Quanto vale la tua casa? Scoprilo così!
Quanto vale la tua casa? Puoi chiederlo ad un esperto, oppure diventare tu l’esperto!
Ecco come attribuire il giusto valore di mercato alla tua casa, senza consultare nessun Agente Immobiliare.
Sicuramente, nella valutazione di un immobile, incidono diversi fattori tra cui: il piano, l’esposizione, il tipo di costruzione, lo stato di conservazione, gli impianti, il taglio, ma al di la di tutte le considerazioni, una cosa fondamentale è che rientri nel range giusto, altrimenti le persone neanche lo vedono.
Facciamo un esempio:
se tutti i bilocali a Baggio (la zona dove è ubicata la nostra agenzia), mediamente sono proposti dagli 80.000 € ai 120.000 €, difficilmente riceverai visite se il tuo è fuori a 180.000 €, seppur sia ristrutturatissimo e bellissimo.
Ormai tutte le persone iniziano le loro ricerche su internet, questo vale pressochè per ogni prodotto, e in particolare per la casa, il parametro fondamentale di partenza è sempre il prezzo. Difficilmente avrai un numero soddisfacente di visualizzazioni sul web con un prezzo non in linea al mercato di zona, risultato: nessuna appuntamento fissato!
Purtroppo se ci hai speso 50.000 € di ristrutturazione e lo avevi già pagato caro, mettiti l’anima in pace: o vendi con la consapevolezza che qualcosa ci perderai, oppure non vendere e pensa ad alte soluzioni. Gli acquirenti non ti daranno i soldi che hai speso, neanche quelli che ti servono, ma solo quello che ritengono valga.
Una delle strategie più diffuse è “partire alti per poi scendere”, vuoi il mio parere? E’ una strategia sbagliata, che ti farà perdere solo tempo!
Finchè sarai alto nessuno lo comprerà, quando arrivi ad un prezzo ragionevole, riceverai offerte, quindi a cosa è servito perdere i primi mesi?
Molti pensano che se mettono la casa a 240.000 € gli offrono 220.000 €, se la mettono a 200.000, ne ricevono 180.000, quindi conviene partire alti, perchè più spari alto e più ottieni. Sbagliato!
In realtà a 240.000, non viene nessuno, ti martellano solo quelle agenzie immobiliari che devono fare budget di nuove case da portare in ufficio. Quando finalmente ti deciderai a scendere a 200.000 €, inizierai a fare appuntamenti ed è probabile che tu riceva offerte a 180.000, perché in realtà forse è quello che vale!
L’acquirente è informato, prima di decidere vede tante case, studia tutti i prezzi, si informa, non è affatto sprovveduto. Immagina quando hai comprato tu, toglievi in automatico 20.000 € da tutti i prezzi che leggevi o ragionavi sul vero valore che poteva avere la casa che ti interessava?
E’ probabile che per alcune case avresti voluto chiedere sconti di 40.000/50.000, su altre ti saresti accontentato anche solo di 5.000 € se lo avessi ritenuto un affare.
Spesso ho fatto vendite in cui i venditori non sono scesi neanche di 1 euro, e sai perché? Perché la casa li valeva tutti. Quindi non è automatico: più parto più ottengo, il cliente propone quello che in base alle sue conoscenze ed esigenze ritiene che valga.
Poi, chiaro, un margine di trattativa ci sta: a tutti piace avere uno sconto, essere troppo rigidi rende difficili le trattative, ma il prezzo deve essere congruo alla zona e alla tipologia, se no perdi solo tempo. La casa fuori prezzo, ormai neanche le agenzie immobiliari te la prendono in gestione.
Noi cerchiamo sempre di essere onesti con i clienti, dire esattamente quanto vale, così il cliente non rimane deluso e magari non inizia neanche operazioni che poi non riuscirà a portare a termine. Non prenderemo tutte le case della zona, ma cerchiamo di prenderle al giusto prezzo.
Altro consiglio, non ti fidare troppo della casa che ha venduto il vicino più piccola della tua, messa peggio ad un prezzo molto più alto… Sembra che in ogni condominio ci sia un Master della vendita che spunti sempre prezzi esorbitanti e fuori mercato.
Spesso mi è capitato anche su case che ho venduto io, sentir raccontare storie di presunte vendite a cifre ben al di sopra di quelle che io sapevo essere esatte. Ovviamente, la privacy dei miei clienti è sacra, meglio tacere, piuttosto che “tradire” un mio cliente, ma questo per dirti di non fidarti troppo delle chiacchere di condominio, spesso le cifre nei vari passaparola vengono un po’ ritoccate verso l’alto.
Dopo averti detto cosa non farei, passiamo a vedere cosa farei per attribuire il giusto valore al tuo immobile…
Uno degli strumenti che ritengo più scientifico del passaparola da condominio è quello di verificare sul sito dell’agenzia delle entrate le quotazioni immobiliari.
Se scrivi su google: “quotazioni immobiliari OMI” entri nel sito dell’agenzia delle entrate e puoi, inserendo provincia, comune e zona di ubicazione, visualizzare tutti i parametri delle varie tipologie della zona. Ti fornisce il valore al MQ della media delle case vendute in quella zona nell’ultimo semestre. Parliamo di tutto ciò che è stato venduto lì in zona negli ultimi 6 mesi, non sono chiacchere, non è roba buttata sul mercato, sono case realmente vendute. Cosa c’è di più attendibile? Come sai molte case messe in vendita sono proposte ad un prezzo che poi non è mai o quasi mai il prezzo reale di realizzo.
Una volta che hai il valore al MQ delle case nella tua zona, puoi analizzare cosa propone il mercato. Per questo, puoi consultare i portali immobiliari, noi ad esempio facciamo pubblicità su immobiliare.it e idealista.it, secondo me al momento sono i migliori, quelli con più visite. Io controllo sempre i dati delle visite web, mi piacciono molto le statistiche. Li puoi confrontare cosa c’è sul mercato di simile e a che prezzo lo vendono.
Lo so, casa tua è più bella, ha caratteristiche uniche, ma se si deve confrontare in questo mercato, deve per forza parametrarsi con le altre. Se la media dei trilocali in vendita in zona è 170.000 €, difficilmente tu venderai a 240.000 € perché hai rifatto gli infissi…
Devi essere obbiettivo, se vuoi vendere.
Capisco che non sia facile valutare un bene proprio, in cui hai riversato tutti i tuoi sacrifici, dove è cresciuta la tua famiglia ecc… ecc.. ma il mercato immobiliare è insensibile a tutto ciò, esattamente come lo sei stato tu quando lo hai acquistato, prima di affezionartici così tanto…
Ora il parametro al mq ce l’hai, sai cosa c’è in zona di simile, in base alle caratteristiche singolari che ha casa tua (esposizione, comodità, conservazione ecc…) puoi determinare il giusto prezzo, ma se proprio i sentimenti prevalgono sulla ragione e vuoi un freddo parere di un esperto, richiedici qui una valutazione gratuita.