vendita – SPAZIOURBANO Immobiliare

Torniamo a scrivere di aste. Il taglio che diamo oggi è differente, l’analisi è dare risposta alla domanda: “comprare casa oggi all’asta è conveniente?”.

Partiamo nel guardare indietro di qualche anno prima di dare questa risposta e fornire strumenti utili a chiunque leggesse per permettere di consolidare una propria opinione.

In passato le aste si tenevano nei Tribunali e, visto la dispersione in questi spazi aperti, lasciava libertà a chiunque volesse fare turbative di svolgere il compito in maniera eccessivamente semplice. Questo stile da un po’ di anni è stato mutato perché furono portate le aste all’interno di studi professionali quali commercialisti, avvocati o similari per ridurre questo fenomeno e rendere l’asta, giustamente, un momento di serena acquisizione. Ma non bastò, servì che banche e società di Npl ideassero modalità nuove di promozione dei loro crediti ed ecco che decisero di avvicinare le aste al mercato libero. Parlo di agenzie immobiliari, portali di vendita consultati normalmente per case in vendita e non in asta. I Tribunali snellirono le modalità di attuazione. Tutto ciò per avvicinare l’opinione pubblica ad un mondo fin lì visto come oscuro e pieno di incognite. Allora si vide nascere realtà di consulenza d’asta e agenzie che, per superare la crisi, decisero di annoverare servizi differenti legati ad attività di auction facilitation, cioè dire ai creditori quale fosse il reale lignaggio di valore del bene che supportava il credito, permettendo dunque a loro di fare previsionali, potenziare la visibilità del mondo asta per favorirne l’affluenza.

Come la goccia spacca la roccia, c’è stato il tanto ambito avvicinamento, oggi rispetto al passato le aste sono partecipate e l’obiettivo dei creditori raggiunto, nelle grandi città è giusto dire.

Ecco, vi ho raccontato brevemente un decennio circa in poche righe per aiutarvi a dare una risposta alla domanda di cui al paragrafo d’apertura. Aggiungo adesso esperienze di vita reali recentissime per suggellare la disamina. Ho visto con i miei occhi acquistare case in asta a valori superiori a quelli del libero mercato.

Esempio di vita reale: disponevo nei mesi scorsi di un bene gravato da procedura esecutiva in vendita a E 150 mila, lo scopo era raggiungere un accordo a stralcio con il creditore. Bene. A E 150 mila poche persone vennero a visionare l’immobile, si decise dunque di abbassare le pretese ad E 140 mila. Il vero valore si posizionava intorno ai E 130 mila per cui era lecito attendersi un’offerta. Nulla. I proprietari presi dalla disperazione nel vedere ridotte al lumicino le loro speranze di salvezza decisero di farci abbattere il prezzo ad E 125 mila. Molte visite, pochi clienti veri o seri, fino a quando si trovò quello giusto. Purtroppo la transazione con la Banca andò male e il bene venne battuto in asta. Sapete a che cifra è stato aggiudicato? E 158 mila !!! Non è un evento, vi racconto un solo caso, ma cose di questo tipo accadono sempre più spesso. Parliamo di Milano. Se un bene è in zona IN, ci sono file chilometriche per partecipare al concorso, risultato? Si compra oltre il valore. Se un bene più popolare, per via di quanto raccontato nell’avvicinamento delle aste al libero mercato, genera affluenza quando il prezzo è un affare clamoroso, salvo poi essere pagato più del valore reale. Lascio stare i beni fatiscenti in zone depresse perché quelli credo neanche un miracolo possa risollevarli.

Dunque oggi è un fatto chiaro ed acclarato che comprare in asta non significa fare un affare.

Non è esatto, c’è un modo. Se custodiamo gelosamente gli esempi sopra, possiamo sostenere ciò:

Evito aste in posti IN;
Non partecipo ad aste il cui prezzo è super conveniente.

Bene, bravo, e allora?

Allora bisogna rivolgersi a strutture che facciano vera consulenza d’asta. Parlo a chi decide di comprare la sua prima casa sfruttando questo canale, non ad investitori speculativi. Che senso ha andare in asta quando il prezzo è molto basso? L’unica risposta è “ ci provo, se va bene….”. Ma non è una strategia. In asta il segreto è parteciparvi quando un bene del valore di 100, è battuto per 80 e non 30. Altrimenti è meglio comprare nel libero mercato.

