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COMPRARE CASA IN ASTA E’ CONVENIENTE?

COMPRARE CASA IN ASTA E’ CONVENIENTE?

Torniamo a scrivere di aste. Il taglio che diamo oggi è differente, l’analisi è dare risposta alla domanda: “comprare casa oggi all’asta è conveniente?”.

Partiamo nel guardare indietro di qualche anno prima di dare questa risposta e fornire strumenti utili a chiunque leggesse per permettere di consolidare una propria opinione.

In passato le aste si tenevano nei Tribunali e, visto la dispersione in questi spazi aperti, lasciava libertà a chiunque volesse fare turbative di svolgere il compito in maniera eccessivamente semplice. Questo stile da un po’ di anni è stato mutato perché furono portate le aste all’interno di studi professionali quali commercialisti, avvocati o similari per ridurre questo fenomeno e rendere l’asta, giustamente, un momento di serena acquisizione. Ma non bastò, servì che banche e società di Npl ideassero modalità nuove di promozione dei loro crediti ed ecco che decisero di avvicinare le aste al mercato libero. Parlo di agenzie immobiliari, portali di vendita consultati normalmente per case in vendita e non in asta. I Tribunali snellirono le modalità di attuazione. Tutto ciò per avvicinare l’opinione pubblica ad un mondo fin lì visto come oscuro e pieno di incognite. Allora si vide nascere realtà di consulenza d’asta e agenzie che, per superare la crisi, decisero di annoverare servizi differenti legati ad attività di auction facilitation, cioè dire ai creditori quale fosse il reale lignaggio di valore del bene che supportava il credito, permettendo dunque a loro di fare previsionali, potenziare la visibilità del mondo asta per favorirne l’affluenza.

Come la goccia spacca la roccia, c’è stato il tanto ambito avvicinamento, oggi rispetto al passato le aste sono partecipate e l’obiettivo dei creditori raggiunto, nelle grandi città è giusto dire.

Ecco, vi ho raccontato brevemente un decennio circa in poche righe per aiutarvi a dare una risposta alla domanda di cui al paragrafo d’apertura. Aggiungo adesso esperienze di vita reali recentissime per suggellare la disamina. Ho visto con i miei occhi acquistare case in asta a valori superiori a quelli del libero mercato.

Esempio di vita reale: disponevo nei mesi scorsi di un bene gravato da procedura esecutiva in vendita a E 150 mila, lo scopo era raggiungere un accordo a stralcio con il creditore. Bene. A E 150 mila poche persone vennero a visionare l’immobile, si decise dunque di abbassare le pretese ad E 140 mila. Il vero valore si posizionava intorno ai E 130 mila per cui era lecito attendersi un’offerta. Nulla. I proprietari presi dalla disperazione nel vedere ridotte al lumicino le loro speranze di salvezza decisero di farci abbattere il prezzo ad E 125 mila. Molte visite, pochi clienti veri o seri, fino a quando si trovò quello giusto. Purtroppo la transazione con la Banca andò male e il bene venne battuto in asta. Sapete a che cifra è stato aggiudicato? E 158 mila !!! Non è un evento, vi racconto un solo caso, ma cose di questo tipo accadono sempre più spesso. Parliamo di Milano. Se un bene è in zona IN, ci sono file chilometriche per partecipare al concorso, risultato? Si compra oltre il valore. Se un bene più popolare, per via di quanto raccontato nell’avvicinamento delle aste al libero mercato, genera affluenza quando il prezzo è un affare clamoroso, salvo poi essere pagato più del valore reale. Lascio stare i beni fatiscenti in zone depresse perché quelli credo neanche un miracolo possa risollevarli.

Dunque oggi è un fatto chiaro ed acclarato che comprare in asta non significa fare un affare.

Non è esatto, c’è un modo. Se custodiamo gelosamente gli esempi sopra, possiamo sostenere ciò:

  • Evito aste in posti IN;
  • Non partecipo ad aste il cui prezzo è super conveniente.

Bene, bravo, e allora?

Allora bisogna rivolgersi a strutture che facciano vera consulenza d’asta. Parlo a chi decide di comprare la sua prima casa sfruttando questo canale, non ad investitori speculativi. Che senso ha andare in asta quando il prezzo è molto basso?  L’unica risposta è “ ci provo, se va bene….”. Ma non è una strategia. In asta il segreto è parteciparvi quando un bene del valore di 100, è battuto per 80 e non 30. Altrimenti è meglio comprare nel libero mercato.

Ad ogni buon conto, se desiderate approcciare a questo mondo per acquistare la vostra 1° casa a Milano, Spaziourbano sarà lieta di offrirvi ogni tipo di consulenza perché non serve solo farvi partecipare all’asta,  c’è il Tribunale per questo, ma per orientarvi al meglio, consigliarvi al meglio, il che potrebbe significare dirvi di abbandonare l’asta. Significa capire i veri valori del mercato locale, del quartiere, del singolo edificio. Significa investire i propri risparmi con attenzione e oculatezza.

Banche e Tribunali anno fatto egregiamente i loro interessi,  TU?

 

Davide Bosisio

I DIRITTI REALI

Attenzione, non parliamo di principi e principesse, quelli sono solo nelle favole, perché “reale” non si riferisce ad un Re ma ad una “res”, che in latino significa “cosa”. Quindi i diritti reali sono diritti sulle cose quali, ad esempio, un terreno, una casa, un libro, un armadio, un cellulare, un’automobile, ecc. Li si chiama così per distinguerli dai “diritti personali” che sono invece quelli che si vantano nei confronti delle persone (ad esempio il pagamento di un credito, l’utilizzo di un immobile ad uso locazione, ecc.).

Ma procediamo con ordine e cerchiamo di capire cosa sono i diritti reali, quali sono, come si distinguono (scopriremo infatti che esistono diritti reali minori) e come sono disciplinati dalla legge (legge che, in questo caso, è il codice civile).

QUALI SONO LE CARATTERISTICHE DEI DIRITTI REALI?

Le caratteristiche dei diritti reali sono:

  • la patrimonialità: ogni diritto reale ha per oggetto solo cose che hanno un valore economico come, ad esempio, un’automobile, un terreno, una nave, una batteria di pentole, uno smartphone;
  • la tipicità: significa che i diritti reali sono solo quelli indicati dalla legge e, come tali, sono un numero chiuso. I privati non possono inventarne di nuovi;
  • l’assolutezza: consente al titolare di pretendere che il suo diritto sia rispettato da tutta la collettività.

I diritti reali si dividono in due grandi aree, quelli di godimento e quelli di garanzia.

 

DIRITTI REALI DI GODIMENTO:

  • proprietà;
  • usufrutto;
  • uso;
  • abitazione;
  • servitù prediali;
  • superficie;
  • enfiteusi.

