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NPL, UTP, Crediti Forborne ecc…

NPL, UTP, Crediti Forborne ecc…

Cosa significano tutti questi acronimi, termini anglosassoni? Cosa sono e perché devo conoscerli?

Il mondo delle sofferenze bancarie è importante da conoscere perché a mio avviso rappresenta il termometro del benessere, o meno, dell’economia di un paese.

Per operatori del settore e trasversali è utile nel poter fare matching al fine di risultare più performanti, per un cittadino sapere non fa mai male.

Quando una Banca concede un prestito, un mutuo, un fido o qualsivoglia tipo di credito si espone al possibile rischio di non rimpatrio, totale o parziale, di quanto concesso.

Ricorderete come con l’avvento dell’Euro il mercato sia impazzito e le Banche concedevano prestiti con leggerezza e senza lungimiranza a qualunque categoria di cliente. Quando l’effetto Euro è sparito, con puntualità svizzera, la crisi è calata sull’economia globale mettendo in risalto quanto scritto nella riga pregressa. Come tutte le cose difficili, che amo particolarmente, la crisi è stata un tocca sana per riequilibrare un mondo che viaggiava su canoni che non poteva sostenere. Ricordo come l’acquisto di una casa, per stare adeso al mio ambito, non fosse ragione di sacrifici ma un’opportunità per cambiare auto, fare vacanze con spread vantaggiosi. Ora, non è questo che voglio approfondire ma la storia, anche in pillole, aiuta a capire il senso di un discorso e ricordare chi siamo e da dove veniamo.

La leggerezza nel concedere credito unito alla carenza di lavoro stabile, perché il lavoro e basta esiste ma mancano i lavoratori e la voglia di, ha generato un cocktail letale. Ecco che sono diventati famosi nell’ultimo triennio i termini del titolo, perché sono sempre esistiti ma, come tutte le cose che non fanno scalpore, nessuno le conosceva.

NPL: non performing loans sono crediti deteriorati  in uno stadio avanzato di sofferenza per cui la riscossione è totalmente incerta. All’interno di essi troviamo varie categorie quali:

  • Esposizioni scadute e/o sconfinanti, crediti non recuperati da oltre 90 gg e superano una prefissata soglia di materiabilità;
  • UTP: unlikely to pay sono incagli in fase di iniziale sofferenza cioé il risultato di un finanziamento erogato da una banca ad un debitore che, per una ragione o per l’altra, a posteriori potrebbe essere in difficoltà a fare fronte al suo impegno a rimborsare. É questa poco conosciuta categoria di crediti che sembra oggi spaventare il sistema bancario italiano e il regolatore cioè la BCE e la Banca d’Italia;
  • Crediti in sofferenza: rappresentano l’aspetto più grave per una Banca perché sono quelli considerati non recuperabili o difficilmente per cui sia apre l’unico canale che è quello giudiziale;
  • Crediti Forborne: crediti oggetto di concessione (forbearance) da parte della Banca. Sono ad es la riduzione del tasso d’interesse su un finanziamento o allungamento della durata. Sono modifiche rispetto l’originaria linea di credito e possiamo classificare in due famiglie, forborne performing exposures se riguardano clienti performing in difficoltà finanziaria o non performing exposures with forbearance measures per clienti in stato deteriorato.

Terminata la fase di spiegazione, sicuramente più pesante ma essenziale per capire, passiamo a valutare l’attività svolta sugli Npl da parte delle Banche e affini e quale impatto ha tutto ciò sul consumatore finale.

In passato un’attività importante fatta dalla Banche, non che oggi non sia fatta, era la cartolarizzazione dei mutui. Per semplicità parlo solo di banche ma sappiate che nel mondo del credito esistono varie bad company, società REOCO (Real Estate Owned Company), fondi e chi più ne ha più ne metta. La cartolarizzazione banalmente è la “vendita” di un pacchetto di mutui concessi ad una cifra più bassa del totale che porta soldi freschi e rapidi alla cedente, opportunità di business per l’acquirente.

Se sono riuscito a spiegarmi bene, con la crisi, le Banche si sono dovute concentrare maggiormente su quello che personalmente chiamo cartolarizzazione contraria, cioè la gestione e cessione di Npl, che sono la stessa cosa ma fatta per posizioni deteriorate e non in bonis dove, attenzione, alle spalle c’è un mercato pazzesco.

Veniamo alla correlazione al mondo immobiliare, in carriera ho lavorato per alcuni anni a stretto contatto con bad company, Reoco e gestori per cui l’obiettivo nella risoluzione delle sofferenze era quello di amplificare la visibilità, allo stadio d’asta, per rendere più familiare quel mondo e creare bagarre su di esse per velocizzare il recupero  ottimizzando oltre tutto i tempi di rimpatrio. Quest’attività è conosciuta nell’ambito come “ auction facilitation” e devo dire che come la goccia spacca la roccia, ha avuto nel tempo ragione. E’ per questo motivo che oggi alle aste si partecipa quasi normalmente, è per questa ragione che vedete mediatori e consulenti pubblicare annunci d’asta, fino a 3/4 anni fa invisibile. E’ stato reso tutto più familiare e meno oscuro per snellire gli enormi pacchetti di NPL.

Ma, visto che le Banche e affini con essi fanno business come abbiamo evidenziato, a chi pensa ai debitori?

Se è vero quello che ho scritto all’inizio della presente è anche vero anche che se un consumatore non consuma è come buttare una chiave inglese in un motore. Sarò logorroico ma continuo a sostenere che il saldo & stralcio sia la via che possa accontentare tutti ma, non essendo applicabile di default dalle Banche e quindi in maniera massiccia come fatto attraverso l’auction facilitation, è il consumatore/debitore/esecutato , chiamiamolo come vogliamo, a doversi “svegliare” e chiedere aiuto.

Certo, non sapere non aiuta, dunque Spaziourbano ha deciso di fare la sua piccola parte, una piccola ma veemente voce che dice:   “ Hai un debito legato al tuo immobile? Parlacene”. Questa è una delle tante piaghe che generano problemi, non parlare, in questi mesi ho appreso da meravigliose fonti come vi siano vari disturbi e ho notato che chiunque abbia un problema tende, ed è comun denominatore, a nasconderlo, non aprirsi e chiedere aiuto !

Ti offriremo: professionalità, discrezione, privacy e competenza per curarci dei tuoi interessi e, per evitare che si pensi male, sappi che non ti chiederemo alcun emolumento, non graviamo su chi ha problemi !

Un caro saluto

Davide Bosisio

 

Gli stili direzionali del Leader

Vi siete mai chiesti come mai ogni leader gestisce il personale in maniera differente? Certo, ciascuno è fatto a modo proprio, ma il mio interesse volge verso un’analisi più scientifica.

Come accennavo nel blog dei 7 poteri, ogni leader ha uno stile direzionale differente in ragion del quale utilizza taluni poteri con maggior intensità. E’ d’obbligo, prima di entrare nel merito, analizzare il processo di crescita di una risorsa. E’ convenuto convenzionalmente che ognuno di noi ha 4 momenti di crescita essenziali, di maturità, che per semplicità nel corso del testo definirò M.

  • M1 è una risorsa acerba, all’inizio dell’attività, che non possiede due essenziali caratteristiche: entusiasmo ed esperienza; è una figura che deve implementarsi e ha necessità di essere pilotato;
  • M2 è una risorsa che inizia ad avere un po’ d’esperienza, ma non ancora consolidata, questo genera un cambiamento umorale soprattutto perché si alzerà fortemente l’energia ma dal punto di vista tecnico sarà ancora scarso;
  • M3 è la fase più complessa, la risorsa ha acquisito un livello di esperienza e competenza alto ma, paradossalmente, cala d’intensità, di energia. Rispetto l’M2 che è il classico “pazzo incosciente”, l’M3 la vede eccome la paura, l’insuccesso, e tende ad essere più cervellotico;
  • M4 la risorsa ha la piena maturità, forte energia e forti competenze ! Si auto-motiva e trascina il gruppo. Dunque alta esperienza ed alta energia.

Senza essere esperti in materia è semplice intuire come ogni risorsa abbia necessità differenti in ogni fase e dunque il leader dovrà gestire ciascuno in modalità adeguate. Non potrà permettersi assolutamente di mantenere lo stesso stile.

