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FINANZIAMO LE PMI E PROFESSIONISTI

FINANZIAMO LE PMI E PROFESSIONISTI

Piccole e medie imprese, aziende artigiane, studi professionali, singoli professionisti: sono loro che rappresentano il tessuto produttivo del paese e contribuiscono, quindi, in maniera rilevante a sostenere la nostra economia. Auxilia Finance è dalla loro parte con diverse soluzioni creditizie per la loro attività.

Questo ambito, di recente, ha visto protagonista Auxilia finance nel sottoscrivere un nuovo accordo quadro con primaria società finanziaria, un prodotto eccezionale tarato per imprenditori, specifico per fornire liquidità.

Caratteristiche?

Prestito chirografario di minimo € 25.000,00 e massimo € 1.500.000,00, per ditte individuali rimborsabile in 5 anni mentre per società da 5 a 8 anni, delibera in 3/4 giorni, il tasso a seconda dell’intervento e del soggetto richiedente.

Cosa serve fornire?

Visura camerale, bilancino, ultime due dichiarazioni di reddito (2 anni).

Chiudiamo con una sfolgorante notizia, per ottenere questo prodotto NON SI DOVRA’ VERSARE ALCUNA PROVVIGIONE !!! Un consulente del credito professionale, un’azienda organizzata e ricca di credibilità verso gli istituti di credito, un prodotto voluto per salvaguardare la tua attività, a ZERO EURO di commissioni d’intermediazione. Questo è il classico caso per cui vale la pena dire: “Chiama Ora”, 02-4530630, chiedi un appuntamento con il consulente Auxilia finance in Spaziourbano immobiliare.

Detto ciò, completo l’informativa ricordando che esiste altro in questo segmento di mercato che Auxilia, da tempo, supporta. Basta divulgarlo. Basta aprire il ventaglio e mostrarne la bellezza.

Il credito finanziario carburante per le imprese

Come noto, il carburante che fa andare avanti la macchina produttiva delle PMI e professionisti è il credito finanziario. Senza finanziamenti dedicati  si rischierebbe, con molta frequenza, di far finire in crisi di liquidità molte attività produttive, con tutte le conseguenze negative del caso.

Auxilia Finance ha dedicato a PMI e professionisti una serie di prodotti finanziari, con la necessaria consulenza per garantire l’accesso al credito e consentire di mandare avanti l’attività giornaliera. E’ il modo più semplice per evitare rischi di possibili blocchi delle forniture, ritardi nelle consegne, perdita di clienti.

I finanziamenti per piccole e medie imprese e professionisti

Acquisto ufficio-negozio: Auxilia Finance offre i finanziamenti necessari, sotto forma di prestiti o di mutui ipotecari, per rilevare un’attività commerciale, comprare le mura di un negozio o di un ufficio a condizioni sicuramente vantaggiose, con tempi di istruttoria ridotti.

Prestiti chirografari: Per ottenere un prestito chirografario basta una firma sul contratto (‘chiros’ in greco significa firma). Non sono quindi richieste particolari garanzie e si può contrattare sia un prestito a tasso fisso sia a tasso variabile. E’ prevista anche la possibilità di posticipare il rimborso della prima rata (ammortamento differito), o di rimborsare una parte del prestito con rate mensili e la parte restante con un’unica rata finale (rata pesante).

Consolidamento debiti: Il finanziamento per consolidamento debiti si chiede quando il peso delle rate di debiti precedenti può diventare insostenibile. Auxilia Finance è in grado di offrire un nuovo finanziamento che prevede l’estinzione dei debiti precedenti e la rimodulazione del rimborso, con durata più confacente e rate più leggere.

Mutui liquidità: I consulenti di Auxilia Finance possono consigliare sulla convenienza di accedere a un mutuo, rispetto a un più semplice prestito, se il capitale necessario per l’attività è superiore ad una certa soglia. In questo caso il mutuo presenta il vantaggio di una scadenza più lunga e di tassi d’interesse ridotti.

Per le PMI e i titolari di attività professionali, Auxilia Finance può inoltre proporre:

  • apertura di conti correnti a condizioni particolari;
  • accesso a convenienti forme di leasing per l’acquisto di beni strumentali;
  • POS per pagamenti con carte di credito, debito e prepagate, anche in modalità Mobile POS tramite smartphone o tablet.

 

DAVIDE BOSISIO

davide.bosisio@auxiliafinance.it

Il certificato di agibilità

“Secondo l’art. 24 del Testo Unico sull’Edilizia, il certificato di agibilità è un documento tramite il quale si attesta che un determinato immobile, a seguito dell’edificazione o di determinati interventi, possegga le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico definite dalla normativa vigente all’atto di edificazione e che sia stato realizzato secondo quanto indicato nel progetto”.

Mica poco, siete d’accordo?

Adoro le definizioni: chiare, concise, concrete.

Un po’ di storia:

L’agibilità è diventata obbligatoria nel 1934, con il Regio Decreto n. 1265, quando il Podestà (oggi Sindaco) doveva autorizzare e rendere abitabili le costruzioni eseguite in conformità al progetto approvato, che avessero i muri convenientemente prosciugati e che non fossero insalubri.  L’agibilità del 1934 era una semplice autorizzazione sanitaria e non edilizia. La svolta avviene nel 1967 con la legge Ponte che introduce la dichiarazione di abitabilità o di agibilità. In passato l’abitabilità era riferita agli immobili e l’agibilità a tutte le altre categorie, poi unificato.

Nel 2001, con il Testo Unico sull’Edilizia 380/2001*(vedi paragrafo “le disposizioni normative), viene abolita l’abitabilità e dal 2013, il certificato non viene più concesso dal Comune, ma viene sostituito da un’autocertificazione: l’attuale SCA, segnalazione certificata di agibilità.

