Un numero sempre maggiore di clienti ci pongono queste domande: “è meglio registrare il compromesso o trascriverlo?”, “che differenze esistono?”, “è vero che se trascrivo il preliminare proteggo il mio acquisto?”, e ancora, “quanto costa?”.
Diamo dunque tutte le risposte a vantaggio dei lettori, pronti?
Partiamo dalla conoscenza del contratto su cui poggia tutta l’analisi, il preliminare di compravendita, più comunemente conosciuto come compromesso.
Esso è l’accordo tra due o più parti che s’impegnano reciprocamente a svolgere una specifica azione, promettersi di vendere ed acquistare una immobile. E’ un impegno vero e proprio in cui vengono scambiate somme di denaro, definite caparre, per suggellare e consolidare l’intesa raggiunta.
Gli elementi essenziali del preliminare sono:
- Il consenso delle parti (Accordo);
- La forma scritta (Forma con indicazione della Causa, la vendita);
- L’individuazione del bene immobile (Oggetto);
- Numero vani;
- Planimetrie;
- Dati catastali;
- A.P.E. (Attestato di Prestazione Energetica);
- Prezzo;
- Data del definitivo.
E’ obbligatorio registrare il preliminare entro 20 giorni dalla sua sottoscrizione. Lo scopo della registrazione è quello di conferire al documento una «data certa». Alla registrazione il richiedente, che potrà essere una delle parti che hanno sottoscritto il preliminare, di norma l’acquirente, dovrà pagare l’imposta di registro.
Il costo della registrazione è pari a:
Imposta di registro→ € 200,00 indipendentemente dal valore della compravendita (fissa);
Imposta di bollo→ € 16,00/4 facciate o 100 righe scritte.
Inoltre sarà necessario pagare una percentuale in base alla cifra versata alla firma del compromesso (caparra o caparra + acconto), che sarà pari a :
0,50% della cifra versata a titolo di caparra confirmatoria (di norma utilizzata nel 90% delle compravendite a dispetto della penitenziale);
3% della cifra versata a titolo di acconto.
Dunque registrare un preliminare è un obbligo. Primo aspetto distintivo, perché trascriverlo non lo è, è una facoltà posta a tutela dell’acquirente. Attraverso la trascrizione, che è un adempimento di «pubblicità dichiarativa» l’acquirente si tutela dalle seguenti casistiche:
- Evizione (il venditore non potrà vendere a nessun altro il bene promesso);
- Cedere l’usufrutto o altri diritti reali;
- Iscrivere ipoteche sul bene oggetto di compravendita;
- Generare uno scudo protettivo in caso di trascrizioni pregiudizievoli (pignoramenti).
La trascrizione consente all’acquirente di contrapporre il proprio atto di acquisto a eventuali terzi, che possono essere i creditori del venditore, oppure altri ai quali il venditore ha trasferito l’immobile stesso. La trascrizione, quindi, serve anche per tutelare l’immobile acquistato da ipoteche o pignoramenti che eventuali creditori del venditore potrebbero trascrivere prima del rogito e che, in tal caso, sarebbero opponibili all’acquirente.
Come vedremo tra poco, trascrivere il preliminare ha un costo superiore rispetto la sola registrazione perché, in un caso dovrò avvalermi di un Notaio, che richiederà una parcella, oltre a quanto normalmente dovuto (vedi sopra) per la registrazione semplice.
A tal proposito dovrebbe sorgere una domanda doverosa:
La trascrizione del contratto preliminare è opportuna in quali casi? Sì, perché se è vero che offre una tutela assai estesa, lo è altrettanto il costo suppletivo. Come in tutte le cose, ci vuole la scarpa giusta per ogni piede.
Casi in cui è assai consigliato trascrivere un preliminare di compravendita:
- Versamento di acconti di rilevante entità;
- Lungo lasso di tempo fra la stipula del preliminare ed il definitivo, diciamo dai 6 mesi in avanti;
- Assoggettabilità del venditore al fallimento.
Per semplificare, l’acquisto di un bene di nuova edificazione, con consegna lunga, proprietà fallibile, acconti importanti, beh, è il profilo perfetto. Il nuovo nasconde insidie che l’usato non ha, o in parte del tutto marginale, ecco, le nuove costruzioni le gestirei in questa modalità. Molta gente sarebbe stata tutelata in passato se questa formula fosse stata insegnata o scelta. Ma non solo, anche nelle compravendite dell’usato, che possiedano almeno due delle caratteristiche suddette.
Se invece acquisto un bene di un privato, non soggetto fallibile, entro 6 mesi dalla sottoscrizione del compromesso, con acconti tra il 10 ed il 15%, che è la casistica più diffusa, tenderei ad evitare di far spendere più quattrini del dovuto al mio cliente compratore. In questo caso, la marginalità di problematiche spiegate nel corpo del presente sono assai limitate, quasi nulle.
Schematizzando:
PRELIMINARE TRASCRITTO
↓
vince i pignoramenti anteriori e successivi alla trascrizione del preliminare
PRELIMINARE REGISTRATO
↓
NON vince i pignoramenti anteriori e successivi alla trascrizione del preliminare
In caso di preliminare trascritto:
- Ipoteche o pignoramenti successive e anteriori alla trascrizione, non producono nessuna conseguenza nei confronti del compratore;
- In caso di procedura fallimentare con l’immobile oggetto di asta giudiziaria, la distribuzione del ricavato dell’asta stessa vedrebbe il promissario acquirente come creditore privilegiato.
Leggete bene il prossimo paragrafo, perché su questo punto molti fanno confusione.
Se trascrivo il preliminare è vero tutto quanto sopra scritto ma, attenzione, non tutela da cambi decisionali di una delle parti nell’adempiere. La libertà di espressione non può essere imbrigliata, solo punita. Mi spiego più semplicemente, se il venditore cambiasse idea, non volesse più vendere, la trascrizione non andrà a mutare la gestione di un potenziale contenzioso, come per una semplice registrazione, o attivazione della giurisprudenza in materia di caparra. La circostanza sarebbe identica in entrambi i casi. Potrà sembrare una banalità, ma molti che ci interrogano sull’argomento tendono a focalizzare l’interesse sulla trascrizione solo su questo aspetto e, capendo che non ha valore, procedono alla sola registrazione perdendo di vista la verità e l’importanza della cosa rispetto alla fattispecie che dovrà affrontare.
Per questa e mille altre ragioni è bene affidarsi ad un mediatore (professionale) per vendere ed acquistare casa perché, per come interpretiamo in Spaziourbano la professione, la vera utilità dell’agente immobiliare è colmare il gap culturale tra il cliente ed il potenziale problema.
Dimmi la verità, sì, Tu che stai leggendo, andresti mai a farti curare una carie da un macellaio? O, peggio, farlo da solo/a guardando un video su You Tube?
Sono d’accordo con Voi, i denti sono importantissimi, di più. E la casa?
Concludiamo con i costi promessi per la trascrizione del contratto preliminare:
- € 200,00 di imposta ipotecaria;
- € 35,00 di tasse di trascrizione;
- Tra € 600 e 1000,00 circa come onorario del notaio proporzionato al valore del preliminare e, aggiungerei, in base all’area geografica.
Ovviamente a questi costi vanno aggiunti i costi di registrazione, comunque obbligatori.
Noi Spaziourbano, oltre ad essere disponibili per ogni tipo di consulenza, auspichiamo che l’articolo sia utile, di facile lettura, e doni un upgrade culturale in specifico ambito del mondo Real Estate.
Vi lascio un video che Spaziourbano “ha fatto in casa per Voi”, provare per credere:
DAVIDE BOSISIO