Analizziamo dunque quali sono:

  • M1: il leader in questa fase dovrà essere altamente direttivo e poco supportivo. Cioè? Un M1 è acerbo, come detto sopra, dunque se non si adotterà un comportamento fermo e con ordini da svolgere senza troppe spiegazioni la risorse tenderà a considerare permissivo l’atteggiamento e  non rispettare l’autorità del capo. Avete mai visto un capitano di una nave che al mozzo chiede cosa farebbe nel caso dinnazi si ponga un Iceberg? Il capitano ordina il da farsi e la ciurma “vuole” questo ! Quando scrivo poco supportivo non significa che la risorsa sia abbandonata a se stessa, anzi, dovrà avere ogni affiancamento su come svolgere l’attività ma con uno stile di comunicazione ed atteggiamento detto sopra; (Dirigere)
  • M2: questo profilo ha superato la fase pregressa e lo si capisce dal fatto che ha acquisito un’energia spropositata senza senso, cioè non ha esperienza neanche minima per ricoprire il ruolo ma inizia ad apprendere qualcosina, oltre ad ottenere primi piccoli risultati, il cui mix crea un risorsa che cammina 1 metro sopra il suolo. Il leader dovrà continuamente avere un atteggiamento del tutto simile a quello dell’M1 ,perché in sostanza parliamo di figure simili, diciamo che in questa dovrà sfruttare in più l’alta energia per aumentare l’esperienza; (Motivare)
  • M3 eccoci arrivati al cospetto del “complesso”, nulla di grave, qui si vede a mio avviso il leader vero, quello che riesce a crescere le risorse. Per chi svolge compiti che presuppongano la gestione di risorse dò per scontato sappia gestire le prime 2 fasi, ne ho visti molti, ma non altrettanti nel gestire un M3 per traghettarlo all’M4. L’M3 ha acquisito esperienza e non ha più quell’”ignoranza” buona, inizia a farsi delle domande, ad affrontare gli impegni con più testa e meno cuore. Sarà un po’ stanco della routine, insomma un disastro…. Non credo, è la fase migliore per un leader, si denoteranno le necessarie skills, cioè dovrà diminuire l’atteggiamento direttivo e pareggiarlo ad un atteggiamento più supportivo e di dialogo, iniziare a coinvolgerlo e dargli responsabilità, concedetemi un appellativo aimè in vigore in questo momento temporale, “molto figo” per un leader vero !!! (Sostenere)
  • M4: siamo arrivati al capolinea, risorsa completa nel ruolo capace di assumersi responsabilità, competente, con forte energia. Il leader con questo profilo dovrà essere attento ad usare un arte rara….. La Delega !!! Significa che il capo dovrà abbandonare il comportamento direttivo ed essere supportivo, di dialogo, di ascolto. Dovrà assegnare compiti senza dire cosa fare. Facile? Prego, chi vuole provare… (Delegare)

Benissimo, ora avete gli ingredienti per fare i leader! Sarà, ma vi svelo un altro inghippo, quando una risorsa raggiunge la fase M4 non è terminato il lavoro del leader, quest’ultimo dovrà analizzare sempre lo stato del proprio collaboratore perché nuove mansioni lo riporteranno alla fase M1 cosi come momenti di vita extra-lavorativa potranno influire. Facciamo un esempio, se M4 sta affrontando nella vita privata un lutto, una separazione o altro di simile è indiscutibile che questo possa avere risvolti negativi sul lavoro. L’M4 perderà motivazioni, sarà disorientato e potrà commettere errori. Il leader non può sottovalutare la cosa e non dovrà assolutamente trattare l’M4 come tale ma dovrà retrocedere negli atteggiamenti riposizionandolo in M3 con conseguente cambiamento dei poteri da usare. Capite con questo esempio, che varrà per qualunque fase, come non sia possibile per un leader utilizzare sempre i poteri preferiti trascurando quelli di cui ha meno dimestichezza, non potrà sottovalutare i segnali verbali e soprattutto non dei propri collaboratori nel valutare la maturità del momento, se in crescita o contrazione.

Insomma il leader è nella M…..

Spero che i blog che scrivo siano utili come spunti di riflessione, nel saper rispettare chi gestisce le risorse, le risorse stesse e tutto quanto è il mondo del management , perché è parte di noi.

In un successivo spazio parlerò dei miei adorati colloqui individuali, che sono sempre più convinto siano determinanti per fermarsi con la risorsa e fare analisi, ascolto, spiegazione per andare avanti bene insieme. L’assenza di questo strumento di management porta sempre all’interruzione di rapporti e perdita conseguente di personale. Rammentate che perdere delle risorse valide è perdere denaro. Per evitare questa catastrofe investite in formazione perché, e non è mia,

“formarsi costa soldi e tempo….non farlo costa molto di più !!!”

Un caro saluto

 

Davide Bosisio

Gli stili direzionali del Leader
I 7 poteri del leader

I 7 poteri del leader

Cosa sono questi 7 poteri? Una volta introitati posso considerami membro ufficiale degli Avengers?

Con calma, rispondo inizialmente alla seconda domanda, NO, a mio avviso meglio! Una figura professionale con responsabilità su risorse umane che riesca a far crescere e rendere per la propria organizzazione, SI signori, questo lo considero un vero supereroe!!!

Ho voluto dare al blog un taglio accattivante, che permetta sane riflessioni e stimoli l’applicazione. Per me è stato così, spero anche per voi dopo la lettura.

Veniamo a noi, ricordate l’articolo su leadership e management? Testo di base, volutamente d’ampio spettro, per entrare nello specifico con testi successivi come questo. Iniziamo dunque.

Il management ricordo è lavorare con individui/gruppi e con loro raggiungere obiettivi organizzativi, ma per farlo servono dei poteri da applicare. Rogers definisce il potere come “il potenziale d’influenza”.  Il potere è una risorsa che può essere utilizzata o meno, va da sé che se la leadership è il tentativo d’influenzare il potere si definisce come potenziale d’influenza del leader il cui scopo è ottenere il consenso.

Vediamo ed analizziamo dunque questi 7 poteri, partiamo dall’elenco:

  • Coercitivo
  • Specialistico
  • Premiante
  • Legittimazione
  • Esemplare
  • Informativo
  • Connettivo

Coercitivo: Potere che si basa sulla paura, induce all’obbedienza. Il timore di un richiamo, di ricevere compiti poco graditi fino al licenziamento, sono stimoli a evitare di contraddirlo o a non seguire le sue indicazioni. E’ a presa rapida, nel senso che poggiando le sue basi sulla paura induce i collaboratori/trici a svolgere i compiti assegnati e tende a risultati nel breve. Attenzione però, l’uso eccessivo crea un clima lavorativo poco gradevole e, di norma, in assenza del leader le risorse tenderanno a rilassarsi;

Specialistico: Potere dell’esperienza, conoscenza e capacità del leader. Questo stile tende ad influenzare il comportamento altrui perché porta ad agevolare l’attività lavorativa. Quale effetto collaterale? Jukebox! Chi abusa di questo potere, nel tempo, vedrà il leader con un testone e le risorse con una testa piccola perché è sempre più comodo chiedere rispetto a pensare e risolvere autonomamente le problematiche;

Premiante: E’ la capacità di offrire ricompense di varia natura, promozioni o economiche (budget). E’ abbastanza semplice coglierne l’utilità e l’attenzione a non eccedervi;

Legittimazione: Questo si basa sulla posizione occupata. L’influenza arriva, ed è sempre più forte, in ragion del ruolo perché si ritiene che il leader ne abbia diritto. L’abuso porterà a vanificarne gli effetti ma soprattutto usare questo potere obbliga a saper fare e dimostrare di meritare la posizione di cui ci si pavoneggia;

Esemplare: Questo è un potere che fa capo alla personalità di un individuo. Chi ha questo carisma riesce a trascinare ed influenzare per apprezzamento ed ammirazione. Si notano effetti sulle risorse che tenderanno ad emulare anche i comportamenti, i modi di fare;

Informativo: Si basa sul possesso di informazioni che il leader possiede e che vengono considerate come preziose e ottenibili solo da lui. Pare cosa di poco conto, a prima vista, ma pensate di far parte di un’organizzazione e venir a sapere di evoluzioni, nuove aperture, nuovi prodotti o servizi da figure più disparate ma non dal proprio capo, la figura di quest’ultimo perderà di considerazione;

Connettivo: E’ il potenziale di influenza ottenuto grazie a contatti con persone importanti ed autorevoli, all’interno o esterno dell’organizzazione, per cui si tende ad assecondare per evitare contrasti con lui e i suoi altolocati contatti perché potrebbero ritorcersi contro nella carriera.