Nel tempo, questo documento, oltre a cambiare dicitura, ha incrementato la sua valenza edilizia e urbanistica. All’inizio si trattava di una semplice prassi, dopodiché gli allegati e le attestazioni sono aumentate e oggi ha assunto un notevole valore diventando un documento essenziale per poter fruire dell’immobile. Ad esempio? Per ottenere il certificato sismico, il superbonus 110%. Come dire, per effettuare un upgrade devi avere le basi.

Le disposizioni normative:

*Il D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 – Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia (entrato in vigore definitivamente il 30 giugno 2003), prevede che il certificato di agibilità deve essere richiesto solo per:

  • le nuove costruzioni;
  • le ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
  • gli interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di igiene e sicurezza;

Pertanto a partire dall’entrata in vigore del T.U. sull’edilizia il certificato di agibilità deve essere richiesto dal venditore e consegnato all’acquirente necessariamente solo per i nuovi edifici (ossia quelli costruiti successivamente al 30/06/2003) o per quelli già esistenti per i quali siano stati eseguiti talune tipologie di interventi edilizi.

Con la S.C.A., dal 2013, oltre ciò è possibile richiedere il certificato anche per:

  • singoli edifici o singole porzioni della costruzione, purché funzionalmente autonomi qualora siano state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all’intero intervento edilizio e siano state completate e collaudate le parti strutturali connesse, nonché collaudati e certificati gli impianti relativi alle parti comuni;
  • singole unità immobiliari, purché siano completate e collaudate le opere strutturali connesse, siano certificati gli impianti e siano completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria dichiarate funzionali rispetto all’edificio oggetto di agibilità parziale.

In questo caso si parla dunque di agibilità parziale di un edificio.

 La giurisprudenza:

Negli ultimi anni la tendenza delle Corti va nella direzione di considerare il certificato di agibilità come un requisito giuridico sempre più importante del bene oggetto di compravendita, ma solo in quanto attesterebbe la fruibilità dell’immobile ad un determinato uso. Secondo la giurisprudenza maggioritaria, anche se nessuna norma imperativa contempla un obbligo di preventivo rilascio di detta certificazione, la mancanza della agibilità configura un inadempimento del venditore.

Nella sentenza della Cassazione Civile, sez. II, 11 ottobre 2013, n. 23157 si legge che “la consegna del certificato di abitabilità dell’immobile oggetto del contratto, ove questo sia un appartamento da adibire ad abitazione, pur non costituendo di per sé condizione di validità della compravendita, integra un’obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell’art. 1477 c.c., attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incidente sulla possibilità di adibire legittimamente la stessa all’uso contrattualmente previsto.”

In una recentissima sentenza, la n. 24386 del 8 febbraio 2016, la Corte di Cassazione ha precisato che la vendita di un immobile privo di certificato di agibilità configura una vendita di cosa in parte o del tutto diversa da quella dedotta in contratto. In tale circostanza il compratore potrebbe chiedere legittimamente o la risoluzione del contratto (ovvero lo scioglimento del contratto) o l’adempimento dello stesso qualora abbia interesse all’acquisto, ferma la possibilità di chiedere il risarcimento dei danni. Ma non è tutto. La S.  Corte ha stabilito anche che l’acquirente può rifiutarsi di firmare il rogito, anche qualora abbia già stipulato il contratto preliminare.

Insomma la Cassazione ha stabilito che se manca l’agibilità per adibire un immobile a casa di abitazione, e quindi l’immobile può essere utilizzato solo per altri scopi (ad es.: magazzino), l’acquisto è valido lo stesso,  ma l’acquirente ha acquistato una cosa per un’altra, con lesione dei suoi diritti.

Importanza:

Questo documento ci garantisce che l’edificio è salubre e vivibile, è ‘sicuro’ ed è conforme dal punto di vista urbanistico (non sono presenti abusi) secondo le norme vigenti al momento del rilascio dell’agibilità.

Conclusioni:

Andiamo nel pratico.

Spesso sentiamo dire da clienti (sempre giustificati) e anche colleghi (non giustificati), che l’agibilità è necessaria se la costruzione è post 1° settembre ’67.  Come si evince dai paragrafi precedenti, il certificato di agibilità è in vigore da molto prima, in modi e denominazioni differenti, ma non significa che uno stabile degli anni ’60 ad esempio non debba possederlo. Non viene richiesto il rilascio in sede d’atto notarile, ma ciò non toglie che l’esistenza o meno determini una migliore o peggiore commercializzazione di un bene insito nello stabile in questione. Converrete che quanto meno sia giusto saperlo in fase decisionale di acquisto.

Attenzione! Esistono casi in cui manchi il certificato, non per negligenza, chi di dovere ne aveva presentata regolare domanda, ma grazie al tacito assenso potrà considerarsi valida la richiesta protocollata. Preoccupatevi se non vi è traccia di nulla.

Un consiglio: quando troverete l’immobile giusto, se post 1° settembre ’67 , fate in modo che se non in possesso fisico dell’agibilità da parte del venditore (quasi sempre) di farlo richiedere sin dagli esordi della trattativa perché molti comuni, soprattutto quelli più grandi e popolosi, possono portare ad attese fino a 6 mesi.

Noi Spaziourbano chiediamo tale documentazione sin dal giorno in cui ci viene conferito incarico di vendita, prima d’imbatterci nell’acquirente, per limare al massimo il disservizio che l’attesa di esso possa generare nell’iter burocratico di accompagnamento all’atto definitivo.

DAVIDE BOSISIO

Il certificato di agibilità

L’IMPORTANZA DELL’AGENTE IMMOBILIARE PROFESSIONALE, UNA STORIA VERA.

Un caro saluto ad ogni persona che ha deciso di leggere questo nuovo blog. Come recita il titolo, torno dopo tanto tempo a parlare del ruolo strategico dell’agente immobiliare professionale. Lo faccio con un esempio di vita quotidiana, dunque reale, di quanto sia importante avvalersi di professionisti e come riconoscerli.