Ad ogni buon conto, se desiderate approcciare a questo mondo per acquistare la vostra 1° casa a Milano, Spaziourbano sarà lieta di offrirvi ogni tipo di consulenza perché non serve solo farvi partecipare all’asta, c’è il Tribunale per questo, ma per orientarvi al meglio, consigliarvi al meglio, il che potrebbe significare dirvi di abbandonare l’asta. Significa capire i veri valori del mercato locale, del quartiere, del singolo edificio. Significa investire i propri risparmi con attenzione e oculatezza.

Banche e Tribunali anno fatto egregiamente i loro interessi, TU?

Davide Bosisio

I DIRITTI REALI

03/05/2019

Mercato Immobiliare Daniele Modugno 0

Attenzione, non parliamo di principi e principesse, quelli sono solo nelle favole, perché “reale” non si riferisce ad un Re ma ad una “res”, che in latino significa “cosa”. Quindi i diritti reali sono diritti sulle cose quali, ad esempio, un terreno, una casa, un libro, un armadio, un cellulare, un’automobile, ecc. Li si chiama così per distinguerli dai “diritti personali” che sono invece quelli che si vantano nei confronti delle persone (ad esempio il pagamento di un credito, l’utilizzo di un immobile ad uso locazione, ecc.).

Ma procediamo con ordine e cerchiamo di capire cosa sono i diritti reali, quali sono, come si distinguono (scopriremo infatti che esistono diritti reali minori) e come sono disciplinati dalla legge (legge che, in questo caso, è il codice civile).

QUALI SONO LE CARATTERISTICHE DEI DIRITTI REALI?

Le caratteristiche dei diritti reali sono:

la patrimonialità: ogni diritto reale ha per oggetto solo cose che hanno un valore economico come, ad esempio, un’automobile, un terreno, una nave, una batteria di pentole, uno smartphone;
la tipicità: significa che i diritti reali sono solo quelli indicati dalla legge e, come tali, sono un numero chiuso. I privati non possono inventarne di nuovi;
l’assolutezza: consente al titolare di pretendere che il suo diritto sia rispettato da tutta la collettività.

I diritti reali si dividono in due grandi aree, quelli di godimento e quelli di garanzia.

DIRITTI REALI DI GODIMENTO:

proprietà;
usufrutto;
uso;
abitazione;
servitù prediali;
superficie;
enfiteusi.

La proprietà è il diritto reale di godimento per antonomasia e significa disporre in via esclusiva del bene. Tutti gli altri diritti reali di godimento sono da considerarsi minori.

L’usufrutto è il diritto d’uso della cosa, a tempo (max 30 anni) o a vita, senza poterne mutare la destinazione. E’ cedibile e la sua presenza determina una contrazione della proprietà che, non disponendo del bene, si dice Nuda proprietà.

La servitù è un diritto reale che consiste in una limitazione imposta ad un fondo (detto servente) per l’utilità di un altro fondo (detto dominante) appartenente a diverso proprietario.

La superficie è il diritto di fare e mantenere una costruzione sopra (o anche sotto) il suolo altrui, acquistando la proprietà della costruzione ma non del suolo. Godono del diritto di superficie, per esempio, i proprietari di chioschi o stazioni di servizio collocate sulla pubblica via o anche Il diritto reale di superficie permette al proprietario di un terreno di concedere ad un terzo (superficiario) il diritto di edificare e mantenere su detto terreno un edificio (la famigerata edilizia convenzionata).

La proprietà della costruzione, una volta venuta a esistenza, spetta automaticamente al superficiario.

L’uso è il diritto di servirsi di una casa e, se è fruttifera, di raccogliere i frutti nella quantità occorrente ai bisogni propri e della propria famiglia. L’uso è analogo al diritto di usufrutto ma con contenuto più ristretto. Infatti, diversamente da quanto accade per l’usufrutto, la legge stabilisce:

che il diritto d’uso non può essere ceduto o dato in locazione;
che, ove la cosa sia fruttifera, l’usuario può raccogliere i frutti limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia.

L’abitazione si tratta del diritto di abitare una casa altrui limitatamente ai bisogni propri e della propria famiglia. Tipico è il diritto dell’ex moglie cui il giudice, dopo il divorzio o la separazione, ha attribuito la casa familiare per continuare a vivere con i figli. Il diritto d’abitazione non può essere ceduto o dato in locazione.

