere prenotata dal 1° gennaio 2022 e sarà riferita al periodo marzo ’22 – febbraio ’23.

Dove?

Portale web INPS dall’home page del sito con SPID di livello 2 o superiore, carta d’identità elettronica, o C.N.S.
Tramite contact server integrato
Mediante gli istituti di patronato.

Erogazione?

L’INPS corrisponderà al richiedente le somme mediante:

bonifico su IBAN ovvero, bonifico domiciliato.

Abbiamo voluto dare risalto ad un argomento d’attualità e interesse collettivo, non immobiliare, perché di alta rilevanza sociale. Per sottolineare un cambiamento in merito a questo argomento, perché sono sparite le miopi e vecchie applicazioni pregresse, meglio dire discriminazioni in ragion dell’occupazione dei genitori.

E’ fatto semplice, schematico e chiaro. Giusto per essere edotti e potersi confrontare con chicchessia con conoscenza.

DAVIDE BOSISIO

Spaziourbano immobiliare

TUTTO SULLA SECONDA CASA

13/01/2022

Mercato Immobiliare Daniele Modugno 0

Sono varie le motivazioni che portano una persona o una famiglia a decidere di procedere con l’acquisto di una seconda casa: vuoi per motivi vacanzieri o di semplice investimento bisogna tenere a mente che le spese d’affrontare non sono poche, anzi, rispetto alla prima casa vengono attivate tasse e imposte differenti.

L’acquisto della seconda casa viene considerato dal nostro ordinamento un bene non necessario, perché non serve per il sostentamento nostro o della nostra famiglia, appunto perché viene ritenuto un “bene extra” è soggetto ad una serie di tassazioni in più, come l’Imposta Municipale Unica, conosciuto comunemente come IMU.

Si è inoltre soggetti ad imposte d’acquisto che variano in base alla tipologia del compratore, nello specifico è diverso se compra un privato oppure costruttori edili soggetti ad IVA.

Acquisto seconda casa: tasse e imposte da pagare

Se la prima casa possiede dei vantaggi perché secondo il nostro ordinamento rientra in quella parte del diritto di abitazione, ovvero la necessità di mettere un “tetto sopra la testa” ai cittadini, la seconda invece non ottiene gli stessi trattamenti di favore.

Sia a livello di imposte dirette che indirette, la fiscalità connessa all’acquisto della seconda casa ha tutta una serie di particolarità che adesso analizzeremo. Come annunciato precedentemente, per quanto riguarda le tasse e imposte viene fatta una leggera distinzione fra i privati ed i costruttori (soggetti tenuti all’applicazione dell’Iva).

Le imposte indirette vengono pagate al momento della compravendita tramite notaio. Inoltre, devono essere tenute in considerazione anche le imposte che annualmente gravano sull’immobile. In particolare, si tratta delle seguenti:

L’Imu, o anche Imposta Municipale Unica viene pagata da chi ha intestato più di un bene immobile;

La Tari, ovvero Tassa sui Rifiuti, serve per finanziare le spese dei servizi di raccolta e smaltimento dei rifiuti.

Bisogna precisare un piccolo punto: la Tari trova applicazione anche per la prima casa, mentre l’Imu è un’imposta patrimoniale prevista esclusivamente per le abitazioni a disposizione, come le seconde case.

Imposte per acquisto della seconda casa cedente privato

Nell’acquisto della seconda casa, se essa avviene tramite privati (anche per il tramite di agenzie immobiliari), devono essere tenute in considerazione le imposte indirette. In questo caso, sulla seconda casa gravano le seguenti imposte indirette:

L’imposta di registro con aliquota fissa al 9%;

L’imposta catastale, determinata in misura fissa di 50 euro;

L’imposta ipotecaria, determinata in misura fissa di 50 euro.

