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Locazioni e dintorni

Locazioni e dintorni

E’ incredibile, in tutti questi anni non ho mai dedicato uno spazio ad un’area immobiliare imponente come la locazione. Colpa del sottoscritto per cui mi affretto a colmare: “non si vede bene che col cuore, l’essenziale è invisibile agli occhi” ci ricorda il Piccolo Principe, che rammenta l’importanza delle piccole cose perché sono quelle che ci lasciano i più grandi insegnamenti, ecco dunque a Voi il mio blog dedicato, una piccola azione.

Affitto e locazione sono due concetti molto simili ma, da un punto di vista giuridico, completamente diversi. Mentre l’oggetto del contratto di affitto è costituito da beni produttivi come può essere un terreno o una azienda, per cui l’immobile non viene considerato nella sua individualità giuridica ma come uno degli elementi costitutivi di un complesso unitario di beni mobili e immobili, legati tra di loro da un vincolo di interdipendenza e complementarietà per il conseguimento di un determinato fine produttivo, l’oggetto del contratto di locazione non ha un collegamento specifico con l’attività produttiva (come, ad esempio, un’abitazione o un ufficio), e l’immobile concesso in godimento viene considerato come l’oggetto principale del negozio, secondo la sua consistenza effettiva.

LA LOCAZIONE

Nel dettaglio la locazione di un immobile è quel contratto con il quale una parte si impegna ed obbliga a far godere l’altra parte contraente di un bene immobile per un tempo prestabilito, in cambio del pagamento di un corrispettivo concordato (canone di locazione). Le parti del contratto di locazione sono il locatore (che di regola coincide con il proprietario del bene) ed il conduttore (ossia colui che prende in locazione il bene) entrambi titolari di diritti ed obblighi.

In particolare il locatore deve:

-consegnare il bene e mantenere la cosa locata in modo che serva all’uso convenuto, sostenendo le spese di manutenzione straordinaria;

-garantire il pacifico godimento del bene durante la locazione.

Il conduttore, invece, deve:

-ricevere la cosa in consegna e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l’uso stabilito nel contratto, accollandosi le spese di manutenzione ordinaria;

-pagare il corrispettivo nei modi e nei tempi stabiliti;

-restituire la cosa nello stato in cui l’aveva ricevuta, alla scadenza del contratto.

LA LOCAZIONE DI IMMOBILI AD USO ABITATIVO

La legge 431/98 disciplina la locazione di immobili ad uso abitativo e prevede essenzialmente:

-La possibilità di stipulare contratti con libera determinazione del canone, per tali contratti si prevede una durata non inferiore a 4 anni, rinnovabili per altri 4 anni (4+4).

-L’introduzione di contratti-tipo, da stipularsi sulla base di accordi definiti in sede locale dalle maggiori associazioni sindacali di categoria, di tre diverse tipologie:

1)Per l’uso abitativo ordinario, la durata non può essere inferiore a 3 anni rinnovabili per altri 2 (3+2).

2)Per l’uso abitativo transitorio, la durata non può essere inferiore ad un mese e non può eccedere i diciotto mesi.

3)Per l’uso abitativo di studenti universitari, in questi casi particolari la durata del contratto va da 6 mesi a 3 anni.

L’aspetto più importante delle tipologie contrattuali descritte ai punti 1, 2 e 3 riguarda il canone che, appunto, non è libero ma convenzionale e varia in base alle caratteristiche della zona in cui l’immobile è locato ed in base ad elementi specifici riguardanti l’immobile. Aspetto parimenti importante riguarda le agevolazioni fiscali previste per queste tipologie contrattuali sia per il conduttore che per il locatore.

Forma scritta e registrazione obbligatorie per tutte le forme contrattuali, questo è un elemento indispensabile in ogni fattispecie.

LA LOCAZIONE DI IMMOBILI AD USO DIVERSO DALL’ABITATIVO

Si tratta di locazione ad uso diverso dall’abitativo allorquando gli immobili sono destinati a:

  • Attività commerciali, industriali o artigianali, di lavoro autonomo, per le quali la durata minima dei contratti non può essere inferiore a sei anni rinnovabili per altri sei (6+6);
  • Attività alberghiere e imprese assimilate, teatrali, stabilimenti balneari, per le quali la durata minima dei contratti non può essere inferiore a nove anni rinnovabili per altri nove (9+9);
  • Nelle attività stagionali ricorrono le stesse durate limitatamente al periodo infrannuale contrattualizzato.

L’Agente immobiliare esperto del settore si dedica alla consulenza personalizzata per la predisposizione del contratto, regolando i diversi aspetti, in particolare quello fiscale.  Al termine dell’articolo elencherò brevemente i nostri servizi resi nell’ambito.

L’AFFITTO

Con l’affitto le parti contrenti sono l’affittante e l’affittuario: il primo concede il bene in godimento, mentre il secondo si impegna al pagamento di un corrispettivo concordato (canone di affitto) e ad occuparsi della gestione economica del bene.

L’affittuario ha i seguenti doveri:

-gestire il bene in conformità della destinazione economica, osservando le norme di buona tecnica, senza mutarne la destinazione economica, nell’interesse della produzione;

-sopportare le spesse ordinarie.

L’affittante deve:

-consegnare la cosa con i suoi accessori e pertinenze nello stato di servire all’uso cui è destinata;

-eseguire le spese e le riparazioni di carattere straordinario.

La materia dell’affitto, nell’ambito dei fondi rustici, oltre che dal codice civile, è regolata da leggi speciali, con l’imposizione di precise regole in tema di durata, canone ecc.

TASSAZIONE E ASPETTI FISCALI

Il reddito ricavato dalla locazione di un fabbricato (reddito effettivo) è tassato in maniera diversa a seconda del regime fiscale scelto:

Regime “ordinario” di tassazione

Sistema alternativo e agevolato: a “cedolare secca”.

Nel regime ordinario l’imponibile sul quale si calcola l’Irpef dipende dal tipo di contratto stipulato. Ai fini dell’accertamento dell’Irpef dovuta sui redditi dei fabbricati derivanti da immobili locati, è esclusa la possibilità per l’ufficio di rettificare il reddito se il contribuente dichiara l’importo maggiore tra il canone di locazione risultante dal contratto (ridotto del 5%) e il 10% del valore catastale dell’immobile (determinato applicando alla rendita catastale il moltiplicatore di legge, lo stesso previsto ai fini del calcolo dell’imposta di registro sulle compravendite).

Il regime della “cedolare secca” è stato introdotto nel 2011. Si tratta di un sistema alternativo e agevolato di tassazione del reddito derivante dagli immobili locati per finalità abitative. È facoltativo e si applica anche alle pertinenze dell’abitazione con essa locate.

In cosa consiste?

Il sistema della cedolare secca consiste nell’applicare al canone annuo di locazione un’imposta fissa in sostituzione dell’Irpef e delle relative addizionali, dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo, dunque al 21% sulle libere contrattazioni e al 10% per canoni convenzionali (Il canone “convenzionale” è quello determinato sulla base di appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni degli inquilini maggiormente rappresentative a livello nazionale – legge 9 dicembre 1998, n. 431).