Eccoli, elencati e spiegati. Attenzione, l’ordine è sparso e non vi è un potere migliore o superiore ad un altro tutti hanno la stessa valenza nel loro ambito, gli eccessi nell’uso accentuato e perpetrato o nullo avranno come effetto lo sfaldamento di un team e la perdita di risorse. Un buon gestore deve saper modificare, attenuare, usare i poteri nel giusto modo e correlarli allo sviluppo delle risorse.

La cosa più significativa da sapere è che ognuno di noi usa 2/3 poteri in maniera predominante e questo determina uno stile direzionale che approfondirò in altro blog.

Qualche anticipazione? D’accordo, sarà capitato a tutti di trovarsi nel corso della propria carriera ad avere dei capi/leader differenti. Bene, la diversità è dettata da quanto sopra esposto. Tralasciamo discorsi legati all’educazione e socialità per evitare di aprire discorsi immensi, al netto chi dirige ha uno stile ed è determinato dalla percentuale d’uso dei poteri. Quello a cui un manager deve fare attenzione è evitare gli eccessi sull’uso, facciamo un esempio che ricordo andava per la maggiore in aula. Molti capi ritengono migliore o sono affascinanti dal potere coercitivo. Bene, ottimo potere ma come detto sopra bisogna dosarlo, utile con risorse giovani ed inesperte e/o per avviare attività ma alla lunga se non muta l’intensità andrà a sfasciare quanto creato.

Per cui concludo differenziando gli stili di capo con un esempio:

Capo1: Io sono un Capo maldisposto verso le risorse umane (stimolo) loro sono conflittuali (risposta) ed io sono ancora più maldisposto (rinforzo “avversivo”)

Capo2: Io sono aperto e disponibile (stimolo), loro si fidano e sono propositivi (risposta) e io li rassicuro (rinforzo “positivo”) mostrando la mia disponibilità e riconoscenza.

Rammentate che il management è l’arte e/o la scienza di ottenere determinate prestazioni per mezzo e da parte delle persone in gruppi formalmente organizzati in vista degli obiettivi e attraverso l’assunzione continua di decisioni concepite come scelte fra possibili alternative.

Noi in SPAZIOURBANO oltre a formarci costantemente, applicare e ricercare i punti di criticità da migliorare siamo per la donazione, donazione di quanto è stato donato a noi in formazione per un miglioramento collettivo. Il nostro approccio e stile è condiviso e farne parte significa sposarlo ed applicarlo a vantaggio di tutti i clienti che entrano ed entreranno in contatto con noi. Solo un team affiatato e preparato può garantire un servizio professionale.

Un caro saluto

Davide Bosisio

Le Aste Immobiliari

Cosa sono le aste immobiliari? L’acquisto del bene è garantito? Possono esserci pendenze irrisolte sul bene acquisito? Se la casa è occupata come fare?

A queste e molte altre domande voglio dare risposte per rendervi edotti, perché la vera chiave per uno sviluppo collettivo è sapere. Un noto cantautore italiano in una passo di una sua celebre canzone intonava “non è la fame ma è l’ignoranza che uccide”.

Veniamo a noi, l’asta è l’epilogo di una sofferenza o debito che permette il recupero, di tutto o in parte, dei denari che il creditore vanta. I creditori possono essere di due tipi: privilegiati o chirografi. Il privilegiato vanta un’ipoteca di primo grado, o comunque un diritto reale o personale, a cui andranno tutti i fondi recuperati, sino a soddisfazione. I crediti chirografari sono quelli non assistiti di alcun tipo di garanzia reale. Ne consegue che se il privilegiato vantasse un credito di 100 ed il chirografo di 20, con bene venduto a 120, tutti rientrerebbero delle loro somme ma se inferiore, diciamo da 100 in giù, lo sarà solo il privilegiato. Da qui richiamo l’importanza del blog sui saldi e stralci prima d’ora messo in rete.

L’asta nasce dopo che il bene oggetto di garanzia viene pignorato al fine di espropriarlo e poterne disporre regolarmente ed offrirlo  al miglior offerente. Il creditore, una volta esperita la fase suddetta, rimanda al Tribunale di competenza la gestione dell’NPL o credito deteriorato. Gli attori che prendono parte a questa fase sono: il Giudice in primis che incarica un delegato alla vendita per la fattiva gestione del concorso, un custode per le visite e il perito per l’iniziale disamina completa.

La recente crisi epocale dell’economia mondiale ha portato, sicuramente nel Bel paese, un intasamento dei Tribunali che, per fronteggiarne la gestione, hanno attuato negli ultimi anni importanti modifiche per cercare di “purgare” quante più aste possibili.

Oggi non esistono più procedure “con incanto” e “senza incanto”, rilanci a voce o in busta chiusa, ma solo senza incanto. L’incanto sarà consequenziale in presenza di più offerte nello stesso momento. Chiamiamola ottimizzazione dei tempi. Poi è stata introdotta l’offerta minima, il 25% in meno della base d’asta (non per fallimenti), vero propulsore alla mission di cui sopra.

Mi fermo a questo anche se in passato vi sono state altre innovazioni, specie fiscali, sempre atte a rendere partecipative le aste.

Vediamo ora come approcciarvi. SPAZIOURBANO sarà lieta di potervi offrire le consulenze necessarie ma è corretto dire che l’asta è pubblica e chiunque, senza necessità di terzi professionisti , può  approcciarvi. Con ciò rendo omaggio  ai canali giudiziari ma è altrettanto vero  che un supporto “commerciale” permetterebbe all’investitore/acquirente di evitare di acquisire “sole”. Come sempre l’equilibrio è la via al successo.

Nessun intermediario o affine potrà richiedervi una provvigione, al limite si parla di consulenza. Perché? Perché nessuno può  vendere nulla, chi vende è il Tribunale per cui evitate di farvi incantare da pseudo professionisti. Ad ogni buon conto, l’iscrizione è in busta chiusa nei modi e nei termini evidenziati dall’avviso di vendita e ci si presenta al giorno indicato in maniera tale che, se soli, si procede nei passi successivi all’aggiudicazione mentre se in presenza d’altri “competitors”  si procede all’incanto. Ad eccezion fatta se l’acquisto dovrà essere supportato da un mutuo, per cui serviranno i servigi di un Notaio, l’asta non prevede tale figura perché vi provvede il Giudice con il “ decreto di trasferimento” che sarà a tutti gli effetti il titolo di proprietà.

Si partecipa versando una caparra, di norma pari al 10% della somma offerta, che verrà restituita in caso di insuccesso o acquisita al contrario.

I tempi dalla vittoria al decreto di trasferimento non sono ben decifrabili, anche perché variano da quando si salderà il corrispettivo, diciamo però che dai 3 ai 6 mesi si troveranno le più alte casistiche.

Dovete sapere un’altra cosa, l’acquisto di un immobile in asta è la procedura più sicura per comprare casa. Ma come, una casa costellata da pignoramenti è la più sicura da acquisire? Ebbene sì, perché il Tribunale purga tutti i pregiudizievoli, che rimarranno in capo al debitore per cosi dire, ma il bene verrà traferito vergine al compratore. Sul libero mercato potrebbero verificarsi inconvenienti che in asta non potranno esserci. Il bene occupato dal debitore? Beh, illecitamente, perché l’esproprio già descritto ha tolto i diritti sulla cosa e dunque, anche grazie all’intervento della forza pubblica, il Tribunale garantirà nei tempi necessari la liberazione.

Spero di avervi esposto, nello spazio riservatomi, l’essenziale per maneggiare con più familiarità l’argomento. Fermo resta che il Team SPAZIOURBANO potrà approfondire individualmente ogni sfumatura e offrirà, a chi ne vorrà avere consulenza: disamina della perizia, destinazione commerciale del bene, supporto alla partecipazione, piano economico  o anche solo un semplice parere.

Saremmo dunque lieti di accogliere le vostre esigenze e cercare di soddisfarle sempre con il massimo impegno e attenzione!!!

