Hai deciso di vendere casa ma non vuoi rivolgerti ad una agenzia immobiliare? Non vuoi pagare commissioni e fare tutto da solo? Non sono se questa è proprio la scelta giusta, ma se proprio vuoi provarci, in questa categoria di articoli troverai tutti i consigli per farlo da vero professionista, proprio come lo faremmo noi.
In questi articoli ti svelerò tutti i segreti per concludere velocemente la tua compravendita e al miglior prezzo di mercato possibile.
Innanzitutto mi presento, sono Daniele Modugno, Agente Immobiliare iscritto al ruolo dal 2001 alla Camera di Commercio di Milano e sono titolare dell’agenzia Immobiliare SPAZIOURBANO, se vuoi vedere chi siamo e come lavoriamo vai sul nostro sito
Immagino cosa ti starai chiedendo: perché un Agente Immobiliare, titolare di un’Agenzia Immobiliare, dovrebbe darmi dei consigli su come vendere casa da solo senza pagare commissioni?
La risposta è semplice e se leggi sul nostro sito la nostra MISSION lo capisci: SPAZIOURBANO, contrariamente a tutti i franchising immobiliari presenti in Italia, nasce come un’ agenzia non ossessionata dai numeri, intesi come sviluppo capillare sul territorio; non ci interessa essere per tutti, non vogliamo avere centinaia di clienti in ogni angolo del quartiere, vogliamo rimanere esclusivi, per un adeguato numero di clienti che ci sceglie e a cui vogliamo poter fornire un servizio di qualità, cucito addosso alle proprie esigenze e, se possibile, al di sopra delle proprie aspettative. Ovviamente, saremmo felici se un giorno deciderai di sceglierci, ma se non lo farai, saremo comunque contenti di averti dato una mano, e ci auguriamo che tu possa condividere un parere positivo di noi. Crediamo che il passaparola sia sempre una forma di pubblicità eccellente e ci abbiamo sempre puntato molto. Da noi il cliente paga solo il servizio che richiede e che realmente utilizza. Quindi leggi sereno tutti i miei consigli: sono gratis, non dovrai pagare nulla e quando venderai sarò contentissimo di esserti stato utile. A noi piace contare il numero dei clienti soddisfatti, non quello degli uffici aperti.
Ma basta parlare di noi, parliamo del tuo immobile, visto che è questo che interessa a te. Prima di mettere in vendita un immobile, una cosa fondamentale e spesso trascurata da fare è la verifica della documentazione necessaria. Non aspettare di avere un acquirente, prima di reperirla, potrebbe essere molto pericoloso e magari troppo tardi. Se hai già ritirato una caparra, ad esempio, e poi scopri che ti manca qualcosa o la tua casa non è conforme, allora sei nei guai!
Il tuo acquirente potrebbe non voler più procedere e magari anche chiederti il doppio delle somme versate.
Ecco quello che ti serve avere necessariamente:
– Titolo di proprietà
– Documentazione edilizia
– Certificato energetico
TITOLO DI PROPRIETA’: è il documento che attesta la proprietà. Può essere l’atto di acquisto (rogito), un atto di assegnazione da una società, un decreto di trasferimento, se fatto dal tribunale o una successione.
Nel caso di successione, il bene è venuto in tuo possesso tramite eredità, e ti occorrerà quindi anche l’ultimo atto di provenienza stipulato. La successione, se non è stata già fatta, si può fare da un notaio, da un commercialista o anche al CAF. Tieni conto che oltre al costo che avrai già pagato per la successione, se l’hai già fatta, al momento del rogito notarile, dovrai pagare al notaio una somma che mediamente è intorno alle 500 € per l’Accettazione tacita di eredità, che altro non è che l’atto in cui gli eredi accettano la titolarità del bene. Nel caso di beni immobili questo atto deve essere registrato ai pubblici registri immobiliari. Ti servirà fornire al notaio oltre alla successione anche l’atto di morte del defunto.
DOCUMENTAZIONE EDILIZIA: se il tuo immobile è stato costruito dopo il 1967 ti occorre il certificato di agibilità/abitabilità e la concessione edilizia, sono documenti che solitamente dovrebbe avere l’amministratore dello stabile, ma non sempre ce li ha, in tal caso dovresti sentire il comune. Sarebbe importante almeno recuperarne gli estremi di registrazione.