Lo scorso anno, una coppia di signori non più in tenera età, venne a vedere un immobile nel quartiere di Milano da noi gestito e che avevano lasciato anni prima per sistemarsi in provincia per stare vicini al figlio. Come spesso accade i figli prendono strade imprevedibili, si trasferì nuovamente e più lontano, nacque dunque nei suddetti signori l’esigenza di tornare nella zona che conoscevano, in cui amicizie e servizi familiari potessero agevolare la loro vita. Trovano casa con Spaziourbano, una casa legata ad altre transazioni immobiliari. Cinque compravendite correlate in cui ci si è preoccupati dal principio di ogni dettaglio, anche futuristico, perché nessuno incontrasse il minimo disagio. Questi signori ci dissero che avevano da vendere una casa, quella che acquistarono vicino il figlio, per ottemperare l’acquisto ma che prima dovevano smarcare un rapporto incagliato con delle persone interessate. Decorso del tempo, vennero da noi e ci conferirono l’incarico a vendere perché risolsero il rapporto ma, dopo qualche settimana, siamo stati chiamati da questi fantomatici vecchi acquirenti che rivendicavano il loro diritto all’acquisto. Allora abbiamo preso informazioni, per esprimerci e valutare come agire era essenziale conoscere bene le cose, perché non le avevamo vissute e sappiamo bene come la giurisprudenza sia sibillina e interpretabile a seconda di questo o quell’avvocato che agisce per interesse unilaterale. Nel frattempo veniamo contattati dal mediatore che seguì la vicenda e, più che spiegarci la realtà dei fatti, ha provato a fare terrorismo psicologico affinché ci mettessimo a disposizione per ricucire un vecchio rapporto, defilandoci o favorendo la chiusura della trattativa a ZERO euro.

Come si dice, la calma è la virtù dei forti, abbiamo agito strategicamente, contattato i legali, ascoltato profondamente ogni frase, dedotto che non eravamo in dovere di nulla verso una situazione vecchia, non nostra e che ci saremmo dovuti preoccupare di definire la trattativa di vendita secondo disposizioni ricevute attraverso un incarico di vendita. Che questi signori se volevano la nostra prestazione dovevano pagarla.

Il nocciolo di questa storia sta in cosa accadde prima, e perché un mediatore si è esposto a contattarne un altro senza logica precisa fuorché di sana empatia apparente col proprio cliente. Infatti non fu empatia, solo tutela di se stesso. Questo tizio, perché il mediatore o agente immobiliare è un professionista, aveva concluso una compravendita, dunque accordo delle parti e versamento prima parte di caparra ma, nel momento di convocare la scrittura privata integrativa, apprese dai venditori che non volevano più proseguire, vendere. Parliamo del Febbraio’20, epoca di inizio terrorismo pandamia, lockdown, e via. Un buon mediatore deve comunicare alle parti ogni notizia in suo possesso, non quello che comoda, ma evidentemente l’interesse alla provvigione fu più forte dell’essere un professionista. Attenzione, costui acquisì i diritti di vendita dai venditori, oggi nostri clienti, a provvigioni zero, l’unica fonte di guadagno era l’acquirente. Dunque “perché svegliar il can che dorme, l’accordo l’ho raggiunto, mi faccio pagare e poi s’aggiusterà”. Frase ed atteggiamento tipico di chi lavora nel mondo immobiliare solo per i soldi. Sì, anche perché ha incattivito l’acquirente trascinando la situazione sino a Settembre’20 e convocare un rogito sebbene tutto. L’assenza dei venditori fece perdere il senno agli acquirenti. Prese il via il valzer dei legali, notoriamente accusatori o difensori, non mediatori. Degenero. Era così semplice: bastava parlare, trovare soluzioni, proporle, affrontare il rischio del fallimento dell’operazione, tante cose, tranne l’omissione di informazioni in possesso.

Piccola divagazione: “Perché, Spaziourbano è una onlus?” “Non chiedete soldi?”, rispondiamo: “No no, Spaziourbano è in affari per denaro e chi vende e compra casa deve pagare il servizio reso, siamo rigorosi, ma offriamo una prestazione professionale, sforzandoci sia eccellente, con cura dei dettagli e gestione degli errori. Come può fare tutto ciò uno che chiede ZERO?”

Detto ciò proseguiamo, questo tizio, ben consapevole delle sue responsabilità, ha cercato d’indurci a riconciliare non per vivo interesse nella compravendita ma per evitare strascichi su di sé. Dopo oltre vent’anni di carriera abbiamo conosciuto imprenditori senza scrupoli, brave persone, balordi, affaristi, ignoranti, saccenti, abbiamo imparato che prima di agire impulsivamente serve raccogliere le giuste informazioni e attuare un comportamento deontologicamente corretto.

Molto bene, fatto ciò abbiamo concluso la compravendita con nuovo cliente, sano ed innamorato dell’immobile in questione, perché dovevamo tutelare il nostro venditore, che è anche acquirente di altro bene, perché ci sono troppe figure coinvolte che non possono essere lasciate in balia di eventi passati mal gestiti da altri, perché la nostra opera professionale andava retribuita.

La vera parte lesa in tutta questa vicenda è una famiglia che ha pagato una mediazione per non avere acquistato un immobile. Questo è triste, questo genere di cose dovrebbero essere analizzate e punite.

Fine.

Cerchiamo di trarre delle conclusioni, siamo dell’idea che serva una rivoluzione nel mondo del lavoro dell’intermediazione immobiliare. Non è possibile che se ho mal di pancia debba andare da un medico, se ho un contenzioso da un legale, qualunque altro esempio, ma se devo vendere e comprare casa posso scegliere di agire individualmente. Questo porta disordine economico, professionale e qualitativo. Siamo per l’obbligo dell’uso di mediatori veri, riconosciuti tali, testati, per provvigioni più basse ma su scala, per l’eliminazione di chi si ricicla in questo mondo, chi sfrutta ragazzini manipolando sogni di carriera. Invece viviamo in una realtà apparentemente libera, dove chi è bravo paga per altri, dove non si premia la professionalità ma la scaltrezza e la velocità. In ciò chi ne fa le spese sono i clienti e l’appeal del ruolo, vi pare giusto?