Imposte per acquisto della seconda casa da cedente impresa di costruzione

Il procedimento dell’acquisto di una seconda casa può avvenire in modo diretto tramite le imprese di costruzioni edili oppure tramite i costruttori in possesso di partita Iva. Nel momento in cui ci si trova di fronte a questa fattispecie è necessario tenere in considerazione dei costi aggiuntivi, ovvero l’Iva viene inclusa e le percentuali sulle imposte sul valore aggiunto cambiano in base all’iscrizione catastale dell’immobile: una maggiorazione del 22% sui costi la otterremo per tutta quella serie di abitazioni che vengono considerate di “lusso“, ovvero le categorie A/1, A/8, A/9; per le altre invece avremo solo un aumento del 10% .

Occorre precisare che, in questo caso, trovando applicazione l’Iva sul prezzo di vendita dell’immobile, non si applicano l’imposta di registro. In questo caso l’imposta ipotecaria e catastale sono dovute in misura fissa di 200 euro ciascuna.

Acquisto seconda casa: come funziona il mutuo

Quando si procede con l’attivazione o anche il pensiero di usufruire del mutuo per acquistare una seconda casa, bisogna tenere in considerazione che non verranno applicate le stesse agevolazioni fiscali ottenute invece con la prima abitazione.

L’importo finanziato non può superare, generalmente, il 60% del valore dell’immobile da acquistare e l’estensione massima del piano di ammortamento è pari a 30 anni.

Agevolazioni fiscali per la seconda casa

È vero, non possiamo richiedere gli incentivi per la prima casa nel momento in cui deciamo di acquistare una seconda casa, ma esiste un’eccezione. Con la sentenza n 2565 del 2 febbraio 2018, la Corte di Cassazione ha stabilito:

” i suddetti sgravi fiscali possono essere richiesti per l’abitazione “in più” solo nel caso in cui quella principale risulti inidonea come abitazione.”

In parole povere si potranno ottenere le agevolazioni fiscali qualora si provi la mancata idoneità dell’abitazione, quindi si necessità di cambiarla.

Attenzione, non viene specificato quali siano i casi di idoneità e quali no, indubbiamente rientrano le calamità naturali come i terremoti che rendono inagibile un’abitazione.

Qualora la seconda casa venga utilizzata in comodato d’uso a un parente di primo grado, l’imponibile secondo cui si calcola l’IMU viene ridotto del 50%.

NB: per ottenere la riduzione bisogna registrare l’atto, non basta lo spostamento fisico della persona dentro la casa.

Seconda abitazione come casa-vacanza: cosa succede?

Una delle tante variabili sull’acquisto della seconda casa è per renderla fruttuosa, investendo e trasformandola in casa vacanza, o come ultimamente va di moda in home sharing.

I costi dovuti alle tasse e alle imposte sono uguali a qualsiasi atto di vendita che sussista come “seconda abitazione“.

La scelta di trasformare questi immobili in abitazioni a reddito porta una serie di responsabilità come padrone di casa:

Ricoprire tutte le parti burocratiche, compreso l’area contratti in base ai termini di locazione e le leggi regionali sul turismo;
Mantenere l’immobile sempre in ordine e con manutenzione a costo proprio;
Formulare un canone d’affitto conforme all’area;
Iscriversi ai diversi siti per affittare;
Occuparsi del check-in e del check-out.

La scelta di diventare padroni di casa non è da prendere sotto gamba, specialmente quando si parla di stipulare un contratto, il quale deve prevedere ogni minima casualità possibile ed immaginabile.

Ci si può appoggiare a delle agenzie immobiliari o alle compagnie che usano questi servizi per aiutarvi nella gestione delle vostre abitazioni, ovviamente da includere i costi che queste imprese vi chiederanno.

Auspico sia gradevole l’articolo ma soprattutto utile, spesso mi capita di percepire dubbi da parte delle persone in ragion di questo argomento. Come in tante cose, anche sulle seconde case, se ne sentono di tutti i colori, tipo: ”ma cosa compri a fare una seconda casa, poi sei obbligato a fare le vacanze nello stesso posto”, “una spesa inutile, troppi costi”, “chi te la controlla, cura” ecc….