L’enfiteusi è il diritto di godere di un fondo altrui con l’obbligo di migliorarlo e di pagare un canone periodico al concernette. Il termine è di origine greca e significa piantagione. Con l’enfiteusi viene attribuito ad un terzo lo stesso potere di godimento che, su un bene immobile, spetta al proprietario, salvo l’obbligo di migliorare il fondo e di pagare al proprietario stesso (cosiddetto concedente o nudo proprietario) un canone periodico. Tale canone può consistere in denaro o in una quantità fissa di prodotti naturali (nei limiti fissati dalle leggi speciali).

DIRITTI REALI DI GARANZIA:

Il pegno;
L’ipoteca;
Il privilegio.

Il pegno si costituisce per contratto e può avere ad oggetto beni mobili o crediti. Nell’ordinamento italiano è disciplinato dagli articoli 2784 e seguenti del Codice civile. Quando si tratta di pegno di cose mobili, è un contratto reale (e alla consegna della cosa è equiparata la consegna del documento che ne conferisce l’esclusiva disponibilità). La consegna della cosa data in pegno comporta lo spossessamento del proprietario ed assolve la funzione di porre i terzi nella condizione di rendersi conto che si tratta di cosa della quale l’alienante non ha la piena disponibilità.

L’ipoteca è reale garanzia principalmente su beni immobili e nell’ordinamento italiano è regolato dagli articoli 2808 e seguenti del Codice civile italiano del 1942. In particolare, secondo il codice, l’ipoteca è un diritto reale di garanzia su un bene altrui, costituito per fungere da garanzia di un credito. L’ipoteca si distingue dal pegno anzitutto per l’oggetto (art. 2810 c.c.), che può essere costituito da:

beni immobili;
diritti reali minori sugli immobili;
beni mobili iscritti in pubblici registri (autoveicoli, navi, aerei, rendite dello Stato).

L’ipoteca, di cui ho già ampiamente discusso su blog specifico, è di 3 tipi:

Volontaria;
Giudiziale;
Legale.

Il privilegio è una tra le cause di prelazione che costituisce garanzia patrimoniale su determinati beni del debitore in relazione alla causa del credito. I privilegi non sono pattuiti dalle parti come nel caso del pegno o dell’ipoteca, ma sono tipizzati dalla legge stessa la quale attribuisce tale prelazione a determinati tipi di crediti che appaiono degni di una maggiore tutela in via generale e astratta.

Ovviamente ogni tipo di diritto reale, che sia esso di godimento o garanzia, ha maggiori spazi di approfondimento ma lo scopo del blog non è quello di tenere una lezione di giurisprudenza ma di far conoscere questi argomenti che sono sempre di strettissima attualità nell’immobiliare. Nel caso vi imbatteste in essi e nascesse in voi il desiderio di approfondimenti legati ad acquisti o vendite immobiliari, Spaziourbano è, come sempre, a completa disposizione per affrontare al meglio le sfumature e permettervi di fare o prendere le decisioni migliori.

Davide Bosisio

INVESTIMENTI IMMOBILIARI

12/04/2019

Mercato Immobiliare Daniele Modugno 0

Ecco un bel argomento che stuzzica l’immaginario generale, gli investimenti immobiliari.

Investire nel mattone ha tante sfumature, c’è chi compra come abitazione principale, chi per mettere a reddito, chi per generare plusvalenza, insomma, ognuno in ragion delle proprie esigenze. La psicologia è molto differente, l’una dall’altra, dunque andiamo ad analizzarla per poi capire come approcciare in maniera corretta all’acquisto.

Premessa fondamentale su cui poggia tutto l’articolo, un buon investimento immobiliare fonda le sue basi sull’abilità di effettuare un’eccellente fase di ACQUISTO, non rivendita. Ricordate questa frase perché la troverete insita, sebbene non più esplicitata, in ogni tipologia di business.

ACQUISTO ABITAZIONE PRINCIPALE

Chi compra casa per viverci stabilmente, che richiede i benefici prima casa, di norma tende ad acquistare nel libero mercato senza pretese di fare l’affare, ma con la chiara intenzione di comprare nel mercato e non oltre. Superata questa fase la concentrazione è tutta sul bene, le sue caratteristiche, comodità e particolarità. Poi cambiano le interazioni tra le parti, osservando il mercato di Milano noto come in zone di minore appeal vale tutto sommato quello che ho scritto sopra, in altre più spiccatamente IN, non necessariamente per qualità ma prevalentemente per posizionamento, la tendenza talvolta supera i confini del valore. Tutto questo “potere economico” se rivolto al mondo delle aste immobiliari rende l’acquirente con questo profilo maggiormente papabile all’acquisto del bene e temuti, non a caso, dagli investitori speculativi.

