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Agenti Immobiliari, cambiano le regole…

Agenti Immobiliari, cambiano le regole…

Svolta epocale nel mondo delle agenzie immobiliari, la Camera dei Deputati il 12/03/2019 ha approvato l’art.2 del Ddl Europea che annulla i divieti per gli agenti immobiliari di svolgere altre attività imprenditoriali.

Cosa significa ciò? Fino ad oggi la professione dell’agente immobiliare era incompatibile con altre professioni, ovvero, non gli era permesso di svolgere altre attività imprenditoriali o lavori da dipendente in altri settori, questo per garantire imparzialità e assenza di conflitti d’interesse.

Con questa riforma invece cambia tutto: gli agenti potranno svolgere altre attività professionali e imprenditoriali e questo porterà quindi alla nascita di agenzie immobiliari multiservice.

Un’agenzia immobiliare potrà finalmente offrire tutti i servizi legati all’acquisto, alla vendita e alla locazione degli immobili in modo che il cliente potrà, se vorrà, avere un solo interlocutore di riferimento pronto a soddisfare tutte le sue esigenze.

 

Troveremo probabilmente agenzie ben strutturate pronte a cogliere queste opportunità e a fornire tutti i servizi necessari in ambito immobiliare, offendo al cliente finale un servizio completo ed affidabile, ma il rovescio della medaglia potrebbe essere che si immettano sul mercato molti agenti immobiliari provenienti da altri settori che eserciteranno la professione magari non al 100% ma come “secondo lavoro” senza la giusta attenzione e professionalità.

Come sempre ogni cambiamento rimescola un po’ le carte, porta vantaggi e svantaggi, starà al cliente, come è giusto che sia, scegliere il partner appropriato alle proprie esigenze a cui affidarsi per realizzare il proprio sogno immobiliare. Personalmente lo vedo come un cambiamento molto importante e positivo a cui tutti gli agenti immobiliari sarà bene si adeguino.

Per quanto riguarda SPAZIOURBANO posso dire che noi siamo sempre stati orientati ad offrire ai nostri clienti un servizio completo e personalizzato, attraverso selezionati professionisti che ci supportano in tutte le necessità; anche il nuovo sito, a cui stiamo lavorando e che presto sarà online, è orientato in questa direzione: dare un servizio completo e mirato al cliente di oggi.

Posso anticiparvi che conterrà una sezione specifica dedicata a tutti i servizi immobiliari trasversali. Provate a pensare di rivolgervi ad un unico professionista che oltre a vendervi la casa dei vostri sogni, riesca a seguirvi in ogni aspetto: dalle pratiche burocratiche post-vendita, dalla ristrutturazione, alle pratiche edilizie e tutto ciò che concerne la compravendita di un immobile, presto tutto questo sarà realtà.

Restate in contatto con noi, noi siamo già pronti al cambiamento.

Franchising VS Agenzia Storica

Decidi di vendere casa, a chi ti affidi? Franchising famoso o Agenzia storica sul territorio?

L’argomento è sempre in auge nelle famiglie quando si decide di mettere in vendita la propria casa, perché si tratta di una scelta molto importante! E’ evidente che incidano diversi fattori: dal passaparola, alla conoscenza diretta dell’agente, simpatie ed antipatie, ma in questo post vorrei soffermarmi ad analizzare le differenze tra i due tipi di agenzie presenti in ogni mercato immobiliare: i franchising e le agenzie storiche.

Il Franchising

L’indubbio vantaggio dei franchising è certamente che il marchio famoso, conosciuto e riconoscibile, viene spesso scelto perché per molti è sinonimo di sicurezza; viene visto come l’unica soluzione possibile, associano quel marchio a quel determinato servizio.

Volete fare anche voi così o preferite valutarne anche i possibili svantaggi o finti vantaggi? Sfatiamo qualche luogo comune!

Spesso quando ci si affida a un marchio storico così importante e sviluppato ci si aspetta di trovarsi di fronte professionisti di spessore, ben preparati, veri esperti di mercato. Non dubito che alle spalle di questi gruppi ci siano grandi imprenditori, ma chi venderà la tua casa? Il grande imprenditore che ha aperto più di 20 agenzie in 2 anni o il ragazzino che ha iniziato la settimana scorsa?