La cedolare secca è riservata alle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sulle unità immobiliari locate. Sono quindi escluse le società e gli altri enti. Nei casi di contitolarità dell’immobile, l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore.

Immobili per i quali si può scegliere il regime della cedolare secca:

  • Abitazioni appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati), locate per finalità abitative;
  • Le relative pertinenze (solo se locate congiuntamente all’abitazione).

Restano esclusi i contratti di locazione di immobili accatastati come abitativi, ma locati per uso ufficio o promiscuo, salvo modifiche posteriori al presente effettuate dagli organismi competenti.

Servizio SPAZIOURBANO

I nostri agenti, esperti del settore immobiliare, si dedicano alla consulenza personalizzata e alla predisposizione del contratto, regolando i diversi aspetti, anche fiscali. La consulenza è frutto di terzietà, indipendenza, professionalità e competenza finalizzate al pieno soddisfacimento degli interessi delle parti coinvolte in ogni negozio contrattuale. Chiediamo referenze lavorative, reddituali, affinché ci sia la giusta serietà di relazione e permettiamo sempre un incontro tra le parti perché, è vero che una persona non la si può conoscere in una vita, ma è altresì realistico inquadrare un gradimento nei famosi 2 secondi, sì perché il cervello elabora un’immagine che completerà nei successivi 4 e genererà un’idea sull’interlocutore.

Detto ciò, alla fine di tutto, invitiamo le persone a sane e cordiali relazioni. Siamo tutti diversi, la materia di capire il prossimo è relativa, è più utile capire sé stessi ed esserne la migliore rappresentazione.

DAVIDE BOSISIO

LE IMPOSTE SULL’ACQUISTO DELLA CASA

L’acquisto della casa comporta il pagamento di alcune imposte, che variano a seconda della destinazione dell’immobile e del soggetto venditore. Quando si acquista la prima casa si può godere di un regime fiscale agevolato che consente di pagare le imposte in misura inferiore rispetto a quelle ordinariamente dovute. Per effetto degli articoli 10 del Dlgs 23/2011 e 26 del Dl 104/2013, a partire dal 1° gennaio 2014 le imposte relative al trasferimento di immobili destinati all’utilizzo come prima casa, sono state modificate con l’obiettivo di diminuirne il carico fiscale.

Osserviamo le differenze con specchietti semplici e di facile comprensione, l’obiettivo è far capire e non confondere.

Se oggetto dell’acquisto è la prima casa, l’atto di compravendita è sottoposto alle seguenti imposte:

Il venditore è un privato

IVA esente

imposta di registro del 2% (comunque non meno di € 1.000,00)

imposta ipotecaria fissa di 50 euro

imposta catastale fissa di 50 euro

Il venditore è impresa costruttrice (o di ristrutturazione) entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori

IVA del 4%

imposta di registro fissa di 200 euro

imposta ipotecaria fissa di 200 euro

imposta catastale fissa di 200 euro

Il venditore è impresa costruttrice (o di ristrutturazione) oltre 5 anni dall’ultimazione dei lavori, che opta per l’assoggettamento dell’operazione ad IVA

IVA del 4%

imposta di registro fissa di 200 euro

imposta ipotecaria fissa di 200 euro

imposta catastale fissa di 200 euro

 Il venditore è impresa non costruttrice oppure si acquista da impresa costruttrice (o di ristrutturazione) oltre 5 anni dall’ultimazione dei lavori, che non opta per l’assoggettamento dell’operazione ad IVA

IVA esente

imposta di registro del 2% (comunque non meno di € 1.000,00)

imposta ipotecaria fissa di 50 euro

imposta catastale fissa di 50 euro

Se oggetto dell’acquisto è un immobile ad uso abitativo non prima casa l’atto di compravendita è soggetto alle seguenti imposte:

Il venditore è un privato, oppure un’impresa “non costruttrice”, oppure un’impresa “costruttrice” (o di ristrutturazione) che vende dopo 5 anni dalla data di ultimazione dei lavori senza assoggettare l’operazione ad IVA

IVA esente

imposta di registro del 9% (comunque non meno di € 1.000,00)

imposta ipotecaria di 50 euro

imposta catastale di 50 euro

Il venditore è un’impresa costruttrice (o di ristrutturazione) che vende entro 5 anni dall’ultimazione lavori o dopo 5 anni da questa optando per l’assoggettamento dell’operazione ad IVA

IVA del 10%

imposta di registro fissa di 200 euro

imposta ipotecaria fissa di 200 euro

imposta catastale fissa di 200 euro

Nel caso l’immobile sia registrato al catasto come immobile di lusso (categorie A/1, A/8 e A/9) l’IVA ha un valore del 22%.

Le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto. Dal 1° gennaio 2006 (art. 1 comma 497 Legge n. 266/2005 e successive modifiche), soltanto per le compravendite di immobili ad uso abitativo, comprese le relative pertinenze (box, garage, cantine) a favore di un privato (acquirente), si può assumere come base imponibile il valore catastale, indipendentemente dal corrispettivo pattuito indicato nell’atto (Prezzo-Valore). Più precisamente la norma trova applicazione nelle operazioni soggette ad imposta di Registro e non a quelle soggette ad IVA; ciò non esclude che il venditore sia un’impresa ma in tal caso l’operazione di compravendita deve rientrare nell’ambito di vendita oltre cinque anni dalla conclusione dei lavori o di vendita da parte di imprese non classificabili come “imprese costruttrici”.

Per tutte le altre compravendite in cui l’acquirente non è un privato e/o che riguardano terreni, negozi o uffici, la base imponibile è costituita dal prezzo pattuito e dichiarato nell’atto dalle parti e non dal valore catastale.

Quando la vendita della casa è soggetta ad Iva, la base imponibile è costituita dal prezzo pattuito e dichiarato nell’atto dalle parti e non dal valore catastale. Relativamente a queste cessioni, le nuove disposizioni consentono all’Ufficio delle Entrate di rettificare direttamente la dichiarazione annuale IVA del venditore se il corrispettivo dichiarato è inferiore al “valore normale” del bene. La legge definisce come valore normale “l’intero importo che il cessionario o il committente, al medesimo stadio di commercializzazione di quello in cui avviene la cessione di beni o la prestazione di servizi, dovrebbe pagare, in condizioni di libera concorrenza, ad un cedente o prestatore indipendente per ottenere i beni o servizi in questione nel tempo e nel luogo di tale cessione o prestazione” (articolo 14 del D.P.R. n. 633 del 1972, modificato dall’art. 24 della Legge 88 del 2009).