La proprietà è il diritto reale di godimento per antonomasia e significa disporre in via esclusiva del bene. Tutti gli altri diritti reali di godimento sono da considerarsi minori.

L’usufrutto è il diritto d’uso della cosa, a tempo (max 30 anni) o a vita, senza poterne mutare la destinazione. E’ cedibile e la sua presenza determina una contrazione della proprietà che, non disponendo del bene, si dice Nuda proprietà.

La servitù è un diritto reale che consiste in una limitazione imposta ad un fondo (detto servente) per l’utilità di un altro fondo (detto dominante) appartenente a diverso proprietario.

La superficie è il diritto di fare e mantenere una costruzione sopra (o anche sotto) il suolo altrui, acquistando la proprietà della costruzione ma non del suolo. Godono del diritto di superficie, per esempio, i proprietari di chioschi o stazioni di servizio collocate sulla pubblica via o anche Il diritto reale di superficie permette al proprietario di un terreno di concedere ad un terzo (superficiario) il diritto di edificare e mantenere su detto terreno un edificio (la famigerata edilizia convenzionata).

La proprietà della costruzione, una volta venuta a esistenza, spetta automaticamente al superficiario.

L’uso è il diritto di servirsi di una casa e, se è fruttifera, di raccogliere i frutti nella quantità occorrente ai bisogni propri e della propria famiglia. L’uso è analogo al diritto di usufrutto ma con contenuto più ristretto. Infatti, diversamente da quanto accade per l’usufrutto, la legge stabilisce:

  • che il diritto d’uso non può essere ceduto o dato in locazione;
  • che, ove la cosa sia fruttifera, l’usuario può raccogliere i frutti limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia.

L’abitazione si tratta del diritto di abitare una casa altrui limitatamente ai bisogni propri e della propria famiglia. Tipico è il diritto dell’ex moglie cui il giudice, dopo il divorzio o la separazione, ha attribuito la casa familiare per continuare a vivere con i figli. Il diritto d’abitazione non può essere ceduto o dato in locazione.

L’enfiteusi è il diritto di godere di un fondo altrui con l’obbligo di migliorarlo e di pagare un canone periodico al concernette. Il termine è di origine greca e significa piantagione. Con l’enfiteusi viene attribuito ad un terzo lo stesso potere di godimento che, su un bene immobile, spetta al proprietario, salvo l’obbligo di migliorare il fondo e di pagare al proprietario stesso (cosiddetto concedente o nudo proprietario) un canone periodico. Tale canone può consistere in denaro o in una quantità fissa di prodotti naturali (nei limiti fissati dalle leggi speciali).

 

DIRITTI REALI DI GARANZIA:

  • Il pegno;
  • L’ipoteca;
  • Il privilegio.

Il pegno si costituisce per contratto e può avere ad oggetto beni mobili o crediti. Nell’ordinamento italiano è disciplinato dagli articoli 2784 e seguenti del Codice civile. Quando si tratta di pegno di cose mobili, è un contratto reale (e alla consegna della cosa è equiparata la consegna del documento che ne conferisce l’esclusiva disponibilità). La consegna della cosa data in pegno comporta lo spossessamento del proprietario ed assolve la funzione di porre i terzi nella condizione di rendersi conto che si tratta di cosa della quale l’alienante non ha la piena disponibilità.

L’ipoteca è reale garanzia principalmente su beni immobili e nell’ordinamento italiano è regolato dagli articoli 2808 e seguenti del Codice civile italiano del 1942. In particolare, secondo il codice, l’ipoteca è un diritto reale di garanzia su un bene altrui, costituito per fungere da garanzia di un credito. L’ipoteca si distingue dal pegno anzitutto per l’oggetto (art. 2810 c.c.), che può essere costituito da:

  • beni immobili;
  • diritti reali minori sugli immobili;
  • beni mobili iscritti in pubblici registri (autoveicoli, navi, aerei, rendite dello Stato).

L’ipoteca, di cui ho già ampiamente discusso su blog specifico, è di 3 tipi:

  • Volontaria;
  • Giudiziale;
  • Legale.

Il privilegio è una tra le cause di prelazione che costituisce garanzia patrimoniale su determinati beni del debitore in relazione alla causa del credito. I privilegi non sono pattuiti dalle parti come nel caso del pegno o dell’ipoteca, ma sono tipizzati dalla legge stessa la quale attribuisce tale prelazione a determinati tipi di crediti che appaiono degni di una maggiore tutela in via generale e astratta.

Ovviamente ogni tipo di diritto reale, che sia esso di godimento o garanzia, ha maggiori spazi di approfondimento ma lo scopo del blog non è quello di tenere una lezione di giurisprudenza ma di far conoscere questi argomenti che sono sempre di strettissima attualità nell’immobiliare. Nel caso vi imbatteste in essi e nascesse in voi il desiderio di approfondimenti legati ad acquisti o vendite immobiliari, Spaziourbano è, come sempre, a completa disposizione per affrontare al meglio le sfumature e permettervi di fare o prendere le decisioni migliori.

 

Davide Bosisio

I DIRITTI REALI
INVESTIMENTI IMMOBILIARI

INVESTIMENTI IMMOBILIARI

Ecco un bel argomento che stuzzica l’immaginario generale, gli investimenti immobiliari.

Investire nel mattone ha tante sfumature, c’è chi compra come abitazione principale, chi per mettere a reddito, chi per generare plusvalenza, insomma, ognuno in ragion delle proprie esigenze. La psicologia è molto differente, l’una dall’altra, dunque andiamo ad analizzarla per poi capire come approcciare in maniera corretta all’acquisto.

Premessa fondamentale su cui poggia tutto l’articolo, un buon investimento immobiliare fonda le sue basi sull’abilità di effettuare un’eccellente fase di ACQUISTO, non rivendita. Ricordate questa frase perché la troverete insita, sebbene non più esplicitata, in ogni tipologia di business.

ACQUISTO ABITAZIONE PRINCIPALE

Chi compra casa per viverci stabilmente, che richiede i benefici prima casa, di norma tende ad acquistare nel libero mercato senza pretese di fare l’affare, ma con la chiara intenzione di comprare nel mercato e non oltre. Superata questa fase la concentrazione è tutta sul bene, le sue caratteristiche, comodità e particolarità. Poi cambiano le interazioni tra le parti, osservando il mercato di Milano noto come in zone di minore appeal vale tutto sommato quello che ho scritto sopra, in altre più spiccatamente IN, non necessariamente per qualità ma prevalentemente per posizionamento, la tendenza talvolta supera i confini del valore. Tutto questo “potere economico” se rivolto al mondo delle aste immobiliari rende l’acquirente con questo profilo maggiormente papabile all’acquisto del bene e temuti, non a caso, dagli investitori speculativi.