Un caro saluto

Davide Bosisio

Le Aste Immobiliari
Canone RAI: chi paga e chi no

Canone RAI: chi paga e chi no

Come ormai tutti sanno da quest’anno il canone Rai si paga  direttamente nella bolletta dell’elettricità a partire da luglio. Quest’anno costerà € 100, ecco chi è esente al pagamento e cosa deve fare.

Per non pagare il Canone Rai 2016 è necessario inviare il modulo per la richiesta di esenzione nel caso in cui non si possegga una tv ma non solo.

Sono esenti al pagamento anche le seguenti categorie:

  1. anziani oltre i 75 anni di età, con un reddito annuo complessivo (insieme al coniuge) pari o inferiore a € 6.713;
  2. invalidi, degenti ricoverati in case di riposo, ma a patto che non abbiano una tv nella loro abitazione;
  3. proprietari di seconde case, sia nel caso in cui questa sia sfitta, in comodato, o in affitto, e in quest’ultimo caso pagano infatti gli inquilini, a condizione però che non siano già titolari di un’altra utenza elettrica per cui versano già un Canone,
  4. militari delle forme armate italiane o della Nato,
  5. conviventi, bandanti e colf, e vecchi abbonati Rai che non sono intestatari di bollette della luce. Per questi casi non è necessario inviare l’autocertificazione.

Per quanto riguarda gli over 75 che hanno già pagato il Canone per gli anni 2008, 2009, 2010, 2011, 2012, 2013, 2014 e 2015 possono chiederne il rimborso. Nel caso i cui i coniugi che risiedono nella stessa dimora risultino uno intestatario della bolletta della luce e l’altra del vecchio abbonamento Rai, il pagamento sarà direttamente addebitato sull’utenza elettrica intestata al marito.

modello di autocertificazione è disponibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate, http://www.agenziaentrate.gov.it/wps/content/Nsilib/Nsi/Home/CosaDeviFare/Richiedere/Canone+Rai/, ma anche della Rai e del Ministero dell’Economia, si può scaricare e compilare, seguendo tutte le istruzioni riportate sullo stesso sito, inserendo, in particolare, i propri dati anagrafici; eventuali dati degli eredi che pagano il Canone in via transitoria al posto del defunto; e i due quadri A e B previsti: il primo per i soggetti che non hanno la tv; e il B per coloro che devono comunicare che il Canone spetta ad un altro membro dello stesso nucleo familiare anagrafico.

Il modello compilato può essere inviato direttamente online all’Agenzia delle Entrate all’indirizzo: DP.1TORINO@PCE.AGENZIAENTRATE.IT o tramite raccomandata, alla:

Direzione provinciale I di Torino- Ufficio territoriale- Sportello S.A.T.

Corso Bolzano n. 30, 10121, Torino

In entrambe i casi, il termine di scadenza dell’invio è stato prorogato a lunedì 16 maggio, Ricordiamo, inoltre, che chi evade il Canone Rai potrebbe incorrere in sanzioni fino a 500 euro e in caso di ulteriore inadempimento la riscossione sarà affidata a Equitalia.

 

La legge finanziaria 2016

È stata pubblicata sul S.O. n. 70 alla G.U. 30.12.2015, n. 302 la Finanziaria 2016 (Legge 28.12.2015, n. 208) c.d. “Legge di stabilità 2016”, in vigore dall’1.1.2016. Rispetto al testo originario del ddl la versione definitiva della citata Legge si compone di 1 articolo suddiviso in 999 commi.

NOVITÀ IMU IMMOBILI IN COMODATO A PARENTI

In sede di approvazione è stato rivisto il trattamento dell’unità immobiliare concessa in comodato ad un parente in linea retta entro il primo grado che la utilizza come abitazione principale. Tale fattispecie non rientra quindi più nella potestà regolamentare del Comune, ma è finalmente disciplinata in modo uniforme. In particolare, la base imponibile IMU è ridotta del 50% per le unità immobiliari, escluse quelle “di lusso” (A/1, A/8 e A/9), concesse in comodato a parenti in linea retta entro il primo grado che la utilizzano come abitazione principale a condizione che: − il contratto sia registrato; – il comodante possieda un solo immobile in Italia, oltre all’abitazione principale non di lusso sita nel Comune in cui è ubicato l’immobile concesso in comodato; − il comodante risieda anagraficamente e dimori abitualmente nello stesso Comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato. Al fine di poter fruire di tale agevolazione il comodante deve presentare la dichiarazione IMU per attestare il possesso dei requisiti richiesti.

ESENZIONE TERRENI AGRICOLI

È confermata la rivisitazione della tassazione applicabile ai terreni agricoli. In particolare, è riconosciuta l’esenzione IMU per i terreni agricoli: – ricadenti in aree montane e di collina in base ai criteri individuati dalla CM 14.6.93, n. 9; – posseduti e condotti da coltivatori diretti / IAP iscritti alla previdenza agricola, indipendentemente dalla loro ubicazione; – ubicati nei Comuni delle isole minori di cui all’Allegato A della Legge n. 448/2001; – ad immutabile destinazione agro-silvo-pastorale a proprietà collettiva indivisibile e inusucapibile.

ESENZIONE TASI ABITAZIONE PRINCIPALE

Viene disposta l’esenzione TASI alle unità immobiliari adibite ad abitazione principale, escluse quelle di lusso (A/1, A/8 e A/9). FABBRICATI “BENI MERCE” È confermata l’integrazione del comma 678, Finanziaria 2014, in base alla quale per i fabbricati costruiti e destinati alla vendita dall’impresa costruttrice, c.d. “beni merce”, l’aliquota TASI è ridotta allo 0,1% fintanto che permanga tale destinazione e gli stessi non siano locati. I Comuni possono però aumentare detta aliquota fino allo 0,25% ovvero diminuirla fino ad azzerarla.

DETRAZIONI RECUPERO EDILIZIO E RISPARMIO ENERGETICO

È disposta la proroga alle condizioni previste per il 2015, sia della detrazione per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio di cui all’art. 16-bis, TUIR che per quelli di riqualificazione energetica di cui all’art. 1, commi da 344 a 347, Legge n. 269/2006. In particolare, per le spese sostenute fino al 31.12.2016 (anziché fino al 31.12.2015) la detrazione: – per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio è riconosciuta nella misura del 50%, su un importo massimo di spesa pari a € 96.000; − per gli interventi di risparmio e riqualificazione energetica, inclusi i nuovi interventi introdotti dal 2015 (schermature solari e impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di generatori di calore alimentati da biomasse combustibili), è riconosciuta nella misura del 65%.

BONUS “MOBILI ED ELETTRODOMESTICI”

È confermata la proroga della detrazione IRPEF del 50% su una spesa massima di € 10.000, riconosciuta ai soggetti che sostengono spese per l’acquisto di mobili e/o grandi elettrodomestici rientranti nella categoria A+ (A per i forni) finalizzati all’arredo dell’immobile oggetto di interventi di recupero del patrimonio edilizio per il quale si fruisce della detrazione IRPEF (alle stesse condizioni previste per il 2015). La detrazione è riconosciuta per le spese sostenute fino al 31.12.2016 (anziché fino al 31.12.2015).

BONUS “MOBILI GIOVANI COPPIE”

In sede di approvazione è stata introdotta una nuova detrazione IRPEF riservata alle giovani coppie (coniugi ovvero conviventi more uxorio): − che costituiscono nucleo familiare da almeno 3 anni; − in cui almeno uno dei 2 non abbia superato i 35 anni di età; − acquirenti di un’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale (la norma non precisa i termini temporali relativi all’acquisto); pari al 50%, su una spesa massima di € 16.000, per l’acquisto di mobili destinati all’arredo dell’abitazione. Detta spesa deve essere sostenuta dall’1.1 al 31.12.2016 e la detrazione va ripartita in 10 quote annuali. Tale detrazione non è cumulabile né con la detrazione per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio né con il bonus “mobili ed elettrodomestici” .

NUOVO REQUISITO “PRIMA CASA”

In sede di approvazione, in materia di agevolazioni “prima casa”, è stato introdotto il nuovo comma 4-bis alla Nota II-bis), DPR n. 131/86 in base al quale il soggetto già proprietario della “prima casa” può acquistare la “nuova prima casa” applicando le relative agevolazioni anche se risulta ancora proprietario del primo immobile a condizione che lo stesso sia venduto entro un anno dal nuovo acquisto. Se entro detto termine annuale la “vecchia prima casa” non viene venduta, vengono meno le condizioni che consentono l’applicazione delle agevolazioni.