Certamente sono il meno indicato ad esprimere giudizi sui giudizi perché di parte, del settore immobiliare, però credo in 3 cose:

Investire sul mattone non è mai sbagliato, si può sbagliare modo-valutazione-con chi, mai sul concetto;
Fai sempre ciò che ti rende felice, soddisfatto/a, non curarti dei pareri altrui, spesso è invidia;

E poi l’ultima, la mia preferita:

Che sia al mare, al lago, in montagna o in collina, ricorda: “LA VITA E’ UNA CASA MERAVIGLIOSA”

DAVIDE BOSISIO

PROBLEM SOLVING: DOVE STA IL PROBLEMA?

20/10/2021

Risorse umane Daniele Modugno 0

Oggi parliamo di Problem solving, cioè di come risolvere i problemi, tutti, presenti o futuri che siano. Partiamo dal principio più importante quando affronti un problema: c’è sempre una soluzione. Questa è una di quelle rare regole della vita che non ammettono eccezioni.

Ti assicuro che qualsiasi problema tu possa avere, una soluzione c’è sempre.

A volte non sembra per due motivi principali:

Non hai capito bene qual è il vero problema;
Non hai voglia di mettere in pratica le soluzioni, o perché non credi di farcela o perché non ti piacciono.

Il primo punto è anche la cosa più importante quando affronti un problema e lo vuoi risolvere: hai chiaro qual è il problema? Spesso, infatti, non vediamo il vero problema ma solo alcune situazioni superficiali, che magari sono più immediate ma che derivano dal problema reale.

Il secondo è circoscritto alla natura di come si è fatti, dalle proprie esperienze, socialità, credenze. Troppo particolare e soggettivo per addentrarsi. Diciamo che quando capita serve abilità nel focalizzarsi sul primo punto, sforzo enorme e coraggioso, ma anche l’unico.

Ho scelto un video divertente, fluido, che si fa guardare così d’attivare la comprensione pura dell’essenza di questo articolo.

Come vedi, dunque, il primo passo se vuoi risolvere un problema è capire qual è veramente il problema. Come hai potuto osservare, il vero problema è legato alle emozioni negative che provi.

Il problema nel video qual è?

Che ogni dipendente ha un suo modo di fare e vedere le cose, non guarda il grande quadro ma il proprio dettaglio. Dunque serve essere differenti, fare quello che altri non fanno. In questa fattispecie è risultato utile un colloquio individuale, inserire in azienda un software gestionale, che una persona abbia pensato per tutti su come risolvere le questioni, anche brutalmente sottolineando l’ipocrisia di taluni, accompagnando l’interlocutore alla soluzione.

Questo argomento è a me caro, mi sento molto predisposto al problem solving, nella vita spesso mi è stata certificata questa qualità, una qualità che può essere allenata o nel DNA. Faccio parte della seconda categoria, nell’affrontare un problema e ricercarne la soluzione trovo la mia massima skill, quella che mi riesce facile, una forma mentis. Che spesso è anche arma a doppio taglio, dipende dalle situazioni e dagli strumenti in possesso per attuarla, questa dote spinge, talvolta, a fare errori più grossi nel cercare di risolverne altri.

Perché?

A causa del fatto che non si è capito bene il problema, come detto in apertura di articolo. Per cui, essere bravi a risolvere le questioni non è l’obiettivo o motivo di vanto, lo diventa se unitamente a ciò si riesce a capire il nocciolo del grattacapo.

Torniamo al principio dunque:

Cosa è il problem solving? Non si tratta solo di saper “risolver problemi”, ma anche e soprattutto di adottare una serie di strategie per ribaltare il punto di vista della nostra vita.

Come fare? Molto complesso, ve lo assicura una persona, prima che professionista, che lo ha affrontato come molti ma che per ragioni importanti, supporti importanti, lo ha iniziato a capire e dunque come diceva Henry Ford:

Pronti? Via…

Da una logica analitica ad una logica sistemica

Il primo errore? Cercare di comprendere il problema: questo genera una sorta di paralisi mentale. Quando le cose non vanno, siamo abituati a chiederci il perché, e spesso finiamo per dare la colpa a qualcuno. L’abbiamo imparato a scuola, dove ci hanno insegnato ad affrontare i problemi con una logica analitica.