COME ACQUISTARE SERENAMENTE? Appurare la coerenza del prezzo nel mercato locale, verificare la presenza di trascrizioni pregiudizievoli, analizzare la situazione condominiale, dove necessario,  e l’urbanistica/correttezza tecnica del bene.

ACQUISTO E SUCCESSIVA LOCAZIONE

Questa tipologia di utente è, a mio avviso, da catalogare come fase intermedia tra i due estremi citati nel paragrafo d’apertura. Chi compra per mettere a reddito vede l’immobile non come bene per sé ma da destinare ad altri, si perde un pochino la fase emozionale e prevale quella di business, ragionamento. La tendenza è “fare un affare” ma senza esagerazione perché chi segue questa linea d’investimento considera l’ammortamento negli anni sul prezzo di acquisizione e vede chiaramente il Delta in ottica prospettica.

COME ACQUISTARE SERENAMENTE? Oltre a quanto detto per acquisto abitazione principale, serve capire bene dove acquistare, la location diventa indispensabile. Quando parliamo di locare il bene, potremmo avere varie forme, classico uso abitativo 4+4 dove la localizzazione potrebbe non rivestire grande importanza, B&B al contrario richiede servizi perché sia fruttifero, contratti a lavoratori e studenti richiede altre attenzioni. Fatto ciò, bisogna prevedere anche i costi, non solo di acquisto. Se locate un bene, in qualunque formula, otterrete un reddito su cui pagare la tassazione in vigore.

INVESTITORE, IMMOBILIARISTA

Questa figura è quella generalmente di un professionista che ha stampato negli occhi non pupille ma simboli di denaro. Cercano l’affare e non solo, questo affare deve avere un margine ben preciso. Di solito un investimento così pensato non può non avere un potenziale Delta di almeno un 30%. Le aree d’intervento sono diverse, acquisto di un bene da riattare per gestire la plusvalenza al meglio con intervento di ristrutturazione, acquisto in asta, acquisto area o fabbricato per nuova edificazione o riqualificazione, acquisto in mercato basso con lungimiranza per dismettere nel mercato alto, cessioni di preliminari, saldi e stralci. Insomma, l’ambito è maggiormente variegato perché più complesso e richiede preparazione.

COME ACQUISTARE SERENAMENTE? Attraverso un’accurata due diligence a 360° del bene, generando un corretto business plan in ogni dettaglio e piano economico dettagliato.

 

Ecco, noterete da voi come sia complesso il settore immobiliare, se lo si vuole affrontare bene, e quanto mai importante farlo affiancati da professionisti che nel loro Dna etico possiedono queste skills supportive evitando acquisti da privati per risparmiare apparenti denari d’intermediazione che si tramutano spesso in effetto boomerang poi.

“Certo è il tuo mestiere, per questo scrivi così” sarà, ma vedo che sempre più persone partecipano, e spendono fior fior di quattrini, in eventi formativi specifici in questa direzione ma poi il problema è la mediazione.

E’ ormai 20 anni che vivo il mondo immobiliare e ancora, grazie a Dio, imparo cose nuove. Pensate che un corso di 3 giorni, una settimana, un mese risolva? Certo, è utile per entrare nella corretta forma mentis, ma se poi non si vive giornalmente l’argomento, ma solo estemporaneamente, è meglio che pensiate di affidarvi ad un professionista.

Vi faccio un esempio personalissimo, tra le mie passioni ne esiste una rivolta alle arti bianche, quando possiedo tempo libero mi piace fare pane, pizze, focacce e affini in primo luogo perché mi rilassa e poi perchè mi piace sperimentare e farlo bene, adoro farlo pensando a chi amo. Ho letto, seguito corsi on-line ma non sono un professionista e dunque non ambisco a diventare la star di cucine da incubo o il nuovo Bonci. Magari avessi l’opportunità, e il tempo, per pagare e imparare da una figura competente.

Ad ognuno il suo mestiere !!!

Spero si stato un articolo utile, se vorrete approfondire qualunque aspetto per necessità dirette Spaziourbano sarà lieto di condividere le proprie abilità nel supportare un’esigenza specifica.

 

Davide Bosisio

LA VENDITA : Motivazione+ Influenza+Persuasione=ARTE

In questo nuovo articolo parliamo di arte. La vendita.

Ci sono molti tipi di arti, spesso a questo termine si associa un qualcosa di materiale, il che non è sbagliato, ma quella che voglio descrivere nel  blog di oggi è lei, la vendita.

Come mia abitudine, prima la definizione: la vendita è il trasferimento di un bene, diritto, idea a terzi in cambio di un determinato prezzo.

Mi piace spiegare le cose in maniera tale che si capisca ciò che scrivo, non sono geloso di ciò che so, non devo venderlo, ma voglio vendere l’idea di Me come persona seria, preparata ed affidabile, aiutando chi entra in contatto con me a capire una cosa nuova oppure affinare una propria conoscenza .

Veniamo a noi, riguardate la definizione, notate come ci sia un prezzo da pagare. Ovvio, parliamo di vendita! Certo, vorrei fosse chiaro, però,  che questo prezzo non è da decodificare solo in moneta.

Pensate ad un leader che deve far fare un’azione ad un collaboratore perché raggiunga gli obiettivi, in quel singolo frangente non vi è scambio di denaro, c’è la vendita di un’idea.

Ritengo personalmente sia più complesso vendere un’idea che un bene. Un bene talvolta si vende da solo, un’idea non esiste dunque bisogna essere bravi a entrare nella sfera emotiva, ancor più che per un bene materiale, farla immaginare come buona, disegnarla ad arte !

Entriamo dunque in argomenti più scientifici, il nostro cervello è diviso in tre grandi aree:

  • Old brain, le decisioni;
  • Middle brain, l’emozione;
  • New brain, la razionalità.

Va da sé che una comunicazione debba essere:

  • Logica;
  • Motivazionale;
  • D’azione.

Esempi per tipo:

Logica

Signor Rossi, i nostri corsi sono sviluppati per trasformarla in venditore professionista nel giro di 30 giorni. Le statistiche indicano chiaramente che l’88% dei partecipanti al nostro corso di vendita e che hanno seguito il programma di studio e allenamento hanno incrementato le loro vendite almeno del 45%. I dati sono disponibili sul nostro sito e se lo desidera può contattare anche alcuni tra i nostri clienti che abitano nella sua stessa città.

Motivazione

Immagini come sarà la sua vita fra poco più di un mese. Potrà finalmente avere il denaro necessario per i nuovi investimenti aziendali e magari mettere al posto suo un’altra persona mentre lei si gode un po’ di relax.