L’acquirente che vuole usufruire del “vantaggio fiscale” deve chiedere esplicitamente al notaio che la base imponibile ai fini dell’applicazione delle imposte (registro, ipotecaria e catastale) sia costituita dal valore catastale dell’immobile, indipendentemente dal prezzo dichiarato dalle parti. In tal caso il rogito deve riportare anche il valore catastale dell’immobile. L’agevolazione spetta a condizione che nell’atto sia indicato l’effettivo importo pattuito per la cessione. L’omissione, la falsa o incompleta dichiarazione, comportano l’assoggettamento ai fini dell’imposta di registro ad accertamento del valore dei beni trasferiti. In sostanza, l’Ufficio delle Entrate applicherà le imposte sul valore di mercato dell’immobile, anche se la parte acquirente aveva richiesto la tassazione sulla base del valore catastale. Inoltre sono previste onerose sanzioni pecuniarie a carattere amministrativo.

Da ultimo, in tema di “recupero fiscale” ricordiamo che dal 2007 è possibile detrarre fiscalmente ai fini Irpef (nella misura del 19% per l’acquirente) i compensi corrisposti agli intermediari immobiliari per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale. La detrazione è fruibile per un importo comunque non superiore a 1.000 euro e la possibilità di portare in detrazione questa spesa si esaurisce in un unico anno d’imposta. Se l’acquisto è effettuato da più proprietari, la detrazione, nel limite complessivo di 1.000 euro, dovrà essere ripartita tra i comproprietari in ragione della percentuale di proprietà.

La rendita catastale è il valore che l’Agenzia delle Entrate attribuisce ad un immobile e la si può vedere dalla visura catastale che l’Agente Immobiliare consegna ai clienti in fase di trattativa.

COEFFICIENTI MOLTIPLICATORI

Ogni immobile ha una rendita: se acquisti un appartamento con box e cantina, ognuna di queste unità ha una sua rendita.

Per rivalutare la rendita catastale bisogna sommare le diverse rendite catastali e moltiplicarle per un coefficiente che cambia a seconda del tipo di acquisto:

Per la PRIMA CASA e relative pertinenze:

Rendita Catastale *115,50 per unità immobiliari ad uso abitativo e relative pertinenze rientranti nelle categorie C/2, C/6 e C/7

Per gli IMMOBILI DIVERSI DALLA PRIMA CASA:

Reddito Dominicale * 112,50 terreni agricoli

Rendita Catastale *42,84 fabbricati classificati in categoria C/1 (negozi) e per gli immobili classificati in categoria E (stazioni di trasporto)

Rendita Catastale *63 fabbricati classificati in categoria A/10 (uffici) e unità immobiliari classificate in categoria D (opifici)

Rendita Catastale * 126 tutti gli altri fabbricati, comprese abitazioni in classe A/8 o A/9 (di lusso) o unità immobiliari residenziali che non godono deli benefici fiscali “prima casa”.

Per ogni necessario approfondimento, curiosità, fattispecie specifica e confronto, il team SPAZIOURBANO sarà felice di rispondere ad ogni domanda.

DAVIDE BOSISIO

LE IMPOSTE SULL’ACQUISTO DELLA CASA
DONAZIONE DELLA NUDA PROPRIETÀ CON RISERVA DELL’USUFRUTTO

DONAZIONE DELLA NUDA PROPRIETÀ CON RISERVA DELL’USUFRUTTO

La donazione della nuda proprietà con riserva dell’usufrutto è un’operazione oggi piuttosto diffusa cui conseguono alcuni significativi vantaggi. Cerchiamo insieme di capire meglio di cosa si tratta e perché sia più praticata rispetto alla donazione dell’usufrutto di un immobile.

Facciamo così, mi faccio le domande (che magari anche tu faresti) e mi do le risposte ma, prima, impariamo i termini principali così da facilitare la comprensione del testo.

USUFRUTTO: Diritto reale di godere di un bene altrui, mobile o immobile, comprese le accessioni del medesimo, con il rispetto della sua destinazione economica e della limitazione imposta dalla legge;

NUDA PROPRIETA’: La nuda proprietà è un caso di proprietà privata alla quale non si accompagna un diritto reale di godimento del bene cui è relativa. Tipicamente si riferisce a un immobile del quale si acquisisce la proprietà ma non il diritto di usufrutto;

DONAZIONE: La donazione è il negozio giuridico col quale una parte, il donante, intenzionalmente arricchisce l’altra, il donatario, disponendo di un proprio diritto – o obbligandosi a disporne – senza conseguire un corrispettivo.

Molto bene direi, partiamo con l’intervista?

E’ possibile donare la nuda proprietà con riserva dell’usufrutto?

La donazione o la vendita della nuda proprietà con riserva dell’usufrutto è un’operazione estremamente interessante che si presta a diverse considerazioni, sia dal punto di vista giuridico che dal punto di vista fiscale.

Donare la nuda proprietà riservandosi l’usufrutto è un’operazione praticata soprattutto nel momento della sistemazione e pianificazione della propria successione. Chi, arrivato in età ragionevolmente avanzata, vuole cominciare in vita a sistemare il proprio patrimonio pianificando la successione, anziché fare un testamento, può cominciare a donare la piena proprietà di alcuni immobili oppure a donarne la nuda proprietà riservandosene l’usufrutto.

Quali sono i vantaggi?

Donare la nuda proprietà innanzitutto ha un impatto fiscale ridotto rispetto al donare la piena proprietà, perché si dona un diritto reale minore. Quindi, il valore di quello che viene donato è ridotto dal valore dell’usufrutto, che invece si riserva il donante.

Il valore dell’usufrutto deriva da una tabella che viene periodicamente aggiornata in funzione del cambiamento e della crescita dell’aspettativa di vita, ma è comunque legato all’età dell’usufruttuario. L’usufrutto vale tanto di meno quanto più l’usufruttuario è anziano, presupponendo che abbia un’aspettativa di vita ridotta.

Ma qual è il vantaggio? Il vantaggio sta nel fatto che donando la nuda proprietà si realizza il passaggio del bene all’atto della donazione e in seguito alla morte dell’usufruttuario l’usufrutto si riunisce in capo al nudo proprietario senza più alcun costo fiscale. Si deve procedere semplicemente con una pratica catastale dal costo di poche centinaia di euro che allinea il catasto alla situazione di fatto, ma non vi sono più costi fiscali.

Cosa significa esattamente donare la nuda proprietà riservandosi l’usufrutto?

Significa spogliarsi della proprietà, ma mantenere tutti i vantaggi che derivano innanzitutto dal poter godere degli eventuali frutti che l’immobile produce oppure poterlo continuare semplicemente ad abitare e quindi non perdere la possibilità di utilizzare il bene di cui si è donata la nuda proprietà. Il tutto senza gravare il donatario, cioè chi riceve la nuda proprietà, di alcun costo, perché tutte le spese e anche i gravami fiscali rimangono in capo all’usufruttuario.

Le spese di manutenzione ordinaria, le spese della detenzione dell’immobile, come Imu e Tari, sono tutte in capo all’usufruttuario. Le sole spese che formalmente gravano sul nudo proprietario sono quelle di manutenzione straordinaria.