Parliamo di una casa, di un impegno per la vita, di sogni, non di un paio di scarpe (le donne ci perdoneranno per la comparazione). E’ sbagliato, esisto modelli giusti poco fuori l’Italia, più lontano, di cui neanche si parla e che attuano politiche volte alla soddisfazione della comunità. Stanno nascendo al contrario realtà virtuali che, a costi ridicoli, reclutano immobili promettendo una consulenza a distanza……. Come le ricette di cucina in appendice ad un telegiornale, un piatto in due minuti….. Confusione.

Quando qualcosa è importante non servono escamotage o creatività, solo know-how, serietà e rispetto.

DAVIDE BOSISIO

R.E.M. Spaziourbano immobiliare

L’IMPORTANZA DELL’AGENTE IMMOBILIARE PROFESSIONALE, UNA STORIA VERA.
AUXILIA FINANCE, FORMAZIONE CONTINUA

AUXILIA FINANCE, FORMAZIONE CONTINUA

Articolo molto importante, parla di formazione.

Finalmente, dopo tanto tempo un’aula, persone, sedie, lavagne e non un freddo monitor. Al sottoscritto piace vivere le cose, d’accordo la tecnologia, l’adattarsi al cambiamento, ma fino ad un certo punto. Confrontarsi, leggere e capire cose anche senza la parola, esiste il linguaggio del corpo, mangiare un boccone insieme, attingere da altre esperienze. E’ un plus che la tecnologia non darà mai indietro.

Detto ciò, l’aver scelto di entrare nel mondo finanziario, oltre a nuove competenze, sta consolidando la fortuna nell’esser capitato in Auxilia Finance. Tutti lo sanno, nessuno lo dice apertamente, ma in questo settore ci sono tante “sporcacciate”, tanti parassiti, gente con un pelo così grande da poterlo condividere. Ma, di questi tipi in Auxilia neanche l’ombra, perché i miei clienti devono sapere che noi stessi siamo monitorati e, in caso di sbavature, si viene stoppati e segnalati. Auxilia insegna, applica e controlla che l’attività si svolga su basi etiche.

Ieri abbiamo imparato a capire le politiche di tutte le banche in convenzione, abbiamo consolidato l’importanza del nostro lavoro di consulenti del credito perché sono tutte diverse. Ogni banca ha una sua modalità e, fermo restando taluni aspetti uguali per tutti, analizzano le pratiche in modi differenti in base a ciò che offrono e questo implica che una banca non potrà essere adeguata per ogni cliente.

Quindi rinnovo l’invito a valutare seriamente di farsi assistere da un professionista consulente, perché vi eviterà tante perdite di tempo, sconforto, malumori che nascono, non per cattiveria degli istituti di credito, ma per mancanza di conoscenza dell’utente stesso. Nei paesi anglosassoni nessun cliente privato va in una banca a chiedere un mutuo, quest’ultime non vogliono, tutto passa da una prima consulenza di un broker che indirizza correttamente l’utente, solleva la banca dalla prima indagine e raccolta documentale, riduce i costi delle prestazioni. Non sono esterofilo, amo pigliare spunto da chi fa meglio, non comprendo come un modello chiaro, semplice, risolutivo, consolidato, non venga emulato.

E’ vero che un cliente non possiede la cultura di scelta ma, c’è sempre un ma, dovrebbe? Non dovrebbe essere il sistema a mettere nelle condizioni di affrontare un percorso corretto?

Comunque, la cosa che mi ha maggiormente colpito è la legalità Auxilia. Vi racconto questa storia:

Un collega aveva preso incarico una pratica di un cittadino extra-comunitario, ha raccolto i documenti, analizzato la posizione, portato la pratica nella banca adeguata. Tutto bene, il cliente mostrava tutti i requisiti necessari per l’accesso al credito. Delibera, perizia e poi……

Auxilia Finance ha un organo interno di controllo documentale per garantire alle banche che il cliente sia “reale”. Significa che si lavora per capire se sono state prodotte falsificazioni, documenti alterati. Ebbene, in questo esempio emerse questa triste denuncia, venne annullata la pratica, abbandonato i profitti sebbene alle spalle ci fu un lavoro, detto alla banca che se voleva procedere avrebbe dovuto farlo senza di noi. Ovviamente non l’ha fatto.

Si è perso un business, si è guadagnato in rating. Un giorno forse impareremo a rubare le cose giuste d’altri, accadrà? Non accadrà? Ma se accadrà Auxilia sarà protagonista.

Nell’attesa, gentile lettore, potenziale cliente, è sufficiente questa esposizione per anticipare gli eventi e usare dei professionisti su questioni che determineranno buona parte della tua vita?

Auxilia Finance spa ha ottenuto il Rating di legalità dall’Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato (AGCM), indicativo e suggellante di quanto contenuto in questo blog.

Lo scrivente, tutto lo staff SPAZIOURBANO IMMOBILIARE, sono felici di lavorare in partnership con Auxilia per  offrire serietà, competenza, autenticità, valore, legalità. Quello che da sempre è cavallo di battaglia della nostra agenzia immobiliare.

DAVIDE BOSISIO

 

Sostegni BIS, agevolazioni under 36: le novità

Lo avevamo promesso, ecco quanto necessario sapere dei dettagli sulle nuove misure per l’acquisto della prima casa riservate ai giovani dal Sostegni BIS: Garanzia dello stato fino all 80% , riduzione imposte ma con alcune esclusioni.