Richiesta D’azione

Ma non basta! Non deve pagare adesso. Mi basta solamente la sua parola. Potrà versare la prima delle 5 rate a partire dal mese prossimo. Va bene? Metta una firmetta qui…

Immaginatele slegate, e non consequenziali come dovrebbero essere, avrebbero efficacia da sole?L’esempio scelto è la vendita di un corso di formazione, molto difficile, perché è una di quelle cose che “compri” e non tocchi.

Vedete, non è cosi banale ma se riflettete tutti siamo venditori. Certo, livelli differenti  generano  professionisti, coach, top player ecc… ma ognuno ha in sé questa dote perché chiunque si relaziona. Chi dice “non sono un venditore” mente ! Ha solo paura di affrontare un mondo, un’arte, assai complessa e difficile. Come nel gioco del calcio, tutti sono capaci di dare un calcio al pallone, pochi sanno mandarlo dove vogliono, pochissimi hanno successo grazie ad esso. Ma un calcio sappiamo darlo tutti.

Di cosa mi occupo io? Sono agente immobiliare, con specifiche skills nella gestione delle risorse umane, e vendo un servizio. Sì, un servizio. Una casa la vende il proprietario all’acquirente, Io, vendo  loro l’idea che farlo con me sia meglio.

Ne avevo già parlato in altro blog, ormai vetusto, dunque mi ripeto. Il segreto per vendere meglio ?

ASCOLTATE il vostro interlocutore, vi dirà lui cosa desidera. Poche domande, giuste, chiare e di supporto nel dialogo e poi tanto ascolto. Se seguirete questo, apparentemente banale, consiglio avrete in mano un’arma sfolgorante.

Il venditore forte ascolta più di parlare, diciamo l’80% / 20%, ascolta, capisce, prepara le poche parole per arrivare all’obiettivo. Chi parla tanto,  sebbene l’immaginario comune non sarà d’accordo con me, è un pessimo venditore!

Ci sarebbe da dire ancora tanto di quest’arte, lascio ai coach professionisti questo compito, ho scelto le cose che in un breve spazio potessero far capire, oltre i luoghi comuni, come rispettare la vendita e far capire che è in noi, in mezzo a noi, e non è possibile eluderla.

Riuscireste a respirare senza aria?

Davide Bosisio

LA VENDITA : Motivazione+ Influenza+Persuasione=ARTE

FAI UN CORSO E IMPARI TU

Ma è possibile che s’impari qualcosa quando sei la figura che deve insegnare?

Posso certificare che sì. Stamane ho tenuto un piccolo e semplice corso per i bimbi di 5 anni della scuola dell’infanzia  Gianni Rodari di Sedriano –Mi-,  tantissimi fanciulli, 4 classi Pulcini, Grilli, Cerbiatti e Orsetti, che mi ascoltavano e condividevano con me un video preparato ad hoc per spiegare loro cosa sono, a cosa servono, che tipi esistono e di cosa son fatte le case. Cosa ho imparato?  Quando accoglievo in aula tutti quei bambini mi son detto “ sarà dura parlare, chissà che confusione ci sarà” invece, con un solo cenno e battito di mani le maestre ottenevano silenzio tombale. A me non riesce neanche con gli adulti….

I bambini sono gli esseri più magnifici di questa terra: sinceri, sorridenti, privi di pensieri, modellabili, dolci.

Per i mal pensanti, no, non sono stato retribuito, ho fatto inizialmente una cortesia, ma probabilmente l’hanno fatta loro a me.

Ebbene, sono felice di condividere questa esperienza, è stata istruttiva, nuova e fresca come la brezza di montagna.

Chiudo con un paragrafo di un brano a me caro per far percepire l’empatia generata:

“Vorrei, vorrei esaudire tutti i sogni tuoi, vorrei, vorrei cancellare ciò che tu non vuoi però, lo sai che io vivo attraverso gli occhi tuoi”

Emotional Spaziourbano

Davide Bosisio

L’ Agente immobiliare

Visto che il bene “casa” è sulla bocca di molti e che questi molti pensano di saperne tantissimo di un ambito ormai  divenuto “chiacchiera da Bar”, mi son detto, scriviamo di cultura base immobiliare, parliamo bene di noi con chiarezza così per lo meno,  chi si dedicherà alla lettura, potrà dibattere su fondamentali reali e non legati a stereotipi, illazioni o similari.

Come facilmente comprensibile dalla premessa sono a totale difesa di una professione che non gode del necessario rispetto  e non si comprende poi il perché.  Per cui, mediatori: “apriamo le ali e mostriamo la bellezza della nostra cultura”.

L’agente immobiliare chiariamo subito chi è: un mediatore. Cosa significa? Significa che tutela gli interessi di entrambe le parti, venditore ed acquirente, e pertanto riceve la provvigione da ambedue. Diverso è parlare di agente mandatario a titolo oneroso che riceve l’incarico da una sola parte e tutela gli interessi  solo di questa e dunque riceve il compenso solo da una parte.

Direi che con questa opportuna definizione, e distinzione, ho chiarito inequivocabilmente:

  • Perché il mediatore è pagato da due parti beneficiarie;
  • Quanto sia importante nell’acquisto/locazione di un bene, come la casa, una figura super partes.

Specifica doverosa, è vero che quando un mediatore pone in vendita un immobile riceve dalla proprietà un incarico. Questo incarico non è da confondere con il contratto di mandato, termine spesso utilizzato impropriamente, ma  esprime unilateralmente la volontà di una parte di richiedere al mediatore di adoperarsi per trovare controparti. Infatti è definito incarico di mediazione.

Andiamo avanti, un agente immobiliare per fregiarsi di tale nomea è tenuto all’ iscrizione nel registro delle imprese e nel repertorio economico amministrativo (REA), istituito presso le Camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura. Il mediatore è obbligato alla stipula di una polizza di assicurazione della responsabilità civile a copertura dei danni che possa cagionare alle parti e ai terzi per negligenze o errori professionali, che copre anche i suoi dipendenti e tutti coloro che a qualsiasi titolo svolgono l’attività di mediazione per conto dell’impresa. Il mediatore (e, quindi, anche l’agente immobiliare), oltre agli usuali requisiti morali (assenza di condanne per determinati reati e di misure di prevenzione contro la delinquenza mafiosa), deve possedere i seguenti requisiti professionali:

  • avere conseguito un diploma di scuola secondaria di secondo grado;
  • avere frequentato un corso di formazione specifico;
  • avere superato un esame diretto ad accertare l’attitudine e la capacità professionale, oppure avere effettuato un periodo di pratica di almeno dodici mesi continuativi.

Questo paragrafo è dedicato a tutti coloro che sono desiderosi di risparmiare sul pagamento dell’agenzia.