COME ACQUISTARE SERENAMENTE? Appurare la coerenza del prezzo nel mercato locale, verificare la presenza di trascrizioni pregiudizievoli, analizzare la situazione condominiale, dove necessario, e l’urbanistica/correttezza tecnica del bene.

ACQUISTO E SUCCESSIVA LOCAZIONE

Questa tipologia di utente è, a mio avviso, da catalogare come fase intermedia tra i due estremi citati nel paragrafo d’apertura. Chi compra per mettere a reddito vede l’immobile non come bene per sé ma da destinare ad altri, si perde un pochino la fase emozionale e prevale quella di business, ragionamento. La tendenza è “fare un affare” ma senza esagerazione perché chi segue questa linea d’investimento considera l’ammortamento negli anni sul prezzo di acquisizione e vede chiaramente il Delta in ottica prospettica.

COME ACQUISTARE SERENAMENTE? Oltre a quanto detto per acquisto abitazione principale, serve capire bene dove acquistare, la location diventa indispensabile. Quando parliamo di locare il bene, potremmo avere varie forme, classico uso abitativo 4+4 dove la localizzazione potrebbe non rivestire grande importanza, B&B al contrario richiede servizi perché sia fruttifero, contratti a lavoratori e studenti richiede altre attenzioni. Fatto ciò, bisogna prevedere anche i costi, non solo di acquisto. Se locate un bene, in qualunque formula, otterrete un reddito su cui pagare la tassazione in vigore.

INVESTITORE, IMMOBILIARISTA

Questa figura è quella generalmente di un professionista che ha stampato negli occhi non pupille ma simboli di denaro. Cercano l’affare e non solo, questo affare deve avere un margine ben preciso. Di solito un investimento così pensato non può non avere un potenziale Delta di almeno un 30%. Le aree d’intervento sono diverse, acquisto di un bene da riattare per gestire la plusvalenza al meglio con intervento di ristrutturazione, acquisto in asta, acquisto area o fabbricato per nuova edificazione o riqualificazione, acquisto in mercato basso con lungimiranza per dismettere nel mercato alto, cessioni di preliminari, saldi e stralci. Insomma, l’ambito è maggiormente variegato perché più complesso e richiede preparazione.

COME ACQUISTARE SERENAMENTE? Attraverso un’accurata due diligence a 360° del bene, generando un corretto business plan in ogni dettaglio e piano economico dettagliato.

Ecco, noterete da voi come sia complesso il settore immobiliare, se lo si vuole affrontare bene, e quanto mai importante farlo affiancati da professionisti che nel loro Dna etico possiedono queste skills supportive evitando acquisti da privati per risparmiare apparenti denari d’intermediazione che si tramutano spesso in effetto boomerang poi.

“Certo è il tuo mestiere, per questo scrivi così” sarà, ma vedo che sempre più persone partecipano, e spendono fior fior di quattrini, in eventi formativi specifici in questa direzione ma poi il problema è la mediazione.

E’ ormai 20 anni che vivo il mondo immobiliare e ancora, grazie a Dio, imparo cose nuove. Pensate che un corso di 3 giorni, una settimana, un mese risolva? Certo, è utile per entrare nella corretta forma mentis, ma se poi non si vive giornalmente l’argomento, ma solo estemporaneamente, è meglio che pensiate di affidarvi ad un professionista.

Vi faccio un esempio personalissimo, tra le mie passioni ne esiste una rivolta alle arti bianche, quando possiedo tempo libero mi piace fare pane, pizze, focacce e affini in primo luogo perché mi rilassa e poi perchè mi piace sperimentare e farlo bene, adoro farlo pensando a chi amo. Ho letto, seguito corsi on-line ma non sono un professionista e dunque non ambisco a diventare la star di cucine da incubo o il nuovo Bonci. Magari avessi l’opportunità, e il tempo, per pagare e imparare da una figura competente.

Ad ognuno il suo mestiere !!!

Spero si stato un articolo utile, se vorrete approfondire qualunque aspetto per necessità dirette Spaziourbano sarà lieto di condividere le proprie abilità nel supportare un’esigenza specifica.

Davide Bosisio

LA VENDITA : Motivazione+ Influenza+Persuasione=ARTE

02/04/2019

Risorse umane Daniele Modugno 0

In questo nuovo articolo parliamo di arte. La vendita.

Ci sono molti tipi di arti, spesso a questo termine si associa un qualcosa di materiale, il che non è sbagliato, ma quella che voglio descrivere nel blog di oggi è lei, la vendita.