Il voler svilupparsi troppo in fretta, tipico dei franchising porta inevitabilmente ad aprire tanti punti vendita con personale non pronto e privo di esperienza, tantissimo riciclo, poca professionalità, tanta improvvisazione.

Non credo che neanche la presenza capillare sul territorio sia un gran vantaggio e che potendo contare su più agenzie dello stesso gruppo sia di grande aiuto, spesso, parlo per esperienza, è più facile collaborare con un’agenzia esterna che con una affiliata. Con l’agenzia “cugina” non di rado subentrano antipatie, gelosie ecc.. ecc..

Per chi cerca casa il primo passo ormai è sempre internet, la presenza in zona ci vuole, ma la vera presenza massiccia è necessaria sul web.

Parliamo di pubblicità, essendo in tanti possono permettersi sicuramente di avere più spazi pubblicitari, di investire di più. Questo è vero, ma molta pubblicità è finalizzata allo sviluppo del Brand, tutti insieme sono molto presenti, ma la singola agenzia alla fine fa più o meno quello che fanno tutti. A volte, spinti dalla sede per ovvi interessi a uniformare la pubblicità a livello regionale, si rischia di non essere molto performanti a livello locale. Non sempre l’unione fa la forza, soprattutto se gli interessi sono diversi.

L’agenzia storica

Allora perché non rivolgersi all’agenzia storica? E’ presente da oltre 10/20/30 anni sul territorio, conosce tutti, ha esperienza e competenza, ha superato crisi di mercato e cavalcato i momenti belli. E’ un professionista completo e finito, chi meglio di lui?

Questo è indubbiamente il grande vantaggio di rivolgersi a questo professionista: conosce perfettamente il territorio, le persone, è competente, ha dimostrato sul campo che le case le sa vendere!

Partita chiusa? Mah… anche questa figura potrebbe avere delle falle…

Ha seguito i cambiamenti del mercato immobiliare? Si è adeguato ai nuovi strumenti tecnologici? Sembra impossibile, ma conosco agenti, titolari di agenzia che vanno in crisi a mandare una mail…

La nostra professione negli ultimi 20 anni è cambiata profondamente, come ogni professione a dire il vero, io valuterei se è un agente al passo con i tempi o se è rimasto agli anni ’90. Oggi abbiamo a disposizione strumenti inimmaginabili 20 anni fa, i clienti sono molto più preparati e sempre connessi. Un’azienda se non cerca sempre di cambiare, di migliorarsi muore giorno dopo giorno.

L’agente storico deve aver ancora voglia di mettersi in gioco, avere grinta e determinazione, se ormai lo fa per hobby o perché non saprebbe che altro fare, forse non è più l’agente giusto.

L’obbiettivo importante è quello che devi raggiungere oggi, non quello che hai raggiunto ieri.

Tutto considerato, possiamo sintetizzare così: una buona agenzia può essere sotto ogni nome, sono sempre le persone a fare la differenza. A volte un Brand può rivelarsi una calda coperta che attira clienti che valutano solo la superficie, ma andando in profondità si possono scoprire tante realtà differenti e assolutamente all’altezza.

Quindi qual è la soluzione giusta? Scontato dire SPAZIOURBANO, un’agenzia al passo con i tempi, che cerca sempre di migliorarsi, che investe molto in pubblicità e marketing, che ha 20 anni di esperienza sempre presente nel punto vendita. Certo, sono di parte, quindi mi limiterò a consigliarvi solamente di valutare bene questi fattori:

  • Chi trovi in agenzia: ha esperienza e competenza? Ha i requisiti morali e umani che cerchi?
  • La reale presenza pubblicitaria: può garantire il giusto mix pubblicitario al tuo immobile?
  • La cura dei particolari: cura ogni aspetto del suo lavoro? Sono sempre i dettagli che fanno la differenza!
  • Come opera: lavora solo per far numeri o ci mette passione?

Buona fortuna! Mi raccomando, scegliete con attenzione!

Daniele Modugno

Leadership & Management

Cari lettori, con questo blog volevo esaminare ed esporre l’importanza della gestione delle risorse umane e consolidamento dei team di lavoro. Spesso si tende a sottovalutare aspetti e regole che il management dona, si usano male i poteri di leadership, si ascolta poco il proprio interlocutore nell’analisi dei bisogni.