Domanda. Perché la legislazione prevede tutti questi vincoli verso una figura professionale cosi fatta se poi non è di utilità o si pensa di “scavalcarla”? Vi svelo un segreto, sono solo alcuni dei vincoli professionali reali, diciamo per poter iniziare l’attività, ma poi il mediatore ha altri obblighi operativo-professionali e di comunicazione ben più complessi ed indispensabili.

Dopo questa attenta disamina è chiaro come un mediatore non sia un commerciale in trincea ma un professionista consulente che ha l’arduo compito di trovare la soddisfazione di due parti diverse, nel ruolo e cultura. Certo, trattasi di una figura di pura relazione che deve possedere la necessaria scaltrezza per evitare di non soddisfare uno dei requisiti sopra descritti, ma come per chiunque. Convenite?

Non mi dilungo ulteriormente, potrei scrivere un libro sull’argomento, tralascio solo momentaneamente l’utilità per garantire ad un acquirente la correttezza di ciò che compra e al venditore le garanzie e tutele sul compratore, ma volevo far arrivare il messaggio chiaro sull’utilità di un valido partner immobiliare, con i requisiti. Esso è un professionista che come tale và utilizzato per riceverne benefici e rispettato. Ovviamente i rimasugli in società di non mediatori, che non possiedono tutti i requisiti tecnici e morali, di abilitazione sopra detti, quelli sì che potete non rispettarli, come tutti gli abusivi.

In tutti i mestieri e professioni ci sono quelli bravi e attenti alle leggi e quelli neppure paragonabili, fare di tutta un erba un fascio però è poco lungimirante.

In Spaziourbano troverete tutto quello che la legge dispone affinchè si possa lavorare in serenità e trasferirla alla nostra clientela.

Concludo così: osservate e valutate il professionista che vi eroga il servizio, giudicatelo alla fine per quello che vi ha lasciato e non per convenienza o presunzione. Se è chiaro, conosce la materia, soddisfa le vostre esigenze (non desideri utopistici), perché ricercare la critica a tutti i costi?

Domandatevi: se utilizzassi un dentista non professionale che, oltre ad essere retribuito mi ha creato un danno, che fare, non dovrei più andare da un dentista?

Ovviamente la perfezione non è di questo mondo, per fortuna aggiungo, se no che noia….

Davide Bosisio

EMOTIONAL ARTICLE: NUOVA AVVENTURA, MARZO 2018 – FEBBRAIO 2019, BILANCIO.

Emotional article, e sì, un articolo un po’ diverso dallo stile di argomentazioni cui vi ho abituato. Perché dopo un anno di lavoro nella mia nuova veste professionale ho ritenuto consono dare sfogo alle emozioni, esperienze, risultati e difficoltà che mi hanno accompagnato.

Partiamo dalle emozioni iniziali che erano in me. Paura, eccitazione, sogni. Questo era il mix provato. Paura di non essere abbastanza per affrontare il percorso, eccitato dalla nuova esperienza  prettamente imprenditoriale condita dal sogno di poter vivere libero di decidere del mio destino e dunque non lavorare per assecondare quello di altri. Il mondo immobiliare è più complesso di quello che sembra, un’agenzia competente è sicuramente un elemento importante nella società moderna,  che permette la realizzazione di esigenze di tante persone ovattando le difficoltà del percorso, enfatizzando le emozioni giuste che portano all’acquisto della casa. Ecco, la mia paura più grande era quella di non adempiere al vero ruolo del mediatore, riuscire ad essere empatico con tutte le figure più disparate e generare questo risultato finale. Ma dai, è andata bene, c’è da migliorare, per cui lavorerò duramente al fine di smussare gli angoli del mio carattere che fanno a pugni con specifiche caratteristiche diverse di altre persone.

E’ bello vedere che ogni affare è stato portato a termine senza l’esigenza di professionisti trasversali, è stato bello vedere i volti soddisfatti di clienti, venditori ed acquirenti, felici e convinti di aver colmato la propria esigenza.

Ci sono stati errori, non posso ometterlo o farlo passare in second’ordine, è da qui che nasce il miglioramento, per cui cosa ho sbagliato? In primis a credere nella buona fede di taluni clienti che, come giusto che sia, nel fare i loro interessi, perdono di vista la cura dei rapporti e spesso ho girato a vuoto. Essere meno accomodante e più “aggressivo” è un punto su cui dovrò impegnarmi. Sogni e denari sono come acqua e olio, serve dunque trattarli in due modalità e non solo in una.

E’ stato ad ogni modo un anno fantastico, colorato di emozioni. I colori sono stati determinanti nel renderlo tale. Abbiamo creato un brand Spaziourbano prestige, sul viola, per lavorare sulla nicchia del lusso ancora da strutturare ed affinare, abbiamo generato  la mascotte Blu, il nostro micio stilizzato di riconoscimento, il nome parla da solo. Il più importante è stato il colore giallo perché nel suo essere meraviglioso ed energico ha supportato ogni mia fase, sempre. Il giallo del sole, del mio book di archiviazione contratti e tanto altro, ma non mi dilungo di più, diciamo semplicemente che lo amo .

Concludo questo “emotional article” con un ringraziamento al mio team. Daniele e Stefano, sono due tra i più cari amici di sempre. Ora ho il privilegio di viverli anche nella veste professionale, ma la cosa importante è come sono stato accolto ed assimilato. Hanno usato un termine improprio per definirmi, Top player, ma non lo sono. Sono un onesto e affidabile professionista, il Top player è altro. Ma se mi vedono così dovrò adoperarmi  ancor più duramente. Vedete, lavorare in proprio, fare un mestiere che piace, viverlo e condividerlo con le persone che vorresti, questa è la felicità come in tutte le cose nella vita.

Un saggio diceva “ chi ama ciò che fa non lavora mai “. Condivido a pieno, aggiungo solo che se fatto con persone speciali la vita assume un gusto unico.

Per i nostri clienti, presenti e futuri, è garanzia di solvibilità e cura perché devono sapere che siamo un team affiatato e amiamo ciò che facciamo.

 

Grazie Daniele, Grazie Stefano

 

Davide Bosisio

L’Enneagramma dei tipi psicologici, conoscersi per rispettare gli altri.

L’Enneagramma, non vedevo l’ora di parlare di questo argomento. L’ho studiato per mesi, per mesi ho fatto molta attività d’introspezione. Sì perché questo non è solo un argomento da apprendere ed applicare ma è un’ analisi di chi siamo, molto difficile, per conoscersi  e sapersi assimilare agli altri comprendendo che il modo diverso d’essere non è sbagliato, perché diverso dal nostro, ma perché solo diverso.