DETRAZIONI IVA ACQUISTO UNITA’ IMMOBILIARI RESIDENZIALI

In sede di approvazione è stata inserita un’interessante agevolazione consistente nella possibilità di detrarre dall’IRPEF lorda, fino a concorrenza del suo ammontare, il 50% dell’IVA relativa all’acquisto di unità immobiliari residenziali, di classe energetica A / B, cedute dalle imprese costruttrici. La detrazione: • spetta per gli acquisti effettuati entro il 31.12.2016; • va ripartita in 10 quote annuali.

MAXI AMMORTAMENTI

A favore delle imprese e dei lavoratori autonomi che effettuano investimenti in beni strumentali nuovi nel periodo 15.10.2015 – 31.12.2016, al solo fine di determinare le quote di ammortamento e i canoni di leasing, il costo di acquisizione è, SOLO AI FINI FISCALI, incrementato del 40% (così, ad esempio, un cespite acquistato per € 60.000 rileva per il calcolo degli ammortamenti per € 84.000). In sede di approvazione è stata disposta anche l’irrilevanza dell’incremento di costo ai fini dell’applicazione degli studi di settore (maggiori ammortamenti e maggiori valori beni strumentali). Sono esclusi dall’incremento gli investimenti: – in beni materiali strumentali per i quali il DM 31.12.88 stabilisce un coefficiente di ammortamento inferiore al 6,5%; – in fabbricati e costruzioni; – nei beni ricompresi nei seguenti gruppi: V industrie manifatturiere alimentari, XVII industri dell’energia elettrica, del gas e dell’acqua, XVIII

REGIME FORFETARIO

Al regime forfetario riservato alle persone fisiche (imprese e lavoratori autonomi) introdotto lo scorso anno in sostituzione del regime dei cd minimi, sono state apportate le seguenti modifiche:

AUMENTO DEL LIMITE DI RICAVI / COMPENSI

La principale (e da più parti auspicata) modifica riguarda l’aumento del limite dei ricavi /compensi per ciascuno dei 9 gruppi di attività (non risultano variati i correlati coefficienti di redditività), il cui limite minimo si attesta per le altre attività economiche a euro 30.000.

LIMITE DEL REDDITO DA LAVORO DIPENDENTE / PENSIONE

Permane invece, anche se modificata come di seguito esposto, la condizione di accesso per la quale il reddito d’impresa / lavoro autonomo deve risultare prevalente rispetto a quello di lavoro dipendente / assimilato (compreso il reddito da pensione). Tale condizione non si applica però in caso di cessazione dal rapporto di lavoro ovvero se la somma dei predetti redditi non risulta superiore a € 20.000.

CONTRIBUENTI “START UP”

I soggetti che intraprendono una nuova attività, per i primi 5 anni, potranno usufruire dell’aliquota dell’imposta sostitutiva nella misura del 5% in luogo dell’aliquota ordinaria del 15%. Per beneficiare dell’aliquota ridotta è necessario il verificarsi dei seguenti requisiti: – il contribuente non ha esercitato, nei 3 anni precedenti, attività artistica, professionale o d’impresa, anche in forma associata o familiare; – l’attività da esercitare non costituisca, in nessun modo, mera prosecuzione di altra attività precedentemente svolta sotto forma di lavoro dipendente / autonomo, escluso il caso in cui la stessa costituisca un periodo di pratica obbligatoria ai fini dell’esercizio dell’arte / professione; – qualora l’attività sia il proseguimento di un’attività esercitata da un altro soggetto, l’ammontare dei ricavi / compensi del periodo d’imposta precedente non sia superiore ai limiti di ricavi / compensi previsti per il regime forfetario.

NUOVO REGIME PREVIDENZIALE

È stato riscritto il citato comma 77 contenente la disciplina previdenziale dei soggetti in esame disponendo che il reddito forfettario costituisce base imponibile ai fini previdenziali e che su tale reddito va applicata la contribuzione ridotta del 35%. In precedenza l’agevolazione consisteva nel non applicare il minimale contributivo di cui alla Legge n. 233/90. È confermata la regola in base alla quale la riduzione contributiva si riflette sull’accredito dei contributi.

ASSEGNAZIONE AGEVOLATA BENI D’IMPRESA

È riproposta dopo un decennio l’assegnazione / cessione agevolata di beni immobili / mobili ai soci. È infatti consentito alle società di persone / capitali di assegnare / cedere ai soci gli immobili, diversi da quelli strumentali per destinazione, o mobili iscritti in Pubblici registri non utilizzati come beni strumentali, applicando le disposizioni di seguito esaminate. L’assegnazione / cessione va effettuata entro il 30.9.2016 con l’applicazione di un’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi e IRAP pari all’8% (10,50% se la società risulta non operativa in almeno 2 dei 3 periodi d’imposta precedenti l’assegnazione / cessione) calcolata sulla differenza tra il valore dei beni assegnati e il costo fiscalmente riconosciuto. In mancanza di uno specifico riferimento alla “sostituzione” dell’IVA, quest’ultima va applicata con le regole ordinarie. Per le assegnazioni / cessioni soggette a imposta di registro è prevista la riduzione alla metà delle relative aliquote e l’applicazione delle imposte ipocatastali in misura fissa. Le riserve in sospensione d’imposta annullate per effetto dell’assegnazione dei beni ai soci sono assoggettate ad un’imposta sostitutiva pari al 13%. In sede di assegnazione la società può richiedere che il valore normale degli immobili sia determinato su base catastale, ossia applicando alla relativa rendita catastale rivalutata i moltiplicatori in materia di imposta di registro ex art. 52, DPR n. 131/86. Per le società di capitali, in sede di approvazione è stato modificato il trattamento fiscale in capo al socio assegnatario limitando la non applicazione dell’art. 47, TUIR, ai commi 1, secondo periodo, e da 5 a 8. Di conseguenza, ora, in capo al socio assegnatario di società di capitali l’operazione non risulta più fiscalmente irrilevante, in quanto per lo stesso è prevista la tassazione degli utili in natura sulla parte eccedente la somma assoggettata ad imposta sostitutiva da parte della società. Tuttavia il valore normale dei beni ricevuti, al netto dei debiti accollati, riduce il costo fiscalmente riconosciuto delle azioni / quote possedute. Il versamento dell’imposta sostitutiva dovuta va effettuato: – nella misura del 60% entro il 30.11.2016; – il rimanente 40% entro il 16.6.2017.

ESTROMISSIONE IMMOBILE IMPRENDITORE INDIVIDUALE

In sede di approvazione è stata riproposta anche l’estromissione dell’immobile da parte dell’imprenditore individuale. L’agevolazione è riconosciuta agli immobili strumentali per natura ex art. 43, comma 2, TUIR, posseduti al 31.10.2015; – ha effetto “dal periodo di imposta in corso alla data del 1° gennaio 2016”, ossia dal 2016; – richiede il pagamento entro il 31.5.2016 di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF / IRAP dell’8%. L’imposta sostitutiva va calcolata sulla differenza tra il valore normale dell’immobile e il relativo costo fiscalmente riconosciuto.