Il team SPAZIOURBANO in tal senso cerca, grazie a corsi di formazione costanti, di sbagliare il meno possibile perché ritiene che obiettivi ambiziosi possano essere raggiunti solo grazie all’azione condivisa e coordinata di tutti i membri. Ora, non vogliamo spenderci come esecutori scientifici, ma sicuramente attenti a questi aspetti e soprattutto vigili nel migliorare ed apprendere nuove nozioni.

Questi temi sono molto belli e gradevoli da trattare, ma per chi ha esperienza di campo, concorderà estremamente difficili da rispettare ed applicare, cerchiamo dunque di capirne insieme l’ABC.

Il management ha come scopo primario il raggiungimento di obiettivi, essi rivestono un ruolo essenziale per cui convogliare sforzi, tattiche e strategie.  La leadership è invece il potenziale d’influenza che un soggetto o gruppo ha su un altro e grazie a ciò indirizza e plasma i comportamenti altrui. Se ci pensate bene sono cose completamente diverse ma sinergiche, non può esistere organizzazione, piccola o grande, che manchi di questi ingredienti. Detto ciò parliamo delle risorse umane, risorse non numeri, chi discriminerebbe una risorsa? Beh, ne ho conosciuti tanti… Una risorsa umana ha generalmente 4 step di crescita, di maturità, che nel tempo modificano la responsabilità ed atteggiamento per cui in ogni fase il leader deve saper gestire i bisogni del proprio collaboratore/trice ed applicare i corretti poteri a sua disposizione. Non possiamo trattare ciascuno allo stesso modo, si scrive risorsa e si legge emozioni, virtù, passioni, difetti, convinzioni. Come fare? Applicando gli strumenti di management. Quali? Partiamo da ciò che amo maggiormente, gli incontri individuali, sono a mio avviso lo strumento d’inizio e gestione di un rapporto, servono a capire e carpire con ascolto profondo cosa voglia comunicarci il prossimo e da lì costruire un piano di crescita. Poi serve mostrare come si fa, facile? Assicuro che è più facile fare i professori che far vedere come di fa un lavoro, ma rammentate che è uno strumento fortissimo. Se ti dico cosa fare, ok, ma se non te lo mostro.. Nei lavori manuali è quasi sempre applicato ma in quelli intellettuali? Fate vedere la strada al successo e vi seguiranno. Finito? Neanche per sogno, serve analizzare le performance con grafici e numeri e discuterli con la risorsa, discuterli non demonizzarla (se non buone le statistiche). Numeri validi? Vanno anch’essi analizzati per capire le azioni di successo da standardizzare, è da qui che si crea Know-How.

Dai adesso basta possiamo rilassarci, e no… serve fare PDCA, e che cos’è? Plan-Do-Check-Act, tecnicismi a parte, è un continuo processo di analisi, tattica, strategia, attuazione, verifica e modifica/standardizzazione. Questo è più facile a farsi che a dirsi ma comprendete come fare il Gestore sia materia assolutamente complessa e di responsabilità elevata, ne va del futuro di un’impresa o semplicemente di una risorsa.

Esorto anche i Mediatori e gli staff delle agenzie immobiliari a non ritersi esonerati da tali attenzioni perché la corretta gestione di un team e la sua crescita splende agli occhi dei consumatori/clienti e trasmette non verbalmente la caratura di un’organizzazione.

Un caro saluto

Davide Bosisio

Non hai ancora venduto?

Non hai ancora venduto? Le agenzie ti martellano per avere il mandato, ma clienti privati zero? Scopriamo il perché!

Come già saprai, il mercato immobiliare non è nel suo momento migliore. E’ vero che si parla di ripresa, ma è una ripresa molto lenta, vendere oggi un immobile richiede un tempo sicuramente maggiore che in passato. E’ normale, quindi, che passi qualche mese prima di riuscire a concludere, ma l’importante è monitorare sempre l’andamento del tuo immobile per capire se stai sbagliando qualcosa.