L’Enneagramma dei tipi psicologici è una “mappa” che descrive nove tipi di personalità, al di là di tutte le possibili differenze individuali e i rapporti tra loro,  che consente di individuare le tendenze principali di carattere, visioni del mondo e attitudini, nonché le più probabili ipotesi evolutive, permettendo di accrescere le proprie possibilità di auto-comprensione e di trasformazione interiore, con i propri punti di forza e le proprie aree di miglioramento. Ogni personalità rappresenta la cristallizzazione e l’irrigidimento delle difese infantili nel processo di adattamento precoce con l’ambiente e si struttura attorno a un nucleo emozionale (“passione” dominante), un nucleo cognitivo (“fissazione” dominante) e un nucleo che riguarda la sfera degli istinti che regolano l’attività umana (istinto di conservazione, sociale e sessuale). Più che una mera classificazione, l’enneagramma è un modello dinamico in cui ogni enneatipo racchiude le potenzialità di tutti gli altri, anche se per ogni persona è riscontrabile un’identificazione più forte con un certo tipo. È importante sottolineare che non esiste un enneatipo migliore di un altro, o più fortunato in termini di risorse personali. Nella dinamica dell’enneagramma sono tutti ricchi di potenzialità e, a seconda della propria evoluzione o involuzione, tendono verso un certo tipo di positività o di negatività caratteristiche.

Vi faccio un esempio: Martin Luther King e Adolf Hitler avevano lo stesso profilo, il N.3, ma la differenza tra loro stava nel posizionamento dell’asticella. Mi spiego meglio, pensate ad un rettangolo verticale numerato da 0 a 10 e idealizziamo che il 5 sia la media degli esseri umani, questi due personaggi rispetto all’uomo comune avevano l’asticella spostata, per MLK verso il 10, mentre per AH verso lo 0, questa la differenza che spiega e profila l’enneatipo 3 esploso nella sua massima efficacia (MLK) e quando meno AH). Interessante vero?

Le nove personalità individuate dalla mappa sono correlate secondo uno schema  che viene raffigurato con una stella a nove punte e che esprime il rapporto fra le due leggi fondamentali del 3 e del 7. Applicato alla condizione umana, il triangolo interno che collega i punti 3-6-9 rappresenta le tre “preoccupazioni” mentali principali: l’immagine (3), la paura (6), e l’autoesclusione (9), cui corrispondono altrettante emozioni. Mentre gli altri sei punti della stella (1-4-2-8-5-7), collegati fra loro da linee interne, corrispondono ad altre “fissazioni” ed emozioni.

I nove enneatipi sono raggruppati sulla base di tre centri, dell’Istinto, dell’Emozione e della Razionalità. Al di là delle differenze legate alle singole passioni e fissazioni, c’è una tendenza di fondo nella visione del mondo e nel percepire la realtà che distingue i tre gruppi: il Centro dell’Istinto funziona sulla base di impulsi naturali e a esso appartengono gli enneatipi 8, 9 e 1. Gli appartenenti a questo centro tendono a seguire l’istinto e l’abitudine e agiscono impulsivamente, spesso in reazione a uno stimolo esterno; tendono a essere più rivolti all’azione e la loro intuizione è basata sul corpo. Il Centro dell’emozione funziona sulla base dei sentimenti e dei rapporti con le altre persone, e vi appartengono gli enneatipi 2, 3 e 4, che tendono a essere più in contatto con i propri sentimenti e la cui intuizione è basata sull’emozione. Le personalità di questo centro dipendono molto dal riconoscimento degli altri e danno molta importanza all’immagine e alla relazione. Infine, il centro della razionalità, a sinistra della circonferenza, funziona sulla base del pensiero, dello studio e della riflessione, e ne fanno parte gli enneatipi 5, 6 e 7, che tendono a privilegiare la ragione e la cui intuizione è basata sulla mente.  La paura fa da sfondo a tutti e tre i tipi razionali, la tristezza e il bisogno di riconoscimento ai tre emotivi, la rabbia ai tre istintivi.

Le ali sono gli enneatipi posti sulla circonferenza a lato di ogni enneatipo (per esempio il 9 e il 2 rispetto all’1). Possono influenzare le caratteristiche del tipo base. Le frecce costituiscono le direzioni delle linee che collegano i vati enneatipi fra loro (Vedi immagine principale). Significa che ogni enneatipo tende ad avere influenze forti verso un enneatipo vicino, solo uno.

Schema sintetico:

Uno: indicato anche come Riformatore, Critico, Perfezionista, caratterizzato dalla passione all’ ira e dalla fissazione al perfezionismo, tende a evitare la collera, non si arrabbia e tende a essere perfetto in ogni cosa.

Sotto stress tende al 4, in sicurezza tende al 7;

 

Due: indicato anche come Aiutante, Generoso, Nutrice, caratterizzato dalla passione alla superbia e dalla fissazione alla falsa generosità, tende a evitare di avere bisogno, si vanta di aiutare gli altri ma non chiede aiuto.

Sotto stress tende al 8, in sicurezza tende al 4;

 

Tre: indicato anche come Manager, Organizzatore, Esecutore, caratterizzato dalla passione alla vanità e dalla fissazione all’ inganno, tende a evitare l’insuccesso, si identifica con i successi e i risultati che ottiene.

Sotto stress tende al 9, in sicurezza tende al 6;

 

Quattro: indicato anche come Romantico, Individualista, Artista, caratterizzato dalla passione invidia e dalla fissazione all’autofrustrazione, tende a evitare l’ordinarietà, si ritiene speciale ed è molto sensibile.

Sotto stress tende al 2, in sicurezza tende al 1;

 

Cinque: indicato anche come Osservatore, Pensatore, Investigatore, caratterizzato dalla passione all’ avarizia e dalla fissazione al distacco, tende a evitare il vuoto e cerca di accrescere il proprio bagaglio di conoscenze.

Sotto stress tende al 7, in sicurezza tende al 8;

 

Sei: indicato anche come Avvocato del Diavolo, Difensore, Leale, caratterizzato dalla passione alla paura e dalla fissazione all’ accusa, tende a evitare la devianza e vede la vita come ordinata da leggi, regole e norme.

Sotto stress tende al 3, in sicurezza tende al 9;

 

Sette: indicato anche come Entusiasta, Avventuriero, Epicureo, caratterizzato dalla passione alla gola e dalla fissazione fraudolenza, tende a evitare il dolore, ama il divertimento e non nota il dolore altrui.

Sotto stress tende al 1, in sicurezza tende al 5;

 

Otto: indicato anche come Leader, Protettore, Capo, caratterizzato dalla passione alla lussuria e dalla fissazione vendicatività, tende a evitare la debolezza, si vanta di essere forte e ama litigare.

Sotto stress tende al 5, in sicurezza tende al 2;

 

Nove: indicato anche come Mediatore, Pacificatore, Conservatore’, caratterizzato dalla passione accidia e dalla fissazione dimenticanza di sé, tende a evitare il conflitto e cerca pace e armonia tra le persone.