Il fatto è che la realtà è ben più complessa di un quesito matematico: siamo interconnessi gli uni agli altri, per questo abbiamo bisogno di affrontare gli avvenimenti quotidiani con una logica sistemica, legata alle interazioni. Se vogliamo spegnere il fuoco di un caminetto non serve granché tornare a quando e come è stato acceso, più importante è capire che cosa lo alimenta e come possiamo interromperlo.

Andiamo sempre in cerca di un colpevole, perché tendiamo a rappresentarci come vittime anziché in qualità di responsabili di ciò che ci accade. La tendenza a dare la colpa, tuttavia, è esattamente ciò che ci impedisce di prendere le nostre responsabilità.

Questo errore si basa sul presupposto che se riusciamo a individuare il colpevole, sarà lui a dover risolvere il problema al posto nostro. Ma, dal momento che non è l’altro a essere il vero responsabile dei nostri problemi, non potrà fare molto per noi.

Il cambiamento è una scelta per essere protagonisti della nostra vita

Quante volte da bambini abbiamo detto “non è colpa mia”? Involontariamente replichiamo questo meccanismo in moltissimi ambiti della nostra esistenza quotidiana e in realtà, giustificando noi stessi, ci allontaniamo dalla possibilità di diventare protagonisti della nostra vita. Più rimandiamo ad altri la soluzione o il problema stesso, meno ci assumiamo la responsabilità di cambiare come nostra scelta.

Per evitare i problemi utilizziamo il silenzio (ti proibisco di parlarne), oppure l’illusione, facendo finta spesso anche con se stessi, che tutto vada bene. Anche la tendenza a rimuginare non funziona, perché amplifica l’overthinking (pensare troppo) senza, in realtà, andare verso la soluzione. Sfortunatamente, la gravità del problema è legata anche alla nostra disponibilità a comprendere il problema stesso.

Ogni giorno utilizziamo mappe mentali, tuttavia si finisce per confondere la propria mappa con la realtà; il che equivale un po’ a insistere nel voler mangiare il menu al posto del piatto.

Spesso anche il significato che diamo agli eventi che ci accadono tende proprio a confermare il nostro schema e proprio a causa di questo rifiutiamo di dare affetto o lo diamo alle persone sbagliate, diventiamo vittime del senso di colpa, soffriamo di complessi di superiorità o inferiorità. Interpretiamo le azioni degli altri secondo il nostro schema.

Tu non vali niente: credenze limitanti come questa, ascoltate da bambini, entrano nel DNA. Da adulti i nostri comportamenti e le nostre convinzioni rifletteranno questa visione limitata del mondo. I limiti delle nostre azioni e del nostro linguaggio, in fondo, rispecchiano i limiti delle nostre mappe mentali.

Smetti di alimentare il problema.

Avete notato che si finisce sempre per trovare ciò che si cerca? Quindi, se siete in cerca di problemi da risolvere, che cosa vi manderà la vita? Dei problemi, naturalmente!. Elementare Watson. Per ottenere un risultato diverso dobbiamo smettere di comportarci nello stesso modo, avere le stesse reazioni, dire cose che abbiamo già detto. Cambiare schema comportamentale non è facile, perché implica mettersi in gioco. Riprendere la responsabilità della propria vita e delle scelte di ogni giorno. A volte abbiamo bisogno di accrescere il problema prima di risolverlo, tocchiamo il fondo prima di risalire a galla.

Cambiare vuol dire accettarsi per come si è

«Esiste un curioso paradosso: solo quando mi accetto così come sono, posso cambiare» (Carl Rogers): rifiutare la situazione può diventare parte del problema, ecco perché la sfida è allenarci a osservare noi stessi, mettere in discussione le nostre convinzioni, gli schemi mentali abituali, il modo in cui ci comportiamo con gli altri.

Spesso non vediamo che il cuore è pesante per le aspettative che in segreto nutriamo, le frustrazioni che fatichiamo ad ammettere. Quando fatichiamo a tirare avanti, a volte è perché siamo bloccati in una transizione o non riusciamo a elaborare un lutto. È necessario imparare a voltare pagina, per scrivere un nuovo capitolo della nostra vita.