E’ evidente che in questo modo è possibile, con un costo certo e soprattutto senza perdere la possibilità di godere dei frutti che l’immobile può produrre, pianificare la propria successione fin da molto prima della morte o comunque senza dover passare necessariamente attraverso un testamento.

Oltre alla donazione, è possibile la vendita della nuda proprietà con riserva dell’usufrutto?

Sì. Un’altra possibilità, ultimamente abbastanza praticata, è la vendita della nuda proprietà con riserva dell’usufrutto. Si tratta di una soluzione spesso scelta da chi è arrivato in età avanzata e ha necessità di procurarsi una certa liquidità senza però perdere la possibilità di godere dell’immobile.

Si tratta di un’operazione che è possibile praticare trovando un investitore interessato ad acquisire una nuda proprietà pagando un prezzo ridotto, perché il prezzo viene decurtato del valore dell’usufrutto. Il nudo proprietario, al momento del decesso dell’usufruttario, si troverà ad essere pieno proprietario senza avere più alcun costo aggiuntivo.

Tale operazione può consentire al proprietario di realizzare la liquidità di cui necessita e all’acquirente di ‘scommettere’ sulla vita dell’usufruttuario in modo tale da trovarsi poi un bene in piena proprietà magari a distanza di pochi anni, soprattutto se al momento dell’operazione l’usufruttario è già ragionevolmente anziano.

E’ invece possibile fare la donazione dell’usufrutto di un immobile?

Sì, è possibile anche donare l’usufrutto, mantenendo la nuda proprietà. Sicuramente è un’operazione molto meno praticata, anche perché non produce i risultati di cui si è parlato.

E’ innanzitutto difficile che l’usufrutto venga donato o alienato a un soggetto più giovane, anche perché, come già detto, si tratta di un’operazione che ha un costo superiore, in quanto più l’usufruttuario è giovane più l’usufrutto vale, e quindi si avvicina al valore o al costo della piena proprietà, in secondo luogo perché non si realizza la pianificazione ereditaria in quanto la nuda proprietà, che si è mantenuta, cadrà comunque in successione.

L’operazione che oggi ha acquisito una certa popolarità è proprio quella inversa, cioè donare o vendere la nuda proprietà riservandosi l’usufrutto. Questa, per pianificare la successione o per procurarsi una liquidità immediata, è una pratica attualmente piuttosto diffusa. A mio avviso, tra l’altro, da un punto di vista della pianificazione successoria è un’operazione che può rivelarsi molto utile, in quanto comporta un risparmio di costi permettendo inoltre la suddivisione del patrimonio secondo i propri desideri sin da subito.

 

Spaziourbano da sempre cerca di condividere le proprie conoscenze, senza gelosia, perché affrontare trattative con clienti preparati è meglio del contrario.

Siamo sempre a disposizione per un confronto, approfondimento, perché quello che doni è tuo per sempre.

DAVIDE BOSISIO

FINANZIAMO LE PMI E PROFESSIONISTI

Piccole e medie imprese, aziende artigiane, studi professionali, singoli professionisti: sono loro che rappresentano il tessuto produttivo del paese e contribuiscono, quindi, in maniera rilevante a sostenere la nostra economia. Auxilia Finance è dalla loro parte con diverse soluzioni creditizie per la loro attività.

Questo ambito, di recente, ha visto protagonista Auxilia finance nel sottoscrivere un nuovo accordo quadro con primaria società finanziaria, un prodotto eccezionale tarato per imprenditori, specifico per fornire liquidità.

Caratteristiche?

Prestito chirografario di minimo € 25.000,00 e massimo € 1.500.000,00, per ditte individuali rimborsabile in 5 anni mentre per società da 5 a 8 anni, delibera in 3/4 giorni, il tasso a seconda dell’intervento e del soggetto richiedente.

Cosa serve fornire?

Visura camerale, bilancino, ultime due dichiarazioni di reddito (2 anni).

Chiudiamo con una sfolgorante notizia, per ottenere questo prodotto NON SI DOVRA’ VERSARE ALCUNA PROVVIGIONE !!! Un consulente del credito professionale, un’azienda organizzata e ricca di credibilità verso gli istituti di credito, un prodotto voluto per salvaguardare la tua attività, a ZERO EURO di commissioni d’intermediazione. Questo è il classico caso per cui vale la pena dire: “Chiama Ora”, 02-4530630, chiedi un appuntamento con il consulente Auxilia finance in Spaziourbano immobiliare.

Detto ciò, completo l’informativa ricordando che esiste altro in questo segmento di mercato che Auxilia, da tempo, supporta. Basta divulgarlo. Basta aprire il ventaglio e mostrarne la bellezza.

Il credito finanziario carburante per le imprese

Come noto, il carburante che fa andare avanti la macchina produttiva delle PMI e professionisti è il credito finanziario. Senza finanziamenti dedicati  si rischierebbe, con molta frequenza, di far finire in crisi di liquidità molte attività produttive, con tutte le conseguenze negative del caso.

Auxilia Finance ha dedicato a PMI e professionisti una serie di prodotti finanziari, con la necessaria consulenza per garantire l’accesso al credito e consentire di mandare avanti l’attività giornaliera. E’ il modo più semplice per evitare rischi di possibili blocchi delle forniture, ritardi nelle consegne, perdita di clienti.

I finanziamenti per piccole e medie imprese e professionisti

Acquisto ufficio-negozio: Auxilia Finance offre i finanziamenti necessari, sotto forma di prestiti o di mutui ipotecari, per rilevare un’attività commerciale, comprare le mura di un negozio o di un ufficio a condizioni sicuramente vantaggiose, con tempi di istruttoria ridotti.

Prestiti chirografari: Per ottenere un prestito chirografario basta una firma sul contratto (‘chiros’ in greco significa firma). Non sono quindi richieste particolari garanzie e si può contrattare sia un prestito a tasso fisso sia a tasso variabile. E’ prevista anche la possibilità di posticipare il rimborso della prima rata (ammortamento differito), o di rimborsare una parte del prestito con rate mensili e la parte restante con un’unica rata finale (rata pesante).

Consolidamento debiti: Il finanziamento per consolidamento debiti si chiede quando il peso delle rate di debiti precedenti può diventare insostenibile. Auxilia Finance è in grado di offrire un nuovo finanziamento che prevede l’estinzione dei debiti precedenti e la rimodulazione del rimborso, con durata più confacente e rate più leggere.

Mutui liquidità: I consulenti di Auxilia Finance possono consigliare sulla convenienza di accedere a un mutuo, rispetto a un più semplice prestito, se il capitale necessario per l’attività è superiore ad una certa soglia. In questo caso il mutuo presenta il vantaggio di una scadenza più lunga e di tassi d’interesse ridotti.

Per le PMI e i titolari di attività professionali, Auxilia Finance può inoltre proporre:

  • apertura di conti correnti a condizioni particolari;
  • accesso a convenienti forme di leasing per l’acquisto di beni strumentali;
  • POS per pagamenti con carte di credito, debito e prepagate, anche in modalità Mobile POS tramite smartphone o tablet.