Come mia abitudine, prima la definizione: la vendita è il trasferimento di un bene, diritto, idea a terzi in cambio di un determinato prezzo.

Mi piace spiegare le cose in maniera tale che si capisca ciò che scrivo, non sono geloso di ciò che so, non devo venderlo, ma voglio vendere l’idea di Me come persona seria, preparata ed affidabile, aiutando chi entra in contatto con me a capire una cosa nuova oppure affinare una propria conoscenza .

Veniamo a noi, riguardate la definizione, notate come ci sia un prezzo da pagare. Ovvio, parliamo di vendita! Certo, vorrei fosse chiaro, però, che questo prezzo non è da decodificare solo in moneta.

Pensate ad un leader che deve far fare un’azione ad un collaboratore perché raggiunga gli obiettivi, in quel singolo frangente non vi è scambio di denaro, c’è la vendita di un’idea.

Ritengo personalmente sia più complesso vendere un’idea che un bene. Un bene talvolta si vende da solo, un’idea non esiste dunque bisogna essere bravi a entrare nella sfera emotiva, ancor più che per un bene materiale, farla immaginare come buona, disegnarla ad arte !

Entriamo dunque in argomenti più scientifici, il nostro cervello è diviso in tre grandi aree:

Old brain, le decisioni;
Middle brain, l’emozione;
New brain, la razionalità.

Va da sé che una comunicazione debba essere:

Logica;
Motivazionale;
D’azione.

Esempi per tipo:

Logica

Signor Rossi, i nostri corsi sono sviluppati per trasformarla in venditore professionista nel giro di 30 giorni. Le statistiche indicano chiaramente che l’88% dei partecipanti al nostro corso di vendita e che hanno seguito il programma di studio e allenamento hanno incrementato le loro vendite almeno del 45%. I dati sono disponibili sul nostro sito e se lo desidera può contattare anche alcuni tra i nostri clienti che abitano nella sua stessa città.

Motivazione

Immagini come sarà la sua vita fra poco più di un mese. Potrà finalmente avere il denaro necessario per i nuovi investimenti aziendali e magari mettere al posto suo un’altra persona mentre lei si gode un po’ di relax.

Richiesta D’azione

Ma non basta! Non deve pagare adesso. Mi basta solamente la sua parola. Potrà versare la prima delle 5 rate a partire dal mese prossimo. Va bene? Metta una firmetta qui…

Immaginatele slegate, e non consequenziali come dovrebbero essere, avrebbero efficacia da sole?L’esempio scelto è la vendita di un corso di formazione, molto difficile, perché è una di quelle cose che “compri” e non tocchi.

Vedete, non è cosi banale ma se riflettete tutti siamo venditori. Certo, livelli differenti generano professionisti, coach, top player ecc… ma ognuno ha in sé questa dote perché chiunque si relaziona. Chi dice “non sono un venditore” mente ! Ha solo paura di affrontare un mondo, un’arte, assai complessa e difficile. Come nel gioco del calcio, tutti sono capaci di dare un calcio al pallone, pochi sanno mandarlo dove vogliono, pochissimi hanno successo grazie ad esso. Ma un calcio sappiamo darlo tutti.

Di cosa mi occupo io? Sono agente immobiliare, con specifiche skills nella gestione delle risorse umane, e vendo un servizio. Sì, un servizio. Una casa la vende il proprietario all’acquirente, Io, vendo loro l’idea che farlo con me sia meglio.

Ne avevo già parlato in altro blog, ormai vetusto, dunque mi ripeto. Il segreto per vendere meglio ?

ASCOLTATE il vostro interlocutore, vi dirà lui cosa desidera. Poche domande, giuste, chiare e di supporto nel dialogo e poi tanto ascolto. Se seguirete questo, apparentemente banale, consiglio avrete in mano un’arma sfolgorante.

Il venditore forte ascolta più di parlare, diciamo l’80% / 20%, ascolta, capisce, prepara le poche parole per arrivare all’obiettivo. Chi parla tanto, sebbene l’immaginario comune non sarà d’accordo con me, è un pessimo venditore!

Ci sarebbe da dire ancora tanto di quest’arte, lascio ai coach professionisti questo compito, ho scelto le cose che in un breve spazio potessero far capire, oltre i luoghi comuni, come rispettare la vendita e far capire che è in noi, in mezzo a noi, e non è possibile eluderla.

Riuscireste a respirare senza aria?

Davide Bosisio

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COMPRARE CASA IN ASTA E’ CONVENIENTE?

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LA VENDITA : Motivazione+ Influenza+Persuasione=ARTE