Sotto stress tende al 6, in sicurezza tende al 3;

 

Non è semplice questo argomento, né da capire ma tantomeno da scrivere, ho cercato di esporlo nella maniera più semplice, spero di esservi riuscito. Ma l’intento era farvelo “assaggiare” per indurvi a studiarlo, non immaginate quanto sia importante conoscere bene se stessi prima di giudicare gli altri.

Gesù disse “non guardare il fuscello nell’occhio altrui quando non vedi la trave che c’è nel tuo” e se lo ha detto lui….

Quando si dice il Mondo è bello perché vario, bisogna anche pensarlo non solo dirlo.

Quale il mio Enneatipo? Non c’è problema rispondo, mi sono identificato nel N. 6, dopo tanto tempo d’analisi. A qualunque numero corrisponda il Tuo, lavora perché l’asticella volga verso l’alto, verso il 10 !!!

Grazie per la lettura.

 

Un caro saluto

 

Davide Bosisio

ROLE PLAYING

Il Role playing formativo, o gioco di ruolo, è una tecnica simulativa che richiede ai partecipanti di svolgere, per un tempo limitato, il ruolo di “attori”, di rappresentare cioè alcuni ruoli in interazione tra loro  mentre altri partecipanti fungono da “osservatori” dei contenuti e dei processi che la rappresentazione manifesta.

Lo sapete che la definizione ci deve essere, parliamo in maniera più semplice ora. Il role playing è una simulazione d’evento e utilissimo strumento di management da utilizzare per contribuire all’analisi, miglioramento e sviluppo delle risorse umane.

Sì, ma cosa va fatto? Molto semplicemente si crea una sorta di teatrino, in ambiente adeguato, in cui la risorsa scelta dovrà interpretare il proprio ruolo o quello che sta apprendendo per dimostrare al  gestore il livello di competenze acquisite o deficienze. Nell’ambito immobiliare si tende a sviluppare questa attività prevalentemente per la preparazione di appuntamenti di acquisizione  e vendita, specularmente, ogni lettore potrà applicarlo al proprio Mondo.

Ad ogni modo, ogni processo della vostra attività potrà essere oggetto di simulazione per cui, una volta individuato il campo d’azione, passerete all’attuazione. Al candidato va data la mission e costruito un “teatrino” adeguato dopo di che si da il “Ciak si gira” e il gestore dovrà essere molto bravo nell’osservare scrupolosamente la prestazione della propria risorsa per comprendere i punti di forza e di debolezza per poi affrontare con essa un incontro di condivisione. Il top sarebbe riprendere l’evento per mostrarlo al proprio candidato.

Dovrà esserci  la presenza di un attore cliente, il protagonista e il manager. Nel caso di role playing in aule con più persone che attenderanno il loro turno chiedete e pretendete il massimo silenzio perché non è semplice effettuare queste scenette e, considerato il livello emotivo alto del protagonista, esso coglierà come critica ogni minima sollecitazione esterna facendo “saltare il banco”. Risultato? Non otterrete quello per cui state lavorando. Fateci attenzione!

Questo metodo è molto efficacie a mio avviso perché, oltre che non essere la solita attività di formazione professore-alunno, è  molto più intrigante e non noiosa perché la risorsa è attiva e opera, non ascolta un monologo d’aula,  è l’alunno il protagonista e permette di “vedere” com’è sul campo.

Diciamo questo, per crescere una risorsa mi è stato insegnato che bisogna prima dimostrare e far vedere come si fa, far provare osservando, fare dunque role playing, tornare sul campo per  verificare i miglioramenti per poi delegare l’attività in autonomia. Tutto questo potremmo sintetizzarlo in fasi quali:

  • Vedo;
  • Vedo-Faccio;
  • Faccio.

Agendo in maniera cosi sistematica e scientifica il collaboratore non potrà che trarre enormi benefici, nel suo piccolo è una forma di coaching specifico.

Avendo ovviamente usato personalmente questo strumento ricordo che il feedback del collaboratore/trice era sempre il medesimo, alle critiche ovviamente,: “E’ normale che sbaglio, fuori non sono così, ma queste scenette con te che mi osservi mi rendono nervoso/a e non riesco a fare quello che mi riesce naturalmente in tua assenza”

Sciocchezza enorme!!!

La vera natura del role playing è far emergere i punti deboli perché una risorsa pronta, capace e consapevole non smarrisce il proprio know-how, per cui preparatevi a queste risposte facendo capire che la pressione fa emergere i difetti che, se esistenti e riscontrati, sono poi esposti nell’attività pratica con il cliente, soltanto che non viene percepita se non osservata. Infatti se farete da osservatori ad un appuntamento vero, emergeranno le stesse cose. Quando la vostra risorsa offrirà una prestazione convincente  i piccoli difetti da migliorare diverranno stimolo per completarsi, e non difendersi, e potrete usarlo come termometro di crescita.

Lo do per scontato, ma le simulazioni non devono essere l’unico modo per sviluppare i propri collaboratori perché, se siete assidui lettori dei miei blog, avrete capito che sto affrontando un percorso per evidenziare gli strumenti di management utili che, se mixati adeguatamente, portano ad una gestione pragmatica delle risorse umane.

Per gli scettici, quali benefici porta il role playing?

Eccoli:

  • Far acquisire la capacità di impersonare un ruolo e di comprendere in profondità ciò che il ruolo richiede;
  • Sviluppo delle capacità comunicative e di gestione di relazioni interpersonali;
  • Aiuto a capire le ragioni degli altri e ad imparare a mediare;
  • Incremento delle abilità di ascolto e di osservazione dei comportamenti propri e altrui;
  • Accettazione di situazioni organizzative predeterminate e sperimentazione della diversa efficacia di vari comportamenti per una stessa situazione data;
  • Sviluppo delle doti di flessibilità e situazionalità;
  • Aiuto a percepirsi in maniera più realistica;
  • Diminuzione dello stress, del disagio e dell’imbarazzo di dover affrontare situazioni future nuove;
  • Esercizio in situazioni conflittuali senza rischi sociali.

Direi che neanche la vitamina C ha tutti questi benefici 😉

Fate attenzione anche ai rischi che la simulazione porta in dote.

Vediamo quali:

  • La presenza di un trainer troppo forte inibisce la spontaneità dei partecipanti portandoli a non essere completamente liberi e capaci di gestirsi; mentre un trainer troppo debole lascia il gruppo disorientato con la sensazione che nessun obiettivo sia stato raggiunto;
  • Elementi deboli nel gruppo possono sentirsi colpiti se risultano oggetto di troppe critiche da parte degli altri partecipanti e sono portati a fallimenti evidenti. Essi vanno identificati e protetti in anticipo, accompagnando eventuali feedback negativi con rinforzi positivi;
  • Se non progettato bene il role-playing può risultare noioso e poco costruttivo;
  • Non tutti i partecipanti percepiscono la simulazione in ugual modo.