Un po’ complesso se non ci si sbatte il faccione, lo ammetto. Diciamo che nel lavoro è abbastanza semplice l’applicazione del problem solving perché vedo il lavoro un po’ come la matematica: logico, dunque lo capisco e mi ci trovo bene, la vita più in generale non lo è, è totalmente illogica e dunque serve cambiare l’approccio ad essa.

Detto tra noi, già capire certe cose è un grandissimo risultato o, forse detto meglio, un primo passo in avanti.

Stai vendendo casa e non capisci perché tante visite e nessuna offerta?

Stai cercando casa e non trovi quella giusta? Giri, giri, giri, ma nulla?

Il team Spaziourbano immobiliare sarà lieto di risolvere tutti i tuoi problemi, illustrando i motivi, deficienze e corretti percorsi da seguire per vendere e comprare CASA !!!

DAVIDE BOSISIO

R.E.M. Spaziourbano immobiliare

L’arte della negoziazione

21/09/2021

Risorse umane Daniele Modugno 0

“La negoziazione è un processo interpersonale che si oppone al conflitto: negoziare significa collaborare, fare squadra, implica il raggiungimento di un accordo plurilaterale, vantaggioso per tutte le parti coinvolte. In ambito commerciale, il delicato processo negoziale può coinvolgere sia gli interlocutori interni (colleghi, collaboratori, supervisori e responsabili di azienda) che esterni all’azienda (clienti, partner commerciali e stakeholder aziendali)”.

Definizioni, quanto sono belle…..

Dunque, appurato quanto sopra, possiamo asserire senza dubbio alcuno che:

“Nessuna forma d’arte può fare a meno di proprie regole specifiche: la negoziazione, in quanto arte delle relazioni umane, non fa eccezione”.

Qual è quindi, in una qualunque relazione, l’elemento fondamentale e basico per una negoziazione? La presenza, fisicità, vedersi, insomma stare dinnanzi all’interlocutore.

Siete d’accordo?

Pare banale, tante volte ci si dimentica delle cose più semplici, delle cose più naturali, talvolta per distrazione e comodità altre per convenienza. Concentriamoci sulla seconda, perché converrete che la prima sia un errore o cosa ingestibile. Per convenienza, parliamo di questo aspetto. Esistono momenti della vita in cui porsi di fronte ad altra persona sia un’azione difficile, non per cattiveria, sono altre le sensazioni o emozioni che spingono a non esserci e sono da rispettare, ma come negoziare in assenza del principio cardine? La risposta è che non si può, o meglio, puoi provare ma telefono, mail, call, non ti aiuteranno perché saranno un ostacolo alla natura umana, un filtro, un mondo interpretabile che non regala la verità. La cosa più ovvia e giusta sarebbe abbandonare la relazione, ma spesso non lo si fa perché il più delle volte ci si ostina ad affrontarla ugualmente, anche se è sbagliato. Chi scrive è primatista d’errori, primo, secondo e terzo a pari merito, non lascio mai nulla ad altri in tal senso, il podio è tutto mio. Infatti mi formo, informo, leggo, per migliorare e divulgare un qualcosa di corretto in cui io per primo mi cimento.

Lascio degli esempi di esperienze passate:

come persona, il sottoscritto, nasce come coerente e rispettosa, credo nel prossimo, dono fiducia. Aspetti molto belli se presi ed isolati dal contesto, ma in questo contesto non lo sono. Perché? Perché la mia propensione è curarmi più del prossimo, lasciare navighi in zona di comfort, penso sempre che mettere le persone nelle migliori condizioni venga apprezzato tanto al punto da indurre l’interlocutore a trattarmi allo stesso modo. Sbagliato. E’ sbagliato perché se non avviene quanto sperato tendo a modificare la mia educazione e moralità, mi sento escluso senza una ragione. Quanti di voi riescono a capirmi usando empatia?

Un Es. immobiliare: se mostro un immobile ad un il cliente che successivamente si dichiara interessato, dopo la fase riflessiva necessaria, serve fissare un appuntamento in ufficio per tessere la relazione, negoziazione, allo scopo di redigere una proposta d’acquisto. Trattare la stessa vicenda per mail, lasciare il cliente libero di fare il ricercatore su internet, permettere veda altro, storpierà la relazione e, la buona riuscita sarà una chimera, un caso fortuito, non bravura.