Il decreto sostegni bis n. 73 2021 all’art. 64 introduce o amplia ad una platea più vasta, alcune agevolazioni per l’acquisto della prima casa già previste dall’ordinamento, prevedendo una spesa di circa 600 milioni di euro per il biennio 2021-22.  Di seguito vediamo i dettagli.

Proroga Fondo Gasparrini e Fondo Garanzia prima casa

Il comma 1 prevede la proroga del Fondo Gasparrini relativo alla sospensione dei mutui prima casa fino al 31 dicembre 2021, visto il perdurare dell’emergenza da COVID-19, i commi 2-5 prevedono per il Fondo Garanzia prima casa (che finora ha previsto il rilascio della garanzia sul mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale, nella misura massima del 50%):

  • l’accesso in via prioritaria anche ai giovani di età inferiore ai trentasei anni con ISEE non superiore a 40.000 euro annui.
  • la percentuale di copertura viene elevata fino alla misura massima dell’80% della quota capitale ogniqualvolta il soggetto finanziatore aumenti oltre l’80% il limite di finanziabilità dell’operazione.

Le richieste andranno presentate attraverso Banche e istituti finanziari dal 24 giugno 2021 fino al 30 giugno 2022.

Riduzione imposte dirette per la prima casa degli under 36

I commi 6-11 introducono invece nuove agevolazioni per l’acquisto della casa di abitazione da parte di giovani in materia di imposte indirette, in particolare:

1 – I giovani under 36 e con ISEE inferiore a 40 mila euro sono esonerati dal pagamento dell’imposta di registro e delle imposte ipotecaria e catastale.  L’agevolazione si applica: agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di prime case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1 (Abitazioni di tipo signorile), A8 (Abitazioni in ville) e A9 (Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici) e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione;

2 – Nel caso in cui l’atto sia soggetto ad imposta sul valore aggiunto si riconosce un credito d’imposta di ammontare pari all’IVA  da portare in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito, oppure  in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche o da utilizzare in compensazione; Su questo punto vale la pena sottolineare che la norma non cita il requisito dell’ISEE ma la relazione illustrativa del Parlamento afferma  che si tratta di una ipotesi  per cui “ ricorrono le medesime condizioni e requisiti per l’acquisto della casa di abitazione di cui al precedente comma”. Necessario giocoforza attendere chiarimenti ministeriali o da parte dell’Agenzia delle Entrate;

3 – E’ prevista infine l’esenzione dall’imposta sui finanziamenti, sostitutiva delle imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali e delle tasse sulle concessioni governative relativi agli immobili abitativi agevolati, fissata in ragione dello 0,25 per cento dell’ammontare complessivo del finanziamento.

Le agevolazioni si applicano agli atti stipulati nel periodo compreso tra il 26 maggio 2021 e il 30 giugno 2022.

Infine, il comma 10 prevede che, in caso emergano:

insussistenza delle condizioni e dei requisiti per beneficiare delle agevolazioni sopracitate o per decadenza da dette agevolazioni, per il recupero delle imposte dovute si applica una maggiorazione del 30%.

Utile forse ricordare che l’esenzione dalle imposte riguardano gli “atti traslativi” e non concerne i contratti preliminari che restano soggetti a:

  • imposta di registro (3% per gli acconti e 0,50% per le caparre confirmatorie);
  • imposta ipotecaria 200 euro;
  • imposta di bollo (155 euro);
  • tassa ipotecaria (35 euro).

Speriamo che l’articolo risulti chiaro, purtroppo dei tecnicismi restano imprescindibili, l’importante è che non depistino la comprensione.

Ad ogni buon conto, Spaziourbano è a vostra disposizione per qualsivoglia chiarimento.

DAVIDE BOSISIO

Sostegni BIS, agevolazioni under 36: le novità
Quanto costa investire negli Stati Uniti?

Quanto costa investire negli Stati Uniti?

Quanto costa investire in USA? Abbiamo visto nei precedenti blog perché è conveniente investire nel mercato americano e come scegliere l’investimento giusto, ora è opportuno entrare nel merito e capire quanto ci costerebbe un investimento negli Stati Uniti.

Analizziamo tutte le fasi dell’investimento:

  • Costi iniziali
  • Costi annuali
  • Eventuali altre spese
  • Costi di rivendita
  • Imposte sul reddito

COSTI INIZIALI

Prendendo in esame investimenti per immobili che hanno una fascia di prezzo tra i $ 66.000/150.000 le spese di acquisto iniziale variano da Stato a Stato e in base a se si acquista come privato o come società.

In stati come Florida, Pennsylvania, Michigan e North Carolina le admin fee ammontano a $ 3.200 come persona fisica e $ 4.000 come società, mentre in Maryland sono rispettivamente $ 4.200 e $ 5.000.

Sarà necessario aprire un conto bancario, che i nostri consulenti vi faranno aprire facilmente senza dovervi spostare. Occorrerà mantenere un deposito minimo di $ 100 e avrete una carta di debito per prelevare le rendite accumulate che fruiranno nel conto. Il costo del mantenimento del conto corrente è di circa $ 17 mensili che si azzera nel caso siano depositati almeno $ 3.000.

COSTI ANNUALI

Per la gestione annuale legata alla dichiarazione dei redditi occorrerà un commercialista americano e il costo, in caso di società, varia tra i $ 600 e gli $ 800 per una LLC (equivalente alla nostra srl), mentre il rinnovo annuale della società è di circa $ 139.

Esiste poi la figura del Property manager che è la persona che gestisce a livello pratico l’immobile nelle locazioni. Approfondiremo nel prossimo blog questa figura, intanto indichiamo il fatto che esiste ed, oltre ad essere una grande risorsa, ha anche un costo che solitamente è intorno al 10% del canone.