 

DAVIDE BOSISIO

davide.bosisio@auxiliafinance.it

FINANZIAMO LE PMI E PROFESSIONISTI
Il certificato di agibilità

Il certificato di agibilità

“Secondo l’art. 24 del Testo Unico sull’Edilizia, il certificato di agibilità è un documento tramite il quale si attesta che un determinato immobile, a seguito dell’edificazione o di determinati interventi, possegga le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico definite dalla normativa vigente all’atto di edificazione e che sia stato realizzato secondo quanto indicato nel progetto”.

Mica poco, siete d’accordo?

Adoro le definizioni: chiare, concise, concrete.

Un po’ di storia:

L’agibilità è diventata obbligatoria nel 1934, con il Regio Decreto n. 1265, quando il Podestà (oggi Sindaco) doveva autorizzare e rendere abitabili le costruzioni eseguite in conformità al progetto approvato, che avessero i muri convenientemente prosciugati e che non fossero insalubri.  L’agibilità del 1934 era una semplice autorizzazione sanitaria e non edilizia. La svolta avviene nel 1967 con la legge Ponte che introduce la dichiarazione di abitabilità o di agibilità. In passato l’abitabilità era riferita agli immobili e l’agibilità a tutte le altre categorie, poi unificato.

Nel 2001, con il Testo Unico sull’Edilizia 380/2001*(vedi paragrafo “le disposizioni normative), viene abolita l’abitabilità e dal 2013, il certificato non viene più concesso dal Comune, ma viene sostituito da un’autocertificazione: l’attuale SCA, segnalazione certificata di agibilità.

Nel tempo, questo documento, oltre a cambiare dicitura, ha incrementato la sua valenza edilizia e urbanistica. All’inizio si trattava di una semplice prassi, dopodiché gli allegati e le attestazioni sono aumentate e oggi ha assunto un notevole valore diventando un documento essenziale per poter fruire dell’immobile. Ad esempio? Per ottenere il certificato sismico, il superbonus 110%. Come dire, per effettuare un upgrade devi avere le basi.

Le disposizioni normative:

*Il D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 – Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia (entrato in vigore definitivamente il 30 giugno 2003), prevede che il certificato di agibilità deve essere richiesto solo per:

  • le nuove costruzioni;
  • le ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
  • gli interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di igiene e sicurezza;

Pertanto a partire dall’entrata in vigore del T.U. sull’edilizia il certificato di agibilità deve essere richiesto dal venditore e consegnato all’acquirente necessariamente solo per i nuovi edifici (ossia quelli costruiti successivamente al 30/06/2003) o per quelli già esistenti per i quali siano stati eseguiti talune tipologie di interventi edilizi.

Con la S.C.A., dal 2013, oltre ciò è possibile richiedere il certificato anche per:

  • singoli edifici o singole porzioni della costruzione, purché funzionalmente autonomi qualora siano state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all’intero intervento edilizio e siano state completate e collaudate le parti strutturali connesse, nonché collaudati e certificati gli impianti relativi alle parti comuni;
  • singole unità immobiliari, purché siano completate e collaudate le opere strutturali connesse, siano certificati gli impianti e siano completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria dichiarate funzionali rispetto all’edificio oggetto di agibilità parziale.

In questo caso si parla dunque di agibilità parziale di un edificio.

 La giurisprudenza:

Negli ultimi anni la tendenza delle Corti va nella direzione di considerare il certificato di agibilità come un requisito giuridico sempre più importante del bene oggetto di compravendita, ma solo in quanto attesterebbe la fruibilità dell’immobile ad un determinato uso. Secondo la giurisprudenza maggioritaria, anche se nessuna norma imperativa contempla un obbligo di preventivo rilascio di detta certificazione, la mancanza della agibilità configura un inadempimento del venditore.

Nella sentenza della Cassazione Civile, sez. II, 11 ottobre 2013, n. 23157 si legge che “la consegna del certificato di abitabilità dell’immobile oggetto del contratto, ove questo sia un appartamento da adibire ad abitazione, pur non costituendo di per sé condizione di validità della compravendita, integra un’obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell’art. 1477 c.c., attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incidente sulla possibilità di adibire legittimamente la stessa all’uso contrattualmente previsto.”

In una recentissima sentenza, la n. 24386 del 8 febbraio 2016, la Corte di Cassazione ha precisato che la vendita di un immobile privo di certificato di agibilità configura una vendita di cosa in parte o del tutto diversa da quella dedotta in contratto. In tale circostanza il compratore potrebbe chiedere legittimamente o la risoluzione del contratto (ovvero lo scioglimento del contratto) o l’adempimento dello stesso qualora abbia interesse all’acquisto, ferma la possibilità di chiedere il risarcimento dei danni. Ma non è tutto. La S.  Corte ha stabilito anche che l’acquirente può rifiutarsi di firmare il rogito, anche qualora abbia già stipulato il contratto preliminare.

Insomma la Cassazione ha stabilito che se manca l’agibilità per adibire un immobile a casa di abitazione, e quindi l’immobile può essere utilizzato solo per altri scopi (ad es.: magazzino), l’acquisto è valido lo stesso,  ma l’acquirente ha acquistato una cosa per un’altra, con lesione dei suoi diritti.

Importanza:

Questo documento ci garantisce che l’edificio è salubre e vivibile, è ‘sicuro’ ed è conforme dal punto di vista urbanistico (non sono presenti abusi) secondo le norme vigenti al momento del rilascio dell’agibilità.

Conclusioni:

Andiamo nel pratico.

Spesso sentiamo dire da clienti (sempre giustificati) e anche colleghi (non giustificati), che l’agibilità è necessaria se la costruzione è post 1° settembre ’67.  Come si evince dai paragrafi precedenti, il certificato di agibilità è in vigore da molto prima, in modi e denominazioni differenti, ma non significa che uno stabile degli anni ’60 ad esempio non debba possederlo. Non viene richiesto il rilascio in sede d’atto notarile, ma ciò non toglie che l’esistenza o meno determini una migliore o peggiore commercializzazione di un bene insito nello stabile in questione. Converrete che quanto meno sia giusto saperlo in fase decisionale di acquisto.

Attenzione! Esistono casi in cui manchi il certificato, non per negligenza, chi di dovere ne aveva presentata regolare domanda, ma grazie al tacito assenso potrà considerarsi valida la richiesta protocollata. Preoccupatevi se non vi è traccia di nulla.

Un consiglio: quando troverete l’immobile giusto, se post 1° settembre ’67 , fate in modo che se non in possesso fisico dell’agibilità da parte del venditore (quasi sempre) di farlo richiedere sin dagli esordi della trattativa perché molti comuni, soprattutto quelli più grandi e popolosi, possono portare ad attese fino a 6 mesi.

Noi Spaziourbano chiediamo tale documentazione sin dal giorno in cui ci viene conferito incarico di vendita, prima d’imbatterci nell’acquirente, per limare al massimo il disservizio che l’attesa di esso possa generare nell’iter burocratico di accompagnamento all’atto definitivo.