Mi è capitato in passato, ho sbagliato, perché cosa succede in realtà quando un cliente non permette un incontro di dialogo, succede che ti spazientisci, pensi male, inizi a diventare creativo, magari forzi la mano dicendo che altro cliente verrà a discutere di questo immobile ma, essendo una bugia, verrai giudicato come scorretto e dunque, che fine farà la vostra negoziazione? Lascio la risposta ai miei lettori, ma lascio anche quello che ho imparato. Serve amor proprio e spina dorsale. Serve rispettarsi, se l’altro/a non vi dà seguito bisogna avere la forza di lasciare andare, passare oltre. Non è detto che in questo modo la negoziazione fallirà, il cliente potrebbe tornare, e se lo farà si potrebbe costruire una struttura di business con solide fondamenta, diversamente non era destino.

Se non esiste una sana relazione, comunicazione, una negoziazione non avrà futuro, si deteriorerà prima ancora di nascere, porterà a scimmiottare le parti, non permetterà equilibrio.

Cosa fare? Come detto nei paragrafi precedenti, top sarebbe abbandonare quella specifica situazione ma, se t’interessa molto coltivarla, poniti come unico obiettivo d’essere un/a bravo/a postino/a, far giungere e verificare che venga apprezzato lo sforzo di tanto interesse verso l’altro/a, per due motivi:

Non ci si crea false aspettative, già sai che è arduo un obiettivo più alto, vivi meglio;
L’altro/a deve percepire quanto sia o sia stato/a focale ed importante, potrebbe tornare utile in futuro.

Bene, siete stati bravi e fortunati, siete dinnanzi alla figura con cui relazionarvi, questi i passaggi chiave da studiare, provare, attuare al fine di generare vantaggio per entrambi, perché una negoziazione sana e vincente si basa sulla legge del win/win, ogni altra interpretazione non è valida.

5 punti da gustare e leggere, fare propri:

Fai la prima offerta

Se vuoi guidare la trattativa verso una direzione ben precisa, ne devi prendere il controllo fin dal principio. Questa è una delle mosse migliori per riuscire a guadagnarti un vantaggio e maggiori probabilità di raggiungere un accordo equo.

Quali caratteristiche deve possedere la prima offerta? Chi vende un prodotto parte con un prezzo molto alto, aspettando che sia l’altra persona ad abbassarlo.

Se sei stato in Marocco e hai provato ad acquistare un souvenir nel souk, ti sarai certamente accorto che la negoziazione è parte integrante della cultura dei mercanti. Gli oggetti non hanno un cartellino con un prezzo fisso come sei abituato a vedere, perché il prezzo stesso deve essere contrattato dalle parti fino a raggiungere un accordo equo.

In base a delle ricerche in questo ambito, è la prima offerta quella che determinerà l’esito della trattativa. Se è il venditore a fare un prezzo elevato, l’accordo si concluderà con un prezzo alto. Diversamente, se l’acquirente offre per primo, i prezzi saranno più bassi, perché lui pensa nel proprio interesse.

Ricapitoliamo. Il primo che prende la parola conduce la trattativa, e io ti consiglio caldamente di essere tu a guidare il gioco.

Parla solo quando è necessario

Pensa a cosa potrebbe accadere quando, durante una conversazione con un interlocutore, tu decidessi di rimanere in silenzio fissandolo. Senza dire una parola. Lui inizierebbe ad agitarsi, divagherebbe con frasi poco inerenti al discorso pur di riempire quello che percepisce come un vuoto.

Il silenzio è un’arma molto potente, se utilizzato in modo sapiente. Ciò che la controparte considera un vuoto, per te è una straordinaria opportunità.

Durante una trattativa di vendita si verifica la stessa identica dinamica. Il venditore, sfruttando il silenzio, porta l’acquirente a fare una concessione a cui prima non aveva pensato.

Ecco allora che il silenzio è un asso nella manica da sfoderare al momento giusto per riuscire ad ottenere un profitto maggiore per te.