EVENTUALI ALTRE SPESE

Ulteriori costi potrebbero derivare dal turnover all’interno dell’immobile, come ad esempio il costo per il rinnovo di un contratto di locazione che varia dai $ 100 ai $ 200 o la stipula di un nuovo contratto che solitamente ha il costo di una mensilità.

Costi eventuali di polizze assicurative che sono a discrezione del cliente oltre che, come detto, il mantenimento del conto corrente.

COSTI DI RIVENDITA

Decidendo di rivendere l’immobile si va incontro ai seguenti costi:

  • Commissione pagabile al listing broker americano che inserirà la proprietà sull’MLS che è pari al 6% di rivendita;
  • Costi rogito che ha un costo indicativo variabile tra i $1.000 e $ 2.500;
  • Tassa di plusvalenza, tassa relativa al profitto ottenuto con la rivendita dell’immobile che viene calcolata per rivendite che avvengano almeno dopo un anno con queste tre soglie: 0% fino a 40.000 $, 15% tra i 40.000 $ e i 441.450 $, 20% oltre. In caso di socetà con più membri i redditi vanno suddivisi e la soglia si applica al singolo membro. Per spa (corp) l’aliquota è fissa al 21%.

IMPOSTE SUL REDDITO

Le imposte sul reddito generato in USA vengono calcolate a livello Federale, Statale e Locale. Per quanto concerne quelle Statali e Locali dipende ovviamente dall’area dove è ubicato l’immobile, alcuni stati come la Florida non prevedono imposte statali, inoltre si ha la possibilità di detrarre molte voci di spesa.

Per quanto concerne le tasse Federali esistono varie aliquote che vanno da una tassazione del 10% per imponibili fino a $ 9.875, fino al 37% per valori oltre i $ 518.401, quindi molto più convenienti che da noi in Italia.

Facciamo un esempio concreto per mettere più a fuoco la situazione.

ACQUISTO IMMOBILE IN MICHIGAN

COSTO IMMOBILE $ 83.000
SPESE DI ACQUISTO (in caso di società LLD) $   4.000
COSTI ANNUALI  
PROPERTY MANAGER (in questo caso gratis primo anno) $      960
COMMERCIALISTA AMERICANO $      600
RINNOVO SOCIETA’ $      139
LOCAZIONE PERCEPITA $   9.600 ($ 800/mese)
IMPOSTE SUL REDDITO: $      960 (aliquota al 10%)

Come possiamo notare la rendita netta che ricaviamo si aggira al 9%, cosa impensabile in Italia, se consideriamo che, da noi, acquistare una casa diversa dall’abitazione principale richiede:

  • una tassazione di acquisto del 9%, oltre ai costi di Notaio e alle tasse locali annuali;
  • La tassazione sulle locazioni con aliquote che partono dal 33%;
  • Costi elevatissimi di mantenimento e gestione di una srl;
  • Plusvalenza sulla rivendita del 26%.

Investire in USA conviene come tipologia di mercato, tassazione ed opportunità, affidati a SPAZIOURBANO che con i suoi partner riuscirà a cucirti addosso l’investimento più appropriato. 

Contattaci, senza impegno, per saperne di più…

Daniele Modugno

AGEVOLAZIONI AI GIOVANI PER L’ACQUISTO CASA, ALLO STUDIO DECRETO SOSTEGNI-BIS

In questi giorni, uno dei temi d’attualità, riguarda l’agevolazione ai giovani per l’acquisto della prima casa. Un tema che tocca la nostra sfera completamente, sia nell’ambito immobiliare quanto in quello finanziario. E sì, perché si parla di sgravi fiscali e mutui al 100%, un decreto potenziale e di certo lodevole per rendere più accessibile l’acquisto a chi d’età inferiore ai 36 anni.

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Entriamo subito nel merito, capiamo bene cosa bolle in pentola, poi vi lasciamo una nostra considerazione.

Tre gli interventi previsti fino alla fine del 2022 che cambiano le carte in tavola per quanto riguarda la parte fiscale dell’acquisto di un immobile sono:

  • l’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale sugli atti di compravendita, di nuda proprietà e di usufrutto per chi ha meno di 36 anni e non acquista una casa di lusso;
  • l’esenzione dall’imposta sostitutiva sull’atto del mutuo;
  • la possibilità di beneficiare di un credito d’imposta nel caso in cui venga pagata l’Iva sul valore della casa. Il credito può essere usato in compensazione, nella dichiarazione dei redditi oppure sull’imposta di registro per successivi atti di donazione o di successione.

Va precisato, proprio sulla questione dell’Iva, che quando si acquista la casa direttamente dall’impresa, l’imposta sul valore aggiunto deve essere sempre e comunque pagata poiché si tratta di un’imposta comunitaria. Tuttavia, i giovani possono avere un notevole risparmio beneficiando del successivo credito d’imposta che, in qualche modo, ‘restituisce’ l’Iva versata.

NON E’ FINITA.

Acquistare una casa con le agevolazioni del decreto Sostegni-bis significa anche risparmiare dal notaio: gli oneri sulla stipula degli atti siglati dal professionista sono destinati a diminuire del 50%. Sarebbero, comunque, da sostenere le eventuali spese dell’agenzia immobiliare e dell’istruttoria del mutuo.

A proposito di mutuo: qui è prevista un’altra grossa novità per i giovani che devono acquistare una casa. Si tratta della possibilità di accedere al finanziamento del 100% senza l’obbligo di versare il 20% del capitale. Il Governo destinerà a tale scopo 55 milioni di euro al Fondo mutui prima casa gestito da Consap, Fondo che permette di avere una garanzia dello Stato sull’accesso al finanziamento quando il rapporto rata-reddito non è sufficiente e per di più ad un tasso calmierato (paragrafo dall’informazione agro-dolce*).