DAVIDE BOSISIO

L’IMPORTANZA DELL’AGENTE IMMOBILIARE PROFESSIONALE, UNA STORIA VERA.

L’IMPORTANZA DELL’AGENTE IMMOBILIARE PROFESSIONALE, UNA STORIA VERA.

Un caro saluto ad ogni persona che ha deciso di leggere questo nuovo blog. Come recita il titolo, torno dopo tanto tempo a parlare del ruolo strategico dell’agente immobiliare professionale. Lo faccio con un esempio di vita quotidiana, dunque reale, di quanto sia importante avvalersi di professionisti e come riconoscerli.

Lo scorso anno, una coppia di signori non più in tenera età, venne a vedere un immobile nel quartiere di Milano da noi gestito e che avevano lasciato anni prima per sistemarsi in provincia per stare vicini al figlio. Come spesso accade i figli prendono strade imprevedibili, si trasferì nuovamente e più lontano, nacque dunque nei suddetti signori l’esigenza di tornare nella zona che conoscevano, in cui amicizie e servizi familiari potessero agevolare la loro vita. Trovano casa con Spaziourbano, una casa legata ad altre transazioni immobiliari. Cinque compravendite correlate in cui ci si è preoccupati dal principio di ogni dettaglio, anche futuristico, perché nessuno incontrasse il minimo disagio. Questi signori ci dissero che avevano da vendere una casa, quella che acquistarono vicino il figlio, per ottemperare l’acquisto ma che prima dovevano smarcare un rapporto incagliato con delle persone interessate. Decorso del tempo, vennero da noi e ci conferirono l’incarico a vendere perché risolsero il rapporto ma, dopo qualche settimana, siamo stati chiamati da questi fantomatici vecchi acquirenti che rivendicavano il loro diritto all’acquisto. Allora abbiamo preso informazioni, per esprimerci e valutare come agire era essenziale conoscere bene le cose, perché non le avevamo vissute e sappiamo bene come la giurisprudenza sia sibillina e interpretabile a seconda di questo o quell’avvocato che agisce per interesse unilaterale. Nel frattempo veniamo contattati dal mediatore che seguì la vicenda e, più che spiegarci la realtà dei fatti, ha provato a fare terrorismo psicologico affinché ci mettessimo a disposizione per ricucire un vecchio rapporto, defilandoci o favorendo la chiusura della trattativa a ZERO euro.

Come si dice, la calma è la virtù dei forti, abbiamo agito strategicamente, contattato i legali, ascoltato profondamente ogni frase, dedotto che non eravamo in dovere di nulla verso una situazione vecchia, non nostra e che ci saremmo dovuti preoccupare di definire la trattativa di vendita secondo disposizioni ricevute attraverso un incarico di vendita. Che questi signori se volevano la nostra prestazione dovevano pagarla.

Il nocciolo di questa storia sta in cosa accadde prima, e perché un mediatore si è esposto a contattarne un altro senza logica precisa fuorché di sana empatia apparente col proprio cliente. Infatti non fu empatia, solo tutela di se stesso. Questo tizio, perché il mediatore o agente immobiliare è un professionista, aveva concluso una compravendita, dunque accordo delle parti e versamento prima parte di caparra ma, nel momento di convocare la scrittura privata integrativa, apprese dai venditori che non volevano più proseguire, vendere. Parliamo del Febbraio’20, epoca di inizio terrorismo pandamia, lockdown, e via. Un buon mediatore deve comunicare alle parti ogni notizia in suo possesso, non quello che comoda, ma evidentemente l’interesse alla provvigione fu più forte dell’essere un professionista. Attenzione, costui acquisì i diritti di vendita dai venditori, oggi nostri clienti, a provvigioni zero, l’unica fonte di guadagno era l’acquirente. Dunque “perché svegliar il can che dorme, l’accordo l’ho raggiunto, mi faccio pagare e poi s’aggiusterà”. Frase ed atteggiamento tipico di chi lavora nel mondo immobiliare solo per i soldi. Sì, anche perché ha incattivito l’acquirente trascinando la situazione sino a Settembre’20 e convocare un rogito sebbene tutto. L’assenza dei venditori fece perdere il senno agli acquirenti. Prese il via il valzer dei legali, notoriamente accusatori o difensori, non mediatori. Degenero. Era così semplice: bastava parlare, trovare soluzioni, proporle, affrontare il rischio del fallimento dell’operazione, tante cose, tranne l’omissione di informazioni in possesso.

Piccola divagazione: “Perché, Spaziourbano è una onlus?” “Non chiedete soldi?”, rispondiamo: “No no, Spaziourbano è in affari per denaro e chi vende e compra casa deve pagare il servizio reso, siamo rigorosi, ma offriamo una prestazione professionale, sforzandoci sia eccellente, con cura dei dettagli e gestione degli errori. Come può fare tutto ciò uno che chiede ZERO?”

Detto ciò proseguiamo, questo tizio, ben consapevole delle sue responsabilità, ha cercato d’indurci a riconciliare non per vivo interesse nella compravendita ma per evitare strascichi su di sé. Dopo oltre vent’anni di carriera abbiamo conosciuto imprenditori senza scrupoli, brave persone, balordi, affaristi, ignoranti, saccenti, abbiamo imparato che prima di agire impulsivamente serve raccogliere le giuste informazioni e attuare un comportamento deontologicamente corretto.

Molto bene, fatto ciò abbiamo concluso la compravendita con nuovo cliente, sano ed innamorato dell’immobile in questione, perché dovevamo tutelare il nostro venditore, che è anche acquirente di altro bene, perché ci sono troppe figure coinvolte che non possono essere lasciate in balia di eventi passati mal gestiti da altri, perché la nostra opera professionale andava retribuita.

La vera parte lesa in tutta questa vicenda è una famiglia che ha pagato una mediazione per non avere acquistato un immobile. Questo è triste, questo genere di cose dovrebbero essere analizzate e punite.

Fine.

Cerchiamo di trarre delle conclusioni, siamo dell’idea che serva una rivoluzione nel mondo del lavoro dell’intermediazione immobiliare. Non è possibile che se ho mal di pancia debba andare da un medico, se ho un contenzioso da un legale, qualunque altro esempio, ma se devo vendere e comprare casa posso scegliere di agire individualmente. Questo porta disordine economico, professionale e qualitativo. Siamo per l’obbligo dell’uso di mediatori veri, riconosciuti tali, testati, per provvigioni più basse ma su scala, per l’eliminazione di chi si ricicla in questo mondo, chi sfrutta ragazzini manipolando sogni di carriera. Invece viviamo in una realtà apparentemente libera, dove chi è bravo paga per altri, dove non si premia la professionalità ma la scaltrezza e la velocità. In ciò chi ne fa le spese sono i clienti e l’appeal del ruolo, vi pare giusto?