Perciò, parla subito per tarare l’orientamento della trattativa e poi rimani in silenzio. Prendi la parola solo quando scorgi una finestra che può aiutarti ad ottenere di più.

3. Supera la paura del rifiuto

Il rifiuto è una delle principali paure dell’essere umano, lo è nella vita privata così come sul lavoro. Chi riceve un rifiuto si agita, pensa di non riuscire più ad ottenere ciò che vorrebbe e manda all’aria tutta la trattativa. O, peggio ancora, ci sono persone che per paura di un rifiuto accettano la prima offerta che viene loro fatta, uscendone amaramente sconfitti. Lo fanno gli acquirenti così come i venditori.

Ho visto fin troppi venditori abbassare a dismisura il prezzo del loro prodotto, o servizio, per paura di non venderlo, senza rendersi conto che si stavano sabotando con le loro mani.

Ecco perché, se vuoi uscirne vincitore, devi superare questa ancestrale paura del rifiuto.

Se una strada ti sembra bloccata perché la controparte è irremovibile, trova un modo per aggirare l’ostacolo e ottenere comunque un risultato soddisfacente. Ma per farlo devi abbandonare l’ansia del rifiuto e calcolare con tranquillità la situazione.

Poni domande e ascolta

Per portare la negoziazione verso la giusta direzione devi ottenere molte informazioni dal tuo interlocutore. Sei d’accordo con me?

Durante qualsiasi tipo di negoziazione, per ottenere le giuste informazioni, devi porre delle domande.

Attenzione, però!

Se farai delle domande chiuse, il tuo interlocutore ti risponderà semplicemente con un sì o con un no. Questo pensi possa esserti d’aiuto? Non credo.

Il modo migliore per ottenere la maggior parte delle informazioni è fare delle domande aperte, che lascino la possibilità all’altra persona di argomentare.

E tu nel mentre cosa devi fare? Ascoltare.

Inoltre, una domanda aperta ti permette di rilanciare su un’offerta fatta dalla controparte. Potresti dirgli: “Cosa ne pensi se ti dicessi che questa offerta non funziona per la mia azienda?”.

In questo modo puoi scoprire il suo punto di vista e ottenere altre informazioni rilevanti per condurre la trattativa oltre.

Accordi Win-Win

Abbiamo detto che un buon negoziatore punta ad ottenere un risultato equo dalla trattativa. Tuttavia, equo non significa che lui debba uscire vittorioso e l’altra parte drasticamente sconfitta.

Soprattutto se sei un imprenditore o un venditore, condurre una negoziazione spietata solo per il gusto di portare a casa il premio aziendale arriverà a ledere l’immagine dell’azienda a lungo andare.

I clienti parleranno e ben presto tutti sapranno che non è possibile guadagnare nulla con un venditore del genere, si allontaneranno dal tuo brand. La tua reputazione sarebbe compromessa per sempre.

La migliore trattativa, invece, è quella che lascia soddisfatte entrambe le parti, togliendo certi aspetti ma concedendone altri. Un accordo win-win, appunto.

Se stai vendendo qualcosa, chiudi una negoziazione che lasci felice l’azienda e il cliente. Puoi essere sicuro che quella persona tornerà di nuovo ad acquistare da te. Ma se la sottoporrai ad una torchiatura solo per avere la meglio, potrai stare certo del contrario.

Conclusioni:

Ho terminato. Spero l’articolo sia stato di gradevole lettura e abbia lasciato spunti di riflessione. Come imprenditore cerco sempre questo nel prossimo, ispirazione, la cerco e provo a donarla per una vita win/win.

DAVIDE BOSISIO

R.E.M. SPAZIOURBANO IMMOBILIARE

Sicurezza per la casa: quando è necessario: sostituire la serratura della porta blindata?

16/07/2021

News SPAZIOURBANO Daniele Modugno 0

Il cambio della serratura della porta blindata rientra nella routine delle operazioni di manutenzione casalinghe, in questo caso specificamente finalizzata a garantire la sicurezza della propria abitazione, scongiurando così intrusioni da parte di malintenzionati.