Se il tuo immobile è presente su vari portali immobiliari, è necessario tener d’occhio le statistiche di visualizzazione, per capire quanto il tuo immobile viene visto.

Se una casa non si vende i motivi principali sono sempre solo due:

– E’ PUBBLICIZZATA MALE
– E’ TROPPO CARA

Se è pubblicizzata male, te ne rendi conto dal numero di visualizzazioni web che ha. Una cosa interessante da fare, potrebbe essere segnarsi il numero delle visite settimanali, in maniera da avere sempre sottocchio l’andamento.

Se ti accorgi che diminuiscono inesorabilmente è meglio che intervieni. Possono bastare piccole modifiche per rivitalizzare il tuo annuncio e renderlo più accattivante.  Cura bene i dettagli, cerca di migliorarlo sempre!

Se questo non basta, il problema principale è sicuramente il prezzo, non la casa, ma il prezzo! Tutto ha il suo valore, tutto si vende: può essere distrutta, da rifare, può essere splendida e di pregio, un castello o un rustico, tutto ha il suo mercato, la sua richiesta.

Per qualcuno sarà un tugurio, per altri una reggia, ma tutto al giusto prezzo verrà venduto!

Se la tua casa è ben pubblicizzata, riceve numerose visite web, l’annuncio è ben fatto e preciso, ma di clienti non se ne vedono, è inutile girarsi intorno, non ci vuole un esperto di economia: devi abbassare il prezzo!

Lo so è doloroso accettarlo, ma non hai scelta, la casa a prezzo si vende sempre, in qualsiasi momento di mercato, anche con la crisi!

Molto spesso i clienti a questo punto, pressati dalle agenzie, cedono e o si affidano ad una di queste o addirittura la danno in pasto a tutte.

Il mio consiglio? Darla ad un’agenzia non è la soluzione per non abbassare il prezzo. Se la casa è cara non te la vende neanche un’agenzia, cosa ti può dare allora un’agenzia? L’agenzia, può darti queste cose:

– Una valutazione reale ed obbiettiva di casa tua;
– Un mix di strategie pubblicitarie che rendono il tuo immobile molto visibile;
– Una banca dati di clienti già selezionati;
– Le competenze e capacità di trovare le migliori strategie/soluzioni per vendere casa tua al miglior prezzo.

Quindi, secondo me conviene sempre affidarsi ad un professionista, è un consiglio valido per ogni settore, però non aspettarti il miracolo, se è cara è cara!

Se dopo aver letto il mio blog, hai avuto di me una buona impressione e un giorno ti vorrai affidare a me, ne sarò felice. Posso garantirti che chi cerca un immobile simile nella tua zona, viene a conoscenza del tuo, perché investiamo molto nella pubblicità, per avere il TOP di visibilità sui migliori portali immobiliari;

Posso garantirti che i clienti che ti porterò non sono lì a perdere tempo, a farsi un giro, perché io per primo non voglio perderlo, avranno ben chiaro prima di venire cosa devono vedere e a che prezzo, di conseguenza, faranno la visita solo se hanno il potere d’acquisto adeguato;

Posso garantirti disponibilità e professionalità in ogni fase della gestione: dal cartello sullo stabile, al rogito… Ma se casa tua è troppo cara, se è fuori prezzo, non darmela, non faccio miracoli!

Se invece vuoi veramente vendere, vuoi avere uno scambio di opinioni con me per valutare come riproporla in vendita con SPAZIOURBANO, allora contattami QUI e sarò felice di confrontarmi con te.

Se invece pensi che dandola a più agenzie otterrai migliori risultati, permettimi di dirti che potrebbe essere una scelta infelice. Darla a più agenzie, significa dare la possibilità all’acquirente di trattare su più tavoli, se è scaltro, farà il giro delle agenzie dove è proposta e si impegnerà solo con quella che gli prospetterà il risparmio maggiore sul prezzo, questo a tuo discapito.

Il cliente che cerca, visita diversi siti e portali immobiliari, gira le agenzie della zona, vedere la casa in più agenzie non serve a nulla, anzi è dannoso, fa pensare del venditore che sia così disperato da rivolgersi a tutti pur di vendere. Quale mai può essere il vantaggio di tutto ciò?

RIASSUMENDO: che fare se non hai ancora venduto?