Parliamo di una casa, di un impegno per la vita, di sogni, non di un paio di scarpe (le donne ci perdoneranno per la comparazione). E’ sbagliato, esisto modelli giusti poco fuori l’Italia, più lontano, di cui neanche si parla e che attuano politiche volte alla soddisfazione della comunità. Stanno nascendo al contrario realtà virtuali che, a costi ridicoli, reclutano immobili promettendo una consulenza a distanza……. Come le ricette di cucina in appendice ad un telegiornale, un piatto in due minuti….. Confusione.

Quando qualcosa è importante non servono escamotage o creatività, solo know-how, serietà e rispetto.

DAVIDE BOSISIO

R.E.M. Spaziourbano immobiliare

AUXILIA FINANCE, FORMAZIONE CONTINUA

Articolo molto importante, parla di formazione.

Finalmente, dopo tanto tempo un’aula, persone, sedie, lavagne e non un freddo monitor. Al sottoscritto piace vivere le cose, d’accordo la tecnologia, l’adattarsi al cambiamento, ma fino ad un certo punto. Confrontarsi, leggere e capire cose anche senza la parola, esiste il linguaggio del corpo, mangiare un boccone insieme, attingere da altre esperienze. E’ un plus che la tecnologia non darà mai indietro.

Detto ciò, l’aver scelto di entrare nel mondo finanziario, oltre a nuove competenze, sta consolidando la fortuna nell’esser capitato in Auxilia Finance. Tutti lo sanno, nessuno lo dice apertamente, ma in questo settore ci sono tante “sporcacciate”, tanti parassiti, gente con un pelo così grande da poterlo condividere. Ma, di questi tipi in Auxilia neanche l’ombra, perché i miei clienti devono sapere che noi stessi siamo monitorati e, in caso di sbavature, si viene stoppati e segnalati. Auxilia insegna, applica e controlla che l’attività si svolga su basi etiche.

Ieri abbiamo imparato a capire le politiche di tutte le banche in convenzione, abbiamo consolidato l’importanza del nostro lavoro di consulenti del credito perché sono tutte diverse. Ogni banca ha una sua modalità e, fermo restando taluni aspetti uguali per tutti, analizzano le pratiche in modi differenti in base a ciò che offrono e questo implica che una banca non potrà essere adeguata per ogni cliente.

Quindi rinnovo l’invito a valutare seriamente di farsi assistere da un professionista consulente, perché vi eviterà tante perdite di tempo, sconforto, malumori che nascono, non per cattiveria degli istituti di credito, ma per mancanza di conoscenza dell’utente stesso. Nei paesi anglosassoni nessun cliente privato va in una banca a chiedere un mutuo, quest’ultime non vogliono, tutto passa da una prima consulenza di un broker che indirizza correttamente l’utente, solleva la banca dalla prima indagine e raccolta documentale, riduce i costi delle prestazioni. Non sono esterofilo, amo pigliare spunto da chi fa meglio, non comprendo come un modello chiaro, semplice, risolutivo, consolidato, non venga emulato.

E’ vero che un cliente non possiede la cultura di scelta ma, c’è sempre un ma, dovrebbe? Non dovrebbe essere il sistema a mettere nelle condizioni di affrontare un percorso corretto?

Comunque, la cosa che mi ha maggiormente colpito è la legalità Auxilia. Vi racconto questa storia:

Un collega aveva preso incarico una pratica di un cittadino extra-comunitario, ha raccolto i documenti, analizzato la posizione, portato la pratica nella banca adeguata. Tutto bene, il cliente mostrava tutti i requisiti necessari per l’accesso al credito. Delibera, perizia e poi……

Auxilia Finance ha un organo interno di controllo documentale per garantire alle banche che il cliente sia “reale”. Significa che si lavora per capire se sono state prodotte falsificazioni, documenti alterati. Ebbene, in questo esempio emerse questa triste denuncia, venne annullata la pratica, abbandonato i profitti sebbene alle spalle ci fu un lavoro, detto alla banca che se voleva procedere avrebbe dovuto farlo senza di noi. Ovviamente non l’ha fatto.

Si è perso un business, si è guadagnato in rating. Un giorno forse impareremo a rubare le cose giuste d’altri, accadrà? Non accadrà? Ma se accadrà Auxilia sarà protagonista.

Nell’attesa, gentile lettore, potenziale cliente, è sufficiente questa esposizione per anticipare gli eventi e usare dei professionisti su questioni che determineranno buona parte della tua vita?

Auxilia Finance spa ha ottenuto il Rating di legalità dall’Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato (AGCM), indicativo e suggellante di quanto contenuto in questo blog.

Lo scrivente, tutto lo staff SPAZIOURBANO IMMOBILIARE, sono felici di lavorare in partnership con Auxilia per  offrire serietà, competenza, autenticità, valore, legalità. Quello che da sempre è cavallo di battaglia della nostra agenzia immobiliare.

DAVIDE BOSISIO

 

AUXILIA FINANCE, FORMAZIONE CONTINUA
Sostegni BIS, agevolazioni under 36: le novità

Sostegni BIS, agevolazioni under 36: le novità

Lo avevamo promesso, ecco quanto necessario sapere dei dettagli sulle nuove misure per l’acquisto della prima casa riservate ai giovani dal Sostegni BIS: Garanzia dello stato fino all 80% , riduzione imposte ma con alcune esclusioni.

Il decreto sostegni bis n. 73 2021 all’art. 64 introduce o amplia ad una platea più vasta, alcune agevolazioni per l’acquisto della prima casa già previste dall’ordinamento, prevedendo una spesa di circa 600 milioni di euro per il biennio 2021-22.  Di seguito vediamo i dettagli.

Proroga Fondo Gasparrini e Fondo Garanzia prima casa

Il comma 1 prevede la proroga del Fondo Gasparrini relativo alla sospensione dei mutui prima casa fino al 31 dicembre 2021, visto il perdurare dell’emergenza da COVID-19, i commi 2-5 prevedono per il Fondo Garanzia prima casa (che finora ha previsto il rilascio della garanzia sul mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale, nella misura massima del 50%):

  • l’accesso in via prioritaria anche ai giovani di età inferiore ai trentasei anni con ISEE non superiore a 40.000 euro annui.
  • la percentuale di copertura viene elevata fino alla misura massima dell’80% della quota capitale ogniqualvolta il soggetto finanziatore aumenti oltre l’80% il limite di finanziabilità dell’operazione.

Le richieste andranno presentate attraverso Banche e istituti finanziari dal 24 giugno 2021 fino al 30 giugno 2022.