Si tratta, tuttavia, di un’operazione che passa spesso in sordina, dimenticata o sottovalutata, soprattutto se si dispone di altre misure di sicurezza in casa, come un sistema di allarme antifurto, oppure uno di videosorveglianza, poiché ci si sente già al sicuro.

In questi casi, spesso ci si occupa di cambiare la serratura della porta blindata solo ed unicamente se questa presenta segni evidenti di usura, malfunzionamenti o danni gravi, ignorando che, come qualsiasi oggetto, anche questa è soggetta al semplice passare del tempo e, pertanto, anche se apparentemente in buone condizioni, tale sistema di sicurezza prevede controlli e cambi periodici.

Lo stato di usura e l’obsolescenza non sono e non devono essere l’unico motivo per cui si procede con un cambio della serratura della porta blindata, poiché la necessità di attuarne una potrebbe presentarsi anche per cause sfortunate e improvvise, d’emergenza, come il tentativo di scassinamento e di effrazione da parte di uno o più delinquenti oppure, ovviamente, nel caso di smarrimento, sottrazione forzata e furto o dimenticanza delle chiavi di casa. In questi specifici, gravi casi bisogna agire tempestivamente, poiché la sicurezza dell’accesso alla propria abitazione è irrimediabilmente compromesso. E si sa, la casa dovrebbe essere l’unico luogo che sulla sicurezza basa tutta la propria ragion d’essere.

In ogni caso, l’esigenza di un cambio di serratura e il procedimento con cui questo avviene dipende, ovviamente, anche dal tipo di serratura stessa: che sia di vecchia o nuova generazione, a mappa o a cilindro, è sempre opportuno attuare controlli e manutenzione per valutare il momento giusto per un cambio. Vediamo di seguito i due casi di sostituzione più comuni, studiati insieme a fabbromilanoeprovincia.it, vero leader nel settore fabbro a Milano.

Sostituire la serratura a doppia mappa

La serratura a doppia mappa è un sistema di sicurezza di vecchia generazione, è ormai obsoleta e superata da molti altri tipi di serrature. Ciò che caratterizza questo tipo è la tipica chiave a forma di cilindro, sul quale sono presenti due alette dentate, fissate sull’estremità superiore. La sicurezza di queste serrature è ormai messa alla prova perfino dai malintenzionati più goffi o inesperti, poiché è estremamente semplice da violare e scassinare, grazie all’esistenza della chiave bulgara, ovvero un particolare grimaldello, così chiamato perché è stato creato e inizialmente usato nei Paesi dell’Europa dell’Est, ma ormai diffusosi anche in altre nazioni, tra cui l’Italia.

Per tale motivo, sarebbe opportuno e fortemente consigliato cambiare la serratura con una più nuova, a cilindro europeo, di modo da evitare eventuali effrazioni e intrusioni in casa propria, che potrebbero non essere captate poiché la chiave bulgara, fungendo da passe-partout, imita perfettamente la chiave adatta ad una serratura a doppia mappa, consentendo l’accesso indisturbato in casa senza dover scassinare o danneggiare la porta in alcun modo.

Sostituire la serratura a cilindro europeo

Le serratura a cilindro europeo è una tecnologia nuova, quindi più moderna e capace di garantire una maggiore sicurezza rispetto a quella a doppia mappa. Diventa ancor più difficile da violare e scassinare tale serratura soprattutto se monta un ulteriore accessorio, ovvero una protezione esterna in acciaio chiamata defender. Nonostante le buone condizioni e lo stato generale, sarebbe opportuno cambiare le serrature a cilindro europeo circa ogni tre o quattro anni, come minimo, poiché il veloce progresso tecnologico, sia delle tecniche di effrazione che della stessa tecnologia dei cilindri presenti in queste serrature. Insomma, per garantire una sicurezza costante di casa, è opportuno cambiare periodicamente la serratura della porta blindata.

Sicurezza per la casa: quando è necessario: sostituire la serratura della porta blindata?

1 2 3 … 8 »

Tag Archives: real estate

Sostituire la serratura a doppia mappa

Sostituire la serratura a cilindro europeo