Non solo: questa possibilità verrà data a tutti i giovani sotto i 36 anni e non soltanto alle giovani coppie o a chi ha un lavoro atipico. L’intenzione del Governo è quella di aumentare la garanzia dello Stato dall’attuale 50% dell’importo di mutuo al 70-80%. Lo scopo è quello di dare ulteriori motivi alle banche per concedere ai giovani dei mutui al 100% e di non fermarsi all’80% (ben che vada)**.

 Facciamo un esempio: per una casa con rendita catastale di 1000 euro e prezzo di mercato di 300.000 euro, in caso di acquisto da privato il risparmio è di 2410 euro, in caso di acquisto da impresa si matura un credito d’imposta di ben 12.000 euro cui si somma il risparmio di 600 euro sulle imposte di registro ipotecaria e catastale. Senza considerare l’assenza di pagamento dell’imposta sostitutiva sul mutuo pari allo 0,25% e un risparmio di circa 1.000,00 euro di Notaio (tema da prendere con guanti e pinze). Una tariffa onesta di uno studio notarile, per atto compravendita e mutuo, è di circa 2.500/3.000 euro, anche in ragion del dichiarato.

Detto ciò, vi lasciamo con le nostre osservazioni che riguardano 2 aspetti asteriscati in precedenza, il primo:

*Tutto bello, ma lo è anche pensare. Qual è uno dei problemi che affligge maggiormente i giovani?

Il lavoro.

 Secondo:

**Quale aspetto contraddistingue il Bel Paese dal resto del mondo?

L’arte di rendere vero il detto: “fatta la legge, trovato l’inganno”

Attenzione dunque: se il Governo vuole fare questa mossa per dare ai giovani l’occasione di avere più facilmente un mutuo al 100% dovrà anche controllare a quali condizioni verrà erogato dalla banca: non mancano, infatti, gli istituti disponibili a concedere il finanziamento al di sopra dell’80% del valore dell’immobile, ma alzando i tassi di interesse. Il che significa avere sì tutti i soldi per l’operazione di compravendita ma ad un prezzo molto più salato. Quale sarebbe, a questo punto, la convenienza?

Altresì si auspica ad una riqualificazione del mondo del lavoro, ambiente pieno di precariato, false partita iva, nero, sfruttamento e abuso di tipologie di rapporto contrattuale.

Argomenti enormi e di difficile soluzione, per lo meno rapida.

Per cui, cari giovani, fate attenzione alle sirene, un mutuo al 100%, anche se con agevolazioni di costi, è sempre un mutuo che andrà rimborsato.

A buon intenditor, poche parole.

 

DAVIDE BOSISIO

 

AGEVOLAZIONI AI GIOVANI PER L’ACQUISTO CASA, ALLO STUDIO DECRETO SOSTEGNI-BIS
Investimenti in USA: come scegliere l’immobile giusto?

Investimenti in USA: come scegliere l’immobile giusto?

Come scegliere l’investimento giusto in USA? Nel blog precedente abbiamo visto perché conviene investire nel mercato americano, quali sono gli aspetti principali che fanno sì che investire oggi negli Stati Uniti sia una scelta che può rivelarsi vincente. Abbiamo anche visto quali sono le tipologie d’investimento che possiamo proporre in base al budget che si ha a disposizione.

In questo articolo vedremo su cosa puntare, come scegliere la zona e l’immobile più appropriato in base alle nostre esigenze ed aspettative.

Tramite il nostro partner OPISAS possiamo proporre investimenti immobiliari residenziali in diverse location degli USA, offrendo diverse opzioni in grado di soddisfare le esigenze di ciascun investitore.

Il processo di selezione delle location e dei singoli immobili è effettuato in modo molto rigoroso e prende in considerazione principalmente:

  • Tasso annuale di rivalutazione dei prezzi nell’area
  • Livelli di affitto correnti
  • Aumento dei canoni di locazione su base annua
  • Tempo medio necessario ad affittare un immobile (basato sui listing di affitto attivi e i dati storici disponibili)
  • Servizi offerti dalla comunità/residence
  • Prossimità di servizi e scuole

Ogni destinazione selezionata in questo modo ha delle caratteristiche peculiari che la rendono unica.

Per esempio, le varie città che proponiamo in Florida, come Orlando, Tampa e Jacksonville, sono considerate ideali per investimenti immobiliari di breve-medio termine.

Questo significa che, date le caratteristiche dei rispettivi mercati immobiliari locali, come ad esempio l’elevata attrattività internazionale della Florida, il raggiungimento della massimizzazione della plusvalenza alla rivendita è stimata in un orizzonte temporale di 3-5 anni.

Viceversa, altre destinazioni, come ad esempio Detroit, Philadelphia e Baltimore, vengono ritenute adatte per investimenti immobiliari di medio-lungo termine, ovvero con un raggiungimento atteso della massima plusvalenza alla rivendita in 7-10 anni. Questa differenza con la Florida è data dal fatto che si tratta di mercati meno internazionali e più locali: spesso gli immobili proposti in queste città si trovano in aree oggetto di programmi di sviluppo urbano che stanno cambiando il volto del quartiere. Questi immobili generano mediamente livelli di rendita più elevati, ma necessitano di più tempo affinché l’investitore possa massimizzare il profitto derivante da una rivendita.

Si tratta in entrambi i casi di ottime soluzioni, ma il criterio di valutazione è sempre rappresentato dalle esigenze del cliente.

Inoltre, esiste la possibilità di creare pacchetti di investimento misti con più proprietà immobiliari in diverse location. È una ottima opportunità per diversificare il portafoglio dell’investitore pianificando in anticipo la miglior uscita dell’investimento. I pacchetti vengono tarati sul cliente dai nostri consulenti che forniscono assistenza in tutti i passaggi necessari.

Nel prossimo blog vedremo quali sono i costi di acquisto in USA, vedremo quanto sarà l’effettivo impegno economico necessario a concludere la nostra operazione negli Stati Uniti.

Rivolgiti con fiducia a SPAZIOURBANO per avere maggiori informazioni e per programmare il tuo prossimo investimento.