Allegato al tuo atto di acquisto dovresti avere la scheda catastale, ovvero la piantina del tuo immobile. Lì è rappresentata graficamente casa tua e deve essere esattamente conforme allo stato di fatto. Se nel corso degli anni avete fatto lavori che hanno modificato gli spazi interni, dovrai fornire tutti i vari permessi presentati in comune. Quindi, se ti rendi conto che in passato sono stati fatti lavori che richiedevano autorizzazioni non presentate, sappi che prima di mettere in vendita il tuo immobile va regolarizzata la situazione. Non aspettare a farlo dopo, perché se ad esempio chi acquista chiede un mutuo, come nella maggior parte dei casi, rischi che al momento della delibera, in fase di perizia, venga riscontrata la difformità e venga bloccato tutto. Inutile dirti quali potrebbero essere le conseguenze di ciò…
Slittano i tempi, l’acquirente potrebbe indispettirsi, potresti aver problemi a rispettare gli impegni presi, soprattutto se vendi e devi ricomprare. Se vendi e compri è fondamentale coordinare bene i tempi, per non rischiare di rimanere fuori casa!
Come rimetterti in regola? Ti serve innanzitutto un geometra che faccia un sopralluogo e ti esponga le possibilità in base al problema da risolvere. L’immobile va regolarizzato con una pratica urbanistica e successivamente va presentata la nuova scheda catastale redatta sempre dal geometra. Questo sperando che risponda a tutte le attuali norme, altrimenti potrebbero essere necessari anche lavori interni. Comunque, va valutato di caso in caso, e di conseguenza anche il costo varia a seconda del tipo di situazione che va sanata. Una cosa è certa, ti serve un geometra! Se non sai a chi rivolgerti, contattami qui e ti fisso un sopralluogo con il nostro. E’ valido, l’ho testato sul campo, e a noi fa prezzi molto ragionevoli.
CERTIFICATO ENERGETICO: chiamato A.P.E., Attestato di Prestazione Energetica è un certificato che attesta le prestazioni energetiche del tuo immobile, in base alle caratteristiche specifiche che ha. Molti si confondono con la certificazione degli impianti, ma non c’entra nulla. Non deve essere a norma o meno, semplicemente in base a dei coefficienti viene attribuita una classe energetica al tuo immobile da A+ a G, in cui A+ è la migliore e G la peggiore, ovvero, semplificando, G è quella che consuma di più.
Nell’attribuzione della classe concorrono molti fattori, tra cui il tipo di costruzione dell’immobile, che tipo di serramenti ha, come è il riscaldamento, la verifica del consumo della caldaia, cosa c’è intorno al tuo l’immobile, ecc… Da Ottobre scorso è stato modificato ulteriormente e sono stati aggiunti altri parametri.
E’ obbligatorio averlo perché oltre ad essere inserito come allegato al rogito nel momento della vendita, va già inserito in fase di annuncio su ogni strumento pubblicitario che deciderai di utilizzare, pena una multa da parte del Comune. Spesso gli amministratori, laddove il riscaldamento e centralizzato, hanno già provveduto a farlo fare per l’intero stabile, quindi è il caso di sentire prima se è già stato fatto, anche se, se lo fosse, dovresti saperlo, visto che l’avrai pagato.
E’ redatto da un tecnico regolarmente abilitato, te lo fa mediamente in una decina di giorni, anche in questo caso, il tecnico fa un sopralluogo, raccoglie tutti i dati e redige il documento. Puoi acquistarlo direttamente sul nostro sito al costo di € 150 più iva, clicca qui
una volta lasciati i dati e pagato verrai ricontattato per il sopralluogo.
Una volta che hai tutto questo e tutto è conforme, allora sei pronto per mettere in vendita il tuo immobile! Lo so questa parte della documentazione è noiosa, ci sono aspetti della vendita più divertenti, ma è indispensabile partire con tutto in regola!
DOMANDE FREQUENTI: quello che mi chiedono spesso i clienti è: “ma gli impianti devono essere per forza a norma e certificati per poter vendere?” RISPOSTA: NO! E’ obbligatorio dichiararne lo stato, e dichiarare che lo siano stati al momento della loro realizzazione. Occorrerebbe fornire la certificazione se uno ne fosse in possesso, ma per impianti molto vecchi è impossibile averla. Ma non è obbligatorio che siano tutt’ora a norma, si può vendere anche un immobile senza impianti; un immobile da ristrutturare completamente, ad esempio, sicuramente non avrà impianti a norma. Si vende nello “stato di fatto e di diritto in cui si trova”, dichiarando lo stato degli impianti. Chiaramente incide sul prezzo: a parità di condizioni, se la casa è da ristrutturare e non ha gli impianti a norma, il suo valore sarà certamente più basso rispetto a una ristrutturata e con gli impianti certificati. Ma per come determinare il giusto prezzo ne parleremo nel prossimo acquisto, in cui ti svelerò tutti i trucchi per determinare il giusto valore al tuo immobile.
Spero di esserti stato d’aiuto, ma se hai dubbi o qualcosa da chiedermi contattami pure qui scrivendomi la tua domanda, sarò lieto di risponderti il prima possibile.
A presto,
Daniele Modugno