NOTE DI VARIAZIONE AI FINI IVA

È sostituito integralmente l’art. 26, DPR n. 633/72, in materia di “Variazioni dell’imponibile o dell’imposta”, prevedendo finalmente con particolare riferimento al mancato incasso della fattura, in tutto o in parte, una disciplina più puntuale rispetto alla precedente. La nota di credito può essere emessa in caso di mancato pagamento, in tutto o in parte: a) in presenza di una procedura concorsuale / accordo di ristrutturazione dei debiti / piano attestato di risanamento dalla data di assoggettamento alla procedura / decreto di omologa dell’accordo / pubblicazione nel Registro delle Imprese (nuovo comma 4, lett. a). Va evidenziato che il debitore si considera assoggettato a procedura concorsuale alla data della sentenza dichiarativa di fallimento o del provvedimento che ordina la liquidazione coatta amministrativa o del decreto di ammissione al concordato preventivo o del decreto che dispone l’amministrazione straordinaria delle grandi imprese in crisi. b) a causa di procedure esecutive individuali rimaste infruttuose (nuovo comma 4, lett. b). Come previsto dal nuovo comma 12 una procedura esecutiva individuale si considera in ogni caso infruttuosa: − in caso di pignoramento presso terzi, quando dal verbale di pignoramento redatto dall’ufficiale giudiziario risulta che presso il terzo pignorato non vi sono beni / crediti da pignorare; − in caso di pignoramento di beni mobili, quando dal verbale di pignoramento redatto dall’ufficiale giudiziario risulta la mancanza di beni da pignorare / impossibilità di accesso al domicilio del debitore ovvero la sua irreperibilità; − qualora, dopo che per 3 volte l’asta per la vendita del bene pignorato sia andata deserta, si decida di interrompere la procedura esecutiva per eccessiva onerosità. Le novità sopra esaminate sono applicabili: – con riferimento alla fattispecie di cui alla lett. a) alle procedure concorsuali attivate successivamente al 31.12.2016; – con riferimento alle altre fattispecie anche alle operazioni effettuate anteriormente al 31.12.2016.

ENTRATA IN VIGORE RIFORMA SANZIONI TRIBUTARIE

È prevista l’anticipazione all’1.1.2016, rispetto alla data dell’1.1.2017, del nuovo regime delle sanzioni tributarie introdotto dal D.Lgs. n. 158/2015, in attuazione della Riforma fiscale contenuta nella Legge n. 23/2014. RIVALUTAZIONE TERRENI E PARTECIPAZIONI E’ nuovamente riproposta la possibilità di rideterminare il costo d’acquisto di: – terreni edificabili e agricoli posseduti a titolo di proprietà, usufrutto, superficie ed enfiteusi; – partecipazioni non quotate in mercati regolamentati, possedute a titolo di proprietà e usufrutto; alla data dell’1.1.2016, non in regime d’impresa, da parte di persone fisiche, società semplici e associazioni professionali, nonché di enti non commerciali. È fissato al 30.6.2016 il termine entro il quale provvedere alla redazione ed all’asseverazione della perizia di stima e al versamento dell’imposta sostitutiva. In sede di approvazione è stata “unificata” all’8% la misura dell’imposta sostitutiva dovuta per le partecipazioni qualificate / non qualificate e per i terreni (non è più prevista l’aliquota “agevolata” del 4% con riferimento alle partecipazioni non qualificate).

RIVALUTAZIONE BENI D’IMPRESA E PARTECIPAZIONI

È riproposta anche la rivalutazione dei beni d’impresa e delle partecipazioni riservata alle società di capitali ed enti commerciali che nella redazione del bilancio non adottano i Principi contabili internazionali. La rivalutazione va effettuata nel bilancio 2015 e deve riguardare tutti i beni risultanti dal bilancio al 31.12.2014 appartenenti alla stessa categoria omogenea. Il saldo attivo di rivalutazione va imputato al capitale o in un’apposita riserva che ai fini fiscali è considerata in sospensione d’imposta. È possibile provvedere all’affrancamento, anche parziale, di tale riserva mediante il pagamento di un’imposta sostitutiva ai fini IRES / IRAP in misura pari al 10%. Il maggior valore dei beni è riconosciuto ai fini fiscali (redditi e IRAP) a partire dal terzo esercizio successivo a quello della rivalutazione (in generale, dal 2018) tramite il versamento di un’imposta sostitutiva determinata nelle seguenti misure: -16% per i beni ammortizzabili; -12% per i beni non ammortizzabili. In sede di approvazione è stato disposto che, limitatamente agli immobili, il maggior valore è riconosciuto ai fini fiscali dal periodo d’imposta in corso all’1.12.2017 (2017 per i soggetti con esercizio coincidente con l’anno solare). In caso di cessione, assegnazione ai soci / autoconsumo o destinazione a finalità estranee all’esercizio dell’impresa prima dell’inizio del quarto esercizio successivo a quello di rivalutazione (in generale, 1.1.2019), la plus / minusvalenza è calcolata con riferimento al costo del bene ante rivalutazione, senza quindi godere dei benefici conseguenti. Le imposte sostitutive dovute per il riconoscimento della rivalutazione e per l’eventuale affrancamento della riserva vanno versate in unica soluzione senza interessi, entro il termine previsto per il saldo delle imposte sui redditi. Gli importi dovuti possono essere compensati con eventuali crediti disponibili.

LIMITE UTILIZZO DEL CONTANTE

Viene aumentato da € 1.000 a € 3.000 il limite previsto per il trasferimento di denaro contante / libretti di deposito bancari o postali al portatore / titoli al portatore in euro o in valuta estera. In sede di approvazione è stato previsto che relativamente al servizio di rimessa di denaro ex art. 1, comma 1, lett. b), D.Lgs. n. 11/2010 (c.d. “Money transfer”) la soglia rimane pari a € 1.000.

MOD. 770 E CERTIFICAZIONE UNICA

È confermato che la Certificazione Unica di cui all’art. 4, comma 6-ter, DPR n. 322/98, da inviare all’Agenzia delle Entrate entro il 7.3 dell’anno successivo a quello in cui le somme ed i valori sono corrisposti, direttamente o tramite un intermediario incaricato, è “implementata” con ulteriori dati rispetto a quelli previsti nella CU 2015. L’invio delle CU contenenti tali dati è equiparato a tutti gli effetti alla presentazione del mod. 770. In altre parole, quindi, se con la presentazione della CU sono comunicati tutti i dati fino ad ora richiesti nel mod. 770, viene meno l’obbligo di presentare tale modello (che rappresenterebbe soltanto una duplicazione di quanto già inviato all’Agenzia delle Entrate con la CU). L’obbligo di presentazione del mod. 770 entro il 31.7 permane per coloro che sono tenuti a comunicare dati non inclusi tra quelli previsti nella CU.

PROROGA AGEVOLAZIONE ASSUNZIONI A TEMPO INDETERMINATO

Al fine di promuovere una stabile occupazione, sono riproposti a favore dei datori di lavoro privati sgravi contributivi anche se ridotti rispetto al 2015 per un periodo massimo di 24 mesi per le nuove assunzioni a tempo indeterminato, con esclusione dei contratti di apprendistato e di lavoro domestico. Tale sgravio: – opera per i contratti che decorrono dall’1.1 al 31.12.2016; – consiste nell’esonero nella misura del 40% dei contributi previdenziali (esclusi i premi e i contributi INAIL) a carico dei datori di lavoro nel limite massimo di € 3.250 annui; – non è cumulabile con altri esoneri / riduzioni delle aliquote di finanziamento previsti da altre disposizioni normative. L’agevolazione non spetta relativamente ai lavoratori: − che siano risultati occupati a tempo indeterminato presso qualsiasi datore di lavoro nei 6 mesi precedenti; − per i quali lo sgravio in esame ovvero quello previsto dall’art. 1, comma 118, Finanziaria 2015 per le assunzioni 2015 siano già stati usufruiti relativamente a precedenti assunzioni a tempo indeterminato; – con riferimento a dipendenti che nei 3 mesi antecedenti l’1.1.2016 hanno già in essere con ildatore di lavoro un contratto a tempo indeterminato. DETASSAZIONE PREMI INCREMENTO PRODUTTIVITÀ

È “ripristinata” l’agevolazione relativa all’assoggettamento all’imposta sostitutiva pari al 10% delle somme erogate a titolo di premi di produttività o sotto forma di partecipazione agli utili dell’impresa su un importo massimo complessivo lordo di € 2.000.

COMPENSAZIONE CREDITI AVVOCATI

In sede di approvazione è stato disposto che dal 2016 gli avvocati che vantano crediti per spese di giustizia nei confronti dello Stato posso compensare, anche parzialmente, quanto dovuto per imposte, tasse (compresa l’IVA) e contributi previdenziali entro il limite massimo pari all’ammontare dei crediti stessi, aumentato dell’IVA e del contributo previdenziale per gli avvocati. La compensazione è consentita purché non sia stata proposta opposizione al Decreto di pagamento ex art. 170, DPR n. 115/2002. Con un apposito DM saranno stabiliti criteri, priorità e modalità dell’agevolazione in esame.

La legge finanziaria 2016
Aspettando il 2016

Aspettando il 2016

Anche per quest’anno siamo arrivati al momento dei bilanci, il momento per guardare cosa si è fatto e programmare il nuovo anno.