Daniele Modugno

HAI GIA’ SENTITO LA TUA BANCA PER IL MUTUO? CHIEDICI UN CONFRONTO

Abbiamo appreso, da dati statistici offerti dal management Auxilia finance, che poco oltre il 50% dei mutui nascono da rapporti diretti cliente/banca, cioè la banca in cui si possiede il conto corrente. Per comodità? Perché si pensa di ottenere un canale privilegiato? O più semplicemente si ambisce a prodotti esclusivi? Non sappiamo rispondere a queste domande, o meglio, crediamo siano comprensibili le ragioni che spingano a questo tipo di associazione: la mia banca mi stenderà il tappeto rosso.

Lo capiamo di certo.

Poi, un bel dì di fine 2020, abbiamo deciso come Spaziourbano di credere e abbinare alla nostra attività immobiliare quella finanziaria. Questa scelta, tra le tante, ha portato in Noi benefici culturali e abbiamo scoperto questo: non è vero che la propria banca offre il meglio.

Detto così però è brutto e fazioso, meglio farlo in modo che siate Voi stessi a dirlo.

Siete pronti?

Poniamo il caso che stiate approcciando al mondo finanziario per richiedere un prestito, mutuo. Ok? Spaziourbano, in collaborazione con Auxilia finance, vi offre un’analisi gratuita di un documento che basta chiediate in Banca e, successivamente, lo facciate vedere a noi.

Ripetiamo: SERVIZIO GRATUITO!

Il documento da richiedere, in ragion del prodotto propostovi, si chiama PROSPETTO PIES (prospetto informativo europeo standardizzato).

E’ un riassunto dell’economicità di quanto a Voi dedicato, troverete all’interno:

-TAN;

-TAEG;

-BANCA;

-DESCRIZIONE MUTUO;

-IMPORTO;

-SPESE;

-OBBLIGHI.

Ci fermiamo qui nella lista, diciamo che rappresenta una fotografia di quanto realmente serve sapere per capire la bontà del mutuo proposto. Nulla, una volta in vostro possesso, chiamate SPAZIOURBANO e fatevi dare un appuntamento per analizzarlo.

DOMANDA?

Se dovesse emergere che la Vostra Banca non vi ha dato quanto in premessa, come la prendereste? Meglio, se SPAZIOURBANO tramite Auxilia finance vi facesse risparmiare dei soldini, anche importanti, rivedreste le vostre convinzioni?

E’ GRATIS, crediamo che oggigiorno neanche un cane muova la coda per niente, noi lo facciamo.

“E certo, così vi prendete la pratica e guadagnate!” 

Magari sì, non siamo una onlus, ma prima di pensare al guadagno puntiamo ad un Vostro risparmio e conoscenza della materia, chi lo fa?

Magari anche no, pigliate il bagaglio culturale per approfondire attraverso altri canali, ci resterà la gentilezza offertavi e in voi l’immagine nostra di professionisti.

PROVIAMO? VI VA’?

Attendiamo fiduciosi, con grande speranza, abbiamo il desiderio che VOI possiate risparmiare. Nostra mission è fare bene la nostra professione, vedere i nostri clienti felici, guadagnare per il servizio reso ma, soprattutto, rendere consapevoli le scelte che ognuno di Voi, nostro cliente potenziale, farà e determinerà il futuro prossimo dei 20/30 anni a venire.

Vi raccontiamo questa recente storia di successo, nostra, vissuta, in cui è accaduto quanto detto sopra:

Un nostro attuale cliente in ambito finance aveva opzionato un immobile non attraverso la nostra organizzazione immobiliare, ha provato in autonomia ad ottenere un mutuo ma, tra attese per avere un appuntamento, prodotti spiegati grossolanamente, era assai confuso. Ci siamo conosciuti e abbiamo proposto a lui quanto scritto sopra a vostro vantaggio.

Risultato?

Aveva in mano un preventivo a 30 anni, mutuo al 100%.

Dopo aver analizzato la posizione, esserci calati empaticamente nelle sue esigenze, abbiamo proposto di fare un piccolo sforzo direttamente per avere un mutuo con incidenza al 95% in 25 anni.

Cosa comporterà? Un risparmio, tra tempo e cifra finanziata, pari a EURO 30.000,00 !!! E’ tanta roba, il nostro cliente è rimasto estasiato e sorpreso e, per Noi, il sorriso rivoltoci è valso ben di più dei 1500 euro richiesti per i nostri servigi.

Come ci siamo riusciti?

  • L’aspetto più importante, abbiamo ascoltato, abbiamo fatto domande sulla vita e necessità del nostro cliente. 
  • Abbiamo un partner forte, Auxilia finance, esso ci permette di spendere convenzioni di creditori differenti e Noi abbiamo semplicemente abbinato il cliente al SUO prodotto.

Questo racconto non per mostrare la “stellina sul petto” ma, per un occhio attento, comunicare l’attenzione che diamo al cliente.

Quando ci si sente apprezzati, coinvolti e importanti, possono nascere solo cose positive.

A presto allora, anche perché in successivi articoli vi sveleremo prodotti esclusivi che solo un tramite Auxilia finance può offrirvi. Per ora va bene così, vi lasciamo con una sana curiosità.

Piccola anticipazione? D’accordo, potrebbe interessare approfondire il canale della cessione del quinto? Abbiamo l’esclusività come mediatori creditizi, nessun altro la possiede, di applicare un TAN al 4,75% e TAEG al 4,99% ad esempio. Abbiamo dato un’occhiata in giro, mediamente questo prodotto è dato ad un tasso del doppio. Se ne avete necessità, siamo disponibili a farvi risparmiare tanti quattrini, chiamateci, VI aspettiamo.

DAVIDE BOSISIO

 

 

HAI GIA’ SENTITO LA TUA BANCA PER IL MUTUO? CHIEDICI UN CONFRONTO

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