  1.  Vai avanti da solo: controlla la visibilità del tuo annuncio, e decidi se occorre migliorarlo o se è il caso, di ritoccare il prezzo; (SCELTA RISPETTABILE)
  2.  Ti rivolgi ad una agenzia: affidandoti alla loro esperienza e ai loro mezzi che sapranno sicuramente trovare le giuste strategie per concludere l’affare; (SCELTA CONSIGLIABILE)
  3. La dai in pasto a tutte le agenzie della zona: sperando che nella massa venga fuori qualcosa di buono; (SCELTA NON CONSIGLIATA)
  4. Ti affidi a SPAZIOURBANO: rivolgendoti ad una agenzia attenta alle tue esigenze, che saprà ascoltare i tuoi bisogni e trovare le giuste soluzioni per realizzare il tuo obbiettivo; (SCELTA FORTEMENTE CONSIGLIATA)

Se la tua risposta è la D, bè sarò onorato di averti tra i miei clienti, contattami QUI e fissiamoci un appuntamento per valutare come poter promuovere al meglio il tuo immobile.

Daniele Modugno

LEGGI COSA DICONO DI ME ALCUNI CLIENTI CHE HANNO SCELTO LA “D”
 

 

 

Quanto vale la tua casa? Scoprilo così!

Quanto vale la tua casa? Puoi chiederlo ad un esperto, oppure diventare tu l’esperto!

Ecco come attribuire il giusto valore di mercato alla tua casa, senza consultare nessun Agente Immobiliare.

Sicuramente, nella valutazione di un immobile, incidono diversi fattori tra cui: il piano, l’esposizione, il tipo di costruzione, lo stato di conservazione, gli impianti, il taglio, ma al di la di tutte le considerazioni, una cosa fondamentale è che rientri nel range giusto, altrimenti le persone neanche lo vedono.

Facciamo un esempio:

se tutti i bilocali a Baggio (la zona dove è ubicata la nostra agenzia), mediamente sono proposti dagli 80.000 € ai 120.000 €, difficilmente riceverai visite se il tuo è fuori a 180.000 €, seppur sia ristrutturatissimo e bellissimo.

Ormai tutte le persone iniziano le loro ricerche su internet, questo vale pressochè per ogni prodotto, e in particolare per la casa, il parametro fondamentale di partenza è sempre il prezzo. Difficilmente avrai un numero soddisfacente di visualizzazioni sul web con un prezzo non in linea al mercato di zona, risultato: nessuna appuntamento fissato!

Purtroppo se ci hai speso 50.000 € di ristrutturazione e lo avevi già pagato caro, mettiti l’anima in pace: o vendi con la consapevolezza che qualcosa ci perderai, oppure non vendere e pensa ad alte soluzioni. Gli acquirenti non ti daranno i soldi che hai speso, neanche quelli che ti servono, ma solo quello che ritengono valga.

Una delle strategie più diffuse è “partire alti per poi scendere”, vuoi il mio parere? E’ una strategia sbagliata, che ti farà perdere solo tempo!

Finchè sarai alto nessuno lo comprerà, quando arrivi ad un prezzo ragionevole, riceverai offerte, quindi a cosa è servito perdere i primi mesi?

Molti pensano che se mettono la casa a 240.000 € gli offrono 220.000 €, se la mettono a 200.000, ne ricevono 180.000, quindi conviene partire alti, perchè più spari alto e più ottieni. Sbagliato!

In realtà a 240.000, non viene nessuno, ti martellano solo quelle agenzie immobiliari che devono fare budget di nuove case da portare in ufficio. Quando finalmente ti deciderai a scendere a 200.000 €, inizierai a fare appuntamenti ed è probabile che tu riceva offerte a 180.000, perché in realtà forse è quello che vale!

L’acquirente è informato, prima di decidere vede tante case, studia tutti i prezzi, si informa, non è affatto sprovveduto. Immagina quando hai comprato tu, toglievi in automatico 20.000 € da tutti i prezzi che leggevi o ragionavi sul vero valore che poteva avere la casa che ti interessava?

E’ probabile che per alcune case avresti voluto chiedere sconti di 40.000/50.000, su altre ti saresti accontentato anche solo di 5.000 € se lo avessi ritenuto un affare.