Lo abbiamo già detto però che fare il manager è difficile, non serve ripetersi.

Allenatevi dunque ad allenare l’attività pratica perché è uno dei momenti di successo del Leader e del proprio Team per raggiungere gli obiettivi aziendali !!!

Concludo l’ultimo blog dell’anno 2018 con un sentito augurio a tutti voi di buon Natale, le città sono ormai tutte agghindate a festa con colori gialli, blu, verdi  e sono bellissime come chi riesce a coglierli ed ognuno dona loro il proprio significato più sincero.

Siate felici e arrivederci nel 2019 !!!

Un caro saluto

Davide Bosisio

Ciclo PDCA e miglioramento della qualità

Cos’è il PDCA? Giusto, partiamo con dare forma a questo acronimo.

P: Plan, pianificazione;

D: Do, fare, applicare in via sperimentale quanto pianificato;

C: Check, verifica, analisi di quanto applicato;

A: Act, azione, implementazione di azioni correttive.

Il ciclo di Deming (o ciclo di PDCA) è un metodo di gestione iterativo in quattro fasi utilizzato per il controllo e il miglioramento continuo dei processi e dei prodotti. È noto anche come ciclo di Shewhart, (o ciclo PDSA, acronimo dall’inglese Plan-Do-Study-Act, in italiano “Pianificare – Fare – Studiare – Agire”). Un’altra versione di questo ciclo viene chiamata, OPDCA, in cui la “O” ha il significato sia di “osservazione”, che di “afferrare la condizione attuale.”

Come sempre d’obbligo spiegazione e definizione per comprendere l’oggetto, ma a cosa serve? Miglioramento, di cosa? Andiamo per gradi, per cominciare mi concentrerò sul miglioramento delle performance delle risorse umane, più che dei prodotti, perché ritengo questo aspetto basilare per lo sviluppo di qualunque altra cosa.

Domanda, qual è a vostro avviso la passione più grande di un manager?

Vi aiuto, “il far fronte”, cioè il farsi prendere dalla routine, dalle attività quotidiane, da mansioni per lavorare, giustamente, verso la propria missione che è sicuramente una fase indispensabile per produrre ma nel proprio DNA ha una pericolosa falla, non fermarsi a pensare !                                                 

Se provate a rifletterci su quest’ultima affermazione, a guardare nel proprio, risulta tristemente vera. Non fermarsi a pensare sulla propria attività, performance, cambiamenti porterà ad un “disastro”. E’ a mio avviso importante, anche in epoche in cui il lavoro produce grossi benefici, analizzare ciò che si sta facendo e soprattutto leggere i potenziali cambiamenti del mercato per adeguarsi e non trovarsi immersi in mondo nuovo con uno stile operativo vecchio. In tanti anni di attività immobiliare, diretta e trasversale, ho visto esempi di uno e dell’altro stile notando come sia verissimo ciò che sostengo. Chi ho visto cambiare, riflettere, ha lasciato sul campo le briciole perché cambiare induce ad un momento di pausa tra il vecchio far fronte ed il nuovo, ma con grande slancio nell’epoca mutata. Mentre chi ha una tendenza conservatrice e nostalgica del proprio metodo, chi non si aggiorna, chi non riflette, insomma chi non applica PDCA arriverà presto o tardi alle stesse deduzioni del collega precedente ma sarà costretto a riorganizzarsi in fretta e furia generando spesso perdite di risultati e soprattutto di risorse umane che leggeranno la non lungimiranza del leader, oltre che il disordine operativo.

Ecco dunque che si riesce, spero, a comprendere meglio l’importanza di questo strumento di management perché di base, definizioni complesse a parte, è un momento di analisi, di introspezione, di miglioramento attraverso  test, controlli e applicazioni corrette in fasi in cui, paradossalmente, non ve ne è necessità.

Fare PDCA, ma quando? Come capisco quando è il momento?

Allora, pensare dovrebbe essere attività quotidiana e non etichetterei un momento o una fase. Mi spiego meglio, fare PDCA è possibile in ogni momento, per ogni cosa, dalla più banale alla più complessa. Si può applicare per verificare le mansioni ed operatività del personale, per il lancio di un prodotto/servizio, per semplici azioni quotidiane o per attivare un nuovo processo di produzione.

Fare PDCA deve diventare uno stile di approccio lavorativo e  la sua applicazione troverà sempre terreno fertile. Ecco, la risposta esatta è: deve essere il metodo operativo di base.

E’ vero, non lo nego, il mondo del management è difficile per questo serve istruzione, analisi e capacità al cambiamento.

Nel mio ambito, quello immobiliare, ho visto che solo un decennio fa (preistoria) il web era inutile perdita di tempo, lo stile di comunicazione molto arcaico, strutture di agenzie molto verticali e approccio lavorativo aggressivo sul territorio. Oggi il mercato chiede competenze, chiede studi con più professionisti preparati (orizzontale), vuole una corretta comunicazione ed il web ne è indispensabile. Avete visto come un decennio abbia mutato radicalmente una professione, in meglio sicuramente, ma in questo blog non volevo sottolineare questo ma che il cambiamento ha trasformato il tessuto sociale del mediatore immobiliare. La crisi ne è stata grande protagonista, per cui vi chiedo, in un mondo che corre a 1000 all’ora serve fare continuo PDCA per non trovarsi impreparati?

A Voi la risposta….

Concludo questo articolo con una riflessione che cade a fagiolo sull’argomento, negli ultimi mesi seguendo il giallo splendore della cultura, ho scoperto ed apprezzato un certo Zygmunt Bauman, sociologo, filosofo e accademico polacco di origini ebraiche. Nei suoi ultimi lavori, Bauman ha inteso spiegare la postmodernità usando le metafore di modernità liquida e solida. Nei suoi libri sostiene che l’incertezza che attanaglia la società moderna deriva dalla trasformazione dei suoi protagonisti da produttori a consumatori. In particolare, egli lega tra loro concetti quali il consumismo e la creazione di rifiuti umani, la globalizzazione e l’industria della paura, lo smantellamento delle sicurezze e una vita liquida sempre più frenetica e costretta ad adeguarsi alle attitudini del gruppo per non sentirsi esclusa, e così via.                                                                                                                                                                    Costretta ad adeguarsi….. che brutto, non bisognerebbe mai arrivare a ciò, bisogna invece sapersi adeguare, prepararsi, per affrontare il cambiamento da protagonisti e con successo!

Ecco, questo era il messaggio intrinseco, quello che ho colto personalmente, che Bauman voleva donarci, per cui buon PDCA per tutti !!!

Un caro saluto

Davide Bosisio

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