Per il mercato immobiliare è stato un anno che fa sperare in una ripresa, le banche hanno incominciato a riaprire un pò i rubinetti, se pur con cautela e i prezzi più bassi hanno sicuramente facilitato le compravendite.

Per noi è stato il primo anno con il nuovo marchio, quindi è stato un anno di passaggio. Siamo aperti da 10 anni su Baggio, molti ci conoscevano con il vecchio marchio, e qualcuno è rimasto spiazzato nel vedere un‘insegna nuova. Spesso ci hanno chiesto se fossimo nuovi… E’ chiaro che qualcosa abbiamo perso, cambiando immagine ad un agenzia che era ben conosciuta e apprezzata, ma era in preventivo. Cercare di cambiare, di migliorarsi sempre, di accettare nuove sfide è l’unico modo per un’azienda di rimanere viva.

I nostri clienti affezionati hanno apprezzato il cambiamento, chi non ci conosceva è rimasto attratto dalla maggiore visibilità della nuova vetrina illuminata e chi ha pensato che una tra le agenzie più storiche di Baggio fosse chiusa, be ha sbagliato, si è solo rinnovata!

Siamo soddisfatti di vedere che la nostra visibilità sul web aumenta sempre di più: il nostro sito, ha raggiunto un buon numero di visitatori, così come questo blog. E’ bello leggere i commenti lasciati dai nostri clienti che hanno avuto modo di lavorare con noi nella sezione “dicono di noi”.

Le nostre pagine di Youtube, Google+ e Facebook sono sempre molto visitate e ci permettono di mantenere i contatti con tutti voi. Da lì ci chiedete consigli, ci mandate richieste o semplicemente un saluto e un LIKE di approvazione.

Per il nuovo anno vogliamo migliorare costantemente i nostri servizi, ottimizzandoli ancor di più alle esigenze dei nostri clienti, in modo da fornire sempre un servizio su misura.

Per poter fare questo al meglio stiamo cercando nuovi Agenti Immobiliari da inserire nel nostro organico, quindi, se tra chi legge, ci fosse qualcuno interessato a provare il nostro modello di Agenzia Immobiliare, può mandare il suo curriculum via mail a:

d.modugno@spaziourbanoimmobiliare.it

I requisiti sono: automunito, età tra 25 e 45 (trattabili), voglia di lavorare e soprattutto che condivida con noi gli ideali di onestà, trasparenza, lealtà. Preferibilmente con patentino di agente immobiliare già conseguito. L’offerta di lavoro è rivolta a entrambi i sessi.

E’ il momento degli auguri! Buon anno a tutti, per un sereno e felice 2016, vi ricordo che il nostro ufficio rimarrà chiuso dal 01/01/2016 al 06/01/2016.

A presto!

La bozza della nuova finanziaria

In attesa della definitiva approvazione e delle conseguenti eventuali modifiche, e soprattutto in attesa delle successive circolari esplicative dell’Agenzia delle Entrate che meglio chiariranno l’effettiva applicazione delle norme, ecco una panoramica degli interventi fiscali che il Governo ha previsto nella Legge di Stabilità 2015 che ci arriva direttamente dal nostro Commercialista:

TASI

Le abitazioni principali non di lusso verranno esentate, oltre che dall’IMU anche dalla TASI, che continuerà ad essere applicata solo alle seconde case.

ALIQUOTE IRES

E’ prevista la riduzione delle aliquote IRES dall’attuale 27,50 % al 24,50% per il periodo di imposta 2016 e al 24% per il periodo 2017.

DETRAZIONI 50% E 65% RECUPERO EDILIZIO E RISPARMIO ENERGETICO

E’ disposta la proroga sia delle aliquote che degli importi in vigore nel 2015 anche per il 2016, quindi in sintesi:

  • per gli interventi di recupero edilizio 50% fino a 96.000 euro di spesa;
  • per gli interventi di risparmio e riqualificazione energetica 65% con i precedenti limiti di spesa a seconda delle diverse tipologie di intervento.

E’ disposta altresì la proroga della detrazione irpef del 50% su una spesa massima di euro 10.000 per i soggetti che sostengono spese per l’acquisto di mobili e/o grandi elettrodomestici finalizzati all’arredo degli immobili oggetto di recupero edilizio di cui sopra.

MAXI AMMORTAMENTI

È previsto a favore sia delle imprese che dei lavoratori autonomi un incremento del 40% degli ammortamenti effettuati sui beni acquistati tra il 15 ottobre 2015 e il 31 dicembre 2016.

In sostanza, un bene acquistato per euro 10.000 potrà essere ammortizzato per euro 14.000, senza modificare il valore contabile ma con una variazione in diminuzione nella dichiarazione dei redditi. Sono esclusi dall’agevolazione fabbricati e costruzioni, e tutti i beni con un coefficiente di ammortamento inferiore al 6,5%.

NUOVO REGIME FORFETTARIO E TERMINE DEL REGIME DEI MINIMI

Il vecchio regime dei minimi al 5% termina con il 31 dicembre 2015. Restano in vigore tutte le agevolazioni per i soggetti che già ne usufruiscono fino alla naturale scadenza del regime o alla fuoriuscita per superamento dei limiti.

Il nuovo regime forfettario sperimentato con scarso successo nel corso del 2015, subisce le seguenti modifiche al fine di ampliarne la applicazione:

  • aumento generalizzato dei limiti di fatturato tra i 25.000 e i 50.000 a seconda dei codici attività;
  • possibilità di accesso anche per dipendenti e pensionati, a condizione però che il reddito di impresa o di lavoratore autonomo resti prevalente o gli altri redditi siano inferiori a una soglia limite compresa tra i 20.000 e i 30.000 euro; maggiori chiarimenti verranno disposti in sede di conversione della legge;
  • applicazione dell’aliquota del 5% al posto del 15% per i primi 5 anni a condizione che l’attività risulti nuova, e che il contribuente non abbia esercitato nei 3 anni precedenti alcuna attività di lavoro autonomo;
  • i contributi minimali INPS sono ridotti del 35% rispetto alla norma (precedentemente non si applicava invece il minimale, e la norma è quindi peggiorativa).

ASSEGNAZIONE AGEVOLATA DEI BENI DI IMPRESA

Viene riproposta dopo diversi anni l’assegnazione agevolata di beni immobili (nella versione attuale diversi da quelli strumentali per destinazione) o mobili registrati, ai soci di società

È a parere dello scrivente la norma che maggiormente necessita di chiarimenti interpretativi nella futura circolare, soprattutto per delimitare chiaramente il perimetro oggettivo.

L’assegnazione prevede il pagamento di una imposta sostitutiva delle imposte sui redditi e dell’IRAP pari all’8% (o al 10,50% per le società non operative) da calcolare sulla differenza tra il valore dei beni determinato sulla base catastale rivalutata e il costo fiscale del bene iscritto in contabilità.

Per quanto riguarda le imposte indirette è inoltre prevista la riduzione a metà delle aliquote applicabili e le imposte ipocatastali sono previste in misura fissa.

L’iva, se applicabile nel caso, dovrebbe essere invece in misura ordinaria.

Il termine del pagamento è attualmente previsto per il 60% del suo ammontare entro il 30 novembre 2016, e per il rimanente 40% entro il 16.06.2017.

ULTERIORE DEDUZIONE IRAP

Dal 2016 è previsto un aumento di 2.500 euro (traducibili in circa 100 euro di risparmio..) delle ulteriori deduzioni IRAP.

IVA NEI FALLIMENTI E NOTE DI VARIAZIONE

Viene (finalmente) modificato integralmente l’art 26 del DPR 633, che prevede ora che la nota di credito possa essere emessa, con decorrenza però dal 1 gennaio 2017, in caso di mancato pagamento in presenza di procedura concorsuale o di accordo di ristrutturazione dei debiti fin dalla data di omologa o di pubblicazione sul registro imprese, senza aspettare (come oggi) il piano di riparto.

RIVALUTAZIONE TERRENI E PARTECIPAZIONE

E’ nuovamente riproposta, per persone fisiche e associazioni o enti non commerciali, la possibilità di rideterminare il costo di acquisto di: terreni edificabili agricoli e partecipazioni in società detenuti alla data del 01/01/2016.