Spesso ho fatto vendite in cui i venditori non sono scesi neanche di 1 euro, e sai perché? Perché la casa li valeva tutti. Quindi non è automatico: più parto più ottengo, il cliente propone quello che in base alle sue conoscenze ed esigenze ritiene che valga.
Poi, chiaro, un margine di trattativa ci sta: a tutti piace avere uno sconto, essere troppo rigidi rende difficili le trattative, ma il prezzo deve essere congruo alla zona e alla tipologia, se no perdi solo tempo. La casa fuori prezzo, ormai neanche le agenzie immobiliari te la prendono in gestione.

Noi cerchiamo sempre di essere onesti con i clienti, e dire esattamente quanto vale, così il cliente non rimane deluso e magari non inizia neanche operazioni che poi non riuscirà a portare a termine. Non prenderemo tutte le case della zona, ma cerchiamo di prenderle al giusto prezzo.

Altro consiglio, non ti fidare troppo della casa che ha venduto il vicino più piccola della tua, messa peggio ad un prezzo molto più alto… Sembra che in ogni condominio ci sia un Master della vendita che spunti sempre prezzi esorbitanti e fuori mercato.

Spesso mi è capitato anche su case che ho venduto io, sentir raccontare storie di presunte vendite a cifre ben al di sopra di quelle che io sapevo essere esatte. Ovviamente, la privacy dei miei clienti è sacra, meglio tacere, piuttosto che “tradire” un mio cliente, ma questo per dirti di non fidarti troppo delle chiacchere di condominio, spesso le cifre nei vari passaparola vengono un po’ ritoccate verso l’alto.

Dopo averti detto cosa non farei, passiamo a vedere cosa farei per attribuire il giusto valore al tuo immobile…

Uno degli strumenti che ritengo più scientifico del passaparola da condominio è quello di verificare sul sito dell’agenzia delle entrate le quotazioni immobiliari.

Se scrivi su google: “quotazioni immobiliari OMI” entri nel sito dell’agenzia delle entrate e puoi, inserendo provincia, comune e zona di ubicazione, visualizzare tutti i parametri delle varie tipologie della zona. Ti fornisce il valore al MQ della media delle case vendute in quella zona nell’ultimo semestre. Parliamo di tutto ciò che è stato venduto lì in zona negli ultimi 6 mesi, non sono chiacchere, non è roba buttata sul mercato, sono case realmente vendute. Cosa c’è di più attendibile? Come sai molte case messe in vendita sono proposte ad un prezzo che poi non è mai o quasi mai il prezzo reale di realizzo.

Una volta che hai il valore al MQ delle case nella tua zona, puoi analizzare cosa propone il mercato. Per questo, puoi consultare i portali immobiliari, noi ad esempio facciamo pubblicità su immobiliare.it e idealista.it, secondo me al momento sono i migliori, quelli con più visite. Io controllo sempre i dati delle visite web, mi piacciono molto le statistiche. Li puoi confrontare cosa c’è sul mercato di simile e a che prezzo lo vendono.

Lo so, casa tua è più bella, ha caratteristiche uniche, ma se si deve confrontare in questo mercato, deve per forza parametrarsi con le altre. Se la media dei trilocali in vendita in zona è 170.000 €, difficilmente tu venderai a 240.000 € perché hai rifatto gli infissi…

Devi essere obbiettivo, se vuoi vendere.

Capisco che non sia facile valutare un bene proprio, in cui hai riversato tutti i tuoi sacrifici, dove è cresciuta la tua famiglia ecc… ecc.. ma il mercato immobiliare è insensibile a tutto ciò, esattamente come lo sei stato tu quando lo hai acquistato, prima di affezionartici così tanto…

Ora il parametro al mq ce l’hai, sai cosa c’è in zona di simile, in base alle caratteristiche singolari che ha casa tua (esposizione, comodità, conservazione ecc…) puoi determinare il giusto prezzo, ma se proprio i sentimenti prevalgono sulla ragione e vuoi un freddo parere di un esperto, tutte le agenzie immobiliari forniscono valutazioni gratuite, anche SPAZIOURBANO ovviamente, quindi in caso di necessità contattami per un parere professionale.

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