Riduzione imposte dirette per la prima casa degli under 36

I commi 6-11 introducono invece nuove agevolazioni per l’acquisto della casa di abitazione da parte di giovani in materia di imposte indirette, in particolare:

1 – I giovani under 36 e con ISEE inferiore a 40 mila euro sono esonerati dal pagamento dell’imposta di registro e delle imposte ipotecaria e catastale.  L’agevolazione si applica: agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di prime case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1 (Abitazioni di tipo signorile), A8 (Abitazioni in ville) e A9 (Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici) e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione;

2 – Nel caso in cui l’atto sia soggetto ad imposta sul valore aggiunto si riconosce un credito d’imposta di ammontare pari all’IVA  da portare in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito, oppure  in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche o da utilizzare in compensazione; Su questo punto vale la pena sottolineare che la norma non cita il requisito dell’ISEE ma la relazione illustrativa del Parlamento afferma  che si tratta di una ipotesi  per cui “ ricorrono le medesime condizioni e requisiti per l’acquisto della casa di abitazione di cui al precedente comma”. Necessario giocoforza attendere chiarimenti ministeriali o da parte dell’Agenzia delle Entrate;

3 – E’ prevista infine l’esenzione dall’imposta sui finanziamenti, sostitutiva delle imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali e delle tasse sulle concessioni governative relativi agli immobili abitativi agevolati, fissata in ragione dello 0,25 per cento dell’ammontare complessivo del finanziamento.

Le agevolazioni si applicano agli atti stipulati nel periodo compreso tra il 26 maggio 2021 e il 30 giugno 2022.

Infine, il comma 10 prevede che, in caso emergano:

insussistenza delle condizioni e dei requisiti per beneficiare delle agevolazioni sopracitate o per decadenza da dette agevolazioni, per il recupero delle imposte dovute si applica una maggiorazione del 30%.

Utile forse ricordare che l’esenzione dalle imposte riguardano gli “atti traslativi” e non concerne i contratti preliminari che restano soggetti a:

  • imposta di registro (3% per gli acconti e 0,50% per le caparre confirmatorie);
  • imposta ipotecaria 200 euro;
  • imposta di bollo (155 euro);
  • tassa ipotecaria (35 euro).

Speriamo che l’articolo risulti chiaro, purtroppo dei tecnicismi restano imprescindibili, l’importante è che non depistino la comprensione.

Ad ogni buon conto, Spaziourbano è a vostra disposizione per qualsivoglia chiarimento.

DAVIDE BOSISIO

Quanto costa investire negli Stati Uniti?

Quanto costa investire in USA? Abbiamo visto nei precedenti blog perché è conveniente investire nel mercato americano e come scegliere l’investimento giusto, ora è opportuno entrare nel merito e capire quanto ci costerebbe un investimento negli Stati Uniti.

Analizziamo tutte le fasi dell’investimento:

  • Costi iniziali
  • Costi annuali
  • Eventuali altre spese
  • Costi di rivendita
  • Imposte sul reddito

COSTI INIZIALI

Prendendo in esame investimenti per immobili che hanno una fascia di prezzo tra i $ 66.000/150.000 le spese di acquisto iniziale variano da Stato a Stato e in base a se si acquista come privato o come società.

In stati come Florida, Pennsylvania, Michigan e North Carolina le admin fee ammontano a $ 3.200 come persona fisica e $ 4.000 come società, mentre in Maryland sono rispettivamente $ 4.200 e $ 5.000.

Sarà necessario aprire un conto bancario, che i nostri consulenti vi faranno aprire facilmente senza dovervi spostare. Occorrerà mantenere un deposito minimo di $ 100 e avrete una carta di debito per prelevare le rendite accumulate che fruiranno nel conto. Il costo del mantenimento del conto corrente è di circa $ 17 mensili che si azzera nel caso siano depositati almeno $ 3.000.

COSTI ANNUALI

Per la gestione annuale legata alla dichiarazione dei redditi occorrerà un commercialista americano e il costo, in caso di società, varia tra i $ 600 e gli $ 800 per una LLC (equivalente alla nostra srl), mentre il rinnovo annuale della società è di circa $ 139.

Esiste poi la figura del Property manager che è la persona che gestisce a livello pratico l’immobile nelle locazioni. Approfondiremo nel prossimo blog questa figura, intanto indichiamo il fatto che esiste ed, oltre ad essere una grande risorsa, ha anche un costo che solitamente è intorno al 10% del canone.

EVENTUALI ALTRE SPESE

Ulteriori costi potrebbero derivare dal turnover all’interno dell’immobile, come ad esempio il costo per il rinnovo di un contratto di locazione che varia dai $ 100 ai $ 200 o la stipula di un nuovo contratto che solitamente ha il costo di una mensilità.

Costi eventuali di polizze assicurative che sono a discrezione del cliente oltre che, come detto, il mantenimento del conto corrente.

COSTI DI RIVENDITA

Decidendo di rivendere l’immobile si va incontro ai seguenti costi:

  • Commissione pagabile al listing broker americano che inserirà la proprietà sull’MLS che è pari al 6% di rivendita;
  • Costi rogito che ha un costo indicativo variabile tra i $1.000 e $ 2.500;
  • Tassa di plusvalenza, tassa relativa al profitto ottenuto con la rivendita dell’immobile che viene calcolata per rivendite che avvengano almeno dopo un anno con queste tre soglie: 0% fino a 40.000 $, 15% tra i 40.000 $ e i 441.450 $, 20% oltre. In caso di socetà con più membri i redditi vanno suddivisi e la soglia si applica al singolo membro. Per spa (corp) l’aliquota è fissa al 21%.

IMPOSTE SUL REDDITO

Le imposte sul reddito generato in USA vengono calcolate a livello Federale, Statale e Locale. Per quanto concerne quelle Statali e Locali dipende ovviamente dall’area dove è ubicato l’immobile, alcuni stati come la Florida non prevedono imposte statali, inoltre si ha la possibilità di detrarre molte voci di spesa.

Per quanto concerne le tasse Federali esistono varie aliquote che vanno da una tassazione del 10% per imponibili fino a $ 9.875, fino al 37% per valori oltre i $ 518.401, quindi molto più convenienti che da noi in Italia.

Facciamo un esempio concreto per mettere più a fuoco la situazione.

ACQUISTO IMMOBILE IN MICHIGAN

COSTO IMMOBILE$ 83.000
SPESE DI ACQUISTO (in caso di società LLD)$   4.000
COSTI ANNUALI 
PROPERTY MANAGER (in questo caso gratis primo anno)$      960
COMMERCIALISTA AMERICANO$      600
RINNOVO SOCIETA’$      139
LOCAZIONE PERCEPITA $   9.600 ($ 800/mese)
IMPOSTE SUL REDDITO: $      960 (aliquota al 10%)

Come possiamo notare la rendita netta che ricaviamo si aggira al 9%, cosa impensabile in Italia, se consideriamo che, da noi, acquistare una casa diversa dall’abitazione principale richiede:

  • una tassazione di acquisto del 9%, oltre ai costi di Notaio e alle tasse locali annuali;
  • La tassazione sulle locazioni con aliquote che partono dal 33%;
  • Costi elevatissimi di mantenimento e gestione di una srl;
  • Plusvalenza sulla rivendita del 26%.

Investire in USA conviene come tipologia di mercato, tassazione ed opportunità, affidati a SPAZIOURBANO che con i suoi partner riuscirà a cucirti addosso l’investimento più appropriato. 

Contattaci, senza impegno, per saperne di più…

Daniele Modugno

Quanto costa investire negli Stati Uniti?

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