Nel caso, entro il 30 giugno 2016 occorrerà provvedere alla redazione ed alla asseverazione della perizia di stima, ed al pagamento dell’imposta sostitutiva del 4% per le partecipazioni non qualificate o dell’8% per le partecipazioni qualificate e per i terreni.

RIVALUTAZIONI BENI DI IMPRESA E PARTECIPAZIONI

E’ stata riproposta anche la rivalutazione dei beni di impresa con le stesse regole e le stesse condizioni precedentemente in vigore (aliquota 16% beni ammortizzabili aliquota 12% beni non ammortizzabili)

LIMITE UTILIZZO CONTANTE

E’ stato proposto di elevare dagli attuali 1.000 euro a 3.000 euro il limite per l’utilizzo del contante. Restiamo in attesa della versione definitiva della legge per averne conferma dato che il dibattito politico al riguardo è ancora molto vivo.

LIMITI REATI TRIBUTARI-PENALI

Al riguardo si segnala che viene aumentato il limite dell’omesso versamento di imposte, ritenute alla fonte e iva che rilevi dal punto di vista penale.La normativa in vigore in precedenza disponeva un limite di euro 50.000 che veniva punito (a volte anche di ufficio) con la reclusione da 6 mesi a 2 anni. I nuovi limiti già in vigore, e per i quali vali il principio del favor rei, ossia la retroattività dei limiti a tutte le fattispecie non ancora accertate, sono pari a 150.000 per ritenute e imposte, e 250.000 per l’iva.

 

La bozza della nuova finanziaria
Vuoi mettere in vendita la tua casa senza agenzia? Provaci, ma occhio a non commettere questi errori!

Vuoi mettere in vendita la tua casa senza agenzia? Provaci, ma occhio a non commettere questi errori!

Si sa che oggigiorno il “FAI DA TE” spopola, un po’ per risparmiare, un po’ per il piacere di farlo… Quindi, perché no, anche quando si vuole vendere la propria casa, spesso, si decide di fare tutto da soli. Scelta rispettabile, ma, se decidi di farlo, almeno ascolta i 7 consigli di SPAZIOURBANO per non commettere gli errori più comuni:

  1. CONTROLLA LA DOCUMENTAZIONE: prima di mettere in vendita la tua casa, controlla di avere tutta la documentazione in ordine: titoli di proprietà, scheda catastale aggiornata, certificato energetico e quant’altro necessario. Non aspettare che sia il possibile Acquirente a chiedertela prima di buttarti nella disperata ricerca. Avere tutto pronto e in ordine trasmette sicurezza e trasparenza al tuo acquirente, si evitano brutte figure, perdita di tempo e non corri il rischio di farlo sentire poco sicuro e quindi farlo scappare. Potresti perderci pure dei soldi, se poi i documenti non coincidono con quello che hai promesso in base ai tuoi ricordi, quindi massima attenzione!
  1. SISTEMA UN Po’ LA CASA: non dico che devi ristrutturarla, ma se almeno fosse pulita, ordinata e profumata, avrebbe già un altro impatto. Le piccole manutenzioni che non ti costano nulla e che rimandi da anni, forse è il momento giusto per farle, darebbero un’impressione di maggior cura.
  1. FAI BELLE FOTO: una volta che la casa è tirata a lucido, fai le foto, fanne tante, che si vedano bene tutti gli spazi, interni ed esterni. Sfrutta una bella giornata di sole e immortala tutto.
  1. SCEGLI IL GIUSTO PREZZO: la scelta del giusto prezzo è determinante, non serve sparare alto, non è vero che partire molto alti è un bene, perché tanto poi trattano. Partire troppo alti fa perdere solo tempo e ti brucia un sacco di acquirenti. Il cliente offre un prezzo in base alle proprie possibilità e a quanto secondo lui può valere, confrontando ciò che ha visto. Confronta anche tu in maniera obbiettiva i prezzi delle case simili in vendita sui vari portali. Ricorda, non tutto ciò che è presente sul mercato viene venduto e soprattutto non al prezzo che viene proposto. Ti può essere utile, anche, consultare su internet le quotazioni immobiliari dell’Agenzia delle Entrate, li trovi il prezzo di vendita medio al metroquadro del realmente venduto in zona.
  1. VALORIZZA I PUNTI DI FORZA: metti in risalto i punti di forza della tua casa, tutte le case hanno punti forti, valorizzali! Magari è ciò che ha colpito anche te quando l’hai acquistata, ma tieni presente che non siamo tutti uguali: quello che è piaciuto a te non necessariamente piacerà a tutti. Altra cosa, non nascondere nulla, l’onestà e la trasparenza paga sempre.
  1. PUBBLICIZZA BENE: pubblicizza bene il tuo immobile, in maniera diversificata: sul web, sui social, cartelli, passaparola… Non affidarti ad un unico mezzo, i possibili acquirenti sono ovunque!
  1. CONCLUDI L’AFFARE: una volta che hai il tuo acquirente, concludi l’affare con accordi chiari, per iscritto e che non lascino adito a dubbi o interpretazioni. Dovete fare un Preliminare di Compravendita e registrarlo all’Agenzia delle Entrate. E’ fondamentale per evitare problemi, litigi e perdita di soldi, farlo bene; ci si può rivolgere anche a un notaio per la stesura, anche noi offriamo questo servizio a prezzi molto contenuti, ma in ogni caso è essenziale farlo bene.Consiglio finale: se questi 7 punti ti sembrano complicati, se il tempo che hai a disposizione non è abbastanza o se non ti senti sicuro di fare tutto per il meglio, allora non rischiare, facciamolo insieme! SPAZIOURBANO può fare al caso tuo!

Il nuovo APE, l’attestato di prestazione energetica

L’Ape, l’attestato di prestazione energetica che viene utilizzato per determinare l’efficienza degli immobili, cambia volto. Dal 1° ottobre 2015 la nuova certificazione andrà a sostituire quella emanata con il Dm 26 giugno 2009. Vediamo quali sono le novità:

  1. APE UNICO: sarà introdotto un attestato di prestazione energetica unico semplificato riguardante tutto il territorio nazionale, con una metodologia di calcolo omogenea per la classificazione delle prestazioni energetiche. Le regioni si dovranno adeguare entro due anni. Verrà predisposto un sistema informativo comune per tutto il Paese (Siape), nel quale saranno raccolti tutti i dati relativi agli attestati di prestazione energetica affinché le regioni possano effettuare gli opportuni controlli.
  1. NUOVI CONTENUTI: Il nuovo attestato di prestazione energetica dovrà esprimere la prestazione energetica globale sia in termini di energia primaria totale che di energia primaria non rinnovabile. Sarà necessario specificare gli interventi da realizzare sull’edificio distinguendo tra interventi di ristrutturazione edilizia e interventi di riqualificazione energetica. La classe energetica dovrà essere determinata attraverso l’indice di prestazione energetica globale, espresso in energia primaria non rinnovabile. L’Ape dovrà contenere i consumi energetici non solo per il riscaldamento invernale, ma anche per le attività di rinfrescamento estivo e dovrà riportare le emissioni di anidride carbonica e l’energia esportata.
  1. NUOVE CLASSI ENERGETICHE: Il nuovo attestato di prestazione energetica comprenderà un maggior numero di classi energetiche. Si passerà, infatti, da sette a dieci: dalla A4 (la migliore) alla G (la peggiore).
  1. ANNUNCI IMMOBILIARI: sarà introdotto uno schema di annuncio di vendita e di locazione contenente informazioni uniformi sulla qualità energetica degli edifici. In tale schema saranno riportati anche gli indici di prestazione energetica parziali (come quello riferito all’involucro, quello globale e la relativa classe energetica corrispondente). Verranno poi inseriti simboli grafici per rendere più facile la comprensione anche a chi non è un tecnico.

Il nuovo Ape entrerà in vigore il 1° ottobre 2015, e sarà applicato a tutte le regioni e anche alle province autonome. SPAZIOURBANO ha a disposizione tecnici qualificati, convenzionati con noi, che a prezzi altamente concorrenziali sono in grado di fornirvi l’attestato in 24 ore dal sopralluogo, se volete vendere o affittare il vostro immobile e vi occorre l’attestato contattateci con fiducia.

 

Il nuovo APE, l’attestato di prestazione energetica

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