Quanto costa investire in USA? Abbiamo visto nei precedenti blog perché è conveniente investire nel mercato americano e come scegliere l’investimento giusto, ora è opportuno entrare nel merito e capire quanto ci costerebbe un investimento negli Stati Uniti.
Analizziamo tutte le fasi dell’investimento:
- Costi iniziali
- Costi annuali
- Eventuali altre spese
- Costi di rivendita
- Imposte sul reddito
COSTI INIZIALI
Prendendo in esame investimenti per immobili che hanno una fascia di prezzo tra i $ 66.000/150.000 le spese di acquisto iniziale variano da Stato a Stato e in base a se si acquista come privato o come società.
In stati come Florida, Pennsylvania, Michigan e North Carolina le admin fee ammontano a $ 3.200 come persona fisica e $ 4.000 come società, mentre in Maryland sono rispettivamente $ 4.200 e $ 5.000.
Sarà necessario aprire un conto bancario, che i nostri consulenti vi faranno aprire facilmente senza dovervi spostare. Occorrerà mantenere un deposito minimo di $ 100 e avrete una carta di debito per prelevare le rendite accumulate che fruiranno nel conto. Il costo del mantenimento del conto corrente è di circa $ 17 mensili che si azzera nel caso siano depositati almeno $ 3.000.
COSTI ANNUALI
Per la gestione annuale legata alla dichiarazione dei redditi occorrerà un commercialista americano e il costo, in caso di società, varia tra i $ 600 e gli $ 800 per una LLC (equivalente alla nostra srl), mentre il rinnovo annuale della società è di circa $ 139.
Esiste poi la figura del Property manager che è la persona che gestisce a livello pratico l’immobile nelle locazioni. Approfondiremo nel prossimo blog questa figura, intanto indichiamo il fatto che esiste ed, oltre ad essere una grande risorsa, ha anche un costo che solitamente è intorno al 10% del canone.
EVENTUALI ALTRE SPESE
Ulteriori costi potrebbero derivare dal turnover all’interno dell’immobile, come ad esempio il costo per il rinnovo di un contratto di locazione che varia dai $ 100 ai $ 200 o la stipula di un nuovo contratto che solitamente ha il costo di una mensilità.
Costi eventuali di polizze assicurative che sono a discrezione del cliente oltre che, come detto, il mantenimento del conto corrente.
COSTI DI RIVENDITA
Decidendo di rivendere l’immobile si va incontro ai seguenti costi:
- Commissione pagabile al listing broker americano che inserirà la proprietà sull’MLS che è pari al 6% di rivendita;
- Costi rogito che ha un costo indicativo variabile tra i $1.000 e $ 2.500;
- Tassa di plusvalenza, tassa relativa al profitto ottenuto con la rivendita dell’immobile che viene calcolata per rivendite che avvengano almeno dopo un anno con queste tre soglie: 0% fino a 40.000 $, 15% tra i 40.000 $ e i 441.450 $, 20% oltre. In caso di socetà con più membri i redditi vanno suddivisi e la soglia si applica al singolo membro. Per spa (corp) l’aliquota è fissa al 21%.
IMPOSTE SUL REDDITO
Le imposte sul reddito generato in USA vengono calcolate a livello Federale, Statale e Locale. Per quanto concerne quelle Statali e Locali dipende ovviamente dall’area dove è ubicato l’immobile, alcuni stati come la Florida non prevedono imposte statali, inoltre si ha la possibilità di detrarre molte voci di spesa.
Per quanto concerne le tasse Federali esistono varie aliquote che vanno da una tassazione del 10% per imponibili fino a $ 9.875, fino al 37% per valori oltre i $ 518.401, quindi molto più convenienti che da noi in Italia.
Facciamo un esempio concreto per mettere più a fuoco la situazione.
ACQUISTO IMMOBILE IN MICHIGAN
| COSTO IMMOBILE | $ 83.000 |
| SPESE DI ACQUISTO (in caso di società LLD) | $ 4.000 |
| COSTI ANNUALI | |
| PROPERTY MANAGER (in questo caso gratis primo anno) | $ 960 |
| COMMERCIALISTA AMERICANO | $ 600 |
| RINNOVO SOCIETA’ | $ 139 |
| LOCAZIONE PERCEPITA | $ 9.600 ($ 800/mese) |
| IMPOSTE SUL REDDITO: | $ 960 (aliquota al 10%) |
Come possiamo notare la rendita netta che ricaviamo si aggira al 9%, cosa impensabile in Italia, se consideriamo che, da noi, acquistare una casa diversa dall’abitazione principale richiede:
- una tassazione di acquisto del 9%, oltre ai costi di Notaio e alle tasse locali annuali;
- La tassazione sulle locazioni con aliquote che partono dal 33%;
- Costi elevatissimi di mantenimento e gestione di una srl;
- Plusvalenza sulla rivendita del 26%.
Investire in USA conviene come tipologia di mercato, tassazione ed opportunità, affidati a SPAZIOURBANO che con i suoi partner riuscirà a cucirti addosso l’investimento più appropriato.
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Daniele Modugno
